Transcript Underhållsbegreppet (enl UK)

Underhållsbegreppet (Aff)
• Planerat underhåll (förutbestämt i tid och rum)
• Felavhjälpande underhåll (t ex felanmälan)
– Övrigt felavhjälpande underhåll (t ex byte packningar)
– Akut underhåll (t ex trasig värmepanna)
Underhållsbegreppet (Umeå kommun)
• Långsiktigt planerat underhåll
LPU
• Ytskikt
• Förebyggande underhåll
FU
• Årliga kontroller
• Avhjälpande underhåll
• Akuta fel
• Skadegörelse
• (Reinvestering)
• Byte av tekniska komponenter
• Funktionsrelaterad
AU
Felavhjälpande underhåll – AU
Är underhållsåtgärder som utförs akut och som ska återställa
byggnadsdelens eller installationsutrustningens avsedda funktion.
Som avhjälpande underhåll ska också betraktas nödvändigt utbyte
av enstaka byggnadskomponenter understigande ett basbelopp.
Till felavhjälpande underhåll hör åtgärder efter skadegörelse eller
uppstådda funktionsbortfall som glaskross, brand, vattenläckage,
pumphaveri, takläckage motorhaverier etc.
Felavhjälpande underhåll finansieras via internpriset som ett uttag
gemensamt för hela fastighetsbeståndet eller för skadegörelse och
försäkringsrelaterade skador via internt försäkringssystem överstigande
100 kkr. För skadegörelse som inträffar när verksamheter pågår i
lokalerna debiteras berörd verksamhet skadekostnaderna.
Långtidsplanerat underhåll - LPU
Är underhåll i förebyggande syfte som utförs med
tidsintervall på mer än ett år.
Med underhåll avses fastighetsanknutna åtgärder som
syftar till att vidmakthålla ett objekt eller återställa det till ett
sådant tillstånd att det kan prestera avsedd funktion.
Dessa åtgärder omfattar inte utbyten och större
renoveringar som görs klimatskärm, installationsutrustning
och system som en helhet.
Långtidsplanerat underhåll finansieras via internpriset som ett
uttag gemensamt för hela fastighetsbeståndet. Grundprincipen är
att nödvändigt underhåll ska kunna utföras utan krav på
internprishöjningar.
Underhållshjulet
Bättre ekonomi
Förebyggande
underhåll
Mer planerat underhåll
Minskat avhjälpande
underhåll
Underhåll
Underhåll kan definieras som åtgärder som syftar till att
vidmakthålla byggnadens värde, tekniska funktion och skick.
Det tenderar bli en flytande gräns mellan t.ex. skötsel och
s.k. löpande underhåll.
Gränsdragningen mot investeringar blir ofta godtycklig,
speciellt i samband med moderniseringar och ombyggnad.
Gränsdragningen mellan vad som är fastighetsägarens
ansvar och nyttjarens ansvar är ofta varierande. Regleras i
hyreskontrakt eller i en bilagd gränsdragningslista.
Underhåll forts.
Under en byggnads livscykel är det två faktorer som främst styr
underhållskostnaderna – frekvens/intervall och åtgärdskostnad.
Sättet att bygga hus har förändrat underhållskostnadernas
fördelning på olika byggnadssystem. I ett 30-tals hus var 80 %
av nybyggnadskostnaden hänförlig till grund och stomme, 20 %
avsåg inredning och installationer. Idag är proportionerna
annorlunda. Installationerna har ökat sin andel till ca 50 %.
Teknikutveckling och ökade krav på komfort, säkerhet och
resurshushållning tenderar att förkorta brukstiden för främst
installationssystem.
Varför måste vi underhålla byggnader?
Byggnader ska underhållas så länge detta kan göras på
ett lönsamt och kostnadseffektivt sätt med avseende på
hur de fungerar för den verksamhet som bedrivs, eller kan
förväntas bedrivas i framtiden.
I slutändan är det alltid kunden som ska bestämma
kvalitets- och kostnadsnivån, både på en konkurrensutsatt
hyresmarknad och för de som arbetar med interna kunder.
Konflikten mellan fastighetsägarens långsiktiga perspektiv
och kundens mera kortsiktiga får dock inte glömmas bort.
Underhållet av byggnaden
Byggnadens grundsystem
• En byggnad ska uppfylla vissa grundprestanda såsom hållfasthet,
klimatskydd, mediaförsörjning och kommunikationer.
• Fastighetsägaren/-förvaltaren bör ha underhållsansvaret för detta.
Byggnadens kundsystem
• Delar av byggnaden som är starkt kopplade till den aktuella
verksamheten såsom ytskikt, inredning och vitvaror.
• Kunden bör ha möjlighet att välja servicenivå/underhållsnivå för
dessa byggnadssystem och betala separat.
För att avgöra vad som är grund- respektive kundsystem
används en genomarbetad gränsdragningslista.
Underhållet av byggnaden forts.
Byggnadernas IT-system:
• Korta avskrivningstider
• Ej underhållsmässiga system
Byggnadens funktion, t.ex. klimatförsörjning
är ofta helt beroende av att styr- och
reglersystemen fungerar.
En DUC (driftundercentral) är en dator.
Underhåll för ökat värde i användning
Verksamhetsanpassad underhållsstrategi
• En stor del av underhållsbehovet åtgärdas när man bygger om för att
anpassa lokalerna till förändrad eller ny verksamhet.
Underhållsproblematik
• De flesta datorstödda underhållsprogram förutsätter:
1. Att byggnaden ska stå kvar i all evighet
2. Att lokaler och planlösning aldrig ska förändras
3. Att underhållsplaneringen är en teknisk planering
Medför att kostnaden för att köra dessa program ofta är större än nyttan
när det gäller kommunala produktionslokaler.
Underhållsplanering borde istället ske inom ramen för en total ekonomisk
planering, t.ex. som en del i en förvaltningsplan.
Förvaltningsplan - grund för underhållsstrategi
• En förvaltningsplan innehåller teknisk och ekonomisk
information, analyser prognoser och data, på objektsnivå.
• Byggnadens tekniska status och funktionalitet är väsentligt
för olika ställningstaganden. En strategi för underhållet är
en nödvändig förutsättning.
• Förvaltningsplanen ska vara en integrerad del av
verksamhetsplanering och budgetarbete.
• Grunden för en underhållsstrategi är att man har en bra
uppfattning om de nuvarande och framtida lokalbehoven.