Transcript PLAN REGULADOR COMUNAL: ¿PROMOTOR O FRENO DEL DESARROLLO LOCAL? Como Colegio Profesional hemos considerado ineludible asumir nuestra responsabilidad en un problema trascendental que.

PLAN REGULADOR COMUNAL:
¿PROMOTOR O FRENO DEL DESARROLLO LOCAL?
Como Colegio Profesional hemos considerado ineludible asumir nuestra
responsabilidad en un problema trascendental que afecta a nuestra
comunidad.
Este documento pretende enfatizar ante la autoridad municipal la premura
con que se requiere abordar la solución de las diversas falencias del actual
Plan Regulador Comunal de San Antonio.
En los tres años de vigencia del Plan, estas deficiencias se han traducido
tanto en la pérdida de importantes proyectos de inversión para la comuna
como en gravámenes y restricciones para los inmuebles de propiedad tanto
de empresas como de personas de diversos estratos socioeconómicos.
Esta situación nos afecta a todos.
Al final de la presentación se esboza un programa de acción tendiente a
resolver los problemas planteados en distintos niveles de decisión. Este
plan pretende colaborar en la solución de los conflictos planteados.
Cristián Skewes Vodanovic
Arquitecto (P.U.C.)
DELEGACIÓN PROVINCIAL
SAN ANTONIO
NOTA PRELIMINAR
El Plan Regulador Comunal (P.R.C.) es la principal herramienta del desarrollo
local. Define los usos de suelo; la localización de las actividades; la estructura
vial; las densidades de ocupación; los límites urbanos; y la determinación en
las prioridades para la urbanización de terrenos necesarios para la expansión
de la ciudad.
En otros términos, el P.R.C. constituye un “rayado de cancha” que fija las
reglas con que una ciudad se desarrollará en un horizonte de tiempo
determinado. Esto requiere de capacidad de anticipación
Por otra parte, el P.R.C. es un factor decisivo en el valor del suelo (a mayores
restricciones o disposiciones ambiguas, menor será el valor de los terrenos por
el mayor riesgo o baja rentabilidad de las inversiones inmobiliarias). Por ello,
constituye un factor decisivo en el desarrollo económico local.
Por otra parte, el P.R.C. debe reconocer la realidad de aquellos sectores de
menores ingresos que, beneficiados por el rol subsidiario del Estado en
materia de vivienda social, buscan mejorar su calidad de vida, ampliando sus
viviendas a su ingresos lo permitan.
En consecuencia, debe entenderse que el P.R.C. afecta de una u otra forma a
todos los estratos de la sociedad y a cada uno de los agentes económicos.
Esta situación, contraria al bien común resulta de especial relevancia en un
contexto histórico de depresión económica como el de la comuna de San
Antonio.
En nuestra comuna tenemos precedentes importantes respecto a las ventajas
de planificar adecuadamente el desarrollo de la ciudad. Un buen ejemplo es la
modificación del P.R.C. en el sector “Juan Aspée” materializada en el año
1992. Esta iniciativa, que fue consensuada entre el municipio, los pobladores y
la empresa privada, resultó vital para nuestro ulterior desarrollo portuario y
constituye una muestra de que la planificación urbana puede ser una
herramienta eficaz de desarrollo económico y social.
Esta era la vista aérea de la población “Juan Aspee” y sus alrededores en
el año 1976: un asentamiento de casi 1.000 familias, en condiciones
precarias, desprovistas de las mínimas condiciones de urbanización.
POBLACION
JUAN ASPEE
ESTADIO
Inmediatamente después de la modificación del P.R.C. se inició el
proceso de inversiones en instalaciones de apoyo a la actividad
marítimo portuaria e industria pesquera. En un caso único a escala
nacional, la población fue auto-erradicada.
PRIMERAS BODEGAS E
INSTALACIONES FUERA DE LA
ZONA PRIMARIA
ESTADIO
…Y esta es la vista aérea actual del sector, después de 17 años de
promulgada la modificación del P.R.C.
INSTALACIONES FUERA DE LA
ZONA PRIMARIA DEL PUERTO
TENDENCIA DE
EXPANSIÓN DEL
BARRIO MARÍTIMO
PORTUARIO
ESTADIO
EL NUEVO P.R.C. DE SAN ANTONIO
En el año 2006, tras 11 (once) años de estudios y discusión y un costo total
difícil de cuantificar (las estimaciones más conservadoras de lo invertido
superan los $ 200.000.000.-), entró en vigencia el nuevo P.R.C. de San
Antonio.
