Underhållsplanering

Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult

Lilliehorn Konsult

Grundläggande

  Varje satsad krona är en möjlighet! Kan öka fastighetens värde! Fukt och vatten förstör våra hus! Fokus på tak, rör och risker för fukt!   Tidiga små åtgärder minskar risken för framtida dyrare underhåll och skadegörelse! Förväxla aldrig underhålls planen och verkligheten! 2011 Underhållsplanering

Underhållsbudgeten kommer aldrig att räcka till allt planerat underhåll!

Syfte

    Varför underhållsplanering? Förstå mekanismerna bakom underhållet – förslitning Förstå principerna bakom underhållsplanering Förstå komplexiteten bakom val av åtgärder 2011 Underhållsplanering Lilliehorn Konsult

Lilliehorn Konsult

Varför underhållsplanering?

   Ett hjälpmedel att styra underhållskostnaderna Skaffa underlag för beslut i underhållsfrågor Underlag för improvisation 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Investeringar i fastigheter

Fastighetsägarens motiv:

 Fastigheternas goda bestånd och avkastningsvärden  Marknadsattraktivitet  Säkerhet, ordning, hygien, trivsel, hälsa  Fastighetsekonomi  Trivsamma, tidsenliga och prisvärda byggnader 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Termen ”Underhåll” i Aff

Underhåll = åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning Felavhjälpande underhåll = underhåll som syftar till att återställa en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå Akut underhåll Övrigt felavhjälpande underhåll Planerat underhåll = underhåll som är planerat till tid, art och omfattning 6 2011 AFF-presentation2

Frågeställningar

Underhållsplanering svarar på frågor såsom

 Hur mycket kommer underhållet att kosta år 201x med nuvarande underhållsstandard?  Vilka åtgärder behöver ställningsbyggnad?  Vilka åtgärder kan utföras inom vår budgeterade ram?  Vad händer om vi tvingas förskjuta åtgärderna i tiden? 2011 Underhållsplanering Lilliehorn Konsult

Lilliehorn Konsult

Underhåll = vidmakthållande

Investering Ursprungligt värde UH1 Investering - Standardhöjning UH2 Reparationer (Felavhjälpande underhåll) 2011 Underhållsplanering Tid

Lilliehorn Konsult

Ambitionsnivåer

Nivå 1 - Skapa överblick Nivå 2 – Teknisk och ekonomisk planering

 Budgetunderlag  Uppföljning  Finansiell planering  Beredskap för utgiften  Fonderingsbehov  Planeringsunderlag 2011 Underhållsplanering

Nivå 3 – Styra genomförandet

 Upphandlingsunderlag  Erfarenhetsåterföring  Uppslagsverk  Kontakt med boende

Nivå 4 – Erfarenhetsåterföring

Lilliehorn Konsult

Metodiken är busenkel!

Uppmätning Objektsbeskrivning Inventering + Beräkning

= Underhållsplan

Prövning

= Underhållsbudget

2011 AFF-presentation2   Ytor Mängder       Skick/senast Tidpunkt för nästa åtgärd Åtgärder Intervaller À-priser Kalkylerat uh-behov Besiktning

Lilliehorn Konsult

Indelning i underhållsobjekt

        Fastigheterna delas upp i underhållsobjekt, objektsbeskrivning  Detaljeringsnivå beroende på syfte och ambitionsnivå Uppmätning Besiktning Beräkning Plan Prövning Genomförande Uppföljning 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Uppmätning/inventering

       Mängd Enhet À-pris Typ Senast utfört Intervall Statusbedömning (Aff eller NS 3424)  Tillståndsgrad  Konsekvensgrad  Typ av konsekvens  Risk      2011 Underhållsplanering Rekommenderad åtgärd Rekommenderat åtgärdsår Foto (länk) Budget, totalt Besiktning, datum

Lilliehorn Konsult

Statusbedömning 1(2)

T2.23  Statusbedömning enligt Aff - Objektsbeskrivning 06 Fönster, fönsterdörrar T ex fönster och fönsterdörrar, skyltfönster, utvändig solskyddsutrustning inklusive motorer och styrutrustning, beslag, persienner och inbrottsgaller. Enhet Mängd Status bedömn. 1 Status bedömn. 2 Status bedömn. 3 Noteringar T2.231 T2.2311 Fönster och fönsterdörrar Fönster och fönsterdörrar till gemensamma utrymmen och driftutrymmen T2.2312 Fönster, fönsterdörrar till enskilda utrymmen 2011 Underhållsplanering st st st

Lilliehorn Konsult

Statusbedömning 2 (2)

Förenklad metod för statusbedömning

 1. Nyskick – har förutsättningar för att uppfylla ställda funktionskrav.  2. Normalskick – har förutsättningar för att uppfylla ställda funktionskrav.  3. Dåligt skick – har förutsättningar för att, med hjälp av driftåtgärder eller felavhjälpande underhåll uppfylla ställda funktionskrav.  4. Dåligt skick – har inte förutsättningar att uppfylla ställda funktionskrav utan planerat underhåll eller andra investeringar.  0. Ej besiktigat. 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Underhåll/ombyggnad

Gränsen mellan underhåll och ombyggnad är flytande

Drift Underhåll Ombyggnad Syfte

Hålla i funktion Bevara funktion Ändra funktion Höja standard

Frekvens

Kontinuerlig

Omfattning

Liten Ofta till mer sällan Liten och stor Sällan Stor 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Metodiken är busenkel!

