Transcript işlem

İNŞAAT VE KOOPERATİF
MUHASEBESİ VERGİLENDİRİLMESİ
Mustafa AK
Yeminli Mali Müşavir
İnşaatın Tanımı
 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 4. maddesinde
“yapım” kavramı altında inşaat işlerinin tanımı
yapılmıştır.
 “Bina,karayolu,demiryolu,otoyol,havalimanı,rıhtım
, liman,tersane,köprü,tünel,metro,viyadük,spor
tesisi,alt yapı, boru iletim tesisi,toprak ıslahı
,taşkın koruma ve dekapaj gibi her türlü inşaat
işleri ve bu işlerle ilgili tesisat, imalat, ihrazat,
nakliye,tamamlama,büyük onarım restorasyon
,çevre düzenlemesi, sondaj, yıkama, güçlendirme
ve montaj işleri ile benzeri yapım işleri”
08.04.2015
Mustafa AK YMM
2
Vergi Hukuku Yönünden
İnşaatlar
 Özel İnşaatlar
- Satmak amacıyla yapılan daire, kat
ve dükkanlar
- Kendi gereksinimi için, satma amacı
gütmeksizin yapılanlar
 Taahhüt şeklinde yapılan
inşaatlar
08.04.2015
Mustafa AK YMM
3
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ VE VERGİLEME
08.04.2015
Mustafa AK YMM
4
Daire, kat, dükkan şeklinde satmak
için yapılan özel inşaatlar
 Kendi arsaları üzerine yapılanlar
 Arsa karşılığında daire, kat ve dükkan
verilenler.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
5
Özel inşaatlar ve GVK md 42
 Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek
başkalarına satanların yaptığı inşaat GVK’nın
42. maddesi kapsamına girmez. Söz konusu
madde, yalnızca taahhüt yoluyla yapılan
inşaatlara uygulanır.(Dn)
 Bir kimsenin satmak üzere kendi nam ve
hesabına yaptığı özel inşaattan dolayı
alıcıdan tahsil ettiği bedel, istihkak bedeli
değil, ancak satış bedeli olarak isimlendirilir.
(Dn.4.D’nin 20.10.1998 tarihve E.1997/5970 K.1998/3765)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
6
Özel inşaatlar ve GVK md 42
 Aksi yöne DN kararı; GVK’nun 42. maddesi hükmü,
taahhüt işleri ile sınırlı olmayıp kendi nam ve hesabına
inşaat ve onarma işi yapanları da kapsamaktadır.
Kaldı ki, arsayı paylara bölüp, hisse halinde
başkalarına sattıktan sonra, arsa payı alıcılarına
taahhüt edilen inşaatın, yapanın kendi nam ve
hesabına yapıldığı söylenemez.(DN)
 Arsa payı karşılığında inşaat ve onarma işi yapan
davacının faaliyetinin, GVK 42. madde kapsamında
değerlendirilemeyeceği (Dn.VDDGK’nın 08.04.1988 tarih
ve E.1987/35,K1988/25 sayılı kararı) )
08.04.2015
Mustafa AK YMM
7
İdarenin yaklaşımı
 Arsa karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesine dayalı
olarak yapılan işler, yıllara sari inşaat ve onarım işi
olarak değerlendirilemez (MB’nin 07.09.2006 tarih ve
B.07.1.GİB.0.50/5029-551/069668 sayılı özelge)
 KV yönünden arsa karşılığı inşaat işinde, inşa edilen
bağımsız birimler arsa sahibi ile müteahhit arasında
paylaşılmakta; inşaatın bitiminde arsa sahibi
müteahhide arsa, müteahhitte arsa sahibine bağımsız
birim teslim etmiş olmaktadır.
 KDV yönünden hasılattan şirkete kalan pay,
müteahhide teslim edilen arsanın karşılığıdır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
8
Özel İnşaat İşlerinde Vergiyi
Doğuran Olay(VDO)
 Borçlar Kanununa göre satım sözleşmesi, satıcının
malı teslim borcu ile alıcının mal bedelini ödeme borcu
üzerine kurulmaktadır.
 Pratikte resmi şekil şartına uymadan ve tescil
işlemi yapılmadan ve hatta tapuda kayıtlı
olmayan gayrimenkullerde satılabilmektedir.
 Vergiyi doğuran olay açışından önemli olan iktisadi
tasarruf hakkının devredilmesidir. Bu hakkın
devredildiği anda teslim borcu yerine getirilmiş ve
alıcının semeni isteme hakkı doğmuş ve VDO da
gerçekleşmiştir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
9
İnşaat Devam Ederken Yapılan
Satışlar ile VDO ve Fatura
 Müteahhit kendi adına daire ve işyerleri yapıp satarsa
bunlar imal edilen emtiadır.
 İnşaat devam etmekte iken gerek özel sözleşme ve
satış vaadi gerekse arsa payı üzerinden yapılan
satışlarda, satışı yapılan daire ve dükkanın satış
bedeli belli olmakla birlikte, bu işlemlere karşılık
olarak alınan paralar avans niteliğinde bulunmaktadır.
 Bu durumda, satış bedelinin tamamının, inşaatın
tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış
hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi
gerekmektedir.(idari uygulamalar ve istikrar
kazanmış yargı kararları bu doğrultudadır)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
10
İnşaat Devam Ederken Yapılan
Satışlar ile VDO ve Fatura
 Faturanın düzenlenmesi ödemeye değil teslime
bağlı olduğundan mal teslimi ve hizmet ifası
hallerinde malın teslimi ve hizmetin yapıldığı andan
itibaren yedi günlük süre içerisinde düzenlenmesi
gerekmektedir.
 Buna göre, müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları
inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme
veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan
satışlarda, bir teslim veya hizmet olmadığından, alınan
bedeller avans niteliği taşıdığından fatura
düzenlenmesi ve KDV uygulanması söz konusu
değildir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
11
Vadeli Olarak Yapılan Satışlar
 VDO tapuya tescil işlemi değil, iktisadi tasarruf
hakkının fiilen alıcıya devredilmesidir.
 VDO teslim tarihinde gerçekleşecektir.Satış
bedelinin henüz tahsil edilmemiş olması veya
takside bağlanmış olmasının önemi yoktur.
 Bunun temel gerekçesi ticari kazançta tahakkuk
esasının geçerli olmasıdır.
 Uygulamada arsa tapusu düzenlenmekte ve
irtifak hakkı tapuya tescil ettirilmek suretiyle
daire tapusu sahibi olunmaktadır. Yapılan bu
muvazaalı işlem daha sonra tapu sicilinde “cins
tashihi” talep edilerek düzeltilmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
12
Örnek Danıştay Kararları
 Özel inşaat işinde, inşa edilen daire ve işyerlerinin
satışı yapılmadıkça, kar zararın doğmasından söz
edilemez.
 İnşaata ait projelerin arsa sahibi adına onanmış veya
sigorta primlerinin arsa sahibi tarafından yatırılmış
olması, vekaletnamede müteahhidin yüklendiği
koşullar karşısında, inşaatı yapanın arsa sahibi
olduğunu göstermez.
 İnşaat işinde VDO binanın teslim tarihi olup, daha
önceki ödemeler avans niteliğindedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
13
Danıştay…
 Arsa payı üzerinden satılan ve bir sonraki
yılda bitmiş olarak teslim edilen daireden
dolayı elde edilen kazanç teslim yılında elde
edilmiş sayılır
 Gayrimenkulün taksitle satılmasında VDO,
tapuya tescil işleminin yaptırılması ile değil,
iktisadi tasarruf hakkının fiilen alıcıya
devredilmesidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
14
Kazancın Saptanması
 Kat ,daire ve dükkanların tamamının aynı
yıl içerisinde satılması durumunda kar ve
zarar toplam satış bedeli ile toplam
maliyetin karşılaştırılması ile bulunur.
 Satışların birkaç yılda yapılması
durumunda, satılan kısımla ilgili kar veya
zararın, satışın yapıldığı yılda tespiti ve
beyanı gerekir.
 İnşa edildiği yılda hiç satılmazlarsa, stok
olarak envanterde maliyet bedeli ile
değerlenecekleri için herhangi bir zarar söz
konusu olmaz.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
15
Kazancın Saptanması
 Müteahhidin inşa ettiği apartmandan
kendisine ayırdığı dairenin, işletmeden
çekilen değer olarak emsal bedeliyle
değerlenmesi gerekir(Dn)
 VUK 267. maddesindeki emsal bedel,
gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen
veyahut doğru olarak saptanamayan bir
malın değerleme gününde satılması
halinde, emsaline nazaran haiz olacağı
değer olarak tanımlanmaktadır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
16
Gayrimenkulların Eşe, Çocuklara
Veya Yakınlara Bağışlanması
 Bedelsiz iktisap edenler yönünden VİV
yükümlülüğü doğmaktadır. Gayrimenkulü
rayiç bedeli ile VİV beyannamesi ile beyan
edecekler.
 Bedelsiz olarak satılması durumunda, emsal
bedeli üzerinden fatura düzenleyecek ve
“normal bir satış işlemi gibi” defterlerine
gelir kaydededilecektir. Maliyet bedeli ile
değerlenirse aradaki fark cezalı olarak tarh
edilir.
 Eşe, çocuklara ve yakınlara satışta emsal
bedeli esas alınmalıdır
08.04.2015
Mustafa AK YMM
17
Emsal bedeli
 Ortalama fiyat esası
 Maliyet bedeli esası
 Takdir esası olmak üzere üç yöntemle
belirlenmektedir.
Emsal bedelinin inşaatlar için belirlenmesinde
hangi yöntemin uygulanacağına ilişkin
uygulamada üç farklı görüş vardır.
- Maliyet bedeli esasına göre belirlenmelidir.
- Takdir esasına göre belirlenmelidir.
- Her üç esasa göre tespit edilebilir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
18
Kararlar ve görüşler
 Şirket ortaklarının işletmeden aldığı malların
maliyet bedeli ile faturalandırılmasında
isabetsizlik yoktur.(DN)
 Genellikle vergi inceleme elamanlarınca
benimsenen emsal bedelinin belirlenmesindeki
sıraya göre ortalama fiyat ve maliyet bedelinin
doğru biçimde belirlenmesinin zorluğu nedeniyle
takdir esasının geçerli olması gerektiği
savunulmaktadır.Danıştay’ın da takdir esasını
destekleyen kararları vardır.
 Her üç yönteminde kullanılabileceğine ilişkin
görüşlerde vardır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
19
Bina ve Arsanın Değerlemesi
 Satın aldığı arsa üzerine inşaat yapanlar arsayı
maliyet bedeli ile değerleyerek inşaat hesabına
masraf kaydederler.İnşaat bittikten sonra arsa
bedelini de içeren toplam inşaat maliyet bedeli
bulunur. Müşterek kullanılan yerler de göz önüne
alınmak suretiyle, dairelerin metrekare itibariyle
toplamına bölünür. Bulunan birim metrekare ile de
dairelerin her biri ayrı ayrı değerlenir.
 Kat karşılığı inşaatlarda, inşaat sahiblerinin arsa
sahibine vermiş oldukları daire ve dükkanların
inşası için yapmış oldukları harcamalarla,
kendilerine ait daire ve dükkanlar için yapmış
oldukları harcamaların toplamı inşaatın maliyetini
verir. Müteahhide ait daire ve dükkanların maliyeti,
toplam inşa maliyetinin bu daire ve dükkanlara
dağıtımı suretiyle bulunur.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
20
Bina ve Arsanın Değerlemesi
 Kendi arsası üzerine inşaat yapılması durumunda
arsanın maliyet bedeli, genellikle satın alma
tarihindeki maliyet bedeli olmakta, bu bedele tapu
harcı, alışta ödenen komisyon vb giderler
eklenmektedir.Bununla birlikte eski yıllarda (15-20
hatta 30-40 yıl önce) alınmış arsalarda maliyet
bedelini esas almak arsa maliyetini sembolik
tutarda bırakmaktadır.
 Bu konuda yargının görüşü “inşa edilen binanın
maliyet bedelinin belirlenmesinde, arsanın alış
bedelinin değil, son verilen emlak vergisi
beyannamesinde beyan edilen vergi değerinin
esas alınması gerektiği ” biçimindedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
21
Bina ve Arsanın Değerlemesi
 1995 de getirilen düzenleme ile, arsa
ve araziler için inşaatın bitimine kadar
maliyet bedeli arttırımı söz konusu
iken, enflasyon düzeltmesinden sonra
maliyet bedeli arttırımı uygulanamaz
olmuştur. Bundan sonra VUK
mükerrer 298. madde hükümleri
uygulanacaktır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
22
Stokların değerlenmesi
 Özel
inşaat
işlerinde
yıl
içerisinde
satılamayan kat, daire ve dükkanların stok
olarak
değerlenmesinde
3
yol
söz
konusudur.
 Birincisi, inşaatın toplam yüzölçümünden, her
daireye isabet eden hisse adedini tespit etmek
ve bilinen metrekare maliyet bedelini stoktaki
hisse sayısı ile çarpmak suretiyle stokların
değerinin belirlenmesi,
 İkincisi, gayri safi iratlardan hareket ederek
stokların değerlemesidir. Stoktakilerin gayri
safi iradı apartmanın genel gayri safi iradına
oranlanarak değerler belirlenir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
23
Stokların değerlenmesi
 Son olarak da, benzer daire ve dükkanlardan
satılmış olanların satış bedelini veya bu bedele
göre bulunmuş bir ölçüyü stokta kalan daire ve
dükkanlara uygulamaktır.
 Defter kayıtlarından çıkartılacak metrekare
maliyetini, stoktaki dairelere ve dükkanlara
uygulamak en doğru yoldur. Diğer yollara,
defter ve belgelerin tutulmadığı ve gerçeği
yansıtmadığı durumlarda başvurmak gerekir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
24
Örnek kararlar
 İnşaat maliyetlerinin saptanmasına olanak
bulunmadığı hallerde, satış bedeli üzerinden
piyasa cari kar haddi uygulamak suretiyle
safi kazanç tespit olunur.
 Pasajdaki dükkanların maliyet bedeli tespit
edilirken, müşterek kullanılan yerlerin de
göz önünde bulundurulması gerekir.
 Arsa üzerine müteahhit tarafından yapılan
bir inşaattan, arsa sahibine kat veya daire
verilmesi gelir vergisi açısından trampa
hükmündedir. Bu trampanın gerçekleştiği
zaman ise, arsa sahibine teslim tarihidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
25
Kendi Arsası Üzerine İnşaat Yapılmasında
Arsanın Tabi Tutulacağı İşlem
 Şirket ortaklarının arsası üzerine şirket
tarafından inşaat yapılması halinde ,arsanın
şirkete satılması veya kat karşılığı inşaat
sözleşmesi yapılması gerekir.
 Gelir Vergisi mükkellefi olan inşaatçılar için
işletmeye dahil olan veya olmayan
kendisine ait arsa üzerine inşaat yapılması
mümkündür.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
26
İşletmeye Dahil Binanın
Yıkılarak Yenisinin Yapılması
 Bu durumda yıkım giderlerinin ve yıkımda
çıkan hurdaların satış bedelinin satın
alınan binanın yıkılması durumunda
olduğu gibi işleme tabi tutulması gerekir.
 İşletmenin aktifine dahil henüz itfa
edilmemiş binaların yıkılması halinde,
henüz itfa edilmemiş bedelin yeni binanın
maliyetine dahil edilmesi gerekir.Bu
konuda MB’nın ve Danıştayın görüşleri
aynı yöndedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
27
İşletmeye Dahil Binanın
Yıkılarak Yenisinin Yapılması
 İŞLEM:Defterdeki kayıtlı değeri 100.000
TL olan ,ayrılan amortismanı 20.000 TL
olan binanın yıkılarak yerine AVM
yapılması karar verilmiş ve bina yıkılmış
yıkım 5.000 TL ye bir başka firmaya
yaptırılmış ,çıkan hurdalar 2.000 TL ye
satılmış ve temizlenen arsada yeni
inşaata başlanmıştır.Muhasebe Kayıtları
aşağıdaki gibidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
28
İşletmeye Dahil Binanın
Yıkılarak Yenisinin Yapılması
________________
/
_______________________
710 DİREKT İLK MAD.MALZ.
257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR
252 BİNALAR
90.000
10.000
100.000
____________________
/
_______________________
Yıkım Masraflarının maliyete kaydedilmesi
____________________
/
_______________________
710 DİREKT İLK MAD.MALZ.
5.000
710 01 Malzeme Gideri
191 İNDİRİLECEK KDV
100 KASA
___________________
08.04.2015
900
5.900
/
_____________________
Mustafa AK YMM
29
İşletmeye Dahil Binanın
Yıkılarak Yenisinin Yapılması
________________
/
_______________________
710 DİREKT İLK MAD.MALZ.
257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR
252 BİNALAR
80.000
20.000
100.000
____________________
/
_______________________
Yıkım Masraflarının maliyete kaydedilmesi
____________________
/
_______________________
710 DİREKT İLK MAD.MALZ.
5.000
710 01 Malzeme Gideri
191 İNDİRİLECEK KDV
100 KASA
___________________
08.04.2015
900
5.900
/
_____________________
Mustafa AK YMM
30
İşletmeye Dahil Binanın
Yıkılarak Yenisinin Yapılması
Hurda satışı muhasebe kaydı
_____________________
/
_______________________
100 KASA
2.000
710 DİREKT İLK MAD.MALZ.
2.000
391 HESAPLANAN KDV
360
____________________
/
_______________________
Dönem Sonunda Yapılan Kayıt
____________________
/
_______________________
711 DİREKT İLK MAD.MALZ.YANSITMA
83.000
710 DİREKT İLK MAD.MALZ
83.000
____________________
/ ____________________________
258 YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR
83.000
711 DİREKT İLK MAD.MALZ.YANSITMA
93.000
____________________ / ____________________________
Binanın Satılmak üzere yapılması halinde 258 Hesap yerine 151 Nolu Hesap
Kullanılmalıdır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
31
Satın Alınan Binanın Yıkılıp
Yenisinin Yapılması
 Eski bir binanın satın alınarak yerine
yenisinin yapılması özel inşaat işlerinde ve
kat karşılığı inşaat işlerinde çokça
rastlanan bir uygulama olarak karşımıza
çıkmaktadır. VUK’nun 270 ‘inci maddesinin
2 numaralı bendinde satın alınan mevcut
bir binanın yıkılmasından ve arsanın
tesviyesinden oluşan giderlerin
gayrimenkulun maliyet bedeline
eklenmesinin zorunlu olduğu yönünde
hüküm bulunmaktadır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
32
Satın Alınan Binanın Yıkılıp
Yenisinin Yapılması
 Başka bir ifade ile binanın yıkılması,yerinin
tesviyesi,arsanın kullanıma hazır duruma
getirilmesi ,başka bir arsa üretilmesi için yapılan
harcamalar değerlendirilmiş ve değerlendirme
yasa hükmüne konularak tartışılması önlenmiştir.
 Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılması
esnasında çıkan hurdaların satılmasından elde
edilecek hasılat tutarı mevcut binanın yıkılması
yerinin tesviyesi için yapılan giderleri azaltıcı
nitelikte bir hasılat olup,bu tutarın maliyeti
azaltacak şekilde kayıtlara alınması gerekir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
33
Satın Alınan Binanın Yıkılıp
Yenisinin Yapılması
 İŞLEM:50.000 TL ‘ye alınan bir bina yerine
satılmak amacıyla yeni bir bina yapılmak üzere
yıkılmış,
 4.000 TL malzeme 1.500 TL işçilik olmak
üzere,5.500 TL yıkım masrafı yapılmıştır.
Yıkımda çıkan hurdalar 1.000 TL’ye satılmıştır.
 Binanın alınmasının kaydı
_____________________
150 İLK MADDE VE MALZ.
102 BANKA
____________________
08.04.2015
/ ________________
50.000
50.000
/ ________________
Mustafa AK YMM
34
Satın Alınan Binanın Yıkılıp
Yenisinin Yapılması
Bina yıkılmaya başlandığında arsa kaydı
_____________________
/
_______________________
710 DİREKT İLK MAD.VE MALZ.GİD.
50.000
150 DİREKT İLK MAD.MALZ.
50.000
____________________
/ _______________________
Yıkım masrafları
____________________
/
_______________________
710 DİREKT İLK MAD.MALZ.GİD.
4.000
720 DİREKT İŞÇİLİK
1.500
100 KASA
5.500
____________________
/
_______________________
Hurda satışları
____________________
/
_________________________
100 KASA
1.180
710 DİREKT İLK MAD.MALZ.GİD.
1.000
391 HESAPLANAN KDV
180
____________________ / ____________________________
08.04.2015
Mustafa AK YMM
35
Satın Alınan Binanın Yıkılıp
Yenisinin Yapılması
Dönem Sonundaki kayıtlar
_____________________
/
_________________________
711 DİREKT İLK MAD.VE MALZ.YANSITMA
53.000
721 DİREKT İŞÇİLİK GİD.YANSITMA
1.500
710 DİREKT İLK MAD.MALZ.GİD.
53.000
720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERİ
1.500
____________________
/ ________________________
151 YARI MAMULLER
54.500
711 DİREKT İLK MAD.MLZ.YANS.
53.000
720 DİREKT İŞÇİLİK YANS.
1.500
____________________
/
_______________________
Kat karşılığı arsa uygulamasında da yıkım giderleri aynı şekilde kayıtlara
alınır.
Bina işletmede kullanılmak üzere yapılması halinde 151 kodlu hesap yerine
258 kodlu hesap kullanılmalıdır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
36
Kendi Arsası Üzerine Bir Defaya Mahsus
Olmak Üzere Bina İnşa Ederek Satanlar
 Miras yada hibe şeklinde edinilen
Gayrimenkuller hariç, gerçek kişilere ait
gayrimenkullerin, iktisap(edinme)
tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden
çıkartılmasından doğan kazançlar değer
artış kazancı olarak GV tabidir.
 01.01.2007 tarihinden önce edinilmiş olan
gayrimenkullerin elden çıkartılmasında 4
yıllık süre esas alınır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
37
İktisap (Edinme) tarihi
 Kooperatif ortaklarına tahsisi edilen
gayrimenkuller, tahsis tarihi,
 İnşa edilen gayrimenkullerde, yapı kullanma
belgesinin alındığı tarih
 Arsa karşılığında daire alanlarda, inşaatın
tamamlanıp yapı kullanma izin belgesinin
alındığı tarih
08.04.2015
Mustafa AK YMM
38
İktisap (Edinme) tarihi
 Cebri icra veya ortaklığın giderilmesi (izaleyi
şüyu) ile satın almada tapuya tescilden önce
resmi işlemlerın tamamlanmasıyla
 Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim
alınarak kullanılmaya başlanılan gayrimenkulün
iktisap tarihi, tapuya tescil edildiği tarih değil,
taşınmazın tasarruf hakkının tapuya tescil
edilmeden önce, mükellefe bırakıldığı tarihtir.
 Arsa karşılığında alınan dairelerin satılmasında
iki ayrı iktisap, iki ayrı satış vardır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
39
Kat daire ve dükkan karşılığında başkasının
arsasına bina yapanlarda vergileme
 Başkasının arsası üzerine inşaat yapanların arsa
sahibine vermiş oldukları daire ve dükkanların inşası
için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait
daire, kat ve dükkanlar için yapmış oldukları
harcamaların toplamı inşaat maliyetini verir.
Müteahhide ait daire ve dükkanların maliyeti, toplam
inşaat maliyetinin, bu daire ve dükkanlara dağıtımı
suretiyle bulunur.
 İnşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen
dairelere isabet eden kısmı, müteahhidin kendisine ait
dairelerin arsasının maliyetidir.
 İnşaatın devamı süresince satılan kat, daire ve
dükkanlar karşılığı alınan paralar avans niteliğindedir.
 İnşaat bitmeden önce bağımsız bölümler satılmış olsa
dahi inşaatın bitmemesi nedeniyle maliyetler belli
olmadığından kar-zarar beyan edilmez.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
40
Örnek kararlar
 İnşaat halinde satılan daireler için tahsil edilen
miktarlar avans olduğundan gelir, inşaatın bittiği yılın
sayılır. Özel usulsüzlük cezası inşası bitirilen ve tapuda
satışı yapılan daire ve dükkanların kesilmeyen
faturaları için uygulanır.
 Özel inşaat işinde inşa edilen daire ve işyerlerinin
satışı yapılmadıkça kar zararın doğmasından söz
edilemez.
 Arsa karşılığında inşaat yapan ve bu faaliyeti ile ilgili
defter tutmayan ve beyanname vermeyen müteahhit
için matrah belirlenirken, bina maliyetinin %25 i safi
kar olarak kabul edilir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
41
Arsa sahibi yönünden
 Yukarıdaki süreler içerisinde edinilen gayrimenkullerin
elden çıkartılması sonrası değer artış kazancından
dolayı GV söz konusu olmaktadır.
 Bu gayrimenkullerin iktisap bedelinin belirlenmesinde
2 farklı uygulama söz konusu olmaktadır.Ya
müteahhidin defter kayıtlarındaki inşaat maliyeti yada
inşaatın tamamlandığı tarihte, iktisap edilen daire ve
dükkanların satış değeridir.
 Danıştay, arsa karşılığı alınan daire ve dükkanların
iktisap bedeli, müteahhidin defter kayıtlarındaki inşaat
maliyeti olmayıp, inşaatın tamamlandığı tarihte iktisap
edilen daire ve dükkanların satış değeri olarak karar
vermiştir. Aynı anda satıştan kazanç doğmayacaktır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
42
Kararlar




