Transcript M91595 HÖNSBÄRET 18 BISPGATAN 68 LIMHAMN - Bo

Överlåtelsebesiktning
BISPGATAN 68 LIMHAMN
Fastighetsuppgifter
Fastighetsbeteckning:
Gatuadress:
Ort:
Kommun:
Fastighetsägare
Namn:
Postadress:
Postnr:
Hönsbäret 18
Bispgatan 68
Limhamn
Malmö
Patrik Lindqvist
Bispgatan 68
21622
Uppdragsgivare
Namn:
Patrik Lindqvist
Postadress:
Postnr:
Ort:
Ort:
Bispgatan 68
21622
Limhamn
Limhamn
Besiktningsuppgifter
Internt uppdragsnr besiktning:
Internt uppdragsnr köpargenomgång:
Besiktningsdatum:
Köpargenomgång datum:
Besiktningsförrättare:
Närvarande:
M91595
2013-09-30
Jonas Carlsten
Säljare
Besiktningsförrättare:
Närvarande:
Mäklarens företagsnamn
Mäklarens namn
Bolaget
Tieri
BISPGATAN 68 LIMHAMN
OBM Gruppen
Huvudkontor: Järngatan 11, 234 35 Lomma
Tel: 020 55 85 60 E-mail: [email protected] www.obmgruppen.se
Frågor till säljaren alternativt dess ombud
Uppgifter och upplysningar från ägare eller representant för denne
Fastigheten förvärvades 2007. Inga problem eller skador har uppstått under innehavet.
Har radonhalt i boendemiljön kontrollerats?
Har ventilationskontroll utförts?
Energideklaration
Provtryckning av murstock?
Kontroll oljetank?
Har brandskyddskontroll utförts?
Finns frågelista upprättad?
Finns vattenanalyser för eget vatten?
Fungerar eget avlopp tillfredsställande?
Resultat
Nej
Nej
Nej
-
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Resultat
Bör kontrolleras
Bör upprättas
-
Väder vid besiktningsdagen
Vädertyp
Temp.
Mulet
Ca 10 Grader Cº
Snödjup
- dm
Snö på tak
-
Byggnader som ingår i besiktning
Byggnad
Byggnadsbeskrivning:
BISPGATAN 68 LIMHAMN
Byggnadsår:
Till- eller ombyggnad:
Övrigt:
2-plans radhus med källare
1956
Matsal byggdes till 2007.
Huset möblerat
Byggnadsinformation
Takbeläggning
Tegel
☐
Betongpannor
☐
Papp
☒
Plåt
☒
☐
Fasad
☒
☒
☐
☐
☐
Tegel
Träpanel
Plåt
Timmer
Stomme
Trä
☒
Timmer
☐
Murverk
☒
Betong
☐
☐
Grund
Källare
☒
Krypgrund
☐
Platta på mark
☐
Torpargrund
☐
☐
Fönster
Isolerglas
☒
3-glas
☐
2-glas
☒
1-glas
☐
☐
Tak – Utförda åtgärder
Taket är av okänd ålder och är enligt säljare troligen omlagt cirka 1998. Plåttak på tillbyggnad är
ursprungligt från 2007.
Badrum/Våtutrymmen – Utförda åtgärder
Badrum på ovanvåningen renoverades av fackmän 2010. Kvitton/fakturor på material och arbeten
finns. Dock fanns inga kvalitetsdokument tillgängliga vid besiktningstillfället.
Utvändig grund, fuktskydd/dränering – utförda åtgärder
Dräneringen är troligen ursprunglig. Enligt säljare har vissa förbättringsåtgärder utförts av förra
ägaren. Det är oklart exakt vad som gjordes.
Värme, Ventilation, Vatten och Avlopp
Ventilation
Självdrag
☒
F
☐
FT
☐
FTX
☐
F med återv.
☐
Värmesystem
Direktel
☐
Vattenburen
☒
Luftvärme
☐
☐
☐
Värmekällor
VP luft/vatten
☒
☐
☐
☐
☐
Vatten
Eget vatten
☐
Kommunalt
☒
Samfällt vatten
☐
☐
☐
Avlopp
Eget avlopp
☐
Kommunalt
☒
Gem. avlopp
☐
☐
☐
Sida 2 av 11
KB 9.4.2.K
Besiktningsresultat
Bedömningsskala:
Byggnadsdel
1. Utan anmärkning
1
2
3
4
2. Påpekande
Anmärkning
3. Bör åtgärdas
4. Ej besiktningsbart
X
X
Byggnaden är uppförd över källarutrymme. Se risk.
