Transcript ME.Ü. SOSYAL BİLİMLER MYO MUHASEBE PROGRAMI ÖĞRETİM GÖREVLİSİ TOLGA UYSAL 07.11.2015 ÖZEL (YAP-SAT) İNŞAATLAR  Özel inşaat faaliyetini, inşaat taahhüt faaliyetinden ayıran temel özellik, Gerçek ya.

ME.Ü. SOSYAL BİLİMLER MYO
MUHASEBE PROGRAMI
ÖĞRETİM GÖREVLİSİ
TOLGA UYSAL
07.11.2015
1
ÖZEL (YAP-SAT) İNŞAATLAR
 Özel inşaat faaliyetini, inşaat taahhüt faaliyetinden ayıran
temel özellik, Gerçek ya da tüzel kişilerin kendi adlarına konut,
işyeri vb. yapıp satmalarıdır.
 Özel inşaat işletmeleri satın aldıkları veya kat karşılığı temin
ettikleri arsa üzerine, ilk madde ve malzeme, çeşitli makine ve
aletlerle, enerji ve emek kullanmak suretiyle ortaya yapılar
çıkarmaktadırlar. Bu yapılar, Apartman, işyeri, vb olarak
tanımlansa da sonuç itibariyle bir mamuldür.
 Bu nedenle özel inşaat işletmelerin kullandığı maliyet
muhasebesi hesapları, diğer mamul üreten işletmeler ile
aynıdır.
07.11.2015
2
ÖZEL İNŞAAT FAALİYETİNDE VERGİLENDİRME
 Özel inşaatlarda üretim genelde birden çok dönemi




kapsamasına rağmen 42.m kapsamında değerlendirilmez.
Özel vergilendirme sistemi geçerli değildir, genel
vergilendirme sistemi geçerlidir.
GVK’na göre gayrimenkul alım-satımı ve inşaat işiyle sürekli
uğraşanların elde ettiği kazanç ticari kazançtır. Dolayısıyla
vergilendirmede genel hükümler geçerlidir.
Geçici vergi mükellefiyeti vardır,
Ticari kazancın ortaya çıkması için satışın gerçekleşmesi ve
inşaatın tamamlanması gerekir. (Bu iki unsur birlikte
gerçekleşmelidir.) Ticari kazanç satış ile maliyet arasındaki
olumlu farktır.
07.11.2015
3
ÖZEL İNŞAAT FAALİYETİNDE VERGİLENDİRME
 Esasen Vergiyi doğuran olay fiilen “tasarruf hakkının” devridir. Bu




07.11.2015
durumda her ne kadar satış sözleşmesi veya fiilen ödeme olsa bile
iktisap (edinim, kazanım) fiilen teslim tarihi olacaktır.
Tapu tescilinden önce tasarruf hakkı (kullanılabilirlik) kat malikine
geçmişse kazanç açısından vergiyi doğuran olay gerçekleşmiştir.
İskan alınmamış olsa bile tapu tescili veya gayrimenkulün fiilen
kullanıma tahsisini takiben 7 gün içerisinde fatura düzenlenmesi
gerekmektedir.
Ancak uygulamada inşaat henüz tamamlanmadan hatta inşaat
başlamadan bile satışların yapıldığı görülmektedir. Bu durumda “özel
satış vaadi sözleşmesi ile” alınan paralar avans niteliği taşır. Avanslarda
fatura düzenleme zorunluluğu yoktur.
Buna rağmen fatura düzenlenirse KDV hesaplanmak zorundadır.
4
ÖZEL İNŞAAT FAALİYETİNDE VERGİLENDİRME
 KDV açısından vergiyi doğuran olay ise bilindiği üzere mal
teslimi/hizmet ifasıdır. Teslim gayrimenkulün tapu devri ya da
kullanım hakkının devri ile gerçekleşecektir.
 Dolayısıyla inşaat tamamlanmadan yapılan satışlarda KDV
doğuran olay gerçekleşmemektedir.
 Tekrar belirtmek isterim ki fatura düzenlenmesi halinde KDV
hesaplanması gerekmektedir. Alınan paralar avans hesabında
muhasebeleştirilmesi uygun olacaktır.
07.11.2015
5
Teslimlerde KDV ve KDV İadesi
 150 m²’nin altında dairelerde % 1,
 150 m² ve üstü daire - m² bakılmaksızın işyerlerinde %18,
İndirimli Orana Tabi Teslimlerden Doğan KDV İADESİ
 KDVK 29.m göre indirimli orana tabi işlemlerden doğan ve
mükellefin üzerinden atamadığı KDV belli şartlar dahilinde
iade olunur.
 İade KDV talep edilmesi için teslim yapılmalıdır. Zira 74 KDV GT
iade hakkı için indirimli orana tabi işlemin gerçekleşmesini şart
koşmuştur.
07.11.2015
6
İade KDV’nin Hesabı
 Kasım 2006 döneminde 20 dairelik apartman inşaatına başlanmıştır.
 Bu dairelerin 10 tanesi 100 m² lik, diğer 10 tanesi 180 m² lik dairelerdir.
 Haziran 2008 döneminde inşaat tamamlanmıştır.
 2006-2008 yıllarında inşaat nedeniyle yüklenilen KDV 107.800 YTL olsun.
 Haziran 2008 döneminde 10 adet 100 m² lik daire tanesi 120.000 YTL + %






1 KDV bedeline satıldığını kabul edelim.
Haziran döneminde iade KDV tutarı şöyle hesaplanabilir;
Toplam üretim = 10 daire x 100 m² + 10 daire x 180 m² = 2.800 m²
İnşaat süresince yapılan inşaat ile ilgili yüklenilen KDV = 107.800 YTL
1 m²’ye düşen yüklenilen KDV payı =107.800 YTL/2.800 m² =38,50 YTL/ m²
100 m² daireye düşen yüklenilen KDV payı 3.850 YTL
100 m² 10 daireye düşen yüklenilen KDV payı 38.500 YTL
07.11.2015
7
İade KDV’nin Hesabı
 Haziran 2008 dönemi;
 Satış tutarı = 1.200.000 + 12.000 YTL = 1.232.000 YTL
 Tahsil Edilen KDV 12.000 YTL
 İndirimli Orana Tabi Dairelere Düşen KDV yükü = 38.500
YTL
 İade Söz Konusu Olabilecek KDV = 38.500 – 12.000 = 26.500
YTL
 Devreden KDV = 107.800 – 12.000 = 95.800 YTL
 İade Alınabilecek KDV Tutarı = 26.500 YTL
07.11.2015
8
İnşaat Maliyetinin Unsurları
 DİREKT İLK MADDE VE MALZEME GİDERİ
 DİREKT İŞÇİLİK GİDERİ
 GENEL ÜRETİM GİDERİ
SİPARİŞ MALİYET SİSTEMİ ESASLI MALİYET
MUHASEBESİ ORGANİZASYONU
OLUŞTURULMALIDIR.