Mülkiyetinde bulunan arsa üzerindeki evini yıktırarak
inşaata başlayan ve yaptırdığı inşaattan 3 daire ve 4 dükkan
satan davacının faaliyetinin devamlılık arz ettiği kabul
edilemeyeceği bu nedenle ticari kazanç sahibi olarak
vergilendirilmesinde yasal isabet olmadığı
Arsa karşılığı müteahhitten alınarak aynı ay içinde satılan
dairelerin bedeli rayiç değer olup rayiç değeri ise inşaatın
tamamlandığı tarihte iktisap edilen dairelerin satış değerine
göre belirleneceğinden değer artışına konu olabilecek bir
kazanç doğurmayacaktır.
Kat karşılığı elde edilen arsa üzerine yapılan inşaattan
sağlanan bağımsız bölümlerin satılmasından elde edilen
kazancın arızi kazanç olarak beyan edilmesi gerekir.
Miras yoluyla intikal eden arsa üzerine inşa edilen iş
hanındaki bağımsız bölümlerin bir kısmının satılmasının,
alımda süreklilik ve ticari amaç bulunmadığından, ticari
veya arızi ticari faaliyet olarak nitelendirilemez.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
43
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT
İŞLERİNDE MUHASEBE
UYGULAMALARI
ÖRNEK ÇALIŞMASI
08.04.2015
Mustafa AK YMM
44
İşlemler Özellikli Durumlar
Açıklamalar
İŞLEM: Taş İnşaat LTD ŞTİ 01/02/2009 tarihinde Ali
Kanmaz ile düzenlediği kat karşılığı inşaat sözleşmesine
istinaden, Ali Kanmaz’a ait arsa üzerine 2 katlı 8
daireden oluşan bir bina inşa edecek , 2. kattaki 4 daire
çatı katları ile birlikte dublex olacak ve müteahhit yer
sahibine arsa karşılığı olmak üzere 1. Kattaki 1 ve 2 nolu
daireler ile 2.kattaki 5 nolu daireyi verecek, kalan 5
daire kendisine kalacak.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
45
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili özellik arz eden
konular aşağıda sayılmıştır.
 Damga Vergisi;Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde
yapılabileceği gibi taraflar kendi arsında da yapılabilir.
Noterlerde yapılan sözleşmelerin damga vergisi noterler
tarafından tahsil edilmektedir. Ancak tarafların kendi
arasında yaptığı kat karşılığı sözleşmelerin damga vergisi
makbuz karşılığı vergi dairelerine ödenmelidir. Damga
vergisinin nasıl hesaplanacağı konusunda aşağıdaki gibi
uygulama yapılamalıdır.

