Transcript övrig information - Bo

Överlåtelsebesiktning
VIDERUPSGATAN 21 LIMHAMN ODONET 11
Fastighetsuppgifter
Fastighetsbeteckning:
Gatuadress:
Ort:
Limhamn
Malmö
Kommun:
Fastighetsägare
Namn:
Postadress:
Postnr:
Odonet 11
Viderupsgatan 21
Uppdragsgivare
Namn:
Margareta
Postadress:
Boman & Lars Persson
Postnr:
Viderupsgatan 21
216 22
Ort:
Limhamn
Margareta Boman & Lars Persson
Viderupsgatan 21
216 22
Ort:
Limhamn
Besiktningsuppgifter
Internt uppdragsnr besiktning:
Internt uppdragsnr köpargenomgång:
Besiktningsdatum:
Köpargenomgång datum:
Besiktningsförrättare:
Närvarande:
2013-09-02
Anders Gripstedt
Säljare
Besiktningsförrättare:
Närvarande:
VIDERUPSGATAN 21 LIMHAMN ODONET 11
Mäklarens företagsnamn
Mäklarens namn
Bolaget
Thierry Asso
OBM Gruppen
Huvudkontor: Järngatan 11, 234 35 Lomma
Tel: 020 55 85 60 E-mail: [email protected] www.obmgruppen.se
Frågor till säljaren alternativt dess ombud
Uppgifter och upplysningar från ägare eller representant för denne
Nuvarande ägare har bott i fastigheten sedan 1989. Enl. uppgift från ägare har det inte varit några
problem eller skador i byggnaden eller området.
Har radonhalt i boendemiljön kontrollerats?
Har ventilationskontroll utförts?
Energideklaration
Provtryckning av murstock?
Kontroll oljetank?
Har brandskyddskontroll utförts?
Finns frågelista upprättad?
Finns vattenanalyser för eget vatten?
Fungerar eget avlopp tillfredsställande?
Resultat
Nej
Ja
Ja
Ja
Ja
-
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Se protokoll
Se protokoll
Se upprättat dokument
-
Väder vid besiktningsdagen
Vädertyp
Temp.
Mulet
15 Grader Cº
Snödjup
- dm
Snö på tak
-
Byggnader som ingår i besiktning
VIDERUPSGATAN 21 LIMHAMN ODONET 11
Byggnad
Byggnadsbeskrivning:
1 ½ plans radhus med källare.
Byggnadsår:
1949
Ovanvåning nyligen renoverad.
Huset möblerat
Till- eller ombyggnad:
Övrigt:
Byggnadsinformation
Takbeläggning
Tegel
☐
Betongpannor
☐
Papp
☒
Plåt
☐
☐
Fasad
☒
☐
☐
☐
☐
Tegel
Träpanel
Plåt
Timmer
Stomme
Trä
☐
Timmer
☐
Murverk
☒
Betong
☐
☐
Grund
Källare
☒
Krypgrund
☐
Platta på mark
☐
Torpargrund
☐
☐
Fönster
Isolerglas
☒
3-glas
☐
2-glas
☒
1-glas
☐
☐
Tak – Utförda åtgärder
Omlagt, troligen 2008.
Badrum/Våtutrymmen – Utförda åtgärder
På ovanplan renoverat ca 2008 och på entréplan ca 2003.
Utvändig grund, fuktskydd/dränering – utförda åtgärder
Troligen ursprunglig.
Värme, Ventilation, Vatten och Avlopp
Ventilation
Självdrag
☒
F
☐
FT
☐
FTX
☐
F med återv.
☐
Värmesystem
Direktel
☐
Vattenburen
☒
Luftvärme
☐
☐
☐
Värmekällor
Gaspanna
☒
☐
☐
☐
☐
Vatten
Eget vatten
☐
Kommunalt
☒
Samfällt vatten
☐
☐
☐
Avlopp
Eget avlopp
☐
Kommunalt
☒
Gem. avlopp
☐
☐
☐
Sida 2 av 12
KB 9.4.2.K
Besiktningsresultat
Bedömningsskala:
Byggnadsdel
1. Utan anmärkning
1
2
3
4
Generellt
Vind
X
X
X
X
VIDERUPSGATAN 21 LIMHAMN ODONET 11
Ovanplan
Hall
Sovrum 1 NO
Sovrum 2 SO
Sovrum 3 SV
Toalett
X
X
X
X
Trapp
X
Entréplan
Hall
Sovrum 1 NO
Klädkammare
Vardagsrum
Dusch
X
X
X
X
4. Ej besiktningsbart
Grundläggning över källare. Se riskanalys.
Utrymmet är besiktigat från lucka.
Fläckvis noteras märken från fuktpåverkan i utrymmet, bedöms
Torra vid besiktningstillfället, framtida läckage och skador kan
Inte uteslutas.
Otätheter noteras vid bjälkar mot tak. Se riskanalys.
Utrymmet är renoverat 2008, vid besiktningstillfället fanns inte
Någon dokumentation över utfört arbete. Se riskanalys.
X
Utrymmet är renoverat 2003, vid besiktningstillfället fanns inte
Något intyg över utfört arbete tillgängligt, avvikelser noteras
Bl.a. golvbrunn nära vägg, avloppsstos till handfat i nivå med
Golv. Se riskanalys.
Inga brickor under kyl/frys.
Under diskmaskin finns plastbricka bakom sockel.
X
X
Källare
3. Bör åtgärdas
X
Kök
Entré
2. Påpekande
Anmärkning
X
X
X
Svag källar lukt noteras i utrymmena.
