Transcript Informationsblad om stamrenovering

brf backsippan i uppsala
Information om stamrenovering
Informationskvällar
Två informationsmöten kommer att hållas, så att alla ska ha möjlighet att
närvara och ställa sina frågor: Tisdag den 17 september kl. 19 och
torsdag den 3 oktober kl. 19 i föreningslokalen.
Omröstning den 10 oktober
Extrastämma kommer att hållas den 10 oktober 2013 kl 19 i föreningslokalen.
Då beslutar vi om stamrenoveringen ska genomföras, samt om extra ersättning
för tidigare arbetskostnad (se s. 9). För den som inte kan närvara på
extrastämman går det bra att lämna sin röst i förtid (se s. 10).
Om du har några frågor, mejla [email protected]!
1
Innehåll
I korthet
3
Varför har en diskussion om stambyte inletts? 3
Projektgrupp
3
Kontakt
3
Organisation under projektets gång
4
Val av metod
5
Hur går en stamrenovering till?
5
Planering
Projektering
Utförande – besiktning, tillval, tillfälligt boende
Uppföljning
Vad är det som ska göras?
5
5
6
6
6
Grundstandard badrum
Grundstandard kök
Värme och el
Tillval utöver grundstandard
6
6
7
7
Hur påverkar det här föreningen?
7
Ökad avgift
7
Ersättning för nyligen renoverade bostäder
Fastställd ersättning
Badrum
Kök
Förslag till ytterligare ersättning
8
8
8
8
9
Omröstning på extrastämma
9
Om du inte kan närvara
10
Vad händer om förslaget röstas ner?
10
Röstsedel
12
2
I korthet
Under 2014 planeras en stamrenovering i alla lägenheter i brf Backsippan. Planer på
renovering har funnits under ett par års tid, och nu har projektet på allvar kommit igång.
Det som ska göras är att befintliga rörinstallationer i kök och badrum ska bytas, samt all
el i lägenheterna. Värmesystemet ska också justeras.
Styrelsen har fattat beslut om att genomföra stamrenoveringen och har upphandlat och
skrivit kontrakt med Öregrunds bygg AB. Det avgörande beslutet kommer dock att fattas
vid en extrastämma, där alla boende får chansen att rösta för eller emot förslaget. Om stämman
godkänner stamrenoveringen kommer alla lägenheter att renoveras.
Renoveringen tar mellan 5 och 7 veckor per trappuppgång, och under den tiden får du
som bor där flytta till Uppsala lägenhetshotell (läs mer på sidan 6).
En viss avgiftshöjning är ofrånkomlig. En uppskattning är att månadsavgiften höjs med
knappt 30 procent. Detta sker under en treårsperiod (läs mer på sidan 7).
Du är välkommen på informationskväll den 17 september eller 3 oktober, där chans
finns att ställa frågor till projektgruppen.
Varför har en diskussion om stambyte inletts?
Det finns många anledningar till att planering av ett stambyte inletts. Idag har vi avloppsledningar och golvbrunnar som är av gjutjärn och över 60 år gamla. Den tekniska livslängden för den här typen av avloppsledningar är cirka 30–60 år.
Ett mindre omfattande stambyte skedde 1986, för 27 år sedan. Då åtgärdades endast
avloppsledningar från kök och samtliga tappvattenledningar i lägenheten. Avloppsstammarna i badrummet åtgärdades inte.
På senare tid har vi haft ett större antal fuktskador i föreningen, och risken är stor att
fler vattenskador kommer att ske, om inget görs åt stammarna. Utöver att det är besvärligt
för den boende som drabbas av vattenskadan kostar det att laga skadorna var badrum för
sig, något som framöver kan höja avgifterna för alla boende.
Elinstallationerna som finns i dag är föråldrade, liksom undercentralen (fjärrvärmeväxlaren). Vi har bland annat haft en brand i en av elcentralerna och fått anmärkningar
vid besiktningen av undercentralen. En effektivisering av värmehanteringen kommer
genomföras vilket leder till sänkta kostnader för föreningen.
