Transcript Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp

Information om
våtrum och stammar
för vatten och avlopp
2014-11-12
HSB Brf Bergshamra
Agenda
•
•
•
•
•
•
Bakgrund
Nuläge – varför behöver vi göra något?
Styrelsens ställningstagande och förslag till åtgärder
Kostnader och finansiering
Vad händer nu?
Frågestund
Deltagare i projektet
Styrelsens arbetsgrupp
Dennis Kjellin, P-O Walter, Per Johannesson, Hans Bergstedt
Konsulter
Hans Norberg
Håkan Andersson
Pia Bruns
Gabriella Eriksson
Henrik Tottras
L-E Pettersson
El-konsult
Bygg-konsult
Boendekonsulent
Jurist
VVS-konsult, projekteringsledare
Projektledare
Bakgrund
• Byggnaderna är snart 60 år
• Tryggt boende
– minimera risker för vattenskador
• Styrelsen är medveten om att något måste göras
• HSB Konsult anlitades våren 2013 för att kartlägga
nuläget och utreda olika alternativ till lösningar
• Utredningsresultat – badrumsinventeringar, pekar på
att nu måste åtgärder genomföras
Vägledning
• Funktionssäkerhet. Badrummen ska uppfylla
försäkringsbranschens regler för säker vatteninstallation och
även gällande branschregler för tätskikt och våtrum.
• Fastighetsvärdet ska säkerställas långsiktigt.
• Låg kostnad över fastighetens livslängd.
• God boendemiljö. Tryggt att bo framöver.
• Energibesparingar, möjligheter skall till tas till vara.
• Egna val skall vara möjligt i samband med åtgärdande.
• Metoder ska väljas som ger minsta möjliga störningar
• Hälsorisker ska minimeras.
Nulägesanalys
• Tidigare stämmobeslut 2010 finns att stamrenovering av spillvattenoch tappvattenledningar skulle ske genom relining
• Vattenskador uppkommer mest pga dåliga tätskikt
• Befintliga avloppsstammar och golvbrunnar är rostiga och kommer
att orsaka ökande vattenskador
• Befintliga vattenstammar börjar läcka allt oftare och orsakar även
de vattenskador
• Praktiskt taget omöjligt att styckvis renovera våtrum
vattenskadesäkert enligt gällande branschregler
• Möjlighet till stora drift- och energikostnadsbesparingar finns
• Nuvarande vattenledningar medför vissa risker för mikrobiell
tillväxt, exempelvis legionella
Inventeringar
• Inventering har skett vid två tillfällen, ett övergripande i
alla lägenheter och ytterligare en gång i de lägenheter
som renoverats efter stämmobeslutet 2010
• 70% av badrummen har gamla golvbrunnar
• 70% av badrummen har rörutlopp ur vägg i dusch/badzonen
• 80% av badrummen har någon slags anmärkning
• Endast 10% av badrummen uppfyller branschregler för
”Säker Vatten” mm
• Av de lägenheter som renoverats efter 2010 bedöms ca
25-30% att kunna sparas/räddas vid det kommande
stamprojektet
Livslängder
Vattenledningar
30-60
Koppar och galvaniserade stål
Avloppsrör
30-60
Gjutjärn
Golvbrunn
Tätskikt under klinker/kakel
30-40
30-40
Utförande, materialval och användande
Källa: Renoveringshandboken 2009, utgiven av VVS-företagen
Vad ska vi göra nu?
Huvudalternativ vid åtgärdande
Föreningen genomför stambyte och föreningen/boende
genomför våtrumsrenovering vid samma tillfälle
(Styrelsens förslag)
eller
Föreningen relinar stamledningarna och medlemmarna
renoverar successivt sina våtrum och kök
(Tidigare fattat stämmobeslut)
Gemensam renovering
• Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens
regler för säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum samt
för gällande försäkringsvillkor
• Alla lägenheter får samma standard tidsmässigt
• Lägenheterna ges bättre möjlighet till varmvattencirkulation.
