Transcript 양도소득세 - Tistory

양도소득세 이론정리(기초)
2009. 5.
1
오고 가고 또…
2
어떤 관계인가?
과세당국
3
납세자
세(稅)의 뜻

세(稅) = 벼를 뜻하는 화(禾) + 기쁨을 뜻하는 태(兌)를 합
쳐 만든 글자

많은 곡식을 수확한 기쁨으로 하늘에 바치는 제물을 뜻
함

이는 후에 나라에 바치는 세금으로 그 뜻이 변화됨

돈을 많이 번 사람들이 즐겁고 기쁜 마음으로 세금을 내
야함

세금 내기를 즐거워하는 사람은 없을 것임
4
세금과 관련된 말

18세기 프랑스의 중상주의자 루이 14세의 재정총감을 지낸 콜베르
(Colbert )의 말
"훌륭한 과세기술은 거위도 모르게 가능한 한
많은 깃털을 얻는 것과 같다"

미국 독립 초기의 정치가이며 과학자로 피뢰침을 고안해낸 벤자민
프랭클린(Benjamin Franklin) 의 말
"이 세상에서 확실한 것은 죽음과 세금뿐"

일본 속담
"징수하는 길만큼 빠져나가는 길도 있다"
5
세금의 법률적 정의
세금은 국가 또는 지방자치단체가 그 경비에 충당하기 위
하여 세법에서 규율하는 과세요건을 충족할 경우 직접적
으로 개별적인 보상없이 자연인이나 법인에게 강제적으
로 징수하는 돈
→ 일방이전 ≠ 쌍방거래
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양도소득세의 개념
-양도소득이란 개인이 해당 연도에 일정한 자산을 양도함으로 인하여
얻은 소득을 말함
-양도소득은 자본이득(capital gain)으로, 자본이득이란 자본적 자산
(capital assets)의 가치상승에 따라 얻는 보유이익임
-이는 실현된 자본이득과 미실현자본이득으로 구분
-양도소득세는 개인이 얻은 실현된 자본이득에 대하여 과세되는 것임
-양도소득세는 토지 등의 양도로 인한 소득을 과세대상으로
하는 소득세를 말함
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양도소득세의 성격
(1) 양도소득에 대해 종합소득에 합산하지 않고 분류과세
함
(2) 우발적. 비경상적으로 발생하는 소득을 대상으로 함
(3) 국세, 직접세, 보통세, 대인세, 종가세
(4) 납세의무자의 과세표준과 세액의 신고에 의해 납세의
무가 확정되는 자진신고납세제도
(5) 소득원천설(원칙) + 순자산증가설(보충적용)
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양도소득세의 과세대상
지 상 권
토지와 건물
전 세 권
부동산에 관한 권리
등기된 부동산임차권
과
세
대
상
부동산을 취득할 수 있는 권리
사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권
기타자산
특정주식
주식 또는 출자지분
특정법인의 주식
특정시설물이용권
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토지와 건물
토지란 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해
당하는 것을 말함
건물에는 건물에 부속된 시설물과 구축물이 포함됨
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부동산에 관한 권리
부동산에 관한 권리란
지상권ㆍ전세권ㆍ등기된 부동산 임차권ㆍ
부동산을 취득할 수 있는 권리를 말함
*지상권 [地上權, Erbbaurecht] 요약 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하
기
위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권(物權)
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기타자산-사업용 고정자산과
함께 양도하는 영업권
사업용 고장자산이란 토지ㆍ건물ㆍ부동산에 관한 권리 말함
❖ 영업권의 소득구분
① 영업권의 양도ㆍ대여 : 기타소득
② 사업용 고장자산과 함께 양도하는 영업권 : 양도소득
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기타자산-특정주식
다음의 요건을 모두 충족하는 주식을 말함
요건
내용
① 부동산비율기준
(발행법인의 부동산 등 비율)
② 소유지분비율기준
(양도자의 지분비율)
③ 주식양도비율기준*
(발행주식총수 중 양도비율)
토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계/당해법인의 자산총액
주주 1인과 그 특수관계자의 소유주식등의 합계/당해법인의 주식등의 합계 ≥50%
주주 1인과 그 특관계자가 양도한 주식등의 합계/당해법인의 주식등의 합계≥50%
* 3년간 통산하여 50% 이상인지의 여부를 판단함
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≥50%
기타자산-특정법인의 주식
다음의 요건을 모두 충족하는 주식을 말함
요건
내용
① 부동산비율기준
토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액/당해법인의 자산총액 ≥80%
다음 시설을 건설ㆍ취득하여 직접 경영하거나 분양ㆍ임대한 사업
② 업종기준
㉠ 골프장, ㉡ 스키장, ㉢ 휴양콘도미니엄, ㉣ 전문휴양시설
•양도자의 지분비율이나 양도비율에 관계 없이 기타자산에 해당한다는 점에서 앞의 특정주식과 대조적임
•단 1주를 보유하다가 양도해도 기타자산에 해당하는 것임
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기타자산-특정시설물이용권
다음에 해당되는 것을 말하며, 골프회원권ㆍ콘도미니엄회원권ㆍ헬스클럽이
용권 등이 이에 해당됨
① 특정시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건
으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 시설물이
용권
② 특정법인의 주식 등을 소유하는 것만으로 특정시설물을 배타적으로 이용
하거나 일반이용자에 대하여 유리한 조건으로 시설물이용권을 부여받는 경
우 당해 주식 등
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주식 또는 출자지분
① 주권상장법인의 주식으로서 대주주가 양도하는 것과 증권시장에서의 거래에 의
하지 아니하고 양도하는 것
② 주권상장법인이 아닌 법인의 주식 등
❖ 대주주의 범위
① 주식의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도말 현재 3%이상(코스닥상장법인의 경
우 5%) 소유한 주주
② 주식의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도말 현재 시가총액이 100억원이상(코스
닥상장법인의 경우 50억원)인 주식을 소유한 주주
③ 다만, 종료일현재에는 지분율이 요건(3%,5%)에 미달하였으나, 그 후 주식 등을 취득함으
로써 지분율 요건 이상을 소유하게 되는 경우 그 취득일부터 대주주로 본다.