08.04.2015
Mustafa AK YMM
46
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar



İnşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi
tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa
sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu
bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga
vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında
başkaca parasal bir yükümlülüğe dair düzenleme olmadığı
takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga
vergisinin hesabında dikkate alınacağı tabiidir. (Dayanak: 492
sayılı Harçlar Kanunun 46 ve 488 sayılı DVK’nun 6 ncı
maddesinin 2 nci fıkrası GİB tarafından TNB ‘ne verilen
10/02/2006 tarih ve 7846 sayılı yazısı-Türkiye Noterler Birliği
31 Nolu genelgesi)
Konuyu Malatya Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen bir
özelgeyle örnekleyelim.
Mustafa AK YMM
47
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 arsa sahibi ve müteahhit firma arasında kat karşılığı
inşaat sözleşmesi yapılması halinde matrah;
sözleşmeye konu arsanın emlak değeri olan
72.000,00 YTL. ve arsa sahiplerince müteahhide
ödenmesi söz konusu olan 0,6 daireye tekabül ettiği
belirtilen 37.500,00 YTL. olmak üzere toplam
109.500,00 YTL.olup , bu değer üzerinden binde
0,90 oranında noter harcı ve binde 7,5(2011 için
8,25) nispetinde damga vergisinin aranılması
gerekmektedir. (MB’nin 21.07.2008 tarih ve
B.07.1.GİB.44.15.01-2000-HARÇ/ sayılı özelgesi)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
48
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 B-Sözleşme içeriği; Bazen kat karşılığı inşaat
sözleşmesi bulunmasına rağmen, müteahhitler inşaatın
yapılacağı arsayı, arsa sahibinden devralarak tapuda
kendi adına tescil ettirmektedir. Müteahhitler bu işlemi
kendilerine garantiye almak veya belediyelere, yapı
denetim firmalarına ve diğer kurumlara ödenen
bedellerin belgelerinin kendi adına düzenlenmesini
sağlayarak, bu bedelleri resmi defterlerine gider
yazabilmek amacıyla yapabilmektedir. Ancak nedeni
ne olursa olsun ileride yapılacak bir denetimde ,
yapılan işin kat karşılığı inşaat işi olmaktan çıktığı ve
yap-sat inşaat işine dönüştüğü eleştirisi ile karşılaşmak
her zaman mümkündür.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
49

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Bu nedenle; mümkün olduğu kadar bu şekilde
işlem yapmamaya ve kat irtifakı kurulurken
sözleşmede belirtilen ve arsa sahibine verilecek
dairelerin arsa payı tapularının, arsa sahibi adına
çıkarılmasına dikkat edilmelidir. Ya da hiç olmasa
sözleşmede, sözleşmenin imzalanmasından sonra
belli bir süre sonra arsa tapusunun müteahhitte
devredileceği maddesine yer verilmesi ,
eleştirilerin bir kısmını bertaraf etmek için faydalı
olacağı kanaatindeyiz.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
50
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar





2-İŞLEM: Müteahhit Taş İnşaat Ltd.Şti firması, inşaatın
statik projesi ilgili olarak, inşaat mühendisinden 10.02.2009
tarihinde brüt 5.000TL’lik ve mimari proje için Güzel
Mimarlık Ltd. Şti.’ye 3.000TL+KDV’lik hizmet satın almış ve
ödemesini nakit yapmıştır.
AÇIKLAMA: Kat karşılığı inşaat işletmelerinin, üretim
işletmelerinden hiçbir farkı yoktur. Bu nedenle inşaatlarla
ilgili yapılan giderler 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
hesabında izlenmelidir. Ancak bu hesabın alt hesap
kırılımlarının devam eden projeler ve gider grupları dikkate
alınarak yapılaması projelerin maliyetlerinin doğru
hesaplanması açısından önemlidir.
Örneğin;
08.04.2015
730 01
Erenler 1690 ada inşaatı
730 01 01 ödenen vergi ve harçlar
730 01 02 dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler gibi…
Mustafa AK YMM
51
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
________________10/02/2009_______________________
730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
5.000
730 01 Erenler 1690 Ada İnşaatı
730 01 02 Dışardan Sağ.Fayda ve Hizmetler
191 İNDİRİLECEK KDV
5.000
360 ÖDEN.VERGİ VE FONLAR
100 KASA
1.000
4.900
_____________________10/02/2009_______________________
730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
3.000
730 01 Erenler 1690 Ada İnşaatı
730 01 02 Dışardan Sağ.Fayda ve Hizmetler
191 İNDİRİLECEK KDV
100 KASA
___________________
08.04.2015
540
3.540
/
_____________________
Mustafa AK YMM
52
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 3-İŞLEM: İnşaatla ilgili 20/03/2009 tarihinde aşağıdaki
malzemeler alınmıştır.
CİNSİ
ÇİMENTO
DEMİR
KERESTE
KİREÇ
HAZIR BETON
MİKTAR
500
1.024
20
275
32
BİRİM
Ad.
Kg
M3
Ad.
m3
B.FİYAT
5,50
1,25
325,00
4,00
75,00
TUTAR
5.750,00
6.280,00
6.500,00
1.100,00
2.400,00
KDV
495,00
1.130,40
1.170,00
198,00
432,00
TOPLAM
3.245,00
7.410,40
7.670,00
1.298,00
2.832,00
 AÇIKLAMA: inşaatla ilgili alınan yukarıdaki malzemeler
inşaatın hammaddesi niteliğinde olduğu için 150 İLK
MADDE MALZEME HESABI’nda takip edilir. Ancak hazır
beton kalemi stoklanabilir nitelikte olmadığından 710
DİREKT İLK MADDE MALZEME GİDERLERİ HESABI’nda
takip edilmesi daha uygun olacaktır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
53
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
________________20/03/2009___________________________
150 İLK MADDE VE MALZ.
150
150
150
150
01
01
01
01
16.630,00
erenler 1690 ada inşaatı 16.630,00
01 çimento,kireç,alçı
3.850,00
02 demir
6.280,00
03 kereste
6.500,00
710 DİREKT İLK MAD.MLZ.GİD.
2.400,00
710 01 erenler 1690 ada inşaatı
710 01 01 hazır beton
191 İNDİRİLECEK KDV
320 SATICILAR
_________________________
08.04.2015
3.245,40
22.455,40
/
___________________________
Mustafa AK YMM
54
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 İŞLEM: 18/05/2009 tarihinde Denetim Yapı
Denetim Ltd Şti tarafından yer sahibi Ali Kanmaz
adına 10.000+KDV fatura düzenlenmiştir. Yine aynı
tarihte belediyeye 3.000 TL kanal bedeli ödenmiştir.
Belediye ödendi makbuzunu yapı ruhsatı yer sahibi
Ali Kanmaz olduğu için onun adına düzenlenmiştir.
 ÖZELLİKLİ DURUM: Yapı denetim firmalarına
ödenen hizmet tutarları inşaat maliyeti içinde
önemli bir yere sahiptir. Anacak kat karşılığı inşaat
işlerinde müteahhit tarafından ödenen bu hizmet
tutarlarının gider/maliyet yazılması ve yüklenilen
KDV’nin indirim konusu yapılması tartışmalıdır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
55
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’un
2. maddesinin 1. fıkrasında yapı denetim
hizmetinin, yapı denetim kuruluşu ile yapı
sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet
sözleşmesi hükümlerine göre yürütüleceği ve
yapı sahibinin yapım işi için anlaşma yaptığı
yapı müteahhidini vekil olarak tayin
edemeyeceği, aynı Kanun’un 5. maddesinin 1.
fıkrasında ise, yapı denetim hizmet
sözleşmesinin yapı sahibi ile yapı denetim
kuruluşu arasında akdedileceği hükme
bağlanmış
08.04.2015
Mustafa AK YMM
56
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’un 2.
maddesinin 1. fıkrasında yapı denetim hizmetinin,
yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili
arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine
göre yürütüleceği ve yapı sahibinin yapım işi için
anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil olarak tayin
edemeyeceği, aynı Kanun’un 5. maddesinin 1.
fıkrasında ise, yapı denetim hizmet sözleşmesinin
yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında
akdedileceği hükme bağlanmıştır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
57
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Yapımcı firma ile arsa sahibi arasında yapılan
kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat
yapımcı firma tarafından yapılmakta olup,
inşaatın denetimi için yapı denetim firmasına
ödenecek hizmet bedelleri arsa sahibi adına
yapımcı firma tarafından banka ve finans
kurumları aracılığı ile ödenmektedir. Bunun
sonucunda da yapı denetim şirketi tarafından
arsa sahibi adına fatura düzenlenmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
58
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Her ne kadar Yapı Denetim Kanunu gereği hizmet
faturası yer sahibi adına düzenlense de, ödemeyi
yapan, maliyete katlanan yapı müteahhitlidir.
Burada tek sorun yapı denetim hizmet bedeli
faturasının yukarıda saydığımız nedenlerden
dolayı müteahhit adına düzenlenememesidir. Bu
nedenle, bu şekilde düzenlenen yapı denetim
faturalarının, müteahhit açısından gider/maliyet
yazılması ve faturalardaki KDV nin indirim konusu
yapılması konusunda Farklı Vergi Dairesi
Başkanlıkları farklı tarihlerde farklı görüşler
bildirmiştir. Yayınlanan özelgeler şöyledir;
08.04.2015
Mustafa AK YMM
59
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Gider yazılamayacağını belirten özelgeler;
 Ankara Defterdarlığı tarafından verilen
B.07.4.DEF.0.06.11 sayılı özelgede;
“Hizmet bedellerinin ödenmesi dolayısıyla (ödeme
müteahhit tarafından yapılsa dahi) yapı sahibi adına
düzenlenen belgelerin müteahhit tarafından gider belgesi
olarak kullanılmasına imkan bulunmamaktadır."
denilmektedir.
 İVDB tarafından verilen 11/06/2006 tarih,
B.07.1.GİB.4.34.19.02/VUK-1/12466 sayılı özelgede;
“Arsa sahibi adına düzenlenen faturanın tarafınızca
defter ve belgelere kayıt edilerek indirim konusu
yapılması mümkün bulunmamaktadır.” denilmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
60
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
Gider yazılabileceğini ve KDV’nin indirim konusu
yapılabileceğini belirten özelgeler;
Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen
Haziran/2006 tarih, B.07.1.GİB.4.06.16.01 sayılı
özelgede;
“Ancak Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesine göre
vergilendirmede olayın gerçek mahiyeti esas olduğundan
söz konusu ödemelerin yapı sahibi adına tarafınızca
yapıldığının aranızda düzenlenen ve bu hususlarında yer
aldığı sözleşme veya banka dekontu ile belgelendirilmesi
halinde bu ödemelerin GVK’nın 40’ıncı maddesine göre
ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması
mümkün bulunmaktadır.” denilmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
61
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafında
verilen 07/06/2006 tarih,
B.07.1.GİB.4.06.16.01 /2007-GVK-40-11 sayılı
özelgede;
 “Bu itibarla, mal sahibi ile adı geçen mükellefin
aralarında yaptığı sözleşmeye istinaden mal
sahibi adına ödenen hizmet bedellerinin söz
konusu sözleşme veya banka dekontu ile tevsik
edilmesi halinde safi kazancın tespitinde
indirim konusu yapılabileceği tabiidir.”
denilmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
62
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Adana Vergi dairesi Başkanlığı tarafından verilen
11/03/2008 tarih, B.07.1.GİB.4.01.16.02/326
sayılı özelgede;
 “Katma değer vergisinin Katma Değer Vergisi
Kanunu’nun 29 ve 34. maddelerinde belirtilen
şartlar dahilinde indirim konusu yapılması
mümkün bulunmaktadır.
 Bu hüküm ve açıklamalara göre, sözleşmeye
istinaden arsa sahibi adına ödenen hizmet
bedellerinin, söz konusu sözleşme veya banka
dekontu ile tevsik edilmesi halinde safi kazancın
tespitinde indirim konusu yapılabilecektir”
08.04.2015
Mustafa AK YMM
63

Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Gider yazılması ve KDV’nin indirim konusu
yapılması durumunda yapılacak kayıt,
________________18/05/2009__________________
730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
13.000,00
730 01 erenler 1690 ada inşaatı 13.000,00
730 01 01 ödenen harçlar
3.000,00
730 01 02 dış.sağ.fay.vehz.
10.000,00
191 İNDİRİLECEK KDV
320 SATICILAR
1.800,00
_________________________
/ _____________________
08.04.2015
14.800,00
Mustafa AK YMM
64
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Gider yazılması ancak KDV’nin indirim konusu
yapılmaması durumunda yapılacak kayıt,
________________18/05/2009_______________________
730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
14.800,00
730 01 erenler 1690 ada inşaatı 14.800,00
730 01 01 ödenen harçlar
3.000,00
730 01 02 dış.sağ.fay.vehz.
11.800,00
320 SATICILAR
14.800,00
_______________________ / _______________________
08.04.2015
Mustafa AK YMM
65
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Hem Gider yazılmaması hem de KDV’nin indirim
konusu yapılmaması durumunda yapılacak kayıt,
________________18/05/2009_______________________
730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
14.800
730 01 erenler 1690 ada inşaatı 14.000,00
730 01 01 ödenen harçlar
3.000,00
730 01 02 dış.sağ.fay.vehz.
11.800,00
320 SATICILAR
14.800
_______________________ / _______________________
900 KKEG BORÇLU HS.
14.800,00
950 KKEG ALACAKLI HS
14.800
_______________________ / ______________________
08.04.2015
Mustafa AK YMM
66
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 İŞLEM:Taş İnşaat Ltd Şti.kendisine düşen
1.kattaki 3 nolu daireyi Bay A’ya 75.000TL’ye
ve 2.kattaki 6 nolu dubleks dairelerin Bay B’ye
100.000 TL’ye satmıştır ve 12/09/2009
tarihinde arsa payı (kat irtifakı)tapusunu
devretmiştir. Bay A’dan 25.000 TL ve Bay
B’den 40.000Tl peşinat alınmıştır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
67
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 ÖZELLİKLİ DURUM: Yukarıdaki işlemde
müteahhit kendine kalan dairelerin sadece kat
irtifakı tapusunu devretmişti. Daireleri teslim
etmemiştir. Bu nedenle KDVK açısından vergiyi
doğuran olay gerçekleşmemiştir.Çünkü daireler
fiilen kullanılabilir durumda değildir. Vergi
İdaresinin de görüşü bu yöndedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
68
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Örneğin
Ankara
VDB’nın
B.07.1.GİB.
4.06.16.0106 -KVK- sayılı 2006 tarihili özelgesi
şöyledir;
 “Başkasının arsası üzerine yapılan dairelerin
inşası tamamen bitirilmediği müddetçe inşaat
maliyeti oluşmayacağından inşaatın devamı
sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan
tutarlar avans olarak değerlendirilecek ve bu
satışlar nedeniyle kar/zarar beyan edilmesi söz
konusu olmayacaktır.” denilmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
69
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Ayrıca, arsa sahiplerine hisseleri oranında tapuda
kat irtifakı tesisi esnasında vergiyi doğuran olay
gerçekleşmediğinden, kat irtifakı tesis etme işlemi
katma değer vergisine tabi bulunmamaktadır”
denilmektedir.
 Özelgeden de anlaşılacağı üzere KDVK yönünden
vergiyi doğuran olay bağımsız bölümlerin fiilen
teslimi ile gerçekleşmektedir.
 Avans olarak tahsil edilen tutarların
VUK’nun
mükerrer 257. maddesinin birinci fıkrasının 2
numaralı bendi gereği banka ve finans kurumları
aracılığı ile tahsil edilmesi gerektiğiunutulmamalıdır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
70
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 AÇIKLAMA: Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde
alınan nakitler 340 ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI
HESABI’nda takip edilmelidir. Hesap kırılımlarının inşaat
ve müşteri bazında yapılması takip kolaylığı
sağlayacaktır.
 ________________12/09/2009____________________
102 BANKALAR
65.000
340 ALINAN SİP.AVANS
65.000
340 01 erenler 1690 adainşaatı 65.000,00
340 01 01 BAY A
25.000,00
340 01 02 BAY B
40.000,00
_______________________
08.04.2015
/ __________________________
Mustafa AK YMM
71
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 İŞLEM: Müteahhit 30/11/2010 tarihinde Bay
A’ya B’ye sattığı dairenin kısmi iskanını almıştır
ve 10/12/2010 tarihinde Bay A ve B bankadan
kredi kullanarak kalan borçlarının tamamını
ödemiştir. Bay A’ya teslim edilen 3 nolu daire
net 140 m2’dir ve Bay B’ye teslim edilen 6 nolu
dubleks daire net 160m2’dir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
72
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 ÖZELLİKLİ DURUM:
 Uygulanacak KDV Oranını Tespiti: Net alanı
150 m2’ye kadar konutların tesliminde %1 KDV
oranı Net alanı 150m2’den büyük olan konut
teslimlerinde ve her hangi bir alan sınırlaması
olmaksızın işyeri teslimlerinde %18 KDV oranı
uygulanmaktadır.
Net alan hesabının nasıl
yapılacağı da 30 seri nolu KDVK Genel
Tebliği’nin E bendinde açıklanmıştı ilgili
metin aşağıdadır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
73
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 E _ KONUT İSTİSNASI :
 Katma Değer Vergisi Kanununun geçici 8.
maddesinde, net alanı 150 m2'ye kadar olan
konutların tesliminin vergiden müstesna olduğu
hükme bağlanmış, konu ile ilgili olarak; 9 Seri No.lu
Katma
Değer
Vergisi
Genel
Tebliğinin
1.
bölümünde, net alan deyiminin "konut içerisinde
duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak
tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje
gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak
bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisnanın
sadece
konut
olarak
kullanılacak
bölümlere
uygulanacağı açıklanmıştır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
74
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar





1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler,
konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip
olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.
2. Bu yerlerin 150 m2'lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı
ise 3 Seri No.lu "Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç
Muafiyet ve İstisnası" Genel Tebliğinin 4. bölümündeki açıklamalara
göre belirlenecektir.
"Halk konutu standartları"nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta
bulunan bu açıklamalara göre;
a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu
kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı
boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
75
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar


Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası
çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların
duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa
zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı
binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde
zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen
teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve
asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin
altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut
başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4
m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer
dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek
hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında
konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı
alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan
kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
76
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Vergiyi Doğuran Olayın Tespiti: Dairelerin
iskanlarının alınması ile birlikte fiili teslim
gerçekleşmiş KDVK yönünden vergiyi doğuran
olay gerçekleşmiştir. Müteahhit kat irtifakı
tapusunu devrettiği bağımsız bölümlerin
faturasını iskan tarihinden itibaren 7 gün içinde
düzenleyerek kdv’sini takip eden ayın 24’düne
kadar beyan etmek zorundadır. Burada önemli
olan diğer konu ise teslimi yapılan ve faturaları
düzenlenen bağımsız bölümlerin hasılata dahil
edilip edilmeyeceğidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
77
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin arsa
maliyeti, yer sahiplerine verilen bağımsız
bölümlerin inşaat maliyeti olduğuna göre ve
yer sahibine verilecek bağımsız bölümler henüz
bitirilmediğine göre cevap bellidir. Bu dairelerin
satışı hasılata dahil edilmemelidir.Sakarya
Vergi Dairesi Başkanlığı Tarafından verilen
31.01.2008 tarihli ve
B.07.01.GİB.4.54.15.01/122-2008-2/275
sayılı özelge de bu yöndedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
78
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 AÇIKLAMA: Yukarıdaki açıklamalar
çerçevesinde satışların matrahı gelir tablosu
hesaplarında (600 yurtiçi satışlar) değil
bilançoda geçici bir hesapta izlenmelidir. Bu
hesap kanımızca 480 GELECEK YILLARA AİT
GELİRLER HESABI olabilir. Ayrıca fiili teslim
tarihinde 340 ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI
kapatılmalı kalan alacak 120 ALICILAR
hesabında takip edilmelidir. Çünkü tıpkı üretim
işletmelerimde olduğu gibi siparişi verilen
mamul teslim edilmiş alacak kesinleşmiştir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
79
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
İŞLEM DETAYLARI
Daire
Alanı
KDV
Oranı
%
KDV Dahil
Sat.Bed.
KDV Hariç
Sat.Bed.
KDV Tutarı
75.000,00
74.257,43
100.000,00
84.745,76
Bay A
140 M2
1
Bay B
160 M2
18
08.04.2015
Mustafa AK YMM
Alınan
Avans
Tutarı
Kalan
Alacak
Tutarı
742,57
25.000
50.000
15.254,24
40.000
60.000
80
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 ________________30/11/2010_________________________
340 ALINAN SİP.AVANS.
65.000,00
340 01 erenler 1690 ada inş.
65.000
340 01 01 BAY A
25.000
340 01 02 BAY B
40.000
120 ALICILAR
120 01 erenler 1690 ada inş. 110.000,00
120 01 01 BAY A
50.000,00
120 01 02 BAY B
60.000,00
14.800,00
480 GEL.YIL.AİT GELİRLER
391 HESAPLANAN KDV
159.003,19
15.996,81
391 01 %1'li hesaplanan kdv 742,57
391 18 %18'li hesaplanan kdv 15.254,24
______________________10/12/2010__________________________
102 BANKALAR HS.
110.000,00
120 ALICILAR HS.
110.000,00
_______________________
/
__________________________
08.04.2015
Mustafa AK YMM
81
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 İŞLEM: 31/12/2010 tarihi itibari ile Taş İnşaat
Ltd.Şti firmasının hesap kalanları aşağıdaki gibidir;
HESAP KODU
TUTAR
150
150.000,00
710
50.000,00
720
50.000,00
730
25.000,00
480
159.003,19
 AÇIKLAMALAR: 31/12/2010 tarihi itibari ile inşaat
tamamlanmadığından oluşan toplam maliyet 151
YARI MAMÜLLER hesabına aktarılarak yeni hesap
dönemine devredilir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
82
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 İŞLEM: 31/03/2010 tarihi itibari ile Taş inşaat
Ltd.Şti inşaatın tamamını bitirmiştir ve tamamı için
iskan almıştır. İnşaatla ilgili hesap kalanları ve
yapılacak yevmiye kayıtları aşağıdaki gibidir.
Hesap Kodu
08.04.2015
Tutar
151
275.000,00
150
25.000,00
720
15.000,00
730
10.000,00
Toplam
325.000,00
480
159.003,19
Mustafa AK YMM
83
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 AÇIKLAMALAR
 Arsa Maliyetinin ve Yer Sahibi Adına
Düzenlenecek Faturanın Tespiti:
 Arsa maliyetinin tespiti için öncelikle toplam
inşaat maliyeti toplam inşaat alanına
bölünerek metrekare birim maliyet tespit edilir.
Daha sonra arsa sahibine kalan bağımsız
bölümlerin toplam alanı ile çarpılır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
84
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
TOPLAM İNŞAAT ALANIN TESPİTİ
Bağımsız bölümlerin
alanları-m2
Bağımsız bölüm
sayısı
Toplam alanlar-m2
140
4
560
160
4
640
8
1200
TOPLAM İNŞAAT ALANI
 Metrekare Birim Maliyeti
Br Mal.M2=325.000,00/1.200m2=270,83TL
08.04.2015
Mustafa AK YMM
85
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
Yer Sahibine Kalacak
M2
Birim
Maliyet
Toplam
Maliyet
%5 Art.
Top.Mal
KDV KDV
Oran Tutarı
%
KDV
Dahil Tutar
Daire
M2
Bağ.Böl. Bağ.Böl.
Sayısı
M2
140
2
280
270,83
75.832,40 79.624,02
1
796,24
80.420,26
160
1
160
270,83
43.332,80 45.499,44
18
8.189,90
53.689,34
Toplam
440
8.189,90
134.109,6
08.04.2015
119.165,20 125.123,46
Mustafa AK YMM
86
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar

Arsa sahibine yapılan daire teslimleri 30 seri no'lu KDV genel
tebliğinde de belirtildiği üzere KDV'ye tabidir. KDV'lerin
gösterilmesi bakımından arsa sahibine fatura kesilmesi uygun
olacaktır. Arsa sahibine teslim daire bedeli, KDV kanunun 27.
maddesi uyarınca emsal bedeli olacaktır. Emsal bedel V.U.K.'nun
267 /2.maddesindeki düzenleme uyarınca maliyet bedelinin toptan
satışlarda %5, perakende satışlarda %10 fazlası olmaktadır.
Muhasebe kaydı yapılırken kayıtlarda sadece KDV gösterilmeli ve
Hesaplanan KDV 1 nolu KDV beyannamesinin 30 nolu satırında
ilave edilecek KDV olarak beyan edilmelidir.
 _______________31/03/2010___________________
120 BANKALAR
391 HESAPLANAN KDV
____________________
08.04.2015
/
Mustafa AK YMM
8.986,14
8.986,14
_________________
87
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Müteahhide Kalan Bağımsız Bölümlerin
Maliyetlerinin Tespiti ve İnşaatlar Bitmeden
Önce Satılan Bağımsız Bölümlerle İgili
İşlemler:
 Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin maliyeti,
inşaatların toplam maliyetidir. Bağımsız bölümlerin
ayrı ayrı maliyetinin hesaplanabilmesi için öncelikle
müteahhide kalan bağımsız bölümlerin arsa bedeli
dahil metrekare birim maliyetinin bulunması
gerekir. Hesaplamalar aşağıdadır;
08.04.2015
Mustafa AK YMM
88
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
MÜTEAHHİDE KALACAK
DAİRE
TİPLERİ
BAĞIMSIZ
BÖLÜM SAYISI
ALANI M2
140 M2
2
280
160 M2
3
480
Toplam
760
 Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin maliyeti
aşağıdaki gibidir;
 Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin m2
birim maliyeti=
325.000,00TL/760m2=427,63TL
08.04.2015
Mustafa AK YMM
89
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
Müteahhide Kalacak