I utrymmena förekommer täta material och trä mot ytor. Se
Riskanalys.
Mineralytfällningar och indikering av fukt på grundmurar. Se
Riskanalys.
Brunn utanför port är rensad i augusti enl. uppgift från ägare.
Port är ursprunglig.
Diverse förvaring i utrymmet.
X
Garage
X
X
X
Utvändigt
X
X
X
X
X
Tak besiktigat från mark och takfönster.
Glipor/brister i tätning av takfönster och takpapp. Se riskanalys.
Glipor och hål i murfogar noteras. Bl.a. ovan fönster och
Dörrar. Se riskannalys.
Skador på murar och trappor.
Täckskena till kabel saknas.
Sida 3 av 12
KB 9.4.2.K
Kommentarer och riskanalys
Grundläggning
Huvudbyggnaden är uppförd över källare. Äldre källare av detta slag utsätts i regel mer eller mindre
för permanent fuktpåverkan från angränsande mark. Täta skikt bör undvikas mot golv- och väggytor
för att minska risken för fuktspridning i väggar och förtvålning av fästmassor etc. utifrån erfarenhet är
det också känt att konstruktioner och beläggningar/beklädnader med organiska material mot golv- och
väggytor bör undvikas, då fuktpåverkan och mikrobiell tillväxt (mögel/bakterier) och rötskador kan
uppstå i sådana. Täta skikt och organiska material har applicerats på golv- och väggytor, fuktpåverkan
och följdskador kan ej uteslutas.
Byggnaden är också äldre, liksom eventuell dränering kring denna. Mineralutfällningar på grundmurar
och fuktindikering gör att vi bedömer att dräneringsarbeten inte går att utesluta. Växter intill
byggnader kan medföra ökad fuktpåverkan, liksom marklutning mot byggnader, avvikelser i
dagvattenavledning, utskjutande grundmurar och trappkonstruktioner i anslutning mot byggnader.
Vind
Otätheter i konstruktioner mellan kallt och varmt utrymme/klimat medför i regel
värmegenomströmning, med förhöjd fuktstatus som följd. Ångspärr (plastfolie eller liknande)
monteras i konstruktionen mellan kallt och varmt utrymme/klimat (närmst varma utrymme/klimat), för
att förhindra ånggenomströmning vilket också kan bidra till förhöjd fuktstatus. Förhöjd fuktstatus kan i
sin tur leda till mikrobiell tillväxt (mögel/bakterier) och rötskador på organiska material (trä etc.).
VIDERUPSGATAN 21 LIMHAMN ODONET 11
Våtrum
Enligt branschregler, utarbetade av Byggkeramik Rådet, skall samtliga golv- och väggytor i
våtutrymmen ha vattentäta skikt. Under/bakom keramiska plattor på golv- och väggytor ställs också
krav på tillfredställande böjstyvhet i konstruktion (böjstyvhet gäller även andra utrymmen). Möjlighet
att kontrollera tätskikt på golv- och väggytor där keramiska plattor har applicerats är väldigt
begränsad, liksom böjstyvhet i golv- och väggkonstruktioner. Enligt branschregler skall därför också
kvalitetsdokument, med information om aktuellt tätskiktsystem etc. upprättas vid utförande av
våtrumsarbeten (från och med 2007-07-01 skall även monteringsanvisning för aktuellt tätskiktssystem
vidläggas kvalitetsdokument).
Flera ledande försäkringsbolag anger i sina villkor för hem- och villaförsäkring restrektioner
beträffande ersättning för vattenskada i våtrum, om det inte branschregler etc. som gäller vid tid för
utförande har följts och eller om kvalitetsdokument saknas.
Avvikelser från Branschregler noteras i okulär del av besiktningen i utrymmena, vilket medför risk för
fuktpåverkan och följdskador.
Sprickor/hål i murfogar
Plåtdetaljer skall hindra fukt att tränga in i angränsande konstruktioner. När plåtdetaljerna är
bristfälliga eller när de saknas kan det inte uteslutas att vatten/fukt tränger in och orsaka skador i
angränsande konstruktioner som påverkar byggnaden och inomhusmiljön negativt.
Brister i tätning vid takfönster
Brister i takbeläggning i anslutning till takfönster noteras. Pågående/framtida inläckage och
följdskador kan ej uteslutas.
Sida 4 av 12
KB 9.4.2.K
Ev. bilder och beskrivningar
Pos 1
Brister i anslutning mellan papptak och
takfönster.
Pos 2
Avloppsstos i nivå med färdigt golv.
VIDERUPSGATAN 21 LIMHAMN ODONET 11
Pos 3
Mineralutfällningar på källarväggar.
Pos 4
Hål i murfogar.
Sida 5 av 12
KB 9.4.2.K
Pos 5
Skador på murar.
Datum
2013-09-05
Anders Gripstedt
Besiktningsman
VIDERUPSGATAN 21 LIMHAMN ODONET 11
Sida 6 av 12
KB 9.4.2.K
Allmänna villkor
Allmänna villkor för överlåtelsebesiktning av fastighet
1. Begreppsbestämningar
Uppdragsgivare är beställaren av besiktningsuppdraget. Besiktningsförrättare är i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som
mottagit uppdraget att utföra besiktningen. Med köpare avses intressent eller förvärvare av fastigheten.
2. Ändamål med en överlåtelsebesiktning
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga
information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel.
Insamlingen sker genom en bygg-teknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i
ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med
fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte.
3. Rätten till besiktningsutlåtandet
Uppdragsgivaren har alltid rät till besiktningsutlåtandet. Om uppdragsgivaren är samma person som säljaren har dock även köparen
samma rätt till protokollet som säljaren. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan
besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i
besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren.
Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen kan det vara lämpligt för köparen att kontakta besiktningsförrättaren för en särskild
genomgång av besiktningsutlåtandet innan köpet slutförs.
4. Besiktningsuppdraget i förhållande till köparens undersökningsplikt enligt Jordabalken
Köpare av fast egendom har enligt Jordabalken en omfattande undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte en köpares
undersökningsplikt, utan utgör endast en del av denna. För att uppfylla en köpares undersökningsplikt kan krävas att köparen låter
genomföra särskilda besiktningar av sådana delar som i enlighet med dessa villkor inte omfattas av överlåtelsebesiktningen samt att
köparen vidtar kompletterande undersökningar med anledning av vad som antecknats i besiktningsutlåtandet.
5. Besiktningens praktiska och juridiska betydelse
Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar parternas kunskap om fastighetens fysiska skick. Information i
besiktningsutlåtandet får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler. Fel, som noterats i besiktningsutlåtandet och sådant
som betecknats som risk i utlåtandet och som senare infrias, kan en köpare i regel inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat
särskild garanti. Detta gäller även om besiktningsförrättaren i något avseende har valt att rekommendera fortsatt undersökning.
6. Uppdragsgivarens åtaganden
För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att
byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av
besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det
åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till
utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts
med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av
vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta
och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om
några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering
och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även
uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får
göras i fastigheten. Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från
fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan
uppdragstagaren och besiktningsförrättaren.
7. Besiktningens omfattning
Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för
byggnadens funktion. Om överlåtelsebesiktning med fuktmätning valts ingår dessutom en uppföljande fuktmätning med den omfattning
och de begränsningar som närmare redogörs för nedan. Vilken/vilka byggnader som omfattas av uppdraget framgår på sid (1) i
uppdragsbekräftelsen. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid
besiktningstillfället.
Överlåtelsebesiktningen utförs i följande 4 – alternativt 5 moment:
1. Handlingar, 2. Okulär kontroll, 3. Riskanalys, 4. Rekommendation om fortsatt undersökning, 5. Fuktmätning (Obs! endast vid
överlåtelsebesiktning med fuktmätning)
Sida 7 av 12
KB 9.4.2.K
Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens
uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov
av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda
fortbestånd.
Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen
som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 6 ovan samt inte heller
rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaderna,
provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor.
Om fuktmätning ingår i överlåtelsebesiktningen utförs denna i enlighet med vad som närmare anges i punkten 12 nedan.
Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande
till byggnaden. Samma
gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den
undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna
undantagen från besiktningsuppdraget.
8. Besiktningsförrättarens/besiktningsföretagets ansvar
Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen.
Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp
enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av
ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp.
Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån
utlåtandet använts i det syfte som anges i p 2 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet
saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av
besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i
uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det
skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker,
förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation
som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är
avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan
överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren
utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta
även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring
som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år.
9. Uppdragsbekräftelse
Före besiktningen skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse med villkor för besiktningen till beställaren. Av
uppdragsbekräftelsen framgår besiktningens omfattning samt villkor för besiktningen. Beställaren ombeds att noggrant läsa igenom
uppdragsbekräftelsen före besiktningstillfället. Innan besiktningen påbörjas går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med
beställaren, så att några oklarheter kring uppdragets omfattning ej föreligger.
10. Handlingar mm.
Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid
besiktningstillfället. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i
besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller
besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter.
11. Okulär kontroll
Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att
besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av
betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,
inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till
ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär
besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om
yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant
utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på
annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna
specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats.
Sida 8 av 12
KB 9.4.2.K
12. Fuktmätning
Om fuktmätning ingår i besiktningsuppdraget skall denna utföras i den omfattning och på sätt som följer nedan.
Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande
ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i
fastighetens syllar sker endast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där
besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över
fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt
eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan
mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den
ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i
fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär
därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av
besiktningsutlåtandet.
13. Riskanalys
I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som
framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk
erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och
därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas.
14. Rekommendation om fortsatt undersökning
Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid
överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på
misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att
riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt
undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation
om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om
möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför
besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den
fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag.
15. Besiktningsutlåtandet
I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit
anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I
besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utför fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en därtill
hörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren
noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i
besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom
besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ:
...att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit.
...att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten.
...att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren.
...att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger.
...att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några
väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet.
16. Avbokning
Avbokning av besiktning sker genom kontakt med besiktningsföretaget. För avbokning som sker senare än 24 timmar före bokad tid,
förbehåller sig besiktningsföretaget rätt till avbokningsavgift för utfört arbete samt kompensation för tid som avsatts för att utföra
uppdraget. För
avbokning som görs mellan 17.00 och 24.00, räknas nästkommande vardag kl. 08.00 som tid för avbokning. Samma gäller för avbokning
som görs lördagar och helgdagar. Om besiktning har bokats i vår kalender på internet, utgår alltid en avbokningsavgift på 500 kr, om inte
avbokningsavgift utgår enligt ovanstående.
Sida 9 av 12
KB 9.4.2.K
Bilaga till besiktningsprotokoll med förklaringar till bedömningssätt vid överlåtelsebesiktning
Bedömningsgrunder
OBM Gruppen har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, ”utan anmärkning”, ”påpekande” och ”bör åtgärdas” är de
varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som
förekommer. Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en
kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet längst ner på sidan 3 under rubriken kommentar/riskanalys. Det är
därför mycket viktigt att den text som står under ”kommentar/riskanalys” läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer
kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om
att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället.
