2011년도 주택건설사업자 워크숍 주택금융신용보증기금

사업자보증의 이해

www.hf.go.kr

Ⅰ. 사업자보증 개요 1. 보증의 개념 2. 보증절차 Ⅱ. 보증종류 1. 건설자금보증 - 기금계정 - 은행계정 2. 프로젝트금융(PF)보증 Ⅲ. 보증료

<참고> 보증종류 別 비교

목차

1

Ⅰ. 사업자보증 개요

1. 보증의 개념



주택사업자가 분양 또는 임대를 목적으로 주택을 건설하면서 금융기관으로부터 건설자금대출을 받는 경우에 주택금융신용보증기금의 부담으로 보증하는 행위 주택사업자 1. 주택건설사업계획 승인을 받아 그 사업을 시행하는 주택건설사업등록업자(주택법상 사업주체) 2. 단독주택은 20호, 공동주택 20세대 미만의 주택건설사업을 시행하는 자 3. 사업계획승인을 받지 아니하고 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 자 2

Ⅰ. 사업자보증 개요

금융기관 국민주택기금, 국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 기업은행, 농협중앙회, 외환은행, SC제일은행, 경남은행, 광주은행, 대구은행, 부산은행, 전북은행, 수협중앙회 동일기업 당 보증한도 총 신용보증재원의 30% 이내 (2010년기준 5,247억원) 보증비율 1. 건설자금보증 : 90% 2. 프로젝트금융보증 : 토목ㆍ건축 시공능력 평가순위 기준 - 100위 이내 : 90% - 100위 ~200위 : 80% 3

Ⅰ. 사업자보증 개요

관할영업점 1. 건설자금보증 : 보증신청기업의 본사 또는 주 건설사업장 소재지를 관할하는 영업점 2. 프로젝트금융보증 ① 영업부 : 서울 북부, 경기 북부, 인천광역시, 경상남.북도, 강원도, 제주도 ② 서울남부지사 : 서울 남부, 경기 남부, 충청남.북도, 전라남.북도 4

2. 보증절차 대출상담 및 예비승인 (금융기관) 보증심사 및 승인 (영업점, 본부 )

Ⅰ. 사업자보증 개요

보증상담 및 보증신청 (영업점) 보증약정 및 보증서 발급 (영업점) 신용 조사 (영업점) 대출실행 (금융기관) 5

Ⅱ . 보증종류

1. 건설자금보증



주택사업자가 분양 또는 임대할 목적으로 주택을 건설하는 경우에 받는 보증 1. 건설자금보증(기금계정) : 국민주택기금 재원 2. 건설자금보증(은행계정) : 국민주택기금 이외 재원 2. 프로젝트금융(PF)보증



주택사업자가 분양주택을 건설하기 위하여 프로젝트금융방식 * 으로 자금을 조달하는 경우에 받는 보증

* 당해 사업의 미래현금 수입을 주요 상환재원으로 하여 자금을 조달하는 금융기법

6

1. 건설자금보증(기금계정)

신청요건



사업계획승인(건축허가 포함) 보증대상자금



주택건축비(총 사업비에서 사업대지비, 일반분양설치비, 상가건축비를 차감한 금액) 담보취득



대지는 당해대출 실행전에, 건물은 사용승인 즉시 담보취득(근저당권 설정) 7

1. 건설자금보증(기금계정)

담보취득의 유예



택지개발예정지구 또는 도시개발구역내 사업 등으로서 지적공부 및 등기부정리가 완료되지 않은 경우에는 아래 요건을 모두 충족하는 경우 유예 가능

1. 신청기업이 토지대금을 완납하였거나 이에 갈음하는 담보물을 제공한 사실상의 소유자 로서 장래 소유권 이전이 확실시 되는 경우 2. 채권은행과 토지분양기관(또는 사업시행자)이 지적공부 미정리 토지에 대한 소유권 이전 및 담보권 설정 등에 관한 약정을 체결한 경우 3. 채궈은행이 담보평가시 당해 토지의 감정가액을 담보로 인정한 경우 4. 신청기업과 토지분양기관 간의 매매계약서상 매매가격을 기준으로 당해 토지의 감정가액 을 산정 한 경우

8

1. 건설자금보증(기금계정)

분할보증서 발급한도



공정률을 기준으로 아래 산식에 의해 산출 [당해대출 Ⅹ (공정률 – 분할대출누계액) Ⅹ 부분보증비율

※ 공정률이 50%이하인 경우 최초 분할보증서 발급시 분할대출누계액 차감 제외 가능 신청건을 포함한 분할대출누계액은 당해대출의 ½ 초과 불가

9

신청요건

1. 건설자금보증(은행계정)