Projektgrupp
Styrelsen har utsett en projektgrupp med medlemmar i bostadsrättsföreningen som
ansvarar för planering och projektering för ett eventuellt stambyte. I projektgruppen
ingår Martin Andersson, Erik Lundin och Bjarne Pettersson. Ove Andersson, konsult
från OTAB Consulting fungerar som projektledare. Ett organisationsschema över ansvarsfördelningen för renoveringen finns på sidan 4.
Kontakt
Om du har frågor om stamrenoveringen, kontakta i första hand projektgruppen via
e-post: [email protected]. Beskriv din fråga och lämna gärna ett telefonnummer, så återkommer vi så snart som möjligt.
3
Organisation under projektets gång
Alla vi
som bor i Brf
Backsippan!
Byggherre
brf backsippan
projektansvarig
tillfälliga bostäder
försäkring
ordförande i brf backsippan,
pontus lundvall
referensgrupp
projektering
martin andersson
erik lundin
bjarne pettersson
riksbyggen
anna österman
projektledare
ekonomi
ove andersson
OTAB
tidsplan
myndighetskontakter
upphandlingar
byggledning
martin andersson
kvalitet
miljö
kontrollsansvarig enligt pbl
information till hyresgäst
jarmo ylitalo, bylero
sara lindahl
totalentreprenör bygg
evakueringsboende
platschef
martin jansson
öregrund bygg ab
per sandberg
kvalitet och miljö
per sandberg
4
tillval
skyddssamordning
martin jansson
Val av metod
Det finns två olika metoder man kan använda vid en stamrenovering:
• Relining, även kallat rörinfodring eller rör-i-rör.
• Traditionellt stambyte, där man byter befintliga rörinstallationer.
Vi har valt att satsa på ett traditionellt stambyte, eftersom relining mer får ses som en
provisorisk lagning av avloppsrör. När man relinar åtgärdas inte tätskiktet och golvbrunnen. Det går inte heller att relina avloppsgrodor, dvs rör i golv från tvättställ och
golvbrunn, vilket i vårt fall skulle leda till fortsatta problem. De horisontella rören och
grodorna är det som är mest slitet och de vattenskador och förhöjda fuktvärden som
uppmäts har alla utgått från golvbrunnen. Således skulle relining inte lösa våra problem alls.
Hur går en stamrenovering till?
Att genomföra ett stambyte tar lång tid, och kräver noggrann planering och undersökning
av behoven, vilka leverantörer som finns och hur stamrenoveringen praktiskt kan gå till.
Processen kan delas upp i fyra steg: planering, projektering, utförande och uppföljning. I
dagsläget befinner vi oss i slutet av projekteringsfasen.
Planering
Utförande
Projektering
Uppföljning
Planering
I planeringsfasen har vi
• fastställt föreningens önskemål och krav
• undersökt de tekniska förutsättningarna för ett stambyte
• granskat befintliga handlingar, till exempel vad som gjordes vid den senaste
stamrenoveringen.
Projektering
Utifrån vad som kom fram i planeringen har en skiss utformats över vad det är vi vill ska
göras under renoveringen. Vi har
• tagit fram anbudshandlingar
• kontrollerat att myndighetskraven som ställs vid stamrenovering uppfylls
• gjort en projektkalkyl
• skickat ut förfrågningsunderlag till entreprenörer
• granskat inkomna anbud
• valt entreprenör.
Entreprenören som valts är Öregrund Bygg AB (www.oregrundbygg.se).
5
Utförande – besiktning, tillval, tillfälligt boende
• Upphandlad entreprenör påbörjar arbetet. Det inleds med en besiktning av varje
lägenhet, och i samband med det får den boende komma med önskemål om eventuella tillval. Tillvalen kan vara individuellt valt kakel, golvvärme, andra blandare än
de som bekostas av föreningen et c.
• För de lägenheter med badrum/kök nyare än 5 år, sker en besiktning och värdering
för att fastställa om den boende har rätt till ersättning för tidigare renovering. Läs
mer om detta på sidan 8.