Byggnadens tak är kompakt och låglutande. Se risk.
X
Avvikelser/brister noteras. Bl.a. är badkar inmurat vilket
försvårar inspektionsmöjligheter (även vid golvbrunn) samt
noteras rörgenomföringar i golv. Se risk.
X
Sprickor noteras i tätskikt/golv på balkong samt är det oklart
hur gammalt eventuellt tätskikt är. Risk för skador.
X
X
X
Utrymmet är äldre samt finns inget tätskikt på golv.
Det finns ingen tilluftsventilation i utrymmet.
Det finns ingen skvallermatta under diskmaskin.
Källare
X
Enstaka golv är målade med troligen tät färg. Se risk.
Garage
X
Enklare utrymme.
Utvändigt
Tak
X
Tak är av okänd ålder och har endast besiktigats från mark.
Se risk.
Plåttak har besiktigats från balkong. Se kommentar.
Tecken på fuktpåverkan noteras vid takfot vid plåttak. Detta
bör hållas under uppsikt.
Fogbrister noteras i fasad. Se risk.
Vattenutkastare är ej frostsäker.
Generellt
Ovanvåning
Trapphall
Badrum
X
Sovrum 1
Balkong
X
Sovrum 2
Sovrum 3
X
X
Markplan
Entré/hall
Toalett
Vardagsrum
Kök
Matsal
X
X
BISPGATAN 68 LIMHAMN
X
X
Fasad
X
X
Fönster/dörrar
X
X
X
X
X
X
X
Grund
Uteplats
X
Är delvis i behov av underhåll, främst källarfönster. Bl.a.
noteras färgsläpp samt finns inga fönsterbleck. Se risk.
Tegelbalkar är bristfälliga. Se risk.
Det finns ingen tröskelplåt vid entrédörr. Se risk.
Rötskada noteras i garageport/karm. Se risk.
Sprickor noteras i grundmur. Se risk.
Mark lutar lokalt mot byggnad. Se risk.
Kondens noteras vid värmepump. Risk för skador.
Enklare utrymme med tecken på fuktpåverkan. Detta bör hållas
under uppsikt.
Sida 3 av 11
KB 9.4.2.K
Kommentarer och riskanalys
Byggnaden är uppförd över källare. Äldre källare av detta slag utsätts i regel mer eller mindre
för permanent fuktpåverkan från angränsande mark. Utifrån erfarenhet är det känt att
konstruktioner och beläggningar/beklädnader med organiska/täta material mot golv- och
väggytor bör undvikas, då fuktpåverkan och mikrobiell tillväxt och rötskador kan uppstå i
sådana.
Byggnaden är också äldre, liksom eventuell dränering kring denna. Det kan inte uteslutas att
brister föreligger alternativt kommer att uppstå i dräneringsmaterialen varför
dräneringsarbeten kan komma i fråga. Växter intill byggnader kan medföra ökad fuktpåverkan
liksom marklutning mot byggnader.
I våtutrymmena (bad, wc, dusch och tvättstuga) skall det finnas ett tillfredställande fuktskydd.
När det inte finns dokumentation som informerar/garanterar att arbetet är branschmässigt
utfört samt att vi noterar avvikelser/brister, kan det inte uteslutas att detta kan bli skador som i
en förlängning påverkar byggnaden och inomhusmiljön negativt.
Branschregler har sedan tid för utförande skärpts på grund av ökat antal vattenskador och det
är känt att fukt- och mögelskador förekommer i stor utsträckning i våtutrymmen.
Fuktpåverkan och följdskador kan ej uteslutas i utrymmena och angränsande konstruktioner.
När det finns brister i fasad/grundmur eller i montaget/underhållet av snickerier, fönster och
plåtdetaljer finns det en risk att man kan få skador i angränsande konstruktioner eller att
vatten kan tränga in vilket kan påverka byggnaden och inomhusmiljön negativt.
