Transcript Ladda ner som PDF - Henry Ståhl Fastigheter AB

HUVUDKONTOR
Besöksadress: Drottninggatan 36
Postadress: 601 77 Norrköping
Telefon: 011-23 30 00
Fax: 011-23 30 02
E-post: [email protected]
www.stahl.se
LOKALKONTOR
Kumla
Vattugatan 1
692 31 Kumla
Telefon: 019-57 18 64
Fax: 019-58 16 86
Linköping
Hospitalstorget 3
582 27 Linköping
Telefon: 013-13 33 55
Norrköping
Drottninggatan 36
601 77 Norrköping
Telefon: 011-23 30 00
Fax: 011-23 30 02
Uppsala
Drottninggatan 8
753 10 Uppsala
Telefon: 018-10 11 40
Fax: 018-10 14 40
Örebro
Drottninggatan 11
702 10 Örebro
Telefon: 019-10 75 30
Fax: 019-18 75 30
Å RSR E DOV ISNING 2012
INNEHÅLL
Året som gått
3
VD har ordet
4–7
Verksamhetsöversikt8–9
Fastighetsvärden10–11
Finansiell verksamhet 12–13
Intressebolag14-15
Våra fastigheter
16–21
Årsredovisning22–36
Revisionsberättelse37
Värdegrund38
3
ÅRET SOM GÅTT
Verksamhetsåret
2012 i sammandrag
Resultatet från den löpande förvaltningen har, på jämförbart bestånd, utvecklats mycket
starkt och ökat med 32 %. Ökningen beror främst på det goda arbete som skett avseende
uthyrning på lokalsidan de senaste åren.
Under året har en mindre fastighet avyttrats till ett något högre pris än vår interna
värdering.
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat efter skatt uppgick till 56 mnkr (72). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 83 mnkr (63).
NYCKELTAL
Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr
Norrköping/Linköping
3 120
Örebro/Kumla
353
61080
Övriga orter
70
6
3 800
439
Resultat
Marknadsområden,
andel
Marknadsvärde, andel
Yta, kkvm
20122011
Hyresintäkter, mnkr
372
357
Driftöverskott, mnkr
178
166
Resultat efter finansiella poster, mnkr
54
62
Årets resultat, mnkr
56
72
Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr
83
63
Genomsnittlig uthyrningsgrad – yta, %
98
Resultat från den
97
löpande förvaltningen
Finansiell ställning
2012-12-31
Fastigheternas marknadsvärde, mnkr
3 800
3 700
80
Fastigheternas bokförda värde, mnkr
2 839
2 819
60
Justerad soliditet, %
46,3
44,1
Direktavkastning, %
7,6
7,2
Genomsnittlig låneränta, %
4,0
4,3
Genomsnittlig räntebindningstid, år
6,4
0
5,3
2008 2009 2010 2011 2012
Norrköping/Linköping 82 %
Örebro/Kumla 16 %
Övriga orter 2 %
Mnkr
»
100
2011-12-31
40
20
År
4
VD HAR ORDET
+ Årets resultat
56
Stark utveckling
i svag ekonomi
mnkr
När vi sammanfattar resultatet från 2012, kan vi konstatera att vi återigen gör ett bra resultat
sett till den löpande förvaltningen. Resultatet från den löpande förvaltningen blev 83 mnkr (63),
vilket är en följd av det fantastiska arbete som utförs av all vår personal. Det goda arbetet syns
också i de historiskt låga siffrorna för vakanser och omflyttning. Det här innebär att vi nu står väl
rustade inför kommande tider av ökade investeringar och underhåll, något som vi gör tillsammans
med våra hyresgäster.
För mig personligen, såsom återvändande VD, känns det extra roligt att se
att organisationen och bolagets styrkor
har utvecklats. En av våra styrkor är
stabiliteten och långsiktigheten i hanteringen av vårt finansnetto. Finansnettot
för år 2012 stannar på 81 mnkr (88), vilket är mycket starkt i en tid av finansiell
oro och ökade krav på marginaler i långivarnas verksamhet.
Under året har endast en mindre förändring av vårt fastighetsbestånd skett.
Fastigheten Fotogenen 5 i Norrköping såldes i slutet av december för 9 mnkr, vilket
är något över vår interna värdering.
Stabila fastighetsvärden
Värdet på våra fastigheter fortsätter
att vara stabilt. Efter den sedvanliga
kontrollen av direktavkastningskrav,
med hjälp av Forum Fastighetsekonomi,
värderar vi vårt totala fastighetsbestånd till cirka 3 800 mnkr. Vid värderingen kan vi konstatera stabila och
något ökande driftnetton samt en god
utveckling av direktavkastningskraven
för våra fastigheter till följd av deras
lägen, både avseende geografisk marknad och belägenhet på orterna.
Tre marknadsområden med
stark framtidstro
Större delen av våra fastigheter finns
idag i Norrköping/Linköping, Örebro/
Kumla och via vårt intressebolag
Fastighetsaktiebolaget Kretia, i Uppsala.
Alla tre områden har haft ett starkt 2012
med stor efterfrågan på såväl bostäder
som lokaler. Detta har medfört att vi
vid utgången av året inte har några
bostadsvakanser och att våra vakanser
på lokalsidan är på historiskt låga
nivåer. Under året har vi tecknat flera
nya långa lokalhyresavtal. Det innebär
fortsatt god tillväxt i lokalhyrorna under
2013 i samband med att projekten
färdigställs för hyresgästerna.
Alla de tre marknadsområden där vi
verkar kommer att ha en fortsatt god
framtidsutsikt grundad på tillväxt och
positiv befolkningsutveckling. Efterfrågan på bostäder förväntas vara
mycket stark på våra orter även under
kommande år. Det är dock ett stort
arbete som behöver göras framöver
med intrimning och effektivisering
eftersom hyresutvecklingen på bostäder
inte matchar kostnadsutvecklingen för
drift och underhåll.
Förädling och utveckling av vårt bestånd
En stor och viktig del av vårt dagliga arbete består av förädling och utveckling
av fastighetsbeståndet. Under 2012 har
vi bland annat fortsatt utvecklingen av
våra fastigheter i Norrköpings industrilandskap, i kvarteren Kvarnen och
Knäppingsborg. I kvarteret Kvarnen
har vi iordningställt 1 600 kvm till Norrköpings kommun för Restaurangskolan.
I Knäppingsborg har vi utvecklat fyra
lokaler för nya butiker samt fem lokaler
till nya kontorshyresgäster.
I Linköping har vi under året främst
utvecklat lokaler i kvarteret Decimalen
på Storgatan. I Örebro/Kumla har fastighetsutvecklingen berört fastigheterna
Köpmannen 6 och Guldsmeden 15 i Kumla
samt kvarteret Hållstugan (Gamla stan)
i Örebro. I Uppsala handlar utvecklingsarbetet framför allt om projekt i Fyrisborg
(Årsta 76:2) som ägs av Fastighetsaktiebolaget Kretia.
En viktig del av vår fastighetsutveckling är det ständiga arbetet med driftoptimering och utbyte till ny miljövänlig
teknik. Under året har vi satsat 10 mnkr
inom detta område.
5
VD HAR ORDET
PETER KARLSTRÖM VD
6
VD HAR ORDET
Den finansiella verksamheten
Året inleddes med finansiell oro, något
som bland annat innebar att de
traditionella långivarnas intresse för
att finansiera fastigheter svalnade.
Bankerna har motiverat sitt förhållningssätt med kravet på nya kapitaltäckningsregler, men höjde samtidigt
sina marginaler. Under slutet av året
har vi dock kunnat registrera en ljusning då den ekonomiska krisen och
dess följdproblem kanske inte blir så
omfattande som många tidigare haft
farhågor om.
I en tid av finansiell oro ser vi att
vi får nytta av vår långsiktighet och
stabilitet samt att det läggs större vikt
vid fastigheternas typ, läge och skick
för att få fortsatt goda finansieringsvillkor. Vi upplever att vi betraktas
som en attraktiv låntagare med välskötta fastigheter och god kontroll på
ekonomiska nyckeltal.
genom att vara den lokala och närvarande fastighetsägaren med ett stort
fokus på hyresgästerna. Det är just
genom denna lokala närvaro, tillsammans med ett stort engagemang från
medarbetarnas sida, som vi uppnår vår
vision om att ”hjälpa våra hyresgäster
att lyckas”.
Vår marknad 2013
Prognosen för 2013 pekar på ett resultat
från den löpande förvaltningen på cirka
80 mnkr och ett resultat före skatt på
cirka 45 mnkr. Vi räknar med ett fortsatt gott uthyrningsarbete och ett
förbättrat finansnetto.
Det är med stor glädje som jag vill
framföra ett stort tack till alla duktiga
och engagerade medarbetare för allt
arbete som har genomförts under
2012. Vi står starka, för att tillsammans
med våra hyresgäster, fortsätta resan
in i många nya spännande och roliga
hyresrelationer.
Hållbart fastighetsföretagande
Att vi bygger och underhåller fastigheter
med höga krav på låg energiförbrukning,
god inomhusmiljö och bra materialval är
ett strategiskt beslut för att skapa långsiktig ekonomisk tillväxt. Värden skapas
för oss och bolagets intressenter, men
framför allt för våra hyresgäster. En
av våra mest prioriterade frågor är att
ständigt minska energiåtgången i fastigheterna. Mycket av detta arbete vill vi
utföra tillsammans med hyresgästerna.
Under 2013 kommer vi att arbeta vidare
med så kallade ”Gröna hyresavtal”.
I vår strävan att vara en god arbetsgivare utgör medarbetarundersökningar
och individuella samtal viktiga verktyg i
det ständiga förbättringsarbetet.
Engagerade medarbetare med
närhet till hyresgästerna
Under året har styrelsen bestått av
fyra ledamöter inklusive ordförande.
Ordföranden har handlagt frågor av
strategisk och övergripande karraktär.
Under året har en ny ledning tillträtt i
bolaget.
Ledstjärnan i vårt arbete sammanfattas väl i företagets kärnvärden:
omtanke, öppenhet, långsiktighet och
mod. Vi ska leva upp till dessa kärnvärden
PETER KARLSTRÖM/VD
Våra 10 största hyresgäster
1. Norrköpings Kommun
2. Swedbank AB
3. Linköpings Universitet
4. ICA Sverige AB
5. Sectra AB
6. Danske Bank
7. Kriminalvården
8. Systembolaget
9. Autoliv Electronics AB
10. Arbetsförmedlingen
Fördelning av lokalkontraktens
antal/årshyror efter kontraktens förfallotid
%
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2013
2014
2015
Antal kontrakt %
2016
2017
Årshyror %
2018-
7
VD HAR ORDET
8
VERKSAMHETSÖVERSIKT
Verksamheten i korthet
NORRKÖPING
LINKÖPING
Linköpingsmarknaden är stark, med stor efterfrågan på såväl kommersiella fastigheter som bostadsfastigheter.
Den låga vakansgraden och ökningen av hyrorna öppnar upp för nya projekt i centrala lägen. Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Dessa består i huvudsak av bank-, kontors- och butiksytor. Antalet bostäder
uppgår till 131 st. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två kontorsfastigheter
som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Innehavet i centrum är fullt uthyrt medan
Mjärdevifastigheterna har en genomsnittlig uthyrningsgrad på 97 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler
beräknas till cirka 1 350 kr/kvm.
I Örebro finns en god efterfrågan på kontor i bra lägen. Även om konkurrensen är hård från externhandeln så är
cityhandeln fortsatt stark i de bästa lägena. En del omflyttningar kommer att uppstå bland kontorshyresgästerna
i takt med att nya kontorsytor står klara. Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter mitt i stadens centrum. De senare utgörs framför
allt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Genomsnittlig uthyrningsgrad för ortens lokalytor uppgår till 97 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresnivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka
1 200 kr/kvm.
Elddonet 12
KUMLA
Prästgården 12, Bromsgården 1
ÖVRIGA ORTER
område Örebro/Kumla 17 % och övriga
orter 2 %. Fastighetsbeståndet representerar ett brett utbud av lokaler och
bostäder av god kvalitet. Fördelningen
av hyresvärdet mellan lokaler och
bostäder är 65 % respektive 35 %.
