Transcript 4. 종합부동산세 과세방법론 개요

제13주 부동산 양도소득세와 종합부동산세·재산세
1교시
2교시
3교시
4교시
5교시
6교시
경영자의 양도소득세와 법인의 양도소득세 과세개요
부동산과 주식 등 양도소득 과세표준 계산흐름도
부동산 거래상황별 양도차익관련 세금의 절약방법론과 묘수풀이
종합부동산세 과세방법론 개요
주택분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
토지분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
학습내용
1. 경영자의 양도소득세와 법인의 양도소득세 과세개요
구
분
법적근거 및
납세의무자
개인양도소득세
양도소득법인세
ㆍ소득세법
ㆍ개인(거주자·비거주자)
ㆍ법인세법
ㆍ법인(영리·비영리·공공·외국법인),
법인으로 보는 법인격 없는 단체
과세대상
①토지·건물
②부동산에 관한 권리
③ 대 주 주 (3% 이 상 또 는 시 가 총 액 100 억 이 상 ) 의
상장주식 등 양도
④비상장주식 또는 출자지분
⑤기타자 산 ( 지배주 식 등, 영업 권 ( 단독 양도 제 외),
특정시설물 이용권 및 회원권, 부동산과다보유법인의
주식)
ㆍ서화·골동품 및 영업권단독양도는 일시재산소득으로
기타소득임.
①토지·건물(지가급등지역：분기별
3% 혹 은 전 년 비 10% 상 승 등 ,
대도시지역 혹은 개발사업관련지역)
②국내소재 주택(5호 이상 임대법인이
10년 이상 임대한 주택, 비출자임원 및
사 용 인 에 게 10년 이 상 무 상 제 공 한
사택 등은 제외)
③법인의 비사업용 토지
양도·취득
가액
(원칙) 실지거래가액
(예외) 기준시가
(원칙) 실지거래가액
(예외) 기준시가
과세표준
①양도차익＝양도가액－필요경비(취득가액,
설비비·개량비, 자본적 지출액, 양도비용)
②양도소득금액＝양도차익－장기보유특별공제
③과세표준＝양도소득금액－양도소득기본공제
①양도차익＝양도가액－양도당시의
장부가액
②과세표준＝양도차익
2
학습내용
1. 경영자의 양도소득세와 법인의 양도소득세 과세개요
구
분
각종공제
세 율
개인양도소득세
양도소득법인세
①장기보유특별공제
∙일반 토지·건물의 경우 3년 이상 10%, 4년 이상 12%
이후 매년 3%씩 증가하며 10년 이상 보유시 최대 30%
공제(9년이면×3%＝27% 공제)
∙과세대상 1세대 1주택의 경우 3년 이상 12%, 이후
매년 4%씩 증가하며 20년 이상 보유시 최대 80%까지
공제(19년이면×4%＝76% 공제)
②양도소득기본공제(연 250만원)
③기준시가 적용시 필요경비개산공제(7%, 3%, 1%,
0.3%)
①없 음(법인은 장기보유특별공제
등이 적용안됨)
1년 이상 보유분과 기타자산
……………………………………………………9%~36%
：1천까지 9%, 4천까지 18%, 8천까지 27%, 8천 초과
36%
1년 미만 보유분 ………………………………………50%
1년 이상 2년 미만 보유분……………………………40%
1세대2주택 이상 주택(2007년부터)
…………………………………………………………50%
1세대3주택 이상 주택………………………………60%
비사업용 토지(2007년부터)…………………………60%
미등기 양도자산 ………………………………………70%
상 장 기업 소 액 주 주 양 도 , 중 소 기업 주 식의 코 스 닥
상장양도차익：비과세
(등기) 일반토지·건물……………10%
(미등기)일반토지·건물……………20%
(등기)법인소유주택………………30%
(미등기)법인소유주택……………40%
(등기)비사업용 토지……30% 2007년
(미등기)비사업용 토지…40% 부터
※양도차익(양도소득)의 일반법인세율
：22%
총유효세율＝22%＋10%＝32%＋2%
(농특세)＝34%
②없 음
③실제의 필요경비
3
학습내용
1. 경영자의 양도소득세와 법인의 양도소득세 과세개요
구
분
개인양도소득세
양도소득법인세
대주주 상장주식 1년 미만 보유
………………………………………………30% 단일세율
기타 대주주 상장주식…………………………………20%
－중소기업은 10% 단일율
비상장주식
－중소기업：10% 단일율
－대기업대주주 1년 미만 보유…30%
－대기업대주주 1년 이상 보유…20%
－대기업소액주주 및 일반주주…20%
총유효세율(
등기, 1년
이상 보유기
준 최고율)
(미등기전매
)
예정신고
36%
70%
ㆍ토지·건물 등：양도일의 다음 다음 달 말일까지
신고(10% 세액공제 혜택)
ㆍ주식 및 출자지분：양도일이 속하는 분기말일부터
2월내
10%＋22%(법인세율)＝32%(⊕소득크
기에 따라 농특세 2%가 추가될 수도
있음＝34%)
비사업용 토지는 30%＋22%＝52%
예 정 신 고 는 없 음 ( 타 소 득 과
일반결산신고시에만 신고납부함).
