pdf

Op 1 juli 2015 werd een nieuwe Woningwet van kracht. Daarin is vastgelegd hoe gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties overal in het land samen kunnen komen tot concrete plannen en afspraken. Zij geven dat nu in de praktijk vorm.

Het begon met een simpel maar cryptisch zinnetje in het regeerakkoord van het Kabinet Rutte 2 in 2012: ‘Corporaties komen onder directe aansturing van de gemeente.’ De Commissie Dekker werkte dat in 2013 concreter uit in haar rapport ‘Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij’. De gemeente neemt het voortouw en formuleert beleid in een woonvisie. Corporaties heb ben de opdracht ‘in redelijkheid bij te dragen aan dit volkshuisvestingbeleid.’ Die bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken. De Woningwet bepaald dat die prestatieafspraken tot stand komen in overleg tussen gemeenten, corpora ties en huurdersorganisaties. Daarvoor wordt een vaste cyclus gevolgd.

Prestatieafspraken zijn niet nieuw. Veel gemeenten en corporaties maken al jarenlang afspraken met elkaar over het volkshuisvestelijk beleid en investe ringen. Op sommige plekken worden huurders daar ook al bij betrokken. De Woningwet heeft het proces en de rollen van partijen preciezer vastgelegd. Het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente is leidend. Huurders hebben een volwaardige positie gekregen, zij mogen meedoen, meedenken en meete kenen. Gemeenten en huurders krijgen meer inzicht in de financiën en investeringscapaciteit van de corporatie. Dat roept natuurlijk ook vragen op: Wat is in redelijkheid bijdragen? Wat doe je als de gemeente geen woonvisie heeft? Hoe stem je deze twee zaken goed op elkaar af? Hoe nemen we huurders mee bij het opstellen van prestatieafspraken? Antwoorden op deze vragen moeten vooral uit de praktijk komen.

In een aantal gemeenten is in 2015 al ervaringen opgedaan met Prestatie- afspraken ‘nieuwe stijl’. Marnix Groenland van Companen heeft de betrokken gemeenten, huurders en corporaties geïnterviewd en de lessen en ervaringen opgetekend. Die zijn verzameld in deze publicatie, zodat anderen er hun voor deel mee kunnen doen. Hopelijk helpt het velen om lokaal met drie partijen te komen tot gezamenlijke ambities én concrete plannen voor sociaal wonen.

Anne-Marie Frissen

Belangenbehartiger Aedes, woningmarkt en regionale opgave

Annemiek Lucas

projectleider wonen bij Platform31

Zoals de Woningwet beoogt? / voorwoord

1. Inleiding

De Woningwet 2015 schrijft een cyclus van prestatieafspraken voor waarbij gemeente, corporaties en huurdersorganisaties gelijkwaardig aan tafel zitten. Dit leidt tot nieuwe verhoudingen op lokaal niveau en roept de nodige vragen op. Hoe kunnen huurders hun rol vervullen? Hoe krijg je als gemeente inzicht in de financien van de corporatie en hoe kun je als corporatie een goed bod uitbrengen? Daarnaast zijn er een aantal praktische uitdagingen. Zo loopt de begrotingscyclus niet parallel met het proces van prestatieafspraken. Daar naast hebben huurders niet (altijd) de gelegenheid om deel te nemen aan alle themawerkgroepen die overdag plaatsvinden en blijft er weinig tijd over voor het maken van prestatieafspraken als je deze afspraken ook nog aan het college, Raad van Commissarissen (RvC) en je achterban voor wilt leggen. Kortom, in het tripartiet overleg over prestatieafspraken zoeken de partijen nog naar de manier waarop ze op lokaal niveau invulling kunnen geven aan de Woningwet 2015. De wet biedt namelijk wel een kader, maar de invulling op lokaal niveau is maatwerk. Dan is inzicht nodig in gemaakte prestatieaf spraken nieuwe stijl en in de succes- en faalfactoren. Platform31 en Aedes ondersteunen partijen met praktijkkennis over de manier waarop je prestatieafspraken kunt vormgeven. Aan de hand van tien praktijkvoorbeelden inventariseerde bureau Companen lessen en tips voor de cyclus. Deze publicatie bevat acht casussen, waarvan twee over regionale prestatieafspraken. Twee casussen over valkuilen zijn geanonimiseerd terug te vinden in een aparte paragraaf (het met naam en toenaam opnemen van deze voorbeelden helpt de lokale partijen niet in hun samenwerking). Deze publicatie biedt hiermee een verdiepingsslag op de Handreiking prestatieafspraken die Companen voor het ministerie van BZK, Aedes, VNG en Woon bond heeft opgesteld.

Uiteraard is er geen gouden formule voor het maken van prestatieafspraken. De lokale praktijk heeft zoals verwacht een grote invloed op de vormgeving van de cyclus. Wel kan in de lokale praktijk aandacht gegeven worden aan een aantal lessen. Deze gaan onder meer over de mogelijkheden om het proces te verbeteren en versnellen, het effect van huurdersbetrokkenheid te vergroten of over de structuur waarin prestatieafspraken tot stand kunnen komen. Bovendien kijken we hoe partijen omgaan met het definieren van de redelijke bijdrage, naar de mate waarin huurdersorganisaties namens hun achterban spreken en naar het belang van concrete afspraken. Als eerste komen de lessen aan bod. Daarna volgen beknopte praktijkvoor beelden. De lessen zijn rechtstreeks gekoppeld aan de praktijkvoorbeelden.

Zoals de Woningwet beoogt? / 1. Inleiding

Zoals de Woningwet beoogt?

2. Lessen uit de praktijk

De gesprekspartners in dit onderzoek erkennen allemaal het nut van de cyclus prestatieafspraken zoals de Woningwet 2015 deze voorschrijft. Uiter aard vinden zij het sluiten van prestatieafspraken waardevol, anders zouden zij niet al in de geest van de Woningwet 2015 werken. Er worden uitspraken gedaan als “prestatieafspraken opschrijven is klokken gelijk stellen”. Maar ook de belangrijkste vernieuwingen uit de Woningwet 2015 worden waardevol gevonden, zoals het bod, de sterkere positie van het volkshuisvestingsbeleid en de huurdersorganisatie. In gemeentes waar de samenwerking stroef verliep, blijkt de Woningwet 2015 zelfs een instrument om stroefheid op te lossen. Daar waar de samenwerking goed was, werd minder effect ervaren.

Krap tijdpad

Alle partijen geven aan dat het vastgestelde tijdspad in de Woningwet erg straf is. Het maken van prestatieafspraken kost veel tijd en overleg. Of het vol te houden is om jaarlijks gedegen de dialoog aan te gaan, is de vraag. Met name de tijd tussen het uitbrengen van het bod (voor 1 juli) en het moment dat de prestatieafspraken bij de minister moet liggen (15 december) wordt als krap ervaren. Om voldoende tijd te hebben voor besluitvorming, moeten afspraken begin november in concept gereed zijn. Ook geven veel partijen aan dat zij nog groeien in de nieuwe werkwijze. Vaak hebben corporaties nog een kennisvoorsprong. De hoop is dat door dit groeien een grotere gelijkwaardig heid ontstaat in de cyclus prestatieafspraken.

Rol huurders en kwaliteit samenwerking: belangrijkste lessen

Uit de eerste ervaringen blijkt dat de belangrijkste lessen zich rond twee thema’s concentreren: de rol van huurders en de kwaliteit van de samenwer king. De inbreng van huurdersorganisaties en de nieuwe, steviger rol die zij nu krijgen, zorgt voor nieuwe verhoudingen en gesprekken. Door de veranderde verhoudingen komt ook de kwaliteit van de samenwerking vaak aan de orde. De nieuwe verhoudingen leiden soms tot spanning op de rolverdeling. Daarom zijn het creëren van vertrouwen, conflicthantering en concreetheid, belangrijke onderdelen bij de inrichting van de cyclus prestatieafspraken.

Uit de voorbeelden zie je het verschil tussen Noord en Zuid. In het Zuiden (Tilburg, Deurne) doen ze niet snel aan nestbevuiling. Dat doe je niet naar de buitenwacht. In Utrecht en Leeuwarden zie je meer de Hollandse hard heid. Even goed de messen slijpen en laten zien wat er allemaal niet deugt.

2.1 Huurdersorganisaties drukken hun stempel

Vooral afspraken over betaalbaarheid en duurzaamheid worden beïnvloed

Voor veel huurdersorganisaties is de betrokkenheid bij prestatieafspraken nieuw. Dit roept de vraag op of zij hun stempel kunnen drukken op de prestatieafspraken, zoals de wet bedoelt. Het antwoord is ja, met een ‘maar’. Enerzijds geven gesprekspartners aan dat huurdersorganisaties wel degelijk invloed hebben. In het bijzonder op de onderdelen betaalbaarheid en duur zaamheid weten zij hun standpunten in de prestatieafspraken een plek te geven. Huurders krijgen het voor elkaar dat de betaalbare voorraad vergroot wordt. Voor wat betreft duurzaamheidsinvesteringen wordt gegarandeerd dat woningen betaalbaar blijven. Anderzijds blijkt uit de casussen dat de inbreng van de huurdersorganisaties inhoudelijk niet op alle fronten van voldoende niveau is. Vaak moeten huurders in het proces en de inhoud groeien. Maar

Zoals de Woningwet beoogt? / 2. Lessen uit de praktijk

partijen die kritisch over de huurdersinbreng zijn, zien wel meerwaarde in het tripartiete overleg. Deze verplichting dwingt gemeenten en corporaties namelijk om na te denken over het belang van de huurders. Partijen zetten de participatie vooraf goed op, om te voorkomen dat gebrekkige huurdersinbreng wordt afgestraft bij het maken van prestatieafspraken.

Geen intensieve huurdersbetrokkenheid bij de woonvisie

In veel voorbeelden valt op dat huurdersorganisaties maar beperkt betrokken worden bij het opstellen van de woonvisie. Deels is dat omdat woonvisies al werden opgesteld voor invoering van de wet. Huurdersorganisaties worden weliswaar gehoord tijdens bijeenkomsten van meerdere belanghebbenden, maar zij zijn geen onderdeel van projectgroepen die het opstellen van de woonvisie intensief begeleiden. Terwijl juist de woonvisie het kader vormt voor de prestatieafspraken. Gebrekkige huurdersinbreng in deze fase beperkt hun beïnvloedingsmogelijkheden bij de prestatieafspraken. De casus

Leeuwarden

laat zien dat volwaardige huurdersbetrokkenheid aan de voorkant, dus bij de woonvisie, zorgt voor invloed bij het maken van prestatieafspraken.

Voortbouwen op bestaand vertrouwen

De sterkere positie van huurdersorganisaties leidt in veel gevallen tot nieuwe verhoudingen, maar zeker niet altijd. Juist als de relatie tussen de huurdersor ganisatie en corporatie goed is, bereiken deze partijen al overeenstemming bij het opstellen van corporatiebeleid. Huurdersorganisaties volgen dan die overeengekomen beleidslijn in het tripartiete overleg over de prestatieaf spraken. En omdat de corporatie bekend is met de wensen van huurdersorga nisaties, houden zij hier bij het opstellen van het bod rekening mee. Of dit ook zo werkt als een koerswijziging nodig is als gevolg van de prestatieafspraken, is natuurlijk de vraag. Dan zal toch een intensieve dialoog met de huurdersor ganisatie en de gemeente volgen.

“Het is niet zo dat als de prestatieafspraken eraan komen er iets bijzonders aan de hand is.”

HBO de Peel

Meer invloed, meer werk voor huurdersorganisaties

De cyclus prestatieafspraken kost huurdersorganisaties veel tijd en energie. Het tripartiet overleg maakt het aantal onderwerpen groter en ingewikkelder, zeker als er meerdere corporaties zijn. En overleg vindt vaak overdag plaats, waardoor huurders niet altijd deel kunnen nemen. De groei van de hoeveel heid werk blijkt huurders bovendien niet te stimuleren om actief te worden voor de huurdersorganisatie, ondanks de grotere invloed die zij kunnen uitoefenen. Veel huurdersorganisaties kiezen er daarom voor om de focus te leggen op een beperkt aantal onderwerpen waarin zij iets kunnen betekenen

(Harlingen)

. Dit zijn vaak onderwerpen die dicht bij de huurders staan, zoals het beperken van huurverhoging. Zij tekenen dan alleen voor het deel van de afspraken waar zij bij betrokken zijn.