Den uthyrningsbara ytan, exklusive
garage, utgörs av butikslokaler 14 %,
kontor 32 %, industri/lager 11 %,
bostäder 39 % och övrigt 4 %.
Fastighetsmarknaden i Norrköping är stark och kommer ytterligare att stärkas i takt med investeringarna för den
nya Ostlänken, som nu är beslutad av Regeringen. Nyproduktionen av kontorslokaler och bostäder bidrar till en positiv utveckling av snitthyrorna. Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till övervägande del centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga
lokalytor med 17 %, 52 % respektive 31 %. Genomsnittlig uthyrningsgrad är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler under
2012 beräknas till cirka 1 000 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna
är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen. Bostäderna har en stor efterfrågan och det finns inga vakanser.
Bokhållaren 2
Byggmästaren 9
Henry Ståhl Fastigheter, som verkat
sedan 1947, underhåller och utvecklar
fastigheter långsiktigt och ansvarsfullt
med en modern och effektiv förvaltning där visionen lyder ”Vi hjälper våra
hyresgäster att lyckas”.
Hyresvärdet för 2013 beräknas uppgå till 415 (408) mnkr. Av det totala
hyresvärdet utgör marknadsområde
Norrköping/Linköping 81 %, marknads-
ÖREBRO
Henry Ståhl Fastigheter AB med dotterbolag innehar, vid utgången av 2012, ett
bestånd som omfattar 59 fastigheter.
Fastigheternas totala uthyrningsbara yta
uppgår till cirka 439 000 kvm, inklusive
garageytor på 52 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till två
regionala marknadsområden, som kännetecknas av god tillväxt och goda framtidsutsikter.
Kumla är en offensiv och växande kommun med ett bra geografiskt och infrastrukturellt läge. Ortens attraktionskraft som bostadsort medför låga vakanser för såväl bostäder som kommersiella lokaler i centrala lägen. Henry
Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, som
ligger mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också har centrala lägen. Lokalerna har en genomsnittlig uthyrningsgrad på 96 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 950 kr/kvm.
8080
86,0
86,0
84,0
84,0
80,080,0
78,0
78,0
78,078,0
76,0
76,0
76,076,0
74,0
74,0
74,074,0
72,0
72,0
72,072,0
25 25
20 20
15 15
10 10
2020
20 20
2003 2004
2004 2005
2005 2006
2006 2007
2007
2003
20032003 20042004 20052005 20062006 20072007
Hyresintäkter
perort
ort
Hyresintäkter
per
Hyresintäkter
ort
Hyresintäkter
perper
ort ort
Hyresintäkter
per
Örebro
8%
Örebro
%%
Örebro
Örebro
888
%
Marknadsvärde
mnkr 2 390
Marknadsvärde mnkr 730
Marknadsvärde mnkr 320
Marknadsvärde mnkr 290
0 0
5 5
00
2004 2005
2005 2006
2006 2007
2007 2008
2008 ÅrÅr
2004
20042004 20052005 20062006 20072007 20082008 År År
Ytorper
perortort
Ytor
Ytor
Ytor
perper
ort ortort
Ytor
per
9 %99 %
Kumla
Norrköping
63 63
%
Norrköping
63
%% Kumla
Kumla
9
Norrköping
63
Kumla
%%
Norrköping
%
Övriga
orter
2 %22%
Övriga
orter
Linköping
18 %
Linköping
1818
%%
Övriga
orter
2
Linköping
Övriga
orter
%%
Linköping
18
%
TOTAL
30 30
80 80
6060
60 60
4040
40 40
84,0
84,0
82,0
82,0
82,0
82,0
80,0
80,0
11Kumla
%11 %
Kumla
Norrköping
67 %
Norrköping
6767
%
Norrköping
67
Kumla
11 11
%%
Norrköping
%%Kumla
orter
1orter
%orter
Övriga
orter
1 %1 %
Linköping
14 %
Linköping
1414
%14
Övriga
1%
Linköping
Övriga
Linköping
%% Övriga
Örebro
7 %7 %
Örebro
Örebro
Örebro
77
%%
Normaliserat driftnetto
mnkr 134
Normaliserat driftnetto
mnkr 43
Normaliserat driftnetto
mnkr 19
Normaliserat driftnetto
mnkr 19
0 0
2525
2020
1515
1010
9
VERKSAMHETSÖVERSIKT
55
00
2003 2004
2004 2005
2005 2006
2006
2003
20032003 20042004 20052005 20062006 20072007
Hyresintäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter
YtorYtor
2007
2007
Ytor
Ytor
Ytor
Industri/lager
4 %4 % 4 4
Industri/lager
11 %11 %
50 %
Lokaler/butiker
61 %
Industri/lager
Lokaler/butiker
61 %6161
Lokaler/butiker
50 % 50
Industri/lager
Industri/lager
Lokaler/butiker
% Industri/lager
Lokaler/butiker
50
%
Industri/lager
%% Lokaler/butiker
Industri/lager
11 11
%%
Lokaler/butiker
%
Lokaler/butiker
%
Bostäder/garage
39 %
Bostäder/garage
35 %
Bostäder/garage
39 % 3939
Bostäder/garage
35 %3535
Bostäder/garage
Bostäder/garage
Bostäder/garage
%%
Bostäder/garage
%%
Kvm lokaler
Kvm bostad
141 204 113 502
Kontor 52 %
Butiker 17 %
Industri/lager 23 %
Övrigt 8 %
Kontor 52 %
Butiker 17 %
Industri/lager 23 %
Övrigt 8 %
Kontor 52 %
Butiker 17 %
Industri/lager 23 %
Övrigt 8 %
Kontor 52 %
Butiker 17 %
Industri/lager 23 %
Övrigt 8 %
Kontor 75 %
Industri/lager 3 %
Butiker 18 %
Övrigt 4 %
Kontor 75 %
Butiker 18 %
Industri/lager 3 %
Övrigt 4 %
Kontor 75 %
Butiker 18 %
Industri/lager 3 %
Övrigt 4 %
Kontor 36 %
Butiker 37 %
Industri/lager 27 %
Kontor 36 %
Butiker 37 %
Industri/lager 27 %
Kontor 36 %
Butiker 37 %
Industri/lager 27 %
Kontor 36 %
Butiker 37 %
Industri/lager 27 %
Kontor 7 %
Butiker 87 %
Industri/lager 6 %
Övrigt 1 %
Kontor 7 %
Butiker 87 %
Industri/lager 6 %
Övrigt 1 %
Kontor 7 %
Industri/lager 6 %
Kontor 7 %
Butiker 87 %
Industri/lager 6 %
Övrigt 1 %
Kontor 7 %
Butiker 86 %
Industri/lager 6 %
Övrigt 1 %
Kontor 7 %
Butiker 86 %
Industri/lager 6 %
Övrigt 1 %
Kvm lokaler
Kvm bostad
Butiker 18 %
Övrigt 4 %
48 617
7 721
Kontor 75 %
Industri/lager 3 %
Kvm lokaler
Kvm bostad
26 706 2 222 Kvm lokaler
Kvm bostad
Övrigt 1 %
Butiker 87 %
14 944 26 876
Marknadsvärde mnkr 70
Normaliserat driftnetto
mnkr 1
Kvm lokaler
Kvm bostad
Industri/lager 6 %
Kontor 7 %
5 364 0
Övrigt 1 %
Butiker 86 %
Marknadsvärde mnkr 3 800
Normaliserat driftnetto
mnkr 216
Kvm lokaler
Kvm bostad
Kontor 75 %
Industri/lager 0 %
Butiker 17 %
Övrigt 8 %
236 835
150 321
Kontor 7 %
Butiker 86 %
Industri/lager 6 %
Övrigt 1 %
Kontor 75 %
Butiker 17 %
Industri/lager 0 %
Övrigt 8 %
Kontor 75 %
Butiker 17 %
Industri/lager 0 %
Övrigt 8 %
Kontor 75 %
Butiker 17 %
Industri/lager 0 %
Övrigt 8 %
Antal bostäder 1 425
Antal bostäder 131
Antal bostäder 21
Antal bostäder 385
Antal bostäder 0
Antal bostäder 1 962 10
FA S T I G H E T S VÄ R D E N
Stabila marknadsvärden
11
FA S T I G H E T S VÄ R D E N
Baserat på vår goda marknads- och fastighetskännedom kan vi internt göra en professionell
värdering av vårt bestånd. Vår bedömning är att värdena på våra orter och för våra fastigheter
under 2012 har varit stabila. Vi har under året varit mycket lyckosamma med uthyrningar på
lokalsidan och har fortsatt låga vakanser och omflyttningar på bostadssidan.
Vi genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen
tas fastigheterna upp till bokfört värde,
som inte påverkas av förändrade marknadsvärden, såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i
enlighet med principer som redovisas
i årsredovisningen på sidan 29 under
rubriken ”Redovisnings- och värderingsprinciper”.
Extern värdering
Årligen sätts individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat
på lokaler och bostäder. Sedan 13 år
tillbaka har Forum Fastighetsekonomi
uppdraget att hjälpa oss vid framtagandet av direktavkastningskraven.
De är väl insatta i varje fastighets förutsättningar vad gäller kvalitet och
marknad.
2010 gjordes en extern värdering av
Forum Fastighetsekonomi för koncernens samtliga fastigheter. De externa
värderingarna sammanföll väl med
våra interna värderingar. Från och med
2013 planerar vi att genomföra årliga,
externa värderingar på delar av vårt
fastighetsbestånd.
I tabellen nedan redovisas de av
Forum Fastighetsekonomi använda direktavkastningskraven vid värderingen per
den 31 december 2012. Genomsnittligt
direktavkastningskrav för hela beståndet
är cirka 6,2 %.
Kvarnen 5 Norrköping
Direktavkastningskrav, %
Ort
Bostad
Lokal Snitt
Norrköping 5–6 6,5–8,56,1
Linköping
4,75–5 6,5–7,5 6,4
Örebro
4,5–56,75–8,25 6,7
Kumla
6–7 7,5–97
Solna
7,57,5
Ovanstående
direktavkastningskrav
ställs mot respektive fastighets driftnetto. Med uthålligt driftnetto menas:
normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift,
reparation, underhåll, administration
och fastighetsskatt/fastighetsavgift.
Genomsnittlig hyresintäkt per kvadratmeter uppgår i värderingen till 990 kr
för bostäder och 1 050 kr för lokaler.
Kostnader per kvadratmeter uppgår till
mellan 450 och 500 kr för bostäder och
mellan 50 och 350 kr för lokaler.
Aktuella marknadsvärden
Av tabellen nedan framgår värden per
lokal marknad samt det totala värdet för
Ståhlkoncernens fastigheter.
Ort
Norrköping
Linköping
Örebro
Kumla
Solna
Summa
mnkr
2 390
730
320
290
70
3 800
kr/kvm
9 400
13 000
11 000
7 000
13 100
Motorn 12 Norrköping
Det totala värdet uppgick per den 31
december 2012 till cirka 3 800 mnkr, en
ökning av värdet på jämförbart bestånd
med omkring 1,3 %. Genomsnittligt värde
per kvm, exklusive garageytor, uppgick
till drygt 9 300 kr per kvm.
Under året har fastigheten Fotogenen 5,
Norrköping sålts till ett något högre
värde än det som sattes vid den interna
värderingen 2011-12-31.
Osäkerhetsintervall
En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som
anges vid fastighetsvärderingar, och
som oftast i en fungerande marknad
ligger inom +/- 5–10 %, ska ses som ett
mått på den osäkerhet som finns i gjorda
antaganden och beräkningar. I en mindre
likvid marknad kan intervallet vara
större. För Henry Ståhl Fastigheters del
innebär ett osäkerhetsintervall om +/5 % ett värdeintervall om +/- 190 mnkr
motsvarande 3 610–3 990 mnkr.
Marknaden 2013 och framtiden
Året som gått har återigen präglats av
finansiell oro som inneburit att de traditionella långivarnas intresse för att finansiera fastigheter har svalnat. För många
aktörer kan det därför vara svårt att
finansiera fastighetsförvärv, vilket troligen
medför en lägre aktivitet vad gäller fastighetsaffärer under 2013. Förväntningar om
mycket låga räntor en längre tid framöver
ger dock stabilitet åt fastighetspriserna.
