Transcript Information om stamrenovering

brf backsippan i uppsala
Senast uppdaterad
2013-04-23
Information om stamrenovering
Om du har några frågor, mejla
[email protected]!
1
Innehåll
Inledning
3
Varför har en diskussion om stambyte inletts? 3
Projektgrupp
3
Kontakt
3
Val av metod
3
Hur går en stamrenovering till?
4
Planering
Projektering
Utförande
Uppföljning
4
4
4
5
Vad händer innan projektet börjar?
5
Vad är det som ska göras?
5
Grundstandard badrum
Grundstandard kök
Övrigt
Tillval utöver grundstandard
5
5
5
6
Hur påverkar det här föreningen?
6
Hyrespåslag
6
Extrastämma
6
Organisation under projektets gång
7
2
Inledning
Under 2013-2014 planeras en stamrenovering i alla lägenheter i brf Backsippan. Det har
funnits planer på renovering under ett par års tid, och nu har projektet på allvar kommit
igång.
Beslutet om huruvida stamrenoveringen ska genomföras kommer att ske genom en extra stämma, där alla boende får chansen att rösta för eller emot förslaget. Om årsstämman
godkänner stamrenoveringen, kommer sedan styrelse fatta det slutgiltiga beslutet.
Stamrenoveringen berör alla boende, och röstas förslaget igenom kommer alla lägenheter att renoveras.
Varför har en diskussion om stambyte inletts?
Anledningarna till att planeringen av ett stambyte inletts är många. Idag har vi avloppsledningar och golvbrunnar som är av gjutjärn och kring 60 år gamla. Den tekniska livslängden för den här typen av avloppsledningar är cirka 30-60 år.
Ett delvis stambyte skedde 1986, för 27 år sedan. Då åtgärdades endast avloppsledningar från kök, samt tappvattenledningar. Avloppsstammarna i badrummet åtgärdades inte.
På senare tid har vi haft ett större antal vattenskador i föreningen, och risken är stor att
fler vattenskador kommer ske, om inget görs åt stammarna. Utöver att det är besvärligt
för den boende som drabbas av vattenskadan kostar det att laga skadorna var badrum för
sig, något som framöver kan höja hyrorna för alla boende.
Elinstallationerna som finns i dag är föråldrade, liksom undercentralen (fjärrvärmeväxlaren). Vi har bl a haft en brand i elcentralen och fått anmärkningar vid besiktningen
av undercentralen. En effektivisering av värmehanteringen leder också till sänkta kostnader för föreningen.
Projektgrupp
Styrelsen har utsett en projektgrupp med medlemmar i bostadsrättsföreningen som ansvarar för planering och projektering för ett eventuellt stambyte. I projektgruppen ingår
Martin Andersson, Erik Lundin, Bjarne Pettersson. Ove Andersson, konsult från OTAB
Consulting fungerar som projektledare. Ett organisationsschema över ansvarsfördelningen för renoveringen finns på sidan 7.
Kontakt
Om du har frågor om stamrenoveringen, kontakta i första hand projektgruppen via epost: [email protected]. Beskriv din fråga och lämna gärna ett telefonnummer, så återkommer vi så snart som möjligt.
Val av metod
Det finns två olika metoder man kan använda vid en stamrenovering:
• Relining, även kallat rörinfodring eller rör-i-rör.
• Traditionellt stambyte, där man byter befintliga rörinstallationer.
3
Vi har valt att satsa på ett traditionellt stambyte, eftersom relining mer får ses som en provisorisk lagning av avloppsrör. När man relinar åtgärdas inte tätskiktet och golvbrunnen.
Det går inte heller att relina avloppsgrodor, dvs rör i golv från tvättställ och golvbrunn,
vilket i vårat fall kommer att leda till fortsatta problem.
Hur går en stamrenovering till?
Att genomföra ett stambyte tar lång tid, och kräver noggrann planering och undersökning av behoven, vilka leverantörer som finns och hur stamrenoveringen praktiskt kan gå
till. Processen kan delas upp i fyra steg: planering, projektering, utförande och uppföljning. I dagsläget befinner vi oss i projekteringsfasen.
Planering
Utförande
Projektering
Uppföljning
Planering
I planeringsfasen har vi
• fastställt föreningens önskemål och krav
• undersökt de tekniska förutsättningarna för ett stambyte
• granskat befintliga handlingar, till exempel vad som gjordes vid den senaste stamrenoveringen.
Projektering
Utifrån vad som kom fram i planeringen utformas en skiss över vad det är vi vill ska göras under renoveringen. Vi
• tar fram anbudshandlingar
• kontrollerar att myndighetskraven som ställs vid stamrenovering uppfylls
• gör en projektkalkyl
• skickar ut förfrågningsunderlag till entreprenörer
• granskar inkomna anbud under upphandlingsskedet.
När alla handlingar och en tilltänkt entreprenör finns, ges allomfattande information till
de boende, som sedan genom en extra årsstämma godkänner eller avslår förslaget, dvs
röstar ja eller nej till att föreningen genomför stambytet enligt förslaget som projektgruppen tagit fram.
Utförande
• Upphandlad entreprenör påbörjar arbetet. Det inleds med en besiktning av varje
lägenhet, och i samband med det får den boende komma med önskemål om evetuella tillval.
