Transcript CM방식과 다른 방식과의 차이점

CM방식과 다른 방식과의 차이점
이찬식
목차
1. CM 계약 방식의 개념 및 발전배경
2. CM 계약 방식의 유형
3. 건설계약방식의 특징
4. 건설 계약에 따른 관리주체
2
1. CM(Construction Management)
계약 방식의 개념 및 발전배경
CM의 정의
• “건설사업관리”라 함은 건설공사에 관한 기획, 타
당성조사·분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리,
평가, 사후관리등에 관한 관리업무의 전부 또는
일부를 수행하는 것.
– 건설산업기본법 제 2조
• 건설사업의 구상단계부터 완성단계까지 전과정에
걸쳐 소정의 공기, 사업비, 품질을 얻기 위하여 전
문적으로 관리하는 것.
– 미국 CM협회
4
CM의 발전 배경
– 1950, 1960년대 미국은 국가 경제적인 상황의
변화와 건설수요의 팽창 및 대형화에 따라 공
사수행의 단점(특히 공기측면)이 노출.
– 이에 따라 공사수행을 빠른 속도로 진척시킬
수 있는 효과적인 Design-Build 방식이 채용.
– 이러한 설계 병행 발주 및 단계별 발주가 빈번
하여 건설공사의 기획 및 관리의 중요성 대두.
– 이에 따라 CM 계약 개념이 도입.
5
CM의 기능 및 역할
• CM의 주요 기능
– 건설공사과정에서 발주자, 설계자, 시공자간의 적대적
인 관계를 해결. 조정자로서의 역할과 원활한 의사소통
의 매개자로서의 기능.
– Agency로서 역할. 프로젝트 수행 기간동안 발주자에
게 조언제공.
• 발주자는 프로젝트 기간동안 설계 및 시공에 대한 수많은 의사
결정을 하여야 함.
• 공사를 마쳤을 때 투자한 만큼 또는 그 이상의 이익을 얻을 것
인가에 대한 조언 제공.
6
• CM의 단계별 주요 역할
– 계획단계 : 사업계획의 수립·타당성분석 평가·투자
의사결정 등을 통하여 최적의 설계 대안이 선정되도
록 발주자에 조언.
– 설 계 단 계 : 정 확 한 설 계 도 서 검 토 · Value
Engineering 등을 통하여 최적의 사업비 산정 및 금
융조달 지원.
– 구매단계 : 입찰심사 평가 등을 통하여 최적의 도급
자 선정 .
– 시공단계 : 과학화된 공정 원가 품질 안전 계약관리
를 통하여 시공과정을 완벽하게 관리함과 동시에 적
기에 적정비용이 투입되고 적정품질을 가진 목적물
완성.
– 유지보수단계 : 적정한 준공검사와 유지관리지침을
통한 최적상태 유지.
7
• CM의 기본적인 기능
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Project Integration Management
Project/Contract Administration
Project Scope Management
Project Time Management
Project Cost Management
Project Quality Management
Project Human Resource Management
Project Communications management
Project Risk Management
Project Procurement Management
Project Safety Management
8
CM 계약의 장·단점
• CM계약의 장점
– CMr(Construction Manager)의 기술적 조언과 설계 및 시공
성 검토 등으로 프로젝트 모든 단계에 걸쳐 공법 및 기술의
활용이 다양.
– 공사비, 공사일정, 전반적인 공사 수행, 설계변경 등을 포함
한 계약의 변경 등에 대해 CMr이 독립적으로 평가하여 발주
자의 의사결정에 도움을 줌.
– 공사 전반에 걸쳐 설계자와 시공자 간에 원활한 의사 소통
가능.
– 단계적 시공을 통해 설계·시공기간을 단축시킬 수 있음.
– 전통적인 방법과 유사하게 가격경쟁을 유도할 수 있음.
– 설계, 입찰, 낙찰 과정에서 가치공학을 적용할 기회가 많음.
9
• CM계약의 단점
– 단계적 시공이 시도될 경우 공사 초기에 전체
비를 예상하기 어려움.