Gillet 22 Örebro
12
FINANSIELL VERKSAMHET
Svag världsekonomi
ger fortsatt låga räntor
Världen omkring oss har sedan 2008 präglats av en finansiell oro. Stora ekonomiska
insatser har gjorts för att skapa den tillväxt i ekonomin som är nödvändig för att återställa
de stora obalanserna. Problemen är så stora att det kommer krävas ytterligare flera år av
sparande och förändring av beteenden hos politiker och befolkning för att balansera läget.
Följden blir en svag ekonomisk utveckling i vår omvärld, vilket även kommer att påverka
Sverige. En viss ljusning i ekonomin kan skönjas i USA och Asien vilket kan bidra till att
lösa problemen i Europa. Vi har förväntningar om fortsatta låga räntor några år framöver.
Finansieringsstruktur med hänsyn
taget till
tagetFinansieringsstruktur
till övervärdenmed
påhänsyn
fastigheterna
marknadsvärden på fastigheterna %
Ytor per ort
Räntebärande skulder 51 %
Ej räntebärande skulder 3 %
Eget kapital 46 %
Finansieringsstruktur baserat
på bokförda värden
Finansieringsstruktur %
Räntebärande skulder 66 %
Ej räntebärande skulder 3 %
Eget kapital 31 %
Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Tillgång till finansiering är avgörande för om verksamheten ska kunna
utvecklas. Räntekostnaden är också den
klart största enskilda kostnadsposten i
verksamheten.
Räntekostnaden påverkas av ett antal
faktorer, bland annat:
• Förändring av marknadsräntorna
• Förändrade förutsättningar för bankerna, vilket i sin tur innebär ändrade marginaler
• Den strategi vi har valt för att hantera ränteriskerna.
Räntenivåer och ränterisk
Vid stigande marknadsräntor antas högre
inflationstakt som i sin tur antas medföra högre driftnetton på fastigheterna.
Det motsatta gäller vid sjunkande räntor.
Över tid finns följaktligen en viss koppling
mellan marknadsräntor och driftnetton.
Ränterisk är inte bara risk för höga räntor
utan även risk för långvarigt svag ekonomi
med extremt låga räntor. Verksamheten
kommer i sådana fall att generera svaga
resultat och det är då viktigt att ha så låga
räntekostnader som möjligt. Det är därför
inte lämpligt att binda för stor andel av
lånen på långa löptider även om nivåerna
känns attraktiva.
Finanspolicyn
Finansfunktionen arbetar enligt en av
styrelsen fastställd finanspolicy som
syftar till att begränsa koncernens
finansiella risker. Dessa risker utgörs i
huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn
omprövas löpande.
Målen för koncernens finansieringsverksamhet
är att:
• Säkerställa likviditets- och refinan- sieringsbehovet
• Begränsa ränteriskerna
• Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker
• Arbeta för en hög flexibilitet avseende
räntebindning och finansiering
Lån
För oss är för närvarande traditionell
bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederivat den attraktivaste
upplåningsformen.
Den 31 december 2012 uppgick den
totala räntebärande skulden till 2 065
mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 77 månader. Räntestruktur och ränteprognos framgår av
diagram på sidan 13. Snitträntan på de
räntebärande skulderna och ingångna
avtal med bankerna om byten av ränteflöden, inklusive bankernas marginal,
låg den 31 december 2012 på 4,0 %.
Strategi
Vi arbetar med en normportfölj som
bas för hantering av ränterisker. Under
december 2012 fastställdes en ny normportfölj efter ett grundligt genomfört
strategitest, där resultat och nyckeltal
analyserades vid olika normportföljer
och räntescenarier. Den nya normportföljen redovisas på sidan 13.
Gällande ränterisker per den 31
december 2012 framgår av diagram
på sidan 13. Diagrammet visar hur vår
räntekänslighet utvecklas i takt med
13
FINANSIELL VERKSAMHET
Finansnetto med olika antagna stiborräntor
2010 2012
Räntestruktur vid olika räntescenarior
Räntestruktur
2009-12-31
Andel av krediter och
derivatinstrument
bank 2012-12-31
Andel av krediter ochper
derivatininstrument
2012-12-31
%
50
per kreditinstitut
%
50
Finansnetto vid alternativa
stibornivåer 2013–2015
Finansnetto mnkr
120
40
110
40
30
100
30
20
90
20
10
80
10
0
-10
0-1
1-2
2-3
3-4
Normportfölj
4-5
5-7
7-10 10-
År
2012-12-31
0
70
Handels- Danske Nordea
SEB
banken
Bank Kreditinst.
Krediter
ränteförändringar. Vid en stiborränta
understigande 4 % har cirka 40 % av
vår lånefinansiering rörlig räntebindning. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet ger här
en effekt på cirka 8 mnkr per år. Vid en
stiborränta överstigande 4 % har vi under 2013 ingen del rörlig. Denna struktur har åstadkommits med derivat, i
form av räntegolv och räntetak.
Riskhanteringen av finansiella kostnader medför att resultat och nyckeltal
är goda oberoende av stiborräntenivåer
de kommande tre åren.
Derivat
All upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all
riskhantering av räntor med derivatinstrument.
Den 31 december 2012 uppgick utestående derivatavtal till 3 650 mnkr.
2 650 mnkr är så kallade ränteswappar,
där vi i de flesta fall betalar fast ränta
och erhåller 90 dagars stiborränta.
Övrig del är innehav av räntegolv och
räntecappar.
I slutet av 2012 förlängdes 7-åriga
ränteswappar, uppgående till 300 mnkr,
till 20 år som en anpassning till den
nya normportföljen. Detta ökade den
genomsnittliga
räntebindningstiden,
samtidigt som räntekostnaden minskade
med omkring 2 mnkr på årsbasis. Övrig
anpassning till den nya normportföljen
kommer att ske under 2013.
Refinansieringsrisk
Refinansieringsrisken hanteras genom
ramavtal med finansiärerna. Dessa
avtal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns
lånelöften uppgående till 2 100 mnkr,
cirka 50 mnkr högre än den befintliga
Swappar
Swedbank
60
1%
2%
3%
4%
5%
6%
Övriga derivat
volymen av totala lån. Den 31 december
2012 var den genomsnittliga löptiden för
dessa löften 25 månader.
Belåningsgrad
Belåningsgraden är det finansiella
mått som beskriver hur stor andel av
fastigheternas värde som belånats.
Då vi inte redovisar förändringar av
marknadsvärden i bokföringen har två
mål för maximal belåningsgrad angivits
i Finanspolicyn; Belåning i förhållande
till bokfört värde: 75 % och Belåning i
förhållande till marknadsvärde: 65 %. Den
31 december 2012 var belåningsgraden
72 respektive 54 %.
Likviditet
Vi eftersträvar god framförhållning
avseende likviditet och kassaflöden.
Likviditetsprognoser uppdateras löpande.
Målet är en likviditet på lägst 30 mnkr
och den får inte innebära ofördelaktiga
räntor på över- respektive underlikviditet.
Likviditeten uppgick den 31 december
2012 till 106 mnkr.
Kassaflöden från den löpande verksamheten ska alltid överstiga 30 mnkr
per år.
till 31 %. Justerat för övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt
uppgick den till 46 %. Finanspolicyn anger att soliditeten ska vara 25–30 %.
Räntemarknaden 2013 och 2014
2013 ser vi i bästa fall en stillastående
ekonomi framför oss i Europa samt att
ekonomin börjar ta fart i Asien och USA.
2014 och framåt förväntar vi oss en viss
förstärkning av ekonomin även i Europa.
Riksbankerna måste se till att räntorna
till företag och konsumenter blir låga
några år framåt. Detta gör de genom att
sänka styrräntor och öka likviditeten.
De korta räntorna kommer att ligga på
en låg nivå. De långa räntorna förväntas
stiga något under året.
Utdrag ur finanspolicyn
Kapitalbindning
Ej mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom
1 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid får ej
understiga 24 månader.
Räntebindning
Avvikelse får ske med +/-10 procentenheter
av normportfölj.
Genomsnittlig räntebindningstid
Räntetäckningsgrad
Får aldrig understiga 24 månader.
För att kunna hantera oväntat sjunkande
resultat och ökade räntekostnader
behövs ett resultat i den löpande verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Finanspolicyn anger att räntetäckningsgraden
ska vara minst 1,5 gånger. Räntetäckningsgraden för koncernen var vid årsskiftet 2,0 gånger.
Kassaflöden
Soliditet
Soliditet
Vid årsskiftet uppgick soliditeten inklusive avsättningar för uppskjuten skatt
Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst
30 mnkr.
Likviditet
Likviditeten ska aldrig understiga 30 mnkr.
Räntetäckningsgrad
Får ej understiga 1,5. Formel: (resultat efter
finansnetto + räntekostnader + avskrivningar
- engångsposter) / räntekostnader.
Synlig soliditet ska vara minst 25 %. Synlig
soliditet inklusive uppskjuten skatt ska vara
minst 30 %.
14
INTRESSEBOLAG
Fastighetsaktiebolaget Kretia
+
Kretiakoncernen består av moderbolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia och ett
antal fastighetsförvaltande bolag. Kretia har sedan 1994 förvaltats av Henry Ståhl
Fastigheter AB, som sedan 2006 äger 33 % av bolaget.
KRETIAKONCERNEN
Marknadsområden
Norrköping
Uppsala
Marknadsvärde, mnkr
Hyror, mnkr
Yta, kkvm
530
5158
480
4540
1 010
96
98
Resultat
Hyresintäkter, mnkr
Driftöverskott, mnkr
Resultat vid försäljning av fastigheter, mnkr Årets resultat, mnkr
Nyckeltal
Fastigheternas marknadsvärde, mnkr
Fastigheternas bokförda värde, mnkr
Eget kapital, mnkr
Uppskjuten skatt, mnkr
Justerad soliditet, %
Synlig soliditet, %
Genomsnittlig låneränta, %
Genomsnittlig räntebindningstid, år
Räntetäckningsgrad, ggr
20122011
88
84
46
46
0
23
20
41
2012-12-312011-12-31
1 010
960
913
870
511
507
36
36
59,9
62,0
56,2
58,6
2,6
3,5
3,6
4,7
3,4
2,8
Resultat Kretia
20
mnkr
Kretia har huvuddelen av sitt fastighetsbestånd i marknadsområdena Norrköping
respektive Uppsala. Fastighetsinnehavet
i Norrköping omfattar cirka 57 000 kvm,
varav cirka 45 000 kvm är bostäder.
I Uppsala uppgår beståndet till cirka
40 000 kvm, varav cirka 34 000 kvm
utgör kommersiella lokaler.
Kretias direkta ägande av fastigheter
omfattar totalt cirka 96 000 kvm.
Utöver det äger bolaget:
• 40 % av HKS Fastighets AB, som innehar bostadsfastigheter i Malmö, och
• 50 % av KN 9 Fastighets AB i Norr köping, som äger en projektfastighet
om cirka 17 000 kvm i centrala
Norrköping. Resterande 50 % ägs av Förvaltnings AB Ståhl Invest.
Finansiell information
Resultatet från den löpande verksamheten var under 2012, 29 mnkr (28) och
beräknas under 2013 uppgå till 31 mnkr.
De finansiella målen för verksamheten är att soliditeten ska vara lägst
40 % och räntetäckningsgraden ska överstiga 2 ggr. Vid utgången av 2012 var den
synliga soliditeten 56,2 % och räntetäckningsgraden uppgick till 3,4 ggr.
Marknadsvärdet på Kretiakoncernens
fastigheter har beräknats till drygt en
miljard. Värdet har tagits fram genom
intern värdering, efter avstämning av
direktavkastningskrav med extern konsult.
HKS Fastighets AB och KN 9 Fastighets AB i Norrköping hanteras som
intressebolag. Det bokförda värdet på
Kretias andelar motsvarar mer än väl
marknadsvärdet.