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주식, 출자지분에 대한 양도소득세 과세여부
주권상장주식
증권시장
장외
대주주
(과세)
대주주
(과세)
소액주주
(과세 제외)
소액주주
(과세)
비상장주식
대주주
(과세)
소액주주*
(과세)
*다만, 장외주식 호가중개시장(Free Board)에서 벤처기업의 주식을 소액주주가 양도하는
경우에는 과세하지 않음
*Free Board : 호가중개시스템은 한국증권업협회가 비상장 주식의 중개업무를 위하여 설치한 전산시스템으로 제3시장이
라고도 함. 제3시장은
17 비상장기업이나 정규시장에서 퇴출된 기업이 발행한 주식의 유동성을 확보하기 위하여 2000년 3월
27일 조직화된 장외시장으로 설립되었음
양도의 개념
양도(讓渡)의 정의
- 양도란 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ대물변제ㆍ법인에 대한
현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다
예) 매도, 교환, 대물변제, 법인에 대한 현물출자, 부담부증여
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*매도
경매, 공매 등도 포함. (매도자에게 양도소득세 과세)
* 경매(민사집행법 적용, 법원이 담당)
개인ㆍ법인이 채무변제를 안 하는 경우 국가(법원)가 담보 처분을 중개해 채무관계를 정리해 주는 것.
즉, 강제매각을 하는 것
* 공매(국세징수법 적용, 자산관리공사(캠코)가 담당)
세금을 체납한 경우 자산관리공사에서 강제적으로 매각하는 것
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* 교환
쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전 (양측 모두에게 양도소득세 과세)
- 토지의 합필을 목적으로 한 교환은 양도로 봄
※ 교환하는 물건의 동등가치평가로 현금이 수반되지 않은 경우에도 양도로 봄
*합필(合筆)이란 어느 필지(갑지)를 다른 필지(을지)에 합병한 경우에 행해지는 등기를 말함. 합필
등기의 경우에는 을지의 등기용지는 동일성을 유지하며 존속하고, 갑지의 등기용지는 폐쇄함
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*대물변제
대물변제(代物辨濟) : 채무자가 채권자 승낙을 얻어 본래의 급부에 갈
음하여 다른 급부를 함으로써 채권을 소멸시키는 것
- 이혼 또는 손해배상소송에 따른 위자료에 갈음하여 과세대상 자산의 소유권
을 이전한 경우
※ 이혼 시 재산분할청구권에 의한 소유권 이전은 양도로 보지 아니한다.
- 조세의 물납 : 재산세 등을 부동산으로 물납하는 경우에는 양도로 봄
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*법인에 대한 현물출자
회사 설립 또는 신주발행 시에 현금 이외의 자산을 출자하고 주식 또는
지분을 받는 것
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* 부담부증여
부담부증여(負擔附贈與) : 수증자가 증여자의 일정한 채무를 부담하는
조건으로 증여받는 증여계약으로서 증여가액 중 그 채무액에 상당하는
부분은 자산이 사실상 유상 이전되는 것으로 본다.