4
학습내용
2. 부동산과 주식 등 양도소득 과세표준 계산흐름도
◉ 양도소득 과세표준 ◉
{양도가액(양도소득의 총수입금액)－필요경비(양도자산취득가액,
취득기준시가＋설비비·개량비＋자본적 지출＋양도비)}
(양도차익이라 함)－장기보유특별공제{일반부동산은 연 3%씩 10년의 30% 최대, 1세대
1주택은 연 4%씩 20년의 80% 최대}－기본공제(각 자산별로 1년당 250만원)
◉ 양도소득세율 ◉
총 양도소득 과세표준
1천만원
1천만원
4천만원
8천만원
이하
초과 4천만원 이하
초과 8천만원 이하
초과
양
도
소
적
용
세
율
과세표준의 100분의 9
90만원＋1천만원 초과하는 금액의 100분의 18
630만원＋4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27
1천710만원＋8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36
득
◦미등기 양도자산(입주권 포함)：70%
◦1년 미만 보유자산：50%
◦1년 이상 2년 미만 보유자산：40%
◦1세대3주택(입주권 포함) 양도：60%
◦1세대2주택(입주권 포함) 양도시：50%
(2007년부터)
◦비사업용 토지 양도시：60%(2007년부터)
적
용
세
율
◦주권상장주식(코스닥상장 포함)
－소액주주 양도：비과세
－대기업 대주주 1년 미만 보유：30%
－대기업주식 1년 이상 보유：20%
－중소기업 주식：10%
◦비상장주식
－대기업 대주주 1년 미만 보유：30%
－대기업 대주주 1년 이상 보유：20%
－대기업 소액주주：20%
－중소기업 주식：10%
5
학습내용
2. 부동산과 주식 등 양도소득 과세표준 계산흐름도
◉ 각종 주식양도거래별 양도소득세율 차이 비교 ◉
적용세율과 소득세법령
관 련 규 정
구 분
거래종류, 과세요건, 보유기간 등
주 권
상 장
법 인
대 주주( 지분 3% 이상 혹 은 시가총액 100억 원 이상 ) 로서 1년 미만
보유주식(중소기업 아닌 경우)：(장내외)
단일세율(30%)
중소기업 대주주의 1년 미만 보유주식：장내외
단일세율(10%)
비중소 상장기업의 대주주 1년 이상 보유주식：장내외
단일세율(20%)
대주주 아닌 일반주주(1년 미만, 1년 이상 등)가 증권시장 장내에서 거래
과세 안됨(0%)
대주주 아닌 일반 주주의 장외거래
10%(중소기업), 20%(일반)
대 주주( 지분 3% 이상 혹 은 시가총액 100억 원 이상 ) 로서 1년 미만
보유주식(중소기업 아닌 경우)：장내외
단일세율(30%)
중소기업 대주주의 주식양도(1년 미만 이건 1년 이상 모두 해당)：장내외
단일세율(10%)
중소기업 아닌 일반 법인 대주주의 주식양도(1년 이상)：장내외
단일세율(20%)
대주주 아닌 일반주주(1년 미만, 1년 이상 등)의 코스닥시장 장내거래
과세안됨(0%).
대주주 아닌 일반 주주의 장외거래
10%(중소기업), 20%(일반)
중소기업 아닌 일반법인 대주주(1년 미만 보유)
단일세율(30%)
중소기업 아닌 일반법인 대주주의 1년 이상 보유
단일세율(20%)
중소기업 모든 주주(대주주, 일반주주, 소액주주 등)(1년 이상, 1년 미만 등)
단일세율(10%)
부동산 80% 이상 법인 혹은 체육시설, 스키, 관광시설법인 혹은 부동산
50% 이상 법인의 대주주 등이 보유지분 50% 이상 처분시
부동산양도소득으로 봄.
일반세율(9%~36%) 적용
코스닥
상 장
법 인
일 반
법 인
부동산
적법인
6
학습내용
3. 부동산 거래상황별 양도차익관련 세금의 절약방법론과 묘수풀이
거래상황
과세 현황 및 합법적 절세방법론
이
유
세금을 내더라도
실리를 선택
양도시점의 실익이 큰 것 선택
고가양도의 실익이 납부할 세금보다 크면
제대로 세금내면서도 더 이익임.
저 가 급 매
등
실제거래가 계산시
이익이 별로 없는
경우
(2006 년 까 지 는
기준시가이 므로
가능한 전략)
기준시가 차익보다 실거래 차익이
적으면 실거래입증하여 신고함.
실거래의 객관적 증빙(계약서, 금융자료,
각종 세금관련자료, 상대방 확인 등) 있다면
납세자에 세금이 적게 계산될 수 있는 실거래
가액을 선택적용함.
3년 보유(수도권
등 2년 거주)
주택 양도
최소 3년 보유(수도권 등은 2년 이상
거주)해야 비과세
부동산투기 방지위해 비과세 요건 강화됨.
따라서 반드시 3년 이상 보유(수도권은 2년
이상 거주)해야 비과세됨.