15
INTRESSEBOLAG
FASTIGHETSFÖRTECKNING KRETIA
Ort/Fastighet
Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvmIndustri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvmSumma kvm Hyresvärde kkr
Nyköping
Järnhandlaren 28, Bagaregatan 37
4 959
1929
472
542
132
1 146
796
Totalt Nyköping
4 959
472
542
132
1 146
796
Norrköping
7 549
1944
Duvan 7, G:a Rådstugugatan 18-20
Åkerkroken 6, Lagergrensgatan 28-30
43 800
1933
2 412
923
1 591
Duvan 8, G
:a Rådstugugatan 22 A-B
15 823
1922
1 564
58
8 210
1906
Vargen 5, Värmlandsgatan 3 A-B
933
30
212
963
931
6 443
5 961
981
324
30
268
1 920
1 889
1 040
1 040
1 027
Syrenbusken 9, Blommelundsgatan 16-18
54 200
1952
7 397
48
1 169
865
Hallonbusken 5, Norralundsgatan 51-57
13 930
1948
1 920
99
32
4 599
123
72
336
5 130
4 662
15
15
2 220
28 321
25 093
1 307
1 416
4 096
56 643
50 897
Skolan 9, Slåttergatan 52-68
29 394
1962
Safiren 2, Vilbergsgatan 8-28
162 972
1968
25 585
Totalt Norrköping
335 878
45 450
486
1 556
2 818
329
948
10 756
9 328
19
2 070
2 006
Uppsala
Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47
47 600
1860
1 341
1 801
1 230
146
58
4 576
5 875
Fjärdingen 28:6, Drottninggatan 8
10 810
1810
226
242
278
93
870
1 709
2 348
106
129
1 722
2 353
1 129
1 808
Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29
13 939
1941
0
1 487
Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13
10 722
1935
0
1 087
Luthagen 78:1, Götgatan 1-3
12
30
18
34
49 098
1962
3 020
4 307
5 207
Årsta 76:2, Fyrisborgsgatan 1-5
150 000
1990
0
23 385
818
999
10
1 680
26 892
27 165
Totalt Uppsala
282 169
4 587
29 237
2 432
1 397
1 002
1 680
40 335
44 756
Totalt koncernen
623 006
50 509
30 793
5 792
2 836
2 418
5 776
98 124
96 449
1 235
16
VÅRA FASTIGHETER
Fastighetsförteckning
Norrköping
Tax.värde kkr
Amerika 4, Söderleden 101
11 872
1988
0
0
0
2 286
0
0
2 286
1 930
0
1971
0
2 407
3 632
127
4 022
1 620
11 808
6 665
Beryllen 1, Urbergsgatan 90
Byggår Bostad kvmKontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvmGarage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr
Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9
20 356
1959
2 610
0
0
0
5
168
2 783
2 472
Diket 7, Drottninggatan 64
54 367
1940
1 666
2 306
1 325
473
0
0
5 770
7 096
3 224
Fotogenen 4, Importgatan 32
13 983
1980
0
0
0
7 580
0
0
7 580
Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17
23 844 1855/1929
327
2 358
243
60
0
0
2 988
3 694
Gripen 9, Drottninggatan 40-44
72 891
3 123
2 852
2 803
173
396
475
9 822
10 321
Järnstången, Östra Promenaden 8
Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43
1940
16 600
106 154
1909
0
0
0
0
0
0
0
250
9 362
0
2 508
161
392
1 600
14 023
13 503
17 868
Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1
65 081
1840
885
8 071
3 043
276
195
0
12 470
Korpen 20, Repslagaregatan 15
25 096
1964
992
1 497
999
27
0
0
3 515
3 624
Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13
16 885 1855/1890
0
7 528
0
0
510
0
8 038
11 711
Liljan 16+17, Nygatan 105
20 128
1929
1 909
555
0
90
0
0
2 554
2 421
Linjen 3, Idrottsgatan 31-61
133 735
1968
16 562
508
0
93
100
1 345
18 608
16 572
4 282
Markattan 11, Drottninggatan 32
37 200
1969
0
2 181
1 219
0
806
1 735
5 941
Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38
45 321
1934
1 250
1 912
707
322
0
0
4 191
6 182
Motorn 12, L indövägen 5
69 381
1948
0
13 512
0
402
0
3 200
17 114
17 668
4 380
Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25
32 840
1929
3 014
575
742
102
770
0
5 203
Proppen 2, Malmgatan 16
33 946
1978
0
965
0
18 475
0
0
19 440
7 741
Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33
15 080
1899
0
2 828
0
80
0
0
2 908
2 455
22 955
Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50
145 347
1973
22 207
156
0
0
261
3 850
26 474
Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125
101 498
1971
15 485
0
0
130
0
1 260
16 875
14 771
Sparven 9, S:t Persgatan 139 A-M
133 200
1981
11 772
292
281
400
3 290
7 120
23 155
15 809
17 387
Spetsen 10, K
ungsgatan 36-38
31 323
1991
0
11 375
735
53
0
9 120
21 283
Spiran 12, D
rottninggatan 50-52
88 000
1972
0
7 896
1 235
0
230
0
9 361
11 885
Stallet 5, Slottsgatan 130-136
90 640
1973
9 404
1 054
541
10
407
4 700
16 116
12 373
Steglitsan 6, Nelinsgatan 14
14 652
1969
1 641
256
0
0
0
750
2 647
1 843
Svärdet 2, Kristinagatan 10
20 950
1929
1 647
184
1 721
25
0
0
3 577
2 683
Sågen 7, R
örgatan 6
Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51
4 585
1964
0
0
0
935
0
0
935
576
44 890
1959
1 134
1 365
769
0
15
720
4 003
5 844
Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15
30 098
1966
4 736
70
101
15
0
460
5 382
4 768
Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30
35 208
1895
3 776
116
1 200
4
0
0
5 096
4 371
Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7
1 109
1929
0
0
0
883
0
0
883
357
Övrigt, mark 2 st fastigheter
5 042
0
0
0
0
0
0
0
1 561 302
113 502
72 819
23 804
33 182
11 399
38 123
292 829
Total Norrköping
0
259 681
Kapellhorvan 10
norrköping
KNÄPPINGSBORG 7+8 norrköping
GRIPEN 9
norrKÖPING
SMARAGDEN 1
norrKÖPING
BANKEN 8 linKÖPING
IDÉFLÖDET 1
LinKÖPING
17
VÅRA FASTIGHETER
Linköping Tax.värde kkr
Banken 8, Storgatan 26
Byggår Bostad kvmKontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvmGarage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr
0
1929
0
2 730
0
0
0
0
2 730
2 986
51 000
1938
0
4 321
0
0
0
0
4 321
7 075
Borgmästaren 2, Badhusgatan 8
28 600
1940
761
1 256
406
100
0
325
2 848
3 518
Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4
32 959
1976
1 072
1 390
985
17
0
0
3 464
4 072
Boklådan 7, Storgatan 23
Decimalen 17, Storgatan 24
120 000
1981
0
5 698
4 393
226
1 800
1 528
13 645
16 700
Druvan 22, Storgatan 6-16
89 000
1962
2 558
5 744
1 367
905
7
1 950
12 531
13 795
Elddonet 12, Nygatan 36, 40
49 193
1971
3 330
361
1 069
65
104
0
4 929
5 807
Giggen 2, Gillbergagatan 24
2 636
1977
0
0
385
0
0
0
385
423
88 800
2002
0
9 055
0
0
0
0
9 055
12 355
45 200
1991
0
6 131
0
102
0
0
6 233
507 388
7 721
36 686
8 605
1 415
1 911
3 803
60 141
Idéflödet 1, Teknikringen 20
Idékretsen 4, Teknikringen 9
Total Linköping
7 414
74 145
Örebro
Bromsgården 1, Drottninggatan 11
32 470
1929
566
1 160
1 269
33
0
0
3 028
Gillet 22, Storgatan 5
49 400
1978
0
4 499
1 007
35
5
748
6 294
8 541
Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24
67 849
1929
1 272
1 999
3 843
360
0
0
7 474
10 144
Lastaren 1, Transportgatan 22
20 549
1997
0
0
0
6 338
0
0
6 338
4 315
Prästgården 12, Drottninggatan 18-20
75 576
1933
384
2 067
3 656
402
33
570
7 112
7 390
245 844
2 222
9 725
9 775
7 168
38
1 318
30 246
Total Örebro
3 644
34 034
KUMLA Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17
15 182
1956
1 393
412
1 316
108
0
108
3 337
2 566
Fiskalen 1, Trädgårdsgatan 5-9
11 877
1947
1 988
30
430
114
0
0
2 562
1 834
Fiskalen 6, Vattugatan 1
10 307
1961
1 137
217
633
90
0
0
2 077
1 535
Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17
28 658
1969
2 765
0
2 255
0
0
0
5 020
4 432
Köpmannen 6, Köpmangatan 18-20
96 400
1975
7 277
0
7 646
229
0
2 332
17 484
15 485
Notarien 1, S Kungsvägen 2
33 495
1965
5 604
0
0
0
0
5 576
11 180
5 042
Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D
29 363
1950
4 759
407
599
289
11
60
6 125
4 858
10 213
1964
1 953
0
71
0
87
288
2 399
235 495
26 876
1 066
12 950
830
98
8 364
50 184
Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29
Total Kumla
1 782
37 534
Solna
Bangården 4, Huvudstagatan 1
Total Solna
TOTALT KONCERNEN
PRÄSTGÅRDEN 12 örebro
1968
0
4 795
0
0
569
250
5 614
9 634
54 000
54 000
0
4 795
0
0
569
250
5 614
9 634
150 321 125 091
55 134
42 595
14 015
51 858
439 014
415 028
2 604 029
Hållstugan 28
örebro
KÖPMANNEN 6
kumla
NOTARIEN 1 kumla
BANGÅRDEN 4
sOLNA
18
VÅ R A FA S T I G H E T E R
Norrköping
17
18
29
30
5
3
6
3
CENTRUM
24
25
7
1 2 26
27
9 32
31 14
15 16
22 8
23
17
67 9 13
14
10
11 10 33
34
32 33
23
24
28
29
44 12
11
20
1
30
31
18
19 87
15
16
5
21
22
27
28
8
25
26
12
13
Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen
20
21
2
© Kartena
19
20
4
Fastigheter ägda av Kretiakoncernen
18. Ruddammen 7
1. Duvan 7
2. Beryllen 1
19. Safiren 1
2. Duvan 8
3. Bokhållaren 2
20. Smaragden 1
3. Hallonbusken 5
4. Diket 7
21. Sparven 9
4. Safiren 2
5. Fotogenen 4
22. Spetsen 10
5. Skolan 9
6. Gamlabron 13
23. Spiran 12
6. Syrenbusken 9
7.Järnstången
24. Stallet 5
7. Vargen 5
8. Kapellhorvan 10
25. Steglitsan 6
8. Åkerkroken 6
9. Knäppingsborg 7+8
26. Svärdet 2
10. Kvarnen 5
27. Sågen 7
11. Liljan 16+17
28. Tulpanen 16
12. Linjen 3
29.Tuvan 5, Torvan 1
13. Markattan 5+12
30. Vattenkonsten 5
14. Markattan 11
31. Vårdtornet 7,13
15. Motorn 12
32. Gripen 9
16. Pelikanen 11+16
33. Korpen 20
17. Proppen 2
1. Amerika 4
19
VÅ R A FA S T I G H E T E R
Linköping
Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen
1. Banken 8
2. Boklådan 7
3. Borgmästaren 11
4. Decimalen 17
5. Giggen 2
5
6. Idékretsen 4
7. Idéflödet 1
8. Borgmästaren 2
9. Druvan 22
10. Elddonet 12
CENTRUM
22
88 33
11
44 99
10
10
77
66
© Kartena
20
VÅ R A FA S T I G H E T E R
Uppsala
CENTRUM
5
1
2
6
3
4
Fastigheter ägda av Kretiakoncernen
1. Dragarbrunn 20:1
2. Fjärdingen 28:6+7
3. Kungsängen 6:10
4. Kungsängen 40:1
5. Luthagen 78:1
6. Årsta 76:2
© Kartena
21
VÅ R A FA S T I G H E T E R
Örebro
Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen
1. Bromsgården 1
2. Gillet 22
CENTRUM
3. Hållstugan 28
4. Lastaren 1
5. Prästgården 12
2
5
1
3
4
Kumla
CENTRUM
1
7
2
3
5 4
8
6
Fastigheter ägda av
Ståhlkoncernen
1. Byggmästaren 9
2. Fiskalen 1
3. Fiskalen 6
4. Guldsmeden 15
5. Köpmannen 6
6. Notarien 1
7. Rådmannen 1
8. Trädgårdsmästaren 22+23
© Kartena
22
ÅRSREDOVISNING
Förvaltningsberättelse
Försäljningar av fastigheter
krediter, uppgick vid årets slut till 106 mnkr
Under året har fastigheten Fotogenen 5,
(113).