07.11.2015
9
Özel İnşaatlarda Fiili Maliyet Sistemine Göre Maliyet Hesap Akışı (7/A)
07.11.2015
10
ARSA TEMİNİ
 Arsalar, üzerinde inşaat yapılan arazi parçalarıdır. Arsalar
inşaatın bünyesine doğrudan girmektedir, Bu nedenle
arsalar inşaat maliyetinin temel bir unsurudur.
 Arsalar özel inşaat işletmeleri için ilk madde ve malzeme
olarak kabul edilir.
 Arsa temin yöntemlerinden birincisi, üzerine inşaat
yapılacak arsaların inşaat öncesi kendi adlarına alınmış
olması gerekmektedir.
07.11.2015
11
ARSA ALIMI VE İLG. GİD. MUH.
 “A” İnşaat A.Ş, Ayşe Zengin’den içerisinde eski bir bina bulunan arsayı
10.02.2008 tarihinde 144.000 TL bedelle satın almıştır. Arsa üzerinde
inşaata hemen başlanacaktır.
-----------------------------------------------B
A
150- İMM H.
144.000,00
01- … Ada .. Parsel Arsa
001. Arsa Bedeli
102- BANKALAR H.
144.000,00
---------------------------------------------------
07.11.2015
12
SATIN ALINAN ARSANIN MALİYETİ
 VUK 270. Madde gereği Gayrimenkullerde, maliyet bedeline,
mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının
tesviyesinden (düzlenmesinden) oluşan giderler ilave edilir.
 Noter, mahkeme, kıymet takdiri, yıkım giderleri, komisyon
giderleri ile Emlak Alım vb. vergi ve harç bedellerini maliyet
bedelini ithal etmekte veya genel giderler arasında
göstermekte mükellefler serbesttirler. Maliyete eklemeyi
öneriyoruz.
 Satın alınan bu arsalar 150- İMM H. bekletilir. İnşaata
başlandığında ise arsa maliyeti üretim maliyetine intikal
ettirilmesi gerekmektedir.
07.11.2015
13
ARSA TEMİNİNDE KDV
 KDV uygulaması arsanın sahibine göre değişmektedir. Arsa
bir kooperatife ya da şirketin aktifine kayıtlı ise veyahut
arsa alım satım işi süreklilik arz ediyorsa KDV söz konusu
olmaktadır. (KDV oranı % 18)
 Dolayısıyla işletmenin aktifine kayıtlı olmayan, bir şahısa
ait arsanın müteahhide teslimi devamlılık arz
etmemesinden dolayı KDV konusuna girmemektedir.
07.11.2015
14
ARSA İLE İLGİLİ İŞLEMLERİN MUHASEBESİ
 20.02.2008 tarihinde arsa üzerindeki eski binanın yıkım işi “Z” ’ye
yaptırılmış ve 6.000 + 1.080 oluşan fatura bedeli nakit ödenmiştir.
--------------------------------------------------150- İMM H.
01- … Ada .. Parsel Arsa
002. Eski Bina Yıkım Gideri
191- İND. KDV H.
100- KASA H.
B
6.000,00
A
1.080,00
7.080,00
--------------------------------------------------------
07.11.2015
15
ARSA İLE İLGİLİ İŞLEMLERİN MUHASEBESİ
 21.10.2007 tarihinde arsa üzerindeki eski binanın yıkımı nedeniyle ortaya
çıkan malzemeler 2.000 + 360 YTL de KDV hesaplayarak 0230 no lu fatura
ile satılmıştır.
--------------------------------------------------B
A
100- KASA H.
2.360,00
150- İMM H.
2.000,00
01- … Ada .. Parsel Arsa
002. Eski Bina Yıkım Gideri
391- HESAPLANAN KDV H.
360,00
--------------------------------------------------------
Böylece Arsa Maliyeti 148.000 TL olmaktadır.
07.11.2015
16
Arsanın Üretim Maliyetine Yüklenmesi
--------------------------------------------------710- DİREKT İMM G. H.
150- İMM H.
Arsanın inşaat maliyetine yüklenmesi
---------------------------------------------------
07.11.2015
B
XXX
A
XXX
17
İnşaatlarda Üretim Maliyeti Unsuru Olarak
Taşeron Giderleri
 Özel inşaat işletmeleri ürettikleri yapının uzmanlık isteyen
bölümlerini taşeronlara yaptırtabilirler.
 Taşeronlara yaptırılan işler içinde hem işçilik hem malzeme
giderleri
bulunabilmektedir.
Taşeronların
düzenledikleri
faturalarda gösterdikleri işçilik giderleri direkt işçilik gideri,
malzeme giderleri de türüne göre DİMMG veya GÜG olarak
kayıtlanmalıdır.
 İşin tamamlanmasından önce taşeronlara yapılan ödemeler ise
avans niteliği taşır ve 159. Verilen Sipariş Avansları Hesabında
izlenir. (179. Taşeronlara Verilen Avanslar Hesabı Kullanılmaz.)
07.11.2015
18
Taşeron Giderlerin Muhasebeleştirilmesi
 Örnek: A inşaat işletmesi, MERSİN Apartmanı inşaatının fayans işi için Z Ltd. Şti.
ne 500 TL avans vermiştir. Z Ltd. Şti. fayans işini tamamlamış, 1.500 YTL malzeme,
500 YTL işçilikten oluşan + %18 KDV de içeren faturayı düzenleyerek işletmeye
teslim etmiştir. Avans mahsup edildikten sonra kalan tutar nakit olarak ödenmiştir
------------------------------------------------------------------------159. VERİLEN SİP. AVNS. HS.