Allmän information
Vad är fukt?
Besiktning av oljetankar
Fukt är en naturlig del av vår miljö och livsnödvändig för oss alla.
Ibland kan dock fukt ställa till med bekymmer i våra bostäder och
byggnader. I våra hus fortgår hela tiden fuktvandringar såväl inifrån
som utifrån. Inifrån genom brukarna från t.ex. matlagning,
duschning, mm. och utifrån genom t.ex. regnvatten, snö, ytvatten,
fukt från marken, etc. I vissa fall medför dessa fuktvandringar
skador på fuktkänsligt material och skapar sekundärskador såsom
mikrobiella skador, kemiska emissioner eller t.ex. formförändringar
men även estetiska skador.
Den 1 juli 2000 trädde en ny föreskrift i kraft som innebär att alla
oljetankar mellan en och tio kubikmeter måste besiktigas
regelbundet. För oljetankar utomhus ska en första besiktning vara
genomförd senast den 1 juli 2004, och för oljetankar inomhus
senast den 1 juli 2006.
En korrosionsskyddad cistern (vanligast utomhus) ska besiktigas
med tolv års intervall och en stålcistern (vanligast inomhus) ska
besiktigas med sex års intervall.
Radon i luft
Villor till försäljning skall, enligt ny lag, efter den 1-a januari 2009
vara energideklarerade. Villor som är energideklarerade skall sedan
alltid ha en energideklaration som inte är äldre än 10 år vid
försäljning.
Nyproducerade byggnader ska ha en deklaration i samband med
färdigställandet.
Radon är en gas som uppkommer när radioaktivt material
sönderfaller. Radon är en lättflyktig gas utan lukt eller annan
egenskap vi normalt sett kan uppleva.
Socialstyrelsen har lagt ut riktlinjer med målsättningen att samtliga
bostäder skall ha en radongashalt som understiger 200 Bq/m3 före
2020. Vid besiktningar anger därför generellt sett våra besiktningsmän att radonförekomsten bör kontrolleras om inte mätprotokoll
finns tillgängligt. Detta behöver inte alltid innebära att mätning
behöver ske utan att kontakt med kommunens miljöförvaltning kan
ge vägledning i denna fråga.
Radon kan härröra både ur byggnadsmaterial och ur marklagren
under byggnaden.
Energideklaration
Avloppssystem
Besiktningen omfattar inte egna eller gemensamma avloppsanläggningar. Rådgör med kommunens miljöförvaltning för
vägledning om den aktuella fastigheten avloppssystem.
Provtryckning av rökgångar
Vissa hus har egen brunn för dricksvatten eller tar vatten via
gemensam vattenbrunn.
Radonhalten i vatten bör ej överstiga 1000 Bq/l vatten.
Besiktningen omfattar inte undersökning av rökgångar och dess
täthet etc. Vår generella inställning är att kontakta skorstensfejaren
om den murade skorstensstocken inte kontrollerats de sista 5-6
åren. Eldstäder som inte används erhåller normalt sett automatiskt
eldningsförbud.
Vattenkvalité
Brandskyddskontroll
Radon i vatten
Vatten tagna ur egna brunnar eller gemensamma brunnar bör
kontrolleras med jämna mellanrum för att vara säker på att vattenkvalitén är tillfredsställande. Rådgör med kommunens miljöförvaltning för vägledning.
För att erhålla information vilka krav som föreligger på husets
eldstäder kan följande föreskrift inhämtas från Räddningsverket.
”Föreskrifter och allmänna råd om rengöring (sotning) och
brandskyddskontroll 2005:9”.
Information om Köpargenomgång
Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är
det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare
och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om
besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har
frågor gällande köpargenomgång.
Sida 10 av 12
KB 9.4.2.K
Tak och vindar
1. Plana/låglutande tak
Ett plant eller låglutande tak kräver i regel mer underhåll och är
svårare att kontrollera än t.ex. ett vanligt sadeltak med inspekterbar
vind. Skadorna som uppträder efter läckage eller t.ex. kondensation
är ofta missfärgade innertak, rötskadad råspont etc.
Eftersom takkonstruktionerna i regel inte medger besiktningsmöjligheter av takkonstruktionen i sig finns ytterst begränsade
möjligheter för besiktningsmannen att bedöma dess kondition och
funktion.
Takets funktion påverkas i första hand av ångspärrens täthet, men
också av bl.a. isoleringstjocklek, i vissa fall av takets ventilation etc.
Eftersom det också oftast krävs relativt omfattande förstörande
håltagning för att säkert undersöka takkonstruktionerna ses denna
konstruktion därför som en s.k. dold konstruktion. Det är dock alltid
ytterst upp till köparen att bedöma vilka undersökningar som skall
vidtagas och vilka risker man accepterar. Det fuktskyddande
tätskiktet på taket kräver regelbunden kontroll och underhåll.
Tätskikt av papp har en förväntad livslängd på ca 10-20 år.
2. Äldre takpannor av tegel eller betong samt gammal
underlagspapp på yttertak
Det föreligger påtaglig risk för fuktgenomslag igenom gamla
takpannor. Orsaken är att takpannorna fuktar igenom vilket medför
skador på läkt och underlagspapp och ev. underliggande
konstruktion. Takpannor får med åren frostsprängningar vilket
innebär ökad risk för läckage. Äldre underliggande takpapp har även
en bristande förmåga att fungera tillfredsställande på grund av att
tätskiktet torkat ut och vatten kan läcka igenom och skada
underliggande konstruktioner.
Mosspåväxt och liten överlappning på takpannorna, liten taklutning
och utsatt läge medför också ökad risk.
