Transcript övrig information - Bo

Värdefull information för Dig
som skall köpa bostad.
I detta häftet finner Du information som kan vara bra
att känna till när det är dags att köpa bostad.
BUDGIVNING
Den allmänna utgångspunkten för budgivning är att bud inte är bindande – inte ens om det lämnas
skriftligt. Först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt för fastighet eller
bostadsrätt blir köpet bindande. Innan dess kan ena parten ändra sig utan att motparten kan ställa
några krav.
Mäklarens skyldigheter vid budgivning: Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur
en eventuell budgivning kommer att gå till och hur bud bör lämnas. Mäklaren ska också upplysa om
eventuella krav eller önskemål från säljaren. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är
intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om
buden inte lämnats på det sätt som bestämts. Mäklaren ska också vidarebefordra spekulanters
meddelanden om intresse för objektet till säljaren. Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren
och köparen undertecknat ett köpekontrakt.
Mäklarens skyldigheter när uppdraget slutförts: En mäklare är skyldig att upprätta en förteckning över
budgivningen med uppgifter om spekulantens namn (alt namn på ombud som spekulanten använder
sig av) kontaktuppgifter som adress, e-postadress eller telefonnummer, bud med tidpunkt för när
budet lämnades och eventuella villkor för budet, t.ex. om lån eller besiktning. Mäklaren ska överlämna
förteckningen till säljaren och köparen när uppdraget slutförts. Om uppdraget slutförts utan att det
blivit någon försäljning (t.ex. om uppdragsavtalet sagts upp) ska mäklaren överlämna förteckningen till
uppdragsgivaren.
Säljaren bestämmer över budgivningen: Säljaren bestämmer – i samråd med mäklaren – hur en
eventuell budgivning ska gå till. Säljaren är dock inte juridiskt bunden av sådana överenskommelser.
Därför kan formerna för budgivningen ändras. Det är säljaren som bestämmer till vem han vill sälja,
när och till vilket pris. Det betyder att säljaren inte behöver sälja till den som lämnat det högsta budet.
Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja eller att sälja till det pris som presenterats i
marknadsföringen.
Budgivning kan ske på olika sätt, i praktiken finns två modeller: öppen och sluten budgivning.
Vid s.k. öppen budgivning lämnar spekulanterna bud till mäklaren som löpande redovisar buden till
säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud. Vid s.k. sluten
budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Den som lämnat bud informeras inte om övriga bud.
Kort om budgivning: Vem som helst kan ge ett bud – skriftligt eller muntligt. Budet kan förenas med
villkor. En spekulant kan inte räkna med att få fortlöpande information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider. En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna
är, vilka bud som lämnats eller vilka villkor som diskuterats med andra spekulanter. Efter avslutad
försäljning har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att objektet sålts till någon
annan.
Källa: FMI
Köparens undersökningsplikt
Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Informationen ska lämnas skriftligt och kan
till exempel presenteras i objektsbeskrivningen. Den ska beskriva vad undersökningsplikten innebär
vid köp av fastighet respektive bostadsrätt. Mäklaren ska försöka få köparen att undersöka fastigheten
eller lägenheten, eller föreslå köparen att anlita en besiktningsman. En sådan undersökning bör ske i
nära anslutning till kontraktskrivningen. Om undersökningen inte kan göras före kontraktskrivningen
bör mäklaren föreslå en s.k. besiktningsklausul. Mäklaren har inte något ansvar för att köparen
verkligen fullgör sin undersökningsplikt.
Mäklarens intag: Mäklaren utför ingen besiktning av fastigheten eller lägenheten och har ingen
skyldighet att undersöka objektet närmare. Men i samband med intaget ska mäklaren eller någon som
mäklaren anlitat besöka objektet och göra en ytlig undersökning av objektet.
Säljarens uppgifter: Mäklaren ska försöka få säljaren att lämna uppgifter om objektet som kan antas
vara av betydelse för köparen. Mäklaren ska göra säljaren uppmärksam på betydelsen av att objektet
beskrivs på ett korrekt sätt. Om säljaren lämnat en felaktig uppgift kan köparen ha rätt till prisavdrag.
Vid allvarliga fel kan köparen ha rätt att häva köpet. Mäklaren ska göra köparen uppmärksam på att
vissa uppgifter från säljaren kan medföra att köparens undersökningsplikt utökas.