Representativiteit geen groot issue

Veel gesprekpartners geven aan dat representativiteit van de huurdersorgani satie nauwelijks een issue is. Partijen accepteren dat de huurdersorganisatie het vertegenwoordigend orgaan is van de huurders en stellen in veel gevallen geen eisen aan de wijze waarop zij hun achterban raadplegen. Bovendien kennen corporaties hun huurders dikwijls goed. Opvallend is dat dit wezenlijk verschilt van de toon die op fora en discussies rondom de Woningwet 2015 te horen is. Dit is te verklaren door de grote mate van vertrouwen in huurdersor ganisaties, die in de voorbeelden terug komt. Aandachtspunt bij meerdere huurdersorganisaties is dat mogelijk niet duidelijk is wie de vertegenwoor digde organisaties zijn. Dit kan tot conflicten leiden.

(Utrecht ,

Drechtsteden)

De kwaliteit van de inbreng is veel bepalender voor het vertrouwen in de huur dersorganisatie dan representativiteit, zo blijkt uit de praktijk. Daarom vinden partijen (gemeenten, corporaties én huurdersorganisaties) het wenselijk dat Zoals de Woningwet beoogt? / 2. Lessen uit de praktijk

huurders ondersteuning krijgen. Daarbij moet wel gewaakt worden voor het risico dat de ondersteuner het gesprek overneemt als deze namens de huur ders het gesprek voert. Men vindt het zeer belangrijk dat huurders zelf aan tafel zitten en duidelijk maken wat hun ambities en wensen zijn.

Meetekenen: duidelijkheid belangrijk

Geven huurdersorganisatie vooraf aan dat zij willen meepraten maar niet willen meetekenen, dan zijn gemeenten en corporaties daar niet echt blij mee. Het wordt vaak ervaren als “gebrek aan respect voor het proces, waarbij huurders op een later moment nee kunnen zeggen tegen afspraken waar zij nu ja tegen zeggen”. Vrijblijvendheid rond afspraken past in hun ogen niet bij het verbindende karakter van de prestatieafspraken. Een aantal huurdersor ganisaties heeft aangegeven maar op een beperkt aantal onderwerpen deel te nemen aan de dialoog en alleen daarvoor te tekenen. Zij laten onder werpen waar zij onvoldoende inzicht in hebben links liggen. Hier is begrip voor vanuit de partijen.

2.2 Kwaliteit van samenwerking

Vertrouwen: hoe kweek je dat?

Uiteraard staat of valt de kwaliteit van samenwerking met vertrouwen. Maar hoe is vertrouwen te beïnvloeden? Respondenten geven de volgende ingrediënten: monitoring helpen daarbij. En zorg dat je op basis van de feiten, gevolgen kan voorspellen! Dan weten bestuurders ook waartegen zij ‘ja’ zeggen.

(Haaglanden)

resultaat te hebben, maar spreken ze dat niet uit. Dit speelt bij de opgaven, maar ook bij de rolinvulling van de partijen: in welke mate bepalen corpora ties en huurdersorganisaties wat de corporatie moet doen (zie ook para graaf

Perceptie van de cyclus afspraken

). Besteed hier al in het begin van het proces aandacht aan. expliciet. Dan is duidelijk waarover iedereen het heeft. Containerbegrippen leiden tot eigen interpretatie later in het proces, waardoor verwachtingen uiteen gaan lopen.

(Leeuwarden)

teit. Zorg dat deze penvoerder vooraf toetst welke bestuurlijke ruimte er is. Laat de penvoerder de afspraken uitwerken. vaardigheden aan tafel zitten. En dat de bestuurders wanneer nodig aanschuiven. Zoals een gesprekspartner aangaf: “Soms blijken lastige onderhandelingspartners bestuurlijk niet gedekt te zijn”. samenwerking zoals die in het verleden al verliep. Maar zet wel alle afspraken in de agenda en zorg dat iedereen komt. Dat voorkomt herhaling van discussies. En lever informatie op tijd aan.

herstructurering die bij bewoners en politiek gevoelig ligt). (Harlingen)

Zo wordt helder wat partijen nu echt willen, ook op langere termijn, en worden alle partijen ‘medeplichtig’. belangen.

Als geven en nemen niet genoeg is

De discussie rondom prestatieafspraken is een spel van geven en nemen. Soms is dit niet genoeg en dreigen prestatieafspraken vast te lopen. Uit de interviews bleek dat er een aantal strategieën gebruikt worden. Soms wordt besloten om zaken te parkeren of een compromis te sluiten. Dat is niet erg, op voorwaarde dat er scherp gemonitord wordt. Blijkt dat er bijvoorbeeld te weinig betaalbare woningen zijn, dan wordt de discussie opnieuw aange Zoals de Woningwet beoogt? / 2. Lessen uit de praktijk

gaan

. Juist omdat de Woningwet voorschrijft dat prestatieafspraken jaarlijks geactualiseerd moet worden, met bijbehorend frequent overleg, is snelle bijstelling van de prestatieafspraken mogelijk. Het dwingt partijen om bij de les te blijven. Ook een ander element uit de wet werkt goed:

het

geschil. Niet het gebruik ervan, maar de dreiging die ervan uitgaat. Men voelt dan het belang om er samen uit te komen. Het recht om uit de afspraken te

stappen bij overwegend bezwaar (Leeuwarden)

, kan dezelfde werking hebben. En bonje - zonder formeel geschil - is geen probleem, mits men zake lijk blijft en niet op de mens speelt. Desondanks kan het goed zijn om een probleem juist juridisch op te lossen. Dit leidt tot een onafhankelijk oordeel van anderen, waardoor men niet de strijd ingezogen wordt en later weer kan samenwerken.

(Deurne)

Globale afspraken zijn ook goede afspraken

Hoe concreet biedingen en prestatieafspraken zijn, verschilt. Vaak zijn ze voor 2016 tamelijk concreet, maar voor de langere termijn niet. Dit wordt meestal bewust gedaan. Partijen blijken uitgesproken voor- of juist tegenstander te zijn van concreetheid. Globale afspraken geven ruimte. Partijen kunnen dan makkelijker meeveren met de actualiteit. Maar het vraagt ook veel vertrouwen. Voorstanders van globale afspraken vinden het samenwerkingsproces van prestatieafspraken belangrijker dan de afspraken zelf.

(Drechtsteden)

Concrete afspraken zorgen er juist voor dat partijen aanspreekbaar zijn op hun voorgenomen prestaties. Het voorkomt gedoe op een later moment. Voor waarde is dat concrete afspraken niet louter als afrekenmechanisme dienen, maar als middel om meer inzicht in elkaars prestaties te krijgen.

(Leeuwarden)

Spanning op de rolverdeling: de keuken en het restaurant

Corporaties stellen dat gemeenten (van hen) wel mogen bepalen wat zij van het menu bestellen, maar niet hoe dit in de keuken bereid wordt. Zij streven een zuivere rollenscheiding na. Zij gaan ermee akkoord dat de gemeente bepaalt wat er moet gebeuren, maar niet hoe zij dat precies moeten doen. Hun argument is dat als gemeente ook het ‘hoe’ kan bepalen, zij teveel op de stoel van de corporatie gaat zitten. Dat is riskant, omdat politieke doelstel lingen dominant kunnen worden (bijvoorbeeld: een complex met veel dwarse huurders ontzien vanuit politieke belangen). De omvang van een gemeente lijkt hier wel een rol te spelen: het risico is bij een kleine gemeente groter door de korte afstand tussen ambtenaar en politiek. Zie ook:

Perceptie van de cyclus afspraken

Een tweede aandachtspunt is of de investeringscapaciteit of de opgaven centraal staan. Staat investeringscapaciteit centraal, dan wordt gekeken hoe de corporatie zoveel mogelijk opgaven kan aanpakken. Staan de opgaven centraal, dan wordt gekeken hoe de corporatie deze maximaal kan aanpakken. Meningen over bovenstaande vraagstukken blijken niet makkelijk te verenigen.

Bod zorgt voor scherpte, als de woonvisie concreet is

Het bod vormt een stimulans om tot prestatieafspraken te komen en prikkelt corporaties om dit gestructureerder te doen. In een aantal gevallen was het bod nog een ‘kopie’ uit de begroting. De woonvisie was in die gevallen niet zozeer een leidend kader. Dit was te wijten aan het korte tijdframe voor het opstellen van de biedingen. Dat het bod niet parallel loopt met de begrotings cyclus van de corporatie speelde ook mee. De uitdaging is om voor 2017 een concrete financiële paragraaf bij het bod op te stellen, omdat de begroting voor 2017 in juli nog zeker niet af zal zijn. Dit staat of valt met een goede kwaliteit van het meerjareninvesterings-

programma. (Emmen)

De kwaliteit van de woonvisie is bepalend voor de kwaliteit van het bod (en prestatieafspraken). Een concrete woonvisie helpt om het bod concreet te maken. Ook draagt de keuze voor een beperkt aantal speerpunten bij aan een

zo concreet mogelijk bod (Utrecht)

. Bij een globale of heel uitgebreide woon visie sluit een bod altijd aan en verliest de gemeente haar sturingsinstrument.

Zoals de Woningwet beoogt? / 2. Lessen uit de praktijk

10 Gezamenlijk of individueel bod: voordelen en nadelen

Corporaties kunnen gezamenlijk of individueel een bod uitbrengen. Voordeel van een gezamenlijk bod is dat partijen hun inzet kunnen afstemmen en daarmee goed kunnen aansluiten op de opgave. Voordeel van een individueel bod is dat partijen hun inzet explicieter maken - passend bij hun mogelijk heden - en er enige concurrentie tussen de partijen ontstaat.

Zicht op investeringsruimte

Belangrijk onderdeel van de Woningwet 2015 is de redelijkheid van het bod. Voor een redelijk bod is inzicht nodig in de corporatiefinanciën en dat is niet altijd vanzelfsprekend. Sommige corporaties zijn bang dat financiële gege vens een eigen leven gaan leiden. Om dat te voorkomen helpt het om vooraf afspraken te maken over de normen bij de prestatieafspraken, zoals de Inte rest Coverage Ratio of solvabiliteit. Het bod en de mogelijkheden om inzicht in financiële cijfers te krijgen, betekenen dat corporaties niet meer weg komen met opmerkingen als ”we doen de goede dingen, jullie zijn geen toezicht houder”. Maar het proces is erbij geholpen als corporaties partijen meenemen

in de financiële (on)mogelijkheden (Haaglanden)

Gemeenten en huurdersorganisaties hebben vaak onvoldoende financiële kennis om de redelijkheid van het bod te kunnen beoordelen. Zij zijn niet goed in staat om financiële ruimte en financiële effecten van beleidskeuzes te bepalen. Dit maakt het de corporaties makkelijk. De meeste gemeenten geven dan ook aan zich te willen ontwikkelen op dit punt. Aedes heeft om deze reden de Transparantietool ontwikkeld. De Transparantietool is erop gericht inzicht te geven in de corporatiefinanciën, en zo het tripartiete overleg inhoudelijk een impuls te geven. De transparantietool is in het voorjaar van 2016 beschikbaar.

Zoals de Woningwet beoogt? / 2. Lessen uit de praktijk

Zoals de Woningwet beoogt?

3. Samenwerking is niet altijd vanzelfsprekend

Bij dit onderzoek naar prestatieafspraken kwamen we ook voorbeelden tegen van prestatieafspraken die niet vanzelfsprekend tot stand kwamen. Hieruit zijn een aantal waardevolle lessen te trekken. Om het lokale proces niet te frustreren zijn deze voorbeelden niet met naam en toenaam genoemd.