• En trappuppgång i taget evakueras, och arbetet beräknas ta ca 5–7 veckor per uppgång. När det är dags att lämna lägenheten kommer du behöva tömma kyl och frys,
eftersom entreprenören kan behöva stänga av elen. Lösa föremål ska tas bort från
badrum och kök, och eventuellt behöver den boende se till att täcka över möbler
som annars kan repas eller skadas av damm.
• Det tillfälliga boendet sker i Uppsala Lägenhetshotell på Klangs gränd 5. De erbjuder fullt utrustade lägenheter i olika storlek (1–6 bäddar) med handdukar,
sänglinne, kök, egen toalett och dusch samt städning varje vecka. Lägenhetshotellet erbjuder tillgänglighetsanpassade och allergisäkrade rum, och rum för dig med
husdjur. Internet och kabel-tv ingår, och parkeringen är gratis. Priset för detta är
marginellt högre än om vi valt baracker, men komforten är långt större. Vi slipper
förstöra gräsmattan på gården, dra el och nätverk och trängas i mörka baracker. Läs
mer om lägenhetshotellet på www.uppsalalagenhetshotell.com.
• Under tiden stamrenoveringsarbetet pågår kommer föreningslokalen inte gå att
utnyttja av oss boende. Den kommer att användas av entreprenören, istället för att
vi sätter upp byggbodar på gården. Detta sparar oss mycket pengar.
Uppföljning
• Efter att arbetet är utfört kommer en slutbesiktning göras i varje lägenhet, för att
säkerställa att renoveringen gjorts korrekt.
• Entreprenören lämnar en garanti på det utförda arbetet.
Vad är det som ska göras?
Grundstandard badrum
• Byte av tappvatten- och avloppsrör.
• Ny golvbrunn, nytt tätskikt och nytt ytskikt av kakel/klinker. I grundutbudet finns
det tre olika färger på klinker att välja på, samt vitt kakel.
• Sanitetsporslinet samt blandare byts. Om man vill spara de man har så går det bra,
då kommer entreprenören återmontera dessa efter stambytet.
Grundstandard kök
• Byte av tappvatten- och avloppsrör.
• Blandare byts till en mer resurssnål modell. Vill man behålla sin befintliga blandare
så återmonteras den efter stambytet.
• Nytt stänkskydd (kakel) kommer att sättas upp, och för att kunna byta rör krävs
demontering och återmontering av befintliga skåp.
6
Värme och el
• Byte av fjärrvärmeväxlare och ventiler, samt injustering av värmesystemet. Det ger
en jämnare värmetillförsel till lägenheterna.
• Byte av elinstallationer: 3-fassystem, jordfelsbrytare och nya lägenhetscentraler. För
den som vill finns också möjlighet till att komplettera med fler eluttag.
Tillval utöver grundstandard
Det kommer att finnas en rad tillval som bostadsrättsinnehavaren kan välja på, bland annat
golvvärme, annat kakel och klinker. Tillvalen sköts direkt mellan entreprenören och
bostadsrättsinnehavaren. Bostadsrättsinnehavaren har möjlighet att göra ROT-avdrag på
tillvalsarbetena.
Hur påverkar det här föreningen?
Stamrenoveringen är förknippad med stora utgifter och föreningen kommer behöva finansiera det hela med nya lån. Kostnadsmässigt kommer föreningen påverkas genom:
• ökade räntekostnader för nya lån
• ökade avskrivningskostnader när underhållet är slutfört
• avsättning till underhållsfonden minskas.
Ökad avgift
För att bekosta stamrenoveringen måste en viss justering av månadsavgiften göras. Hur
stor den blir beror på entreprenörens kostnad och vilken ränta vi får på lånet från banken. I skrivande stund finns inga färdiga siffror, men på informationsmötena bör mer
exakta siffror kunna ges. Höjningen kommer ske successivt under en treårsperiod.
