Transcript De nieuwe prestatieafspraken

Context
De gemeente Utrecht en de vijf grootste woningcorporaties verenigd in de STUW hebben een
traditie van samenwerken en het maken van meerjarige prestatieafspraken over zowel de
kwantitatieve als de kwalitatieve opgave in de sociale huurwoningenvoorraad. De huidige
afspraken zijn vastgelegd in Bouwen aan de Stad, Utrechtse samenwerkingsafspraken Gemeente
en woningcorporaties 2011-2015. Deze afspraken lopen af per 1 januari 2016.
Proces
De Woningwet 2015 schrijft voor dat de maatschappelijke investeringen door corporaties
verankerd zijn in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Utrecht heeft dat beleid vastgelegd in
de geactualiseerde Woonvisie. De vijf grootste corporaties en de STUW hebben op basis van
Woonvisie een bod gedaan waarin zij hebben aangegeven in welke mate zij ieder kunnen bijdragen
aan de realisering van de doelen uit de Woonvisie. Zij hebben dit aanbod financieel onderbouwd.
Vervolgens hebben gemeente, corporaties en hun huurdersorganisaties onderhandeld met als
resultaat de voorliggende prestatieafspraken. De prestatieafspraken worden jaarlijks gemonitord
en geactualiseerd. In de Woningwet hebben huurdersorganisaties een positie gekregen bij het
opstellen van prestatieafspraken. Bij het maken van deze prestatieafspraken zijn de
huurdersorganisaties van de corporaties en de stedelijke huurdersorganisatie De Bundeling nauw
betrokken. Zij hebben hun inbreng gegeven bij alle ambtelijke en bestuurlijke overleggen over de
nieuwe afspraken. Intentie is dat ook de huurdersorganisaties de afspraken ondertekenen.
Raad:
Beslispunt
1
In te stemmen met de onderhandelingsresultaten (zie bijlagen 1 tot en met 6) over de
prestatieafspraken tussen gemeente Utrecht, de STUW en de vijf grootste
woningcorporaties over de productie en ontwikkeling van de woningvoorraad, investeringen,
de toewijzing van woningen en thema's die daarmee samenhangen.
Argumenten
1.1
De prestatieafspraken bieden een totaalpakket aan afspraken met de
woningbouwcorporaties.
De nieuwe prestatieafspraken bieden een samenhangend totaalpakket van meetbare
afspraken over voorgenomen productie, ontwikkeling van de woningvoorraad, toewijzing
van woningen en investeringen door de corporaties en samenwerkingsafspraken op de
thema's wonen en zorg, huisvesting doelgroepen, spreiding van de voorraad over de stad.
Deze zijn aangevuld met financiële afspraken die er op gericht zijn de gewenste productie
en investeringen van de corporaties te stimuleren en de doelstellingen uit de Woonvisie te
kunnen halen.
Omdat het gaat om een samenhangend geheel, dat past binnen de financiële mogelijkheden
van de corporaties, wordt gevraagd dit onderhandelingsresultaat ook als geheel te
accepteren. Amendering van een deel betekent dat de onderhandeling opnieuw moet
worden gestart.
1.2
Gemeente en woningbouwcorporaties nemen gezamenlijk de verantwoordelijkheid voor
kwetsbare groepen op de woningmarkt.
Er is een afspraak gemaakt over de omvang van de sociale huurwoningenvoorraad om
betaalbare huisvesting voor mensen met een laag inkomen, de primaire doelgroep van de
corporaties, te kunnen garanderen.
Er zijn afspraken gemaakt over de huisvesting van statushouders, van mensen die uit een
instelling voor daklozen of begeleid wonen komen en over de toewijzing van geschikte
woningen aan mensen met een functiebeperking.
Om de sociale huurwoningenvoorraad zo veel mogelijk beschikbaar te stellen aan de
doelgroep zijn afspraken gemaakt over het passend toewijzen van deze woningen.
1.3
Gemeente en corporaties hebben extra aandacht voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en
duurzaamheid van de sociale huurwoningvoorraad.
In de Woonvisie zijn vier prioritaire thema's geformuleerd: betaalbaarheid, beschikbaarheid
en duurzaamheid en kwaliteit, waaronder veiligheid. Over deze thema's zijn met de
corporaties concrete afspraken gemaakt.