Säljarens ansvar för utfästelser: Om säljaren lämnat garantier eller andra utfästelser om objektets
skick ansvarar säljaren för dessa. Köparen har inte någon undersökningsplikt avseende dessa
förhållanden. Mäklaren ska uppmärksamma parterna på konsekvenserna av att säljaren gör utfästelser
om objektet.
Mäklarens information om fel: Mäklaren ansvarar inte för objektets skick eller för eventuella fel i
objektet, men mäklaren ska informera spekulanter och köpare om sådant som kan vara av betydelse
för dem. Det kan till exempel handla om fel som mäklaren iakttagit, känner till eller har anledning att
misstänka, t.ex. genom tidigare försäljningar eller sin allmänna sakkunskap.
Besiktningen – en byggnadsteknisk undersökning: En besiktning är en byggnadsteknisk undersökning
av ett bostadshus eller en lägenhet. Resultatet av besiktningen presenteras i ett protokoll. Finns det
anmärkningar på bostaden i protokollet kan det medföra att köparen får en utökad undersökningsplikt.
Köparen bör då göra en s.k. fördjupad undersökning. Vanligtvis omfattar en besiktning inte
installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. I besiktningen
ingår inte heller tomten eller andra byggnader på den. Vid besiktning av en lägenhet ingår inte den
fastighet som bostadsrättsföreningen äger. För mätning av radon, buller och vattenkvalitet m.m. krävs
andra typer av kontroller. Energideklaration utgör en särskild tjänst. Det är viktigt att mäklaren förklarar
att köparens undersökningsplikt omfattar mer än den byggnadstekniska undersökningen.
Överlåtelseförsäkring: Det finns försäkringar för det ansvar som säljaren har för dolda fel i samband
med en överlåtelse. Till en sådan försäkring hör normalt en besiktning. Mäklaren ska informera
parterna om hur försäkringen eventuellt ändrar säljarens och köparens köprättsliga ansvar.
Källa: FMI
AREA & UPPMÄTNING
Ibland används uttryck som ”bostadsyta”, ”lägenhetsyta”, ”våningsyta” etc. Vid bostadsaffärer är det
extra viktigt att parterna använder sig av och har kunskap om gällande mätregler. Mätreglerna i svensk
standard SS 21054:2009 används i de flesta sammanhang när man ska redovisa arean på en bostad,
t ex vid fastighetstaxering, bygglov, hyresavtal, köp och försäljning av bostäder. Mätreglerna i denna
standard har i princip gällt sedan 1989. Tidigare gällde delvis andra mätregler. Den area som redovisas
i kontrakt etc. kan därför avvika från den man får vid uppmätning enligt nuvarande regler. Om ytan är
av avgörande betydelse för ditt köp uppmanas du att låta uppmäta bostaden.
ENERGIDEKLARATION
Energideklaration av byggnader är inte enbart en svensk företeelse, utan en del av EU:s miljömål om
att minska energianvändningen och främja en hållbar utveckling. Lagen om energideklarationer för
byggnader trädde i kraft den 1 oktober 2006. Den 1 juli 2012 ändrades lagen om energideklarationer
och blev då mer omfattande. Målet med de nya reglerna är att energideklarationen ska delges köparen
av en byggnad eller en del av en byggnad eller nyttjanderätt när den förmedlas. Säljaren (byggnadsägaren) - ansvarar för att det finns en aktuell energideklaration.
MÄKLARENS ANSVAR
De uppgifter som lämnas i objektsbeskrivning, prospekt samt annat informationsmaterial är i huvudsak
grundade på information lämnad av säljaren, samt berörd förening och dess hemsida om sådan finns.
Dessa uppgifter kontrolleras av fastighetsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till det.
Köpare/spekulanter uppmanas att kontrollera uppgifter rörande exempelvis lediga parkeringsplatser,
kommande renoveringar, källarutrymmen, tvättstuga, andra utrymmen tillhörande föreningen, eventuell
avgiftshöjningar samt annat av betydelse för köpet av bostadsrätten. Köpare/spekulanter uppmanas
också att kontrollera årsredovisning samt stadgar för föreningen.