2년 이상
3년 미만 보유
◦양도차익×일반세율(9~36%)로 과세
◦따라서 가급적 3년 보유 비과세 요건
채운후 양도가 유리
일반세율로 과세
1
세
대
1
주
택
7
학습내용
3. 부동산 거래상황별 양도차익관련 세금의 절약방법론과 묘수풀이
거래상황
과세 현황 및 합법적 절세방법론
이
1년 이상
2년 미만 보유
40%의 단일세율로 과세
1년 미만 보유
50% 의 단 일 세 율 로 과 세 ( 높 은
단일세율을 피하려면 1년 이상
보유하기를 권유함)
고가(실거래가
6억원 이상)
주택양도
◦6억원 이상 고가주택은 3년 보유라도
비과세 안되고, 양도시 실거래가를 적용
◦고가양도와 비과세의 실익계산
상속주택
3년 보유 요건 충족해야 비과세(더이상 무조건 비과세는 아님)
유
단기매매차익 노린 부동산투기 방지위해
보유기간 짧은 주택양도에 대해 일반세율
아닌 40%, 50%의 단일세율로 각각 과세
일반과세를 피하고 비과세 적용위해
과도하게 양도가를 낮추는 것은
금물(고가주택은 비과세 안되고 실거래가로
과세되지만 고가실익이 세금보다 크면
적극선택)
2채 이상의 주택을 동시에 양도하는 경우에는 양도자가 유리한 쪽으로 양도순서 선택 가능
1
세
대
2
주
택
일반적 2주택자
종 전 주 택 (1 세 대 1 주 택 비 과 세 요 건
갖춘) 먼저 1년 이내 양도시 비과세
1세대 2주택 소유시 1년 이내 종전주택
양도해야 비과세되며, 1년 초과시
과세됨(2007년부터 50%임).
이 사
등
거주이전 목적
일시 2주택자
새주택 취득후 1년 이내 기존주택
양도시 비과세(결혼·부모봉양시는
2년내)
중복보 유기간 이 1년 초과 되면 기존 주택
양도세 과세됨.
농 어 촌 주 택
취 득 으 로
2주택자
3년 보유 도시지역주택(수도권 등 주택
3년 이상 보유 2년 이상 거주) 양도시
비과세
농어촌주택(45평) 구입으로 1가구 2주택
소유시 기존 도시주택 양도시 비과세
8
학습내용
3. 부동산 거래상황별 양도차익관련 세금의 절약방법론과 묘수풀이
거래상황
상속으로 인한
2주택자
과세 현황 및 합법적 절세방법론
비과세 요건(3년 보유, 수도권 등은 3년
보유 중 2년 이상 거주) 충족한
종전주택 먼저 양도한 뒤 상속주택을
양도
이
유
◦상속주택에 대한 비과세혜택이 사라졌으나,
종전주택에 대한 비과세 요건은 계속
적용되므로 비과세 요건 충족한 종전주택을
먼저 양도시 비과세됨.
◦또한 추후에 상속주택도 비과세 요건 충족후
양도하면 비과세됨.
1세대 3주택
시세차익 적은 주택부터 처분해야 유리한데, 동시에 3채를 양도하는 경우는 비과세되는
1채의 주택을 선택가능
1 세 대 1 주 택
과
세
대
상
부동산：가능한 오래
보
유
해
야
장 기 보 유 공 제
적용혜택이 큼.
◦3년 이상：12%
◦4년 이상：16%
◦5년 이상：20%
◦이후 매년 4%씩 증가하며 20년 이상 보유시 최대 80%까지 공제 가능함(19년이면
19×4%＝76% 공제)
9
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
1) 종합부동산세법 핵심요약
구
분
주
택
토
지
과세기준일
(법 제3조)
재산세의 과세기준일(매년 6월 1일)
납세의무자
과세기준일 현재 주택분 재산세
납 세 의 무 자 로 서 국 내 재 산 세
과세대상주택에 대한 공시가격의 합계액이
6억원 초과하는 자(개인은 세대합산)(법
제7조)
과 세 기 준 일 현 재 토 지 분 재 산 세
납세의무자로서
◦종합합산과세대상은 국내소재 과세대상
토지의 공시가격 합계액이 3억원 초과하는 자
◦ 별도 합 산 과세 대 상은 공 시 가 격 합 계액이
40억원 초과하는 자(법 제12조)
과세표준
주택분 공시가격 합계액에서 6억원을
공제한 금액(임대주택, 다가구임대주택,
기숙사, 사원용 주택, 미분양 주택 제외)(법
제8조)
◦종합합산과세대상⇨토지분 공시가격
합계액에서 3억원을 공제한 금액
◦별도합산과세대상⇨40억원을 공제한 금액(법
제13조)
10
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
1) 종합부동산세법 핵심요약
구
분
세 율
(농특세
20% 부담)
주
과세표준
3억원 이하
택
토
세
율
1,000분의 10
3억원 초과
14억원 이하
1,000분의 15
14억원 초과
94억원 이하
1,000분의 20
94억원 초과
1,000분의 30
* 각 세 율 에 2006 년 은 70%, 2007 년 은
80%, 2008 년 은 90%, 2009 년 에 는
100%를 곱한 금액으로 함.
지
<종합합산과세대상>
과세표준
세
율
17억원 이하
1,000분의 10
17억원 초과
97억원 이하
1,000분의 20
97억원 초과
1,000분의 40
*각 세율에 2006년은 70%, 2007년은 80%,
2008년 은 90%, 2009년 에는 100% 를 곱 한
금액으로 함.