3.1 Als er geen vertrouwen is

Komen prestatieafspraken moeizaam tot stand, dan ligt dat doorgaans aan een gebrek aan vertrouwen. Juist dan worden er hoge eisen gesteld aan zorg vuldigheid in het proces. Als er fouten worden gemaakt, dan gaan verwijten snel de dialoog beheersen. Een voorbeeld kwam in een interview naar voren. De gemeente en een huurdersorganisatie hadden gezamenlijk een hoofdstuk van de woonvisie gewijzigd, zonder medeweten van de corporatie. Deze was tot dan nauw betrokken bij het proces. Ook al ging het om een betrekkelijk klein onderdeel, toch ervaarde de corporatie het als “onnodig bruuskeren”. De huurdersorganisatie op haar beurt, verweet de corporatie dat deze het bod niet aan hen had voorgelegd voordat het naar de gemeente werd verstuurd. De corporatie had wel gemeld aan de huurders dat ze het bod niet zouden voorleggen omdat daar niet voldoende tijd voor was door de korte periode na de inwerkingtreding van de wet. De huurdersorganisatie geeft echter aan dat ruim voor inwerkingtreding van de Woningwet bekend was dat er een bod moest komen. De huurdersorganisatie ervaart dat haar zienswijze is ontno- men en interpreteert dit als “arrogantie” van de corporatie. Zo waren er meer incidenten tussen gemeente, huurdersorganisatie en corporatie. Uiteindelijk resulteerde dit in het stopzetten van het overleg. Vanwege het gebrekkige vertrouwen schakelde de corporatie een gespreksleider in. Deze moest achterhalen hoe partijen in het proces zitten en met welke belangen en rand voorwaarden, hoe het vervolgtraject eruit zou kunnen zien en hoe de partijen konden omgaan met het gewijzigde hoofdstuk. De partijen zijn het er nu over eens dat je een felle discussie kunt hebben zolang deze zakelijk blijft, en er niet op de man gespeeld wordt.

Perceptie van de cyclus prestatieafspraken

De oorzaak van de onmin bleek het feit dat partijen een verschillende perceptie hadden van de cyclus prestatieafspraken. De Woningwet 2015 heeft voor andere verhoudingen gezorgd. Dit leidde tot een verschil van inzicht over de rolverdeling: in welke mate kunnen gemeente en huurdersorganisatie via het volkshuisvestingsbeleid bepalen hoe de corporatie de volkshuisvestelijke doelstellingen moet bereiken? Hierin gaat de nieuwe Woonvisie naar mening van de corporatie te ver. Daarin is omschreven welke maatregelen de corpo ratie moet nemen, zoals plaatsing van dubbelglas. De corporatie is van mening dat de woonvisie kaderstellend mag zijn in wat van hen mag worden verwacht, maar niet hoe zij dit moet bereiken. Dus hoe duurzaamheidsdoelstellingen behaald worden, is aan de organisatie zelf. Gaat de gemeente dit bepalen, dan kan dit leiden tot ongewenste effecten: er kan politiek gescoord worden door impopulaire maatregelen tegen te gaan. Na een discussie over verwachtingen en de inrichting van het proces, konden partijen met elkaar verder.

3.2 Jaarafspraken met een fuserende corporatie

Prestatieafspraken sluiten met een corporatie die midden in een fusieproces zit, blijkt niet eenvoudig te zijn. In dit voorbeeld trok de fusiecorporatie vlak voor ondertekening haar medewerking in. Dit viel de betrokkenen rauw op het dak, want het proces was tot dan soepel verlopen. Vooral de wethouder

Zoals de Woningwet beoogt? / 3. Samenwerking is niet altijd vanzelfsprekend

werd geschaad, want deze had de raad toegezegd dat de prestatieafspraken binnenkort ondertekend zouden worden. Overige partners zagen hun inzet geen recht gedaan worden.

Wat was er aan de hand? Vooraf was met de fusiecorporatie afgesproken onderscheid te maken tussen afspraken voor vijf jaar en afspraken voor het jaar 2016. De corporatie wilde vanwege de fusie een aantal afspraken alleen voor 2016 vastleggen. Het was namelijk nog niet te voorzien hoe zaken als het voorraadbeleid zich zouden ontwikkelen. Dit werd door de gemeente, huur dersorganisaties en overige corporaties geaccepteerd. De huurdersorganisa ties, gemeente en corporaties stelden in dialoog en binnen het gestelde kader, concept prestatieafspraken op. Maar toen deze werden besproken door de raad van commissarissen (RvC), durfde de nieuwe bestuurder zich er niet hard voor te maken. Hij bleek te weinig in het proces en de inhoud te zijn meegenomen door de medewerkers. Verder speelde mee dat de RvC haar verantwoordelijkheden door de nieuwe Woningwet 2015 veel zwaarder voelt. De RvC wilde niet dat de corporatie zich verbond aan afspraken voor vijf jaar omdat er afspraken over de ontwikkeling van de woningvoorraad werden voorgesteld. Het feit dat hun eigen corporatiemedewerkers hadden aan- gestuurd op de afspraken, werd onvoldoende als waarborg ervaren. Na enkele overleggen is besloten om voor 2016 prestatieafspraken te maken. Deze overleggen vonden plaats nadat de RvC een excuusbrief aan de raad gestuurd waarin zij de gang van zaken betreurt. de landelijk werkzame corporatie ook deel zou nemen en dus ook bijdraagt aan de volkshuisvestelijke opgave. Bovendien wilden de overige corporaties niet dat zij de gevolgen zouden moeten dragen als de landelijk werkzame corporatie zich zou terugtrekken. Deze ambitie bleek te hoog gegrepen. Ondanks de eerdere welwillendheid van de landelijke corporatie, bleek dat zij niet in alle werkgebieden prestatieafspraken willen sluiten. Dit zou erg veel werk met zich meebrengen. Daarnaast zou de uitvoering complex zijn omdat de landelijke corporatie in veel gemeenten verschillende afspraken waar moet maken. Maar bovenal beriep de corporatie zich op het “het verliezen van de mogelijkheid tot het hanteren van fundamentele vormen van eigen beleid”. De corporatie vindt het “essentieel dat de corporatie in voldoende mate de sturingsmogelijkheden behoudt die noodzakelijk zijn om als zelfstandige organisatie te opereren”. Precies wat de Woningwet 2015 wil veranderen. Een bod aan de gemeente is niet verschenen.

Wie is de huurdersorganisatie?

Ook voor de gemeente roept de Woningwet 2015 vragen op. Het blijkt lastig om de juiste huurdersorganisatie aan tafel te krijgen. In een bepaalde gemeente was er een bewonerscommissie die zich zag als de formele huur dersorganisatie in die gemeente. Deze positie bleek niet in die mate erkend te worden door de corporatie. Ook bleek de huurdersorganisatie in de gemeente erg haar complexbelangen na te streven. De landelijke huurdersorganisatie zocht nog naar een goede manier om de relatie met alle lokale huurders vorm te geven. Vanuit de huurders was weinig directe sturing naar de corporatie mogelijk.

3.3 Geen afspraken met een landelijk werkzame corporatie

Teveel gemeenten om prestatieafspraken mee te maken

De Woningwet 2015 roept de nodige vragen op bij corporaties die in veel gemeenten werkzaam zijn. Een voorbeeld. Partijen in een gemeente hadden de intentie om gezamenlijk prestatieafspraken te maken. Zij stonden erop dat Zoals de Woningwet beoogt? / 3. Samenwerking is niet altijd vanzelfsprekend

4. Prestatieafspraken in de praktijk

In dit hoofdstuk komen de praktijkvoorbeelden aan bod. We hebben telkens een vertegenwoordiger van de gemeente, corporatie en huurdersorganisatie gesproken en zo het proces vanuit drie invalshoeken geschetst.

4.1 Tilburg: zoals de Woningwet het bedoelt 15

4.2 Leeuwarden: groeiende perceptie van het proces 18

4.3 Utrecht: scherp sturen op de redelijke bijdrage 20

4.4 Deurne: Een goede relatie blijven verbeteren 23

4.5 Regionale afspraken Drechtsteden 26

4.6 Harlingen: Elkaar bij de les houden 29

4.7 Regio Haaglanden: Een traditie van elkaar aanspreken 32

4.8 Emmen: groeiende mate van concreetheid 35

4.6

4.2

4.8

4.7

4.5

4.3

4.1

4.4

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk

4.1 Tilburg: Zoals de Woningwet het bedoelt

V Geldend volkshuisvestingsbeleid V Bod uitgebracht V Financiële paragraaf, op onderdeel vastgoed V Huurdersorganisatie gelijkwaardig aan tafel

Wat valt op?

geleid tot goed onderling vertrouwen en wederzijds begrip voor (on)mogelijkheden.

scherp in beeld te krijgen. Corporaties bepalen eerst wat hun gezamen lijke inzet moet zijn. Dat voorkomt losse eindjes. En zo kan een samen hangend bod worden gedaan aan de stad.

corporaties over hun financiële situatie.

gaans onvoldoende oog voor wat wel goed gaat. Spreek daarom heel goed af wat je doet met concrete afspraken als de context verandert. En zoek de juiste indicatoren die het te behalen effect duiden (focus op outcome in plaats van output). scherp monitort. Want dan komen problemen in beeld en worden er alsnog afspraken gemaakt. Uitstel is dan geen afstel.

Hoe doen ze het in Tilburg?

In Tilburg is de afgelopen twintig jaar gewerkt met het Convenant Wonen. Dit Convenant (prestatieafspraken) wordt opgesteld voor een periode van vijf jaar met jaarlijkse monitoring. Koepelorganisatie Stedelijk Bewoners Overleg (SBO) neemt namens de huurdersorganisaties al vijftien jaar gelijkwaardig deel aan het overleg over het Convenant. Alle partijen ondertekenen de afspraken. In 2015 is afgesproken dat het Convenant tevens het bod zou zijn, omdat het net was vastgesteld toen duidelijk werd dat er een bod moest worden uitgebracht. Vanaf 2016 zal op basis van de monitoring en het conve nant, het bod voor het komende jaar worden opgesteld, met een doorkijk naar de eerstvolgende vijf jaar. De woonvisie was tijdens het opstellen van het Convenant nog niet geactualiseerd omdat eerst de regionale woonvisie vast gesteld moest zijn. De afspraken worden jaarlijks gemonitord. Hiervoor wordt een monitor gebouwd, waarin de plannen naast de realisatie worden gezet. De stuurgroep overlegt minimaal driemaal per jaar en omvat bestuurders corporaties, de wethouder wonen en het SBO-bestuur. In het jaar dat het vijfjaarlijkse conve nant wordt geactualiseerd, is er meer overleg. De bijeenkomsten worden voorbereid door een projectgroep waarin alle partners zijn vertegenwoordigd. SBO wordt ondersteund door een onafhankelijke adviseur die door hen is geselecteerd. Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Tilburg

Gezamenlijk overleg over inbreng

Het Convenant is een goed middel om de inspanningen van corporaties scherp in beeld te krijgen (ook tussen corporaties onderling). De corporaties hebben eerst gezamenlijk gekeken naar hun inzet. Hoe zou de voorraad er - op basis van hun meerjarenhuurbeleid - nu en over vijf jaar uitzien, onderver deeld naar prijsklassen? Deze geplande inzet is vervolgens afgezet tegen de resultaten van een woonlastenonderzoek dat de convenantpartners lieten uitvoeren. Het onderzoek leidde ertoe dat corporaties hun inzet moesten bijstellen (verlagen streefhuren, extra ambitie van 800 betaalbare nieuw bouwwoningen). Door het gezamenlijk bepalen van het bod, hebben de corporaties nu het gevoel dat zij echt een bod aan de stad doen. Bovendien ontstaan er geen losse lijstjes die een eigen leven gaan leiden. Een ander voordeel is dat corporaties steeds meer open voor elkaar staan omdat zij de tijd nemen voor onderling gesprek, en dat zij één geluid aan de gemeente laten horen. Doen zij dit niet, dan wordt het gesprek met de gemeente complex. Alle partners vinden het bod op de meeste onderdelen concreet en scherp.