Norrköping avyttrats med ett koncern
mässigt resultat på 1,7 mnkr samt två
Ekonomiska utsikter 2013, mnkr
mindre tomter med ett koncernmässigt
Styrelsen och verkställande direktören
resultat på 0,6 mnkr.
Hyresintäkter376
för Henry Ståhl Fastigheter AB, 556050
Driftkostnader inkl.
0380, får härmed avge årsredovisning
Investeringar i befintliga fastigheter och
underhåll-168
jämte koncernredovisning för räkenpågående projekt
Fastighetsskatt-18
skapsåret 2012, bolagets 65:e verksamFörädlingen av våra fastigheter i IndustriAdministration-30
hetsår.
landskapet Norrköping fortgår. Under året
Finansnetto-80
har en större ombyggnad skett till hyresVerksamhet och organisation
Resultat från den
gästen Restaurangskolan Norrköpings
Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt
80
löpande förvaltningen
kommun i kvarteret Kvarnen. I fastigheten
dotterbolag till Stadstornet Invest AB,
Motorn, Norrköping, har anpassningar
556684-7082, med säte i Norrköping.
Förslag till vinstdisposition
skett till hyresgästerna Norrköpings
Bolaget är ett fastighetsbolag där verkModerbolaget
kommun och Norrköping Vatten. samheten består i att erbjuda lokaler
Styrelsen föreslår att de till årsstämmans
Övriga investeringar under perioden
och bostäder väl anpassade efter hyresförfogande stående vinstmedlen
består
i
huvudsak
av
anpassningar
för
nya
gästernas önskemål i ett fastighets306 681 765 kr disponeras på följande
och befintliga hyresgäster.
bestånd som underhålls och utvecklas
sätt:
långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har
Finans
lokala förvaltningskontor på marknads– överföres i ny
Koncernens räntebärande skulder uppgick
områdena Norrköping/Linköping och
räkning
306 681 765 kr
2012-12-31 till 2 065 mnkr (2 065). MedelÖrebro/Kumla. Fastighetsbeståndet upp306 681 765 kr
räntan uppgick under året till 4,0 procent
går per 31 december 2012 till cirka
(4,3).
439 000 kvm.
Låneportföljen är hanterad enligt den
Fastigheterna har ett bokfört värde om
fastlagda strategin med ränterisken fördecirka 2,8 mdkr och hyresintäkterna 2012
lad över en 20-årsperiod.
uppgick till 372 mnkr.
Förfallotider framgår av not 21. GenomHyresintäkterna är fördelade mellan
snittliga räntebindningstiden uppgick till 77
lokaler 65 procent och bostäder 35 procent.
månader.
Den genomsnittliga uthyrningsgraden
Koncernens disponibla likviditet, d v s
uppgår till 98 procent, varav kommersiella
inklusive beviljade men outnyttjade
lokaler 97 procent och bostäder 99 procent.
Årsredovisning för
räkenskapsåret
2012-01-01 – 2012-12-31
23
ÅRSREDOVISNING
Flerårsöversikt
Koncernen i sammandrag 2008–2012
mnkr 2012 2011 2010 20092008
Resultaträkning i sammandrag
Hyresintäkter372357353389354
Fastighetskostnader-194-192-194-191-170
Avskrivningar och nedskrivningar
-33
-62
-30
-31
-28
Centrala administrationskostnader-14-14-13-14-11
Resultat av försäljningar anläggningstillgångar
2
55
109
0
6
Övriga resultatposter2 612420
Finansnetto-81-88-77-90-92
Skatt 2 10 1 -18-14
Årets resultat56 72161 8745
Resultat från den löpande förvaltningen
83
63
69
94
81
Balansräkning i sammandrag
Fastigheter
2 839
2 819
2 855
3 095
3 050
Övriga anläggningstillgångar
178
173
164
152
110
Omsättningstillgångar132 127 102268183
Summa tillgångar
3 149
3 119
3 121
3 515
3 343
Eget kapital854798726865783
Avsättningar131 135 147 165150
Långfristiga skulder
2 049
2 035
2 042
2 332
Kortfristiga skulder
115
151
206
153
150
Summa eget kapital och skulder
3 149
3 119
3 121
3 515
3 343
2 260
Nyckeltal
Synlig soliditet exkl. avsättningar till
uppskjuten skatt på temporära skillnader, %
27,1
25,6
23,3
24,6
23,4
Synlig soliditet inkl. avsättningar till
uppskjuten skatt på temporära skillnader, %
31,3
29,9
28,0
29,3
27,9
Justerad soliditet, %
46,3
44,1
41,5
41,9
40,0
Direktavkastning, %7,67,27,27,47,6
Räntetäckningsgrad, ggr2,01,72,02,01,9
Avkastning på eget kapital, %
10,5
16,2
23,9
16,4
11,3
Medelantal anställda
Kvinnor23 23 23 2122
Män29 31 35 3027
5254585149
Definitioner
uppskjuten skatt hänförlig till denna. UppAvkastning på eget kapital
Synlig soliditet
skjuten skatt beräknas med 8 (10) procent
Resultat efter finansiella poster, exkl. avSynlig soliditet mäts både med ett eget
på övervärdena. skrivningar och nedskrivningar i procent
kapital inkl. och exkl. avsättningar för
av genomsnittligt synligt eget kapital.
uppskjuten skatt på temporära skillnader i
Direktavkastning
relation till balansomslutningen. Normaliserat driftnetto exkl. avskrivningar
Räntetäckningsgrad
och nedskrivningar i förhållande till fastigResultat efter finansiella poster, exkl.
Justerad soliditet
heternas bokförda värden vid årets slut
resultat från fastighetsförsäljningar,
Synlig soliditet inkl. avsättningar ökat med
avseende färdigställda fastigheter. avskrivningar, nedskrivningar och övrig
övervärden i fastighetsbeståndet minus
verksamhet, ökat med räntekostnader i
relation till räntekostnader.
24
ÅRSREDOVISNING
Resultaträkning
kkr
Not
KONCERNEN 2012
MODERBOLAGET
2011
2012
2011
Hyresintäkter
1
371 924
357 027
275 303
260 087
2, 6
-194 290
-191 517
-163 077
-158 985
Driftöverskott
177 634
165 510
112 226
101 102
3
-32 627
-61 911
-23 624
-52 798
Bruttoresultat
145 007
103 599
88 602
48 304
-15 178
Fastighetskostnader
Avskrivningar och nedskrivningar på fastigheter
Centrala administrationskostnader
-13 713
-14 547
-15 493
7
2 418
54 561
2 261
0
Resultat försäljning aktier i dotterbolag
0
0
157
0
Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar
1
102
1
128
Rörelseresultat
133 713
143 715
75 528
33 254
esultat av fastighetsförsäljningar
R
3, 4, 5, 6 Resultat från finansiella investeringar
Resultat från andelar i koncernföretag
8
0
0
27 815
23 630
Resultat från andelar i intresseföretag
9
6 654
11 733
5 026
5 026
Ränteintäkter
10
2 649
2 273
2 692
2 258
Räntekostnader 11
-88 797
-95 677
-87 514
-92 967
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
54 219
62 044
23 547
-28 799
10 207
11 999
19 485
72 251
35 546
-9 314
Skatt
12,18
1 945
ÅRETS RESULTAT
56 164
25
ÅRSREDOVISNING
Kassaflödesanalys
KONCERNEN
kkr
2012
MODERBOLAGET
2011
2012
2011
133 713
143 715
75 528
33 254
Resultat vid fastighetsförsäljningar
-2 418
-54 561
-2 261
0
Resultat vid inventarieförsäljningar
-1
-102
-1
-128
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet:
Resultat vid försäljning av dotterbolag
0
0
-157
0
Avskrivningar
32 821
31 102
23 818
21 990
Nedskrivningar
0
31 000
0
31 000
Finansnetto
-86 125
-88 359
-51 981
-62 053
Aktuell skatt
-4 834
-1 685
-3 856
-1 256
73 156
61 110
41 090
22 807
Förändringar av kortfristiga skulder
-33 275
-55 585
-29 515
-74 645
Förändringar av kortfristiga fordringar
-11 037
4 908
-27 204
-2 426
Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning
0
0
-1 612
3 878
28 844
10 433
-17 241
-50 386
Försäljningar av byggnader och mark
10 007
104 487
9 850
0
Ny-, till-, och ombyggnad
-59 746
-78 586
-47 303
-58 775
Förvärv av maskiner och inventarier
-417
-357
-417
-357
Försäljning av dotterbolag
0
0
157
0
Försäljningar av maskiner och inventarier
1
532
1
523
Finansiella anläggningstillgångar
3 796
-590
-8 065
12 830
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-46 359
25 486
-45 777
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Kassaflöde från den löpande verksamheten
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
-45 779
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Koncernbidrag
0
0
27 445
17 986
Förändring av långfristiga skulder
14 610
-6 922
32 603
107 917
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
14 610
-6 922
60 048
125 903
Förändring av likvida medel
-2 905
28 997
-2 970
29 738
Likvida medel vid årets början
67 422
38 425
67 401
37 663
Likvida medel vid årets slut
64 517
67 422
64 431
67 401
Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter
41 040
46 000
41 040
46 000
DISPONIBLA LIKVIDA MEDEL
105 557
113 422
105 471
113 401
26
ÅRSREDOVISNING
Balansräkning
KONCERNEN
kkr
Not
MODERBOLAGET
2012-12-312011-12-31
2012-12-31 2011-12-31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
13
2 831 517
2 781 044
1 935 318
Pågående ny-, till- eller ombyggnader
13
7 864
38 223
1 692
1 886 673
Maskiner och inventarier
13
1 804
2 165
1 804
2 165
2 841 185
2 821 432
1 938 814
1 922 501
33 663
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
14
0
0
416 383
408 098
Andelar i intresseföretag
15
174 138
171 083
7 065
7 065
Övriga aktier och andelar
264
264
0
Långfristiga fordringar
1 727
1 947
1 727
176 129
173 294
425 175
417 110
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
3 017 314
2 994 726
2 363 989
2 339 611
0
1 947
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Varulager m.m.