<별도합산과세대상>
과 세 표 준
세
율
160억원 이하
1,000분의 6
160억원 초과
960억원 이하
1,000분의 10
960억원 초과
1,000분의 16
*2006년부터 해당 세율에 55%부터 매년 5%씩
증가된 비율을 2014년까지 적용한 금액으로
함.
11
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
1) 종합부동산세법 핵심요약
구
분
주
택
토
지
부과징수
(법 제16조)
매년 12월 1일~12월 15일까지 부과 징수
가 산 세
(법 제18조)
◦신고불성실가산세⇨과소신고·초과환급신고 10%, 미신고 20%, 부당 과소신고·미신고 40%
◦납부불성실가산세⇨미납부·미달납부세액×미납기간×0.03%
물납·분납
(법 제19조
·제20조)
세액 1,000만원 초과시 물납 및 분납(45일 이내) 가능
적용례
<재산세> 과세표준=10억원×55%(주택인 경우)=5.5억원에 대해 세금부과
세
액=(4천×0.15%)＋(6천×0.3%)＋(4.5억×0.5%)=249만원
<종합부동산세>
(3억원×90%×1.0%)+(1억×90%×1.5%]－[(4억원×55%×0.5%)]
6억원 초과분 종부세
6억원 초과분 해당 재산세
=270만원+135만원-84만원*=321만원
*6억원 초과분 재산세＝[(4천×0.15%)＋(6천×0.3%)＋(1억2천×0.5%)]＝84만원
<합 계> 249만원＋321만원＝570만원
12
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
2) 과거의 재산세(지방세)·종합토지세(지방세)와 현행 재산세(지방세)·종합
부동산세(국세)의 비교
◉ 주택의 경우 재산세와 종합부동산세의 과세구분 ◉
종합부동산세(높은 세율)＋농특세(20%)：국세청(중앙정부)
6억원
6억원까지(각 시·군·구)
재산세(낮은 세율)＋지방교육세(20%)
＋도시계획세＋공동시설세：각 지방자치단체
토지+건물
종 전(2004년)
구분
재산세
(건 물)
현 행(2008년부터)
종합토지세
(토 지)
재산세
(토지＋건물)
종합부동산세
(토지＋건물)
과세요점
여러 단계의 초과누진세율
낮은 금액에 낮은 세율
기준초과금액에 높은 세율
과세대상
건축물
(주택 포함)
주택
토지
주택
토 지(종합, 별도합산)
토지
13
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
2) 과거의 재산세(지방세)·종합토지세(지방세)와 현행 재산세(지방세)·종합
부동산세(국세)의 비교
종 전(2004년)
구분
재산세
(건 물)
현 행(2008년부터)
종합토지세
(토 지)
재산세
(토지＋건물)
종합부동산세
(토지＋건물)
매년 6. 1 현재 재산소유자
매년 6. 1 현재 재산소유자
◦주택：6억원 초과자
◦토지(종합합산)：3억원 초과자
◦토지(별도합산)：40억원 초과자
재 산 소 재 지
시장·군수·구청장
주소지 관할세무서장
납세
의무자
6. 1 현재 재산소유자
과세권자
재 산 소 재 지
시장·군수·구청장
과세
방법
물 건
과세
별
과세대상 유형별
전 국 합 산
세 액 계 산
물 건 소 재 지
관 내 별 세 액
안분과세
◦주택(부속토지)：물건별
통합과세
◦토지：관내합산과세(과세
대상 유형별 구분)
세대별 전국합산과세 주택,
토지(종합합산)
토지(별도합산) 구분
과세
표준
시가표준액
개별공시지가×
적용비율(전국
평균 39.2%)
공시가액등×55%(토지·건
물은공시가액×65%)
◦주택：공시가액－6억원
◦종합합산토지：공시가액－3억
원
◦별도합산토지：공시가액－40억
원
관 할
관 할
14
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
2) 과거의 재산세(지방세)·종합토지세(지방세)와 현행 재산세(지방세)·종합
부동산세(국세)의 비교
종 전(2004년)
구분
현 행(2008년부터)
재산세
(건 물)
종합토지세
(토 지)
재산세
(토지＋건물)
종합부동산세
(토지＋건물)
세율
◦주택：6단
계
누진세율
◦기타：단
일세율
◦토지(종합,별도)
： 9 단 계
누진세율
◦토지(분리과세)
：단일세율
◦주 택
◦토지(종합, 별도)：3단계
누진세율
◦토지(분리과세)：단일세
율
◦주 택
◦토지(종합, 별도)：3단계
누진세율
납부
기간
7. 16~
7. 31
10. 16~
10. 31
◦주택：7. 16~7. 31(50%)
9. 16~9. 30(50%)
◦토지：9. 16~9. 30
12. 1~12. 15
추가
세금
지방교육세, 도시계획세,
공동시설세
지방교육세, 도시계획세,
공동시설세
농어촌특별세(20%)
징수
방법
보통징수(부과징수)
보통징수(부과징수)
2008.
1.
1
이 후
부과고지제도를 법제화함.
세부담상
한액
해당없음.