Information om bostadsRÄTTSförening
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som styrs enligt bostadsrättslagen. Medlemmarna
äger och förvaltar hus, mark och gemensamma utrymmen gemensamt. En styrelse sköter det löpande
arbetet och den väljs vid föreningens årsmöte. När du köper en bostadsrätt blir du medlem i en
bostadsrättsförening och får en andel i den. Du äger rätten att bo i din lägenhet och har ansvar för att
reparera och underhålla den. Bostadsrättsföreningen ska godkänna nya medlemmar och fattar beslut
om större förändringar i fastigheten, som exempelvis att bygga balkonger. För att en bostadsrättsförening ska anses vara äkta krävs att minst 60 % av föreningens verksamhet består i att åt sina
medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av förenigen. Vid bedömningen tar man
hänsyn till taxeringsvärde, bruksvärdes- och marknadshyra m.m. Äkta föreningar beskattas med en
fastighetsavgift som tas ut per lägenhet och för närvarande uppgår till 1277 kr. Vidare utgår
fastighetsskatt med 1 % av lokalernas taxeringsvärde. Medlemmar i äkta föreningar beskattas med en
kapitalvinstskatt på 22 % av vinsten efter försäljning. Uppskov med kapitalvinstskatten kan erhållas
med maximalt 1,45 miljoner per lägenhet om ersättningsbostad skaffas, för uppskovet betalas en årlig
avgift motsvarande 0,5 % av vinsten. Låneräntor är avdragsgilla i inkomstslaget kapital.
Information om bostadsförening
Bostadsförening (privatbostadsföretag) är en äldre upplåtelseform av lägenheter. Dessa är ofta bildade
innan 1930 när bostadsrättslagen tillkom. Skillnaden mellan en bostadsförening och en bostadsrättsförening behöver inte vara stor. Den väsentliga skillnaden är att olika civilrättsliga regelkomplex gäller
- föreningslagen (LEF) gäller för bostadsföreningar och bostadsrättslagen gäller för bostadsrättsföreningar. När man köper en andel i en bostadsförening är det viktigt att man läser igenom de
stadgar (regler) som gäller i föreningen. Dessa stadgar kan inverka på att t ex möjligheten att hyra ut i
andra hand eller belåna lägenheten. Bostadsföreningar har stort utrymme i utformningen av stadgarna
och det är därför viktigt att man vet vilka regler som gäller i föreningen. Många bostadsföreningar har
skrivit om sina stadgar så att de är anpassade efter bostadsrättslagen. I dessa fall är det ingen reell
skillnad. Har ni ytterligare frågor om bostadsföreningar så kan ni kontakta Skatteverket.
Föreningens stadgar hittar ni tillsammans med årsredovisningen på vår hemsida www.bo-laget.se
”OÄKTA” FÖRENING
Den vanligaste formen av bostadsrättsföreningar bedriver verksamhet vars syfte till minst 60% består
i att till de egna medlemmarna tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. I en del
föreningar uppfylls inte denna gräns eftersom andelen bostadslägenheter med hyresrätt, lokaler samt
bostadsrättslägenheter som ägs av juridiska personer överstiger 40%. Denna förening betraktas då
som ett oäkta bostadsföretag. Att vara medlem i en ”oäkta” förening (oäkta bostadsföretag) skiljer sig
skattemässigt i jämförelse med de traditionella bostadsrättsföreningarna. De skattemässiga
skillnaderna gäller främst uppskovsavdrag vid köp och försäljning samt ev bostadsförmånsbeskattningen under tiden man är medlem i föreningen. För säljare medges inte uppskovsavdrag vid
försäljning av en andel i ett oäkta bostadsföretag. Säljare beskattas för hela överskottet
inkomstslaget kapital med skattesats 30%. Redovisning sker i nästföljande års deklaration.
Köpare av en andel i ett oäkta bostadsföretag får ej ta med tidigare beviljade uppskovsavdrag, utan
dessa måste tas upp till beskattning. I de fall man bor billigare än vad det skulle kostat att hyra
motsvarande lägenhet beskattas man som medlem för denna bostadsförmån. Marknadshyran minskas
med de utgifter man har haft för att disponera lägenheten, dvs avgifter och eventuella reparationsutgifter som en hyresvärd skulle stått för om lägenheten varit en hyresrätt. Mellanskillnaden utgör
bostadsförmånsvärdet och ses som en utdelning från föreningen i inkomstslaget kapital.
Bostadsförmånen deklareras årligen. En del av utdelningen är dock skattefri enligt lättnadsreglerna.
Det skattefria beloppet räknas fram genom att multiplicera lättnadsunderlaget med lättnadssatsen
(70% av statslåneräntan den 30 november året före beskattningsåret). För mer information, kontakta
Skatteverket.