Riksbyggen har gjort en preliminär beräkning på vad kostnaden skulle kunna bli med
maximalt lånebelopp (16 miljoner) och maximal uppskattad ränta (4,5 %). Dessa siffror
motsvarar sannolikt ett övre tak för höjningen:
1 rok, 24 m2
1 rok, 47,5 m2
2 rok, 60 m2
3 rok, 73,5 m2
4 rok, 91 m2
Avgift idag
1483 kr
2798 kr
3470 kr
4288 kr
5118 kr
Påslag 27,5%
408 kr
770 kr
955 kr
1180 kr
1409 kr
7
Avgift efter renoveringen
1891 kr
3568 kr
4425 kr
5468 kr
6527 kr
Ersättning för nyligen renoverade bostäder
å grund av att information från styrelsen till lägenhetsinnehavare om en tidigare stamP
renovering 1986 visat sig vara delvis felaktig, har styrelsen beslutat att ge ersättning för
renovering i badrum och kök påbörjad de senaste fem åren, mellan 2008-04-18 och
2013-04-18. Styrelsens beslut gäller, men det har inkommit förslag på utökad ersättning
för arbetskostnader (se sidan 9). På extrastämman ska vi även rösta för eller emot den
extra ersättningen.
Fastställd ersättning
Nedan följer riktlinjer för den ersättning för ytskikt som gäller renoveringar utförda de
senaste fem åren. Beslutet fattades på styrelsemöte den 18 april 2013, och finns återgivet i
mötesprotokollet.
Badrum
Styrelsen beslutar att återställa badrummen till nuvarande standard på föreningens
bekostnad, dock med vissa avdrag när det gäller kostnad för ytskikt (se nedan). Beslutet
gäller badrum med påbörjad renovering mellan 2008-04-18 och 2013-04-18.
Golvvärme
Finns golvvärme som installerats mellan 2008-04-18 och 2013-04-18 återinstalleras
funktionen. Ingen extra kostnad tillkommer för lägenhetsinnehavaren.
Ytskikt
Kostnaden för ytskikt ersätter föreningen enligt följande: Lägenhetsinnehavaren verifierar
med kvitton sina tidigare utgifter för ytskikt. Därefter beräknas skillnaden i materialkostnader mellan det standardbadrum föreningen erbjuder och lägenhetsinnehavarens
verifierade självkostnad för nuvarande ytskikt.
Mellanskillnaden utbetalas till lägenhetsinnehavaren, med följande åldersavdrag,
räknat från 2013-04-18:
• 0 % avdrag för badrum yngre än eller exakt 1 år,
• 10 % för badrum äldre än 1 år,
• 20 % för badrum äldre än 2 år,
• 30 % för badrum äldre än 3 år
• 40 % för badrum äldre än 4 år.
Kök
Styrelsen beslutar att återställa stänkskydd till nuvarande standard på föreningens bekostnad,
dock med vissa avdrag. Beslutet gäller kök där renovering påbörjats mellan 2008-04-18 och
2013-04-18.
Kostnaden för stänkskydd ersätter föreningen enligt följande: Lägenhetsinnehavaren
verifierar med kvitton sina tidigare utgifter för stänkskydd. Därefter beräknas skillnaden
mellan det standardstänkskydd föreningen erbjuder och lägenhetsinnehavarens verifierade självkostnad för nuvarande stänkskydd.
Mellanskillnaden utbetalas till lägenhetsinnehavaren, med följande åldersavdrag,
räknat från 2013-04-18:
8
•
•
•
•
0 % avdrag för stänkskydd yngre än eller exakt 1 år,
10 % för stänkskydd äldre än 1 år,
20 % för stänkskydd äldre än 2 år,
30 % för stänkskydd äldre än 3 år
• 40 % för stänkskydd äldre än 4 år.
Sammanlagd ersättning
Den sammanlagda ersättningen för ytskikt i badrum och stänkskydd i kök kan uppgå till
maximalt 20 000 kronor.
Ersättningen kan användas för att återställa kök och badrum, eller så väljer lägenhetsinnehavaren att få pengarna kontant och använda sig av standardlösningen
Beslutets giltighet
Beslutet gäller endast fackmannamässigt utförda renoveringar. Beslutet gäller förutsatt att
stamrenovering påbörjas inom två år från beslutsdatum, dvs innan 2015-04-18.