• Alla våtrum saneras från ev. asbest på ett kontrollerbart sätt
• Föreningen får kontroll på våtrummen i fastigheten
• Risk för legionella minimeras
Föreningen kan säkerställa försäkringsskydd och lägsta
premier och självrisker
Enskild (succesiv) renovering
• Svår process för många enskilda medlemmar att renovera badrum
• Redan renoverade badrum kan drabbas av skador från intilliggande
våtrum som ej är renoverade eller är felaktigt renoverade
• Våtrum kan ej renoveras enligt gällande branschregler, ”Säker Vatten”,
tätskikts- och våtrumsregler samt svårigheter att uppnå gällande
försäkringsregler
• Om medlemmar själva ska genomföra badrumsrenoveringar sker det
utspritt över tid och påverkar grannar under längre tid
• Föreningen kommer att få svårt att ha kontroll över
badrumsrenoveringar som utförs av medlemmar
• Innebär ett ekonomiskt risktagande
• Föreningen har svårt att kräva att medlemmar renoverar badrum
• Risk för mikrobiell tillväxt kommer delvis att kvarstå (legionellabakterier)
Hur byts rörstammarna
• Rörstammar byts och förläggs i samma läge
som de är placerade idag
Vem bestämmer?
• Löpande förvaltning beslutar styrelsen om, ex
stamrenovering eller stambyte.
• Medlems underhållsansvar kan övergå till
föreningen om en enkel majoritet godkänner det
på föreningsstämma.
• (9 kap 15 § i BrL och 29 § 2 st)
Underhållsplan
Tidigare
År 2013
Relining
Tak, takfönster
Värmesystem
Balkonger
Övrigt
År 2014
Husgrunder, dränering, VA
År 2015
Fönster och fönsterdörrar
Stambyte
Tak, takfönster
År 2016
Stambyte
Tak, takfönster
År 2017
Stambyte
År 2018
Fasader
Fönster och fönsterdörrar
Balkonger
År 2019
Balkonger
År 2020
Balkonger
Husgrunder, dränering, VA
Totalt
43,5
19,5
1,5
16,5
3,5
84,5
Uppdaterat
Genomfört
5,0
3,5
13,9
10,0
23,9
10,0
18,9
18,0
3,5
5,5
5,5
111,0
5,5
5,5
102,2
Alternativ 1
Stambyte och badrumsrenovering
Totalkostnad
Ränta
SUMMA KAPITALKOSTNAD
Allternativ 2
Stambyte, badrumsombyggnaden betalas
av medlemmarna
Stambyte
Ränta
SUMMA KAPITALKOSTNAD
Investering
102 258 000
Brukstid
50
2,10%
Investering
56 580 000
Ombyggnad WC, pris per WC
Ombyggnad kök, pris per kök
Alternativ 3
Relining, badrumsombygnaden betalas av
medlemmarna
Relining
Brukstid
50
2,10%
Ränta
SUMMA KAPITALKOSTNAD
91 080
48 852
21 528
22 770
12 213
5 382
Investering
Brukstid
41 400 000
20
2,10%
ROT avdrag
Ombyggnad badrum, pris per badrum
Ombyggnad WC, pris per WC
Ombyggnad kök, pris per kök
150 000
55 000
-
2 045 160
2 147 418
4 192 578
ROT avdrag
Ombyggnad badrum, pris per badrum
Avskrivning
37 500
13 750
-
Avskrivning
1 131 600
1 188 180
2 319 780
Kostnad efter
ROT avdrag
68 310
36 639
16 146
Avskrivning
2 070 000
869 400
2 939 400
Kostnad efter
ROT avdrag
112 500
41 250
-
Normal etta 45 kvm Andelstal
Nuvarande avgift inkl bredband
Stambyte inkl badrum
Relining
Enbart stambyte
Enbart stambyte +badrum via hyra
Normal tvåa 61 kvm Andelstal
Nuvarande avgift inkl bredband
Stambyte inkl badrum
Relining
Enbart stambyte
Enbart stambyte +badrum via hyra
0,18610%
År
31 800
39 602
37 270
36 117
43 521
0,23400%
År
40 296
50 107
47 174