500,00
02.Taşeron “Z”
100. KASA HESABI
------------------------------------------------------------------------720- DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ HS.
500,00
10.120- Taşeron İşçilikleri
710. DİREKT İ.M.M. GİDERİ HS.
1.500,00
10-008- Taşeron Fayans Mlz.
191. İNDİRİLECEK KDV HS.
360,00
159. VERİLEN SİP. AVNS. HS.
100. KASA HESABI
07.11.2015
500,00
500,00
1.860,00
19
İŞÇİLİK İLE İLGİLİ ÖZEL DURUMLAR
 Örnek: A İnşaat işletmesinde, MERSİN Apt. İnşaat işini şantiye alanını sel
basması nedeniyle 10 günlük çalışma yapılamamıştır. Bu süreye isabet eden
işçi ücretleri ise …. YTL dır.
-----------------------------------------------B
A
680- ÇAL. KISIM GİD. Ve ZAR.H.
…….
01- Okul İnşaatı Boş İşçilik
381- GİD.TAH. H.
…….
01.Ücret Tahakkukları
-----------------------------------Böylece olağandışı nedenlerden kaynaklı gider, üretim maliyetine
eklenmemiş olacaktır.
07.11.2015
20
İŞÇİLİK İLE İLGİLİ ÖZEL DURUMLAR
 Örnek: “A” inşaat işletmesi Apartman, Villa, ve İş hanı inşaatı olmak üzere 3 adet
inşaatının yapımı devam etmektedir. Bu inşaatlara gerekli malzemeler iletilmediği
için, işçiler 2’ şer gün çalışmamışlardır. Toplam 6 günlük işçi ücretleri …… YTL
olsun
-------------------------------------------------------730- GENEL ÜRETİM GİD. H.
00- 2007 DÖNEM TOPLAMI
1-Endirekt İşçilik Giderleri
600- Boş Zaman İşçiliği
381- GİD.TAH. H.
01.Ücret Tahakkukları
--------------------------------------------------------
……
..…..
Böylece işletmenin önleyebileceği bir nedenden kaynaklı gider üretim
maliyetine ilave edilmiş olacaktır.
07.11.2015
21
Genel Üretim Gideri
 Direkt ilk madde ve malzeme ve direkt işçilik giderleri dışında kalan
üretimle ilgili tüm giderler “Genel Üretim Giderleri” başlığı altında
toplanabilir.
 GÜG üretimle doğrudan ilgili olmayan fakat üretimin sürdürülmesi için
zorunlu olan giderlerden oluşurlar. Bir inşaat için şantiye binası, gerekli
makineler, şantiye şefleri, B.O hizmetleri vb. olmadan sadece DİMM ve
D.İşçilik ile inşaat yapımının sürdürülmesi olanaksızdır.
 DİMMG, DİŞÇG ve taşeronlara yaptırılan işler dışında kalan her türlü inşaat
üretimi ile ilgili giderler GÜG olarak kabul edilir.
 GÜG’leri üretim maliyetlerine doğrudan doğruya yüklenemeyen giderler
olmakla birlikte inşaat sektörü gereği GÜG’lerinin önemli bir kısmının hangi
inşaat ile ilgili olduğu bilinebilir. Bu durumda bu tür GÜG’leri dağıtıma tabi
tutulmazken, ortak giderler varsa (birden çok inşaata kullanılan kamyon, iş
makineleri vb.) dağıtım yoluyla inşaat maliyetleri arasında dağıtılmalıdır.
07.11.2015
22
GÜG - Endirekt Madde ve Malzeme
 Çivi, Tel, Kaynak ve lehim malzemeleri
 Boya ve badana malzemeleri
 Patlayıcı malzemeler
 Araç yedek parçaları, Akaryakıt (mazot-yağ)
 Sıhhi tesisat malzemeleri
 Marangoz malzemeleri
 Diğer tesisat malzemeleri
 Küçük el aletleri (çekiç-keser-mala vb.)
 Isıtma malzemeleri (kömür vb.)
07.11.2015
23
GÜG - Endirekt İşçilik
 Hazırlama ve temizlik işçilik ücretleri
 Kamyon şoförlerinin ücretleri
 İş makinesi operatörlerinin ücretleri
 Yemekhane, yatakhane görevlilerinin ücretleri
 Şantiye şeflerinin maaşları
 Kıdem tazminatları
 Geçici çalışanların ücretleri
 Sosyal yardımlar (yemek-yakacak vb.)
 Eğitim ve Sağlık yardımları (ilaç, tedavi vb.)
 Fazla çalışma, tatil ve izin ücretleri.
07.11.2015
24
GÜG - Diğer Giderler
 Dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler: Elektrik giderleri, Su
giderleri, Danışmanlık giderleri vb.
 Çeşitli Giderler: Tesis makine ve cihazların sigorta giderleri,
Kamyon kira giderleri, Tesis, makine ve alet kiraları, Çalışanların
özel sigorta giderleri vb.
 Vergi Resim ve Harçlar: Tapu harçları, Damga vergileri, Gümrük
vergileri, Belediye rüsumları, Motorlu taşıtlar vergisi, İşgaliye
harçları, Bina ve arazi vergileri, Gider yazılan İndirimi mümkün
olmayan KDV
 Amortisman Giderleri: Üretimde yararlanılan MDV yıpranma
payları amortisman giderlerini oluşturur.
07.11.2015
25
Dağıtımı Gerekmeyen GÜG
 Örnek: Kara inşaat işletmesi Kara Apartmanı inşaatının Projesini Tam
Mühendislik Şirketine hazırlatmıştır. Bunun için 10.000,00 YTL + 1.800,00
YTL KDV den oluşan fatura ödenmiştir. (Ya da inşaat izni için belediyeye
yapılan ödemeler)
-------------------------------------------------------730-GENEL ÜRETİM GİDERLERİ HS.
10.000,00
01. Direkt GÜG (Dağıtıma Tabi Olmayan GÜG)
10. Kara Apartmanı İnşaatı
312. Proje Giderleri (512. Belediye Harç Ödemesi)
191. İND.KDV HS
1.800,00
100-KASA H.
11.800,00
Proje Gideri
---------------------------------------07.11.2015
26
Maliyetlere Dağıtımı Gereken GÜG
Örnek: Kara inşaat işletmesi A,B,C inşaatlarında kullandığı kamyon için 2007
üretim döneminde ayrılan amortisman miktarı 14.400,00 YTL. dır.