Förslag till ytterligare ersättning
Följande är ett förslag till utökad ersättning, som utöver ytskikt även täcker in arbetskostnaden för tidigare renoveringar. Förslaget ska röstas för eller emot på extrastämman.
Förslaget har inkommit till styrelsen av en grupp som har renoverat och således påverkas
av beslutet.
Ersättning för arbetskostnad
Utöver ersättningen för ytskikt bör en ersättning utgå för den arbetskostnad lägenhetsinnehavaren haft i samband med tidigare renovering. Ersättningen bör motsvara den
arbetskostnad som entreprenören uppger föreligger för att renovera ett standardbadrum/kök.
Ersättningen påverkas av hur lång tid det var sedan renoveringen utfördes, och reduceras
med åldersavdrag enligt följande:
• 0 % avdrag för badrum yngre än eller exakt 1 år,
• 10 % för badrum äldre än 1 år,
• 20 % för badrum äldre än 2 år,
• 30 % för badrum äldre än 3 år och
• 40 % för badrum äldre än 4 år.
I övrigt gäller samma förutsättningar som i styrelsebeslutet från 2013-04-18 (enligt ovan).
Omröstning på extrastämma
En extrastämma kommer att hållas den 10 oktober 2013, kl 19 i föreningslokalen. Det
blir en sluten omröstning, och varje lägenhet har en röst. Vi ska rösta både om huruvida
stamrenoveringen ska genomföras eller ej, och om extra ersättning för arbetskostnader
för nyligen renoverade badrum/kök (se ovan).
För att förslagen ska antas måste en majoritet av rösterna vara för, så kallad enkel majoritet.
Rösträkning sker så fort alla lämnat in sina röster, och resultatet meddelas direkt.
Du kan fylla i och ta med röstsedeln som finns på baksidan av det här informationshäftet, eller ta en ny när du kommer till stämman.
9
Om du inte kan närvara
För den som inte kan närvara vid extrastämman går det bra att förtidsrösta. Gör då så
här: På baksidan av det här informationsbladet finns en röstsedel. Fyll i den och lägg i ett
kuvert. Klistra igen kuvertet, och skriv namn, lägenhetsnummer samt datum på det. Lägg
kuvertet i styrelsebrevlådan, på bottenplan på Vallbygatan 9. Rösten kan lämnas fram till
och med kl 18:00, den 10 oktober, alltså samma dag som extrastämman. Kuvertet öppnas
i samband med rösträkningen på stämman.
Vad händer om förslaget röstas ner?
Om en majoritet av bostadsrättsinnehavarna röstar emot stamrenoveringen kommer
den inte genomföras i den form som angivits här. Stamrenovering kommer att fortsätta diskuteras i styrelsen, då vi troligen kommer behöva göra en renovering under de
närmsta 10 åren.
10
11
Omröstning om stamrenovering i Brf Backsippan
En röst för stamrenovering innebär att lägenhetsinnehavaren godkänner att styrelsen genom projektgruppen genomför en stamrenovering av samtliga bostäder i bostadsrättsföreningen, enligt vad som
angivits i informationsbladet.
Blanketten kan lämnas i styrelsens brevlåda på Vallbygatan 9 fram till kl. 18 den 10 oktober (se s.
9), eller på extrastämman torsdag den 10 oktober kl. 19. Det kommer även finnas lösa blanketter på
stämman.
Jag/vi röstar för att stamrenovering ska genomföras i
brf Backsippan med start under 2014.
Jag/vi röstar emot att stamrenovering ska genomföras i
brf Backsippan med start under 2014.
Jag/vi röstar för en extra ersättning för arbetskostnader för
nyligen renoverade badrum/kök (enligt s. 9 i informationsbladet)
Jag/vi röstar emot en extra ersättning för arbetskostnader för
nyligen renoverade badrum/kök (enligt s. 9 i informationsbladet)
Namn __________________________________________
Lägenhetsnummer _______________________________
datum __________________________________________
signatur ________________________________________
12