Transcript Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości.

dr Cezary Woźniak
Wydział Administracji i Nauk Społecznych
Politechnika Warszawska
Zobowiązaniem jest stosunek prawny,
w którym jedna ze stron, zwana
wierzycielem, ma prawo żądać od
drugiej określonego zachowania się, a
druga strona, zwana dłużnikiem,
musi to żądanie spełnić (art. 353 k.c.).
Cechą charakterystyczną stosunku
zobowiązaniowego jest to, że istnieje
on tylko w relacji: dłużnik – wierzyciel.
Zobowiązanie nie jest zatem skuteczne
erga omnes (jak prawa rzeczowe), ale
jest skuteczne inter partes (wyłącznie
między stronami tej czynności).
Przedmiotem zobowiązania jest określone
świadczenie – a zatem ten właśnie
oznaczony w zobowiązaniu sposób
zachowania się dłużnika. Znane są różne
sposoby świadczeń :
 świadczenia mogą polegać na dokonywaniu
określonych czynności (np. obowiązki
sprzedawcy w umowie sprzedaży rzeczy),
 świadczenia mogą polegać na zaniechaniu
dokonywania określonych czynności.
Inny podział świadczeń to podział na
świadczenia :
 podzielne ,
 niepodzielne.
Lub na świadczenia :
 jednorazowe,
 okresowe .
 ciągłe.
Zobowiązania powstają w następujących sytuacjach :
 bezpodstawnego wzbogacenia,
 czynu niedozwolonego,
 jednostronnej czynności prawnej,
 niewykonania lub nienależytego wykonania
innego zobowiązania,
 prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia,
 aktu administracyjnego,
 umowy.
Czynnością prawną jest czynność (stan
faktyczny), w skład której wchodzi
przynajmniej jedno oświadczenie woli
złożone w celu stworzenia nowego stanu
prawnego. Nowy stan prawny może polegać
albo na stworzeniu nowego albo na
modyfikacji istniejącego albo na
doprowadzeniu do ustania istniejącego
uprawnienia lub obowiązku.
Art. 60 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie
przewidzianych, wola osoby dokonującej
czynności prawnej może być wyrażona
przez każde zachowanie się tej osoby, które
ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w
tym również przez ujawnienie tej woli w
postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Oświadczenie woli może być złożone w
jakikolwiek sposób – ustnie, pisemnie lub w
inny sposób zwyczajowo przyjęty.
Prawo polskie zna kilka rodzajów formy
pisemnej – formę pisemną zwykłą, formę
pisma z data pewną, formę pisma z
urzędowo poświadczonym podpisem oraz
formę aktu notarialnego.
Prawo polskie zna następujące tryby zawarcia
umowy:
 ofertowy,
 negocjacyjny
 aukcyjny lub licytacyjny.
Art. 66 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia
umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne
postanowienia tej umowy.
ale…
Art. 71 Kodeksu cywilnego:
Ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje,
skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób,
poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz
za zaproszenie do zawarcia umowy.
Art. 66 Kodeksu cywilnego:
§ 2. Jeżeli oferent nie oznaczył w ofercie terminu, w
ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta
złożona w obecności drugiej strony albo za
pomocą środka bezpośredniego porozumiewania
się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie
przyjęta niezwłocznie; złożona w inny sposób
przestaje wiązać z upływem czasu, w którym
składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności
otrzymać odpowiedź wysłaną bez
nieuzasadnionego opóźnienia.
Art. 72 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu
zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje
zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do
wszystkich jej postanowień, które były
przedmiotem negocjacji.
Zatem…
Prawodawca nie określił w Kodeksie cywilnym zasad
zawierania umów w trybie negocjacyjnym ,
pozostawiając uregulowanie tej kwestii praktyce.
Art. 70.1 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Umowa może być zawarta w drodze aukcji
albo przetargu.
Art. 70.2. § 1. Oferta złożona w toku aukcji przestaje
wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył
ofertę korzystniejszą, chyba że w warunkach aukcji
zastrzeżono inaczej.