Uppmätning Objektsbeskrivning Inventering + Beräkning

= Underhållsplan

Prövning

= Underhållsbudget

2011 Underhållsplanering   Ytor Mängder       Skick/senast Tidpunkt för nästa åtgärd Åtgärder Intervaller À-priser Kalkylerat uh-behov Besiktning

Lilliehorn Konsult

Verkligheten är komplicerad!

       Samordning av verksamhetsplanering och investeringar Klassificering av beståndet, olika angelägenhetsnivå Klassificera komponenter i olika grupper Allmänna riktlinjer Långsiktiga scenarier Treårig preliminär underhållsbudget Ettårig underhållsbudget 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Samordning med verksamhet

   Hur ser verksamhetsplaneringen ut? Beredskap för snabba förändringar! Kontinuerlig dialog med verksamheterna! 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Klassificering av beståndet

Bedömning av fastigheternas långsiktiga användning  Långsiktiga kärnfastigheter – hög underhållsprioritet  Fastigheter med osäker framtida användning – medelstor underhållsprioritet  ”Utredningsfastigheter” – låg underhållsprioritet   ”Sjuka hus” eller låg teknisk standard Fastigheter med stort underhållsbehov 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Klassificering av komponenter

   Skalskydd Säkerhetsaspekter (personskada?) Verksamhetens funktion 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Allmänna riktlinjer

Komponent 1 Komponent 2 E t c

Kärnfastighet Mellangrupp Osäkra objekt

Beslutsregler kopplade till varje kategori 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Långsiktiga scenarier

   Normala intervaller för olika insatser och schabloniserade siffror (kr/kvm) Antaganden om vilka objekt som långsiktigt behövs Antaganden om hur mycket som tas om hand genom större investeringar 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Treårig preliminär uh-plan

   Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig! Avsikter när det gäller verksamhetsplanering Avsikter när det gäller fastighetsinvesteringar 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Ettårig underhållsbudget

    Operativ plan – tidplan! Grundläggande information om åtgärderna Upphandling Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig! 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Underhållsstrategi, bestånd

Ta ställning till  Vilka byggnader i beståndet ska prioriteras?  Vilka komponenter i byggnaderna ska prioriteras?  Vilken typ av information som ska samlas in?  Ska vi använda automatiserade system för driftinformation?  Hur ska insamlade data hanteras?  Vilka besiktningar/statusbedömningar ska göras? Hur?  Informationsstrategi  Rapportering förvaltare/fastighetsskötare?  Rapportering till brukare?

Lilliehorn Konsult

Underhållspolicy

Hur? När? Till vilken standardnivå?  Ska fönstren målas om eller bytas ut?  Ska alla fönster bytas eller ska de som är tillräckligt bra (återstående livslängd > X år) enbart målas om?  Om fönsterbytet kräver ställningar, ska då även balkongerna repareras och hängrännorna bytas?  Räcker det med bättringsmålning och sedan satsar vi på ombyggnad om Y år? 2011 Underhållsplanering

”Signifikanta objekt”

Lilliehorn Konsult   Identifiera ”signifikanta objekt” - objekt/komponenter/aspekter där fel (markant) påverkar hälsa, säkerhet, miljö eller nytta. Fel medför att  Användaren skadas  Miljön påverkas negativt  Risk för större framtida underhållskostnader om det inte åtgärdas 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Två strategier, byggnadsnivå

Steg för steg

 Åtgärd för åtgärd  ”Småpaket”   Badrumsrenovering och stambyte samordnas Utvändiga arbeten, t ex omläggning av tak samordning styrd av t ex ställningsbyggnad

Pakettänkande

 Stor genomgripande ombyggnad  ”Totalprojektmetoden” 2011 Underhållsplanering

Hjälpsystem

   Förteckning över underhållsåtgärder Tidsintervaller Kostnader/á-priser Lilliehorn Konsult 2011 Underhållsplanering

Lilliehorn Konsult

Underhållsintervaller

20 år Betongmålning Brännare Elradiatorer Fönster Hisslinor Plastmatta Tvättutrustning Kyl/Frys Soputrustning 2011 Underhållsplanering Antenner Balkonger 30 år Förstärkare Fasader plåt/sten Hissbyte Laminatgolv Falsad plåt Lås Takpannor Papptak Plastmatta Parkett utbyte långstav/brädgolv våtutrymme Vv-växlare Pumpar Sanitetsvaror Spiskåpa

Lilliehorn Konsult

Fördelar underhållsplanering

5.

6.

7.

1.

2.

3.

4.

Skapa överblick Samordna underhållsinsatser Underlag för budget Underlag för ekonomisk plan Utjämna kostnader Erfarenhetsåterföring Information till de brukarna 8.

9.

Samordning med ombyggnad Samordning med brukarens planer 2011 Underhållsplanering

Planering är nödvändigt, men planer är livsfarliga!

Winston Churchill