Normal underhållsintervall för underlagspapp och takpannor är ca
30-40 år.
3. Vind med mikrobiella skador
En vind som har mikrobiella skador på yttertakets insida och där
läckage genom yttertaket kan uteslutas bör undersökas noggrant.
Orsaken kan vara att varm inneluft tränger upp på vinden på grund
av otätheter i vindsbjälklaget. Den varma luften som befuktats i
inomhusmiljön kan kondensera eller skapa en hög fuktighet i det
kallare yttertaket. Om detta inträffar är det av största vikt att även
undersöka byggnadens allmänventilation, vindens isoleringstjocklek, ångspärr, ventilationsspalter m.m.
Fasader
4. Tegelfasader med missfärgning saltutfällningar,
med utsatt läge m.m.
Hög fuktinträngning i tegelfasader leder ofta till att bakomvarande
konstruktioner erhåller mikrobiella skador. Orsaken kan vara
undermålig luftspalt bakom skalmuren, undermålig vattenavledning
i dess nederkant eller brukspill som leder in fukten i väggkonstruktionen. Även s.k. sommarkondens kan inträffa när varm
solinstrålning träffar den fuktiga väggen och medför fuktvandring in
i väggkonstruktionen.
5. Enstegsfasader
Nyare hus med s.k. tunnputs där putsen sitter direkt på väggisoleringsskivan kallas enstegsfasad.
Dessa ytterväggar saknar ventilationsspalt i väggkonstruktionerna
och risk för fuktinträngning i vägg föreligger. Skadorna i väggarna
förblir ofta osynliga både invändigt och utvändigt i
inledningsskedet.
En teknisk undersökning av en sådan fasad medför relativt
omfattande håltagning.
Källare
6. Källarväggar
Om källarytterväggarnas utvändiga fuktisolering består av tjärstrykning har denna en begränsad livslängd (ofta ca 15-25 år). Detta
innebär att utvändiga åtgärder i många fall skall ses som naturligt
och nödvändig efter denna tidsperiod. Om den utvändiga fuktisoleringen förlorar sin täthet kan det medföra skador på ytterväggarnas insida, se även utreglade väggar nedan.
7. Utregling på källarväggarnas insida
Om utregling förekommer på källarytterväggarnas insida kan fuktoch mikrobiella skador uppstå, främst i dess nederdel. Träreglar,
syllar och väggskivor riskerar att utsättas för hög fuktighet med
mikrobiella skador som följd.
Även kondensutfällning kan förekomma i väggarna vid för väggarna
ogynnsamma temperaturer.
Golvkonstruktioner
8. Flytande golv på betongplatta
Flytande golv betraktas ofta som en riskkonstruktion då
konstruktionen generellt sett har flera möjliga fuktrelaterade
brister. Organiskt material under golvets ångspärr eller cellplast
exponeras ofta för en hög fuktighet från betongplattan och mikroorganismer erhåller en acceptabel livsmiljö. Detta kan på sikt
medföra lukter eller annan oangenäm luftkvalité inomhus.
Ytter- och innerväggssyllar saknar i många fall fuktspärr, under dess
undersida, vilket kan ge samma typ av skador som i golvet.
9. Uppreglade golv på betongplatta
Det uppreglade golvets risker ligger generellt sett i följande,
organiskt material såsom träreglar, spånrester m.m. ligger i kontakt
med den betongplattan som om den är fuktig ger upphov till
mikrobiella skador.
Den överliggande isoleringen ger en temperaturskillnad som skapar
en högre relativ fuktighet under densamma. Det är dessutom inte
ovanligt att betongplattan har ingjutna reglar med stor risk för
mikrobiella skador som följd. Ytter- och innerväggssyllarna saknar i
många fall fuktspärr, under dess undersida, vilket kan ge samma typ
av skador som i golvet.
Sida 11 av 12
KB 9.4.2.K
Torpargrunder och krypgrunder
10. Torpargrund/krypgrund
Den självdragsventilerade krypgrunden betraktas i de flesta fall som
en riskkonstruktion. Orsaken är bl.a. den förhöjda fuktigheten i
grunderna under sommarhalvåret som ofta kan leda till mikrobiella
skador. Avsaknad av fuktspärr med högt fukttillskott från marken till
grunden kan också vara en orsak liksom kylande berg i dagen i
grunden m.m. Vi anser det vara mycket viktigt att alltid ta upp en
lucka och inspektera grunden om detta rekommenderas i
besiktningsprotokollet. Om grunden inte bedöms vara fysiskt
besiktningsbar kan det vara nödvändigt med håltagning i bjälklaget för
kontroll av dess status.
11. Fönster
Fönster med isolerkassetter och 3 glasfönster kan med tiden tappa sin
täthet och ge upphov till missfärgningar mellan fönsterrutorna.
Detta är i huvudsak en skada av estetiskt natur då fönstrets isoleringsförmåga bara marginellt påverkats. Fönster av aktuell typ anses
generellt sett ha en livslängd på ca 25-30 år även om nyare fönstertyper anses ha en längre livslängd än de äldre från slutet av 1970-talet
och början av 1980-talet.
Fönster av typen tvåglasfönster och fönster med träkarmar anses ha
en liknande teknisk livslängd (25-30 år) som ovan nämnda fönstertyper även om skadorna istället är orsakade av fukt- och rötskador.
12. Äldre badrum
Äldre badrum med kakel och eller klinkers har ofta svagheter
gällande bakomvarande tätskikt och golvbrunnens anslutning till
tätskiktet. Golvbrunnen och rören är ofta gjorda av gjutjärn och
kan vara rostangripna. Risken för fuktskador bedöms därför vara
högre.