– 예산이 한정되어 있고 공사비 증가가 예상될
총액계약 등의 전통적 방식이 유리.
– 발주자는 신속히 의사결정을 내려야 할 책임이
며, 이것은 전체 공사의 성패를 좌우.
– 프로젝트 성패의 상당 부분이 CMr의 공사관리
에 좌우됨.
– CMr은 일반적으로 공사비와 공사 품질에 대한
을 지지 않음.
공사
경우
있으
능력
책임
10
2. Construction Management 계
약 방식의 유형
CM의 대표적인 2가지 유형
• CM for fee 방식
– 순수한 의미에서의 CM
방식.
– CMr 또는 CM 회사가
발주자의 대행인(Agent)
으로 업무를 수행.
– 서비스에 대한 수수료
를 받고, 공사금액이나
품질에 대한 총괄적인
책임은 지지 않음.
발주자(건축주)
CM
A/E
종합건설업체
(General Contractor)
하도급업체
자체 조직
A/E : Architect / Engineer
12
•
CM at risk 방식
– 전문적인 일괄도급자가 공사를 수행하는 것과 같이
CMr 또는 CM 회사가 도급자들을 고용하거나, 직접
일부 또는 전부의 시공을 담당하며, 공사를 수행.
– CMr 또는 CM회사가 공사에서 발생하는 이윤을
취하고, 공사에 대해 전적인 책임을 짐.
– 전통적인 방식과 유사하고, 공사의 책임을 CMr이나
CM회사가 전담하므로, 전통적인 방식과 차이가
없는 것 같으나, CMr 또는 CM회사가 프로젝트
초기단계에서부터 프로젝트 계획을 주관하고,
발주자, 설계자, 도급자들을 포함한 모든 참여자를
조정.
13
CM at risk 방식의 구조
발주자
A/E
CM
도급자
도급자
도급자
14
ACM(Agency CM) 방식
Team
• CM 방식의 기본형태.
– CM 은 발 주 자 의 계 약 적 인
Agent.
– 발주자는 모든 설계와 시공
계약 수행.
– CM은 independent
contractor로서 발주자에 대
한 계약적 책임을 지지 않음.
발주자
A
A
A/E
CM
C
원도급자
하도급업체
A : Agency 관계,
자체 조직
C : independent Contractor 관계
15
XCM(Extended Service CM) 방식
• CM이 고유의 CM 서비스 이외에 A/E나 시공자
(Constructor)로서 서비스 하는 것을 허용.
• XCM의 다양한 유형은 최초에 계약된 CM 서비스
에 하나 혹은 둘 이상의 추가 서비스를 포함.
16
• Design-XCM
• Contractor-XCM
발주자
발주자
A
A
A/E
CM
C
원도급자
설계와 CM업무가 결합된 형태.
CM 서비스를 제공하는 A/E에
의 해 서 이 행 되 거 나 , A/E 가
발주자와 CM 서비스를 위한
별도의 계약을 함.
A+C
A/E
CM
C
원도급자
CM이 시공 계약을 보증함으로서
계약 서비스를 추가하는 것.
17
• Constructor-XCM
발주자
A
A/E
• Contractor/Constructor-XCM
발주자
CM
A/E
A+C
CM
C
C
원도급자
A
A+C
CM
CM이 자체적으로 건설 능력이
있는 경우 그 부분에 대한
서비스를 제공.
원도급자
CM
CM은 자신이 시공하는 공사와
원도급자와의 계약 서비스에
대한 책임을 모두 짐.
18
GMPCM 방식
• 계약 당시 타당성 있는 공사금액을 정해 놓고, 공사 수행의 능률을 극
대화 시켜 최종공사비가 예상공사금액을 초과하지 않도록 하는 것.
• 예상공사금액을 절감하였거나 넘었을 경우 차이가 난 부분에 대하여
발주자와 CM에게 일정비율로 할당.
• CM회사는 일단 GMP가 주어지면 CM과 일반도급자의 이중역할 수행.