Esta herramienta de planificación territorial, que reemplazó al Plan Regulador
de 1984, generó en la comunidad grandes expectativas en lo relacionado con
su potencial aporte al desarrollo económico y social de San Antonio.
Sin embargo, el desmedido plazo empleado en la elaboración del estudio; los
cambios en las tendencias de inversión privada en la comuna, y los sucesivos
cambios en la conducción del P.R.C., se tradujeron en una serie de errores e
incoherencias que, a 3 años de su promulgación, nos llevan a la convicción de
que el Plan se ha transformado en una verdadera camisa de fuerza para el
desarrollo de la ciudad
BREVE DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN
Existe amplio consenso entre los actores involucrados (funcionarios municipales encargados del otorgamiento de permisos de edificación; agentes inmobiliarios; inversionistas; y arquitectos que ejercen libremente la profesión), en el
sentido de que el nuevo P.R.C. presenta diversas falencias que inhiben la
inversión privada y afectan en diversas formas a la comunidad. Las más
evidentes son:
1.Fijación injustificada de apertura o ensanche de algunas vías (con el consecuente gravamen de expropiación para muchas propiedades);
2. Arbitrariedad en la determinación de las densidades habitacionales o incongruencia de éstas con las tendencias del mercado;
3. Normas de subdivisión predial que contradicen la situación real de sectores
plenamente consolidados;
4. Normas de edificación que impiden la ampliación de viviendas, de por sí
básicas, en terrenos de superficie exigua;
5. Disposiciones incomprensibles, ambiguas, contradictorias, o simplemente
erróneas
1. NUEVAS VÍAS Y ENSANCHES DE CALLES EXISTENTES SIN
JUSTIFICACIÓN TÉCNICA
El nuevo P.R.C. considera al menos 4 situaciones de este tipo que no tienen
justificación urbanística:
 Variante de acceso al puerto, (opción desechada por razones técnicas cuan
do se optó por el actual trazado del acceso al puerto);
 Ensanche de calle Juan Luis Sanfuentes (vía totalmente consolidada que no
requiere ensanche);
 Ensanche de calle El Molo (situación similar a la anterior); y
 Vialidad estructurante del sector Ampliación Población Boca del Maipo,
donde se optó por un criterio diametralmente opuesto al ya probado con éxito
en el sector “Juan Aspée”
Acceso al puerto
Variante
considerada en el
P.R.C.
VARIANTE DE ACCESO AL PUERTO
Esta vía, desechada por falta de viabilidad técnica al materializarse el Nuevo Acceso al
Puerto, grava con eventuales expropiaciones a numerosas propiedades emplazadas en la
faja de expropiación, inhibiendo la renovación urbana del sector.
ENSANCHE DE CALLE SANFUENTES
La calle Sanfuentes es una vía de menor importancia
en la malla vial estructurante de la ciudad. Tiene una
longitud de apenas 13 cuadras entre 6 Sur y Alan
Macowan. Sin embargo, se le ha aplicado un ancho
de 15 metros entre líneas de cierres, considerándose
su ensanche hacia el poniente.
Esta disposición –injustificada desde el punto de vista
del diseño vial- grava con eventuales expropiaciones
a las numerosas propiedades emplazadas en la faja
de expropiación. Ello afecta seriamente el valor de los
inmuebles; impide ampliación de las construcciones
existentes en la faja afecta a expropiación; e inhibe las
operaciones hipotecarias, pues en las certificaciones
municipales aparecen como afectas a expropiación.
VIALIDAD DEL CUADRANTE AVDA. LA PLAYA - ANIBAL PINTO –
AVDA. BERNARDO O´HIGGINS – AVDA. EL PARQUE (1º DE ENERO)
La mantención de la calle Pedro Aguirre Cerda y la apertura de calle Las Flores desarticula
una macro-manzana, impidiendo replicar la experiencia de la ex Población “Juan Aspée”.
Por lo mismo, impide a los numerosos pobladores que quieren cambiar su sector de
residencia, la venta de sus terrenos a inversionistas privados.