13. Klinkers på träbjälklag
Klinkers på träbjälklag är i många fall en olämplig konstruktion då
mindre rörelser alltid uppstår i träkonstruktioner dels beroende
på årstidsförändringar men även på grund av belastningar. Detta
kan leda till sprickor i klinkers, klinkerfogar och/eller i underliggande tätskikt. Om underliggande tätskikt skadas i våtutrymmen riskeras att fuktskador uppstår om golvet exponeras
för vatten.
14. Golvbrunnar
Golvbrunnar är i sig installationer som inte ingår i besiktningen
eftersom de hanteras under VVS installationer och är undantagna
i besiktningens omfattning. Däremot är golvbrunnens anslutning
till golvytskiktet av största vikt för våtrumsgolvets funktion. Det
finns därför en branschrekommendation som säger att om
våtutrymme renoveras och golvbrunnen är äldre än från 1990 så
bör den bytas.
Om golvbrunnen är smutsig vid besiktningen kan inte
anslutningen till omgivande tätskikt eller ytskikt bedömas, vilket
då noteras i protokollet.
Riskanalys och fortsatt teknisk undersökning
Det är i många fall svårt eller omöjligt att fastställa vissa byggnadskonstruktioners kondition och funktion vid överlåtelsebesiktningen utan
håltagning och användande av tekniska hjälpmedel såsom t.ex. fukt- och temperaturgivare.
Riskanalysen och rekommendationen om fortsatt teknisk undersökning ger därför besiktningsförrättaren möjlighet att varna för risker och
rekommendera undersökningar som inte ingår i en överlåtelsebesiktning. Ofta kan förrättaren inte bedöma om föreliggande
konstruktioner fungerar tillfredsställande eller inte.
Många konstruktioner fungerar förträffligt trots att dessa rent generellt betraktas som riskkonstruktioner medan andra likadana
konstruktioner inte alls fungerar tillfredsställande.
För en beställare av en överlåtelsebesiktning är det därför viktigt att ta aktiv del av besiktningsprotokollet och avgöra om t.ex. den fortsatta
tekniska undersökningen skall utföras, eller om man som beställare kan tänka sig att ta föreliggande risker och lägga in dessa i den totala
kalkylen av fastighetsköpet.
OBM Gruppen
Huvudkontor: Järngatan 11, 234 35 Lomma
Tel: 020 55 85 60 E-mail: [email protected] www.obmgruppen.se
Sida 12 av 12
KB 9.4.2.K
Värdefull information för Dig
som skall köpa villa.
I detta häftet finner Du information som kan vara bra
att känna till när det är dags att köpa villa.
BUDGIVNING
Den allmänna utgångspunkten för budgivning är att bud inte är bindande – inte ens om det lämnas
skriftligt. Först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt för fastighet eller
bostadsrätt blir köpet bindande. Innan dess kan ena parten ändra sig utan att motparten kan ställa
några krav.
Mäklarens skyldigheter vid budgivning: Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur
en eventuell budgivning kommer att gå till och hur bud bör lämnas. Mäklaren ska också upplysa om
eventuella krav eller önskemål från säljaren. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är
intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om
buden inte lämnats på det sätt som bestämts. Mäklaren ska också vidarebefordra spekulanters
meddelanden om intresse för objektet till säljaren. Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren
och köparen undertecknat ett köpekontrakt.
Mäklarens skyldigheter när uppdraget slutförts: En mäklare är skyldig att upprätta en förteckning över
budgivningen med uppgifter om spekulantens namn (alt namn på ombud som spekulanten använder
sig av) kontaktuppgifter som adress, e-postadress eller telefonnummer, bud med tidpunkt för när
budet lämnades och eventuella villkor för budet, t.ex. om lån eller besiktning. Mäklaren ska överlämna
förteckningen till säljaren och köparen när uppdraget slutförts. Om uppdraget slutförts utan att det
blivit någon försäljning (t.ex. om uppdragsavtalet sagts upp) ska mäklaren överlämna förteckningen till
uppdragsgivaren.
Säljaren bestämmer över budgivningen: Säljaren bestämmer – i samråd med mäklaren – hur en
eventuell budgivning ska gå till. Säljaren är dock inte juridiskt bunden av sådana överenskommelser.
Därför kan formerna för budgivningen ändras. Det är säljaren som bestämmer till vem han vill sälja,
när och till vilket pris. Det betyder att säljaren inte behöver sälja till den som lämnat det högsta budet.
Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja eller att sälja till det pris som presenterats i
marknadsföringen.
Budgivning kan ske på olika sätt, i praktiken finns två modeller: öppen och sluten budgivning.
Vid s.k. öppen budgivning lämnar spekulanterna bud till mäklaren som löpande redovisar buden till
säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud. Vid s.k. sluten
budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Den som lämnat bud informeras inte om övriga bud.
Kort om budgivning: Vem som helst kan ge ett bud – skriftligt eller muntligt. Budet kan förenas med
villkor. En spekulant kan inte räkna med att få fortlöpande information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider. En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna
är, vilka bud som lämnats eller vilka villkor som diskuterats med andra spekulanter. Efter avslutad
försäljning har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att objektet sålts till någon
annan.