§ 2. Zawarcie umowy w wyniku aukcji następuje z
chwilą udzielenia przybicia.
§ 3. Jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia
szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie,
zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik,
którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić
zawarcia umowy.
Art. 70.3. § 1. Oferta złożona w toku przetargu
przestaje wiązać, gdy została wybrana inna oferta
albo gdy przetarg został zamknięty bez wybrania
którejkolwiek z ofert, chyba że w warunkach
przetargu zastrzeżono inaczej.
[…]
§ 3. Do ustalenia chwili zawarcia umowy w drodze
przetargu stosuje się przepisy dotyczące przyjęcia
oferty, chyba że w warunkach przetargu
zastrzeżono inaczej. Przepis art. 70.2 § 3 stosuje się
odpowiednio.
Elektroniczne oświadczenie woli:
Art. 60 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie
przewidzianych, wola osoby dokonującej
czynności prawnej może być wyrażona przez
każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej
wolę w sposób dostateczny, w tym również przez
ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej
(oświadczenie woli).
Elektroniczne oświadczenie woli (cd…):
Art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego:
Oświadczenie woli złożone w postaci
elektronicznej opatrzone bezpiecznym
podpisem elektronicznym weryfikowanym
przy pomocy ważnego kwalifikowanego
certyfikatu jest równoważne z
oświadczeniem woli złożonym w formie
pisemnej.
Zasady wykonania zobowiązań:
Każde zobowiązanie powinno zostać wykonane zgodnie
ze swoją treścią i w sposób odpowiadający jego celowi
społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia
społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone
zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym
zwyczajom.
Zobowiązanie powinno zostać wykonane w
uzgodnionym przez strony terminie.
Zobowiązanie powinno zostać wykonane w
uzgodnionym przez strony miejscu.
Prawodawca dopuszcza modyfikowanie
przepisów dot. umów wyrażające się w
istnieniu wzorów umów oraz ogólnych
warunkach umów. Formalnie rzecz biorąc,
opracowanie przez jedną ze stron umowy
wzorcowego formularza nie uchybia
zasadzie swobody umów, ponieważ strony
nadal kierują się autonomiczna wolą.
Celem ogólnych warunków umów, to znaczy
reguł ustalanych przez podmioty
gospodarcze, jest uzupełnienie przepisów
obowiązującego prawa. Ustalenie ogólnych
warunków umów oznacza bowiem
narzucenie treści umowy kontrahentowi,
bez możliwości jej umownej zmiany.
Art. 384 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w
szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy,
regulamin, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej
doręczony przed zawarciem umowy.
§ 2. W razie gdy posługiwanie się wzorcem jest w
stosunkach danego rodzaju zwyczajowo przyjęte,
wiąże on także wtedy, gdy druga strona mogła się z
łatwością dowiedzieć o jego treści. Nie dotyczy to
jednak umów zawieranych z udziałem konsumentów, z
wyjątkiem umów powszechnie zawieranych w
drobnych, bieżących sprawach życia codziennego.
Art. 385 Kodeksu cywilnego:
§ 1. W razie sprzeczności treści umowy z
wzorcem umowy strony są związane
umową.
§ 2. Wzorzec umowy powinien być
sformułowany jednoznacznie i w sposób
zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne
tłumaczy się na korzyść konsumenta.
Art. 385. 1. Kodeksu cywilnego:
§ 1. Postanowienia umowy zawieranej z
konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie
wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w
sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco
naruszając jego interesy (niedozwolone
postanowienia umowne). Nie dotyczy to
postanowień określających główne świadczenia
stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli
zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Art. 385. 1. Kodeksu cywilnego:
§ 2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie
wiąże konsumenta, strony są związane umową w
pozostałym zakresie.
§ 3. Nie uzgodnione indywidualnie są te
postanowienia umowy, na których treść
konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W
szczególności odnosi się to do postanowień
umowy przejętych z wzorca umowy
zaproponowanego konsumentowi przez
kontrahenta.