※ 배우자, 직계존비속에 대한 부담부증여의 경우에는 수증자가 증여자의 채무를 인수한
경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 않은 것으로 추정해서 증여세 부과
⇨ 단, 채무인수 사실을 객관적으로 입증하면 양도로 봄
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*단순증여와 부담부증여
구분
단순증여
과세방법
증여당시 재산가액 전액 → 무상양도
수증자의 채무인수액 → 유상양도
적용 세목
증여세
양도소득세
원칙
(증여당시 재산가액 - 수증자의 채무인수액) →무상양도
부담부
증여세
배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여의 경우 ⇒ 채무인
증여세
증여
수를 하지 않는 것으로 추정 (전액 무상양도로 추정)
예외
단, 채무인수를 객관적으로 입증하는 경우에는 부담부증여
로 간주
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양도소득세와
증여세
양도로 보지 아니하는 경우
1) 양도담보
채무의 변제를 담보하기 위하여 양도담보계약을 체결한 경우에는 형식적인 소유권
이전에 불과하므로 양도로 보지 아니한다. 그러나 당해 자산이 채무의 변제에 충당된
경우에는 그 충당된 때에 양도한 것으로 본다.
※ 양도담보요건
• 담보를 위해 양도한다는 의사표시
• 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시
• 원금, 이자율, 변제기한 등의 약정
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양도로 보지 아니하는 경우
2) 환지처분으로 지목․지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우
도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번
이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니함
<취지> 이는 본래 양도에 해당하지만, 공익사업의 원활한 수행을 위하여 특별히
양도의 범위에서 제외하고 있는 것임
*환지처분 (換地處分) : 토지개량사업 내지 토지구획정리 사업을 실시함에 있어서 종전의 토지에 관
한 소유권 및 기타의 권리를 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 정연(整然)하게 구획된 토지를
할당하고, 종국적으로 이를 귀속시키는 처분
*체비지(替費地) : 토지 구획 정리 사업의 시행자가 그 사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 환지
(換地) 계획에서 제외하여 유보한 땅. 즉, 사업시행자가 사업구역내의 토지 소유 또는 관계인에게 동
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구역 내의 토지로써
사업비용을 부담하게 할 경우에 그 토지를 말함
양도로 보지 아니하는 경우
3) 형식상의 소유권 이전
① 법원의 확정판결에 의한 신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기를
하는 경우
② 매매원인무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어
환원된 경우
③ 공동소유지의 토지를 소유자 지분별로 단순히 분할만 하는 경우
④ 이혼시 재산분할청구권행사로 인하여 재산이 이전되는 경우
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비과세 양도소득
다음소득에 대하여는 양도소득세를 비과세함
① 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득
② 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득
③ 1세대 1주택(고가주택 제외)의 양도로 인하여 발생하는 소득
미등기자산에 대하여는 비과세 규정을 적용하지 아니한다.
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*1세대 1주택의 양도로 인한 비과세
1) 의의
1세대 1주택이란 ①1세대가, ②양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우
로서, ③보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로
지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산 등 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택
의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말함
2) 1세대
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소ㆍ거소에서 생계를 같이하는
가족과 함께 구성하는 집단을 말함
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*1주택 보유 여부의 판정사례
<사례> A주택을 취득하여 1년이 지난 후 B주택을 다시 취득한 다음 각각의 주택
을
취득일로부터 5년 후 양도한 경우
A주택
양도`
A주택
취득
양도세 과세
4년`
1년
4년
B주택
취득
1년
B주택
양도`
양도세 비과세
30
*1주택 요건과 1세대 2주택의 비과세특례
㉠ 1주택요건 : 1주택이란 양도일 현재 양도하는 주택 외에 다른 주택을 소유하고 있지 아니한 경우의 당해
주택을 말함. 이 경우 1주택 여부는 ‘양도시점’을 기준으로 판정함
㉡ 1세대 2주택의 비과세특례
ⓐ 거주이전을 위한 일시적인 2주택의 경우
ⓑ 상속에 의한 2주택의 경우
ⓒ 직계존속의 동거봉양을 위한 일시적인 2주택의 경우
ⓓ 혼인으로 인한 일시적인 2주택의 경우
ⓔ 지정문화재 및 등록문화재인 주택의 소유로 인한 2주택의 경우
