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부동산과 세금 <취득 · 보유 · 양도의 경 우> 부동산 취득과 세금 1. 부동산 취득시 세금 2. 부동산 취득시 세금 납부 3. 부동산 취득자금 출처조사 부동산 취득과 세금 부동산의 취득이란 매매, 신축, 상속, 증여, 교환등의 방법에 의하여 유 · 무상으로 부동산을 취득하는 것을 말하며… Ⅰ. 부동산 취득시의 세금 부동산의 취득방법에 따라 다음과 같은 세금이 과세됩니다. 지방세(시 · 군 · 구청) 취득방법 국세(국세청) 합계 등록세 취득세 지방교육세 농어촌특별세 취득가액의 취득가액의 등록세액의 취득세액의 취득가액의 주택 (개인) 1% 1.5% 20% 10% 2.85% 기타 2% 2% 20% 10% 4.60% 신 축 0.8% 2% 20% 10% 3.16% 상 속 0.8% 2% 20% 10% 3.16% 증 여 1.5% 2% 20% 10% 4% 매매 ※ 취득가액은 원칙적으로 실제 거래가액을 적용합니다. 부동산 취득과 세금 Ⅱ. 부동산 취득관련 세금의 신고 납부 HFC 등록세 xDSL 취득한 집을 소유권이전 등기하기 전에 시 · 군 · 구에 납부해야 등기 신청을 할 수가 있습니다. HFC 취득세 xDSL 새로운 집을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시 · 군 · 구에 신고 · 납부해야하며, 그 기간을 넘기면 신고불성실 가산세(세액의 20%) 및 납부불성실 가산세(1일 1만분의 3)를 더 내야 합니다. 지방교육세 및 농어촌특별세 인지세 등록세 또는 취득세를 납부할 때 같이 납부합니다 등기소에 등기원인 서류로 제출하는 매매계약서에는 소정의 수입인지를 첨부 · 소인하셔야 합니다. - 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 경우에는 인지세가 비과됩니다. 부동산 취득과 세금 Ⅲ. 부동산 취득자금의 출처조사 직업, 연령, 소득 및 재산상태등으로 보아 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 다음과 같이 증여세가 과세됩니다. - 증여재산가액의 최저 10%에서 최고 50% 세율로 증여세부담 - 자진신고 · 납부불이행시 30% 가산세 부담 자금출처 조사시 소명할 금액 취득자금이 10억원 미만인 경우 취득자금 (5억) 80%이상 자금출처 확인 취득자금이 10억원 미만인 경우에는 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부족분에 대하여는 문제 삼지 않습니다. 4억원이상 확 인 취득자금 출처가 소명된 것으로 인정 부동산 취득과 세금 Ⅲ. 부동산 취득자금의 출처조사 취득자금이 10억원 이상인 경우 취득자금 15억원 25억원 50억원 세대주가 아닌 경우 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다. 미소명 금액 2억원 미만 2억원 미만 2억원 미만 자금출처 조사를 하지 않는 경우 세대주인 경우 취득자금이 10억원을 넘는 경우에는 자금의 출처를 제시하지 못한 소명된 금액 13억원 이상 23억원 이상 48억원 이상 당해 부동산을 취득하기전 10년이내에 취득한 부동산의 가액이 아래의 기준 금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않습니다. 2억원 4억원 30세 이상인자 40세 이상인자 30세 미만 인 자 취득자금 출처가 소명된 것으로 인정 주 택 1억원 2억원 5천만원 위의 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세됩니다. 5천만원 기타자산 1억원 3천만원 부동산 보유와 세금 1. 부동산 보유와 세금 2. 종합부동산세 3. 납부기한 및 납부방법 부동산 보유와 세금 Ⅰ. 부동산 보유와 세금 매년 6월 1일 현재 토지와 건물을 보유한 사람에게 재산세(지방교육세, 공동시설세등 포함) 와 종합부동산세(20% 농어촌특별세 포함) 를 부담함. 재산세 및 종합부동산세 1차적으로 주택은 토지와 건물을 시 ·군 ·구에서 낮은 세율의 재산세 과세 2차적으로 일정한 금액 이상의 부동산 보유자에게 높은 세율의 종합 부동산세 과세 건물은 재산세, HFC xDSL 토지는 종합토지세만 과세 변경 (2005년부터 변경됨) 향후 과세 방향 재산세 및 종합부동산세의과세표준적용율 인상 재산세-주택 2008년 매년5%씩, 기타 2006년터 매년 5%인상 종합부동산세–2006년70%, 구 종 전 분 매년 10% 상향 과세표준 기준금액 과세표준 적용율 세 율 재산세 평가금액 50% 주택 0.15% ∼ 0.5% 종합부동산세 평가금액 70% 1%∼ 3% 부동산 보유와 세금 Ⅱ. 종합부동산세 과세대상 일정한 금액이상의 부동산 보유자에게 부과되는 세금 주택, 나대지, 사업용건물(빌딩, 상가, 사무실의 부속토지)로 구분하여 과세대상 여부를 판정 세대별로 소유한 부동산 합산가액이 다음의 금액 초과시 종합부동산세 과세 구분 기준금액 금 액 기준금액 택 6억원 국세청 기준시가 및 개별주택공시 가격 나대지 등 3억원 공시지가 사업용 토지 40억원 공시지가 주 부동산 보유와 세금 Ⅲ. 