Art. 385. 1. Kodeksu cywilnego:
§ 4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało
uzgodnione indywidualnie, spoczywa na
tym, kto się na to powołuje.
Art. 385. 3. Kodeksu cywilnego:
W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi
postanowieniami umownymi są te, które w
szczególności:
1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność
względem konsumenta za szkody na osobie,
2) wyłączają lub istotnie ograniczają
odpowiedzialność względem konsumenta za
niewykonanie lub nienależyte wykonanie
zobowiązania,
Art. 385. 3. Kodeksu cywilnego:
W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi
postanowieniami umownymi są te, które w
szczególności:
[…]
3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie
wierzytelności konsumenta z wierzytelnością
drugiej strony,
4) przewidują postanowienia, z którymi konsument
nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem
umowy,
Art. 385. 3. Kodeksu cywilnego:
W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi
postanowieniami umownymi są te, które w
szczególności:
[…]
5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na
przeniesienie praw i przekazanie obowiązków
wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia
przez konsumenta zawierania w przyszłości
dalszych umów podobnego rodzaju,
Wielość dłużników i wierzycieli.
Art. 379 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli jest kilku dłużników albo kilku wierzycieli,
a świadczenie jest podzielne, zarówno dług, jak i
wierzytelność dzielą się na tyle niezależnych od
siebie części, ilu jest dłużników albo wierzycieli.
Części te są równe, jeżeli z okoliczności nie wynika
nic innego.
§ 2. Świadczenie jest podzielne, jeżeli może być
spełnione częściowo bez istotnej zmiany
przedmiotu lub wartości.
Wielość dłużników i wierzycieli.
Art. 367 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Kilku wierzycieli może być uprawnionych w ten
sposób, że dłużnik może spełnić całe świadczenie do
rąk jednego z nich, a przez zaspokojenie
któregokolwiek z wierzycieli dług wygasa względem
wszystkich (solidarność wierzycieli).
§ 2. Dłużnik może spełnić świadczenie, według swego
wyboru, do rąk któregokolwiek z wierzycieli
solidarnych. Jednakże w razie wytoczenia powództwa
przez jednego z wierzycieli dłużnik powinien spełnić
świadczenie do jego rąk.
Wielość dłużników i wierzycieli.
Art. 366 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten
sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części
świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od
kilku z nich lub od każdego z osobna, a
zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z
dłużników zwalnia pozostałych (solidarność
dłużników).
§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela
wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.
Wielość dłużników i wierzycieli.
Art. 380 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Dłużnicy zobowiązani do świadczenia
niepodzielnego są odpowiedzialni za spełnienie
świadczenia jak dłużnicy solidarni.
§ 2. W braku odmiennej umowy dłużnicy
zobowiązani do świadczenia podzielnego są
odpowiedzialni za jego spełnienie solidarnie, jeżeli
wzajemne świadczenie wierzyciela jest
niepodzielne.
Wielość dłużników i wierzycieli.
Art. 380 Kodeksu cywilnego:
§ 3. Dłużnik, który spełnił świadczenie niepodzielne,
może żądać od pozostałych dłużników zwrotu
wartości świadczenia według tych samych zasad co
dłużnik solidarny.
Prawodawca przewiduje, że niewykonanie lub
nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika
powoduje powstanie kilku skutków, a w szczególności:
a) powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej,
b) możliwość dokonania przez wierzyciela na koszt
dłużnika zakupu takiej samej ilości takich samych
rzeczy lub możliwość żądania od dłużnika zapłaty
ich wartości,
c) możliwość wykonania zastępczego na koszt
dłużnika,
d) możliwość odstąpienia od umowy,
e) wygaśnięcie zobowiązania.
Art. 471Kodeksu cywilnego:
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia
szkody wynikłej z niewykonania lub
nienależytego wykonania zobowiązania,
chyba że niewykonanie lub nienależyte
wykonanie jest następstwem
okoliczności, za które dłużnik
odpowiedzialności nie ponosi.