ⓕ 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖
의 주택
ⓖ 농어촌주택 보유로 인한 2주택의 경우
31 소유하는 경우 1세대 1주택의 특례
㉢ 조합원 입주권을
*겸용주택의 주택구분
구분
주택면적>상가 등의 면적
건물
전부를 주택으로 간주
주택의 부수토지(비과세대상)
주택정착면적의 5배(10배) 이내
MIN [①, ②}
주택면적≤상가 등의 면적
주택만 주택으로 간주
① 부수토지×주택면적/건물면적
② 주택정착면적×5배(10배)
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<참고> 부가가치세법상 처
리 1 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 대한 면세 판정
*도시지역 밖에 위치
함
3층, 주택, 30평
<판정결과>
1. 건
물 : 면세 90
2. 부수토지 : 면세 300, 과세 300
2층, 주택, 30평
→Min[600, 30 × 10] = 300
부수토지 600평은 모두 주택부수
1층, 상가, 30평
토지로 취급되나, 주택정착면적(30
평)의 10배인 300평까지만 면세됨
부수토지
600평
33
<참고> 부가가치세법상 처
리 2 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 대한 면세 판정
*도시지역 밖에 위치함
이 경우 복층건물의 주택정착면적=건물정착면적×주택연면적/
건물연면적
<판정결과>-정정
3층, 주택, 30평
1. 건
물 : 면세 30
2. 부수토지 : 면세 100,
2층, 상가, 30평
1층, 상가, 30평
과세 500
→주택부수토지 :
600×30/90=200
→Min[200,
= 100
부수토지
600평
34
10×10]
부수토지 600평 중 200
평은 주택부수토지로 취
급되나, 주택정착면적
(10평)의 10배인 100평
<참고> 부가가치세법상 처
리3
주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 대한 면세 판정
*도시지역 밖에 위치
함
주택
상가
30평
20평
<판정결과>
1. 건
부수토지
600평
*도시지역 밖에 위치
함
주택
상가
20평
30평
2. 부수토지 : 면세 500, 과세 100
<판정결과>
1. 건
부수토지
600평
35
물 : 면세 50
물 : 면세 20
2. 부수토지 : 면세 200, 과세 400
*고가주택의 범위
고가주택은 1세대 1주택에 해당되는 경우에는 양도소득세
의 비과세규정을 적용하지 아니함
고가주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실
지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실
지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체 주택면
적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액)이 9억원을 초
과하는 것을 말함
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*3년 이상 보유(2년 이상 거주) 요건
양도일 현재 당해 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 택지개
발여정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지
역에 소재하는 주택의 경우에는
당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상 거주)하
여야 함.
다만, 다음의 경우에는 보유기간 중 거주기간의 제한을 받지 아니함
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*보유기간 중 거주기간의 제한 을 받지 아니하는 경우
구분
내용
거주기간
임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 임대주택법에 의한 건설임대주택을
5년 이상
취득하여 양도하는 경우
거주기간
취학ㆍ근무상 형편ㆍ질병의 요양 기타 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시ㆍ군으로
1년 이상
주거를 이전하는 경우
① 주택과 그 부수토지(사업인정고시일 전에 취득한 것에 한정함)가 공익사업을위한
거주기간
토지등의취득및보상에관한법률에 의한 협의매수 및 수용, 그 밖의 법률에 의하여 수
의 제한이
용되는 경우
없는 경우
② 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우
(수용 등의 경우)
③ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학ㆍ근무상 형편으로 세대전원이 출
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국하는 경우
*보유기간 및 거주기간의 계산
-보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간으로 한다. 다만, 양도일로부
터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 경우에는 증여한 배우자
의 당초 취득일부터 양도일까지로 함
-거주기간은 주민등록표상의 전입일로부터 전출일까지의 기간으로 함
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* 보유기간 및 거주기간의 통산
㉠ 보유ㆍ거주 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한
주택은 그 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간ㆍ거주기간을 통산함
㉡ 비거주자가 당해 주택에서 3년 이상 계속 보유 및 거주한 상태에서 거
주자로 전환된 경우에는 당해 주택에 대한 거주지간 및 보유기간 통산함
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자산의 취득시기ㆍ양도시기
구분
취득시기 및 양도시기