Een redelijke bijdrage?

Het Convenant bevat een financiële paragraaf. Het SBO heeft niet veel kennis van corporatiefinanciën en vertrouwt erop dat de gemeente een oordeel over de redelijkheid van het bod kan vormen. De gemeente geeft aan dat zij zich ontwikkelt op financieel terrein. Financiële transparantie was er tot voor kort niet en daarmee ook geen ervaring waarmee de redelijkheid van het bod bepaald kon worden. Sinds vorig jaar vinden gesprekken plaats met de indivi duele corporaties over hun financiële situatie, en dat leidt al tot beter inzicht. Alle corporaties rekenen de afspraken van het convenant in de begroting in, met wat ruimte voor tegenvallers.

Overleg prestatieafspraken

Door de convenanten is de relatie tussen gemeente, corporaties en SBO beter geworden en is er meer wederzijds begrip ontstaan. Zo begrijpen partijen duidelijker welke inspanningen nodig zijn om goedkopere woningen te bouwen. Een oproep daartoe wordt beter doordacht gemaakt. Partijen zoeken samen naar oplossingen. Ook de gemeente kijkt welke bijdrage zij kan leveren. Partijen prioriteren gezamenlijk . Dit gaat in goed overleg, met natuurlijk ook de nodige discussies. Maar ook buiten de dialoog rondom het Convenant komen partijen tot onderlinge afstemming. Zo deelt Tiwos haar plannen met de stad (alle belanghebbenden). SBO onderhoudt contact met haar achterban (huurders en huurdersorganisaties van de corporaties). Dit doet zij door mini maal viermaal per jaar een symposium te organiseren, waarbij ook zaken uit het woonconvenant worden besproken en waarbij vertegenwoordigers van gemeente en corporaties aanwezig zijn. Dit betekent overigens niet dat SBO altijd op één lijn zit met de individuele huurdersorganisaties.

De huurders krijgen veel voor elkaar in Tilburg. Zo komen er meer toewijzingen onder de aftoppingsgrenzen en worden er meer nul-op-de-meter-woningen gerealiseerd. De huurdersorganisatie doet goed mee in discussies, al is de ondersteuning door de professionele adviseur welkom. Hij neemt samen met de huurders deel aan de projectgroep en adviseert over voorstellen uit de stuurgroep. Het is merkbaar dat hij samen met de huurders optrekt en goed weet wat hun wensen zijn. Zou hij zijn rol niet goed vervullen, dan zouden huurders hem erop afrekenen, verwachten corporaties en gemeente.

Concrete afspraken

De afspraken zijn concreet, maar niet op alle onderwerpen. Concreetheid is wenselijk maar heeft ook nadelen. Worden afspraken bijvoorbeeld niet gehaald, dan is er doorgaans alleen oog voor wat niet goed gaat. Spreek daarom heel goed af wat je doet met die concrete afspraken als de context verandert. En zoek de juiste indicatoren waarmee je kan meten of afspraken behaald worden. Dus niet bijvoorbeeld meten op nieuwbouwaantallen, maar op de slaagkansen van doelgroepen. Tiwos geeft aan dat zij het liefst afspraken maken over het te bereiken effect. Zo houden zij zelf de vrijheid hoe zij dit bereiken.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Tilburg

Dialoog is ‘key’

In dialoog komen partijen er altijd wel uit. Sleutelwoorden zijn begrip voor elkaars positie, je flexibel opstellen, zoeken naar gezamenlijke belangen en geven en nemen wanneer belangen elkaar niet raken. Blijkt iets niet mogelijk, dan moet dit heel goed gemotiveerd worden, maar dan volgt er ook begrip. Problemen worden in behapbare brokken verdeeld. Voor goede dialoog zijn gelijkwaardige spelers nodig met inhoudelijke kennis en politiek gevoel. Vertrouwen en transparantie zijn ook een randvoorwaarde. Waar nodig wordt bestuurlijk opgeschaald. De mogelijkheid van een geschil houdt partijen scherp, al zou iedereen het gebruik ervan als een zwaktebod zien. Soms wordt besloten om zaken voorlopig te parkeren. Bijvoorbeeld door een lagere ambitie in het Convenant vast te leggen dan een van de partijen zou willen. Dat werkt goed: zo kunnen partijen verder zonder dat er schade wordt opgelopen. Door scherpe monitoring komen eventuele problemen sowieso in beeld en worden er alsnog afspraken gemaakt. Zo is de afspraak om minimaal 800 woningen extra betaalbaar te houden een compromis. Zijn er te weinig betaalbare woningen, dan wordt de discussie opnieuw aangegaan.

Het vervolg: convenant wordt belangrijker

Door de jaarlijkse actualisatie die wordt gevraagd in de Woningwet en het bijbehorende frequente overleg, kunnen prestatieafspraken zo nodig bijge steld worden. Het dwingt partijen om bij de les te blijven. Partijen geven aan dat de Woningwet meer stokken achter de deur biedt. Het convenant wordt belangrijker in relatie tot het eigen beleid van de corporaties. Partijen moeten in hun afwegingen echt het Convenant meenemen. Het strategisch voorraad beleid van de corporaties haakt ook beter op het convenant in.

“Het zou de gemeente niet moeten uitmaken hoe corporaties het gaan doen, als we het maar doen.”

Chris Faro, Tiwos

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Tilburg

4.2 Leeuwarden: Groeiende perceptie van het proces

X Geldend volkshuisvestingsbeleid (onderdeel van proces) V Bod uitgebracht V Financiële paragraaf, op onderdeel vastgoed V Huurdersorganisatie gelijkwaardig aan tafel

Wat valt op

ties verwacht, helpt corporaties hun biedingen scherper te maken. Precieze definities zijn belangrijk; containerbegrippen leiden tot eigen interpretaties en discussies later in het proces. corporatiefinanciën vraagt. zijn je in andermans belangen te verplaatsen; argumenten in de dialoog ‘afpellen’ en het recht om af te haken om zo de discussies tot een goed einde te brengen. dert door de Woningwet 2015. Omdat de biedingen een vertaling zijn van vastgesteld beleid (met name het strategisch voorraadbeleid), hebben zij hun invloed al bij het opstellen van dat beleid kunnen uitoefenen.

Hoe doen ze het in Leeuwarden?

Bij het opstellen van prestatieafspraken in Leeuwarden speelt vertrouwen een sleutelrol. Er is veel energie gestoken in de relaties. Gemeente en corporaties hadden voorafgaand aan de Woningwet 2015 al de intentie om samen met huurdersorganisaties prestatieafspraken te sluiten. Niet iedere huurdersorga nisatie wilde er destijds bij zitten, omdat zij vrij wilden blijven om te kunnen reageren. Door de herziene Woningwet zijn toch alle huurdersorganisaties aangeschoven en de gemeente en corporaties zijn hier blij mee. In de loop van het proces zijn de verschillende percepties over het sluiten van prestatie afspraken gelijk getrokken en lukte het de partijen om concrete afspraken te maken. Vlak voor de deadline van 15 december zijn de prestatieafspraken afgerond. Deze zijn op veel vlakken concreet.

Voorbereiding van het bod

Opvallend is dat er geen geldend volkshuisvestelijk beleid was waarop de biedingen werden uitgebracht. De volkshuisvestingsvisie was in concept bekend, maar er ontbrak een concrete ‘uitspraak’ van de gemeente over wat zij van de corporaties verwachtten. Corporaties geven aan dat de volkshuis vestingsvisie wel het kader bood voor de prestatieafspraken, maar niet zo specifiek was dat zij hun begroting moesten aanpassen. Bovendien lagen begrotingen al vast op het moment van uitbrengen van het bod. De huurders organisaties vonden dit geen probleem. De maatschappelijke opgaven stonden centraal in het bod. Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Leeuwarden

De biedingen gingen gepaard met een financiële paragraaf. De gemeente zag dit vooral als een vingeroefening en vond het niet erg dat de biedingen niet allemaal even concreet waren. Tegelijk zijn de corporaties terughoudend als het gaat om inzicht bieden in hun financiën. Partijen moeten nog groeien in de nieuwe rolverdeling (vertrouwen versus openheid) en gaandeweg ont- dekken hoe de wetgever de taakverdeling bedoeld heeft.

In een van de biedingen is opgenomen dat de rentedekkingsgraad de komende jaren extra ruimte biedt. Daardoor heeft de corporatie besloten in het bod meer investeringen op te voeren dan oorspronkelijk begroot. Het bod heeft deze maatregel ‘uitgelokt’.

Groeiend vertrouwen

De verschillende opvattingen over de mate van concreetheid maakten duidelijk dat het vertrouwen broos was. Sommige deelnemers gaven aan dat partijen niet direct volledige openheid gaven, vooral over de onderwerpen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Het is nog zoeken naar hoe intensief partijen moeten en willen samenwerken. Soms lijkt er angst te bestaan dat partijen elkaar afrekenen. “Er ontbreekt een samenwerking waarbij partijen elkaar helpen als iemand de doelstellingen niet realiseert”, was een van de opvattingen. Overigens vindt niet iedereen het erg dat afspraken niet altijd concreet zijn. Als je niet weet waar je uit gaat komen, kan een procesafspraak waarin je leert samenwerken juist ook waardevol zijn. Bovendien is concreetheid politiek niet altijd haalbaar. Desondanks is een aanzienlijk deel van de afspraken alsnog concreet geworden. Soms vielen harde woorden. De bereidheid om in de schoenen van de ander te staan was in het begin niet groot. Gedurende het proces verbe terde dit. Partijen hebben dilemma’s ontleed en elkaar overtuigd op basis van argumenten. Soms is zichtbaar gemaakt waarop politiek te scoren viel.

Overleg over prestatieafspraken

Vooraf kwamen partijen overeen dat iedere partij vrij is af te haken wanneer hun belangen niet voldoende tot hun recht komen. Dit recht heeft een belangrijke rol gespeeld in het onderhandelingsproces. Het leidt tot een impliciet commitment: we willen er samen uitkomen. Het dwingt partijen om serieus na te denken over argumenten van andere partijen. Huurders- organisaties hebben hierdoor hun belang beter kunnen waarborgen. Deze regel draagt bij aan de gelijkwaardige positie van partijen. De huurdersorganisaties kiezen ervoor zich te focussen op betaalbaarheid en kwaliteit. Zij geven aan dat zij niet op alle onderwerpen expertise en mens kracht kunnen bieden, ondanks de ondersteuning die zij krijgen. Op het onderwerp betaalbaarheid hebben huurdersorganisaties veel inbreng gehad en aanpassingen in de prestatieafspraken voor elkaar gekregen. De basis hier voor werd al gelegd bij het opstellen van de volkshuisvestingsvisie. De huur dersorganisaties namen deel aan de stuur- en werkgroep en waren zo nauw betrokken bij het proces. Een opmerkelijke uitspraak van een van de huurdersorganisaties is dat hun invloed niet wezenlijk verandert door de Woningwet 2015. De biedingen zijn een vertaling van vastgesteld beleid, met name het strategisch voorraadbe leid, en zij hebben hun invloed al kunnen uitoefenen bij het opstellen van dat beleid. Op die momenten kwam ook de verdeling van de investeringsruimte aan bod. Tijdens het maken van prestatieafspraken volgen zij daarom de lijn van de corporatie. Het maken van prestatieafspraken wordt niet gezien als kans om beleid alsnog te doen veranderen.