M2 Birim
Maliyet
Toplam
Maliyet
Bir Bağımsız
Bölüm
Maliyeti
Daire M2 Bağ.Böl.
Sayısı
Bağ.Böl.
M2
140
2
280
427,63
119.736,40
59.868,20
160
3
480
427,63
205.264,39
68.421,46
Toplam
760
325.000,00
31/03/2010 tarihi itibari ile inşaat bitmiştir ve müteahhide
kalan bağımsız bölümlerin maliyeti oluşmuştur. Bu nedenle
30/11/2010 tarihinde Bay A ve Bay B’ye satılan bağımsız
bölümler hasılata alınmalı ve oluşan kar/zarar ilk geçici vergi
döneminde beyan edilmelidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
90
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 ________________31/03/2010_________________________
480 GEL.YILLARA AİT GELİRLER
159.003,19
480 01 erenler 1690 ada inş.
159.003,19
480 01 01 BAY A
74.257,43
480 01 02 BAY B
84.745,76
191 İNDİRİLECEK KDV
15.996,81
191 01 Düzeltilecek KDV
15.996,81
600 YURT İÇİ SATIŞLAR
159.003,19
600 01 erenler 1690 ada has.159.003,19
600 01 01 %1 kdv'li has. 74.257,43
600 01 18 %18 kdv'li has. 84.745,76
391 HESAPLANAN KDV
15.996,81
391 01 %1'li hesaplanan kdv 742,57
391 18 %18'li hesaplanan kdv 15.254,24
_____________________
08.04.2015
/
__________________________
Mustafa AK YMM
91
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 Bu dairelerin satışından doğan KDV daha önce
1 nolu KDV beyannamesinin 30 nolu satırında
beyan edilmişti. Burada KDV beyannamesinin
tablo -1 bölümünde tekrar hesaplanan KDV
beyan edilmiş oluyor. Bu mükerrerliği önlemek
için daha önce beyan edilen hesaplana KDV,
KDV Beyannamesinin 34 nolu satırındaki “Mal
İadeleri veya Gerçekleşmeyen İşlemler
Nedeniyle Düzeltilecek KDV” bölümünde
indirilerek düzeltilmelidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
92
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 İŞLEM: Müteahhit Taş İnşaat Ltd Şti kendine
kalan 7 nolu daireyi(dubleks daire) 13/06/2010
tarihinde KDV dahil 105.000TL’ye satmışıtır.
 AÇIKLAMA: 31/03/2010 tarihinde inşaat bitmiş
ve maliyetler oluşmuştur. Bu nedenle bu
tarihten sonra yapılacak satışlar 600 YURTİÇİ
SATIŞLAR hesabında takip edilmeli ve oluşan
karlar ilgili geçici vergi dönemlerinde beyan
edilmelidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
93
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 ________________13/06/2010_________________________
120 ALICILAR
105.000,00
600 YURTİÇİ SATIŞLAR
88.983,05
600 01 erenler 1690 ada inş.has.
600 01 18 %18 kdv'li has. 88.983,05
391 HESAPLANAN KDV
391 18 %18'li hesaplanan kdv 16.016,95
______________________
08.04.2015
/
16.016,95
__________________________
Mustafa AK YMM
94
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 İŞLEM: Taş İnşaat Ltd Şti firmasının
31/12/2010 tarihi itibari ile hesap kalanları ve
dönem sonu işlemleri aşağıdaki gibidir.
08.04.2015
HESAP
KODU
TUTAR
151
275.000,00
150
25.000,00
720
15.000,00
730
10.000,00
600
247.986,24
Mustafa AK YMM
95
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
 ________________31/12/2010_________________________
151 YARI MAMULLER
50.000,00
711 DİREK İLK MAD.MLZ.GİD.YNS.
25.000,00
721 DİREKT İŞÇİLİK GİD.YANS.
15.000,00
731 GEN.ÜRETİM GİD.YANS.
10.000,00
______________________
/
___________________________
152 MAMULLER HES.
325.000,00
151 YARI MAMULLER
_______________________
/
620 SATILAN MAMULLER MALİYETİ
152 MAMULLER
________________________
/
08.04.2015
325.000,00
__________________________
196.711,13
196.711,13
__________________________
Mustafa AK YMM
96
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
________________________ 31.12.2010 _______________________
711 DİREK İLK MAD.MLZ.GİD.YNS.
25.000,00
721 DİREKT İŞÇİLİK GİD.YANS.
15.000,00
731 GEN.ÜRETİM GİD.YANS.
10.000,00
710 DİREK İLK MAD.MLZ.GİD.
25.000,00
720 DİREKT İŞÇİLİK GİD.YANS.
15.000,00
730 GEN.ÜRETİM GİD.YANS.
10.000,00
________________________
/
________________________
600 YURTİÇİ SATIŞLAR
247.986,24
690 DÖNEM KARI VEYA ZARARI
247.986,24
________________________
/
_______________________
690 DÖNEM KARI VEYA ZARARI
196.711,13
620 SATILAN MAMULLER MALİYETİ
196.711,13
________________________
/
_______________________
08.04.2015
Mustafa AK YMM
97
Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde
Özellikli Durumlar
31/12/2010_______________________________________
690 DÖNEM KARI VEYA ZARARI HS
51.275,11
691 DÖNEM KARI YASAL YÜK.KARŞ
10.255,02
692 DÖNEM NET KARI VEYA ZARARI
41.020,09
________________________
/
_________________________
692 DÖNEM NET KARI VEYA ZARARI
41.020,09
590 DÖNEM NET KARI
41.020,09
__________________________ /
_________________________
_______________________________________

31/12/2010 TARİHLİ ENVANTER
Daire tipleri
Bağ.bölüm
sayısı
1 Bağ.böl.
maliyeti
Toplam stok
140
1
59.868,20
59.868,20
160
Toplam
1
68.421,46
68.421,46
08.04.2015
Mustafa AK YMM
128.289,66
98
TAAHHÜT
ŞEKLİNDE
YAPILAN
İNŞAATLAR
08.04.2015
Mustafa AK YMM
99
Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarma İşi
 GVK Md. 42
“Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat (dekapaj
işleri de inşaat işi sayılır) ve onarma işlerinde kar veya
zarar işin bittiği yıl kati olarak tespit edilir ve tamamı
o yılın geliri sayılarak, mezkur yıl beyannamesinde
gösterilir. Mükellefler bu madde kapsamına giren
hallerde her inşaat ve onarma işinin hasılat ve
giderlerini ayrı bir defterde veya tutmakta oldukları
defterlerin ayrı sayfalarında göstermeye ve
düzenleyecekleri beyannameleri işlerin ikmal edildiği
takvim yılını takip eden yılın Mart ayının başından
yirmi beşinci günü akşamına kadar vermeye
mecburdurlar”
08.04.2015
Mustafa AK YMM
100
Yıllara Yaygın İnşaat Ve
Onarma İşi
 İnşaat ve onarma işi olmalı
 Taahhüde bağlı olarak yapılmalı
 Yıllara yaygın olmalı
08.04.2015
Mustafa AK YMM
101
İnşaat ve onarma işi
 Gayrimenkulların yapı kısmına ilişkin
faaliyetler
 Büyük ölçekteki tamir ve onarım işleri
 Makine, cihaz ve tesislerin
müteahhitlerce imal veya satın
alınarak projelerine göre
montajlanması
 Gemi inşa ve onarım işleri
08.04.2015
Mustafa AK YMM
102
Taahhüt
 Yazılı yada sözlü olarak yapılabilir
 Ancak genel olarak yazılı biçimde
yapılmaktadır
08.04.2015
Mustafa AK YMM
103
Dekapaj (Çevre kesme)




İntiba yolları
Çalışma sahası yolları
Geçici tesisler
Su kanalı ve set inşası vb.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
104
İnşaat ve Onarım İşleri ve Yıllara Yaygın
Onarım İşlerine İlişkin Özellikli Durumlar
1. Kaçakçı Botu İnşası İşi İnşaat ve Onarım İşi Kabul
edilmesi
2. Tren Ferisi İşi
3. Kamyon Baskülü ve Vagon Kantarı İşi
4. Otoyol Mühendislik İşi GVK’nun 42 nci maddesi
kapsamına girer
5. İnşaata taş,kum ve çakıl sağlanmasının taahhüt
edilmesi GVK’nun 42 nci maddesi kapsamına girmez
6. Taahhüt karşılığı yapılan yapı kooperatifi inşaat işi
GVK’nun 42 nci maddesi kapsamına girer.
7. Kooperatife ait arazinin çevresini kafes ve dikenli tel
ile kaplanması işi İnşaat Taahhüt işi değildir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
105
İnşaat ve Onarım İşleri ve Yıllara Yaygın
Onarım İşlerine İlişkin Özellikli Durumlar
8. PVC esaslı kapı ve pencere doğramaları imal edilip
emanet usulüyle konut yaptıran firmaya satılması
işlemi inşaat taahhüt işi sayılmaz
9. Geliştirme projesi kapsamındaki kazan ve
donanımlarının yapımı ve montaj işi Yıl.Yay.İnş
İşidir.
10. Konut yapı kooperatiflere yapılan hazır çelik imalatı
ve montajı işi inşaat taahhüt işi niteliğindedir.
11. Asansör imalat ve montaj işi ,belirli bir yapım işinin
bölümünü teşkil eden imalat kalemi olduğundan
,inşaat taahhüt işi kapsamında değerlendirilmesi
gerekir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
106
İnşaat ve Onarım İşleri ve Yıllara Yaygın
Onarım İşlerine İlişkin Özellikli Durumlar
12. Hazır betonun yapı kooperatifinin bizzat yapmakta
olduğu inşaatına mikserle kalıplara dökülmesi işi
inşaat taahhüt işi kapsamına girer.
13. Mühendislik hizmetlerinin yanında ,proje
kapsamında olan inşaat işlerinin yapımının da
üstlenilmesi halinde ,işin bir bütün olarak GVK’nun
42 nci maddesi kapsamına giren inşaat ve onarma
işi olarak değerlendirilmesi gerekir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
107
İşe başlama tarihi
 Sözleşmede tarih yer almışsa sözleşmede yer alan
tarih işe başlama tarihidir.
 Sözleşmede hüküm yoksa, inşaat ve onarım işinin
yapılacağı yerin taahhüt sahibine teslim edildiği
tarihtir.Yer teslim tarihi belirtilmemişse işe fiilen
başlanılan tarih
 Bunların hiç biri yoksa sözleşmenin imzalandığı
tarihtir.
 İhale yoluyla yapılan işlerde işyeri teslim tutanağının
düzenlendiği tarihtir.
 İşe başlama tarihinin belirlenmesi bildirim ve
defter tasdiki ödevlerinin yerine getirilmesi
açısından önemlidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
108
Ortak genel giderlerin ve
amortismanların dağıtımı