① 대금청산일
(1) 원칙적인 경우
② 대금청산일이 불분명한 경우 : 등기부ㆍ등록부 또는
명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
(2) 대금청산일 이전에 소유권
이전등기ㆍ등록을 한 경우
등기부ㆍ등록부ㆍ명부 등에 기재된 소유권이전등기접수일
(3) 장기할부조건의 경우
소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
① 사용검시필증 교부일
② 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는
(4) 자기가 건설한 건축물의 경우
그 사실상 사용일ㆍ사용승인일
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③ 무허가 건축물은 사실상 사용일
자산의 취득시기ㆍ양도시기
구분
(5) 상속ㆍ증여에 의하여 취득한 자산
취득시기 및 양도시기
상속개시일 또는 증여를 받은 날
(6) 민법상 점유로 인하여 부동산
당해 부동산의 점유를 개시한 날
소유권의 취득의 경우
(7) 완성ㆍ확정되지 아니한 자산의 양도ㆍ
대금청산일까지 완성ㆍ확정되지 아니한 경우에는
당해 목적물이 완성ㆍ확정된 날
취득시
(8) 환지처분으로 취득한 토지
환지 전의 토지일 취득일*
주주 1인과 특수관계자의 주식양도비율이 50% 이
(9) 특정주식을 양도하는 경우
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상이 되는 날
양도소득세의 계산
(-)
(-)
양도가액
취득가액
기타필요경비
(-)
양도차익
장기보유특별공제
자산별로 계산
토지ㆍ건물의 양도차익×(10%~30%, 24%~80%)
(-)
양도소득금액
양도소득기본공제
양도차손익이 통산되는 자산그룹별로 각각 연 250만원
(×)
양도소득과세표준
양도소득세율
같은 세율이 적용되는 과세표준을 합하여 세율 적용
(-)
(-)
양도소득산출세액
세액공제
세액감면
예정신고납부세액공제(10%)
조세특례제한법상 세액감면
(+)
(-)
결정세액
가산세
기납부세액
자진납부세액
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실지거래가액
실지거래가액
필요경비 개산공제(또는 자본적 지출액 등 및 양도비 등)
신고불성실가산세ㆍ납부불성실가산세ㆍ기장불성실가산세
예정신고산출세액
양도의 차익
계산구조
양도차익을 계산할 때에는 당해 자산의 양도 또는 취득 당시의
실지거래가액으로한다. 양도차익을 계산하는 경우에는 다음 산식에 의함
(-)
(-)
양도가액
취득가액
기타필요경비
양도차익
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자본적 지출액, 양도비 등
* 실지양도가액
양도차익을 계산시 양도가액은 실지양도가액으로 함. 이 경우 실지양도가액은 당
해 자산을 양도하고 실제로 거래한 가액을 말한다. 실지양도가액 계산에 유의할
점은 다음과 같음
① 매수자가 양도소득세 등을 부담한 경우 : 매도자는 양도소득세 등을 포함한 가액을 양도
가액으로 보고, 매수자는 양도소득세 등을 매입원가로서 필요경비에 산입함
② 일괄양도 : 토지ㆍ건물 및 구축물 등을 일괄양도하여 양도가액의 구분이 불분명한 경우
에는 부가가치세법에 따라 안분계산함
45
* 실지양도가액
이중과세의 조정 : 거주자가 자산을 양도한 경우로서 다음에 해당하는 경우에는
시가를 양도당시의 실지거래가액으로 함
㉠ 특수관계에 있는 법인(외국법인 포함)에게 자산을 양도한 경우로서 법인세법
상 소득처분규정에 의하여 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에
는 법인세법의 시가
㉡ 특수관계에 있는 법인 이외의 자에게 자산을 양도한 경우로서 ‘상속세 및 증여
세법’에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 때에는 ‘상속세
및 증여세법’의 시가(이 경우 시가란 ‘양도대가 - 증여재산가액’을 말함)
46
* 실지취득가액
양도차익을 계산하는 경우 실지취득가액은 자산의 취득가액에 소요된 금액을 말함. 실지취득
가액 계산에 유의할 점은 다음과 같음
① 감가상각비 : 양도자산 보유기간 중 그 자산의 감가상각비로서 소득세법상 사업자의 부동산임대소득ㆍ
사업소득의 소득금액계산상 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 취득가액에서 공제
함
② 현재가치할인차금 : 현재가치할인차금은 취득가액에 포함하되, 당해 양도자산의 보유기간중 현재가치
할인차금상각액을 소득세법상 사업자의 부동산임대소득ㆍ사업소득의 소득금액계산상 필요경비에 산입하
였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 취득가액에서 공제함
③ 다음에 해당하는 가액은 취득가액에 가산하거나 차감함
㉠ ‘상속세 및 증여세법’에 의하여 증여세를 과세받은 경우 당해 증여재산가액 또는 그 증ㆍ감액
㉡ 자산을 법인세법에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인 포함)으로부터 취득한 경우로서 거주자의 상여
ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 당해 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액
47
*기타필요경비
양도차익을 계산하는 경우 기타필요경비는 다음의 설비비와 개량비ㆍ자본적 지출
ㆍ양도비용으로 함
구분
내용
① 소득세법의 규정에 의한 자본적 지출액
② 양도자산의 취득 후 쟁송으로 인한 소송비용 등으로서 필요경비에 산입되지 아니한 금액
자본적 지출액
③ 양도자산의 용도변경ㆍ개량ㆍ이용편의를 위하여 지출한 비용
④ 개발부담금
⑤ 재건축 부담금
① 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용
② 증권거래법에 의하여 납부한 증권거래세, 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용, 양
양도비등