Art. 474.Kodeksu cywilnego:
Dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne
działanie lub zaniechanie za działania i
zaniechania osób, z których pomocą
zobowiązanie wykonywa, jak również osób,
którym wykonanie zobowiązania powierza.
Przepis powyższy stosuje się także w
wypadku, gdy zobowiązanie wykonywa
przedstawiciel ustawowy dłużnika.
Przepis ten formułuje zatem następujące przesłanki
odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika :
a) musi zaistnieć szkoda po stronie wierzyciela
(szkoda oznacza: uszczerbek majątkowy,
utracone korzyści oraz krzywdę moralną),
b) szkoda musi zostać spowodowana faktem
niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania, przy czym między tym
niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem a
szkodą powinien istnieć związek przyczynowo skutkowy.
Szczególną sytuacją w zakresie skutków
niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania jest zagadnienie kary
umownej. Karą umową jest suma
pieniężna, jaką strona zobowiązania musi
zapłacić drugiej stronie w przypadku
wystąpienia szkody wynikłej z
niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1
k.c.).
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości.
Sprzedaż.
Art. 535. Przez umowę sprzedaży sprzedawca
zobowiązuje się przenieść na kupującego własność
rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje
się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości. Sprzedaż.
Podstawowymi obowiązkami zbywcy są:
 przeniesienie na kupującego własności rzeczy,
 wydanie rzeczy nabywcy.
Podstawowymi obowiązkami nabywcy są:
 zapłacenie umówionej ceny oraz
 odebranie rzeczy od zbywcy.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości.
Najem.
Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący
zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a
najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub
w świadczeniach innego rodzaju.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości.
Najem.
Podstawowymi obowiązkami wynajmującego są :
 oddanie najemcy rzeczy do używania;
 odebranie od najemcy płaconego przez niego
czynszu.
Najemca zaś ma obowiązek:
 przyjęcia rzeczy do używania oraz
 zapłacenia umówionego czynszu.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości.
Dzierżawa.
Art. 693. § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający
zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i
pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie
oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub
świadczeniach innego rodzaju. Może być również
oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości. Dzierżawa.
Podstawowymi obowiązkami wydzierżawiającego są:
 oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania
pożytków;
 odebranie od dzierżawcy płaconego przez niego
czynszu.
Dzierżawca zaś ma obowiązek:
 przyjęcia rzeczy do używania,
 pobierania pożytków z rzeczy oraz
 zapłacenia umówionego czynszu.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości. Leasing.
Art. 709.1. Przez umowę leasingu finansujący
zobowiązuje się, w zakresie działalności swego
przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy
na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę
rzecz korzystającemu do używania albo używania i
pobierania pożytków przez czas oznaczony, a
korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w
uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe
co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia
rzeczy przez finansującego.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości.
Leasing.
Podstawowymi obowiązkami finansującego są:
 nabycie rzeczy od oznaczonego zbywcy na
warunkach określonych w umowie leasingu;
 oddanie korzystającemu rzeczy do używania albo
do używania i pobierania pożytków;
 odebranie od korzystającemu płaconego przez
niego czynszu.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości. Leasing.
Korzystający ma obowiązek:
 przyjęcia rzeczy do używania lub używania i
pobierania pożytków,
 utrzymywania rzeczy w należytym stanie oraz
 zapłacenia umówionego czynszu, a także
 zwrotu finansującemu rzeczy po zakończeniu
trwania umowy leasingu.
Umowy nazwane i nienazwane w zakresie
nieruchomości.
Timesharing.
Treścią timesharingu jest nabycie prawa do
korzystania z cudzej rzeczy (zazwyczaj
nieruchomości) przez określony czas w roku na
zasadzie wyłączności i za wynagrodzeniem.
Timesharing nie został uregulowany w prawie,
zatem regulują go przepisy Kodeksu cywilnego
odnoszące się do praw obligacyjnych (umów)
nienazwanych.
Więcej informacji, dodatkowe materiały
oraz wzory zamieściłem na stronie:
www.ans.pw.edu.pl/cwozniak.php
Dziękuję i życzę powodzenia