Transcript Underhållsplanering

2015-01-29
Underhållsplanering
Per Lilliehorn
Lilliehorn Konsult AB
Lilliehorn Konsult AB
Byggningabalk (1736: 0123 1)
3§
Nu haver bonde byggt hus, efter ty, som sagt är; då äger
han dem vid makt hålla.
Brister något i hävd eller byggnad; bättre och böte, som
i 27 kap skils
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Grundläggande
Varje krona är en möjlighet!
Fukt och vatten förstör våra hus!
Fokus på tak, rör och fukt!
Tidiga små åtgärder sparar
pengar!
Skilj på underhållsplan och
verklighet!
Underhållsbudgeten
kommer aldrig att räcka till
allt planerat underhåll!
131003_UH-planering
1
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Syfte
Varför
underhållsplanering?
Förstå mekanismerna
bakom underhållet –
förslitning
Förstå principerna bakom
underhållsplanering
Förstå komplexiteten
bakom val av åtgärder
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Varför underhållsplanering?
Ett hjälpmedel att styra
underhållskostnaderna
Skaffa underlag för beslut i
underhållsfrågor
Underlag för improvisation
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Investeringar i fastigheter
Fastighetsägarens motiv:
Fastigheternas goda bestånd
Säkra avkastningsvärdena
Marknadsattraktivitet
Säkerhet, ordning, hygien,
trivsel, hälsa
Fastighetsekonomi
Trivsamma, tidsenliga och
prisvärda byggnader
131003_UH-planering
2
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Beständighet
Materialens förmåga att motstå nedbrytande processer kallas
beständighet.
Nedbrytande mekanismer
Kemiskt angrepp – ex svavel
Elektrokemiskt angrepp – galvanisk korrossion
Fysikaliskt angrepp - frysskada
Biologiskt angrepp - röta
Strålningsangrepp – UV-strålning/ozon
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Olika begrepp
Användningstid
Livslängd
Teknisk livslängd
Ekonomisk livslängd
Funktionell livslängd
Avskrivningstid
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Användningstid
Användningstiden är den tid
objektet är avsedd att användas
(vara i funktion)
131003_UH-planering
3
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Teknisk livslängd
Tidsperiod under vilken en
byggnad, anläggning eller del av
byggnad med normalt underhåll
kan utnyttjas för avsedd
funktion
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Ekonomisk livslängd
Den tidsperiod under vilken en
byggnad, anläggning eller del därav,
är lönsam.
Oftast kortare än teknisk
livslängd av till exempel
skattetekniska skäl
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Funktionell livslängd
När man ”tröttnat” på produkten
131003_UH-planering
4
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Avskrivningstid
Skilj mellan kostnad och utgift
Redovisningstekniskt begrepp
Avskrivningstiden ~ den ekonomiska
livslängden
Avskrivningstiden kan aldrig vara
längre än den tekniska livslängden
I princip olagligt att ändra
avskrivningstiden i efterhand
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhåll eller investering
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Termen ”Underhåll” i Aff
Underhåll = åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett
förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning
Felavhjälpande underhåll = underhåll som syftar till att återställa
en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå
Akut underhåll
Övrigt felavhjälpande underhåll
Planerat underhåll = underhåll som är planerat till tid, art och
omfattning
15
131003_UH-planering
5
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Utbyte av komponenter
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhåll = vidmakthållande
Investering
Investering - Standardhöjning
Ursprungligt värde
UH1
Reparationer
UH2
(Felavhjälpande underhåll)
Tid
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Standardförändringar
131003_UH-planering
6
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Livscykeln
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Ambitionsnivåer
Nivå 1 - Skapa överblick
Nivå 2 – Teknisk och
ekonomisk planering
Budgetunderlag
Uppföljning
Finansiell planering
Beredskap för utgiften
Fonderingsbehov
Planeringsunderlag
Nivå 3 – Styra genomförandet
Upphandlingsunderlag
Erfarenhetsåterföring
Uppslagsverk
Kontakt med boende
Nivå 4 – Erfarenhetsåterföring
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Indelning i underhållsobjekt
Indelning i underhållsobjekt
Detaljeringsnivå beroende på
syfte och ambitionsnivå
Uppmätning
Besiktning
Beräkning
Plan
Prövning
Genomförande
Uppföljning
131003_UH-planering
7
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Uppmätning/inventering
Mängd
Enhet
À-pris
Typ
Senast utfört
Intervall
Statusbedömning (Aff eller NS 3424)
Tillståndsgrad
Konsekvensgrad
Typ av konsekvens
Risk
Rekommenderad åtgärd
Rekommenderat åtgärdsår
Foto (länk)
Budget, totalt
Besiktning, datum
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Statusbedömning 1[2]
T1.1 Markytor
T1.11 Gräsytor
Enhet
T1.111 Prydnadsgräsm.