도계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비
③ 토지ㆍ건물 취득시 법령에 따라 매입한 국민주택채권ㆍ토지개발채권을 만기전에 증
권회사 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
48
실지거래가액의 확인되지 아니하는 경우의
추계조사결정특례
양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매
매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나
그 중요한 부분이 미비된 경우 또는 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증
빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인의 감정가액 등에 비추어
허위임이 명백하여 추계 조사결정을 하는 경우에는
다음의 가액을 순차로 적용하여 산정한 가액을 양도차익으로 함
49
실지거래가액의 확인되지 아니하는 경우의
추계조사결정특례
양도가액 : 실지양도가액→ 매매사례가액*→ 감정가액**→ 기준시가
취득가액 : 실지취득가액→ 매매사례가액*→ 감정가액**→ 환산취득가액***→ 기준시가
*
매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인의 주
식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 당해
가액을 말함
** 감정가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에
대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는
감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액의 평균액을 말함
50
*** 환산취득가액
: 환산취득가액을 다음 산식에 의하여 환산한 금액을 말함
실지거래가액의 확인되지 아니하는 경우의
추계조사결정특례
기타필요경비의 적용기준
취득가액의 유형
기타필요경비의 적용가액
실지거래가액
실지거래가액
매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ
환산취득가액
필요경비개산공제
기준시가
필요경비개산공제
51
기준시가에 의한 양도차익의 계산
적용요건
양도가액을 기준시가에 의한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의함
양도당시기준시가
양도당시 현재의 기준시가
(-) 취득당시기준시가
취득당시 현재의 기준시가
(-) 필요경비개산공제
양도차익
52
기준시가에 의한 양도차익의 계산
필요경비개산공제
기준시가에 의하거나 추계결정한 경우에는 자본적 지출과 양도비용 대신
필요경비산공제를 함
구분
필요경비개산공제액
토지
취득당시 기준시가×3%(미등기자산 0.3%)
건물
취득당시 기준시가×3%(미등기자산 0.3%)
지상권ㆍ전세권ㆍ등기된 부동산 임차권
취득당시 기준시가×7%
부동산을 취득할 수 있는
권리ㆍ기타자산ㆍ주식 또는 출자지분
취득당시 기준시가×1%
*필요경비개산공제 [ deduction of estimated expenses, 必要經費槪算控除 ]
53
양도소득금액
계산구조
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
장기보유특별공제
1) 적용대상
장기보유특별공제는 토지ㆍ건물로서 등기되고 보유기간 3년 이상인 자산에 한하여 적용함
2)
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
배제대상
미등기자산
1세대가 3개 이상의 주택을 소유하는 경우의 주택
1세대가 소유하는 주택수와 조합원입주권수의 합이 3 이상인 경우의 주택
1세대가 2주택을 보유하는 경우의 주택
1세대가 조합원입주권 1개와 1주택을 보유한 경우 주택
비사업용 토지
②~⑤에 해당하는 주택을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여
54
45% 및 기본세율이
적용되는 주택
양도소득금액
장기보유특별공제액
장기보유특별공제액의 계산은 다음과 같음
장기보유특별공제율
보유기간
1세대1주택
3년 이상 4년 미만
4년 이상 5년 미만
5년 이상 6년 미만
6년 이상 7년 미만
7년 이상 8년 미만
8년 이상 9년 미만
9년 이상 10년 미만
10년 이상
55
24%
32%
40%
48%
56%
64%
72%
80%
8%씩 증가
1세대1주택이외
10%
12%
15%
18%
21%
24%
27%
30%
3%씩 증가
양도소득금액 계산특례
1) 고가주택의 양도소득금액 계산
고가주택의 양도소득금액 계산은 다음과 같음
① 고가주택의 양도차익 = 전체양도차익×
양도가액-9억원
양도가액
② 고가주택의 장기보유특별공제 = 전체장기보유특별공제액×
양도가액-9억원
양도가액
③ 고가주택의 양도소득금액 = ①-②
2) 부담부증여의 양도소득금액 계산
부담부증여의 경우 양도소득금액의 계산은 다음과 같음
① 양도가액 = 양도 당시 자산가액×
② 취득가액 = 취득 당시 자산가액×
56
채무인수액
증여가액
채무인수액
증여가액
양도소득금액 계산특례
3) 배우자 및 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 이월과세
-거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여
받은 토지ㆍ건물ㆍ특정시설물이용권의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가
액은 당해 자산을 증여한 배우자 또는 직계존비속의 당초 취득시의 취득가액으로 함
-이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액은 필요
경비에 산입함
증여세 상당액 = 상속세및증여세법상
증여세산출세액
57
양도한당해자산의증여세과세가액
X
상속세및증여세법상증여세과세가액
양도소득금액 계산특례
4) 부당행위계산의 부인
① 특수관계자와의 거래에 대한 부당행위계산부인