EL CASO DEL PASAJE ENSENADA
El nuevo P.R.C. considera una vía paralela al Nuevo Acceso al Puerto (pasaje Ensenada),
que conecta la proyectada variante Luis Reuss con la calle Curicó. Esta vía tiene un
ancho proyectado de 25 metros y su materialización implicaría la demolición de un gran
número de viviendas relativamente nuevas en el sector “Colinas del Mar”
EL PROBLEMA DE LAS DENSIDADES Y COEFICIENTES DE CONSTRUCTIBILIDAD
EL CASO DE LAS ZONAS
COMERCIALES (ZC)
CENTRO DE SAN
ANTONIO
CENTRO DE LLO
LLEO
ZONA ZC
Estas zonas del PRC
corresponden a los suelos
de más alto valor de la
ciudad donde, además, se
advierte un alto grado de
deterioro urbano.
En el siguiente ejercicio se
demuestra los efectos que
el P.R.C. acarrea para la
renovación urbana de
estos sectores
tradicionales de la ciudad.
CASO ESPECÍFICO 1: ZONA
COMERCIAL DE LLO LLEO
Dos disposiciones que
desincentivan los nuevos
proyectos de vivienda en
altura media o alta:
 Uso de suelo residencial
solo a partir del tercer piso.
Los dos primeros deben
tener obligatoriamente
destino comercial.
 Densidad máxima: 400
habitantes por hectárea
A continuación se grafica el
ejercicio de cabida que los
inversionistas inmobiliarios
realizan antes de decidir la
adquisición de un terreno
para invertir en él.
EDIFICIO CONSISTENTE EN UNA PLACA COMERCIAL DE 2 PISOS Y UN
TERCER PISO CON 100 DEPARTAMENTOS
EN ESTE CASO SE AGOTA LA DENSIDAD EN
EL TERCER PISO
EJEMPLO COMPARATIVO: TERRENO UBICADO EN LA
ZONA “E1” DE VIÑA DEL MAR
(ÁREA COMPRENDIDA ENTRE ARLEGUI , VIANA ALVAREZ, CERRO
CASTILLO Y CALLE OCOA)
PLACA COMERCIAL DE 3 PISOS
3 TORRES DE 10 PISOS DE ALTURA
1 TORRE DE 2 PISOS DE ALTURA
SECTOR PELANCURA
Las fajas adyacentes a la Avenida Antonio Núñez de
Fonseca (camino a Cartagena) se caracterizan por una
excelente accesibilidad y entorno paisajístico. Por ello
presentan un alto potencial de desarrollo inmobiliario
ligado a la primera y segunda vivienda.
Sin embargo, para esa zona (ZM 1), el P.R.C. fijó una
densidad de sólo 160 habitantes por hectárea. De
este modo, para construir un pequeño edificio de
departamentos de 5 pisos y 8 departamentos por
piso, se requiere un terreno de 10.000 m2, condición
que se traduce en la imposibilidad de materializar
cualquier proyecto de este tipo.
Un proyecto como San
Alfonso del Mar es
impensable en esta zona.
3. SITUACIÓN DE LOS PROPIETARIOS DE SITIOS PEQUEÑOS
RESPECTO A LAS SUPERFICIES PREDIALES MÍNIMAS
En el caso del sector Placilla (Zona ZR 5) se advierte que los errores del P.R.C.
no sólo afectan a la empresa privada ni a los agentes más relevantes del
mercado inmobiliario. En Placilla el P.R.C. establece una subdivisión predial
mínima de 500 m2 (aproximadamente la superficie promedio de un sitio en Las
Condes).
En el referido sector existe un total de 525 lotes, la mayor parte con superficie
inferior a 500 m2. Del total, sólo un 25% (133 lotes) tiene una superficie superior
a los 500 m2, pero no pueden subdividirse. En todo el sector existen apenas 20
sitios (el 3,8%) con superficies superiores a los 1.000 m2 y que pueden ser
subdivididos.
Las implicancias, de esta restricción son básicamente dos:
a)Se impide la división de la propiedad para efectos de venta de parte de ellas o
reparto entre miembros de una familia; y
b) Se fomenta el hacinamiento al construirse varias viviendas en un solo predio
al margen de toda normativa
En los siguientes gráficos se da cuenta de esta situación.