Källa: FMI
Köparens undersökningsplikt
Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Informationen ska lämnas skriftligt och kan
till exempel presenteras i objektsbeskrivningen. Den ska beskriva vad undersökningsplikten innebär
vid köp av fastighet respektive bostadsrätt. Mäklaren ska försöka få köparen att undersöka fastigheten
eller lägenheten, eller föreslå köparen att anlita en besiktningsman. En sådan undersökning bör ske i
nära anslutning till kontraktskrivningen. Om undersökningen inte kan göras före kontraktskrivningen
bör mäklaren föreslå en s.k. besiktningsklausul. Mäklaren har inte något ansvar för att köparen
verkligen fullgör sin undersökningsplikt.
Mäklarens intag: Mäklaren utför ingen besiktning av fastigheten eller lägenheten och har ingen
skyldighet att undersöka objektet närmare. Men i samband med intaget ska mäklaren eller någon som
mäklaren anlitat besöka objektet och göra en ytlig undersökning av objektet.
Säljarens uppgifter: Mäklaren ska försöka få säljaren att lämna uppgifter om objektet som kan antas
vara av betydelse för köparen. Mäklaren ska göra säljaren uppmärksam på betydelsen av att objektet
beskrivs på ett korrekt sätt. Om säljaren lämnat en felaktig uppgift kan köparen ha rätt till prisavdrag.
Vid allvarliga fel kan köparen ha rätt att häva köpet. Mäklaren ska göra köparen uppmärksam på att
vissa uppgifter från säljaren kan medföra att köparens undersökningsplikt utökas.
Säljarens ansvar för utfästelser: Om säljaren lämnat garantier eller andra utfästelser om objektets
skick ansvarar säljaren för dessa. Köparen har inte någon undersökningsplikt avseende dessa
förhållanden. Mäklaren ska uppmärksamma parterna på konsekvenserna av att säljaren gör utfästelser
om objektet.
Mäklarens information om fel: Mäklaren ansvarar inte för objektets skick eller för eventuella fel i
objektet, men mäklaren ska informera spekulanter och köpare om sådant som kan vara av betydelse
för dem. Det kan till exempel handla om fel som mäklaren iakttagit, känner till eller har anledning att
misstänka, t.ex. genom tidigare försäljningar eller sin allmänna sakkunskap.
Besiktningen – en byggnadsteknisk undersökning: En besiktning är en byggnadsteknisk undersökning
av ett bostadshus eller en lägenhet. Resultatet av besiktningen presenteras i ett protokoll. Finns det
anmärkningar på bostaden i protokollet kan det medföra att köparen får en utökad undersökningsplikt.
Köparen bör då göra en s.k. fördjupad undersökning. Vanligtvis omfattar en besiktning inte
installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. I besiktningen
ingår inte heller tomten eller andra byggnader på den. Vid besiktning av en lägenhet ingår inte den
fastighet som bostadsrättsföreningen äger. För mätning av radon, buller och vattenkvalitet m.m. krävs
andra typer av kontroller. Energideklaration utgör en särskild tjänst. Det är viktigt att mäklaren förklarar
att köparens undersökningsplikt omfattar mer än den byggnadstekniska undersökningen.
Överlåtelseförsäkring: Det finns försäkringar för det ansvar som säljaren har för dolda fel i samband
med en överlåtelse. Till en sådan försäkring hör normalt en besiktning. Mäklaren ska informera
parterna om hur försäkringen eventuellt ändrar säljarens och köparens köprättsliga ansvar.
Källa: FMI
AREA & UPPMÄTNING
Ibland används uttryck som ”bostadsyta”, ”lägenhetsyta”, ”våningsyta” etc. Vid bostadsaffärer är det
extra viktigt att parterna använder sig av och har kunskap om gällande mätregler. Mätreglerna i svensk
standard SS 21054:2009 används i de flesta sammanhang när man ska redovisa arean på en bostad,
t ex vid fastighetstaxering, bygglov, hyresavtal, köp och försäljning av bostäder. Mätreglerna i denna
standard har i princip gällt sedan 1989. Tidigare gällde delvis andra mätregler. Den area som redovisas
i kontrakt etc. kan därför avvika från den man får vid uppmätning enligt nuvarande regler. Om ytan är
av avgörande betydelse för ditt köp uppmanas du att låta uppmäta bostaden.
ENERGIDEKLARATION
Energideklaration av byggnader är inte enbart en svensk företeelse, utan en del av EU:s miljömål om
att minska energianvändningen och främja en hållbar utveckling. Lagen om energideklarationer för
byggnader trädde i kraft den 1 oktober 2006. Den 1 juli 2012 ändrades lagen om energideklarationer
och blev då mer omfattande. Målet med de nya reglerna är att energideklarationen ska delges köparen
av en byggnad eller en del av en byggnad eller nyttjanderätt när den förmedlas. Säljaren (byggnadsägaren) - ansvarar för att det finns en aktuell energideklaration.
MÄKLARENS ANSVAR
De uppgifter som lämnas i objektsbeskrivning, prospekt samt annat informationsmaterial är i huvudsak grundade på information lämnad av säljaren. Dessa uppgifter kontrolleras av fastighetsmäklaren
endast om omständigheterna ger anledning till det.
Fastighetsavgift & Fastighetsskatt
För småhus har den tidigare fastighetsskatten, som betalades med en procentsats av fastighetens
taxeringsvärde, ersattes 2008 av en statlig fastighetsavgift.
Fastighetsavgiften indexreglerades varje år och är för inkomståret 2013 - 7 074 kronor för varje bostadsbyggnad på fastigheten - eller om 0,75 % av taxeringsvärdet blir lägre så används detta belopp.
Fastighetsavgiften kan bli lägre om bostadshuset har värdeår 2000, (det år som huset kan tas i anspråk för boende), eller senare. För byggnad på ofri grund betalas halv avgift.