M2
T1.112 Bruksgräsmattor
M2
T1.113 Bruksgräsmattor
M2
Mängd
Status
1
Status
2
Status
3
Noteringar
T1.114 Högvuxna gräsytor M2
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Statusbedömning 2 [2]
Förenklad metod för statusbedömning
1. Nyskick - har förutsättningar för att uppfylla ställda
funktionskrav.
2. Normalskick - har förutsättningar för att uppfylla ställda
funktionskrav.
3. Dåligt skick - har förutsättningar att, med hjälp av
driftåtgärder eller felavhjälpande underhåll uppfylla ställda
funktionskrav.
131003_UH-planering
8
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Underhåll/ombyggnad
Gränsen mellan underhåll och ombyggnad är flytande
Syfte
Frekvens
Omfattning
Drift
Hålla i funktion
Kontinuerlig
Liten
Underhåll
Bevara funktion
Ofta till mer sällan
Liten och stor
Ombyggnad
Ändra funktion
Höja standard
Sällan
Stor
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Metodiken är busenkel!
Uppmätning
Objektsbeskrivning
Ytor
Mängder
Inventering
Skick/senast
Tidpunkt för
nästa åtgärd
Åtgärder
+
Beräkning
= Underhållsplan
Prövning
Intervaller
À-priser
Kalkylerat
uh-behov
Besiktning
= Underhållsbudget
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Verkligheten är komplicerad!
Samordning av verksamhetsplanering och investeringar
Klassificering av beståndet, olika angelägenhetsnivå
Klassificera komponenter i olika grupper
Allmänna riktlinjer
Långsiktiga scenarier
Treårig preliminär underhållsbudget
Ettårig underhållsbudget
131003_UH-planering
9
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Hänsyn till verksamheter
Hur ser verksamhetsplaneringen ut?
Beredskap för snabba förändringar!
Kontinuerlig dialog med verksamheterna!
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Klassificering av beståndet
Bedömning av fastigheternas långsiktiga användning
Långsiktiga kärnfastigheter – hög underhållsprioritet
Fastigheter med osäker framtida användning – medelstor
underhållsprioritet
”Utredningsfastigheter” – låg underhållsprioritet
”Sjuka hus” eller låg teknisk standard
Fastigheter med stort underhållsbehov
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Klassificering av komponenter
Skalskydd
Säkerhetsaspekter (personskada?)
Verksamhetens funktion
131003_UH-planering
10
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Allmänna riktlinjer
Kärnfastighet
Mellangrupp
Osäkra objekt
Komponent 1
Komponent 2
Etc
Beslutsregler kopplade till varje kategori
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Långsiktiga scenarier
Normala intervaller för olika insatser
och schabloniserade siffror (kr/kvm)
Antaganden om vilka objekt som
långsiktigt behövs
Antaganden om hur mycket som tas
om hand genom större investeringar
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Treårig preliminär uh-plan
Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig!
Avsikter när det gäller verksamhetsplanering
Avsikter när det gäller fastighetsinvesteringar
131003_UH-planering
11
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Ettårig underhållsbudget
Operativ plan – tidplan!
Grundläggande information om åtgärderna
Upphandling
Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig!
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Två strategier, byggnadsnivå
Steg för steg
Åtgärd för åtgärd
”Småpaket”
Badrumsrenovering och
stambyte samordnas
Utvändiga arbeten, t ex
omläggning av tak samordning styrd av t ex
ställningsbyggnad
Pakettänkande
Stor genomgripande
ombyggnad
”Totalprojektmetoden”
131003_UH-planering
12
2015-01-29
Lilliehorn Konsult AB
Hjälpsystem
Förteckning över
underhållsåtgärder
Tidsintervaller
Kostnader/á-priser
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Underhållsintervall
30 år
20 år
Betongmålning
Brännare
Antenner
Fasader
plåt/sten
Balkonger
Elradiatorer
Förstärkare
Hissbyte
Fönster
Laminatgolv
Falsad plåt
Hisslinor
Lås
Takpannor
Plastmatta
Papptak
Parkett utbyte
Tvättutrustning
långstav/brädgolv
Plastmatta
våtutrymme
Kyl/Frys
Soputrustning
Sanitetsvaror
Vv-växlare
Pumpar
Spiskåpa
131003_UH-planering
Lilliehorn Konsult AB
Fördelar underhållsplanering
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Skapa överblick
Samordna underhållsinsatser
Underlag för budget
Underlag för ekonomisk plan
Utjämna kostnader
Erfarenhetsåterföring
Information till de brukarna
Samordning med ombyggnad
Samordning med brukarens
planer
131003_UH-planering
13
2015-01-29
Planering är nödvändigt,
men planer är livsfarliga!
Winston Churchill
14