Het vervolg: nog gerichter afspraken maken

Partijen hebben elkaar in dit proces beter leren kennen en hun samenwerking verdiept. Dit biedt ruimte voor een vervolg, waarbij partijen een stap verder gaan en nog gerichter afspraken maken. Hierbij zal er aandacht zijn voor begripsbepalingen. Begrippen waren nu niet precies genoeg geformuleerd. Daardoor ontstond ruimte voor eigen interpretatie en liepen verwachtingen uiteen. Want wat valt er nu eigenlijk onder woningverbetering? Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Leeuwarden

4.3 Utrecht: Scherp sturen op de redelijke bijdrage

V Geldend volkshuisvestingsbeleid V Bod uitgebracht op woonvisie V Financiële paragraaf V Huurdersorganisatie gelijkwaardig aan tafel

Wat valt op

Voordeel is dat dit het debat scherper maakt en het proces per corpo ratie eenvoudiger. Het vraagt wel meer van de gemeente omdat zij onderhandelt aan zes verschillende tafels. bod komt: grenzen van wat mogelijk is worden niet opgezocht. Nadeel is dat de samenhang tussen de biedingen niet voor iedereen inzichtelijk is. biedingen laten doorrekenen. Hiermee kon de redelijkheid van de bijdrage goed in kaart gebracht worden. afspraken.

Hoe doen ze het in Utrecht?

De gemeente Utrecht heeft - na het collegebesluit over de woonvisie - iedere corporatie gevraagd individueel een bod uit te brengen op de voorlopige visie. Daarnaast is Stichting Utrechtse Wooncorporaties (STUW) gevraagd een bod uit te brengen op de stedelijke onderwerpen. De afzonderlijke corporaties hebben hun bod met de eigen huurdersorganisatie afgestemd. STUW stemde af met de stedelijke huurdersorganisatie De Bundeling (koepelorganisatie van de huurdersorganisaties). Vervolgens zijn er afspraken gemaakt op twee niveaus: corporatie en stad. De meeste afspraken zijn gemaakt met de corpo raties en hun eigen huurdersorganisatie. Op stedelijk niveau zijn over een beperkt aantal gemeenschappelijke zaken afspraken gemaakt, zoals het bouwprogramma en duurzaamheid. Deze afspraken zijn gemaakt met STUW en De Bundeling. De Commissie Prestatieafspraken Portaal Utrecht schoof aan omdat zij geen lid is van De Bundeling.

Individueel bod

De gemeente wilde echt scherpe biedingen krijgen van de corporaties. De basis lag in de woonvisie. Hierin werden concrete en goed onderbouwde prio ritaire onderwerpen aangegeven (betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit/ duurzaamheid). Er was draagvlak omdat corporaties hun inbreng hadden in de woonvisie via deelname aan ambtelijke en bestuurlijke overleggen en via het ‘stadsgesprek’ (waaraan ook andere belanghebbenden deelnamen). Waar vaak gekozen wordt voor gemeenschappelijke afspraken, koos de gemeente Utrecht voor individuele biedingen en prestatieafspraken. Het argument was dat de corporaties verschillende investeringsmogelijkheden hebben en daarom verschillende keuzes maken. Het voordeel van een individueel bod was, zo gaf Utrecht aan, dat de concurrentie kon worden Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Utrecht

opgevoerd: Utrecht wees corporaties erop dat andere corporaties bepaalde activiteiten wél konden oppakken. Waarom zouden zij dat dus niet kunnen? Bovendien biedt een individueel bod ruimte voor maatwerk, waar gezamen lijke afspraken zouden kunnen leiden tot middelmaat. De biedingen sloten niet altijd goed aan op de woonvisie. De gemeente beoor deelde de biedingen aan de hand van een lijst die op de woonvisie is geba seerd. De beoordelingslijst bevat een stoplicht per onderwerp. Bij het eerste bod werd nog veel rood gescoord. De gemeente telde zelf de afzonderlijke biedingen bij elkaar op. Het totaal van de investeringen was niet bij ieder onderwerp voldoende om de doelstellingen te kunnen bereiken. De biedingen werden door een onafhankelijk expert beoordeeld. Bovendien werden ambte naren geschoold in corporatiefinanciën. Zo kon de gemeente beoordelen of de inzet van de corporaties in verhouding stond tot de investeringscapaciteit of de continuïteitsvereisten. De gemeente ging vervolgens het gesprek aan met de corporaties. Centraal stond de vraag of de corporaties (financieel) niet méér konden doen dan zij voorstelden. Dit leidde niet tot onderhandelen, wel tot een aangepaste inzet van de corporaties op basis van de eerder overeen gekomen doelstellingen. De gemeenten vroeg de corporaties niet om tot de financiële grenzen te gaan. In een geval werd een corporatie gevraagd of zij zoveel wel wilden bieden.

De gemeente kreeg niet zonder meer Inzicht in de corporatiefinanciën. Sommigen waren bang dat financiële gegevens een eigen leven zouden gaan leiden. Bij de start van het proces berekende de gemeente de investe ringsruimte daarom zelf op basis van de Interest Coverage Ratio (ICR) uit de prospectieve informatie (dPi): hoeveel extra leningen kan de corporatie aantrekken zonder dat de ICR onder een bepaalde norm uitkomt? De rege ling voor passend toewijzen en de andere rekenwijze van WSW vroegen om aanpassingen. Uiteindelijk boden corporaties wel financieel inzicht.

Inbreng huurders: stedelijk of individueel?

De huurdersorganisaties kregen verschillende mogelijkheden hun invloed uit te oefenen. Zowel tijdens het opstellen van de woonvisie als bij het maken van prestatieafspraken. De gemeente heeft gezocht naar de beste manier waarop huurdersorganisaties bij de prestatieafspraken betrokken konden worden (en ook de rol van corporaties hierbij). Omdat de gemeente het grootste deel van de prestatieafspraken sloot met individuele corporaties, wilde zij voornamelijk met de individuele huurdersorganisaties overleggen. Dat zorgde voor een verschil van inzicht tussen de gemeente en De Bundeling. De Bundeling werd tegen haar zin alleen bij de stedelijke onderwerpen in de prestatieafspraken betrokken en kreeg geen inzicht in de individuele biedingen. De gemeente vond het de verantwoordelijkheid van De Bundeling om de individuele biedingen zelf op te vragen bij de huurdersorganisaties, en hen desgewenst te ondersteunen. Dit kwam nauwelijks van de grond, ook omdat niet iedere huurdersorganisatie behoefte had aan inzicht in de individuele biedingen. Ook waren de individuele huurdersorganisaties niet unaniem in hun oordeel dat De Bundeling een sterkere rol zou moeten spelen. Nadeel van deze aanpak was dat huurdersorganisaties geen overzicht kregen in de gezamenlijke inzet van de corporaties. Leren van elkaar en onderlinge afstemming tussen corporaties bleef beperkt. Daarnaast hadden huurders geen zeggenschap over het totaalaanbod. De gemeente heeft geprobeerd het overleg op stedelijk niveau te stimuleren via drie klankbordbijeenkomsten met huurdersorganisaties en corporaties. Dit leidde niet tot een sterke dialoog. De samenhang tussen de onderwerpen en inzet van de eigen organi satie vroeg al veel van huurdersorganisaties, laat staan de gezamenlijke inzet. Bovendien verschilde het niveau van de huurdersorganisaties. De mate waarin zij hun stempel wisten te drukken op bod en prestatieafspraken, verschilde per corporatie en huurdersorganisatie.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Utrecht

Huurdersadviescommissie

Bij Portaal leidden de prestatieafspraken tot het versneld oprichten van een nieuwe huurdersorganisatie. De oude was ter ziele, maar met de komst van de prestatieafspraken was er wel een nodig. Portaal heeft een huurdersadvies commissie geworven die via werkgroepen en met mandaat aan de slag ging met prestatieafspraken. De vijftien huurders die zich hadden aangemeld, hebben het proces prestatieafspraken goed doorlopen. Portaal heeft nu een grotere huurdersorganisatie ingericht, waarbinnen zich adviescommissies kunnen vormen.

Het vervolg: processen beter structureren

Partijen geven aan dat het nuttig is een overzicht te krijgen van wat andere corporaties leveren. Dat wil niet zeggen dat iedereen een gezamenlijk bod en prestatieafspraken nodig vindt. Daarnaast kan het proces strakker ingericht worden, met duidelijker spelregels voor de stappen, voor wie wanneer waarover meepraat en voor het beter en tijdig versturen van informatie en agenda’s. Het telkens heen en weer sturen van teksten en het reageren daarop, kostte veel tijd. Dat werd versterkt omdat er ondanks de focus op prioriteiten, uiteindelijk vrij veel onderwerpen in de prestatieafspraken terecht kwamen. Sommige partijen maken liever alleen over de prioriteiten goede afspraken. Overige zaken kunnen daarbuiten geregeld worden. Corporaties kunnen de interne beleidscyclus nog beter structureren rond de cyclus prestatieafspraken.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Utrecht

4.4 Deurne: Een goede relatie blijven verbeteren

X Geldend volkshuisvestingsbeleid V Bod uitgebracht op woonvisie V Financiële paragraaf V Huurdersorganisatie gelijkwaardig aan tafel

Wat valt op

samenwerking gezien. momenten (beleidsvorming), kennen partijen de opvattingen van de huurdersorganisatie en leidt hun rol in het tripartiete overleg niet tot extra belasting van het proces.

Hoe doen ze het in Deurne?

In 2015 zijn de prestatieafspraken geactualiseerd voor vier jaar. De afspraken zullen jaarlijks herijkt worden. Er is een bod uit gebracht dat aansloot op de bestaande prestatieafspraken. Dit zal ook gebeuren voor de jaarlijkse actuali satie van 2016. De partijen hebben nadrukkelijk afgesproken om in februari de afspraken te evalueren op basis van een rapportage van woningcorporatie Bergopwaarts. De woonvisie is pas vastgesteld na de prestatieafspraken. De basis voor de afspraken werd gevormd door de oude woonvisie, de tussentijds vastgestelde beleidswijzigingen, het voorraadbeleid van Bergopwaarts en een notitie over (met name) de gewenste aanpassing van de woningvoorraad/ transformatie. Deze notitie werd opgesteld door gemeente en Bergopwaarts en besproken met Huurdersbelangenorganisatie de Peel (HBO de Peel). Deze notitie had geen status en was alleen een basis voor actualisatie van de prestatieafspraken en de gemeentelijke woonvisie. Er is niet gewacht met de prestatieafspraken op de woonvisie (vastgesteld raad november 2015), omdat het gewenst was de afspraken in samenhang met de overdracht van locaties en aantal langlopende kwesties vast te leggen. Huurdersorganisatie HBO de Peel is zowel bij de woonvisie als bij de prestatieafspraken betrokken en heeft Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Deurne

in 2015 de afspraken voor het eerst mee ondertekend. Tussentijds werden stukken toegezonden en werd om hun reactie gevraagd. HBO de Peel gaf aan dat er geen aanleiding was voor verder overleg (wat wel mogelijk was). Feitelijk werkten de partijen in Deurne al in de geest van de Woningwet, al vond actua lisatie niet altijd op tijd plaats. Dat de Woningwet dwingender is op dat gebied, is welkom.

Harmonieuze samenwerking

Opvallend is dat partijen al jaren goed samenwerken, elkaar zeer waarderen en tevreden zijn over de gang van zaken. Partijen noemden een aantal voor waarden voor deze goede relatie: zorgt ervoor dat de relatie niet kapot gaat. Met behulp van derden kan de materie nuchter benaderd worden. Hierdoor kon het geschil rond de over dracht van een aantal locaties op een eerlijke manier worden opgelost en de relatie goed blijven; slag aan het college van B&W, met als onderdeel de balans en de continuï teit. Daardoor is het college op de hoogte van de investeringsruimte. De corporatie is niet bang dat de raad zich rijk rekent. Dit is in het verleden ook niet gebeurd. Deze cultuur is ontstaan omdat er altijd een grote bouw opgave was, en altijd duidelijk werd gemaakt wat er mogelijk was. Bergopwaarts is actief in Asten en Deurne. De verdeling van de investe ringscapaciteit is geen issue. Bouwaantallen en contingenten in de gemeenten worden altijd duidelijk vermeld. Er is begrip voor plannen in beide gemeenten, en dat dan weer de ene gemeente meer geld krijgt, en dan weer de andere. Investeringen buiten het reguliere werkgebied worden minder gewaardeerd. Er bestaat angst dat de corporatie gaat investeren in Helmond en opgaven in het huidige werkgebied blijven liggen; echt belangrijk. De relatie tussen gemeenten en corporatie met HBO de Peel is goed. Voor waarden hiervoor zijn: een goed inlevingsvermogen en niet de huurdersorga nisatie betrekken vanuit de gedachte ‘het moet volgens de wet’. Zij moeten merken dat ze serieus genomen worden. Er wordt daarom transparantie geboden en er is regelmatig overleg: de HBO wordt al bij het formuleren van corporatie- en gemeentelijk woonbeleid betrokken bij zaken die voor hun van belang zijn. Omdat de corporatie en gemeente weten wat HBO de Peel belangrijk vindt, houden zij bij opstellen van het beleid al rekening gehouden met de opvattingen van HBO de Peel. Bijstelling van de woonvisie en presta tieafspraken bleek na overleg met de Peel niet nodig te zijn. Zijn er toch verschillen van inzicht, dan is overleg altijd mogelijk. De manager wonen van Bergopwaarts en de ambtenaar wonen zijn altijd beschikbaar voor overleg met HBO de Peel. Ondanks de harmonieuze samenwerking, zien partijen een meerwaarde in het tripartiete overleg: het is een stok achter de deur om periodiek te over leggen. Corporaties en gemeente worden zo nog meer gedwongen om te denken aan het belang van de huurders.