보유주택의 공시가격에
따 라
직 전 년 도
세액상당액의 3억 이하
105%, 3 억 ~6 억 이 하
110%, 6억 초과 150%
◦주택·종합합산토지：전년도세액
상당액의 300%
◦별도합산토지：전년도세액
상당액의 150%
는
15
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
3) 각 부동산 종류별 재산세와 종합부동산세 과세관계 개관
구 분
주 택
(토지＋건물의
전체합계금액
으로 과세됨)
내 역
일반주
택
(토지
＋건물
)
별장
주택
(토지
＋건
물)
재산세
납 기
◦1차(50%)：7.
16~7. 31
◦2차(50%)：9.
16~9. 30
재산세
율
(도시계
획세,
공동시
설세
추가됨)
◦4천：
0.15%
◦1억：
0.3%
◦1 억
초과：
0.5%
전 체
액 ×4
%
아 주
높 은
율임.
토 지
건 물(건축물 부분만)
(공장·상용의 건축물
부분금액만임)
㉮일반
건축물(
㉯ , ㉰
제 외 )
임대용,
상 가 ,
사무실
용등
㉯시지
역
등
지정주
거지역
의
공장용
건축물
㉰골
프장
,
고급
오락
장용
ⓐ종합합산：유휴토
지
(ⓑ, ⓒ 제외)
공장, 상용건물의
기준면적 초과 토지,
승
인
안
된
건물․토지·나대지·유
휴토지 과다보유
매년 7. 16~7. 31
(매년 6월 1일 기준)
과세표
준
×0.25
%
낮은율
과세표
준
×0.5%
과세
표준
×4%
높은
율
ⓑ별도합산：
실용토지
시
지
역
공 장 부 지 ,
일반건물부지,
임대용 상가
등, 실제사업용
토지
ⓒ분리과세
고
율
저율
일반율
전답,
과수,
목장,
임야
저율․
고율
아닌
토지
골프
장 ,
고급
오락
장용
토지
0.2%
단일율
4%
최고
율
매년 9. 16~9. 30
(매년 6월 1일 기준)
◦5천：0.2%
◦1억：0.3%
◦1억 초과：0.5%
높은율
◦2억：0.2%
◦10억：0.3%
◦10
억
초과：0.4%
보통율
0.07
%
최저
율
16
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
3) 각 부동산 종류별 재산세와 종합부동산세 과세관계 개관
구 분
종 합
부동산
세
(12월
1일~
12월
15일
신고납
부함)
농어촌
특별세
20%가
추가됨.
주 택
(토지＋건물의
전체합계금액
으로 과세됨)
적 법
임 대
주택,
기 숙
사 ,
사 원
용
주택,
미 분
양 주
택 은
과 세
제외
별 장
은
4% 의
제 일
높 은
율 로
재 산
세 가
이 미
과 세
되 었
으 므
로 ,
종 부
세 는
과 세
제 외
되 는
결 과
가 됨.
건 물(건축물 부분만)
(공장·상용의 건축물
부분금액만임)
주택이 아닌 일반상용
부동산의 건물부분은
가격상승원인이 아니고,
시간에 따라 가치가
감
소
되
므
로
종합부동산세가 과세되지
않음(주택이 아닌 다른
건 축 물 은 재 산 세 만
부과됨).
토 지
ⓐ종합합산：유휴토
지
(ⓑ, ⓒ 제외)
◦3억원 초과금액만
과세
◦3억 초과액 중
－17억 이하：1%
－17억~97억：2%
－97억 초과：4%
적용율
80%(07년),
90%(08년),
100%(09년)
ⓑ별도합산：
실용토지
◦40억원
초과금액만
과세
◦40억 초과액
중
－160억
이하：0.6%
－160억~960
억：1%
－960억
초과：1.6%
적용율
2007년의 60%
매년 5%씩
증가
ⓒ분리과세
종 합 부 동 산 세 가
과세되지 않음(가치가
낮거 나 재 산세가 이미
높
은
율
로
과세되었으므로).
○－기준금액 초과액에 대한 토지분
재산세액은 빼줌.
17
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
3) 각 부동산 종류별 재산세와 종합부동산세 과세관계 개관
구 분
주 택
(토지＋건물의
전체합계금액으로
과세됨)
◦주택전체 공시
가합계액에서
6억까지는 제외
◦6억 초과액의
과세표준 중
－3억 이하：1%
－3억~14억：1.5%
－14억~94억：2%
－94억 초과：3%
적 용
율
70%(06년), 80%
(07년), 90%(08년),
100%(09년부터)
⊖6억 초과액에
대한
기납부 재산세액은
빼줌.
건 물(건축물 부분만)
(공장·상용의 건축물
부분금액만임)
토 지
ⓐ종합합산：유휴토지
(ⓑ, ⓒ 제외)
ⓑ별도합산：실
용토지
ⓒ분리과세
농특세선(종부세×20%)
과세관계 종합도해
농특세(20%)
종부세선
농특세(20%)
농특세(20%)
종합부동산세
재산세선
재산세
기준금액
지방교육세
도시계획세· 공동시설세
재산가액
지방교육세(재산세×20%)
도시계획세선
18
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
3) 각 부동산 종류별 재산세와 종합부동산세 과세관계 개관
구 분
재산세와
종 합
부동산세
차감관계
도시
주 택
(토지＋건물의
전체합계금액으
로 과세됨)
토 지
건 물(건축물 부분만)
(공장·상용의 건축물
부분금액만임)
주 택
3%
농특세(20%)
ⓐ종합합산：유휴토지
(ⓑ, ⓒ 제외)
ⓑ별도합산：실
용토지
비주택 건물부분
ⓒ분리과세
토 지
농특세(20%)
2%
4%
2%
1.5%
종합부동산세는 과세안됨.