• En trappuppgång i taget evakueras, och arbetet beräknas ta ca 4-5 veckor/uppgång.
Troligtvis kommer det tillfälliga boende vara baracker som tillhandahålls av en-
4
treprenören. Innan arbetet inleds kommer var boendes behov undersökas, så som
tillgång till trygghetslarm, fast telefon, ramp.
• Efter att arbetet är utfört kommer det ske en slutbesiktning av varje lägenhet, för att
säkerställa att renoveringen gjorts korrekt.
Uppföljning
• Garantitid.
Vad händer innan projektet börjar?
• Varje lägenhetsinnehavare väljer eventuella tillval, så som individuellt valt kakel,
golvvärme, andra blandare än de som bekostas av föreningen et c.
• Besiktning av varje lägenhet tillsammans med entreprenören.
• För de lägenheter med ett badrum nyare än ca 5 år, sker en besiktning och värdering för att fastställa om den boende har rätt till ersättning för tidigare renovering.
Detaljerna för detta diskuteras ännu.
Vad är det som ska göras?
Grundstandard badrum
• Byte av tappvatten- och avloppsrör.
• Ny golvbrunn, nytt tätskikt och nytt ytskikt av kakel/klinker. I grundutbudet finns
det tre olika färger på klinker att välja på, samt vit kakel.
• Sanitetsporslinet samt blandare byts. Om man vill spara de man har så går det bra,
då kommer entreprenören återmontera dessa efter stambytet. Varje boende får välja
mellan att ha badkar eller duschhörna.
Grundstandard kök
• Byte av tappvatten- och avloppsrör.
• Blandare byts till en mer resurssnål. Vill man behålla sin befintliga så återmonteras
den efter stambytet.
Nytt stänkskydd (kakel) kommer att sättas upp, och för att kunna byta rör krävs demontering och återmontering av befintliga skåp.
Övrigt
• Byte av fjärrvärmeväxlare och ventiler, samt injustering av värmesystemet. Det ger
en jämnare värmetillförsel till lägenheterna.
• Byte av elinstallationer: 3-fassystem, jordfelsbrytare och nya lägenhetscentraler. För
den som vill finns också möjlighet till att komplettera med fler eluttag.
5
Tillval utöver grundstandard
Det kommer finnas en rad tillval som bostadsrättsinnehavaren kan välja på bl a golvvärme,
annat kakel och klinker. Tillvalen sköts direkt mellan entreprenören och bostadsrättsinnehavaren. Bostadsrättsinnehavaren har möjlighet att göra ROT-avdrag på tillvalsarbetena.
Hur påverkar det här föreningen?
Stamrenoveringen är förenad med stora utgifter och föreningen kommer behöva finansiera
det hela med nya lån. I dagsläget har föreningen möjlighet att teckna nya lån.
Kostnadsmässigt kommer föreningen påverkas genom:
• ökade räntekostnader för nya lån
• ökade avskrivningskostnader när underhållet är slutfört
• avsättning till underhållsfonden kan minskas.
Hyrespåslag
För att bekosta stamrenoveringen måste en viss justering av hyran göras. Hur stor hyresavgiften blir beror på vilken entreprenör vi väljer och vilken ränta vi får på lånet från banken.
Riksbyggen har gjort en preliminär beräkning på vad hyran skulle kunna bli med maximalt lånebelopp (15 miljoner) och maximal uppskattad ränta (4,5 %).
1 rok, 24 m2
1 rok, 47,5 m2
2 rok, 60 m2
3 rok, 73,5 m2
4 rok, 91 m2
Hyra idag
1483 kr
2798 kr
3470 kr
4288 kr
5118 kr
Påslag 27,5%
408 kr
770 kr
955 kr
1180 kr
1409 kr
Hyra efter renoveringen
1891 kr
3568 kr
4425 kr
5468 kr
6527 kr
Dessa siffror är högst preliminära, och motsvarar sannolikt ett övre tak för hyreshöjningen.
Mer exakta siffror kommer att kunna ges när vi slutit avtal med banken och entreprenören.
Hyreshöjningen kommer ske successivt under en treårsperiod.
Extrastämma
Styrelsen kommer att utlysa en extra stämma, där föreningsmedlemmarna får rösta om vi
ska genomföra stamrenoveringen. Det kommer att ske när vi har valt entreprenör, och all
information gått ut till samtliga medlemmar.
6
Organisation under projektets gång
Alla vi
som bor i Brf
Backsippan!
Byggherre
brf backsippan
projektansvarig
ordförande i brf backsippan,
pontus lundvall
försäkring
referensgrupp
projektering
martin andersson
erik lundin
bjarne pettersson
riksbyggen
anna österman
projektledare
ove andersson
OTAB
ansvar för tillfälligt boende
myndighetskontakter
upphandlingar
stamrenovering
byggledning
martin andersson
kvalitetsansvarig enligt pbl
information till hyresgäst
rolf pettersson bylero
sara lindahl
totalentreprenör bygg
(väljs efter upphandlingsförfarandet)
underentreprenör
ventilation
underentreprenör
vvs
underentreprenör
elinstallation
7
underentreprenör
tillfälliga bostäder