BISPGATAN 68 LIMHAMN
Ett låglutande tak kräver i regel mer underhåll och är svårare att kontrollera än t.ex. ett vanligt
sadeltak då innertakets insida inte kan inspekteras. När takpappen är äldre än 15 år bör man
inspektera taket ofta för att upptäcka brister i pappen. Om ångspärren i innertaket inte
fungerar tillfredställande kan yttertaket på sikt få mikrobiologiska skador som påverkar
byggnaden och inomhusmiljön negativt.
Sida 4 av 11
KB 9.4.2.K
Ev. bilder och beskrivningar
Pos 1
Tegelbalkar är bristfälliga.
Pos 2
Flera fogbrister noteras i fasad.
BISPGATAN 68 LIMHAMN
Pos 3
Källarfönster är i behov av underhåll.
Datum
2013-10-01
Besiktningsman
Jonas Carlsten OBM
[email protected]
Sida 5 av 11
KB 9.4.2.K
Allmänna villkor
Allmänna villkor för överlåtelsebesiktning av fastighet
1. Begreppsbestämningar
Uppdragsgivare är beställaren av besiktningsuppdraget. Besiktningsförrättare är i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som
mottagit uppdraget att utföra besiktningen. Med köpare avses intressent eller förvärvare av fastigheten.
2. Ändamål med en överlåtelsebesiktning
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga
information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel.
Insamlingen sker genom en bygg-teknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i
ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med
fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte.
3. Rätten till besiktningsutlåtandet
Uppdragsgivaren har alltid rät till besiktningsutlåtandet. Om uppdragsgivaren är samma person som säljaren har dock även köparen
samma rätt till protokollet som säljaren. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan
besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i
besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren.
Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen kan det vara lämpligt för köparen att kontakta besiktningsförrättaren för en särskild
genomgång av besiktningsutlåtandet innan köpet slutförs.
4. Besiktningsuppdraget i förhållande till köparens undersökningsplikt enligt Jordabalken
Köpare av fast egendom har enligt Jordabalken en omfattande undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte en köpares
undersökningsplikt, utan utgör endast en del av denna. För att uppfylla en köpares undersökningsplikt kan krävas att köparen låter
genomföra särskilda besiktningar av sådana delar som i enlighet med dessa villkor inte omfattas av överlåtelsebesiktningen samt att
köparen vidtar kompletterande undersökningar med anledning av vad som antecknats i besiktningsutlåtandet.
5. Besiktningens praktiska och juridiska betydelse
Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar parternas kunskap om fastighetens fysiska skick. Information i
besiktningsutlåtandet får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler. Fel, som noterats i besiktningsutlåtandet och sådant
som betecknats som risk i utlåtandet och som senare infrias, kan en köpare i regel inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat
särskild garanti. Detta gäller även om besiktningsförrättaren i något avseende har valt att rekommendera fortsatt undersökning.
6. Uppdragsgivarens åtaganden
För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att
byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av
besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det
åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till
utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts
med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av
vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta
och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om
några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering
och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även
uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får
göras i fastigheten. Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från
fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan
uppdragstagaren och besiktningsförrättaren.
7. Besiktningens omfattning
Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för
byggnadens funktion. Om överlåtelsebesiktning med fuktmätning valts ingår dessutom en uppföljande fuktmätning med den omfattning
och de begränsningar som närmare redogörs för nedan. Vilken/vilka byggnader som omfattas av uppdraget framgår på sid (1) i
uppdragsbekräftelsen. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid
besiktningstillfället.
Överlåtelsebesiktningen utförs i följande 4 – alternativt 5 moment:
1. Handlingar, 2. Okulär kontroll, 3. Riskanalys, 4. Rekommendation om fortsatt undersökning, 5. Fuktmätning (Obs! endast vid
överlåtelsebesiktning med fuktmätning)
Sida 6 av 11
KB 9.4.2.K
Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens
uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov
av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda
fortbestånd.
Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen
som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 6 ovan samt inte heller
rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaderna,
provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor.
Om fuktmätning ingår i överlåtelsebesiktningen utförs denna i enlighet med vad som närmare anges i punkten 12 nedan.
Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande
till byggnaden. Samma
gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den
undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna
undantagen från besiktningsuppdraget.
8. Besiktningsförrättarens/besiktningsföretagets ansvar
Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen.
Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp
enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av
ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp.
Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån
utlåtandet använts i det syfte som anges i p 2 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet
saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av
besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i
uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det
skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker,
förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation
som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är
avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan
överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren
utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta
även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring
som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år.
9. Uppdragsbekräftelse
Före besiktningen skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse med villkor för besiktningen till beställaren. Av
uppdragsbekräftelsen framgår besiktningens omfattning samt villkor för besiktningen. Beställaren ombeds att noggrant läsa igenom
uppdragsbekräftelsen före besiktningstillfället. Innan besiktningen påbörjas går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med
beställaren, så att några oklarheter kring uppdragets omfattning ej föreligger.
10. Handlingar mm.
Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid
besiktningstillfället. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i
besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller
besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter.
11. Okulär kontroll
Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att
besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av
betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,
inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till
ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär
besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om
yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant
utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på
annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna
specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats.
Sida 7 av 11
KB 9.4.2.K
12. Fuktmätning
Om fuktmätning ingår i besiktningsuppdraget skall denna utföras i den omfattning och på sätt som följer nedan.
Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande
ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i
fastighetens syllar sker endast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där
besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över
fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt
eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan
mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den
ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i
fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär
därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av
besiktningsutlåtandet.
13. Riskanalys
I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som
framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk
erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och
därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas.
14. Rekommendation om fortsatt undersökning
Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid
överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på
misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att
riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt
undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation
om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om
möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför
besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den
fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag.
15. Besiktningsutlåtandet
I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit
anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I
besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utför fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en därtill
hörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren
noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i
besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom
besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ:
...att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit.
...att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten.
...att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren.
...att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger.
...att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några
väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet.
16. Avbokning
Avbokning av besiktning sker genom kontakt med besiktningsföretaget. För avbokning som sker senare än 24 timmar före bokad tid,
förbehåller sig besiktningsföretaget rätt till avbokningsavgift för utfört arbete samt kompensation för tid som avsatts för att utföra
uppdraget. För
avbokning som görs mellan 17.00 och 24.00, räknas nästkommande vardag kl. 08.00 som tid för avbokning. Samma gäller för avbokning
som görs lördagar och helgdagar. Om besiktning har bokats i vår kalender på internet, utgår alltid en avbokningsavgift på 500 kr, om inte
avbokningsavgift utgår enligt ovanstående.
Sida 8 av 11
KB 9.4.2.K
Bilaga till besiktningsprotokoll med förklaringar till bedömningssätt vid överlåtelsebesiktning
Bedömningsgrunder
OBM Gruppen har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, ”utan anmärkning”, ”påpekande” och ”bör åtgärdas” är de
varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som
förekommer. Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en
kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet längst ner på sidan 3 under rubriken kommentar/riskanalys. Det är
därför mycket viktigt att den text som står under ”kommentar/riskanalys” läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer
kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om
att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället.
Allmän information
Vad är fukt?
Besiktning av oljetankar
Fukt är en naturlig del av vår miljö och livsnödvändig för oss alla.
Ibland kan dock fukt ställa till med bekymmer i våra bostäder och
byggnader. I våra hus fortgår hela tiden fuktvandringar såväl inifrån
som utifrån. Inifrån genom brukarna från t.ex. matlagning,
duschning, mm. och utifrån genom t.ex. regnvatten, snö, ytvatten,
fukt från marken, etc. I vissa fall medför dessa fuktvandringar
skador på fuktkänsligt material och skapar sekundärskador såsom
mikrobiella skador, kemiska emissioner eller t.ex. formförändringar
men även estetiska skador.
Den 1 juli 2000 trädde en ny föreskrift i kraft som innebär att alla
oljetankar mellan en och tio kubikmeter måste besiktigas
regelbundet. För oljetankar utomhus ska en första besiktning vara
genomförd senast den 1 juli 2004, och för oljetankar inomhus
senast den 1 juli 2006.
En korrosionsskyddad cistern (vanligast utomhus) ska besiktigas
med tolv års intervall och en stålcistern (vanligast inomhus) ska
besiktigas med sex års intervall.