납부기한 및 납부방법 매년 6월 1일 현재 토지와 건물을 보유한 사람에게 재산세와 종합부동산세를 부당함. 재산세 대 상 건물분 재산세 주택분 재산세 ½ 토지분재산세 주택분 재산세 1/2 납부기한 납부유형 소관기간 고지납부 시·군·구 7. 16 ∼ 7. 31 9.16 ∼ 9.30 종합부동산세 대 상 납부기한 납부기한 소관기간 종합부동산세 12. 1 ∼ 12. 31 신고납부 주소지관할 세무서 부동산 양도와 세금 1. 양도소득세 2. 양도소득세 신고 · 납부 3. 양도소득세가 과세되지 아니하는 경우 부동산 양도와 세금 Ⅰ. 양도 소득세 계산구조 부동산을 팔았을 때 발생하는 양도차익에대하여는 양도소득세와 주민세를 신고납부 양도가액 세 율 (-) 취득가액 (-) 필요 경비 등 양도차익 계산구조 (-) 장기보유 특별 공제 양도소득 (-) 양도소득 기본공제 구 분 양도 소득세 주 민 세 2년이상 보유주택 양도소득의 9% ∼ 36% 양도소득세액의 10% 1∼2년 보유주택 양도소득의 40% 양도소득세액의 10% 1년 미만 보유주택 양도소득의 50% 양도소득세액의 10% 3주택 이상자의 주택 양도소득의 60% 양도소득세액의 10% 미등기 주택 양도소득 70% 양도소득세액의 10% 과세표준 (×) 세 율 산출세액 부동산 양도와 세금 양도소득세 신고 · 납부 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할세무서장에게 예정신고 하여야함. - 교환, 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의 매수, 대물변제를 한 경우에도 신고를 해야함. - 예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제함. 다만, 1세대 1주택 등 비과세되는 부동산을 양도한 경우에는 신고를 하지 않아도 됨. 양도소득이 있는 자가 예정신고 · 납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 종합소득세 확정신고 기간중에 확정신고 · 납부 하여야함. 예정신고 · 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정 · 고지함 무신고가산세(10%) 및 무납부 가산세(1일 0.03%)를 부담 Ⅱ. 8. 31 조치 년도 주 택 토 지 2006년 1세대2주택 실거래가 과세 비사업용토지㈜ 실거래가 과세 2007년 1)모든 주택 실거래가 과세 2)2주택자 50%세율,장기보유특별공제 배제 비사업용토지㈜ 60% 세율 • ㈜비사업용 토지 요건 : 나대지, 부재지주 농지나 임야에 해당되지 아니하여야 함(자경만 해당됨) 부동산 양도와 세금 Ⅲ. 양도소득세가 과세되지 아니하는 경우 회선구성 및 검증 Service 검증 및 평가 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년이상 보유한 후 양도하는 경우를 말합니다. 양도소득세가 과세되지 다만, 서울특별시, 과천시 및 5대신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동) 지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 거주하여야 합니다. 않는 1세대 1주택이란 이때, 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 건물 정착면적의 5배까지 도시지역밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 봅니다. 부동산 양도와 세금 Ⅲ. 양도소득세가 과세되지 아니하는 경우 다음의 경우에는 3년 이상 보유 등을 하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않습니다. 취학, 1년이상의 질병의 치료, 요양, 근무상 형편으로 1년이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시 · 군지역으로 이사를 할때 재개발 ·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발 ·재건축사업 기간중 일시 취득하여 1년이상 살던 집을 재개발 ·재건축아파트 로 공공용지로 협의매수 되거나 수용되는 때 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때 세대전원이 이사하게 되어 팔게될 때 - 다만, 이 경우에는 재개발 ·재건축된 주택의 준공일로부터 1년이내에 양도하여야 합니다. 임대주택법에 의한 임대주택에 5년이상 거주한 후 분양받아 팔 때 부동산 양도와 세금 양도소득세가 과세되는 경우 이런 경우에는 양도소득세를 내셔야 합니다. 고가주택 상속받은 주 택 “고가주택” 이란 주택 및 종전에는 언제 팔더라도 그 부수토지의 양도시 양도소득세를 비과세 하였으나 실지거래 가액이 ‘2003. 1. 1 이후 양도분 부터는 6억원을 초과하는 것 비과세 요건을 갖추지 않으면 양도소득세가 과세됩니다. 미등기 전매