-------------------------------------------------730-GENEL ÜRETİM GİDERLERİ HS.
14.400,00
00. 2007 Yılı Dağıtıma Tabi Endirekt Gid.Top.
614-Kamyon Amortismanı
257-BİRİKMİŞ AMORT. HS.
14.400,00
03- Kamyon Amortismanı
İş makineleri amortismanın kaydı
------------------------------------------Bu giderin dağıtıma tabi tutulması ve ilgili inşaat maliyetlerine
yüklenmesi gerekir.
07.11.2015
27
Örnek GÜG Dağıtımı
 Örnek: Kara inşaat işletmesinde A,B,C olmak üzere 3 adet inşaatı söz
konusudur. 2007 Yılı üretim dönemi inşaat kamyon gideri 14.400 YTL
dağıtım anahtarı olarak gün sayısı temel alınacaktır.
 İnşaatlar
Gün Sayısı
 Ayaz İnşaatı
72
Yükleme Oranı = 14.400 TL/360 gün
 Kale İnşaatı
108
= 40 YTL/Gün
 Deniz Villası
180
----------------------------------------------------------------------------------------------Ayaz İnşaatının aldığı pay = 72 Gün * 40,00 YTL/Gün = 2.880 TL
Kale İnşaatının aldığı pay = 108 Gün * 40,00 YTL/Gün = 4.320 TL
Deniz Villasının aldığı pay = 180 Gün * 40,00 YTL/Gün = 7.200 TL
07.11.2015
28
GÜG Dağıtımına İlişkin Muhasebe Kaydı
---------------------------------------------------730.GÜG. H.
2.880,00
10.Ayaz İnşaatı
201.Endirekt Malzeme Payı
730.GÜG H.
4.320,00
20.Kale İnşaatı
201. Endirekt Malzeme Payı
730.30.201.Deniz Villaları
7.200,00
730-GENEL ÜRETİM GİDERLERİ HS.
14.400,00
00. 2007 Yılı Dağıtıma Tabi Endirekt Gid.Top.
614-Kamyon Amortismanı
-----------------------------------07.11.2015
29
Yıl sonu (Üretim Dönemi Sonu) Muhasebe
Kayıtları
 710.D.İ.M.M.G.H.
xxx
 720.D.İŞÇ.G.H.
xxx
 730.G.Ü.G.H.
xxx
--------------------------------------------151.Y.M.-ÜRETİM H.
xxx
711.D.İ.M.M.G.YANS.H.
721.D.İŞÇ.G.YANS.H.
731.G.Ü.G.YANS.H.
-Giderlerin Üretim Maliyetine Yansıtılması--------------------------------------------711.721.731.
xxx
710.720.730.
---------------------------------------------07.11.2015
xxx
xxx
xxx
xxx
30
İnşaatın Tamamlanması ve Satışı
------------------------------------152.MAMULLER H.
XXX
151. YM-ÜRETİM H.
İnşaatın Tamamlanması
--------------------------------------------İLG. AKTİF H.
XXX
600. Y.İ.S.H.
391.HES.HDV H.
Satış--------------------------------------620.SATILAN MAMUL MALİYETİ H. XXX
152.MAMULLER H.
Satılan MM-----------------------------07.11.2015
XXX
XXX
XXX
XXX
31
KAT KARŞILIĞI İNŞAATLAR
 Danıştay kat karşılığı arsa verilmesine değinen kararlarında, “arsa karşılığı
inşaat sözleşmesi” tanımını kullanmaktadır. Yargıtay ise arsa sahibi
müteahhit ilişkisine, “arsa payı karşılığında anahtar teslimi bina yapımı ve
gayri menkul satış vaadi esasında bina inşa sözleşmesi” demektedir.
 Kat (arsa) karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde “istisna akdi” ile
“taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” olmak üzere iki tür sözleşmeyi içeren
karma nitelikli bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Sözleşmenin
taraflarından arsa sahibi, taşınmazın satışını vaat eden konumunda,
yüklenici (müteahhit) ise bu taşınmazı almayı vaat eden durumundadır. Bu
yönden bakıldığında sözleşme, “taşınmaz satış vaadi” niteliği taşımaktadır.
Ancak yüklenici, taşınmazın alımı için para ödemek yerine, binanın bir
kısmını arsa sahibine verecektir. Bu yönden bakıldığında ise sözleşme,
“istisna akdi” niteliği taşımaktadır.
07.11.2015
32
Arsa Devrinin Zamanı
 Genellikle arsanın mülkiyeti, müteahhide, inşaat bitiminde
devredilir.
 Devir zamanı, taraflarca sözleşme ile serbestçe belirlenebilir.
 Ancak en yaygın uygulama, arsa devrinin, inşaat bitiminde
yapılmasıdır.
07.11.2015
33
Arsa Sahibi Gerçek Kişilerin Arsa Karşılığında Elde Ettiği
Konut Ve İşyerlerinin Satışının Vergilendirilmesi
 GVK
37/4 maddesine göre gayrimenkul alım satımı ile sürekli
uğraşılmasından doğan kazançlar ticari kazançtır.
 Devamlılık unsuru bulunmayan alım satımlardan elde edilen kazançlar
GVK Değer Artış Kazancı olarak sayılmıştır.
 Buna göre;
(5615 sayılı Kanunla değişik. 01/01/2007’den geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılmasından
doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis
tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)
 GVK’nun mükerrer 81 ‘inci maddesinde ise, değer artış kazancının safi
tutarının; Kat karşılığı inşaat işleri nedeniyle elde edilecek bağımsız
bölümlerin satış tutarından, teslim edilen arsanın maliyet bedeli ile arsa
sahibinin teslim dolayısıyla yaptığı diğer giderler ve ödenen vergi ve
harçların indirilmesi suretiyle bulunacak tutar değer artış kazancı olarak
dikkate alınacaktır.
07.11.2015
34
Arsa Sahibi Gerçek Kişilerin Arsa Karşılığında Elde Ettiği
Konut Ve İşyerlerinin Satışının Vergilendirilmesi
 Mali İdarenin görüşünü belirten İstanbul Defterdarlığı tarafından verilmiş
olan bir çok muktezada, arsa sahibinin arsasının üzerine kat karşılığı inşaat
yapılması, gayrimenkulün vasfını değiştireceği gibi, inşaat sonucu, arsa
sahibine teslim edilen daire ve işyeri gibi gayrimenkulün bağımsız
bölümlerinin tapuya tescil veya fiilen teslim alınma tarihinin yeni bir iktisap
(edinme) olarak dikkate alınması gerektiği şeklindedir.