Radon i luft
Villor till försäljning skall, enligt ny lag, efter den 1-a januari 2009
vara energideklarerade. Villor som är energideklarerade skall sedan
alltid ha en energideklaration som inte är äldre än 10 år vid
försäljning.
Nyproducerade byggnader ska ha en deklaration i samband med
färdigställandet.
Radon är en gas som uppkommer när radioaktivt material
sönderfaller. Radon är en lättflyktig gas utan lukt eller annan
egenskap vi normalt sett kan uppleva.
Socialstyrelsen har lagt ut riktlinjer med målsättningen att samtliga
bostäder skall ha en radongashalt som understiger 200 Bq/m3 före
2020. Vid besiktningar anger därför generellt sett våra besiktningsmän att radonförekomsten bör kontrolleras om inte mätprotokoll
finns tillgängligt. Detta behöver inte alltid innebära att mätning
behöver ske utan att kontakt med kommunens miljöförvaltning kan
ge vägledning i denna fråga.
Radon kan härröra både ur byggnadsmaterial och ur marklagren
under byggnaden.
Energideklaration
Avloppssystem
Besiktningen omfattar inte egna eller gemensamma avloppsanläggningar. Rådgör med kommunens miljöförvaltning för
vägledning om den aktuella fastigheten avloppssystem.
Provtryckning av rökgångar
Vissa hus har egen brunn för dricksvatten eller tar vatten via
gemensam vattenbrunn.
Radonhalten i vatten bör ej överstiga 1000 Bq/l vatten.
Besiktningen omfattar inte undersökning av rökgångar och dess
täthet etc. Vår generella inställning är att kontakta skorstensfejaren
om den murade skorstensstocken inte kontrollerats de sista 5-6
åren. Eldstäder som inte används erhåller normalt sett automatiskt
eldningsförbud.
Vattenkvalité
Brandskyddskontroll
Radon i vatten
Vatten tagna ur egna brunnar eller gemensamma brunnar bör
kontrolleras med jämna mellanrum för att vara säker på att vattenkvalitén är tillfredsställande. Rådgör med kommunens miljöförvaltning för vägledning.
För att erhålla information vilka krav som föreligger på husets
eldstäder kan följande föreskrift inhämtas från Räddningsverket.
”Föreskrifter och allmänna råd om rengöring (sotning) och
brandskyddskontroll 2005:9”.
Information om Köpargenomgång
Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är
det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare
och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om
besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har
frågor gällande köpargenomgång.
Sida 9 av 11
KB 9.4.2.K
Tak och vindar
1. Plana/låglutande tak
Ett plant eller låglutande tak kräver i regel mer underhåll och är
svårare att kontrollera än t.ex. ett vanligt sadeltak med inspekterbar
vind. Skadorna som uppträder efter läckage eller t.ex. kondensation
är ofta missfärgade innertak, rötskadad råspont etc.
Eftersom takkonstruktionerna i regel inte medger besiktningsmöjligheter av takkonstruktionen i sig finns ytterst begränsade
möjligheter för besiktningsmannen att bedöma dess kondition och
funktion.
Takets funktion påverkas i första hand av ångspärrens täthet, men
också av bl.a. isoleringstjocklek, i vissa fall av takets ventilation etc.
Eftersom det också oftast krävs relativt omfattande förstörande
håltagning för att säkert undersöka takkonstruktionerna ses denna
konstruktion därför som en s.k. dold konstruktion. Det är dock alltid
ytterst upp till köparen att bedöma vilka undersökningar som skall
vidtagas och vilka risker man accepterar. Det fuktskyddande
tätskiktet på taket kräver regelbunden kontroll och underhåll.
Tätskikt av papp har en förväntad livslängd på ca 10-20 år.
2. Äldre takpannor av tegel eller betong samt gammal
underlagspapp på yttertak
Det föreligger påtaglig risk för fuktgenomslag igenom gamla
takpannor. Orsaken är att takpannorna fuktar igenom vilket medför
skador på läkt och underlagspapp och ev. underliggande
konstruktion. Takpannor får med åren frostsprängningar vilket
innebär ökad risk för läckage. Äldre underliggande takpapp har även
en bristande förmåga att fungera tillfredsställande på grund av att
tätskiktet torkat ut och vatten kan läcka igenom och skada
underliggande konstruktioner.