1.4
Met het (onder voorbehoud) afgesproken gemeentelijke financiële kader is beter te sturen
op investeringen in de prioritaire thema's uit de Woonvisie.
De gemeente zal - onder voorbehoud van besluitvorming over de Investeringsstrategie bij
de Voorjaarsnota 2016 - 2/3 van de door de corporaties afgedragen meerwaarde besteden
aan projecten die ten eerste gericht zijn op uitbreiding of verduurzaming van de sociale
voorraad en ten tweede op herontwikkeling van de openbare ruimte bij projecten van de
corporaties. Doordat deze middelen niet meer bij de corporaties blijven, kan de gemeente
de middelen zelf gericht inzetten voor projecten die het meest bijdragen aan de genoemde
doelstellingen.
1.5
De nieuwe prestatieafspraken bieden een gelijk speelveld.
In deze prestatieafspraken is geen uitzondering meer opgenomen voor de corporaties als
het gaat om het betalen van de plankosten en het afdragen van de meerwaarde bij
verkoop. Er is gekozen voor een "level playing field": vanaf 1 januari 2016 zullen de
plankosten op basis van werkelijk gemaakte kosten ook op de corporaties verhaald worden,
zoals al het geval is bij particuliere initiatiefnemers. Daarnaast is nu afgesproken om zowel
bij verkoop als bij integrale herontwikkeling 100% van de meerwaarde af te dragen aan de
gemeente.
Tevens is afgesproken dat corporaties, zoals alle particuliere initiatiefnemers, per locatie
met de gemeente afspraken maken over herontwikkeling van de openbare ruimte. Hiermee
zijn de verplichtingen voor de gemeente uit Bouwen aan de Stad om de hoofdinfrastructuur
aan te leggen en bij te dragen aan gebouwd parkeren, komen te vervallen.
Kanttekeningen
1.1
De nieuwe prestatieafspraken zijn in beperkte mate afdwingbaar.
Op basis van de Woningwet 2015 hebben gemeenten een betere onderhandelingspositie
gekregen. Corporaties zijn verplicht inzicht te geven in hun investeringsruimte, zodat
gemeenten in staat zijn te beoordelen of zij in redelijkheid bijdragen aan het behalen van
de doelen uit de Woonvisie. Woningbouwcorporaties zijn echter zelfstandige organisaties die
voor hun eigen bezit hun eigen afwegingen maken en beslissingen nemen. Partijen werken
samen aan eenzelfde doelstelling: realiseren van voldoende en passende woonruimte voor
kwetsbare groepen.
Bij onoverbrugbare meningsverschillen kan arbitrage worden aangevraagd bij de Minister.
De uitkomst van deze arbitrage staat niet op voorhand vast.
1.2
De prestatieafspraken moeten nog worden vastgesteld in de Raad van Commissarissen van
de woningbouwcorporaties.
Iedere corporatie zal de prestatieafspraken voorleggen aan de Raad van Commissarissen /
Raad van Toezicht.
1.3
De huurdersorganisaties zijn betrokken bij de afspraken, maar hebben formeel nog niet
ingestemd.
Iedere huurdersorganisatie zal de prestatieafspraken van de eigen corporatie en de
afspraken op stedelijk niveau voorleggen aan haar achterban. Iedere huurdersorganisatie
bepaalt in overleg met de achterban of zij de prestatieafspraken mede ondertekent.
Beslispunt
2
De voorgestelde afspraak over de meerwaardeafdracht en de besteding ervan te
bekrachtigen onder voorbehoud van besluitvorming over de Voorjaarsnota 2016.
Argumenten
2.1
Zonder afspraak over het gemeentelijk financieel kader konden geen prestatieafspraken
worden gemaakt.
Om per 1 januari 2016 nieuwe prestatieafspraken te kunnen maken, was een besluit over
het gemeentelijke financiële kader nodig, vooruitlopend op en onder voorbehoud van
besluitvorming over de Investeringsstrategie. In de Investeringsstrategie zal een voorstel
gedaan worden hoe de ruimtelijke ambities kunnen worden ingepast in het structurele
financiële beeld. De besteding van de meerwaardeafdracht maakt daar onderdeel van uit.