EMPLAZAMIENTO DEL SECTOR
PLACILLA A ESCALA URBANA
AREA AFECTADA DEL SECTOR PLACILLA (ZONA ZR-5)
LOTES DEL ÁREA AFECTADA EN LOS QUE ES POSIBLE SU SUBDIVIDISÓN
DE ACUERDO AL ACTUAL P.R.C.
Y ESTOS SON LOS LOTES QUE PODRÍAN SUBDIVIDIRSE SI LA
SUPERFICIE PREDIAL MÍNIMA FUESE DE 250 m2.
4. SITUACION DE LAS VIVIENDA SOCIAL Y DE
AUTOCONSTRUCCIÓN
El Servicio de Asistencia Técnica (S.A.T.) del Colegio de Arquitectos de Chile
opera mediante convenios con los distintos municipios de la provincia y la
Gobernación Provincial en un esfuerzo tendiente a sanear la situación de
aquellos propietarios que desean ampliar o regularizar sus viviendas, todas
ellas emplazadas en sitios de muy reducida superficie (80 m2, promedio).
Normalmente los proyectos de ampliación o regularización de ampliaciones
son permanentemente rechazados por no cumplir con condiciones de edificación tales como coeficiente de ocupación del suelo o coeficiente de constructibilidad. Es así como el propietario de una vivienda de 45 m2, emplazada en
un sitio de 80 m2 ubicado en la zona ZM2 (sector Las Viudas), no puede
ampliar su vivienda en más de 9,50 m2 en el primer piso. Si quisiese ampliarse
en primer y segundo piso, no puede superar en total los 19 m2 de ampliación.
Análogamente muchos conjuntos de viviendas sociales son entregados con un
antejardín de 1,50 m, pero al pretender ampliarlas, se les exige lo indicado en
el P.R.C. (habitualmente 3 m.).
Paradojalmente, la Ordenanza del P.R.C. define la Zona Mixta 2 (ZM2) como
de vivienda social, comercio y talleres, pero le aplica la normativa que emplea
en las áreas de uso residencial neto.
Al parecer, el criterio empleado por la D.O.M. respecto a las ampliaciones de
las viviendas sociales contradice las disposiciones de la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones relativas a dichas ampliaciones, que señalan
que a éstas no le son aplicables las condiciones de edificación establecidas
por el P.R.C.
Este tipo problemas es de carácter generalizado y afecta a los sectores de
menores ingresos de la comuna, por lo que urge analizar su solución, ya sea a
través de la incorporación a la Ordenanza del P.R.C de disposiciones
especiales, o por la adopción de una política en el otorgamiento de permisos,
previa consulta a la D.D.U.
5. ERRORES DIVERSOS
Tanto en la Ordenanza como en el plano del P.R.C. existe un gran número de
errores, contradicciones o ambigüedades que impiden la realización de
proyectos de distinta escala o dejan sin definir aspectos vitales para el
desarrollo de los mismos. Algunos ejemplos:
 Discrepancias entre la Ordenanza y el Plano en lo relativo a trazados viales;
 Incoherencia en normas sobre estacionamientos (p.e., la nota 2 de Articulo
10 de la Ordenanza, cuya redacción hace imposible el cálculo de estacionamientos para vehículos de transporte escolar en establecimientos educacionales
 Incomprensible prohibición de uso de suelo con destino científico en áreas
zonificadas como ZM1 (no puede instalarse un laboratorio de investigación
de biología marina en la zona ZM1 de Pelancura).
Existe un gran número de situaciones similares a la descrita en la Ordenanza
del P.R.C., lo que amerita su revisión completa y detallada.
SOLUCIONES
A nuestro juicio, el conjunto de problemas antes esbozado debe ser abordado con la máxima prioridad y a partir de ahora mismo. Para ello sugerimos:
1. Desarrollar a la brevedad un diagnóstico (incluida la consulta pública) sobre los conflictos que plantea el P.R.C. vigente, clasificando y jerarquizando las situaciones conflictivas o negativas para el desarrollo comunal;
3. Realizar las correcciones pertinentes, priorizando aquellas que pueden ser
resueltas en forma expedita (p.e., vía interpretación de la División de
Desarrollo Urbano del MINVU o mediante enmiendas aprobadas por el
Concejo Municipal), respecto a aquellas que ameritan estudios de más
largo aliento (modificaciones al P.R.C. propiamente tal);
4. Otorgar espacios a la iniciativa privada en materia de modificaciones al
instrumento de planificación territorial, por cuanto los privados (léase
vecinos, empresas, profesionales) son los primeros en detectar las
externalidades de la planificación pública.