“Prestatieafspraken opschrijven is klokken gelijk stellen.”

Karin Duimelinks, Deurne

Scherpe discussies, maar niet over financiën

De vraag dringt zich op of de partijen wel kritisch genoeg zijn. Er zijn signalen dat er meer ambitie mogelijk is. Het separate bod was een directe vertaling van de gemaakte prestatieafspraken (hierin wijkt Bergopwaarts niet af, in Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Deurne

2015 waren veel biedingen in het land vrij directe vertalingen van het bestaande beleid). Er is geen financiële paragraaf opgesteld. Financiën zijn nooit een kwestie geweest, enerzijds omdat transparantie geboden werd, anderzijds omdat de gemeente niet wist hoe hier goed inzicht in te verschaffen. De gemeente wil hierop in toekomst meer gaan letten. Ook HBO de Peel geeft aan zich niet te verdiepen in de investeringscapaciteit. Partijen geven tot slot aan dat de uitvraag van de gemeente scherper had gekund. Ondanks de wat lage ambities rond financiën, wordt de discussie scherp gevoerd en moet de andere partij niet zelden echt worden overtuigd. Ook zijn de prestatieafspraken op onderdelen behoorlijk concreet. Juist op het onder deel waar de gemeente en huurdersorganisatie zich hard hebben gemaakt, namelijk het realiseren van sociale huurwoningen. Maar door over lastige onderwerpen alleen maar procesafspraken te maken, hebben partijen hebben het zich niet makkelijk gemaakt. Toch is dit een veelgebruikte uitweg, ook buiten Deurne.

Het vervolg: afspraken en huurders meer ‘naar voren’

Er zijn geen duidelijke spelregels nodig, partijen zijn vertrouwd met de huidige gang van zaken. Wel is het belangrijk om aan het begin van het jaar alle afspraken in de agenda vast te leggen en daar zeer streng de regie op te voeren. De gemeente wil zich strenger richten op de data in de woningwet, en HBO de Peel beter aan de voorkant van het proces betrekken.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Deurne

4.5 Regionale afspraken Drechtsteden

X Geldend volkshuisvestelijk beleid X Bod uitgebracht op woonvisie V Financiële paragraaf V Huurdersorganisatie gelijkwaardig aan tafel

Wat valt op

richting aan. Via monitoring wordt bijgestuurd.

termijn. Lokaal worden deze jaarlijks geconcretiseerd. eigen rolopvatting, waardoor samenwerking in een koepelorganisatie niet mogelijk was. Dan zijn heldere spelregels van groot belang.

Hoe doen ze het in de Drechtsteden?

In de Drechtsteden wordt al jaren gewerkt met een regionale woonvisie en prestatieafspraken. In 2010 is de woonvisie voor 2010-2020 vastgesteld, waarbij de corporaties nauw betrokken waren. Op basis van de regionale woonvisie hebben het Drechtstedenbestuur en de Vereniging van Woning- corporaties Zuid-Holland-Zuid prestatieafspraken vastgesteld voor dezelfde periode (PrestatieAfspraken Lange Termijn, PALT). Ze spraken af om de woon visie en de prestatieafspraken na vijf jaar te actualiseren. De woonvisie is in 2014 geconcretiseerd in de Woonstrategie, op basis daarvan worden de prestatieafspraken lange termijn (PALT) geactualiseerd. Deze zijn opnieuw voor tien jaar geldig (2016-2025). Hiermee is in 2014 gestart, ondertekening zal in 2016 plaatsvinden. De meeste gemeenten in de Drechtsteden hebben geen lokale uitwerking van de regionale woonvisie. Wel worden er jaarlijks lokale prestatieafspraken gesloten, binnen de kaders van PALT. Deze afspraken zijn uiteraard concreter dan de regionale afspraken. De corporaties hebben in 2015 per gemeente een bod uitgebracht voor de lokale afspraken. Bij het opstellen van de PALT 2016-2025 zijn de huurdersorganisaties voor het eerst nauw betrokken. Begonnen is met de overkoepelende huurdersorgani satie GOHD (gemeenschappelijk overleg huurders Drechtsteden), maar na conflicten tussen de huurdersraden worden prestatieafspraken nu gesloten met de individuele huurdersorganisaties van de corporaties. De coördinatie voor de prestatieafspraken ligt in handen van het Drechtste denbestuur. De prestatieafspraken zelf zijn een verantwoordelijkheid van de lokale colleges. De werkzaamheden worden uitgevoerd door de bestuurlijke en ambtelijke werkgroepen PALT. De bestuurlijke werkgroep bestaat uit een afvaardiging van twee gemeenten, twee corporaties en de regionaal porte feuillehouder Wonen. In de werkgroep worden zowel de gemeenten als de Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Drechtsteden

corporaties vertegenwoordigd door een afvaardiging van drie. Indien nodig sluit van elke partij ook een vertegenwoordiger aan.

Redelijkheid van het bod op basis van vertrouwen

Eind 2015 werd voor het eerst gewerkt met biedingen. Deze hadden betrek king op de lokale afspraken die gemaakt gingen worden als uitwerking van de regionale afspraken. De biedingen verschilden van kwaliteit, maar zagen er voldragen uit gezien de korte tijd die ervoor beschikbaar was. Wel kwam het voor dat er thema’s ontbraken. Na overleg zijn deze aangevuld. De biedingen zijn afgestemd met de eigen huurdersorganisaties. Ze gingen gepaard met een financiële paragraaf, waarbij corporaties per thema aangaven wat de investeringen zijn. De gemeenten hebben nog niet op basis van deze finan ciële paragraaf bepaald of corporaties echt hun nek uitstaken of op safe speelden. Prestatieafspraken worden op basis van vertrouwen gemaakt. Partijen zitten regelmatig met elkaar om tafel en resultaten worden gemoni tord. Daaruit blijkt dat corporaties een forse inzet plegen. Tegelijkertijd werken gemeenten en corporaties wel samen aan vergroten van het inzicht in de financiële (investerings-)mogelijkheden van de corporaties, conform de nieuwe woningwet.

Huurdersorganisaties centraal of decentraal betrekken?

Het traject rond de PAKT was al gestart voordat duidelijk werd dat huurdersorganisaties vanuit de Woningwet 2015 een gelijkwaardige rol zouden krijgen. De huurdersorganisaties zijn vooruitlopend hierop wel enkele keren uitgeno digd om deel te nemen aan de dialoog. De gedachte was dat de overkoepe lende huurdersorganisatie, het Gemeenschappelijk Overleg Huurdersraden Drechtsteden (GOHD), aan zou schuiven bij de prestatieafspraken. Dit is vanwege onderling wantrouwen binnen GOHD niet gelukt, en bestuursleden van GOHD zijn opgestapt. De kiem hiervoor lag in het vertrouwen in het GOHD; niet iedere huurdersorganisatie voelde zich hierdoor vertegenwoor digd. Daarnaast bleek dat de verschillende huurdersorganisaties een eigen rolopvatting, stijl en agenda hebben en daarmee het overleg met gemeentes anders in te willen kleden. Door deze gebeurtenissen is ervoor gekozen om individuele huurdersorganisaties bij de afspraken te betrekken. Bij de lokale uitwerking was dit al het geval. Het leidt soms tot wrevel, omdat sommige huurdersorganisaties nogal eens terug op eerdere beslissingen, en dat leidt soms ook tot wrevel. Lessen zijn dat vooraf beter moet worden vastgesteld wie er aan tafel zit, dat de betrokkenheid tijdig geregeld moet worden en dat de spelregels vastgesteld worden. In de dialoog is focus op goede onderbou wing nodig. De invloed van huurdersorganisaties is merkbaar. Zij kunnen meeschrijven aan de prestatieafspraken en de concepten worden met hen besproken. Hun inbreng is van goed niveau. Doordat corporaties en gemeenten gedwongen worden om na te denken over de inbreng van huurdersorganisaties, wordt de relatie beter.

Gesprek belangrijker dan afspraken

De sturingsfilosofie wijkt in de Drechtsteden wat af van elders. Het proces wordt belangrijker gevonden dan de afspraken zelf. De regionale prestatieafspraken zijn niet zozeer concreet, maar geven een richting aan. De lokale uitwerking is wel concreet. Door jaarlijks een gesprek over realisatie te voeren met goede onderbouwing, wordt duidelijk of doelstellingen bereikt worden en kan waar nodig worden bijgestuurd. Dit sluit beter aan op de planning om vijf- en tienjaarsafspraken te maken. Bovendien vindt men dat harde, langjarige kaders over de ontwikkeling van de voorraad niet passen bij deze tijd, gezien de vele onzekerheden over de omvang van de doelgroep (o.a. statushouders, extramuralisering).

Partijen voeren overleg in goede dialoog, gebaseerd op jarenlange samenwer king. Zijn er tegenstellingen en komen partijen er niet uit, dan wordt dat tijdig geconstateerd en wordt bestuurlijk opgeschaald. Korte lijnen tussen bestuur ders en een gedeelde visie maken dat partijen eruit komen. Bovendien speelt monitoring ook hier een belangrijke rol.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Drechtsteden

Tot slot: hoge druk

Partijen vinden het proces met jaarafspraken erg intensief, terwijl niet iedereen er de tijd voor heeft. Zeker voor huurders vormt het proces een zware belasting qua tijd en benodigde kennis, ondanks de ondersteuning die zij ontvangen. Dit schrikt af. Maar ook corporaties is kunnen niet altijd snel leveren, omdat zij het met minder personeel moeten doen dan voorheen. Ook vinden de partijen het tempo die van de termijnen in de Woningwet 2015 uitgaat te hoog. Zo vindt kort na het vaststellen van prestatieafspraken weer overleg over realisatie plaats. Partijen zouden graag meer ruimte hebben om lokaal invulling te geven aan het proces. Voordeel van de Woningwet 2015 is dat corporaties duidelijker gevraagd wordt wat zij leveren.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Drechtsteden

4.6 Harlingen: Elkaar bij de les houden

V Geldend volkshuisvestingseleid V Bod uitgebracht op woonvisie V Financiële paragraaf V Huurdersorganisatie gelijkwaardig aan tafel

Wat valt op

wat zij nu echt willen bij lastige dossiers.

ciële transparantie bij de gemeente en wederkerigheid bij de corporatie.

Hoe doen ze het in Harlingen?

Al voor ingang van de Woningwet 2015 waren gemeente, corporatie en huur dersorganisatie met elkaar in overleg over het lokale woonakkoord. In april 2015 werd het eerste deel van het woonakkoord afgestemd: de gezamenlijke ambitie voor Harlingen en samenwerkingsafspraken over de inrichting van de cyclus prestatieafspraken. De woonvisie is in 2013 geactualiseerd met het oog op de Woningwet 2015. Belanghebbenden, waaronder woningcorporatie De Bouwvereniging, werden geconsulteerd.