Mosspåväxt och liten överlappning på takpannorna, liten taklutning
och utsatt läge medför också ökad risk.
Normal underhållsintervall för underlagspapp och takpannor är ca
30-40 år.
3. Vind med mikrobiella skador
En vind som har mikrobiella skador på yttertakets insida och där
läckage genom yttertaket kan uteslutas bör undersökas noggrant.
Orsaken kan vara att varm inneluft tränger upp på vinden på grund
av otätheter i vindsbjälklaget. Den varma luften som befuktats i
inomhusmiljön kan kondensera eller skapa en hög fuktighet i det
kallare yttertaket. Om detta inträffar är det av största vikt att även
undersöka byggnadens allmänventilation, vindens isoleringstjocklek, ångspärr, ventilationsspalter m.m.
Fasader
4. Tegelfasader med missfärgning saltutfällningar,
med utsatt läge m.m.
Hög fuktinträngning i tegelfasader leder ofta till att bakomvarande
konstruktioner erhåller mikrobiella skador. Orsaken kan vara
undermålig luftspalt bakom skalmuren, undermålig vattenavledning
i dess nederkant eller brukspill som leder in fukten i väggkonstruktionen. Även s.k. sommarkondens kan inträffa när varm
solinstrålning träffar den fuktiga väggen och medför fuktvandring in
i väggkonstruktionen.
5. Enstegsfasader
Nyare hus med s.k. tunnputs där putsen sitter direkt på väggisoleringsskivan kallas enstegsfasad.
Dessa ytterväggar saknar ventilationsspalt i väggkonstruktionerna
och risk för fuktinträngning i vägg föreligger. Skadorna i väggarna
förblir ofta osynliga både invändigt och utvändigt i
inledningsskedet.
En teknisk undersökning av en sådan fasad medför relativt
omfattande håltagning.
Källare
6. Källarväggar
Om källarytterväggarnas utvändiga fuktisolering består av tjärstrykning har denna en begränsad livslängd (ofta ca 15-25 år). Detta
innebär att utvändiga åtgärder i många fall skall ses som naturligt
och nödvändig efter denna tidsperiod. Om den utvändiga fuktisoleringen förlorar sin täthet kan det medföra skador på ytterväggarnas insida, se även utreglade väggar nedan.
7. Utregling på källarväggarnas insida
Om utregling förekommer på källarytterväggarnas insida kan fuktoch mikrobiella skador uppstå, främst i dess nederdel. Träreglar,
syllar och väggskivor riskerar att utsättas för hög fuktighet med
mikrobiella skador som följd.
Även kondensutfällning kan förekomma i väggarna vid för väggarna
ogynnsamma temperaturer.
Golvkonstruktioner
8. Flytande golv på betongplatta
Flytande golv betraktas ofta som en riskkonstruktion då
konstruktionen generellt sett har flera möjliga fuktrelaterade
brister. Organiskt material under golvets ångspärr eller cellplast
exponeras ofta för en hög fuktighet från betongplattan och mikroorganismer erhåller en acceptabel livsmiljö. Detta kan på sikt
medföra lukter eller annan oangenäm luftkvalité inomhus.
Ytter- och innerväggssyllar saknar i många fall fuktspärr, under dess
undersida, vilket kan ge samma typ av skador som i golvet.
9. Uppreglade golv på betongplatta
Det uppreglade golvets risker ligger generellt sett i följande,
organiskt material såsom träreglar, spånrester m.m. ligger i kontakt
med den betongplattan som om den är fuktig ger upphov till
mikrobiella skador.
Den överliggande isoleringen ger en temperaturskillnad som skapar
en högre relativ fuktighet under densamma. Det är dessutom inte
ovanligt att betongplattan har ingjutna reglar med stor risk för
mikrobiella skador som följd. Ytter- och innerväggssyllarna saknar i
många fall fuktspärr, under dess undersida, vilket kan ge samma typ
av skador som i golvet.