1%
1%
㉯종합부동산세
0.5%
0.3%
0.15%
0.5%
4%
0.5%
㉮재산세 중복부분
재산세
6억원
재산가액
․재산세는 전체금액에 대해 먼저 납부
․㉮＋㉯의 종합부동산세 계산액에서
㉮재산세 중복부분을 뺀 나머지로
위의 ㉯종합부동산 차액만 납부함.
0.25%
㉯종합부동산세
0.3%
재산세만 납부함.
재산가액
재산세에 대해서는
도시계획세와 공동시설세가 추가됨.
0.2%
㉮재산세 중복부분
재산세
3억원 등
재산가액
㉮＋㉯의 총종합부동산세에서
㉮의 재산세 중복부분을 뺀 나머지
㉯의 순차감액만을 납부함.
19
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
4) 2006년부터 종합부동산세가 급격히 증가하는 이유들 요약
종합부동산세율의 인상(세율적용구간을 낮추고 구간을 세분화하며, 새로운 세율을 추가함)
(2005년) 9억원 초과 1%, 20억원 초과 2%, 100억원 초과 3%
→(2006년) 6억원 초과 1%, 9억원 초과 1.5%, 20억원 초과 2%, 100억원 초과 3%
과세기준 금액의 강화(기준 금액을 낮춤)
(2005년) 과세기준금액 9억원 초과→(2006년) 6억원 초과로
합산 과세 범위를 강화(개인별→가구별 합산)
(2005년) 각 개인별 소유재산만 합산
→(2006년) 한 가구구성원(부부, 자녀 등)의 소유재산을 모두 합계함.
20
학습내용
4. 종합부동산세 과세방법론 개요
4) 2006년부터 종합부동산세가 급격히 증가하는 이유들 요약
기준금액의 과세표준현실화 비율인상(강화 적용함)
(2005년) 과세가능금액×50%→(2006년) 과세가능금액×70% (2007년은 80%, 2008년은
90%, 2009년부터 100%)
세금부담상한기준을 늘림(전년대비 인상의 상한선 강화).
(2005년) 전년 총세액×150%까지→(2006년) 전년 총세액×300%까지
기준시가·공시가격 등의 인상(시가 인상되어 강화됨)
(2006년의 공시가격 등)：2005년에 비해 약 15% 이상 올라감(분당 39%, 산본 29%, 서초
28%, 강남 24%, 송파 23%, 강남쪽 19.5%, 강북쪽 11.9% 인상).
<대 책> 종부세 과세기준일(매7년 6월 1일)전인 5월 31일까지
①부동산 매각처분, ②자녀분가와 재산증여, ③5채 이상의 임대사업용이나 일반
상가·사무실용으로 전환
21
학습내용
5. 주택분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
1) 종합부동산세 계산과정 그림설명
수 평 설 명
농특세(종부세×20%)
종부세
세율
(%)
종부세는 6억원 초과액에 대해 차액 납부
재산세
재산세
0
재산세로 재산전체금액에 대해 먼저 납부
6억원
주택재산가액
지방교육세
도시계획세․공동시설세
22
학습내용
5. 주택분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
1) 종합부동산세 계산과정 그림설명
수 직 설 명
6억원
초과분에
집1
대한
종
재산세
부㉮
해당액 ㉰
세
총
재
㉯
산
세
집2
집3
합
계
＋지방교육세
＋도시계획세
＋공동시설세
집4
6억원 초과액에 대해
다단계 누진세율
적용한 종합부동산세
총금액 ㉮
기준금액 6억원
지방세인 재산세는
주택총액에 대해
다단계 누진세율로
계산한 총액임. ㉯
＋농특세
최종의
6억원
종합부동산
초과액에
세액
대한
=㉮－㉰
재산세
상당액 ㉰
전 체 재 산세 에 서
기준금액 6억원
초 과 에
대 한
재 산 세
금 액
비율로 안분함.
23
학습내용
5. 주택분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
2) 주택분 종합부동산 세액에서 기준초과금액의 재산세 해당액 차감과정 도시
주택분 재산세는 과세표준 구간(4천만
원 이하, 1억원 이하, 1억원 초과로 구
분)에 따라 3단계 초과누진세율
(0.15%, 0.3%, 0.5%)을 적용하여 세
액을 산출한다(아래 그림에서 Ⓐ＋Ⓑ
에 해당).
주택분 종합부동산세는 과세표준 기
준으로 5.4억원(6억원×90%)을 초과
하는 구간(3억원 이하, 14억원 이하,
94억원 이하 및 초과로 4단계 구분)에
따라 4단계 초과누진세율(1%, 1.5%,
2%, 3%)을 적용하여 세액을 산출한다
(아래 그림에서 Ⓑ＋Ⓒ에 해당).