Är huset uppfört mellan åren 2002-2006 betalas halv fastighetsavgift och med värdeår 2007-2011 är
fastighetsavgiften noll kronor.
Källa: Vitec Mäklarsystem AB.
LAGFART
Lagfarten är en inskrivning i fastighetsregistret där du blir upptagen som fastighetens ägare. Du får
också ett papper på att det är du som äger fastigheten. I nuläget kostar lagfarten 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kronor i fast avgift.
PANTBREV
Pantbrev motsvarar en inteckning av fastigheten vilket krävs för att kunna belåna den. Du behöver
därför ha pantbrev så det täcker det belopp du tänkt låna. Pantbreven följer fastigheten och behöver
inte förnyas vid övertagande av en fastighet. Om du behöver låna mer än huset tidigare varit belånat
till (befintliga pantbrev) måste du dock komplettera med ett nytt pantbrev. Pantbreven kostar 2 % av
pantbrevbeloppet plus 375 kronor per pantbrev.
TOMTRÄTT
Tomträtt är en form av nyttjanderätt i fast egendom. Tomträttshavaren har rätt att nyttja fastigheten
på i princip samma sätt som ägare av fastighet mot en skyldighet att betala ersättning i form av årlig
avgäld. Tomträttshavaren kan fritt överlåta tomträtten, belåna och hyra ut den.
För äldre tomträtter upplåtna mellan åren 1907 och 1953 gäller andra regler bl.a. är avtalstiden
bestämd och avgälden vanligtvis oförändrad under hela avtalstiden. När avtalstiden går ut erbjuds
tomträttshavaren som regel ett nytt tomträttsavtal. I samband med detta sker en övergång
till nyare lagstiftning och villkoren blir desamma som vid modern tomträtt. Moderna tomträtter (upplåtna fr.o.m. den 1 januari 1954) har ingen bestämd avtalstid utan löper tillsvidare.
Hur bestäms tomträttsavgälden?
Tomträttsavgälden regleras regelbundet och fastställs med utgångspunkt från tomtens markvärde och
en avgäldsränta. I samband med reglering av avgälden för kommersiella tomträtter och tomträtter upplåtna för flerfamiljshus gör kommunen en särskild värdering av marken i varje enskilt fall. För småhustomträtter regleras avgälden schablonmässigt. För närvarande används marktaxeringsvärdet.
Friköp av tomträtt upplåten för småhusändamål
Som tomträttshavare till småhustomt har du möjlighet att friköpa din tomträtt. Friköpspriset är för närvarande 65 % av gällande marktaxeringsvärde (nya taxeringsvärden fr o m 2012). Tomträttsavgälden
är avdragsgill i självdeklarationen på samma sätt som räntor på lån i tomträtten. Alla privatpersoner
med en tomträtt får varje år en kontrolluppgift på den under föregående år inbetalda avgälden.
Informationen är hämtad från Malmö stads hemsida
FAST ELLER LÖS EGENDOM.
Det säljaren ser som personliga tillhörigheter kan vara samma saker som köparen tror följer med
huset. Lät dig rätt tillvägagångssätt för att undgå konflikter. Läs först det här och sedan hjälper din
fastighetsmäklare dig med resten!
Lagen säger:
I Jordabalken finns bestämmelser som tydliggör vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet
och byggnad.
Det som inte innefattas av Jordabalkens regler betraktas som lös egendom och ingår inte i försäljningen, såvida man inte avtalat om detta. Det finns en gråzon mellan fast och lös egendom.
För att undvika konflikter är det lämpligt att frågorna regleras skriftligt i köpekontraktet med tillhörande
objektsbeskrivning. Sådana skriftliga förbehåll och avtal om fatighets- och byggnadstillbehör gäller
alltid före Jordabalkens regler som inte är tvingande.
Fastighetstillbehör:
Till fastighetstillbehör räknas föremål som tillförts fastigheten med avsikt att de skall bli permanenta.
Fastighetstillbehör följer med fastigheten vid försäljning.
Några exempel på fastighetstillbehör: grindar, stängsel och brevlåda; byggnader även friggebod, lekstuga, västhus mm; på rot stående träd och buskar; flaggstång med lina; flytbrygga, boj och bojsten.
Byggnadstillbehör: Byggnadstillbehör är föremål som tillförts byggnader för stadigvarande bruk. Dessa
är ofta fast monterade och skall vara nytta för en typisk användare. Byggnadstillbehör kan tas med av
säljaren om så avtalats mellan parterna. Exempel på byggnadstillbehör är: kylskåp, och frys, spisfläkt
och spis, toalett, handfat, badkar, badrumsskåp och duschkabin, tvättmaskin, torktumlare, mangel och
torkskåp, persienner, markiser, fönsterbräden och innanfönster, braskamin och gnistgaller, garderober,
hatthylla, TV-antenn, parabolantenn, larm och nycklar.
Gråzon:
Även här finns en gråzon. Är diskmaskinen byggnadstillbehör? Tja, den är inbyggd så betraktas den
som så, men om det är en bänkdiskmaskin med stickpropp till vanligt eluttag så kan den lika gärna
räknas som lös egendom. Vad gäller parabol så ingår parabolen med inte decodern. För att vara på
den säkra sidan avtala hellre om för mycket än för lite säljare och köpare emellan! Ett tips är att notera
både vad som ingår i köpet och vilket som inte gör det. Din fastighetsmäklare hjälper gärna till. För
bostadsrätter gäller inte Jordabalkens regler, men vanligtvis följer man vad som gäller fastigheter.
Observera att förteckningen över fastighets- och byggnadstillbehör ej är fullständig. För ytterligare
information – kontakta din fastighetsmäklare.