Pågående arbeten för annans räkning
16
0
0
6 172
4 560
6 1724 560
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
2 458
2 189
2 458
2 189
Fordringar på koncernföretag
48 654
33 302
95 461
63 903
Övriga fordringar
12 305
15 035
3 742
6 031
Förutbetalda kostnader och
17
4 209
6 063
2 927
4 824
upplupna intäkter
67 626
56 589
104 588
76 947
Kassa och bank
64 517
67 422
64 431
67 401
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
132 143
124 011
175 191
148 908
3 149 457
3 118 737
2 539 180
2 488 519
SUMMA TILLGÅNGAR
27
ÅRSREDOVISNING
Balansräkning
KONCERNEN
kkr
Not
MODERBOLAGET
2012-12-312011-12-31
2012-12-31 2011-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital (513 000 aktier av serie B)
51 300
51 300
51 300
51 300
Bundna reserver
199 263
209 574
11 041
11 041
Fritt eget kapital
Fria reserver
547 571
465 006
0
0
Balanserad vinst
0
0
271 135
260 222
Årets resultat
56 164
72 251
35 546
-9 314
854 298
798 131
369 022
313 249
83 851
Avsättningar
18
130 788
134 676
79 070
Avsatt till pensionsförpliktelser
Avsatt till uppskjuten skatt
304
304
0
0
131 092
134 980
79 070
83 851
Långfristiga skulder
Förlagslån
Checkräkningskredit
Skulder till kreditinstitut
19
0
10 000
0
20, 21
4 960
11 835
4 960
10 000
11 835
21
2 044 447
2 012 962
1 499 374
1 467 889
Skulder till koncernföretag
0
0
504 946
486 953
2 049 407
2 034 797
2 009 280
1 976 677
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
17 003
20 471
13 764
Aktuell skatteskuld
2 107
5 001
0
17 624
3 419
Övriga skulder
34 974
52 239
26 841
43 264
22
60 576
73 118
41 203
50 435
114 660
150 829
81 808
114 742
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
3 149 457
3 118 737
2 539 180
2 488 519
Ställda säkerheter
23
2 180 952
2 207 135
1 809 827
1 896 458
Ansvarsförbindelser
24
0
0
259 889
260 520
28
ÅRSREDOVISNING
Förändringar i eget kapital
Aktiekapital
Bundna reserver
Fria reserver
Årets resultat
Totalt eget kapital
51 300
209 274
303 882
161 424
725 880
Omföring mellan bundna och fria reserver
300
-300
0
Omföring föregående års resultat
161 424
-161 424
0
72 251
72 251
72 251
798 131
0
KONCERNEN kkr
Eget KAPITAL 2010-12-31
Årets resultat
Eget KAPITAL 2011-12-31
51 300
209 574
465 006
Omföring mellan bundna och fria reserver
-10 311
10 311
Omföring föregående års resultat
72 251
-72 251
0
56 164
56 164
Årets resultat
Avrundning3
3
Eget kapital 2012-12-31 51 300
199 263
547 571
56 164
854 295
AktiekapitalReservfond
Balanserad vinst
Årets resultat
Totalt eget kapital
309 307
MODERBOLAGET kkr
Eget KAPITAL 2010-12-31
11 041
56 545
190 421
Omföring föregående års resultat
51 300
190 421
-190 421
0
Erhållet koncernbidrag
17 986
17 986
Skatt hänfört till koncernbidrag
-4 730
Årets resultat
Eget kapital 2011-12-31 51 300
-4 730
-9 314
-9 314
313 249
11 041
260 222
-9 314
Omföring föregående års resultat
-9 314
9 314
0
Erhållet koncernbidrag
27 445
27 445
Skatt hänfört till koncernbidrag
-7 218
Årets resultat
Eget KAPITAL 2012-12-31
51 300
11 041
271 135
-7 218
35 546
35 546
35 546
369 022
29
ÅRSREDOVISNING
Redovisningsoch värderingsprinciper
Allmänna redovisningsprinciper
Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest
AB, 556684-7082, med säte i Norrköping.
Årsredovisningen är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen och
Redovisningsrådets rekommendationer
och uttalanden, med undantag för
RR:27 där ÅRL tillämpas. Principerna
är oförändrade jämfört med föregående år.
Tillgångar, avsättningar och skulder
värderas till anskaffningsvärden om
inget annat anges.
Åtaganden för ålderspension och
familjepension för tjänstemän i Sverige
tryggas genom en försäkring i Alecta.
Enligt ett uttalande från Rådet för
finansiell rapportering, UFR 3, är detta
en förmånsbestämd plan som omfattar
flera arbetsgivare. För räkenskapsåret
2012 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att
redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt
ITP som tryggas genom en försäkring i
Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i
Alecta uppgår till 0,9 mnkr (0,8). Alectas
överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid
utgången av 2012 uppgick Alectas
överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 130 procent (113).
Den kollektiva konsolideringsnivån ut-
görs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas
försäkringstekniska
beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer
med RR 29.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00
Koncernredovisning och har upprättats
enligt förvärvsmetoden. Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret
medtas till den del det hänför sig till
tiden efter tillträdet respektive före
frånträdet.
Fastigheter
Koncernens samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter
och omfattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att
fastigheterna skall generera intäkter
från uthyrning eller från värdestegring.
Fastigheterna har i balansräkningen
upptagits till ursprungligt anskaffningsvärde med tillägg för värdehöjande
investeringar och med avdrag för
genomförda av- och nedskrivningar.
Bedömt värde av förvaltningsfastigheter
Årligen görs egna interna värderingar
med avkastningskrav per fastighet
framtagna av externt värderingsföretag. Avkastningskraven varierar inom
intervallet 4,5–9 procent beroende på
var fastigheten är belägen (vilken ort
och vilket läge), samt fastighetens typ
(vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning m m). Värdet per fastighet har beräknats som fastighetens
normala driftnetto i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräknats
på ett tillförlitligt sätt för samtliga
fastigheter.
Pågående ny-, till- och ombyggnader
Värderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta
kostnader.
Avskrivningar på anläggningstillgångar
Fastigheterna, inklusive de koncernmässiga övervärdena, skrivs av på den
del av anskaffningsvärdena som är
hänförliga till byggnader. Byggnaderna
skrivs av med 0,8 procent per år.
Byggnadsinventarier och markanläggningar skrivs av med 4 procent per år.
Avskrivningar på maskiner och
inventarier görs enligt plan över en
femårsperiod. Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade
värdet är högre än återvinningsvärdet,
dvs det högsta värdet av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet.
Bedömningen görs för varje enskild
tillgång. 30
ÅRSREDOVISNING
forts redovisnings- och värderingsprinciper
Fordringar
Fordringar upptas efter individuell
värdering till belopp varmed de beräknas inflyta.
Leasing Leasingavtal där i allt väsentligt alla
risker och fördelar som förknippas
med ägandet faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal.
Leasingavgifter avseende operationella
leasingavtal redovisas som en kostnad
i resultaträkningen och fördelas linjärt
över avtalets löptid.
Koncernens samtliga leasingavtal är
att betrakta som operationella. Intäkter
Intäkter redovisas i den omfattning det
är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett
tillförlitligt sätt. Hyresintäkter
Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med
villkoren som anges i gällande hyresavtal.
(legal eller informell) på grund av en
inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är
förknippade med ekonomiska fördelar
kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas
på ett tillförlitligt sätt. Om koncernen
räknar med att erhålla en gottgörelse
motsvarande en avsättning som gjorts,
till exempel genom ett försäkringsavtal,
redovisas gottgörelsen som en tillgång
i balansräkningen, men detta sker först
då gottgörelsen är i det närmaste säker.
Om effekten av tidsvärdet för den
framtida betalningen bedöms som
väsentlig fastställs avsättningens värde
genom att det förväntade framtida
kassaflödet nuvärdesberäknas med en
diskonteringsfaktor (före skatt) som
avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella
risker som hänförs till förpliktelsen. Den
successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvärdesberäkningen medför,
redovisas som en räntekostnad i resultaträkningen.
För närvarande förekommer inga
andra avsättningar än uppskjuten skatt
och pensionsförpliktelser.
Ränta
Ränteintäkter redovisas i takt med att
de intjänas (beräkningen sker på basis
av underliggande tillgångs avkastning
enligt effektiv ränta).
Finansiella instrument
Orealiserade förändringar av marknadsvärdet på finansiella instrument
har ej haft några redovisningsmässiga
effekter.
Avsättningar
Avsättningar redovisas i balansräkningen
när koncernen har en förpliktelse
Skatter
Total skatt utgörs av aktuell skatt och
uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt
som skall betalas eller erhållas avseende
aktuellt år. Hit hör även justeringar
av aktuell skatt hänförlig till tidigare
perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan
redovisade och skattemässiga värden
på tillgångar och skulder. I juridisk
person redovisas obeskattade reserver
inklusive uppskjuten skatteskuld. I
koncernredovisningen delas däremot
obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 22 procent om inget annat anges.
Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 8 (10) procent av
övervärdena.
Vid rena substansförvärv baseras,
i enlighet med Redovisningsrådets
rekommendation nr 9, värderingen av
uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen.
Koncernbidrag
Företaget redovisar koncernbidrag i
enlighet med uttalanden från Rådet
för finansiell rapportering. Eftersom
koncernbidraget inte utgör vederlag
för utförda prestationer redovisas det
direkt mot balanserade vinstmedel.
31
ÅRSREDOVISNING
not 1 Hyresintäkter, kkr
NOT 4 Information angående ersättning till revisorer Fördelning av hyresintäkter per ort:
Koncernen
2012
Koncernen
Norrköping
232 706
62%
219 151
61%
Linköping
70 507
19%
65 950
19%
Örebro
31 673
9%
30 062
8%
Kumla
35 703
10%
34 549
10%
Solna
1 335
0%
7 315
2%
371 924
100%
2011
– för revisionsuppdrag Driftkostnader
Underhåll och hyresgästanpassningar
Fastighetsskatt
142 370
31 884
17 263
27 180
25 416
Taxebundna kostnader
31 569
32 857
34 040
33 396
Fastighetsadministration
32 030
30 962
3 405
5 524
148 834
142 370
23 984
29 218
11 322
11 784
163 077
158 985
Driftkostnader
23 788
22 102
Taxebundna kostnader
25 190
25 616
Uppvärmning
26 688
25 113
Fastighetsadministration
32 575
30 962
3 726
3 876
127 771
117 983
Totala avskrivningar och nedskrivningar
28
30
50
52
Byggnadsinventarier mm, avskrivningar
Totala avskrivningar och nedskrivningar
4
4
4
4
10
4
5
5
5
20122011
Styrelse
20122011
Kvinnor
Män 19 955
19 744
0
31 000
12 672
11 167
32 627
61 911
194
192
194
192
62 103
12 934
0
31 000
10 346
8 864
23 624
52 798
194
192
194
192
23 818
52 990
4
4
4
10
Män 4
5
5
5
NOT 6 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr
Koncernen
2012
2011
2 155
1 588
Löner och andra ersättningar
Styrelse och VD
Tantiem avseende styrelse och VD
Övriga
13 278
4
Kvinnor
32 821
00
Företagsledning
Centrala administrationskostnader
Maskiner och inventarier, avskrivningar
00
Män 20122011
Fastighetsförvaltning
Byggnader, avskrivningar
20122011
Kvinnor
Moderbolaget
Moderbolaget
Byggnader, nedskrivningar
20122011
Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:
Centrala administrationskostnader
Maskiner och inventarier, avskrivningar
54
2222
Fastighetsförvaltning
31
52
Företagsledning
NOT 3 Avskrivningar och nedskrivningar, kkr
Byggnadsinventarier mm, avskrivningar
29
Män Män Fastighetsskötsel
Byggnader, nedskrivningar
2323
Styrelse
10 314
Byggnader, avskrivningar
20122011
Kvinnor
Kvinnor
15 804
Koncernen
270
1 422
Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:
Reparationer
534
1 743
NOT 5 Personal
Koncernen
117 983
Fastighetsskatt
Övriga kostnader
342
Underhåll och hyresgästanpassningar
810
181
Moderbolaget
20122011
127 771
1 028
– för skatterådgivning
Uppvärmning
Driftkostnader
20122011
– för revisionsuppdrag
Koncernen
Kvinnor
14 215
Män Fastighetsskötsel
Moderbolaget
1 542
191 517
20 610
270
1 888
– för övriga tjänster
16 368
Reparationer
Övriga kostnader
534
Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:
194 290
Driftkostnader
342
– för övriga tjänster
20122011
29 088
930
181
Moderbolaget
357 027 100%
148 834
1 173
– för skatterådgivning
NOT 2 Fastighetskostnader, kkr
Koncernen
20122011
Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:
Sociala kostnader
(varav pensionskostnader)
300
183
21 963
22 342
24 418
24 113
11 112
10 022
(2 439)
(2 109)
Av pensionskostnaderna avser 331 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående
pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr.
Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande
två årslöner.
Pensionsrätt för VD ska gälla från 65 års ålder med förmåner motsvarande ITP-planen.
Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.
32
ÅRSREDOVISNING
Moderbolaget
2012
2011
Löner och andra ersättningar
Styrelse och VD
Tantiem avseende styrelse och VD
Övriga
2 155
1 588
300
183
NOT 12 Skatt på årets resultat, kkr
Koncernen
2012
2011
Aktuell skattekostnad
1 942
1 488
Uppskjuten skattekostnad avseende
21 355
21 772
temporära skillnader och bokslutsdispositioner
-3 887
-11 695
23 810
23 543
Redovisad skattekostnad
-1 945
-10 207
2012
2011
Sociala kostnader
10 794
9 762
(varav pensionskostnader)
(2 416)
(2 089)
Moderbolaget
Aktuell skattekostnad
Skatt hänfört till koncernbidrag
Av pensionskostnaderna avser 331 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående
Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader
pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr.
