Transcript Föreläsning om underhållsplanering

Underhållsplanering
Per Lilliehorn
Lilliehorn Konsult AB
Lilliehorn Konsult AB
Byggningabalk (1736: 0123 1)
3§
Nu haver bonde byggt hus, efter ty, som sagt är; då äger
han dem vid makt hålla.
Brister något i hävd eller byggnad; bättre och böte, som
i 27 kap skils
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Grundläggande




Varje krona är en möjlighet!
Fukt och vatten förstör våra hus!
Fokus på tak, rör och fukt!
Tidiga små åtgärder sparar
pengar!
 Skilj på underhållsplan och
verklighet!
Underhållsbudgeten
kommer aldrig att räcka till
allt planerat underhåll!
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Syfte
 Varför
underhållsplanering?
 Förstå mekanismerna
bakom underhållet –
förslitning
 Förstå principerna bakom
underhållsplanering
 Förstå komplexiteten
bakom val av åtgärder
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Varför underhållsplanering?
 Ett hjälpmedel att styra
underhållskostnaderna
 Skaffa underlag för beslut i
underhållsfrågor
 Underlag för improvisation
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Investeringar i fastigheter
Fastighetsägarens motiv:
 Fastigheternas goda bestånd
 Säkra avkastningsvärdena
 Marknadsattraktivitet
 Säkerhet, ordning, hygien,
trivsel, hälsa
 Fastighetsekonomi
 Trivsamma, tidsenliga och
prisvärda byggnader
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Beständighet
Materialens förmåga att motstå nedbrytande processer kallas
beständighet.
Nedbrytande mekanismer
 Kemiskt angrepp
 Elektrokemiskt angrepp
 Fysikaliskt angrepp
 Biologiskt angrepp
 Strålningsangrepp
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Olika begrepp
 Användningstid
 Livslängd
 Teknisk livslängd
 Ekonomisk livslängd
 Funktionell livslängd
 Avskrivningstid
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Användningstid
Användningstiden är den tid
objektet är avsedd att användas
(vara i funktion)
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Teknisk livslängd
Tidsperiod under vilken en
byggnad, anläggning eller del av
byggnad med normalt underhåll
kan utnyttjas för avsedd
funktion
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Ekonomisk livslängd
Den tidsperiod under vilken en
byggnad, anläggning eller del därav,
är lönsam.
 Oftast kortare än teknisk
livslängd av till exempel
skattetekniska skäl
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Funktionell livslängd
 När man ”tröttnat” på produkten
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Avskrivningstid
 Skilj mellan kostnad och utgift
 Redovisningstekniskt begrepp
 Avskrivningstiden ~ den ekonomiska
livslängden
 Avskrivningstiden kan aldrig vara
längre än den tekniska livslängden
 I princip olagligt att ändra
avskrivningstiden i efterhand
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhåll eller investering
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Termen ”Underhåll” i Aff
Underhåll = åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett
förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning
Felavhjälpande underhåll = underhåll som syftar till att återställa
en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå
Akut underhåll
Övrigt felavhjälpande underhåll
Planerat underhåll = underhåll som är planerat till tid, art och
omfattning
15
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Frågeställningar
Underhållsplanering svarar på
frågor såsom
 Hur mycket kommer
underhållet att kosta år 201x
med nuvarande
underhållsstandard?
 Vilka åtgärder behöver
ställningsbyggnad?
 Vilka åtgärder kan utföras
inom vår budgeterade ram?
 Vad händer om vi tvingas
förskjuta åtgärderna i tiden?
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Utbyte av komponenter
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhåll = vidmakthållande
Investering
Investering - Standardhöjning
Ursprungligt värde
UH1
Reparationer
UH2
(Felavhjälpande underhåll)
Tid
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Standardförändringar
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Livscykeln
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Ambitionsnivåer
Nivå 1 - Skapa överblick
Nivå 2 – Teknisk och
ekonomisk planering
 Budgetunderlag
 Uppföljning
 Finansiell planering
 Beredskap för utgiften
 Fonderingsbehov
 Planeringsunderlag
131003_UH-planering
Nivå 3 – Styra genomförandet
 Upphandlingsunderlag
 Erfarenhetsåterföring
 Uppslagsverk
 Kontakt med boende
Nivå 4 – Erfarenhetsåterföring
Lilliehorn Konsult AB
Indelning i underhållsobjekt
 Indelning i underhållsobjekt
 Detaljeringsnivå beroende på
syfte och ambitionsnivå
 Uppmätning
 Besiktning
 Beräkning
 Plan
 Prövning
 Genomförande
 Uppföljning
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Uppmätning/inventering