 Danıştay Vergi Dava Daireleri’nce E:2004/51 ve K:2004/80 sayılı Karar’da,
bir kişinin kat karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen
binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim
değiştirmesi olduğundan, dairelerin, arsanın iktisap tarihinden dört yıl
geçtikten sonra satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı
olmayacağına hükmedilmiştir.
07.11.2015
35
İktisap Tarihine İlişkin Farklı Görüşler
 Örneğin 2002 yılında iktisap edilen arsanın müteahhitte 2005
yılında teslim edildiği 2007 yılında katların teslim alındığı,
katların topluca 2008 yılında aynı kişiye satıldığı durumunda;
 Danıştay’ın Görüşü: Vergiye Tabi Değil
 Maliye’nin Görüşü: Vergiye Tabi
 Görüldüğü gibi arsa karşılığı inşaat işleri vergi hukukumuzda
çözüme kavuşturulamayan konulardan bir tanesidir. Konunun
çözümünün ancak yapılacak yasal düzenlemelerle olacağı
açıktır.
07.11.2015
36
Maliyenin Görüşüne göre kat karşılığı edinilen daire ve
işyerlerinin vergilendirilmesi şu şekilde olacaktır;
 İktisap
tarihinden itibaren dört yıl geçtikten sonra aynı kişiye
gayrimenkullerin topluca satılmasından doğan kazanç “değer artışı
kazancı” olarak vergilendirilmeyecektir.
 Tamamının iktisap tarihinden itibaren dört yıl içinde topluca satışından
doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak vergilendirilecektir.
 Bir kısmının iktisap tarihinden itibaren dört yıllık süre içerisinde aynı kişiye,
farklı tarihlerde veya aynı tarihte farklı kişilere satılması toplu veya tek
olarak, diğer kısmının bu dört yılı takip eden yıllarda topluca veya tek olarak
satılması durumunda, elde edilecek kazanç “ticari kazanç” hükümlerine
göre vergilendirilecektir. (Elden çıkarıldığı ay hariç TEFE artırım)
 Kat karşılığı edinilen dairelerin, herhangi bir “elden çıkarma” işlemi
olmadığı
sürece,
vergiyi
doğuran
olay
gerçekleşmediğinden,
vergilendirilecek bir kazanç da söz konusu olmayacaktır.
07.11.2015
37
Kat karşılığı İşlerde Belge Düzeni
 Arsa Sahibi:
- Gerçek kişiler fatura
düzenlemezler. Nitekim 30 Seri No lu KDV GT’nde
bu yönde bir düzenleme “…. arsa sahibinin, gerçek usulde
mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet
olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide
tesliminde vergi uygulanmayacaktır” bulunmaktadır. KDV'nin
konusu ticari,sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyetleri
çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerdir.
- İşletme ya da kooperatifler arsanın fiilen teslimi veya tapu
tescili tarihinden itibaren 7 gün içerisinde fatura
düzenlenmelidir.
07.11.2015
38
Kat karşılığı İşlerde Belge Düzeni
 Müteahhit: Arsa karşılığında arsa sahibine
verilen birimlerin teslimleri satış niteliği taşır
ve KDV’ne tabidir ve Arsa karşılığı kat
teslimlerini izleyen 7 gün içerisinde fatura
kesilmelidir.
07.11.2015
39
Aktife Kayıtlı Arsanın Kat Karşılığı Tesliminde KDV
Matrahı Ne Olmalıdır?
 Mali İdarenin Görüşü: “Arsanın bir kısmının
müteahhit adına tapu siciline tescil edilmesi
durumunda tescilin yapıldığı tarihte, tescil
yapılmaksızın
arsanın
müteahhide
verilmesi
durumunda arsanın inşaata başlanmak üzere fiili
teslim tarihinden itibaren 7 gün içinde emsal değer
üzerinden fatura düzenlenmesi gerekmektedir. (Emsal
değer takdir esasına göre belirlenmelidir.)
07.11.2015
40
ARSA KARŞILIĞI KAT TESLİMLERİNDE KDV MATRAHININ HESABI VE
MUHASEBESİ
 Kat karşılığı teslimler; ticari faaliyet kapsamındadır, satış niteliği
taşır ve KDV’ne tabidir.
 Müteahhit tarafından ise kat karşılığı yapılan daireler için, tapuya
tescil edildiği tarihte veya tapuya tescilinden önce kullanıma tahsis
edilmesi halinde kullanıma tahsis tarihinden itibaren 7 gün içinde
emsal değeri üzerinden fatura düzenlenmesi gerekmektedir.”
 KDVK 27/1’ de belirtildiği üzere; Bedeli bulunmayan veya
bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan
başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre
emsal bedelidir.
 Arsa karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde de KDV matrahı,
emsal bedeli olmalıdır. Nitekim Danıştay’ın bu yönde kararları da
mevcuttur.
07.11.2015
41
KDV MATRAHININ BELİRLENMESİNDE
EMSAL BEDELİN HESABI
 Emsal bedel mükellef tarafından KDVK 27/3’ e göre;
 KDVK 27/4 ve VUK 267.m. Baz alınarak düzenlenecektir.
 KDVK 27/4’te ise KDV matrahının belirlenmesi hususunda emsal
bedelin tayininde G.İ.G. ve G.G. mamule düşen hissenin eklenmesi
konusunda düzenleme bulunmaktadır. (İnşaat süresince)
 VUK 267.M. Göre; Emsal bedeli İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal
bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5,
perakende satışlar için % 10 ilave edilmelidir.
 Dolayısıyla arsa karşılığı yapılan konut, işyeri vb. teslimlerinde KDV
matrahı maliyet bedelinin çıkarılması mümkün olduğu için VUK 267.
maddesinin ikinci sırasında belirtilen “maliyet bedeli esasına” göre
yapılacaktır.
07.11.2015
42
KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
 İnşaat Tarihi: Ocak 2007-Aralık 2007
 Toplam 200 m² lik 10 daireden oluşan bina için toplam
üretim maliyeti (710+720+730) 420.000 YTL dır.