납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는
계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조
세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는
계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있음
58
양도소득금액 계산특례
4) 부당행위계산의 부인
② 증여후 5년 이내 양도의 부당행위계산부인
-양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여한 후
그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자
가 그 자산을 직접 양도한 것으로 봄
-이 경우 증여받은 자산에 대하여는 상속세 및 증여세법의 규정에 불구하고 증여세를 부과
하지 아니함
-배우자 및 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하여 위“3) 배우자 및 직계존비속으
로부터 증여받은 자산에 대한 이월과세” 규정을 적용받은 경우에는 본 규정을 적용하지 아
니함
59
양도소득금액 계산특례
❖ 배우자 및 직계존비속으로부터 증여받은 자신에 대한 이월과세와 증여 후 5년
이내 양도의 부당행위계산부인의 비교
구분
(1) 적용대상자산
(2) 증여자와 수증자의 관계
(3) 증여받은 후 양도일까지의 기간
(4) 양도소득세 납세의무자
60
이월과세
부당행위계산부인
토지ㆍ건물ㆍ특정시설물이용권
양도소득세 과세대상자산
배우자 및 직계존비속
특수관계자
5년
5년
증여받은 배우자
증여자
양도소득 과세표준
계산구조
양도소득 과세표준 = 양도소득금액-양도소득 기본공제(연 250만원)
양도소득 기본공제
양도소득 기본공제는 다음의 자산별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제함
① 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산*
② 주식 또는 출자지분
* 다만, 미등기자산은 양도소득 기본공제를 적용하지 아니함
61
양도소득 과세표준
양도차손익의 통산
당해 연도에 수개의 자산을 양도한 경우 양도소득금액은 다음의 자산별로 구분하여
계산함
① 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산
② 주식 또는 출자지분
이 경우 ① 내지 ②의 각 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금(양도차손)은 다른 구분의 소
득금액과는 통산하지 아니하며, 양도차손의 통산순서는 다음과 같음
① 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받은 자산의 양도소득금액에서 먼저 공제
② 잔액은 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 안분(양도소득금액의 비율로 안분함)하여
공제함
62
양도소득세 산출세액
계산구조
양도소득세 산출세액 = 양도소득세 과세표준
× 양도소득세율
63
양도소득세 산출세액
양도소득세율
구분
세율
ㆍ미등기양도의 경우
70%
ㆍ1세대가 3개 이상의 주택을 소유하는 경우의 주택*1
60%
ㆍ1세대가 소유하는 주택수와 조합원입주권수의 합이 3이상인 경우의 주택*1
60%
ㆍ1세대가 2주택을 소유하는 경우의 주택*2
50%
① 부동산
ㆍ1세대가 조합원입주권 1개와 1주택을 소유하는 경우의 주택*2
50%
및 부동산에
ㆍ비사업용 토지
60%
관한 권리
ㆍ보유기간 1년 미만
50%
ㆍ보유기간 1년 이상 2년 미만
40%
ㆍ보유기간 2년 이상
누진세율(6~35%)*
* 2010년 1월 1일이후 부터
는 6~33%
ㆍ특정주식 중 자산총액에 대한 비사업용 토지의 비율이 50% 이상인 법인의 주식
60%
ㆍ위 이외의 기타자산
누진세율
ㆍ중소기업의 주식
10%
ㆍ중소기업 이외의 법인의 대주주가 1년 미만 보유한 주식
30%
ㆍ위 이외의 주식
20%
② 기타의
자산
③ 주식 또
는 출자지분
*1. 해당 주택을 2010년
64 12월 31일까지 양도하는 경우 : 45%(단, 1년 미만인 경우에는 50%)
*2. 해당주택을 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우 : 누진세율(단, 1년 미만인 경우에는 50%, 1년이상 2년 미만인 경우에는 40%)
양도소득세 산출세액
미등기자산에 대한 불이익
미등기자산에 대하여는 양도소득세의 과세시 다음과 같은 불이익을 적용함
① 양도소득세 비과세의 적용배제
② 필요경비 개산공제액 적용시 저율의 개산공제율을 적용
③ 장기보유특별공제ㆍ양도소득 기본공제의 적용배제
④ 양도소득세율 적용시 70%의 최고세율 적용
65
양도소득세 산출세액
미등기자산에서 제외되는 자산.
다음은 미등기자산으로 보지 아니함
① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 계약조건에 의하여 양도당시 당해 자산의 취득
에 관한 등기가 불가능한 자산
② 법률의 규정ㆍ법원의 결정에 의하여 양도당시 당해 자산의 취득에 관한 등기가 불가
능한 자산
③ 농지의 교환ㆍ분합ㆍ대토로 인하여 양도소득세 비과세대상이 되는 토지의 양도
④ 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지(자경농지)로서 농업소득세 과세대상(비과세ㆍ감
면ㆍ소액부징수대상 포함)이 되는 토지의 양도
⑤ 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공직사업을 위한 토지등의 취
득및보상에관한법률 제18조의 규정에 의하여 공공사업의 시행자에게 양도하는 것
⑥ 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
(무허가 주택)의 양도
66
거주자의 국외자산 양도
(1) 납세의무자(거주자) : 국내에 당해 자산의 양도일까지 계속 5년 이
상 주소 또는 거소를 둔 자에 한한다.