GVK Md. 43
“Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde
veya bu işlerin diğer işlerle birlikte yapılması halinde müşterek
genel giderler ve amortismanlar aşağıdaki esaslara göre dağıtılır:
1. Yıl içinde birden fazla inşaat ve onarma işinin birlikte yapılması
halinde, her yıla ait müşterek genel giderler bu işlere ait
harcamaların (enflasyon düzeltmesi yapılan dönemlerde düzeltilmiş
tutarlarının) enflasyon düzeltmesine tâbi tutulmuş tutarlarının
birbirine olan nispeti dahilinde;
2. Yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işinin bu
madde şümulüne girmeyen işlerle birlikte yapılması halinde, her
yıla ait müşterek genel giderler, bu işlere ait harcamalar ile diğer
işlere ait satış ve hasılat tutarlarının (enflasyon düzeltmesi yapılan
dönemlerde bunların düzeltilmiş tutarlarının) birbirine olan nispeti
dahilinde;
3. Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle sair
işlerde müştereken kullanılan tesisat, makine ve ulaştırma
vasıtalarının amortismanları, bunların her işte kullanıldıkları gün
sayısına göre. “
08.04.2015
Mustafa AK YMM
109
Madde kapsamına giren “diğer
işler”
Demirbaş ve gayrimenkul kira ve satış
gelirleri
İştirak gelirleri
Kur farkı gelirleri
Mevduat faizleri
Menkul kıymetlerin satış gelirleri
08.04.2015
Mustafa AK YMM
110
Ortak genel giderlerin ve
amortismanların dağıtımı
 Ortak genel giderlerin dağıtımında, ticari
kazancın tespitinde tahakkuk esası geçerli
olduğundan, harcamalarda ödenen kısım ile
birlikte borçlanılan tutar da dikkate
alınmaktadır.
 Hangi işe ait olduğu belli olan genel giderler
için dağıtım yapmaya gerek yoktur.Bunlar
doğruca ilgili işe ait genel giderler hesabına
kaydedilir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
111
Ortak genel giderlerin ve
amortismanların dağıtımı
 Bitim tarihinden sonra bu işlerle ilgili olarak
yapılan giderler ve her nam ile olursa olsun
elde edilen hasılat, bu giderlerin yapıldığı
veya hasılatın elde edildiği yılın kar ve
zararının tespitinde dikkate alınır.(GVK Md.
44)
 Geçici kabulden sonra kesin kabulü
sağlamak amacıyla yapılan giderler dağıtım
usulüne tabi olmadığından, bunların kesin
kabulün yapıldığı yılın hesaplarına intikal
ettirilmeleri gerekir.(DN)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
112
Birden Fazla İnşaat ve Onarma İşinin
Birlikte Yapılmasında Ortak
Genel Gderlerin dağıtımı
 ÖRNEK:
Aynı anda 3 inşaat işini birlikte yapan mükellefin ,üç inşaat
faliyetiyle ilgili 50.000 TL ortak gideri bulunmaktadır.A
inşaatı için 700.000 TL,B inşaatı için 300.000 TL,C
inşaatı için 1.000.000 TL harcama yapılmış olup ,A ve C
inşaatı tamamlanmıştır. Buna göre genel giderlerin işlere
dağılım aşağıdaki gibi olacaktır.
İşler
Yapılan
Harcama
Harcamanın
Toplamdaki
Oranı (%)
İnşaatlara Düşen Ortak
Giderler
A İnşaat İşi
700.000
35
50.000x%35=17.500
B İnşaat işi
300.000
15
50.000x%15=7.500
C İnşaat İşi
1.000.000
50
50.000x%50=25.000
2.000.000
100
Toplam
08.04.2015
Mustafa AK YMM
50.000
113
İnşaat ve Onarma İşinin Diğer İşlerle
Birlikte Yapılmasında
Ortak Genel Giderlerin Dağıtımı
 ÖRNEK
(X) İnşaat firması 2009 yılında 3 inşaat ve onarma işi ile birlikte
Mobilya alım satımı ve nakliyecilik işi yapmıştır.Yıl içinde (A)
inşaat işine 480.000 TL,(B) inşaat işine 660.000 TL,©
inşaat işine 840.000 TL harcama yapmıştır.Mobilya işinde
yıllık satış tutarı 600.000 TL,nakliyecilik işinden de 420.000
TL hasılat elde etmiştir.Ortak(Müşterek) G.Gider toplamı
TL.dir
İşler 110.000
Yapılan
Harcama
Harcama,Satış ve
İşlere Düşen Ortak
Satış ve Hasılat(TL)
Hasılatın Payı
Gen.Gider (TL)
(A) İnşaatı
480.000
%16
110.000x%16=17.600
(B) İnşaatı
660.000
%22
110.000x%22=24.200
© İnşaatı
840.000
%28
110.000x%28=30.800
Mobilya İşi
600.000
%20
110.000x%20=22.000
Nakliyecilik
420.000
%14
110.000x%14=15.400
3.000.000
100
Toplam
08.04.2015
Mustafa AK YMM
110.000
114
Ortak amortismanların
dağıtımı
 Ortak
kullanılan
iktisadi
kıymetlerin
(tesisat, makine, ulaştırma vasıtaları vb)
amortismanların dağıtımında
 Kullanılan gün sayısını oranlayarak (bunun
için günlük çalışma ve kullanım yerini
gösterir kartların kullanılması gerekir)
 Kullanılmadığı günlere isabet eden kısmın
genel gider kabul edilerek dağıtılması
yöntemleri kullanılabilir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
115
Ortak amortismanların
dağıtımı
 Makine ve taşıma araçlarının çeşitli firmalarca
ortaklaşa kullanılması durumunda iktisadi kıymet
hangi firmanın aktifinde kayıtlı ise o firma
amortismanları gider yazacak, diğer firmalar ise
kiralama yapmış sayılacakları için, çalıştırdıkları
sürece yaptıkları masrafları gider yazabileceklerdir.
Ancak araç sahibi firma, “emsal kira bedeli” kadar
tutarı hasılat, diğer firmalarsa gider kaydedeceklerdir.
 Yıl içerisinde inşaat firmasının aktifine gire makine,
tesisat ve ulaştırma vasıtalarını amortismanları ile ilgili
olarak, bütün olarak dağıtma ve çalışılan gün sayısını
yıla oranlayarak dağıtma ve kalanları da genel
giderlere aktarma biçiminde iki görüş vardır.
Danıştay’ın görüşü ikinci yaklaşım doğrultusundadır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
116
Ortak amortismanların dağıtımı
 ÖRNEK
(X) İşletmesinin 2 ayrı inşaat ve onarma işi ve inşaat
malzemeleri ticareti yaptığı 3 ncü bir işyeri daha vardır.
İşletmenin Aktife 80.000 TL değerinde kayıtlı ve
amortisman oranı %20 olan bir kamyonu vardır.Bu
kamyonu her üç işinde de kullanmaktadır.Kullanma gün
sayıları şu şekildedir. Amortisman 80.000X%20=16.000
TL
08.04.2015
İşler
Gün Sayısı
(A) İşi
144
(B) İşi
162
İnş.Mlz.
54
Toplam
360
Mustafa AK YMM
117
Ortak amortismanların dağıtımı
İşin Adı
Her İşte ait
Çalışma
Günü
Çalışma Günün
Topl. Çalışmaya
Oranı
İşlerin Payına Düşen
Amortisman TL
(A) İnşaatı
144
144/360= %40
16.000x%40 =6.400
(B) İnşaatı
162
162/360= %45
16.000x%45 =7.200
İnşaat Mlz.
54
Toplam
360
54/360= %15
16.000x%15=2.400
100
16.000
 Amortismanların
dağıtımının
sağlıklı
yapılabilmesi ,makine,tesisat ve taşıtların
günlük çalışma ve kullanma yerini belirtir
kartların tutulması ile mümkündür.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
118
Ortak amortismanların dağıtımı
 Makine,tesisat ve ulaştırma araçlarının boş kaldığı
günlere isabet eden amortismanları,ortak genel
giderlere eklenmek suretiyle dağıtıma tabi tutulmalıdır.
 ÖRNEK:
(X) İnşaat işletmesi üç ayrı inşaat işinde kullandığı
damperli kamyonu için 18.000 TL amortisman
hesaplanmıştır.
(A) İnşaatı
110 Gün
(B) İnşaatı
146 Gün
(C) İnşaatı
60 Gün
Toplam
08.04.2015
316 Gün
Mustafa AK YMM
119
Ortak amortismanların
dağıtımı
İşin Adı
Her İşte
Geçen Gün
Çalışma Günün
Yıla Oranı (%)
İşlerin
Amortisman Payı(TL)
(A) İnşaatı
110
110/365=30
18.000x%30,14
=5.425
(B) İnşaatı
146
146/365=40
18.000x%40 ,00
=7.200
© İnşaatı
60
18.000x%16,44
=2.959
Toplam
316
60/365=16,44
86,58
15.584
 Çalışılmayan 49 günün yıla oranı %13,42
dir. Bu süreye isabet eden 2.416 TL ortak
gider olarak dağıtıma tabi tutulacaktır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
120
Vergi Kesintisi




KVK Md. 15/1-a
“a) Gelir Vergisi Kanununda belirtilen esaslara göre birden
fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarım işleri ile uğraşan
kurumlara bu işleri ile ilgili olarak yapılan hakediş
ödemelerinden 2009/14594 sayılı BK kararı ile %3”
Nakden veya hesaben yapılan ödemelerden yapılır
Hesaben ödeme, vergi kesintisine tabi kazancı(istihkakları)
ödeyenleri, istihkak sahiplerine karşı(müteahhit) borçlu
gösteren herhangi bir kayıt ve işlemi;
-Hakediş raporlarının düzenlenmesi…
- İş hasılatı ile ilgili fatura kesilmesi
- Faturaları deftere kaydedilmesi vb.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
121
Vergi Kesintisi
 ÖRNEK 1 Ak İnşaat Ltd.Şti. Adasu Genel Müdürlüğü
arasında,Atıksu Arıtma İnşaatı işi için anahtar teslimi
götürü gider sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme,
işin tamamı için 400.000 TL katma değer vergisi hariç
bedel üzerinden akdedilmiştir. 01.09.2009 tarihinde
başlanacak
iş,
31.03.2010
tarihinde
teslim
edilecektir.Ak
İnş.Ltd.Şti.
20.09.2009
tarihinde
150.000 TL ve 22.500 TL(KDV oranı %18 , 99 Seri
No.lu KDVK Genel Tebliği 5.2 gereğince, hesaplanan
KDV’nin 1/6’sı tevkif edilmiştir.Ayrıca GVK mad.94/3
gereğince
%3
kesinti(stopaj)
yapılmıştır.Alınan
istihkak T.Ekonomi Bankasındaki şirket hesabına
yatırılmıştır...\ÖRNEK 1.docx
08.04.2015
Mustafa AK YMM
122
Vergi Kesintisi





Avans olarak ödenenlerden de vergi kesintisi yapılacaktır.
Başlangıçta yıllara yaygın olmayan daha sonra yaygın hale
gelen işler için yaygın hale geldiği yılın başından itibaren
vergi tevkifatı yapılır.
MB kur farklarının hakkedişlerin bir unsuru olmadığı için her
yıl beyan edilmesi gerektiğini, Danıştay’sa kur farkı
gelirlerinin hakkedişlerin bir unsuru olduğu için her yıl değil,
işin bitim tarihi itibariyle beyan edilmesi gerektiği
görüşündedir.
Döviz cinsinden yapılan yaptırılan inşaat işlerinde döviz
olarak avans ödendiği ve stopaj yapıldığı durumlarda,
sadece kalan ödeme üzerinden stopaj yapılarak, kur farkları
stopaja tabi tutulmayacaktır.
Bölümler halinde taahhüt edilen ve birden fazla yıla taşan
işler ayrı ayrı ele alınması gerekmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
123
Taşeronlara yaptırılan işlerde
vergi kesintisi
 Yapılan iş yıllara yaygınsa müteahhit
taşerona
ödeme
yaparken
tevkifat
yapacaktır. Değilse yapmayacaktır.
 Başlangıçta yaygın olmayan daha sonra
yaygın hale gelen işlerde, yaygın hale
geldiği yılın başından itibaren tevkifat
yapılacaktır.
 Taşeronla müteahhit arasında her yıl için
ayrı sözleşme düzenlenmesi durumunda
vergi kesintisi, vergi inceleme raporu ile
işlerin bağlantılı olduğu tespiti yapılırsa ceza
ile karşılaşılabilir. ..\ÖRNEK 2.docx
08.04.2015
Mustafa AK YMM
124
İdarenin görüşü…
 Arsa karşılığı inşaat ve onarma işinin birden
fazla yıla taşan inşaat ve onarma işi
olmasına rağmen, bu inşa işi karşılığında
yapılan anlaşma uyarınca hak ediş bedeli
olarak arsa verilmesi(takas), bir nevi ayrı
devir teslim işlemi olduğundan herhangi bir
stopaj söz konusu olmaz. Ancak, söz
konusu inşaat işi dolayısıyla hak ediş bedeli
olarak nakden veya hesaben bir ödemede
bulunulması halinde, bu ödemelerden gelir
vergisi tevkifatı yapılacağı açıktır. (özelge)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
125
Y.Y.İ.O.İ Bitim Tarihi
 İnşaat ve onarma işlerinde geçici ve kesin kabul
usulüne tabi olan hallerde geçici kabulün yapıldığını
gösteren tutanağın idarece onaylandığı tarih
 Diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı veya fiilen
bırakıldığı tarih bitim tarihi olarak kabul edilir.
 Geçici kabulün yapılmaması durumunda, işverenin işi
teslim alarak kullanmaya başlaması veya hizmete
açması işin kabulü anlamına gelir. Özellikle mesken
inşaatlarında yapı kullanma izninin alınması işin fiilen
bitirildiği tarihtir.
 İşin bitim tarihi olarak kesin kabul tarihinin
belirlenmesi
nedeniyle,
davacının
geçici
kabul
tarihinde
söz
konusu
geliri
beyan
etme
mecburiyetinden söz edilemez./DN)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
126
Hak edişlerden kesilen
vergilerin iadesi
 Beyanname üzerinde hesaplanan vergiden mahsup
 Mahsup yoluyla yada nakden iade
 Devralınan ferdi iletmeye devirden önce ödenen
istihkaklardan kesilen vergiler hesaplanan KV den
mahsup edilebilir
 Devam etmekte olan işlerden kesilen istihkaklar
tamamlanan işlerin vergisinden mahsup edilemez.
 İşin zararla sonuçlanması halinde, işin bitim tarihinden
itibaren 5 yıl içerisinde istihkaklardan kesilen
vergilerin iadesi istenebilir(DN)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
127
İnşaat taahhüt işlerinde KDV
tevkifatı