• CM은 도급 위험을 감수해야 하기 때문에, 통상 여러 가지 별개의 선택
권을 통해서 위험을 경감시키게 됨.
• GMPCM은 명확한 도급 규정과 CM의 책임에 대한 상호의 이해가 긴
요함.
GMP : Guaranteed Maximum Price(공사비 최고한도액 설정)
19
• GMPCM의 기본형
• Constructor-GMP/XCM
발주자
발주자
C
C
A
A/E
A
A
C
CM
A+C
A/E
CM
C
원도급자
ACM 형태의 변형으로 발주
자에게 프로젝트 완공에 필요
한 최대 금액을 보증.
원도급자
CM
Constructor-XCM과 GMPCM이
결합한 형태.
20
• Contractor-GMP/XCM
발주자
A
A
A/e
• Constructor/ContractorGMP/XCM
발주자
C
A
CM
C
원도급자
Contractor-XCM과 GMPCM이
결합한 형태.
C
A+C
A/E
CM
C
원도급자
CM
Constructor/Contractor-XCM
과 GMPCM이 결합한 형태. 전
통적인 General Contracting
System과 유사하지만, 발주자
가 공사비에 은밀히 관여하는
점에서 차이가 있음.
21
OCM 방식(Owner form of CM)
• 발주자를 기능상 CM의 위
치에 둔 형태.
• 발주자 자체의 내부능력에
따라 CM 서비스를 제공하
거나 A/E 서비스를 제공할
수 있음.
• 이러한 형태는 CM 서비스
의 전체 또는 일부를 제공
하는 발주자의 자체 조직
에 의존.
• Owner-Design/ManageCM
A/E
발주자
CM
C
원도급자
발주자의 내부 조직에서 A/E와
CM 서비스를 제공.
22
• Owner-Manage-CM
발주자
A/E
• Owner-Design-CM
CM
A/E
발주자
A
A
C
C
원도급자
원도급자
설계는 외부 A/E에서 담당하고,
발주자의 내부 조직에서 CM업
무 서비스.
CM
CM은 외부 기관에서 담당하고,
발주자의 내부 조직에서 A/E업
무 서비스.
23
3. 건설 계약방식의 특징
전통적인 설계·시공 분리방식
–
–
–
–
–
건설사업에서 가장 보편적으로 채용되고 있는 전통적인 방식.
설계와 시공이 분리된 주체에 의해서 시행.
순차적 진행.(시공을 착수하기 전 설계가 완성)
계약자와 비교해서 발주자는 많은 위험(Risk)을 부담.
A/E와 시공자의 업무가 명확히 분리.
발주자
A/E
종합건설업체
(General Contractor)
하도급업체
자체 조직
25
• 설계·시공 분리방식의 장점
– 사례 다수.
– 총액 계약방식을 계약체결 이전에 예상 공사비의
총액 산출 가능.
– 단가 계약방식의 경우 공사물량의 변화에 따라 합
당한 대금 지불 가능.
– 시공시 발주자의 참여도와 리스크가 최소.
– 발주자는 경쟁입찰을 통해 원가를 절감할 수 있음.
– 시공자는 신기술/신공법의 채용에 의한 공기단축
및 비용절감으로 이익을 최대화 할 수 있음.
– 시공자는 공사 수행시 각종 위험을 하도급자에게
이전할 수 있음.+
26
• 설계·시공 분리방식의 단점
– 분리 발주로 인해 설계단계에서 가치공학 적용 이나 시공성
향상이 불가능하여 기술혁신의 여지가 적음.
– 전체 사업기간이 타 방식 보다 더 소요.
– 발주자, 설계자, 시공자 등 3자간의 이해 상충으로 적대적
관계.
– 공사비의 증가가 불가피한 설계변경 또는 예상치 못한 현장
사정으로 인해 고정가격 계약의 개념이 상실될 우려가 있음.
– 치열한 과당 수주경쟁은 비현실적인 입찰가를 유발시켜 부
실공사의 원인이 될 수 있음.