(2) 과세대상
① 토지, 건물
② 부동산에 관한 권리 : 지상권, 전세권, 부동산임차권(미등기임차권 포
함), 부동산을 취득할 수 있는 권리(등기여부 불문)
③ 주식 또는 출자지분 : 외국에서 외국법인이 발행한 주식
④ 국외자산 중 기타자산 : 특정법인의 주식, 특정주식, 사업용 고정자산과
함께 양도하는 영업권, 특정시설 이용권
(3) 양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 의한다.(단, 양도당시의
실지거래가액을
확인할 수 없는 경우에는 시가에 의한다.)
67
거주자의 국외자산 양도
(4) 장기보유특별공제 적용 배제. 그러나 기본공제는 적용함
(5) 국외자산 양도의 세율
구분
1. 토지, 건물
2. 부동산에 관한 권리
3. 주식 및 출자지분
4. 기타자산
양도소득 세율
국내자산과 비교
기본세율
(6%-35%)
중과세율 없음
중소기업의 주식
및 출자지분*
10%
그 외 주식 및 출
자지분
20%
30% 세율 없음
기본세율
(6%-35%)
# 위의 세율은 그 세율의 15%를 가감한 범위 안에서 대통령령으로 조정할 수 있음
※ ‘중소기업’이란 주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재
중소기업기본법(제2조)에 따른 중소기업에 해당하는 내국법인을 말함
68
중과세율 없음
거주자의 국외자산 양도
(6) 외국납부세액공제 : 당해 연도의 양도소득 산출세액에서 공제하는
방법과 당해 연도의 양도소득세액 계산상 필요경비에 산입하는 방
법 중 택일
69
양도소득 과세표준의 신고와 자진납부
예정신고와 자진납부
① 신고의무자 : 과세대상 자산을 양도한 자. 단, 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한
때에도 신고는 하여야 함
② 신고기한 : 다음의 기한 이내에 납세지(양도자의 주소지) 관할세무서장에게 신고.
구분
신고기한
원칙
양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내. *월별 신고
예외
토지거래허가구역 내에서 허가를 받기 전에 잔금을 지급한 경우에는
⇒ 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내.
부동산 등
주식 등
양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 이내 *분기별 신고
70
양도소득 과세표준의 신고와 자진납부
③ 당해연도에 누진세율 적용대상 자산에 대한
2회 이상 예정신고시의 산출세액
= [(기 신고한 양도소득 과세표준 + 2회 이후 신고하는 양도소득 과세표준)
× 양도 소득세 누진세율] - 기 신고한 예정신고산출세액
④ 신고납부세액공제 : 신고기한 이내에 신고와 함께 자진납부를 하는 때에는 납부세액
의 10% 세액 공제 ※ 예정신고에만 적용함
71
양도소득 과세표준의 신고와 자진납부
양도소득세 과세표준 확정신고와 자진납부
① 신고의무자 : 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자. 단, 당해연도의 과세표준이 없
거나 결손금액이 있는 때에도 신고는 하여야 함
※ 예정신고를 한 자는 원칙적으로 확정신고를 하지 아니할 수 있음
② 신고기한 : 당해연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지(토지거래허가구역 내에
서 허가를 받기 전에 잔금을 지급한 경우에는 ⇒ 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5
월 1일부터 5월 31일 까지)
③ 가산세
㉠ 신고불성실가산세 : 확정신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 경우
-국세기본법의 가산세 규정
㉡ 납부불성실가산세 : 확정신고 자진납부세액을 납부하지 않았거나 미달납부한 경우
※ 확정신고에만 가산세과 부과되며, 예정신고에는 가산세가 적용되지 않으나 세액공제
를 받을 수 없음
72
양도소득 과세표준의 신고와 자진납부
구분
예정신고
성격
신고기한
한 경우
확정신고
납세협력의무
본래의 납세의무
세액공제 적용
세액공제 적용하지 않음
가산세 부과하지 않음
가산세 부과 함
이내
신고 ․ 납
하지
부를
경우
73
않은
양도소득 과세표준의 신고와 자진납부
(3)양도소득세의 부가세
① 소득할주민세 →양도소득세 납세의무자 : 양도소득세의 10%
② 농어촌특별세 →조세특례제한법상 양도소득세를 감면받은 자 :
감면세액의 20%
74
양도소득 과세표준의 신고와 자진납부
(4) 납부의무 편의제도(물납, 분납)
①분납
㉠ 사유 : 예정신고 또는 확정신고 자진납부세액이 각각 1,000만원을 초과하는 자
㉡ 분납기간 : 납부기한 경과 후 2개월 이내
②물납
㉠ 사유 : 공공사업용으로 당해 공공사업시행자에게 협의매수나 수용 + 양도소득
세의 금전납부 곤란 + 관할세무서장의 승인을 받은 경우
㉡ 물납대상 채권 : 당해 토지 등의 대금으로 교부받은 당해 공공사업시행자가
발행한 보상채권
75
76