Redovisad skattekostnad
0
602
-7 218
-4 730
-4 781
-15 357
-11 999
-19 485
Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner.
Pensionsrätt för VD ska gälla från 65 års ålder med förmåner motsvarande ITP-planen. Utfästelse om
Koncernen
2012
2011
förtida pensionering föreligger ej.
Redovisat resultat före skatt
54 219
62 044
Skatt enligt gällande skattesats
14 259
16 318
NOT 7 Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr
Koncernen
Försäljningspris
2012
2011
Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:
Ändringar av tidigare års taxeringar
10 007
104 487
Bokfört värde
-7 589
-49 926
Ej skattepliktig resultatandel
Resultat
2 418
54 561
Ej skattepliktig realisationsvinst
0
602
-1 744
-3 213
-41
-16 818
Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring
Moderbolaget
2012
2011
Försäljningspris
9 850
0
Skattemässiga avskrivningar över plan m m
Bokfört värde
-7 589
0
Förändring obeskattade reserver
Resultat
2 261
0
Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder
av näringsfastighet
965
0
-17 090
-12 520
2 172
166
27
44
245
161
Förändring skattemässigt underskott
3 149
16 748
Aktuell skattekostnad
1 942
1 488
Övriga skattemässiga justeringar
NOT 8 Resultat från andelar i koncernföretag, kkr
Moderbolaget
Resultatandelar från handels- och kommanditbolag
2012
2011
27 815
23 630
27 815
23 630
NOT 9 Resultat från andelar i intresseföretag, kkr
Koncernen
2012
2011
Andelar i intresseföretags resultat
6 654
11 733
6 654
11 733
Förändring uppskjuten skatt på grund av ändrad skattesats
-15 690
0
Uppskjuten skatt på temporära skillnader
11 803
-11 695
Uppskjuten skattekostnad
-3 887
-11 695
Moderbolaget
Redovisat resultat före skatt
Moderbolaget
2012
2011
Utdelningar från intresseföretag
5 026
5 026
5 026
5 026
Skatt enligt gällande skattesats
Ej skattepliktig realisationsvinst
2011
2012
Ränteintäkter från koncernföretag
1 233
888
Övriga ränteintäkter
1 416
1 385
Skattemässiga avskrivningar över plan m m
2 649
2 273
Skattefri utdelning från intressebolag
av näringsfastighet
Övriga skattemässiga justeringar
2012
2011
Ränteintäkter från koncernföretag
2 178
1 774
514
484
2 692
2 258
Övriga ränteintäkter
Förändring skattemässigt underskott
Aktuell skattekostnad och skatt hänförlig till koncernbidrag
Förändring uppskjuten skatt på grund av ändrad skattesats
NOT 11 Räntekostnader, kkr
Koncernen
Övriga räntekostnader
Moderbolaget
Uppskjuten skatt på temporära skillnader
2012
2011
88 797
95 677
88 797
95 677
2012
2011
Räntekostnader till koncernföretag
14 830
15 037
Övriga räntekostnader
72 684
77 930
87 514
92 967
6 193
-7 574
0
602
-41
0
Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring
Koncernen
Moderbolaget
2011
-28 799
Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:
Ändringar av tidigare års taxeringar
NOT 10 Ränteintäkter, kkr
2012
23 547
Uppskjuten skattekostnad
965
0
-16 402
-12 733
-1 322
-1 322
240
151
3 149
16 748
-7 218
-4 128
-13 709
0
8 928
-15 357
-4 781
-15 357
33
ÅRSREDOVISNING
NOT 13 Materiella anläggningstillgångar, kkr
Mark
Förvaltningsfastigheter
Koncernen
2012-12-31
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde
Inköp, ny-, till- och ombyggnad
Försäljningar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
2 443 641
Ingående anskaffningsvärde
Årets inköp
2011-12-31
Försäljningar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
2 428 472
25 193
60 370
-3 697
-45 201
2 465 137
2 443 641
-211 136
-162 132
Försäljningar
Årets nedskrivningar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar
Utgående planenligt restvärde
Ingående anskaffningsvärde
Årets inköp
Försäljningar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
680
1 740
0
-31 000
Ingående avskrivningar
-19 955
-19 744
Årets avskrivningar
-230 411
-211 136
2 234 726
2 232 505
Mark
372 202
1 413
-4 572
369 043
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
Markanläggningar
378 571
Ingående anskaffningsvärde
96
Årets inköp
-6 465
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
372 202
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Byggnadsinventarier
Ingående anskaffningsvärde
Årets inköp
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
258 116
13
64
-4 572
0
253 621
258 180
182 167
170 113
Byggnadsinventarier
Ingående anskaffningsvärde
Årets inköp
Ingående avskrivningar och nedskrivningar
258 180
234 457
216 337
32 849
18 120
267 306
234 457
-43 773
-34 395
Årets avskrivningar
-10 866
-9 378
Utgående ackumulerade avskrivningar
-54 639
-43 773
212 667
190 684
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter
32 356
12 054
214 523
182 167
-31 992
-24 705
-8 756
-7 287
-40 748
-31 992
173 775
150 175
24 999
24 999
153
0
25 152
24 999
-4 909
-3 908
-1 006
-1 001
-5 915
-4 909
19 237
20 090
1 937 010
1 920 336
Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt värde på cirka 3 800 mnkr, vilket innebär ett
Utgående planenligt restvärde
Markanläggningar
Ingående anskaffningsvärde
Årets inköp
30 258
framgår under redovisnings- och värderingsprinciper.
Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 procent i Fastighetsaktiebolaget Kretia.
Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång. Fastigheterna ingår därmed
30 258
291
0
30 549
30 258
Ingående avskrivningar
-6 382
-5 171
Årets avskrivningar
-1 222
-1 211
Utgående ackumulerade avskrivningar
-7 604
-6 382
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
övervärde på fastigheterna på cirka 960 mnkr. Värderingarna är gjorda enligt de principer som
inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter.
Utgående planenligt restvärde
Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter
Moderbolaget
22 945
2 839 381
2012-12-31
23 876
2 819 267
1 650 183
1 603 526
Inköp, ny-, till- och ombyggnad
14 781
46 657
Försäljningar
-3 697
0
1 661 267
1 650 183
-158 292
-114 358
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Koncernen
2012-12 31
2011-12-31
9 240
9 348
Maskiner och inventarier
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljningar
Utrangeringar
2011-12-31
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde
Maskiner och inventarier
417
357
0
-465
-337
0
9 320
9 240
-7 075
-6 341
0
71
Ingående ackumulerade avskrivningar
Försäljningar
Utrangeringar
337
0
Årets avskrivningar
-778
-805
Utgående ackumulerade avskrivningar
-7 516
-7 075
Utgående planenligt restvärde
1 804
2 165
Ingående avskrivningar och nedskrivningar
Försäljningar
Årets nedskrivningar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar
Utgående planenligt restvärde
680
0
0
-31 000
-13 278
-12 934
-170 890
-158 292
1 490 377
1 491 891
34
ÅRSREDOVISNING
Moderbolaget
2012-12 31
Maskiner och inventarier
Ingående anskaffningsvärde
10 842
Inköp
Försäljningar
Utrangeringar
Ingående ackumulerade avskrivningar
Försäljningar
Utrangeringar
Årets avskrivningar
2012-12-31
2011-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
10 950
417
357
0
-465
-337
0
10 922
10 842
-8 677
-7 979
0
71
337
0
-778
-769
Utgående ackumulerade avskrivningar
-9 118
-8 677
Utgående planenligt restvärde
1 804
2 165
Vid årets slut
2011-12-31
809 961
809 961
809 961
809 961
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
-221 498
-221 498
Vid årets slut
-221 498
-221 498
Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag
-172 080
-180 365
Bokfört värde
416 383
408 098
Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte:
Organisationsnummer
Säte
AB Norrköpings-Fundamentet
Namn
556218-3060
Norrköping
Leasing
AB Realvärden Henry Ståhl
556223-5928
Norrköping
Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2012-12-31 fördelar sig
Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB
916695-5576
Norrköping
Fastighets AB Pelix
enligt följande:
556676-7546
Norrköping
Fastighets AB Skvallertorget
556439-2404
Norrköping
Norrköping
År
2013
2014
Fastighetsaktiebolaget Nya Torget
556496-3493
Kkr
1 600
1 000
Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB
969655-0590
Norrköping
Fastighetsbolaget Spetsen HB
916695-1104
Norrköping
Förvaltnings AB Constructor
556061-5014
Norrköping
Förvaltnings AB Hamnbron
556439-2370
Norrköping
Förvaltnings AB Intector KB
916412-1338
Norrköping
Förvaltnings AB Ståhl Invest
556439-2388
Norrköping
Förvaltnings AB Viddviken
556365-6379
Norrköping
Förvaltnings AB Världens Ände
556440-3540
Norrköping
Årets kostnad för leasing uppgick till 1 618 kkr.
NOT 14 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, KKR
Aktier
Kapitalandel %
Antal
Bokfört värde
AB Norrköpings-Fundamentet
100
1 000
100
AB Realvärden Henry Ståhl
100
1 000
61 280
Fastighets AB Pelix
100
1 000
499
Förvaltningsaktiebolaget Arkösund
556440-3557
Norrköping
Förvaltnings AB Ståhl Invest
100
10 000
100
Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken
556218-3300
Norrköping
Förvaltnings AB Viddviken
100
500 000
10 000
Henry Ståhl Fastigh. i Karlskoga AB
556529-3064
Norrköping
Förvaltnings AB Världens Ände
100
10 000
655
Henry Ståhl Fastigh. i Karlskoga Holding AB
556590-6913
Norrköping
Förvaltningsaktiebolaget Arkösund
100
10 000
105
Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB
556027-3525
Norrköping
Henry Ståhl Fastigh. i Karlskoga Holding AB
100
1 000
2 200
KB Centrumfastigheter
916414-5576
Norrköping
Henry Ståhl Fastigh. i Linköping AB
100
101 000
Allmänna Fastighets AB & Co KB
916412-6725
Norrköping
151 322
226 261
NOT 15 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG, KKR
Andelar
Kapitalandel % Rösträttsandel %
Bokfört värde
Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB
100
100
19
Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB
100
100
-47
Fastighetsbolaget Spetsen HB
100
100
87 932
Förvaltnings AB Intector KB
100
100
KB Centrumfastigheter
100
100
1 000 101 218
190 122
Aktier och andelar i intresseföretag
Koncernen
Rösträtts- Antal Bokf. värde
andel %
Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB
7,1
7,1
Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB
5,0
5,0125
10
Fastighetsaktiebolaget Kretia
33,3
33,3 11 168
KN 9 Fastighets AB i Norrköping
50,0
50,0
Koncernens bokförda värde
Totalt aktier och andelar
Kapitalandel %
25
40
170 473
50
3 600
174 138
416 383
2012-12 31
2011-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Indirekt ägda bolag
Vid årets början
Kapitalandel %
Antal
Fastighets AB Skvallertorget
100
10 000
Anskaffningar under året
Fastighetsaktiebolaget Nya Torget
100
1 000
Försäljningar under året
Förvaltnings AB Constructor
100
123 500
Förvaltnings AB Hamnbron
100
10 000
Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken
100
1 000
Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB
100
101 000
Gröndalen Fastighets AB
100
500
Kapitalandel % Rösträttsandel %
Allmänna Fastighets AB & Co KB
60
60
Andelar i intresseföretags resultat
Avgår utdelning från intresseföretag
Bokfört värde
171 083
163 805
1 450
600
0
-10
6 631
11 733
-5 026
-5 045
174 138
171 083
35
ÅRSREDOVISNING
Indirekt ägda bolag
Kapital-
andel %
Kretia Holding AB
33,3
Kretia Holding 2 AB
33,3
Kretia Holding 3 AB
33,3
Kretia Holding 4 AB
33,3
Kretia i Norrköping 1 AB
33,3
Kretia i Norrköping 2 AB
33,3
Kretia i Norrköping 3 AB
33,3
Kretia i Norrköping 4 AB
33,3
Kretia i Uppsala AB
33,3
Kungsbävern KB
33,3
KN 9 Fastighets AB i Norrköping
16,6
HKS Fastighets AB
13,2
Kretia i Uppsala Holding AB
33,3
Kretia Luthagen 78:1 i Uppsala AB
33,3
Norrköping
556761-0497
Norrköping
Kretia i Norrköping 4 AB
556646-5240
Norrköping
Kretia i Uppsala AB
556065-8956
Norrköping
Kungsbävern KB
916671-8511
Uppsala
KN 9 Fastighets AB i Norrköping
556791-3990
Norrköping
HKS Fastighets AB
556784-6794
Malmö
Kretia i Uppsala Holding AB
556831-8314
Norrköping
Kretia Luthagen 78:1 i Uppsala AB
556846-1767
Norrköping
NOT 16 Pågående arbeten för annans räkning, kkr
Nedlagda kostnader
Förutbetalda kostnader för drift
egna kapital är 163 473 kkr större jämfört med om andelarna hade redovisats enligt
Upplupna hyresintäkter
anskaffningsvärdemetoden.