– 시공자로서 어쩔 수 없는 외부환경 변화에 따른 위험을 시
공자가 부담.
27
턴키(Turn-Key) 계약방식
– 원래 “건축주가 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다”는 뜻에서 유
래.
– 넓은 의미는 턴키 계약자가 시설물의 계획, 금융조달,
부지확보, 설계, 구매조달, 시공, 기계기구 설치, 시운전,
조업지도, 유지관리 등 모든 서비스를 제공.
– 우리 나라 법령은 “발주기관에서 제시한 기본계획 및
지침에 따라 입찰자가 설계와 시공을 일괄하여 입찰하
는 것”을 의미.
– 총액(Stipulated Sum) 및 단가(Unit Price)계약이 일반
적.
28
• 턴키 계약방식의 장점
– 발주자는 턴키 계약자의 뛰어난 프로세스 지식들을 제공받
을 수 있음.
– 발주자에게 요구되는 설계, 시공 등 프로젝트 각 단계의 지
휘, 조정 노력이 최소화.
– Fast Tracking 혹은 Phased Construction 을 통해 설계 및
시공 기간을 단축할 수 있음.
– 설계시 시공자의 경험과 전문지식을 충분히 반영할 수 있음.
– 턴기 계약자는 기술적, 관리적으로 유능한 사업관리자(PMr)
육성 가능.
– 턴키 계약자는 원가보상 계약시 최소한의 위험부담을 안으
며, 총액계약시 사업에 대한 기획 및 조정 능력 발휘.
29
• 턴키 계약방식의 단점
– 시공이 어느 정도 단계에 이를 때까지 총투자 비용
의 산정 불가능.
– 점검과 조정기능의 결여.
– 발주자의 참여기회 제한.
– 발주자는 턴키 업자에게 사업성패에 따른 위험부담
의 확대와 비용에 상응하는 서비스를 요구할 수 있
음.
– 턴키 계약자가 새로운 사업영역으로 진출하기 위해
서는 막대한 마케팅 인원이 필요.
30
• 턴키 계약방식의 유형
(a)
발주자
발주자
C
C
D-B/GC
A
A/E
(b)
C
D-B
A/E
GC
C
하도급업체
하도급업체
(a) 형태가 일반적으로 발주자가 좋아하는 형태.
(a)는 계약적으로 설계와 시공이 분리되어 있지만, 발주자는 턴키
계약자에게만 책임을 전가.
발주자는 설계와 시공을 한 회사가 하는 (b)유형보다 각 부분간의
견제와 균형이 있는 (a)유형에서 더 많은 것을 얻을 수 있음.
D-B : Design-Build,
GC : General Contractor
31
BOT(Build Operate Transfer) 방식
• 사업주가 수입을 수반한 공공 혹은 공익 프로젝트에서 필
요한 자금을 조달하고 설계·엔지니어링,시공의 전부를 도
급 받아 시설물을 완성한 후, 운영하여 발생한 수익금으로
부터 투자금을 회수하고, 운영이 종료되면 발주자에게 양
도하는 방식.
• 턴키 방식에 추가해서 자금조달과 공사 완료 후 일정 기간
의 운영, 그 후의 양도까지로 구성됨.
• 발주자가 BOT 도급자에 대해서 운영수입을 어느 정도 보
증하느냐가 핵심 사항임.
• 이해 당사자는 크게 정부, 프로젝트 전담회사, 채권자로
구분.
32
• BOT 계약의 장점
– 사업시행자의 부채비율에 의한 부담을 최소화 할 수 있
으므로, 외부차임으로부터 여러 가지 제한을 회피할 수
있음.
– 일반 건설에서는 불가능한 공적 금융기관의 참여를 유
도할 수 있으며, 각종 규제조치를 피할 수 있음.
– 사업시행자, 자금 공여자, 시공자 및 제 3자간에 프로젝
트로부터 발생하는 위험이 적절히 분산.