 Dönem G.Y.G. 30.000 YTL
 4 daire arsa karşılığı verilecektir.
 Arsa payı hariç birim m² maliyeti =
420.000 YTL / 2.000 m²= 210 YTL/m²
 1 adet daire maliyeti = 200 m² * 210 YTL/m² = 42.000 YTL(Arsa payı hariç)
 Arsa Maliyeti = 800 m² x 210 YTL/ m² =168.000 YTL
07.11.2015
43
KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
-------------------------------------------------------151. YARI MAMULLER-ÜRETİM H.
420.000
(01.-10.) 42.000
711-721-731
420.000
İnşaat Giderlerinin Maliyete Yansıtılması
-------------------------------------------------------- Arsa payı dahil m² maliyeti = 420.000 TL / 1.200 m² = 350 YTL / m²
 Müteahhide ait olan dairelerin maliyeti = 200 m² * 350 YTL / m² =
70.000,00 YTL/daire (Arsa payı dahil)
 Arsa mal. 1 dairede meyd. get. artış = 70.000,00 – 42.000,00 = 28.000 YTL
07.11.2015
44
KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ














710. DİREKT İ.M.M. GİDERİ H.
168.000
11. Arsa
320. SATICILAR H.
168.000
25. Arsa Sahibi “B”
Arsa Maliyeti
---------------------------------------------------------------------------------------------------------151. YARI MAMULLER-ÜRETİM H.
168.000
Müt. Elinde kalan dairelere (28.000*6)
711. DİREKT İ.M.M.G.YANSITMA H.
168.000
Arsa Maliyetinin Elde Kalan Birimlere Etkisi
---------------------------------------------------------------------------------------------------------152. MAMULLER H.
588.000
151. YARI MAMULLER-ÜRETİM H.
588.000
İnşaatın Tamamlanması
07.11.2015
45
KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
 KDV’nin hesaplanması
 Arsa Maliyeti
168.000 YTL
 KDVK 27/4 gereği yapılan ilave 12.000 YTL*
 VUK 267 gereği yapılan ilave
9.000 YTL**
 KDV Matrahı
189.000 YTL
 KDV (%18)
34.020 YTL
 *= 30.000/2.000 m²* 800m² =12.000 TL
 **=168.000+12.000 *0,05 = 9.000 TL
07.11.2015
46
KAT KARŞILIĞI ÜRETİM-TESLİM MUHASEBESİ
102. BANKALAR H.
34.020
320. SATICILAR H.
168.000
25. Arsa Sahibi “B”
391. HESAPLANAN KDV H.
34.020
600. YURT İÇİ SATIŞLAR H.
168.000
03. Arsa Karşılığı Teslim
Arsa Karşılığı Daire Teslimi
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------620. SATILAN MAMLULLER MALİYETİ H.
168.000
02. Arsa Karşılığı Birimlerin Maliyeti
152. MAMULLER H.
168.000
(01.-04.) 4 x 42.000
Arsa Karşılığı Teslim Dairelerin Maliyeti
07.11.2015
47
Kat Karşılığı İşlerde Arsa Sahiplerine Yapılan Taşınma
Desteği ve Kira Yardımının Kazançtan İndirimi
 KVK 8. maddesiyle - GVK 40. maddesinde yer alan giderler
kazançtan indirilebilmektedir.
 Ticari kazancın elde edilmesi, işle ilgili olması, tutarının
işin önemine uygun olması ve tabii ki bu durumda arsa
sahibi ile yapılan sözleşmeye istinaden bu tür ödemelerin
yapılması halinde kazançtan indirilmesi mümkündür.
07.11.2015
48
Yapı Denetim Hizmetlerinde KDV Tevkifatı
 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Kabul Tarihi : 29.6.2001
 MADDE 5. - Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri yapı sahibi ile yapı denetim
kuruluşu arasında akdedilir.
 Yapı denetimi hizmetleri için yapı denetim kuruluşlarına ödenecek Asgarî
hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3'üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan
yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren
yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır.
 Yapı denetim kuruluşu, KDV hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı
sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.
 99 Seri No’lu KDV GT ile Tüm KDV mükellefleri yapı denetim hizmetleri satın
almalarında yapacakları KDV ödemesinden 1/2 oranında tevkifat yapması
gerekmektedir.
07.11.2015
49
Yapı Denetim Hizmet Bedeli Ödemesi
 Örnek : YAPI A.Ş., Sahil Binasının Yapı denetim hizmeti ile ilgili





ATA yapı denetim ile anlaşmıştır. Bu kapsamda KDV Hariç 5.000
YTL, KDV oranı % 18 üzerinden ödeme yapmıştır.
İşlem Bedeli
5.000
Hesaplanan KDV
900
Toplam
5.900
Tevkif Edilecek KDV (1/2)
450
Tahsil Edilecek Toplam Tutar
5.450
07.11.2015
50
Muhasebesi
 Yapı A.Ş. İnşaat Firmasının Kaydı;
-------------------------------------------------730. GENEL ÜRETİM GİDERLERİ H.
5.000,00
01.Dağıtıma Tabi Olamayan GÜG
20.Sahil Apt.
191. İNDİRİLECEK KDV H.
900,00
10. Doğrudan Yüklenilen KDV 450,00
20. Sorumlu Yüklenilen KDV 450,00
102. BANKALAR H.
360. ÖDENECEK VERGİ VE F. H.
20. Sorumlu Olarak Ödenecek KDV
Yapı Denetim Hizmeti Alımı ve KDV Stopajı
-------------------------------------------------07.11.2015
5.450,00
450,00
51
 KATILIMINIZ İÇİN TEŞEKKÜR
EDERİZ…
07.11.2015
52
Kısmi Tevkifat Kapsamına Dahil Olan İşlemler Ve
Tevkifat Oranları (Mayıs 2007)











07.11.2015
Yemek servisi, bahçe ve çevre bakımı……………….1/2
Danışmanlık ve denetim hizmetleri………………….1/2
Özel güvenlik hizmetleri…………………………….4/5
Temizlik hizmetleri………………………………….2/3
İşgücü hizmetleri……………………………………9/10
Bakır ürünlerde……………………………………..9/10
Hurdadan Elde Edilenler Dışındaki Bakır Külçelerinin
Teslimlerinde………………………………………9/10
Yapı Denetim Hizmetleri…………………………..1/2
Yapım İşleri………………………………………..1/6
Diğer Hizmetler……………………………………1/3
Fason Olarak Yapt. Tekstil ve Konf. İşl...…………2/3
53
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV Uygulaması
 İşletmenin
aktifine kayıtlı olmayan yani bir şahsın
mülkiyetindeki arsanın müteahhide kat karşılığı teslim edilmesi
ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti
çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler olarak kabul
edilmemesinden dolayı KDV konusuna girmemektedir.