Besluitvorming over de Investeringsstrategie is gekoppeld aan de Voorjaarsnota.
College:
Beslispunt
1
De wethouder Wonen te mandateren na instemming door de gemeenteraad de
prestatieafspraken te ondertekenen.
Argumenten
1.1
Na instemming door de gemeenteraad zal de wethouder Wonen de Prestatieafspraken 2016
- 2019 ondertekenen met de corporaties en mogelijk met de huurdersorganisaties.
Beslispunt
2
In te stemmen met het aangaan van een generieke achtervangovereenkomst met het WSW
ten behoeve van door Mitros, Portaal, Bo-Ex, SSH en GroenWest op te nemen leningen in
de periode 1 januari 2016 - 31 december 2019 met een maximum van 450 miljoen euro,
gekoppeld aan het investeringsprogramma in Utrecht van de corporaties.
Argumenten
2.1
De achtervang maakt leningen door de STUW-corporaties mogelijk
Met de achtervang kan het WSW leningen borgen. Op basis van de borging zijn banken en
andere financiële instellingen bereid om leningen tegen een lagere rente af te sluiten met
corporaties.
2.2
Met de aan te trekken leningen kunnen de corporaties de prestatieafspraken realiseren.
De aan te trekken leningen worden door de STUW-corporaties gebruikt om de afgesproken
prestaties te realiseren. De achtervangpositie is daarom gekoppeld aan de looptijd van de
prestatieafspraken (2016 - 2019) en aan het investeringsprogramma dat de corporaties in
de afspraken hebben voorgelegd. Hiervoor verwachten zij 450 miljoen euro aan nieuwe
leningen nodig te hebben. Door het maximeren van de achtervang op dit bedrag wordt
voorkomen dat de gemeente Utrecht voor een hoger bedrag leningen borgt dan voor de
uitvoering van de prestatieafspraken door de corporaties nodig is. In de afgesproken
jaarlijkse cyclus van prestatieafspraken kan het investeringsprogramma van de corporaties
wijzigen. Bij een herziening van de prestatieafspraken kan dan een nieuwe achtervanglimiet
worden vastgelegd.
Kanttekeningen
2.1
De gemeente loopt risico op aanspraak op de achtervang.
De gemeentelijke achtervang in het WSW is één van de onderwerpen van het zogenaamde
risicomodel. Dit model vormt een hulpmiddel om de benodigde weerstandcapaciteit te
bepalen. De via het WSW gewaarborgde restschuld voor de STUW-corporaties bedraagt per
eind 2015 ruim 2 miljard euro. In de periode 2016 - 2019 verwachten de corporaties voor
450 miljoen euro aan nieuwe, door de gemeente Utrecht geborgde, leningen aan te trekken.
Zij zullen voor 280 miljoen euro aan geborgde leningen aflossen. Het netto effect van
nieuwe leningen en aflossingen is een toename van geborgde restschuld van 170 miljoen
euro. De via het WSW gewaarborgde restschuld voor de STUW-corporaties bedraagt dan
per eind 2019 2,2 miljard euro.
Indien een corporatie zijn betalingsverplichtingen niet kan voldoen, zullen in eerste instantie
de andere corporaties in Nederland als 'eerstelijnsborg' dienen. In tweede instantie staat
het WSW borg voor de lening. Indien het risicovermogen van het WSW niet voldoende is
dan wordt de achtervang aangesproken (Rijk en gemeenten gezamenlijk). Het Rijk en de
gemeenten moeten dan een renteloze lening aan het WSW verstrekken. Het Rijk en de
gemeenten verstrekken dan ieder de helft van de benodigde leningen, waarbij voor de
gemeenten geldt dat 50% wordt geleend door de gemeente(n) waarmee de in problemen
gekomen corporatie een achtervang overeenkomst heeft gesloten (zogenaamde
schadegemeenten) en de andere 50% door alle gemeenten in Nederland samen.
Stel dat de gemeente Utrecht wordt aangesproken, dan moet de gemeente 25% van de
renteloze lening verstrekken aan het WSW. De bestaande borgingsstructuur voor
corporaties is echter zeer gedegen. Het risico wordt beoordeeld als uiterst laag.
Beslispunt
3
Wethouder Jansen te machtigen om tekstuele aanpassingen aan te brengen.