주택분 종합부동산세액으로 산출된
세액을 납부할 세액으로 하게 되는 경
우에는 아래 그림에서 Ⓑ에 해당하는
부분이 재산세와 종합부동산세가 중
복으로 과세되는 문제점이 발생하게
된다.
따라서 주택분 종합부동산세액을 계
산함에 있어 이미 과세된 재산세와의
이중과세를 회피하기 위하여 아래 그
림에서 Ⓑ에 해당하는 세액을 계산하
여 주택분 종합부동산세 총액에서 차
감하는 것이다.
24
학습내용
5. 주택분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
2) 주택분 종합부동산 세액에서 기준초과금액의 재산세 해당액 차감과정 도시
3%
2%
1%
세율
(%)
Ⓒ
종부세＋농특세 20%
Ⓑ
재산세＋지방교육세 20%
＋도시계획세․공동시설세
0.5%
0.3%
0.15%
Ⓐ
4천만원
1억원
3억원
14억원
94억원
재산세과세표준
종부세과세표준
Ⓐ＋Ⓑ=주택분 재산세로 이미 부과된 세액(7월과 9월에 도시계획세, 공동시설세도 추가하여 납부함)
Ⓑ＋Ⓒ=주택분 종합부동산세액으로 산출되는 세액
따라서 Ⓑ부분이 중복과세되므로 주택분 종합부동산세액으로 산출된 세액(Ⓑ＋Ⓒ)에서 Ⓑ의 재산세 금
액을 차감한 나머지 Ⓒ금액만 납부함(여기에 농특세 20%가 추가됨).
25
학습내용
5. 주택분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
3) 종합부동산세 계산사례와 주택분 재산세의 연도별 적용비율
종합부동산세 계산사례
(2008년 현재 공시가격 10억원인 아파트, 기준금액
6억원 초과하는 주택으로서 과세표준은 4억원임)
①재산세 고지액：10억원×올해의 적용율 55%×다단계 세율(0.15%~0.5%)
=(4천만원×0.15%)＋(6천만원×0.3%)＋(4.5억원×0.5%)=249만원
② 종합부동산세：321만원
(3억원×90%×1%)＋(1억원×90%×1.5%)－
6억원 초과분 종부세
(4억원×55%×0.5%)=270만원＋135만원－84만원=321만원
6억원 초과분 해당 재산세
결국 ① 재산세로 이미 부과고지된 금액 249만원(＋도시계획세, 공동시설세 추가)
② 종합부동산세로 납부할 금액 321만원(여기에 20%의 농특세 추가됨)
=총종부세 405만원－6억원 초과에 대한 재산세 상당액 84만원=321만원이 된다.
⇒총보유세 합계액：570만원(①＋②)
① 지방세로서의 재산세(249만원)＋지방교육세(20%)＋도시계획세·공동시설세
② 국세로서의 종합부동산세(321만원)＋농어촌특별세(20%)
26
학습내용
5. 주택분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
4) 주택에 대한 재산세 구분계산：총공시가 10억원
⇒2008년의 적용율 55%=과세표준은 5.5억원
① 재산세 총액(2008년은 55% 감액율 적용)
4천만원×0.15%＋6천만원×0.3%＋4.5억원×0.5%
=60,000＋180,000＋2,250,000=249만원
② 6억원 초과분, 즉 4억원에 재산세
=4억원×55%(2008년 적용율)×0.5%(1억 초과의 세율)=84만원
84만원
③ 6억원 초과에 대한 차감할 재산세=249만원× 249만원 =84만원
④다른 부동산도 많아서 재산세가 토지 등 다른 부동산과 합하면 249만원이 아니고 350만원
84만원
인 경우→이 중에서 주택분은 300만원이면 차감공제액=300만원× 249만원 =101만원임.
27
학습내용
6. 토지분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
1) 토지에 대한 재산세와 종합부동산세 과세방법 비교
재산세=토지의 공시가격 등×(과표적용률：2008년은 65%이고 매년 5%씩 상승,
2015년부터는 100%)×(각 과세표준 단위별 다단계 누진세율이 적용됨)
㉮ 종합합산과세대상토지：공시가×과표적용률=과세표준 계산금액에 대해 재산세
⊕기준액 3억원 초과시 종합부동산세 과세
1,000분의 2
5,000만원
1,000분의 3
1,000분의 5
1억원
㉯ 별도합산과세대상토지：공시가×과표적용률=과세표준 계산금액에 대해 재산세
⊕기준액 40억원 초과시 종합부동산세 과세
1,000분의 2
2억원
1,000분의 3
10억원
1,000분의 4
㉰분리과세대상토지：공시가×과표적용률=과세표준 계산금액에 대해 재산세만 과
세되고, 종합부동산세는 과세되지 않음.
－전·답·과수원·목장용지·임야 등：1,000분의 0.7,
－골프장, 고급오락장용 토지：1,000분의 40, 나머지는 1,000분의 2
28
학습내용
6. 토지분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
2) 종합합산：기준금액 3억원 초과액에 대한 재산세와 종부세 중복과세의 차감
◦ 종합합산 토지분 재산세는 과세표준 구간(5천만원 이하, 1억원 이하, 1억원 초과로 구분)에
따라 3단계 초과누진세율(0.2%, 0.3%, 0.5%)을 적용하여 세액을 산출한다(아래 그림에서
Ⓐ＋Ⓑ에 해당).