신청기업이 아래 요건 중 어느 하나에 해당할 것

① 신용평가사의 회사채 등급 또는 기업신용등급 BB+이상 ② 시공능력순위 200위 이내 ③ 최근 3년내 주택 300세대 이상 시행 또는 시공 ④ 관계기업 또는 시공사가 ①~③중 하나 이상 충족하고 연대보증    

사업대지 전체(국.공유지 제외)에 대한 매매계약을 체결하고 매매대금의 10% 이상 납부 골조공사가 2/3이상 진행된 후 분양하는 후분양 사업 당해대출이 주택의 입주자에게 주택구입자금 일부로 대환 예정일 것 친환경주택의 경우 신청기업이 위 ① 또는 ② 요건을 충족하는 경우 선분양 가능 10

1. 건설자금보증(은행계정)

보증대상자금



사업대지담보가액 * + 주택건축비 *

채권자 내규상 당해 사업대지를 담보로 대출할 수 있는 금액 공공택지의 경우 분양가격, 그 밖의 경우는 최근년도의 공시지가 또는 한국감정원, 감정 평가법인(국토해양부장관이 지정고시)의 감정가

분양시기



골조공사가 2/3이상 진행된 후 분양하는 후분양예정 사업 단, 친환경주택의 경우 일정요건 충족시 선분양사업에 지원가능 11

1. 건설자금보증(은행계정)

담보취득 및 유예



대지는 당해대출 실행전, 건물은 사용승인 즉시 담보취득(은행 내규에서 정하는 방식)



지적공부 및 등기부정리가 완료되지 않은 경우 공공택지는 아래 요건을 모두 충족 하는 경우

1. 채권은행과 토지분양기관 ( 또는 사업시행자 ) 이 지적공부 미정리 토지에 대한 소유권 이전 및 담보권 설정 등에 관한 약정을 체결한 경우 2. 채궈은행이 담보평가시 당해 토지의 감정가액을 담보로 인정한 경우 3. 신청기업과 토지분양기관 간의 매매계약서상 매매가격을 기준으로 당해 토지의 감정가액 을 산정한 경우

12

1. 건설자금보증(은행계정)

분할보증서 발급한도



사업대지비 발급한도 : 사업대지담보가액 Ⅹ 부분보증비율



주택건축비 발급한도 : [(당해대출 – 사업대지담보가액) Ⅹ 공정률 – 주택건축비 분할대출 누계] Ⅹ 부분보증비율 13

2. 프로젝트금융( PF)보증

기본요건

    

사업대지가 신탁등기 등의 방법으로 신청기업(시행사)의 일반 경영위험으로부터 분리 사업자금이 신청기업 및 시공사와 경영상의 관계가 없는 금융기관 또는 『자본시장 과 금융투자업에 관한 법률』에 따른 신탁회사에 의하여 관리ㆍ집행되어 독립성과 투명성 보장 신청사업의 지속성이 사업시행권 양도계약, 시공권 포기각서 등에 의해 확보 시공사가 사업기간내 책임사용승인 의무 부담 사업자금 집행순위 약정상 보증부대출 원리금 약정상환액이 사업수익금 및 공사비에 우선하여 변제 14

2. 프로젝트금융( PF)보증

신청기업 요건

 

주택법 제9조에 의한 주택건설사업자로 등록한 자 당해사업 수행목적으로 설립된 명목상 회사(SPC) 또는 본건 이외 다른 사업을 수행 하고 있지 않은 주택건설 사업자(단, 당해 사업지가 공공택지인 경우는 예외가능) 시공사 요건



시공능력 : 대한건설협회의 당해년도 토목ㆍ건축 시공능력 평가순위 200위 이내



신용등급 : 신용평가사 * 의 회사채ㆍ기업신용등급 BB+이상, 기업어음등급 A3이상 *

『신용정보이용 및 보호에 관한 법률』 제4조 제4항 제4호에 의한 신용평가사 (한국신용평가㈜, 한신정평가㈜, 한국기업평가㈜, 서울신용평가㈜)

