Transcript Byggnadsteknisk besiktning av hus i samband med fö rsa ljning

Ingenjörsfirma HSAB
Byggnadsteknik och energi
Byggnadsteknisk besiktning av hus i
samband med försaljning
Södra Långgatan 10, 380 74 Löttorp
Fastighetsbeteckning
Borgholm Sandvik 1:51
Uppdragsgivare
Wanja Grave–Hellberg
Lagmansgatan 4b
392 35 Kalmar
Närvarande
Wanja Grave–Hellberg
Besiktningsdatum
2012-08-15
Väder
18, halvklart
12-166
__________________________________________________________________________________
Ingenjörsfirma Hans Sandelin AB
Nissestigen 5
070-8770331
556817-6738
393 52 Kalmar
[email protected]
2
Besiktningsutlatande
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår
1980
Typ
1 plans hus
Stomme
Trä
Tak
Betongpannor
Fasad
Träpanel
Fönster
3-glas isolerfönster
Grund
Krypgrund
Ventilation
Mekanisk till och frånluftsventilation med
värmeåtervinning
Uppvärmning
Luft-luftvärmepump och ved
Garage
Fristående
Lämnade upplysningar i samband med besiktningen
Värmesystemet är koverterat från vatten buren värme till system med luft-luftvärmepump ca
Reparation av takläckage intill skorstenen utfört 2012
Utvändig besiktning
Tak
Inget att notera
Hängrännor och stuprör
Inget att notera
Vind
3
Ventilationsrör bör kompletteras med värmeisolering för att undvika kondens samt för att spara
energi
Fönster och dörrar
Riskanalys: Otät anslutning av fönsterbleck och karm mot husfasaden. Risk det driver in regn i
väggen med skador som följd
Treglas isolerrutor sedan huset byggdes, äldre än 20 år. Risk att det kan förekomma eller uppstå
kondens mellan glasen
Fasad
Laserad träpanel med torrsprickor
Sockel
Inget att notera
Markförhållanden
Inget att notera
4
Grundkonstruktion
Huset grundlagt med krypgrund. Fuktkvoten i bjälklaget vid besiktningen var 25-30 % fuktkvot.
Gränsen för mikrobiell skada är ca 17 % fuktkvot. Synlig påväxt förekommer på undersidan av
bjälklaget
Riskanalys: Det rekommenderas att förbättra förhållandena i grunden då det finns risk att
förhållandena i grunden kan påverka innemiljön. Alla grundkonstruktion med träbjälklag är s.k.
riskkonstruktioner och fuktsynpunkt, då fuktigheten styrs av den naturliga luftfuktigheten ute,
samt av avdunstning av markfukt. Vanligast är att fuktigheten är högst sommartid. Grunden bör
åtgärdas, bl.a. med att lägga ut ett andunstningsskydd på marken, allra helst en krypgrundsmatta
(ungefär samma material som sittunderlag). Den skall vara heltäckande. Detta innebär en klar
förbättring. För att kunna garantera en torr miljö (alltid under 17 % fuktkvot) krävs tillförsel av
energi, d.v.s. fuktsäkring med någon apparat som kan styras(avfuktare, luftsolfångare, elvärmare)
Garage
Riskanalys: Gästrum med uppreglat golv. Risk att det kan förekomma mikrobiell påväxt i det
uppreglade golvet, om det saknas fuktspärr mellan betongplattan och träreglarna
Fuktgenomslag vid takfönster, risk för skada i anslutning till läckaget
Invändig besiktning
Dusch
Ytskikt med våtrumsmattor på golv och väggarsedan huset byggdes. Kakel monterat på befintlig
väggmatta. Ingen förhöjd fuktighet eller andra tecken på läckage
Kondensfläck runt takventilen, beror troligen på att ventilationen periodvis varit avstängd
Duschkabin monterad, vilket innebär att det inte är någon risk för läckageskada på väggarna
5
Sovrum norr
Inget att notera
Vardagsrum/allrum
Gnistskydd saknas på golvet, framför den öppna spisen
Kök
Uppvikt underlägg saknas under kylskåpet
Gnistskydd saknas på golvet framför vedkaminen
Sovrum söder
Inget att notera
Klädkammare
Inget at notera
Tvätt
Kondensfläck kring takventilen, beror troligen på att ventilationen periodvis varit avstängd
Riskanalys: Tät golvbeläggning saknas under varmvattenberedaren. Risk för läckageskador om
vatten rinner ut på golvet
Hans Sandelin
Bilaga. Villkor sidan 6 och 7
6
VILLKOR SAMT SYFTET M ED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN (2 sidor)
Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad del av
byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Med hjälp av den information som förmedlas i ett
besiktningsutlåtande ges ett säkrare underlag för att bedöma byggnaden/ byggnadernas befintliga skick och den förväntan en
säljare/köpare med fog kan ha.
Resultatet av överlåtelsebesiktningen redovisas i besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren
Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del av köparens
undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte besiktigas ingår i köparens
undersökningsplikt.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader.
Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid överlåtelsen.
Överlåtelsebesiktningen är en byggteknisk besiktning av de byggnader som är upptagna i besiktningsutlåtandet. Mark som inte
har omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen.
Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som anges i Besiktningsutlåtandet
Följande är byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen:
Installationer för el eller VVS
Skorstenar och rökgångar
Värmeanläggning
Förekomst av ev. radon, asbests eller PCB
Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool med poolaggregat, bastuaggregat
Altaner, uterum
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS PRAKTISKA OCH JURIDISKA BETYDELSE
Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljaren/köpares kunskap om fastighetens befintliga skick i
besiktigad del. Informationen i besiktningsutlåtandet redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för
tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.
Förhållanden som antecknas vid den okulära besiktningen, fel och brister, riskanalyser samt rekommendationer om vidare
undersökning, är sådana uppgifter en köpare före köpets fullbordan skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i
besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om
inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar
underöverlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.
Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE
I besiktningsutlåtandet redovisas information om besiktigad del av fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället.
Beställaren skall förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under
besiktningen.
Skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar antecknas inte i
besiktningsutlåtandet. För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras skall beställaren se till att samtliga utrymmen och ytor
är tillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege skall finnas
tillgänglig.
Efter det att besiktningsförrättaren överlämnat besiktningsutlåtandet skall
besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av beställaren
Handlingar
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick samt den normala
beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Som grund för överlåtelsebesiktningen används
tillgängliga handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnats till besiktningsförrättaren.
Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera handlingarnas och uppgifternas riktighet i annat fall än i
de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga.
Besiktningsutlåtande
I överlåtelsebesiktningen ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att
besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är
av byggteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,
inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte
gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i
besiktningsutlåtandet. Sådan yta eller utrymme ingår normalt i köparens undersökningsplikt även om ytan eller utrymmet inte
besiktigas. Om ytor och utrymmen som inte besiktigas får köparen söka information på annat sätt än genom
överlåtelsebesiktningen t ex genom att säljaren ombeds lämna garanti eller annan specificerad information om den del som inte
besiktigas.
7
Riskanalys
Vid sidan av de förhållanden som antecknats vid en omsorgsfullt gjord okulär överlåtelsebesiktning skall besiktningsförrättaren
anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära
besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna,
säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt
omständigheterna vid köpet.
Vidare åtgärd eller undersökning
Besiktningsförrättaren kan föreslå vidare undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulära
besiktningen liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i
överlåtelsebesiktningen. Vidare undersökning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt.
Vidare undersökning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.