◦ 토지분 종합합산세액은 공시가액을 기준으로 3억원을 초과하는 구간(17억원 이하, 97억원
이하, 97억원 초과로 구분)에 따라 3단계 초과누진세율(1%, 2%, 4%)을 적용하여 세액을 산
출한다(아래 그림에서 Ⓑ＋Ⓒ에 해당).
◦ 토지분 종합합산세액으로 산출된 세액을 종합부동산세의 납부할 세액으로 하게 되는 경우
에는 아래 그림에서 Ⓑ에 해당하는 부분이 종합부동산세와 재산세가 중복으로 과세되는 문
제점이 발생하게 된다.
◦ 따라서 토지분 종합합산세액을 계산함에 있어 이미 과세된 토지분 재산세와의 이중과세를
회피하기 위해 아래 그림에서 Ⓑ에 해당하는 세액을 계산하여 토지분 종합합산세액에서 차
감하는 것이다.
29
학습내용
6. 토지분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
2) 종합합산：기준금액 3억원 초과액에 대한 재산세와 종부세 중복과세의 차감
4%
2%
1%
세율
(%)
Ⓒ
종부세＋농특세 20%
Ⓑ
재산세＋지방교육세 20%
＋도시계획세․공동시설세
0.5%
0.3%
0.2%
Ⓐ
5천만원
재산세 등
1억원
3억원
17억원
97억원
재산세과세표준가액
종부세과세표준가액
Ⓐ＋Ⓑ=종합합산대상토지분 재산세로 이미 부과된 세액(＋도시계획세＋공동시설세 등)
Ⓑ＋Ⓒ=토지분 종합합산 종합부동산세액으로 산출되는 세액
따라서 Ⓑ부분이 중복과세되므로 토지분 종합합산세액으로 산출된 최종세액(Ⓑ＋Ⓒ)에서
Ⓑ금액을 차감하는 것임(여기에 농특세 20%가 추가됨).
30
학습내용
6. 토지분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
3) 별도합산：기준초과금액에 대해 별도합산토지분의 재산세로 기납부한
세액의 차감
◦ 별도합산 토지분 재산세는 과세표준 구간(2억원 이하, 10억원 이하, 10억원 초과로 구분)에
따라 3단계 초과누진세율(0.2%, 0.3%, 0.4%)을 적용하여 세액을 산출한다(아래 그림에서 Ⓐ
＋Ⓑ에 해당).
◦ 토지분 별도합산대상토지의 종합부동산세는 공시가액 40억원을 차감한 후 초과하는 구간
(160억원 이하, 960억원 이하, 960억원 초과로 구분)에 따라 3단계 초과누진세율(0.6%, 1%,
1.6%)을 적용하여 세액을 산출한다(아래 그림에서 Ⓑ＋Ⓒ에 해당).
◦ 토지분 별도합산 종합부동산세를 산출된 대로 납부할 세액으로 하게 되는 경우에는 아래 그
림에서 Ⓑ에 해당하는 부분이 재산세와 종합부동산세가 중복으로 과세된다.
◦ 따라서 토지분 별도합산 종부세를 계산함에 있어서는, 이미 과세된 토지분 재산세와 이중과
세를 회피하기 위하여 아래 그림에서 Ⓑ에 해당하는 세액을 계산하여 토지분 별도합산세액에
서 차감하는 것이다.
31
학습내용
6. 토지분 종합부동산세 과세방법 쉬운 해설
3) 별도합산：기준초과금액에 대해 별도합산토지분의 재산세로 기납부한
세액의 차감
1.6%
1%
0.6%
세율
(%)
Ⓒ
종부세＋농특세 20%
Ⓑ
재산세＋지방교육세 20%
＋도시계획세․공동시설세
0.4%
0.3%
0.2%
2억원
Ⓐ
재산세 등
10억원
40억원
160억원
960억원
재산세과세표준
종부세과세표준
Ⓐ＋Ⓑ=별도합산 토지분 재산세로 이미 부과된 세액(＋도시계획세＋공동시설세 등)
Ⓑ＋Ⓒ=토지분 별도합산 종합부동산세액으로 산출되는 세액
따라서 Ⓑ부분이 중복과세되므로 토지분 별도합산세액으로 산출된 세액(Ⓑ＋Ⓒ)에서 Ⓑ금
액을 차감하는 것임(여기에 농특세 20%가 추가됨).
32
차시예고
제 14 주에는
가족간 재산승계이전과 상속세,증여세,재산평가에 대해 학
습해 보겠습니다.
“ 본 수업에 사용된 일부 자료 및 영상물은 강의 내용을 보충하기 위한 교육적 목적으로 활용하였습니다.
자료 및 영상물의 불법적 이용, 무단 전재·배포는 법적으로 금지되어 있으니, 학생 여러분께서는 학습 외
용도의 사용을 삼가해 주시길 바라며, 자료 및 영상물 원본 전체를 사용하기 위해서는 별도로 정품을 구매하여
사용하시기를 바랍니다.”
33