Kimler tevkifat yapacak?
Genel bütçeye dahil daireler, katma bütçeli idareler, il özel idareleri,
belediyeler ve bunların teşkil ettiği birlikler
Döner sermayeli kuruluşlar
Kanunla kurulan kamu kurum ve kuruluşları
Kamu kurumu niteliğinde meslek kuruluşları
Üniversiteler(vakıf ünv. hariç)
Kanunla kurulan veya tüzel kişiliğe haiz emekli ve yardım sandıkları
Bankalar ve özel finans kurumları
KİT ler
Özelleştirme kapsamındaki kuruluşlar
Organize sanayi bölgeleri, menkul kıymetler, vadeli işlemler borsaları dahil
bütün borsalar
Hisse senetlerini İMKB ye kote ettirmiş şirketler
Yarıdan fazla yalnızca yapı denetim şirketlerince kendilerine verilen yapı
denetim hizmetlerine ait vergiyi)sesi doğrudan yukarıda sayılanlara ait
olanlar
Tüm KDV mükellefleri
08.04.2015
Mustafa AK YMM
128
Tevkifat uygulanacak işlemler
 Yapım işleri ile bu işlere ilişkin mühendislikmimarlık ve etüt proje hizmetleri
 Temizlik, bahçe ve çevre temizlik hizmetleri
 Özel güvenlik hizmetleri
 Makine, teçhizat, demirbaş ve taşıtlara ait
tadil, bakım ve onarım hizmetleri
 Her türlü yemek servisi
 Danışmanlık ve denetim hizmetleri
08.04.2015
Mustafa AK YMM
129
Tevkifat oranı
 Hesaplanan KDV nin, bahçe ve çevre
temiz
bakım,
özel
güvenlik,
danışmanlık ve denetim hizmetlerinde
%50 si,temizlik hizmetlerinde 2/3,
diğer hizmetlerde ise 1/3 dür.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
130
YYİOİ Geçici Vergi
 Yıllara yaygın inşaat ve onarım işi yapan
gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri bu
işlerinden dolayı geçici vergi
ödemeyeceklerdir.
 İnşaat işlerinin yanı sıra başka işlerinde
bulunması halinde diğer işler için geçici
vergi ödenecektir.
 Başka işler dolayısıyla ödenecek geçici
vergiden inşaat işi dolayısıyla kesilen
vergiler mahsup edilemez.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
131
YYİOİ zararla sonuçlandığı durumlarda diğer
faaliyetlerden dolayı geçici verginin durumu
 217 nolu GVGT de, geçmiş yıllardan gelen
zararların geçici vergi matrahının tespitinde
indirilebileceği
belirtilmiş,
bu
zararın
kaynağı
hususunda
bir
ayrım
öngörülmemiştir….öyleyse
idare
önceki
yıllardan gelen YYİOİ zararını geçici vergi
matrahından
indirmeyi
kabul
etmiş
olduğuna göre,geçici vergi dönemlerinden
doğan zararların, geçici vergi matrahından
indirilmesi de mümkün olmalıdır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
132
YYİOİ zararla sonuçlandığı durumlarda diğer
faaliyetlerden dolayı geçici verginin durumu
 Aylara yaygın ve yıllara yaygın olmayan bir
iş için geçici vergi söz konusudur.
 İlk öce yıllara yaygın olmadığı için geçici
vergi hesaplanan ama daha sonraki yıllarda
yıllara yaygın hale geldiği için tevkifat
kapsamına giren işler için yıllara yaygın
hale geldiği yılın başından itibaren geçici
vergi
hesaplanmaz.
Geçici
verginin
mahsubunun ise işin bittiği yılın gelir
üzerinden hesaplanan vergiden yapılması
gerekir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
133

YILLARA YAYGIN
İNŞAAT VE ONARMA
İŞLERİNE AİT
UYGULAMA
..\Y.Y.
İ.MONOGRAFİ.docx
08.04.2015
Mustafa AK YMM
134
Yapı kooperatiflerine ait arsaların
daire karşılığında verilmesi




Arsanın bir kısmının müteahhide satılması durumunda, arsanın
maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, kanunen
indirilecek giderler düşüldükten sonra, kalan miktar KV matrahını
oluşturur.
Kooperatiflerin
kat
karşılığı
inşaat
sözleşmesi
yapmaları
durumunda
yapılan
işlem
ortak
içi
işlem
kapsamında
değerlendirilecek ve muafiyet şartlarını ihlal etmeyecektir.Ancak
bunun için her bir hisse için bir işyeri veya konut elde edilmesi
gerekir.Birden fazla edinilmesi durumunda yapılan işlem ortak dışı
sayılacaktır.
Kooperatifin yapmış veya yapacak olduğu konut ve işyerlerinden
bir kısmını, kendisine bırakılacak arsa payına karşılık arsa
sahiplerine vermesi halinde, bu durum “ yalnızca ortaklarla iş
görülmesi” koşulunu ihlal ettiği anlamına geldiğinden KV
mükellefiyeti doğacaktır. Bu koşulu ihlal edildiği tarihten itibaren
muafiyet ortadan kalkacak ve KV mükellefiyeti başlayacaktır.
Müteahhit
açısından
dairelerin
bir
kısmının
müteahhide
devredilmesi karşılığında yapılan inşaat başkasının arsası üzerine
daire karşılığı inşaat yapan müteahhitlerde olduğu gibidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
135
Yapı kooperatiflerinde KV muafiyeti







Ana sözleşmelerinde
Sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması
Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay
verilmemesi
Yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması
Yalnızca ortaklarla iş görmesi
Yönetim ve denetim kurullarında söz konusu olan inşaat
işinin kısmen yada tamamen üstlenen gerçek kişiler ile tüzel
kişi temsilcilerinin ve 13. maddede belirtilen bunlarla ilgili
kişilerin veya bunlarla işçi-işveren ilişkisi içinde bulunanların
olmaması
Yapı ruhsatının ve arsa tapusunun kooperatif tüzel kişiliği
adına tescil edilmiş olması koşullarıyla kooperatifler KV
muaftır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
136
Ortak içi işlemler
Konut yapımı için arsa veya arazi alınması
Alınan arsanın parsellenmesi
Konut yapımı için inşaat malzemelerinin alınması
Konut yapımı için makine, araç ve gereç alınması
Konut yapımı
Borçlanmak
Yapı kooperatiflerinin satış mağazası, sinema, berber,
oyun salonu gibi sosyal tesisler kurup işletmesi
 Sahip olunan arsanın parsellenerek ortaklara payları
oranında dağıtılması
 Kendilerine ait arsaların kat karşılığı verilerek her bir
hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri







08.04.2015
Mustafa AK YMM
137
Ortak dışı işlemler









Satın alınan araç ve makinelerin kiralanması
Satın alınan malzemenin satılması
Arsa veya arazinin parsellenerek satılması
Arsa ve arazinin her bir hisse için bir işyeri veya konut
elde etme koşuluna uymaksızın kat karşılığında
müteahhide verilmesi
Arsa veya arazinin kiralanması
Yapılan konutların ortak olmayanlara satılması yada
kiraya verilmesi veya ortak olmayanların kullanımına
tahsisi edilmesi
Arsanın istimlak edilmesi
Kooperatifin tasfiye edilmesi
Kaynakların menkul değerlere yatırılması
08.04.2015
Mustafa AK YMM
138
Yapı kooperatiflerinin
KDV yönünden durumu




Emanet usulü ile inşaat yapan konut ve işyeri yapı kooperatifleri
inşaat malzemesi satın alırken KDV ödeyeceklerdir. Ödenen
verginin iadesi de söz konusu değildir.
29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut
yapı kooperatiflerine, istisna kapsamında iş yapan müteahhitler ve
taşeronlar da inşaat malzemesi alırken KDV ödeyecekler. İade söz
konusu olmadığı gibi, istisna kapsamı dışında yaptıkları diğer işler
nedeniyle aldıkları KDV’den de indirmeleri söz konusu değildir. Ya
gider kaydedecekler yada konut inşaatının maliyetine dahil
edeceklerdir.
Söz konusu tarihten sonra inşaat ruhsatı alan konut yapı
kooperatiflerine yapılan taahhüt işleri ise %1 oranında KDV ye tabi
olduğundan, söz konusu KDV’ler indirim konusu yapılacaktır.
İndirim konusu yapılamayan KDV’ler ise, indirimli orana tabi
teslimlerden doğan KDV iadesine ilişkin mevzuat kapsamında,
mahsuben veya nakden iade alınabilecektir.
İşyeri yapı kooperatiflerine inşaat yapan müteahhit ve
taşeronlarda, inşaat malzemesi alırken KDV ödeyecektir. Ödemiş
oldukları
KDV’leri
almış
oldukları
KDV’lerden
mahsup
edebileceklerdir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
139
Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat ve
taahhüt işlerinde KDV İstisnası
Ve İndirimli Oran Uygulaması
 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat
ruhsatı alınmış olması
 Kooperatifin konut yapı kooperatifi
statüsünde olması
 İşin konut yapı kooperatifine yapılması
 Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde
dayanması (KDVK Geçici madde 15)
koşulları ile söz konusu kooperatiflere
yapılan inşaat taahhüt işlerine KDV
uygulanmayacaktır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
140
Konut yapı kooperatiflerinin Konut
teslimlerinde KDV istisnası
 Ruhsatın bu tarihten sonra alınması durumunda ise
inşaat taahhüt işleri %1 oranında KDV’ye tabi
olacaktır.
 İnşa edilen konutlarının alanının 150 m²nin altında ve
üstünde olması ve veya işyeri niteliğinde bulunmasına
engel değildir.
 Konut yapı kooperatiflerine yapılan ve inşaat işi
niteliğinde olmayan veya taahhüde dayanmayan
hizmet ifaları ile her türlü mal teslimleri, istisnadan
yada %1 lik KDV oranından yararlanamayacaktır.
Genel hükümlere göre KDV ye tabi olacaklardır.
 Her birinin yada ayrı ayrı müteahhitler veya
taşeronlarca yapılması istisnanın uygulanmasına engel
değildir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
141
Konut yapı kooperatiflerinin Konut
teslimlerinde KDV istisnası




01.08.1998 tarihinden itibaren sadece üyelerine yapmış
oldukları
konut
teslimleri
KDV’den
istisnadır.(KDVK
md.17/4-k)(5904 sayılı kanunun 16 maddesi ile KDVK
na eklenen geçici 28. madde ile 03.07.2009
tarihinden itibaren vergiye tabi hale gelmiştir.
Üyeler dışındaki üçüncü şahıslara yağılan konut teslimleri
net alanı 150 m² kadar olanlar %1, 150 m² yi aşanlar genel
vergi oranından KDV ne tabi tutulurlar.
İşyeri yapı kooperatiflerini üyelerine yapacakları işyeri
teslimleri %18(KDVK md.1/1
Organize sanayi bölgeleri ve küçük sanayi sitelerinin
kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve
işyeri teslimleri 01.08.1998 tarihinden itibaren istisna
kapsamındadır.(KDVK 17/4-k)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
142
Konut yapı kooperatiflerinde
KV İstisnası
 Yapı kooperatiflerince ortakları için
sosyal kültürel, ekonomik ve turizm
amaçlı yerler kurulup işletilmesinden
elde edilen kazançlar KV tabidir.
 KV muafiyetinin ortadan kalkması için
bu tesislerin fiilen kurulması ve
işletilmeye başlatılması
gerekmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
143
Kooperatif arsasının
kamulaştırılması
 Kooperatif arsasının kamulaştırılması bir
satış hükmündedir. Satışın zorla olup
olmadığına bakılmaksızın yalnızca ortaklarla
iş görülmesi koşulu ihlal edilmiş olur.
 Ancak kamulaştırmadan doğan kazancın,
ayrı
bir
fonda
tutulması,
ortaklara
dağıtılmaması ve kooperatif amaçlarının
gerçekleştirilmesinde kullanılması halinde
vergilendirilmesi söz konusu olmamaktadır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
144
Kooperatif gayrimenkullerinin
kiraya verilmesi
 Kiralama, yalnızca ortaklarla iş yapma koşulunun
ihlalidir.
 KVK’nun 15/1. maddesine göre tevkifat yapmak
zorunda olanlara kiralanmışsa, kooperatife yapılan
ödemeler üzerinden vergi kesilecektir. Kooperatifin
vergiye tabi başkaca geliri yoksa bu nihai vergileme
olacak. Başka gelirlerinden dolayı KV beyannamesi
verilmesi gerekiyorsa kira gelirleri de brüt tutarları
üzerinden beyannameye dahil edilecek, kesilen
vergiler hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.
 Vergi
tevkifatı
yapmak
zorunda
olmayanlara
kiralanmışsa kira gelirleri beyan edilecektir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
145
Konut ve işyeri teslimlerinde KDV






Konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri m²
sınırlaması olmaksızın KDV den istisnadır. )(5904 sayılı kanunun
16 maddesi ile KDVK na eklenen geçici 28. madde ile
03.07.2009 tarihinden itibaren vergiye tabi hale gelmiştir.
Bir iktisadi işletmeye dahil olan veya devamlı olarak konut alım
satımı ile uğraşanların net alanı 150 m² kadar olan konut teslimleri
%1 KDV tabidir.
Gerçek usulde KDV mükellefiyeti bulunmayan tarafından doğrudan
doğruya veya iktisadi işletmeye dahil olmayan konut teslimleri KDV
ye tabi değildir.
Yukarıdaki konutların icra mahallerinde satılması durumunda %1
KDV söz konusudur.
Müzayede mahallerinde yapılan satışlarda oran %1 dir
Net alanı 150 m² üzerinde olan konutların ticari faaliyet
kapsamındaki teslimleri ile müzayede mahallerinde satışları %18
oranında KDV ne tabidir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
146
Konut ve işyeri teslimlerinde
KDV
 İnşaat halindeki konutların satışında KDV oranı, inşaat
ruhsatı
ve
kat
irtifakı
tesisine
bakılarak
belirlenecektir.150 m² altında gösterilmiş ise %1,
üstünde ise %18 oranı söz konusudur.
 Net alanı 150 m² geçmeyen konutlar üzerinde devre
mülk hakkı satışları %1, üstünde olanların ki %18
dır.Satışın müzayede mahallinde yapılması durumu
değiştirmez.
 İşyeri olarak kullanılmak üzere yapılmış olan depo,
dükkan,
büro
vb
binaların
indirimli
oran
uygulamasından faydalanması söz konusu değildir.
 Arsa karşılığında arsa sahibine konut tesliminde 150
m² kadar olanlarda %1, aşanlarda %18 dir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
147
Konut yapı kooperatiflerine yapılan
inşaat taahhüt işlerinde vergileme
 Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt
işleri %1 oranında KDV ne tabidir.
 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı
alınmış
inşaatlara
ilişkin
olarak
konut
yapı
kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri KDV den
istisna edilmiştir.
 %1 oranının uygulanabilmesi için kooperatifin konut
yapı
kooperatifi
nitelinde
olması,
istisnanın
uygulanabilmesi için de 29.07.1998 tarihinden önce
bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak
konut
yapı
kooperatiflerine
yapılmış
olması
gerekmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
148
Konut yapı kooperatiflerine yapılan
inşaat taahhüt işlerinde vergileme
 Kanunda ve indirimli oranın dayanağını
oluşturan Kararname’de olmayan “bina
inşaat ruhsatının konut yapı kooperatifi
adına olması” ve “arsanın tapu sicilinde
kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş
olması” koşullarının, istisna yönünden
kanun değişikliği, indirimli oran açısından
ise kararnamede değişiklik yapılmadan bir
sirküler veya genel tebliğ ile getirilmesi
olanaklı
değildir.(
Kanun
değişikliği
yapılmıştır.)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
149
İnşaat ruhsatının yenilenmesi
 İnşaat
yapı
ruhsatının
süresinin
yenilenmesi
durumunda sürenin dolduğu tarih ile yenilendiği tarih
arasında kalan sürede kooperatife yapılan mal ve
taahhüt işlerinde KDV konusunda iki görüş vardır.
 Birincisi, ruhsat süresinin dolduğu tarih ile yenilendiği
tarih arasında kalan sürede yapılan inşaat işlerine
genel oran olan %18 KDV’nin uygulanması
 İkincisi ise, yenilenen ruhsatın eski ruhsatın devamı
niteliğinde olması nedeniyle istisna yada indirimli
oranın uygulanmaya devam olunmasıdır.
 MB da ikinci görüşü benimsemektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
150
İnşaat taahhüt işlerinde KDV
yönünden vergiyi doğuran olay
“Mal teslimi veya hizmet ifası hallerinde,
malın teslimi veya hizmetin yapılması
ile vergiyi doğuran olay meydana
gelmektedir. Kısım kısım mal teslimi
veya hizmet yapılması mutat olan
veya bu hususlarda mutabık kalınan
hallerde, her bir kısmın teslimi veya
bir kısım hizmetin yapılması ile vergiyi
doğuran olay meydana gelmektedir.”
(KDVK md.10-a, c)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
151
Vergi idaresinin görüşü
 VDO hakediş belgelerinin düzenlenip, ihale
makamınca onaylanması ile meydana
gelmektedir.
 Verginin hesaplanması için kesin kabulün
yapılması şart değildir.
 Onay tarihinde geçerli vergi ile verginin
hesaplanması ve beyanı gerekmektedir.
 Kısım kısım teslim edilen proje işlerinde
VDO, her bir kısmın idarece onaylandığı
tarihte meydana gelecektir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
152
Yargının görüşü
 Birinci
görüşe
göre,
VDO
hakedişin
onaylandığı tarihte meydana gelir.Çünkü
hakediş raporu işi yapan açısından işin
teslimini, ihale makamı açısından da teslim
alındığını gösteren ve içeriği taraflarca
onaylanan bir belgedir. İhale makamının
hakediş bedelini ve KDV yi ödememesi,
müteahhidin bu KDV’yi beyan ederek
ödemesini engellemez.
 İkinci görüşe göre, VDO hakedişin onay
tarihinde değil, tahakkuk müzekkeresi ve
verile emrinin düzenlendiği tarihte meydana
gelir.(Dn.VDDGK)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
153
Yargının görüşü
 Uygulamada, VDDGK kararında da olduğu üzere,
hakediş raporunun işi yapan açısından işin teslimi,
ihale makamı açısından ise işin teslim alındığını
gösteren bir belge olarak kabulü mümkün değildir.
Hakediş
raporunun
müteahhitler
tarafından
düzenlenerek idareye verilmesi ve işveren idare
tarafından geçici hakediş raporunun imzalanması ile
işlem sonuçlanmamakta, bedel ve ödeme kesinlik
kazanmamaktadır.Geçici hakediş raporuna tahakkuk
işlemi yapılıncaya kadar yetkili makamlar tarafından
düzeltme yapılabileceğinden kesin bedelin belirlendiği
ve tahakkuk ettirildiği tarihin KDV yönünde VDO
meydana
geldiği
tarih
olarak
belirlenmesi
gerekmektedir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
154
Şantiyeler arası malzeme nakli
 Ortada bir mal satışı bulunmadığından
VDO meydana gelmemektedir.
 Düzenlenen belgelerde KDV
gösterilmez.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
155
Avanslar
 Avans ödenmesi karşılığını oluşturmadığı için VDO
meydana
gelmez.
Avans
ödenirken
KDV
hesaplanmayacaktır.
 Avans ödemesi nedeniyle fatura düzenlenmesi
halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesi gereğince,
faturada gösterilen bedelle sınırlı olmak üzere VDO
meydana gelmekte ve avans bedeli üzerinden KDV
hesaplanması gerekmektedir.
 Hakediş belgelerinde KDV matrahından verilen
avanslar düşülmeyecektir.
 Avans alınması durumunda KDV doğmaması için
fatura
ve
benzeri
belge
düzenlenmemesi
gerekmektedir.
 Avans makbuzu, fatura ve benzeri belge değildir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
156
Döviz yada dövize endeksli olarak yapılan
inşaat taahhüt işlerinde KDV uygulaması





KDVK’nun 26. maddesine göre bedelin döviz ile
hesaplanması halinde, dövizin VDO meydana geldiği
tarihteki cari kur üzerinden Türk Parasına çevrileceği hükme
bağlanmıştır.
Bedelin geç ödenmesi sonucu satıcı lehine ortaya çıkan kur
farkları için satıcı tarafından fatura düzenlemek ve teslim ve
hizmetin yapıldığı tarihte bu işlemler için geçerli olan KDV
oranı ile KDV hesaplanmalıdır.
Alıcı lehine kur farkı oluşması durumunda alıcının satıcıya
fatura düzenlemesi gerekmektedir.
Dövizin Türk parasına çevrileceği tarih VDO meydana
geldiği tarihtir.
Ancak MB daha önce verdiği özelgelerde bedelin döviz
olarak hesaplanmasının mükellefin tercihine bırakılmadığı
ihaleler nedeniyle ortaya çıkan kur farklarının KDV
matrahına dahil edilmeyeceğini bildirmiştir. (uluslar arası
ihaleler, kamu ihaleleri)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
157
Kur farklarından KDV hesaplama
biçimi
 Döviz cinsinden ve dövize endeksli
olarak belirlenen KDV dahil mal ve
hizmet bedellerinin, malın teslimi
veya hizmetin ifasından sonraki bir
tarihte ortaya çıkan kur farklarına ait
KDV, kur farkı bedeline iç yüzde
oranı
uygulanmak
suretiyle
hesaplanarak beyan edilecektir.
 KDV
hariç
olarak
belirlenmesi
durumunda kur farkı üzerinden KDV
hesaplanacaktır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
158
Kur farklarından KDV hesaplama
biçimi
 Satıcı
aleyhine
oluşan
kur
farkları,
KDVK’nun 35. maddesindeki matrahta
değişiklik olarak değerlendirilecek ve satış
sırasında
tespit
edilen
matrahın
ve
dolayısıyla KDV tutarının buna uygun olarak
düzeltilmesi gerekecektir.
 İşlem
gerçek
usulde
KDV
mükellefi
olmayanlar lehine oluşan kur farkları için
gider
pusulası
düzenlenerek
gerçekleştirilebilir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
159
KDV matrahının belirlenmesinde
özellikli durumlar
 İşveren tarafından sağlanan malzeme ve hizmet
bedelleri KDV matrahından indirilemez.
 İstihkaklardan yapılan gelir vergisi stopajının KDV
matrahından indirilemeyeceği ve KDV’nin damga
vergisi matrahına dahil olup olmadığı konusunda idare
önceleri dahil olduğu düşüncesinde iken Danıştay’ın
karşıt kararları sonrası hariç olduğunu kabul etmiştir.
 İhale tenzilatı KDV matrahına dahil değildir. Fiyat farkı
KDV matrahına dahildir. İstihkakların ödenmesi
sırasında kesilen teminatlar yada gecikme zamları
KDV matrahından düşülmeyecektir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
160
Organize sanayi bölgeleri ve küçük sanayi
sitelerinde arsa ve işyeri teslimleri
 01.08.1998 tarihinden itibaren KDV
den istisna edilmiştir.
 Yalnızca arsa ve işyeri teslimleri
istisna kapsamındadır.
 Her türlü hizmetler ile bölge ve site
dışı arsa ve işyeri teslimleri KDV ye
tabi olacaktır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
161
Kendi gereksinimi için yapılan
inşaatlarda KDV
 Malzeme alımları sırasında KDV ödeyeceklerdir.
 Daire, kat ve dükkanları devamlılık arz edecek biçimde
ayrı ayrı satmadıkları zaman KDV mükellefiyetleri de
söz konusu değildir.
 KDV mükellefiyeti bulunun kişi yada şirketler satma
amacı olmaksızın yaptıkları inşa işlemlerinde KDV
yoktur.İnşa edilen daire ve işyerlerinin aktifleştirilmesi
de KDV ye tabi bulunmamaktadır.
 İşletmede kullanılmak üzere inşa edilen bu daire ve
işyerlerinin inşası nedeniyle yapılan alımlara ilişkin
yüklenilen KDV’ler, ilgili dönemlerde indirim konusu
yapılabilir.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
162
Daire , kat ve dükkan halinde satmak
amacıyla kendi arsası üzerine yapılan
inşaatlarda KDV
 Ticari bir organizasyon çerçevesinde aynı
yılda veya izleyen yıllarda satılması halinde
KDV söz konusudur. Özel şahısların vergi
mükellefiyetini tesis ettirmeleri gerekir.
 Kendi arsası üzerine satmak amacıyla
inşaat yapan şirket yada müteahhitlerin
satışları KDV ye tabidir.
 İnşaat devam ederken avans alınmışsa KDV
doğmaz.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
163
Daire ve dükkan olarak satmak amacıyla belli
sayıda daire ve dükkan karşılığı başkasının arsası
üzerine yapılan inşaatlarda KDV
 Kat karşılığı inşaat olarak bilinmektedir.
 En yaygın uygulama, arsanın inşaat sırasında daire ve
dükkan alıcılarına, kat irtifakı kurularak arsa payı
üzerinden satılması, inşaat tamamlandığında da, bu
bağımsız
bölümlerin
sahiplerince
cins
tashihi
yaptırılmasıdır.
 Başka sık görülen bir durum da, arsa üzerinde
müteahhit tarafından yapılan daire, kat ve dükkanların
satışının tapuda arsa sahibi tarafından yapılmasıdır.
Arsa sahibin faaliyeti ticari faaliyet kapsamına
girdiğinden
GV
ve
KDV
mükellefiyeti
doğmaktadır.İnşaatçı
ise
müteahhit
niteliği
kazanmaktadır.
 Mükellefiyete ve vergi sorumluluğuna ilişkin özel
mukaveleler vergi dairesini bağlamaz (VUK Md. 8)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
164
Vergi idaresinin görüşü




Bir iktisadi iletmenin aktifine kayıtlı arsanın daire ve işyeri
karşılığında müteahhide teslimi KDV tabidir.
Arsa sahibi arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet
olarak sürdürüyorsa konut yada işyeri karşılığı müteahhide
yapılan teslimler KDV tabidir. Faaliyet arızi ise KDV
uygulanmayacaktır.
Müteahhit tarafından arsa sahibine işyeri ve konut
tesliminde net alanı 150 m² yi aşan konutlar ve işyerlerinin
tesliminde KDV uygulanacaktır. 150 m² olan konutların
tesliminde %1 KDV uygulanacaktır.
Müteahhitlerin arsa alımlarını, istisna kapsamına girsin yada
girmesin konut ve işyeri satışlarını VUK’da sayılan belgelerle
belgelemeleri, arsa sahibine arsanın karşılığı olarak
verecekleri işyerlerinin emsal bedellerini VUK 127.
maddesinin üçüncü sırasında yer lan takdir esasına göre
takdir ederek KDV hesaplamaları gerekir.(Özelge)
08.04.2015
Mustafa AK YMM
165
Yargının görüşü
 Danıştay, arsa karşılığı inşaat işlerinin arsa sahibinin
gerçek
kişi
olması
halinde,
olayın
arsanın
değerlendirilmesine yönelik bir iş olduğu, trampa
olarak
değerlendirilemeyeceği
ve
KDV’ye
tabi
tutulamayacağı doğrultusunda ve idarenin tam aksi
yönde kararlar vermiştir.
 Arsanın ticari bir işletmeye dahil olduğu durumlarda
ise, arsa karşılığında müteahhitçe yapılan teslimlerin
KDV ye tabi olduğu yönündedir.
 Üçüncü görüş, arsa karşılığı inşaat işleri müteahhitler
için özel hukuk açısından istisna akdidir. Bu nedenle
teslim değil hizmet söz konusudur. Hizmetin bedeli ise
arsa sahibine verilen daire veya işyerlerinin rayiç
bedelidir. Hizmet genel oranda KDV tabi olmalıdır.
08.04.2015
Mustafa AK YMM
166
Yararlanılan Kaynak
*Şükrü Kızılot_
İnşaat Muhasebesi Vergilendirilmesi
Mevzuat ve Asgari İşçilik Yenilenmiş
Yaklaşım Yayıncılık, 2008
Onbirinci Baskı
*Kazım Yılmaz _İnşaat Muhasebesi ve Asgari İşçilik
2.Baskı
*ŞahinGirayGÜVECE_E- Yaklaşım / Ağustos 2009
/ Sayı: 200
08.04.2015
Mustafa AK YMM
167
“bildiklerinizi, başkalarının
bildikleriyle birleştirerek gittikçe
artan bilgi gücüne sahip olabilirsiniz”
“Prof.Dr.Hannes Strohmayer”
İnsanın Değeri Bilgisi Kadardır.
“Hz. Ali”
Teşekkürler……
08.04.2015
Mustafa AK YMM
170