45 724
53 128
Månad
2 650
3 300
3 106
3 010
3 627
Månad
3 358
4 176
3 931
3 810
4 427
Kr/kvm
707
880
828
803
967
Kr/kvm
661
821
773
750
871
Hyreshöjning Höjning i
per månad procent
650
456
360
977
24,5%
17,2%
13,6%
36,9%
Hyreshöjning Höjning i
per månad procent
818
573
452
1 069
24,3%
17,1%
13,5%
31,8%
Normal trea 75,5 kvm Andelstal
Nuvarande avgift inkl bredband
Stambyte inkl badrum
Relining
Enbart stambyte
Enbart stambyte +badrum via hyra
Normal fyra 103 kvm Andelstal
Nuvarande avgift inkl bredband
Stambyte inkl badrum
Relining
Enbart stambyte
Enbart stambyte +badrum via hyra
0,28400%
År
48 840
60 747
57 188
55 428
62 832
0,37980%
År
65 088
81 011
76 252
73 899
81 303
Månad
4 070
5 062
4 766
4 619
5 236
Månad
5 424
6 751
6 354
6 158
6 775
Kr/kvm
647
805
757
734
832
Kr/kvm
632
787
740
717
789
Hyreshöjning Höjning i
per månad procent
992
696
549
1 166
24,4%
17,1%
13,5%
28,6%
Hyreshöjning Höjning i
per månad procent
1 327
930
734
1 351
24,5%
17,2%
13,5%
24,9%
Beslut och förslag
Styrelsens ställningstagande
• Att byta ledningar för vatten- och avlopp i gemensamma
ledningar (stammar) och avlopp inom våtrum och kök
Styrelsens förslag
• Att underhållsåtgärd, byte av rörstammar för vatten och
avlopp genomförs i fastigheten, våtrummen renoveras
samtidigt, enkel majoritet
• Att medlems underhållsansvar övergår till föreningen under
ombyggnadstiden för de åtgärder som följer av renoveringen
i ombyggnadsdelen i lägenheten, enkel majoritet
Vad kommer jag att få?
Föreningen erbjuder en bra grundstandard
och en enskild medlem kan göra:
•Val
Val utan merkostnad
•Tillval
Val mot merkostnad
•Frånval
Enklare utförande mot
kostnadsreduktion
Exempel – ytskikt badrum
Under ombyggnadstiden
•
•
•
•
•
•
Byggstart kvartalet 1-2 2015
Byggtid 24-30 månader
6-7 veckor i varje lägenhet
Vatten i kök kanske kan vara i drift något tidigare
Tillfälliga WC- och duschanordningar anordnas
Kallvatten och avlopp kommer att finnas i
trapphus
• Portabla toaletter i lägenheter finns som tillval
• Dagrum kommer att iordningställas
Medlemsstöd under ombyggnaden
• Stöder medlemmar inför och under
ombyggnadstiden
• Känslig information hanteras med integritet
• Samverkar med kommunens handläggare
• Hembesök till alla som önskar
• Portabel toalett i lägenhet efter bedömning/beslut
av boendekonsulent
Vad händer sen?
•
•
•
•
•
•
•
•
•
”Öppet hus” 17/11 kl. 1500-2000 i föreningsexpeditionen
”Öppet hus” 18/11 kl. 1600-2000 i föreningsexpeditionen
”Öppet hus” 19/11 kl. 0900-1400 i föreningsexpeditionen
Extra föreningsstämma 20/11 kl. 1800 i Bergshamraskolans
aula
Projektering inför projektet pågår
Entreprenadupphandling/förhandling beräknas att påbörjas
inom kort
Löpande information kommer framöver från styrelsen
Trapphusvisa informationsmöten inför byggstart
Enskilda besök i varje lägenhet med avseende på tillvalsfrågor
och fortsatt information vad som kommer att hända i ”din”
lägenhet
Frågor till oss?
• Henrik Tottras
076-871 90 59
[email protected]
• Pia Bruns
010-442 14 42
[email protected]
Tack för er uppmärksamhet!
Fritt fram för frågor!!!