Voor 1 juli diende De Bouwvereniging een bod in en startte het overleg over prestatieafspraken. Het bod sloot goed aan op het meerjarenplan in de woon visie en is afgestemd met de Huurdersraad. Het bod was niet op alle punten concreet, al streefde de corporatie dit wel na. Wel concreet was het ten aanzien van onder meer planmatig onderhoud en inzet in energie. Bij projecten ging het bod meer over processen en samenwerking, omdat nog niet altijd duidelijk was wanneer de corporatie kon leveren. Soms ontbrak achtergrondinformatie, zoals inzicht in urgentiebeleid. Het bod bevatte geen financiële paragraaf, maar er is wel gesproken over financiën. Er kwam geen reactie van de gemeente op het bod als geheel, wel op onderdelen. Het bod is in vijf bijeenkomsten bijgeschaafd tot prestatieafspraken en onder tekend door de drie partijen. Dit ging in een open sfeer. Soms was er toelich ting nodig om vertrouwen te creëren, bijvoorbeeld bij zaken die uit de prestatieafspraken waren gehaald maar nog wel in de begroting stonden. In de praktijk werden de samenwerkingsafspraken niet helemaal nageleefd. De huurdersorganisatie was bij de start van het overleg over het lokale woonak koord nog niet bij de prestatieafspraken betrokken omdat het nieuwe bestuur nog niet actief was.

Openheid over financiën

De Bouwevereniging heeft geen financiële paragraaf bij het bod meegestuurd, maar heeft wel overleg met de gemeente en huurders gevoerd over haar financiën. De corporatie probeert bij haar partners begrip te kweken over de werking van corporatiefinanciën aan de hand van thema’s, zoals het effect van waarderen op marktwaarde of WSW-achtervang. Dit doet De Bouwvereniging ook omdat zij bezorgd is dat cijfers, zoals het maximumbedrag voor leefbaar Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Harlingen

heid (geen normbedrag, maar een maximum) of de indicatieve investerings ruimte, een eigen leven gaan leiden. Overleg over financiën blijkt nodig, omdat tijdens het interview met de gemeente bleek dat zij het leefbaarheids bedrag (126,25 euro) als norm hanteert. Het smalle takenpakket van corpora ties dat in de Woningwet 2015 is vastgelegd, biedt De Bouwvereniging hierbij steun. De gemeente ervaart desondanks enige gereserveerdheid van De Bouw- vereniging. Harlingen ervaart niet veel ruimte om aan de hand van een inves teringsagenda en continuïteitscijfers over de inzet van De Bouwvereniging te praten. De gemeente vroeg meermaals om een doorrekening van de prestatieafspraken, maar ontving deze erg laat. Daardoor was de begroting al vastgesteld en kon de gemeente hier geen invloed meer op uitoefenen. De gemeente legt het bod voor aan de afdeling financiën van de gemeente voor een oordeel over de redelijkheid van het bod. Bij de gemeente speelt ook een financieel vraagstuk. Zij moeten hun eigen begroting in juli aanleveren terwijl het overleg over de prestatieafspraken dan net start. Dit dwingt de gemeente om deels vanuit de begroting te werken maar ook om tussentijds de raad om geld te vragen. Dit laatste is tijdrovend. Met het evaluatiemoment in het voorjaar kan hierop ingespeeld worden, omdat dan de prioriteiten voor het komende jaar duidelijk worden.

Prestatieafspraken leiden tot duidelijke uitspraken van alle partijen

Partijen zien de prestatieafspraken als een groot voordeel. Zo wordt bijvoor beeld concreet wat De Bouwvereniging gaat doen aan de herstructurering van Plan Zuid, een gevoelig dossier in Harlingen. De Bouwvereniging hecht er veel waarde aan dat ook de gemeente en Huurdersraad gedwongen worden concreet aan te geven waar zij voor staan. Zo ontstaat helder inzicht in wat partijen nu echt willen en zijn hun plannen gewaarborgd voor langere termijn. Daarnaast worden de gemeente en Huurdersraad ‘medeplichtig’. De presta tieafspraken maken ieders rol en positie helder. Ze leveren de gemeente meer informatie, en bieden de mogelijkheid tot monitoring en meepraten over onderwerpen waar de gemeente vroeger niet over meesprak. De prestatieafspraken zijn nu geen kopie meer van het meerjarenplan van De Bouwvereni ging. De corporatie geeft aan dat dit wel om een omschakeling vroeg vanuit de eigen organisatie. De positie van belanghebbenden bij beleidsherziening is nu veel sterker. Dit proces wordt hierdoor wel trager en moeilijker.

Groeiende huurdersinbreng

De nieuwe Huurdersraad was bij de start van het proces nog niet aangehaakt omdat een nieuw bestuur werd geformeerd. Dit nieuwe bestuur vond het lastig om meteen goed deel te nemen aan de inhoudelijke dialoog. Zij moest er in groeien en richtte zich daarom op een beperkt aantal speerpunten. Daar door kwam beperkt aantal onderwerpen namens de Huurdersraad terecht in de prestatieafspraken. De raad geeft wel aan dat problemen bij de twee herstructureringslocaties te weinig in de prestatieafspraken terug te vinden zijn. De oorzaak daarvan is de afspraak met De Bouwvereniging om de plannen niet teveel in de wielen te rijden. De Huurdersraad vindt dit een precaire afspraak, maar heeft er vertrouwen in dat De Bouwvereniging haar plannen daar doorzet. Inspraak rond die plannen is buiten de prestatieaf spraken mogelijk. De partijen zetten erop in dat de huurdersorganisatie volgend jaar een steviger rol kan spelen. De Huurdersraad groeit er goed in en wordt ondersteund door een extern adviseur. Huurders zitten wel zelf aan tafel. Alle partijen vinden de kwaliteit van de ondersteuner van belang. Hij moet echt de belangen van de huurders boven tafel krijgen en de discussie niet overnemen. De leden en het bestuur van de Huurdersraad vergaderen gezamenlijk over de prestatieafspraken. Conceptafspraken werden punt voor punt behandeld. Na dit overleg werd door de Huurdersraad de inbreng in de prestatieafspraken besproken met de gemeente en corporatie. Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Harlingen

Tot slot: duidelijker afspraken

De perceptie van wat er te bereiken is met prestatieafspraken, verschilt per partij. Dat geven zowel de gemeente als de corporatie aan. Hiervoor is dus aandacht nodig. De gemeente wil de interne bedrijfsprocedures van de corpo ratie beter doorgronden. De Bouwvereniging hoopt op wat meer wederkerig heid in de afspraken. Zij ervaart dat de gemeente veel vraagt en weinig biedt. De gemeente heeft behoefte aan meer regie, duidelijke afspraken en betere sturing op het behalen van doelen. De Huurdersraad ontwikkelt zich, waar door hun inbreng steviger zal zijn. De partijen hopen eerder de speerpunten van de Huurdersraad te vernemen, zodat De Bouwvereniging haar bod ook daarop kan afstemmen.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Harlingen

4.7 Regio Haaglanden: Een traditie van elkaar aanspreken

X Geldend volkshuisvestingsbeleid X Bod uitgebracht op woonvisie V Financiële paragraaf V Huurdersorganisatie gelijkwaardig aan tafel

Wat valt op

tot succes.

elkaar daarop aanspreken.

Hoe doen ze het in de Regio Haaglanden?

In Haaglanden hebben negen regionale gemeenten en vijftien corporaties afspraken gemaakt met een advies van hun huurdersorganisaties. De regio nale afspraken gelden als kader, daarbinnen hebben gemeente de ruimte om lokale afspraken te sluiten. Gemeenten en corporaties hebben een preambule opgesteld in plaats van een regionale woonvisie. De preambule bevat twee doelen voor de regionale prestatieafspraken: een ongedeelde regio en voldoende betaalbaar woning- aanbod. De regionale woonvisie was te abstract en te verouderd om als basis voor prestatieafspraken te kunnen dienen. Op basis van de preambule zijn gemeenten en corporaties met elkaar in overleg gegaan. Eerst bepaalden zij de belangrijkste thema’s. Deze werden uitgewerkt in concrete prestatieaf spraken. Er is geen bod neergelegd, maar wel een overzicht van de investe ringsruimte op basis van de voorgenomen activiteiten van de gezamenlijke corporaties. Dit model hielp de discussie, omdat zo duidelijk werd wat de corporaties wilden leveren en wat het effect van keuzes op de corporatie- financiën zou zijn. Zo werd bijvoorbeeld meteen duidelijk dat het verlagen van de huurprijs niet te combineren is met vergaande duurzaamheidsinvesteringen.

Voor het opstellen van de prestatieafspraken zijn werkgroepen ingericht. De bestuurlijke werkgroep onderhandelde en zorgde voor besluitvorming. Zij legde vooraf ook de bestuurlijke hoofdlijn neer waarbinnen de ambtelijke werkgroepen konden werken. De ambtelijke werkgroepen met vertegenwoor digers van corporaties en gemeenten, bereidden de afspraken voor op basis van inhoudelijke discussie. Zij werden onderverdeeld naar thema: beschik baarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en sociaal domein. Een penvoerder werkte vervolgens de afspraken uit. Dit moest iemand zijn met strategisch inzicht en bestuurlijke sensitiviteit. De corporaties bepaalden telkens in eigen werkgroepen vooraf hun inzet. Zij verkregen bestuurlijke goedkeuring voordat zij in overleg met de gemeente en huurdersorganisaties gingen. Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Haaglanden

De huurdersorganisaties waren nog niet betrokken bij de preambule, maar pas bij de invulling van de thema’s dat daarop volgde. Zij zijn op aparte momenten geconsulteerd en geïnformeerd op de volgende onderdelen: document met de doelstellingen van de prestatieafspraken werd gevraagd welke thema’s zij belangrijk vonden. afspraken, waarin duidelijk werd gemaakt wat er met de inbreng van de huurdersorganisaties was gedaan.

De prestatieafspraken worden jaarlijks geëvalueerd, met iedere twee jaar een zwaardere evaluatie en eventuele bijstelling.

Invloed huurdersorganisaties

Gemiddeld werden achttien huurdersorganisaties uitgenodigd. Vanuit elke organisatie mochten ze met twee mensen komen. De huurdersorganisaties vonden het prima dat zij pas bij de invulling van de thema’s waren betrokken, omdat het daar concreter en relevanter werd. In een van de bijeenkomsten is een interactief spel gespeeld met speelgeld, op basis waarvan prioriteiten werden gesteld. Dit werkte goed. De inbreng van huurdersorganisaties is goed merkbaar geweest, al was het verschil in kennisniveau erg groot. De huurders hebben het nodige gedaan gekregen, zoals het waarborgen dat de betaalbare woningvoorraad behouden blijft. Partijen menen wel dat er meer ruimte zou mogen zijn voor alternatieve vormen van huurdersparticipatie. Niet iedere huurdersorganisatie kon goed deelnemen aan het debat, terwijl vanuit de wet hun positie in het proces geregeld is.

“Hoe kun je voor 9 gemeenten en 15 corporaties een worst maken die door iedereen geslikt wordt?”

Maarten Vos, Vidomes

Hoe werk je samen met zoveel partijen?