 Buna karşın arsa karşılığında arsa sahibine verilen birimlerin
teslimleri satış niteliği taşır ve KDV’ne tabidir. Ancak buradaki
temel sorun KDV matrahının ne olacağıdır. KDVK 27/1’ de
belirtildiği üzere arsa karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde
de KDV matrahı emsal bedeli olmalıdır. Danıştay’ın kararı da
bu yöndedir.
07.11.2015
54
KOOPERATİFLERİN ARSA TESLİMİ KARŞILIĞINDA KAT
ALIMI VE ORTAKLARA TESLİMİ
 5520 SAYILI KVK İLE KAT KARŞILIĞI ARSA TESLİMİ ORTAK DIŞI İŞLEM






SAYILMAMAKTADIR. KOOP. ÜST BİRLİĞİNE ÜYE OLMA ZORUNLULUĞU KVK
GÖRE YOKTUR. KUR. VER. MUAFİYETİ VARDIR.
KOOP ARSA ALIMINDA KDV BİLİNEN DURUM
KOOP. ARSA TESLİMİ EMSAL BEDEL ÜZERİNDEN KDV TABİDİR.
MÜT. KOOP. KAT TESLİMİ EMSAL BEDEL ÜZERİNDEN KDV TABİDİR.
KOOP. ARSA KARŞILIĞI MÜT. EDİNDİĞİ DAİRELERİ ORTAKLARINA TESLİMİ
KDV’DEN İSTİSNADIR.
KOOP. ARSA KARŞILIĞI MÜT. EDİNDİĞİ İŞYERLERİNİ ORTAKLARINA TESLİMİ
% 18 KDV TABİDİR.
KOOP. ARSA KARŞILIĞI MÜT. EDİNDİĞİ KATLARI ORTAKLARI DIŞINDAKİLERE
TESLİMİ KDV TABİDİR.
07.11.2015
55
Özel inşaat sahiplerinin ücretle çalıştırdığı inşaat
işçileri,
 193 Sayılı GVK’na göre;
 Özel inşaatınızda çalıştırdığınız işçilere yapacağınız ücret
ödemelerinin gerçek ücret geliri kapsamında tarafınızca tevkif
yoluyla vergilendirilmesi ve yapılan tevkifatların muhtasar
beyanname ile beyan edilerek ödenmesi mümkün olmayıp, söz
konusu kişilere yapacağınız ücret ödemelerinin diğer ücret
kapsamında değerlendirilerek vergilendirilmesi gerekmektedir.
07.11.2015
56
ASGARİ İŞÇİLİK
 Asgari işçilik uygulaması nedeniyle, asgari işçilik tutarı
kadar işçiliğin kuruma bildirilmiş olması ve bu tutar
üzerinden prim ödemesinin yapılmış olması gerekir. Bu
durumda kurumca ilişiksiz belgesi (borcu yoktur)
verilir.
 Özel bina inşaatlarında, belediyelerin iskan ruhsatı
vermeleri için ilişiksiz belgesinin belediyelere teslim
edilmesi gerekmektedir.
07.11.2015
57
ASGARİ İŞÇİLİK
 16-318 genelge ile 01.05.2004 tarihinden geçerli uygulama




geçilmiştir. Buna göre şöyledir;
a-Başladığı yıl biten inşaatın maliyetinin hesaplanmasında o
yıl için belirlenen birim m2 maliyeti, esas alınır.
B-Başladığı yıldan sonraki yıllarda biten inşaatın maliyetinin
hesabında ise biten yıldan önceki yıla ait m2 maliyet bedeli
esas alınır.
Birim m2 maliyeti bakanlıkça açıklanır.
İşlerdeki asgari işçilik oranları, asgari işçilik tespit
komisyonunca yayınlanan tebliğ ile belirlenmiştir. (bu konuda
1999 da yayımlanan 16-192 sayılı genelge yürürlükten
kaldırılmıştır.)
07.11.2015
58
Betonarme, Mesken, I. Sınıf
 Başlangıç: 2005, Bitiş: 2008
 Toplam üretim 1000 m2 x 322,66 =322.660TL
 Betonarme asgari işçilik % 9
 % 25 eksiltilmiş oran, % 9 – (%9 x 0,25) = % 6,75
 Asgari İşçilik Tutarı = 322.660 x % 6,75
= 21.779,55 TL
 Bu tutarın altında işçilik beyan edilmiş ise fark üzerinden
prim ödenecektir. İşsizlik sigortası bu uygulamada
dikkate alınmayacaktır.
07.11.2015
59
Arsa Sahibi Gerçek Kişilerin Arsa Karşılığında Elde
Ettiği Konut Ve İşyerlerinin Vergilendirilmesi
 İstanbul VDB’nın B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-Mük.80 sayılı
diğer bir mukteza ile aşağıdaki şekilde açıklamıştır.
 “Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş
bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari
faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli
ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin
devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü,
muamelenin
çokluğudur.
Muamelenin
çokluğu,
gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya
takip eden birden fazla takvim yılında artarda satılmasıdır.

07.11.2015
60
Kat Karşılığı İnşaatın Tesliminde Fatura Ne Zaman
Kesilmeli, KDV Matrahı Ne Olmalıdır?
 Ayrıca Mali idarenin 12/12/2005 tarihli muktezasına göre arsa
bedeli müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümler
için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Bu bedelin
tespit edilebilmesi için ise inşaatın tamamlanması gerekmektedir.
 Aynı mali idarenin 25.05.2006 muktezasına göre ise, inşaat
tamamlanmadan bağımsız bölümlere isabet eden kısmın emsal
değeri, arsa bedelini oluşturmaktadır. Burada bahsedilen emsal
değerin nasıl tespit edilmesi gerektiğine ilişkin ise herhangi bir
açıklama söz konusu değildir.