15

2. 프로젝트금융( PF)보증

분양시기



후분양(골조 2/3완성) 원칙, 친환경주택은 선분양 가능 사업규모



공공택지 100세대, 서울시 200세대, 경기도ㆍ광역시 300세대, 기타지역 400세대 이상

※ 전용면적 85㎡이하의 세대수가 총 건설세대수의 30% 이상

16

2. 프로젝트금융( PF)보증

보증신청시기 대지 전체(국·공유지 제외)에 대하여 매매계약을 체결한 후 시공사의 시공능력순위에 따라 각각 100위 이내인 경우 매매대금의 5%, 100위 초과 200위 이내인 경우 10% 이상 을 납부하고 사업계획승인을 신청한 경우(공공택지의 경우에는 사업계획승인 신청 이전 에도 가능) 보증대상자금 사업대지 매입비 * (매매대금 기납부금 제외) + 건축공사비(상가공사비 제외) + 기타사업비 *

사업대지 매입자금 용도로 조달한 금융기관 대출금 및 시공사 대여금을 상환하기 위한 자금 포함

17

2. 프로젝트금융( PF)보증

보증한도 보증한도 = 총사업비 Ⅹ 대출비율 * Ⅹ 부분 보증비율 ** * 총사업비에 대한 사업대지비 비중이 20% 이하시 65%, 20% 초과시 70%를 적용 ** 시공사 시공능력순위 1~100위는 최대 90% 이내, 101~200위는 최대 80% 이내 사업약정 공사, 보증상대처, 신청기업, 시공사, 연대보증인 등은 신용보증약정과 별도로 사업참여자 간의 역할분담 및 책임범위 등을 세부적으로 정하는 사업약정 체결 18

2. 프로젝트금융( PF)보증

담보취득



금융기관에서 당해사업 관련 자산에 대해 담보취득

※ 담보취득 유예 : ①택지개발예정지구 또는 도시개발구역내 사업으로 지적공부 및 등기부정리가 완료되지 않은 경우 ②사업대지면적 중 5%미만에 해당하는 일부대지를 대상으로 매도청구소송을 제기하여 승소 판결을 받은경우

분할보증서 발급 및 한도



사업대지 매입비 지급시, 공정률에 따른 건축비 지급시, 기타사업비 지급시에 각각 분할보증



건축공사비 분할보증서 발급한도 : (건축공사비 Ⅹ 공정률 – 건축공사비 분할대출 누계) Ⅹ 부분보증비율 *

* 시공사 시공능력순위 1~100위는 최대 90% 이내, 101~200위는 최대 80% 이내

19

Ⅲ. 보증료

보증구분 건설자금보증 (기금계정, 은행계정) 기준보증료율 차등보증료율 임대 연 0.5% 분양 연 0.8% 신용도( ‒ 0.2%~+0.3%) 보증금액( ‒ 0.2%~+0.3%) 보증기간(+0.3%) 보증료 프로젝트 금융(PF)보증 연 1.0% 신용도(±0.1%) 보증금액( ‒ 0.2%~+0.2%)

0.7%~1.3%

주 1) 친환경주택을 공급하는 주택사업자의 경우 기준보증료율 0.1% 인하 2) 지방소재 중소주택건설업체가 사업시행사인 경우 기준보증료율 0.05% 인하

20

구분 보증대상 주택면적 보증대상자금 사업유형 분양시기 시행사 시공사 시공사책임 사업규모 보증한도 보증료 건설자금보증 (기금계정) 주택건축비 분양, 임대 -

<참고> 보증종류 別 비교

건설자금보증 (은행계정) 투기지역은 85㎡이하 세대가 50% 이상일 것 주택건축비+사업대지비 분양 후분양(골조 2/3완성), 선분양(친환경주택+요건) 프로젝트 금융(PF)보증 전용면적 85㎡이하의 세대수가 총 건설세대수의 30%이상 건축공사비+ 사업대지비+ 기타사업비 분양 후분양(골조 2/3완성), 선분양(친환경주택) 주택건설사업자, 미등록업자 등 사업대지비 취급시 ①신용등급 BB+이상 ②시공능력순위 200위 이내 ③최근 3년 300세대 이상 시행 또는 시공 ④관계기업 또는 시공사가 ①~③중 하나 이상 충족하고 연대보증 SPC 등 연대보증 세대당 1억원 임대 0.5% ± 차등 분양 0.8% ± 차등 연대보증 0.8% ± 차등 ①신용등급 BB+이상 & ②시공능력순위 200위 이내 신용보강(책임준공 의무 필수) 공공택지: 100세대, 서울시: 200세대, 경기도ㆍ광역시: 300세대, 기타지역: 400세대 이상 보증한도=대출비율 * Ⅹ부분보증비율 ** * 총사업비의 65~70%, ** 대출금액의 80~90% 1.0% ± 차등 21

23