Sida 10 av 11
KB 9.4.2.K
Torpargrunder och krypgrunder
10. Torpargrund/krypgrund
Den självdragsventilerade krypgrunden betraktas i de flesta fall som
en riskkonstruktion. Orsaken är bl.a. den förhöjda fuktigheten i
grunderna under sommarhalvåret som ofta kan leda till mikrobiella
skador. Avsaknad av fuktspärr med högt fukttillskott från marken till
grunden kan också vara en orsak liksom kylande berg i dagen i
grunden m.m. Vi anser det vara mycket viktigt att alltid ta upp en
lucka och inspektera grunden om detta rekommenderas i
besiktningsprotokollet. Om grunden inte bedöms vara fysiskt
besiktningsbar kan det vara nödvändigt med håltagning i bjälklaget för
kontroll av dess status.
11. Fönster
Fönster med isolerkassetter och 3 glasfönster kan med tiden tappa sin
täthet och ge upphov till missfärgningar mellan fönsterrutorna.
Detta är i huvudsak en skada av estetiskt natur då fönstrets isoleringsförmåga bara marginellt påverkats. Fönster av aktuell typ anses
generellt sett ha en livslängd på ca 25-30 år även om nyare fönstertyper anses ha en längre livslängd än de äldre från slutet av 1970-talet
och början av 1980-talet.
Fönster av typen tvåglasfönster och fönster med träkarmar anses ha
en liknande teknisk livslängd (25-30 år) som ovan nämnda fönstertyper även om skadorna istället är orsakade av fukt- och rötskador.
12. Äldre badrum
Äldre badrum med kakel och eller klinkers har ofta svagheter
gällande bakomvarande tätskikt och golvbrunnens anslutning till
tätskiktet. Golvbrunnen och rören är ofta gjorda av gjutjärn och
kan vara rostangripna. Risken för fuktskador bedöms därför vara
högre.
13. Klinkers på träbjälklag
Klinkers på träbjälklag är i många fall en olämplig konstruktion då
mindre rörelser alltid uppstår i träkonstruktioner dels beroende
på årstidsförändringar men även på grund av belastningar. Detta
kan leda till sprickor i klinkers, klinkerfogar och/eller i underliggande tätskikt. Om underliggande tätskikt skadas i våtutrymmen riskeras att fuktskador uppstår om golvet exponeras
för vatten.
14. Golvbrunnar
Golvbrunnar är i sig installationer som inte ingår i besiktningen
eftersom de hanteras under VVS installationer och är undantagna
i besiktningens omfattning. Däremot är golvbrunnens anslutning
till golvytskiktet av största vikt för våtrumsgolvets funktion. Det
finns därför en branschrekommendation som säger att om
våtutrymme renoveras och golvbrunnen är äldre än från 1990 så
bör den bytas.
Om golvbrunnen är smutsig vid besiktningen kan inte
anslutningen till omgivande tätskikt eller ytskikt bedömas, vilket
då noteras i protokollet.
Riskanalys och fortsatt teknisk undersökning
Det är i många fall svårt eller omöjligt att fastställa vissa byggnadskonstruktioners kondition och funktion vid överlåtelsebesiktningen utan
håltagning och användande av tekniska hjälpmedel såsom t.ex. fukt- och temperaturgivare.
Riskanalysen och rekommendationen om fortsatt teknisk undersökning ger därför besiktningsförrättaren möjlighet att varna för risker och
rekommendera undersökningar som inte ingår i en överlåtelsebesiktning. Ofta kan förrättaren inte bedöma om föreliggande
konstruktioner fungerar tillfredsställande eller inte.
Många konstruktioner fungerar förträffligt trots att dessa rent generellt betraktas som riskkonstruktioner medan andra likadana
konstruktioner inte alls fungerar tillfredsställande.
För en beställare av en överlåtelsebesiktning är det därför viktigt att ta aktiv del av besiktningsprotokollet och avgöra om t.ex. den fortsatta
tekniska undersökningen skall utföras, eller om man som beställare kan tänka sig att ta föreliggande risker och lägga in dessa i den totala
kalkylen av fastighetsköpet.
OBM Gruppen
Huvudkontor: Järngatan 11, 234 35 Lomma
Tel: 020 55 85 60 E-mail: [email protected] www.obmgruppen.se
Sida 11 av 11
KB 9.4.2.K