Het is opvallend dat er met zoveel verschillende partijen prestatieafspraken gemaakt zijn. Zeker omdat de belangen van de verschillende gemeenten behoorlijk uiteen kunnen lopen. Zo was er discussie over de mate waarin rand gemeenten lage inkomens uit de grote steden dienden op te vangen, een belangrijk onderhandelingspunt. De regio Haaglanden kent een cultuur van samenwerken. Daar ging een disci plinerende werking van uit: sommige gemeenten en corporaties hebben flink moeten zweten om eerdere prestatieafspraken te halen. Afspraken worden nagekomen en als dat niet lukt, kunnen partijen elkaar erop aanspreken. Dit is mogelijk omdat er bestuurlijk vertrouwen is in elkaar en partijen bereid zijn concessies te doen. De opgaven zijn helder en vooraf wordt vastgesteld dat deze opgaven bestuurlijk gedragen worden. Belangentegenstellingen tussen grote en kleine gemeenten en corporaties worden openlijk besproken. De projectleider heeft voortduren bestuurlijk verkend wat haalbaar was. Daar door zijn niet alle afspraken even ambitieus. Ontstonden bij het definiëren van afspraken meningsverschillen, dan kwam men er in de ambtelijke werkgroep wel uit. Een deel van de besluiten werd opgeschaald naar de bestuurlijke werkgroep. De projectleider had een sterke regierol en lette goed op het nakomen van afspraken. Ook lette deze erop dat er vanuit de werkgroepen één duidelijke boodschap bij de bestuurders terecht kwam. Soms was stille diplomatie nodig om verschillen van mening op te lossen, waarbij een bestuurder niet zelden flexibeler bleek dan een werkgroeplid. De belangrijkste sleutel is het bieden van feiten en het kunnen voorspellen van gevolgen. Discussies zijn altijd gebaseerd op feiten, waarbij de regio het voordeel heeft dat zij over zeer veel cijfermateriaal beschikt en er goed gemonitord wordt. Partijen voeren in gezamenlijke opdracht analyses uit. Afspraken worden vervolgens SMART afgesproken, waarbij partijen vóóraf goed uitzoeken of de afspraken realistisch zijn. Zo weten bestuurders ook of zij akkoord kunnen gaan met een afspraak. Soms bleek het nodig om Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Haaglanden

afspraken wat abstracter of net iets slimmer te formuleren. Dit betekent feitelijk uitstel van de discussie.

Financiële transparantie

In plaats van een bod stelden de corporaties een gezamenlijke analyse van hun investeringscapaciteit op. Dit gebeurde op basis van hun plannen voor de komende jaren. Dit model hielp goed bij de discussie: het (financiële) effect van keuzes werd zichtbaar, waardoor deze goed tegen elkaar konden worden afgewogen. Zo werd zichtbaar dat bij voortzetting van de plannen, de omvang van de voorraad te klein zou worden om de doelgroep te huisvesten. Omdat een onafhankelijke partij een oordeel gaf over de prestaties van corporaties en hun financiële ruimte, ontstond vertrouwen bij alle partijen. Nadeel is dat de gehanteerde financiële cijfers uit de Prospectieve informatie (dPi) van 2013 kwamen. Deze cijfers bevatten een erg somber scenario, waardoor de ambi ties uiteindelijk hoger hadden kunnen zijn. Het heeft wat voeten in aarde gehad voordat alle corporatiebestuurders akkoord gingen met het werken met dit financiële model. Zij waren niet gewend openheid over financiën te bieden. Vanwege de sterke roep om trans parantie vanuit de politiek en samenleving, gingen zij uiteindelijk akkoord. De verdeling van de investeringscapaciteit van corporaties over verschillende gemeenten was geen issue, omdat de afspraken op hoofdlijnen zijn.

Tot slot: de praktijk en de cyclus

Het sluiten van regionale prestatieafspraken is een intensief proces van anderhalf jaar, en niet iedere gemeente heeft voldoende ambtelijke capaci teit. Een jaarlijkse cyclus op regionale schaal is niet haalbaar. Ook is het maken van prestatieafspraken tijdens verkiezingen met wisselende wethouders niet handig. Niet iedere wethouder was bovendien goed ingesproken door zijn ambtenaar, hoewel dit niet altijd vanzelfsprekend is omdat wethouders door gaans meerdere portefeuilles hebben. Ook dienen ambtenaren gemanda teerd te zijn. Een deel van de partijen, maar niet alle, heeft behoefte aan inzicht per corpo ratie in de investeringsruimte en de bijdrage die geleverd gaat worden. Dan kan ook een goede discussie gevoerd worden over waar in de regio de inves teringen het hardste nodig zijn. De werkgroepen waarin corporaties eerst hun eigen standpunt bepalen, werken openheid niet in de hand. Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Haaglanden

4.8 Emmen: Groeiende mate van concreetheid

V Geldend volkshuisvestingsbeleid V Bod uitgebracht op woonvisie X Financiële paragraaf V Huurdersorganisatie gelijkwaardig aan tafel

Wat valt op

ringscapaciteit over verschillende gemeenten.

bemachtigd.

Hoe doen ze het in Emmen?

In Emmen is in het najaar 2015 het Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) getekend voor 2016-2020. Dit akkoord is op hoofdlijnen en biedt het kader voor concrete jaarafspraken. Het Akkoord is zo kwantitatief mogelijk gemaakt en bevat ook enkele procesafspraken. Het vorige Akkoord dateert van 2010. Het aantal thema’s is teruggebracht van negen globale thema’s tot vier concreter uitgewerkte thema’s, die echt aandacht vragen.

In Emmen is een getrapte structuur opgetuigd. Het bestuurlijk overleg beslist over de thema’s die in het NLA terecht komen. De huurdersfederatie Zuid oost-Drenthe neemt namens alle huurders deel aan dit overleg. Een regie groep bereidt het bestuurlijk overleg voor en bewaakt de voortgang. Werk- groepen werken de thema’s verder uit tot concrete uitvoeringsprogramma’s. De meeste werkgroepen hebben een regiegroeplid die de kar trekt.

Van samenwerking naar stappen conform Woningwet 2015

Gemeente en corporaties werkten al langer samen op het gebied van presta tieafspraken en bij het opstellen van het woonbeleid, in de geest van de Woningwet 2015. In 2014 werd gestart met het NLA, omdat de afspraken in het bestaande Lokaal Akkoord tot 1 januari 2015 liepen. De woonvisie was toen nog niet geactualiseerd. De huurdersorganisaties zijn pas begin 2015 gevraagd deel te nemen aan het proces, toen duidelijk werd dat zij een gelijk waardige positie zouden krijgen. De corporaties hebben in het najaar van 2015 een bod voor 2016 uitgebracht in het verlengde van het NLA. Het NLA zelf is niet tot stand gekomen op basis van biedingen, maar in gezamenlijk overleg en op basis van de gemeentelijke woonvisie voor de periode 2012 2017. De biedingen voor 2016 zijn conform de Overlegwet eerst afgestemd met de eigen huurdersorganisaties. Het bod van de corporaties is gelijktijdig naar de gemeente en de huurdersorganisaties verzonden. De periode van zes weken was zeer kort. Daardoor was een uitvoerige discussie met de huurdersorganisatie over de inhoud van het bod niet haalbaar. De uiteindelijke prestatieafspraken moesten immers voor 15 december bij minister worden ingeleverd.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Emmen

De partijen hebben moeten wennen aan het nieuwe regime, maar zijn wel tot elkaar gekomen. Vanaf 2016 is er meer tijd om het proces van bod naar prestatieafspraken op een zorgvuldige manier te doorlopen.

Bod loopt niet parallel met begrotingscyclus

Op basis van het NLA brachten corporaties in het najaar 2015 een bod uit. Corporatie Lefier geeft aan dat hun bod sterk is geënt op de bestaande begro ting. Omdat de begroting 2016 nog niet was afgestemd op het bod, zijn in december op basis van de definitieve begroting een aantal aanpassingen aangebracht. Zo is besloten het verkoopprogramma naar beneden bij te stellen en de huurverhoging voor 2016 op 0% zetten. Voor 2016 is het de uitdaging om een concrete financiële paragraaf bij het bod op te stellen, omdat de begroting voor 2017 in juli nog zeker niet af is. Dit staat of valt met een goede kwaliteit van het portefeuilleplan en het meerjareninvesterings programma. Ook terugkijken naar de realisatie van de prestatieafspraken zal lastig zijn. De jaarrekening is pas in mei gereed.

Verdelen van de investeringscapaciteit

Het verdelen van de investeringscapaciteit over verschillende gemeenten is een vraagstuk. Alle corporaties in Emmen zijn in meerdere gemeenten actief. Het beleid van de corporatie is behoorlijk bepalend, omdat zij afwegingen maken tussen de opgave in verschillende gemeenten. Gemeenten worden hierin wel meegenomen, maar de gemeente Emmen geeft aan dat dit bij hen nog weinig aandacht heeft gekregen. Corporaties en de gemeente duiden nu op basis van inhoudelijke argumenten waar investeringen nodig zijn. Zo komen ze eruit.

Invloed huurders groeit, maar planningen zijn aandachtspunt

Omdat de huurdersorganisaties pas later aan tafel kwamen, was al besloten over welke thema’s in het NLA afspraken gemaakt zouden worden. Partijen kwamen er desondanks uit: de relatie tussen de corporaties en huurdersorga nisaties was goed en huurdersorganisatie waren wel waren geconsulteerd over de thema’s. Wel was het nodig om enige spanning uit de lucht te halen. Dat gebeurde door open te spreken over zaken die in de samenwerking niet goed gingen, zoals het tijdig verzenden van informatie. De huurdersorganisa ties hebben meegetekend, met verwijzing naar ‘de rijdende trein’ waar zij ingestapt zijn. Aandachtspunt is dat de huurdersorganisaties een informatie achterstand hebben. In de cyclus prestatieafspraken zal rekening gehouden moeten worden met de achterbanraadpleging van de huurdersorganisaties. Dit betekent dat de toch al strakke planning nog meer onder druk komt te staan.

De inbreng van de huurdersorganisaties verschilt. De Huurdersfederatie staat sterk omdat zij over parttime professionals beschikt. Bewonersraad Domesta heeft inhoudelijke ondersteuning ingehuurd omdat het met de komst van de prestatieafspraken over veel meer onderwerpen gaat dan voorheen. Daar naast zetten de huurdersorganisaties in Emmen meer in op onderlinge (lokale/regionale) samenwerking en versterking. Een van de redenen is het grote aantal bijeenkomsten van verschillende werkgroepen, die bovendien meestal overdag worden gehouden. Dat is voor huurdersorganisaties niet altijd goed op te brengen. Inhoudelijk hebben de huurdersorganisatie het nodige voor elkaar gekregen. Zo hebben zij corporaties meer inzicht verschaft in betaalbaarheidsproblematiek van huurders, en deze problematiek hoog op de agenda gekregen. Het resultaat is een periodiek woonlastenonderzoek en een hoger tempo in het energiezuiniger maken van woningen.

Samen leren werken

De samenwerking tussen de gemeente en huurdersorganisaties was nieuw, net als de samenwerking met zoveel partijen. Er is een vertrouwensrelatie ontstaan door bewust aandacht te besteden aan elkaar kennen en respec teren, aan het samenwerkingsproces en door altijd te onderzoeken waar partijen elkaar kunnen vinden. Daar waar de samenwerking niet goed gaat, gaan partijen open het gesprek aan. In het proces zijn er dan ook geen ontsnappingsroutes nodig geweest. Als ambities in de toekomst omhoog Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Emmen

gaan en jaarafspraken steeds concreter worden en worden uitgevoerd, zal blijken of het vertrouwen dat er lijkt te zijn, terecht is.

Tot slot: tijdsinvestering is nodig

Een belangrijke les is de grote tijdsinvestering die nodig is om prestatieaf spraken te maken. Met name huurders hebben beperkte mogelijkheden om overdag deel te nemen aan werkgroepen. Ook gaat het tempo door verschil in kennisniveau omlaag. Gemeente en corporaties zien door het belang van de prestatieafspraken in dat de tijdsinvestering nu eenmaal nodig is. Sommige partijen geven aan juist meer tijd en energie erin te willen steken, om de voortgang erin te houden. Terwijl ze het nu al tijdrovend vinden.

Zoals de Woningwet beoogt? / 4. Prestatieafspraken in de praktijk / Emmen

Zoals de Woningwet beoogt?

Colofon

Deze publicatie is een samenwerking van:

Platform31 Aedes Companen 39 Uitgave

Platform31 Den Haag, april 2016 Auteurs: Marnix Groenland (Companen), i.s.m. Annemiek Lucas (Platform31) en Anne-Marie Frissen (Aedes) Redactie: Platform31 Beeldmateriaal: via Aedes en HBO de Peel Opmaak: Gé grafische vormgeving Postbus 30833, 2500 GV Den Haag www.platform31.nl

Zoals de Woningwet beoogt? / Colofon