Mängd

Enhet

À-pris

Typ

Senast utfört

Intervall
Statusbedömning (Aff eller NS 3424)
 Tillståndsgrad
 Konsekvensgrad
 Typ av konsekvens
 Risk
131003_UH-planering
Rekommenderad åtgärd
Rekommenderat åtgärdsår
Foto (länk)
Budget, totalt
Besiktning, datum
Lilliehorn Konsult AB
Statusbedömning 1[2]
 T1.1 Markytor
 T1.11 Gräsytor
Enhet
T1.111 Prydnadsgräsm.
M2
T1.112 Bruksgräsmattor
M2
T1.113 Bruksgräsmattor
M2
T1.114 Högvuxna gräsytor M2
131003_UH-planering
Mängd
Status
1
Status
2
Status
3
Noteringar
Lilliehorn Konsult AB
Statusbedömning 2 [2]
Förenklad metod för statusbedömning
1. Nyskick - har förutsättningar för att uppfylla ställda
funktionskrav.
2. Normalskick - har förutsättningar för att uppfylla ställda
funktionskrav.
3. Dåligt skick - har förutsättningar att, med hjälp av
driftåtgärder eller felavhjälpande underhåll uppfylla ställda
funktionskrav.
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhåll/ombyggnad
Gränsen mellan underhåll och ombyggnad är flytande
Syfte
Frekvens
Omfattning
Drift
Hålla i funktion
Kontinuerlig
Liten
Underhåll
Bevara funktion
Ofta till mer sällan
Liten och stor
Ombyggnad
Ändra funktion
Höja standard
Sällan
Stor
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Metodiken är busenkel!
Uppmätning
Objektsbeskrivning
 Ytor
 Mängder
Inventering
 Skick/senast
 Tidpunkt för
nästa åtgärd
 Åtgärder
+
Beräkning
= Underhållsplan
 Intervaller
 À-priser
 Kalkylerat
uh-behov
Prövning
= Underhållsbudget
Besiktning
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Verkligheten är komplicerad!







Samordning av verksamhetsplanering och investeringar
Klassificering av beståndet, olika angelägenhetsnivå
Klassificera komponenter i olika grupper
Allmänna riktlinjer
Långsiktiga scenarier
Treårig preliminär underhållsbudget
Ettårig underhållsbudget
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Hänsyn till verksamheter
 Hur ser verksamhetsplaneringen ut?
 Beredskap för snabba förändringar!
 Kontinuerlig dialog med verksamheterna!
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Klassificering av beståndet
Bedömning av fastigheternas långsiktiga användning
 Långsiktiga kärnfastigheter – hög underhållsprioritet
 Fastigheter med osäker framtida användning – medelstor
underhållsprioritet
 ”Utredningsfastigheter” – låg underhållsprioritet
 ”Sjuka hus” eller låg teknisk standard
 Fastigheter med stort underhållsbehov
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Klassificering av komponenter
 Skalskydd
 Säkerhetsaspekter (personskada?)
 Verksamhetens funktion
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Allmänna riktlinjer
Kärnfastighet
Mellangrupp
Komponent 1
Komponent 2
Etc
Beslutsregler kopplade till varje kategori
131003_UH-planering
Osäkra objekt
Lilliehorn Konsult AB
Långsiktiga scenarier
 Normala intervaller för olika insatser
och schabloniserade siffror (kr/kvm)
 Antaganden om vilka objekt som
långsiktigt behövs
 Antaganden om hur mycket som tas
om hand genom större investeringar
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Treårig preliminär uh-plan
 Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig!
 Avsikter när det gäller verksamhetsplanering
 Avsikter när det gäller fastighetsinvesteringar
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Ettårig underhållsbudget




Operativ plan – tidplan!
Grundläggande information om åtgärderna
Upphandling
Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig!
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhållsstrategi, bestånd








Ta ställning till
Vilka byggnader i beståndet ska prioriteras?
Vilka komponenter i byggnaderna ska prioriteras?
Vilken typ av information som ska samlas in?
Ska vi använda automatiserade system för driftinformation?
Hur ska insamlade data hanteras?
Vilka besiktningar/statusbedömningar ska göras? Hur?
Informationsstrategi
 Rapportering förvaltare/fastighetsskötare?
 Rapportering till brukare?
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhållspolicy
Hur? När? Till vilken standardnivå?
 Ska fönstren målas om eller bytas ut?
 Ska alla fönster bytas eller ska de som är tillräckligt bra
(återstående livslängd > X år) enbart målas om?
 Om fönsterbytet kräver ställningar, ska då även balkongerna
repareras och hängrännorna bytas?
 Räcker det med bättringsmålning och sedan satsar vi på
ombyggnad om Y år?
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
”Signifikanta objekt”
 Identifiera ”signifikanta objekt” objekt/komponenter/aspekter där
fel (markant) påverkar hälsa,
säkerhet, miljö eller nytta.
 Fel medför att
 Användaren skadas
 Miljön påverkas negativt
 Risk för större framtida
underhållskostnader om det
inte åtgärdas
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Två strategier, byggnadsnivå
Steg för steg
 Åtgärd för åtgärd
 ”Småpaket”
 Badrumsrenovering och
stambyte samordnas
 Utvändiga arbeten, t ex
omläggning av tak samordning styrd av t ex
ställningsbyggnad
131003_UH-planering
Pakettänkande
 Stor genomgripande
ombyggnad
 ”Totalprojektmetoden”
Lilliehorn Konsult AB
Hjälpsystem
 Förteckning över
underhållsåtgärder
 Tidsintervaller
 Kostnader/á-priser
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhållsintervall
30 år
20 år
Betongmålning
Brännare
Antenner
Balkonger
Elradiatorer
Fasader
plåt/sten
Förstärkare
Hissbyte
Fönster
Laminatgolv
Falsad plåt
Hisslinor
Lås
Takpannor
Plastmatta
Papptak
Parkett utbyte
Tvättutrustning
långstav/brädgolv
Plastmatta
våtutrymme
Sanitetsvaror
Kyl/Frys
Soputrustning
131003_UH-planering
Vv-växlare
Pumpar
Spiskåpa
Lilliehorn Konsult AB
Fördelar underhållsplanering
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Skapa överblick
Samordna underhållsinsatser
Underlag för budget
Underlag för ekonomisk plan
Utjämna kostnader
Erfarenhetsåterföring
Information till de brukarna
Samordning med ombyggnad
Samordning med brukarens
planer
131003_UH-planering
Planering är nödvändigt,
men planer är livsfarliga!
Winston Churchill