 Mülkiyet geçmesi için karşılıklı eş zamanlı teslim gerekmektedir.
İnşaat tamamlanmadan önce yapılan teslim emanet olarak kabul
edilir ve emanet vermede KDV doğmaz. Kat tesliminde de tasarruf
edilebilir kat teslimi olmadan KDV doğmamaktadır.
07.11.2015
61
ARSA KARŞILIĞI KAT TESLİMLERİNDE KDV MATRAHININ HESABI VE
MUHASEBESİ
 Kat karşılığı teslimler; ticari faaliyet kapsamındadır, satış niteliği
taşır ve KDV’ne tabidir.
 KDVK 27/1’ de belirtildiği üzere; Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen
işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler
olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedelidir.
 Arsa karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde de KDV matrahı, emsal bedeli
olmalıdır. Nitekim Danıştay’ın bu yönde kararları da mevcuttur. Danıştay 11.
Dairesinin bir kararında “Arsa karşılığı arsa sahibi gerçek kişilere yapılan
işyeri teslimlerinde KDV matrahı, V.U.K.’un 267. maddesine göre takdir
komisyonunca belirlenen emsal bedelidir.”denilmektedir.
07.11.2015
62
ÖZEL (YAP –SAT) İNŞAAT İŞLETMELERİNİN KENDİ İHTİYAÇLARI İÇİN
BİNA İNŞA ETMELERİ
 Özel inşaat işletmeleri kendi ihtiyaçları
için inşaat
yapmaları durumunda bu inşaat maliyetlerini, inşaat
tamamlanıncaya
kadar
258-YAPILMAKTA
OLAN
YATIRIMLAR Hesabında takip etmelidirler.
 İnşaat tamamlandığında ise 252-BİNALAR Hesabına
devredilir.
07.11.2015
63
Emsal Bedel
 Danıştay 11. Dairesinin bir kararında “Arsa karşılığı arsa sahibi
gerçek kişilere yapılan işyeri teslimlerinde KDV matrahı,
V.U.K.’un 267. maddesine göre takdir komisyonunca belirlenen
emsal bedelidir.”denilmektedir.
07.11.2015
64
İnşaat Tamamlanmadan Yapılan Satışlar
 Danıştay Dördüncü Daire, Tarih : 16.02.1996
Esas No : 1995/921, Karar No : 1996/606
Henüz inşaat tamamlanmadan maliyet bedelinin tespiti
mümkün olmayacağından, satılan kısımların tapuya tescili daha
önceki tarih olsa bile, inşaatın bitim tarihinin vergiyi doğuran
olay olarak kabul edilmesinin hakkaniyete uygun olacağı, bu
durumda inşaat bitmeden yapılan satış işleminden elde edilen
gelirin avans olarak değerlendirilmesi gerekir. İnşaat halinde
satılan daireler için tahsil edilen miktarlar avans olduğundan,
gelir inşaatın bittiği yılla elde edilmiş sayılır.
07.11.2015
65
 Maliyenin Görüşü: Buna göre arsa sahipleri paylaşım sözleşmesine göre
kendilerine kalacak olan bağımsız bölümleri inşaat faaliyeti devam ederken kat
irtifaklı arsa tapusu veya arsadan hisse satışı olarak satmaları halinde tapu
devrini yaptıkları tarihte verginin doğmuş alacağını ve bu tarih itibariyle beyan
edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bunun nedenini de arsa sahibinden tapuyu
devir alan yeni sahibinin kat irtifaklı bağımsız bölümü sözleşmeye uygun
olarak müteahhitten teslim alacak hale geldiği belirtilmektedir.

 Bu görüşe katılmak mümkün değildir. Şöyle ki, müteahhitlerde iflas edebilir, işi
yarım bırakabilir, ölebilir, konkordato ilen edebilir, ticari faaliyetini
durdurabilir, ruhsatı iptal edilebilir, inşaat süresiz durdurulabilir, inşaatın
yapıldığı bölge sit alanı ilan edilebilir vb. birçok sebep neticesinde yeni alıcıya
konut teslim edilmediği taktirde bunun sorumlusu arsa sahibidir. Bu da vergiyi
doğuran olay gerçekleşmeden, ileride varsayıma dayalı gerçekleşecek verginin
tahsil edilmesi anlamına gelir ki bu durum Anayasa ve vergi kanunlarına
aykırıdır.
07.11.2015
66
GİB Özelgesi






(15.10.1991 Tarih ve 2601017-913 sayılı özelge) “... müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları
inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden
yapılan satışlarla, bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller ise avans
niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulanması söz konusu
olmayacaktır.” (15.10.1991 Tarih ve 2601017-913 sayılı özelge)
06/04/2000-00212 sayılı diğer bir özelgede de;
“… Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının
devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı
teslimi katma değer vergisine tabi olmayacak. Ancak konutun tapuya tecilinden önce kişinin
kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma
değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir.
Başka bir anlatımla, arsa sahibi ile üçüncü şahıs arasında yapılan bu alım-satım
sözleşmesinde; Alıcı satın almak istediği konuta ait Kat İrtifaklı Tapuyu devir almakla konuta ait
kat irtifaklı arsa tapusu üzerine haciz, tahdid, şerh vb. konması VEYA BAŞKA KİŞİLERE SATIŞININ
ÖNLENMESİ AMACIYLA ve ileride mağdur duruma düşmemek için (şekli olarak) kendini güvence
altına almak amacıyla kat irtifaklı arsa tapusunu alıyor.
Burada Alıcının gerçek niyeti kat irtifaklı arsa tapusu almak değil, anahtar teslimi konut satın
almaktır.
Fiili durum konut teslimdir. Alıcaya arsa satışı DEĞİLDİR.
07.11.2015
67
Kat İrtifakı Tapusunun Kat Mülkiyetine
Dönüşmesi
 Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi için, \"cins
tashihi\" yani \"cins düzeltilmesi\" gerekiyor. Tapudaki
arsa vasfı \"daireye yani bağımsız bölüme\" dönüşecek.
 Bunun için; binde 15 cins tashihi harcının, ödenmesi
istenmektedir.
07.11.2015
68