En el siguiente diagrama se resume el programa de acción propuesto.
PROPUESTA DE UN PLAN DE ACCIÓN
ANALISIS Y CLASIFICACIÓN DE
SITUACIONES CONFLICTIVAS
ERRORES DE REDACCIÓN, ,DE
DIBUJO, O CONTRADICCIONES
SOLUCION VÍA INTERPRETACIÓN
(D.D.U. DEL MINVU)
MODIFICACIONES
MENORES EN ALTURAS,
DENSIDADES,
ANTEJARDINES, ETC.
SOLUCIÓN VÍA
ENMIENDA (NIVEL
MUNICIPAL)
PRECISIÓN EN TRAZADO Y
ANCHO DE CALLES, LÍMITES
DE ZONAS Y SIMILARES
SOLUCIÓN VIA PLANO
SECCIONAL
MODIFICACIONES
MAYORES
SOLUCION VIA
MODIFICACIÓN DEL P.R.C.
DOS EJEMPLOS VIGENTES DEL ROL DE LA INICIATIVA PRIVADA
EN LA PLANIFICACIÓN URBANA DE SAN ANTONIO
El sector privado, concepto que abarca a todos los sectores de la comunidad,
incluyendo a los vecinos; las PYMEs; los agentes inmobiliarios y los inversionistas en general, deben tener un rol decisivo en la planificación territorial,
pues a todos les afecta de una u otra forma el P.R.C.
A continuación se cita dos casos, en que por distintas vías, se está planteando
modificaciones o interpretaciones del Plan: en el primero, se tuvo que optar por
la modificación del Plan, atendido el hecho de que se trata de cambiar los usos
de suelos contemplados por el P.R.C. En el segundo, se recurrió a la
interpretación de la División de Desarrollo Urbano del MINVU (DDU) pues, al
existir contradicciones entre el Plano y la Ordenanza del P.R.C., el terrenos
quedaba en principio afecto a expropiación, inutilizando el sitio para uso
comercial, pese a encontrarse en la zona central tradicional de la ciudad, área
zonificada como ZC.
La primera de las iniciativas se encuentra en trámite ante el municipio, en tanto
la segunda fue resuelta por la DDU a favor del recurrente.
CASO DE LA RIBERA SUR DEL ESTERO EL SAUCE
SITUACIÓN ACTUAL
SITUACIÓN ACTUAL
El P.R.C. vigente pretende proteger el valor ambiental de una importante superficie
aledaña al Estero El Sauce, pero sus normas de edificación no son eficaces para
cautelar dichos valores. Los propietarios de predio están gestionando una modificación del P.R.C. que, junto con aumentar las restricciones en gran parte de la
propiedad (ZP2), permiten un uso productivo del área carente de valor ambiental
(ZI3)
CONEXIÓN DE AVENIDAS CENTENARIO Y BALMACEDA
En el gráfico de la izquierda se reproduce parte del Plano de Vialidad del
P.R.C. El trazo amarillo corresponde a
lo que –según la Ordenanza- es la
conexión proyectada entre Avenidas
Centenario y Balmaceda. El trazo en
líneas azules la conexión proyectada,
según el Plano de Vialidad. Conforme
a dicho plano, un importante proyecto
de tipo comercial no podría materializarse, por estar el terreno afecto a
expropiación.
Consultada la D.D.U se informó que lo
que prima es la Ordenanza por lo que,
tras una gestión que se dilató por varios meses el proyecto puede iniciarse.
CONCLUSIONES
•
El proceso de modificaciones del P.R.C. debe iniciarse a la brevedad. Toda
dilación se traducirá en altos costos sociales y privados;
•
Este proceso debe considerar todas las opciones contempladas por la
Ordenanza Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza
General (enmiendas; interpretación del MINVU; planos seccionales; o
modificaciones al P.R.C.), calendarizadas de acuerdo a su complejidad. No
es razonable pensar sólo en una gran y única modificación, pues los plazos
de ésta exceden en mucho las urgencias que plantean los diversos
proyectos que están en juego;
•
Es indispensable considerar la participación ciudadana en este proceso,
recogiéndose de la comunidad sus observaciones, lo que enriquecerçá el
banco de datos necesario para plantear las diversas modificaciones al
instrumento de planificación.