– 부외금융인 까닭으로 사업시행자의 회계 처리상 여러
가지 이점을 기대. 즉, 직간접적으로 제3자의 신용지원
이 이루어 지더라도 대차대조표상에 부채형태로 나타나
지 않음.
33
• BOT 계약의 단점
– 다양한 이해관계가 있는 프로젝트 참여자간의 협상에
기초하기 때문에 복잡한 절차가 필요하고, 상대적으로
위험 배분 및 차입하는데 오랜 기간 필요.
– 대출기관이 부담하는 위험이 많기 때문에 높은 금융비
용 수반.
– 금융기관은 프로젝트의 감독 및 통제 등 장기간의 지속
적인 사후관리를 필요.
– 이미 결정된 대출조건의 수정이 어려움.
34
• BOT 계약의 관계자
정부
정부 부처
운전자
자재공급자
민자회사
(SPC)
용역회사
금융기관
시공회사
투자자
SPC : Special Purpose Company
35
• BOT계약의 유형별 업무범위
BT
BOOST BRT
BOOT
Fully
Private
Fully
Public
CM
BTO
LDO
BOT/
ROT
BT : Build-Transfer
BTO : Build-Transfer-Operate
BOOST : Build-Own-Operate-Subsidize-Transfer
LDO : Lease-Develop-Operate
BRT : Build-Rent-Transfer
BOT : Build-Operate-Transfer
ROT : Rehabilitate-Operate-Transfer
BOOT : Build-Own-Operate-Transfer
Boo : Build-Operate-Own
Roo : Rehabilitate-Operate-Own
BOO/
ROO
36
4. 건설계약에 따른 관리 주체
건설공사의 진행방식 비교
• 전통적인 분리발주 방식
설계자 선정
설계
시공자 선정
시공
전통적인 계약방식은 설계 종료 후 시공을 하는 순차적인
방식.
38
• 턴키 계약 방식
턴키 사업자 선정
설계
시공기획/검토
시공
CM 방식과 유사하게 중첩 시행 하지만, 관리의 주체가
계약자가 되는 방식.
39
• CM 계약 방식
설계자 선정
설계
CM/시공자 선정
시공기획/검토
시공
설계와 시공을 중첩하여 수행하는 방식.
40
프로젝트의 단계별 수행 범위 비교
사업단계 기획
구분 단계
발주방식
타당
성분
석
설계
단계
발주
단계
시공
단계
시운
전단
계
운영
단계
설계시공분리발주
턴키 발주
CM 발주
Project
Management
Program
Management
민자사업발주(BO
T)
41
프로젝트 관리 주체 비교
• 전통적인 분리발주 방식
– 설계와 시공 등 직접생산활동 이외의 책임을 모두 발주자가 지
는 형태.
– 발주자가 프로젝트 관리 및 사업의 성공 여부에 대한 모든 위험
부담을 짐.
• 턴키 방식
– 단일 시설물일 경우 프로젝트 관리의 주체는 턴키 계약자.
– 다중 시설물의 일부만 턴키 방식으로 할 경우, 프로젝트 관리주
체는 발주자와 턴기 계약자.
• 발주자의 관리 인력은 다소 줄어드나 프로젝트 관리기능과 역
할은 같음.
• 턴키 계약자 역시 프로젝트관리 역할을 하면서 발주자로부터
프로젝트관리에 대한 간섭을 받음.
42
• CM 방식
– 프로젝트 관리업무의 위탁범위에 따라 다양.
– 일부만을 위탁할 경우 사업성공의 여부는 발주자의 책임.
– GMP 방식의 경우에도 CM에게 전적으로 책임을 전가하기에는
한계가 있지만, 발주자의 위험부담은 분리발주방식에 비해 상
대적으로 적음.
• BOT 방식
– 프로젝트관리주체는 특수법인인 SPC가 됨.
– SPC는 일시적인 형태로 전문성을 가진 대규모 조직이나 인력
을 단기간에 확보하기 어려우므로, 외부전문기관에 위탁하는
형태가 일반적임.
43