Övrigt
Kapitalandel %
Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB
Rösträtts- Antal Bokf. värde
andel %
7,1
7,1
Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0
Fastighetsaktiebolaget Kretia
10
33,3
Moderbolagets bokförda värde
11 168
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Bokfört värde
Kapitalandel %
33,3
Kretia Holding 2 AB
33,3
Kretia Holding 3 AB
33,3
Kretia Holding 4 AB
33,3
Kretia i Norrköping 1 AB
33,3
Kretia i Norrköping 2 AB
33,3
Kretia i Norrköping 3 AB
33,3
Kretia i Norrköping 4 AB
33,3
Kretia i Uppsala AB
33,3
Kungsbävern KB
33,3
KN 9 Fastighets AB i Norrköping
66,6
HKS Fastighets AB
13,2
Kretia i Uppsala Holding AB
33,3
Kretia Luthagen 78:1 i Uppsala AB
33,3
40
7 000
7 065
2012-12 31
2011-12-31
7 065
7 075
0
-10
7 065
7 065
Årets försäljningar
Kretia Holding AB
25
5,0125
33,3
2011-12-31
6 172
4 560
6 172
4 560
Moderbolaget
2012-12-31
2011-12-31
1 746
2 247
519
778
1 944
3 038
4 209
6 063
2012-12-31
2011-12-31
Förutbetalda kostnader för drift
508
1 008
Upplupna hyresintäkter
519
778
1 900
3 038
2 927
4 824
Övrigt
NOT 18 Avsatt till uppskjuten skatt, kkr
Koncernen
2012-12-31
2011-12-31
Uppskjuten skatt på temporära skillnader
170 374
179 735
Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder
2 214
2 281
-41 800
-47 340
130 788
134 676
2012-12-31
2011-12-31
120 870
131 191
-41 800
-47 340
79 070
83 851
Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott
Moderbolaget
Uppskjuten skatt på temporära skillnader
Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott
Avsatt till uppskjuten skatt på temporära skillnader, per 2012-12-31, har beräknats med en
skattesats på 22 procent.
NOT 19 Förlagslån
Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl
Fastigheter AB till en kurs av 2.000,-/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats
av 4 procent. Lånet har lösts per 2012-12-28.
NOT 20 Checkräkningskredit, kkr
Koncernen
Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte:
Namn
2012-12-31
NOT 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr
Koncernen
av kapitalandelsmetoden. Redovisning enligt kapitalandelsmetoden innebär att koncernens
Indirekt ägda bolag
556529-6257
Kretia i Norrköping 3 AB
Moderbolaget
Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med tillämpning
Moderbolaget
Kretia i Norrköping 2 AB
OrganisationsnummerSäte
Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 46 000 kkr.
Beviljade ej lyfta krediter uppgår till cirka 50 000 kkr.
Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB
556364-0480
Norrköping
Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB
556757-7647
Norrköping
Moderbolaget
Fastighetsaktiebolaget Kretia
556348-1471
Norrköping
Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 46 000 kkr.
Kretia Holding AB
556743-4468
Norrköping
Checkräkningskrediten är redovisad som långfristig skuld eftersom lånelöften från
Kretia Holding 2 AB
556772-6830
Norrköping
kreditgivare har längre löptid än ett år.
Kretia Holding 3 AB
556772-6848
Norrköping
Kretia Holding 4 AB
556772-6855
Norrköping
Kretia i Norrköping 1 AB
556684-8221
Norrköping
36
ÅRSREDOVISNING
NOT 21 Skulder till kreditinstitut, kkr
NOT 23 Ställda säkerheter, kkr
Koncernen
Koncernen
Förfaller till betalning
Skuld 2012-12-31
Inom ett år
Mellan ett till fem år
2012-12-31
2011-12-31
2 178 752
2 204 912
2 200
För skulder till kreditinstitut
Senare än fem år
Fastighetsinteckningar
Skulder till kreditinstitut
0
2 044 447
0
Företagsinteckningar
2 200
Summa
0
2 044 447
0
Pantsatta bankmedel
0
23
2 180 952
2 207 135
2012-12-31
2011-12-31
1 638 137
1 664 297
169 490
229 938
2 200
2 200
Moderbolaget
Förfaller till betalning
Skuld 2012-12-31
Inom ett år
Mellan ett till fem år
Moderbolaget
Senare än fem år
Skulder till kreditinstitut
0
1 499 374
0
Summa
0
1 499 374
0
För skulder till kreditinstitut
Fastighetsinteckningar
Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag
Företagsinteckningar
Finansiella instrument
Pantsatta bankmedel
Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 2 065 mnkr. För att mildra effekten av
ränteuppgångar måste risken för detta hanteras. Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen
av ränteriskerna. Ramarna för risktagandet är fastställda i finanspolicyn och styr bl.a vilken
genomsnittlig räntebindningstid som minst måste finnas. Dessutom har fastställts vilken struktur
NOT 24 Ansvarsförbindelser, kkr
som ska finnas vad gäller räntebindningens spridning över åren (normportfölj). Viss avvikelse
Moderbolaget
får ske från normportföljen. 2012-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr:
Ansvar för skulder i dotterbolag
0-1 år
865
1-2 år
-50
2-3 år
-100
3-4 år
400
4-5 år
50
5-7 år
150
7-10 år
450
10- år
300
Ovanstående tabell visar nettot av lån, ränteswappar och räntegolv. Avtal om lånelöften har
slutits med finansiärerna om 2 100 mnkr. Lånen har räntebindning kopplade till stibor 90 dagar
och stibor vecka. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument används. Effekten
blir den samma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet som
uppnås vad gäller flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort
räntebindning på lånen och finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska.
Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2012-12-31 till 77
månader. Eftersom de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att
anse som strategiska. Positionerna är med några undantag identiska med lång räntebindning på
lånen. De avvikelser som finns är de fall där räntetak eller räntegolv har använts. Dessa ökar inte
i något fall risken utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad gäller risk och räntekostnad.
Marknadsvärdet på lån och finansiella instrument är 187 mnkr högre än det nominella
värdet. 2013-01-31 var marknadsvärdet på lån och finansiella instrument cirka 40 mnkr
lägre än 2012-12-31. När räntorna sjunker uppkommer ett högre marknadsvärde än det
nominella och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir densamma oavsett
om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider.
En förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det
nominella värdet för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella värdet.
Redovisningsmässiga effekter av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisnings
och värderingsprinciper.
2012-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 3 400 mnkr.
Vid vissa tillfällen tas även s.k. taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten med
dessa är att utnyttja orimliga prissättningar i marknaden.
Ansvar för skulder i handelsbolag
0
23
1 809 827
1 896 458
2012
2011
146 923
146 923
112 966
113 597
259 889
260 520
Norrköping den 26 mars 2013
Mikael Ståhl
Nils Ringborg
Jan Linderoth
Peter Karlström
Styrelsens ordförande
VD
Robert Issal
NOT 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkR
Koncernen
Förutbetalda hyror
Upplupna räntor
Upplupna driftkostnader
2012-12-31
2011-12-31
33 296
47 091
7 460
7 566
8 387
6 996
11 433
11 465
60 576
73 118
2012-12-31
2011-12-31
19 644
31 207
Upplupna räntor
6 726
6 447
Upplupna driftkostnader
6 802
5 052
Övrigt
8 031
7 729
41 203
50 435
Övrigt
Moderbolaget
Förutbetalda hyror
Vår revisionsberättelse har lämnats den 26 mars 2013
Ingemar Rindstig
Mats Bergkvist
Auktoriserad revisor
Auktoriserad revisor
37
REVISIONBERÄTTELSE
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, 556050-0380
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
för Henry Ståhl Fastigheter AB för
räkenskapsåret 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning
ingår i den tryckta versionen av detta
dokument på sidorna 22–36.
Styrelsens och verkställande
direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för att
upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande
bild enligt årsredovisningslagen och
för den interna kontroll som styrelsen
och verkställande direktören bedömer
är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning
som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen
på grundval av vår revision. Vi har
utfört revisionen enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver
att vi följer yrkesetiska krav samt planerar
och utför revisionen för att uppnå
rimlig säkerhet att årsredovisningen
och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom
olika åtgärder inhämta revisionsbevis
om belopp och annan information i
årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat
genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter
eller på fel. Vid denna riskbedömning
beaktar revisorn de delar av den interna
kontrollen som är relevanta för hur
bolaget upprättar årsredovisningen och
koncernredovisningen för att ge en
rättvisande bild i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig-
heterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i bolagets
interna kontroll. En revision innefattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper
som har använts och av rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens
uppskattningar i redovisningen, liksom
en utvärdering av den övergripande
presentationen i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi
har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen
och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets
och koncernens finansiella ställning
per den 31 december 2012 och av dess
finansiella resultat och kassaflöden
för året enligt årsredovisningslagen.
Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman
fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för
koncernen.
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen
och koncernredovisningen har vi
även utfört en revision av förslaget
till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning
för Henry Ståhl Fastigheter AB för 2012.
Styrelsens och verkställande
direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för
förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust, och det är
styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet
uttala oss om förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av vår revision.
Vi har utfört revisionen enligt god
revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande
om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om
ansvarsfrihet har vi utöver vår revision
av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut,
åtgärder och förhållanden i bolaget för
att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi
har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
på annat sätt har handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen
eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi
har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar
vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Norrköping den 26 mars 2013
Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor
Mats Bergkvist
Auktoriserad revisor
38
Vår värdegrund
LÅNGSIKTIGHET
Ståhl är ett anrikt och stabilt företag som har stor samlad
kunskap och erfarenhet. Detta lutar sig alla medarbetare
mot i det gemensamma arbetet med att skapa en arbetsplats där vi har roligt tillsammans och lägger ner vår själ i
att bygga starka, hållbara relationer till våra hyresgäster. I
det arbetet är alla angelägna om att hitta lösningar som är
effektiva och affärsmässigt fördelaktiga för alla parter och
håller den kvalitet vi lovat att leverera.
OMTANKE
Våra hyresgäster känner att vi verkligen engagerar oss och
sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd
av att omtänksamma medarbetare bemöter dem med sunt
förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god
service. Vi finns också nära våra hyresgäster, är lätta att
nå och lyhörda inför deras önskemål. Samma engagemang
och vilja att lyssna och hjälpa, genomsyrar allt samarbete
medarbetare emellan, liksom våra kontakter med det samhälle där Ståhl är ett välkänt och uppskattat företag.
ÖPPENHET
Hos oss är det högt i tak i alla avseenden. De samtal vi för
inom företaget är ärliga, öppna och bygger på ömsesidig
respekt. Det gäller både till vardags och när vi utvärderar
och återkopplar vad som sker med de mål vi satt upp och
arbetar för att nå. Dialogen med våra hyresgäster för vi på
samma sätt. Här är vi dock väl medvetna om vilka gränser
konkurrensen på marknaden sätter för vår öppenhet.
MOD
Vi är aktiva och vågar ta initiativ. Det ger oss stora möjligheter att i ett tidigt skede presentera lösningar för privata
och offentliga aktörer som ger både dem och oss spännande utvecklingsmöjligheter. Förslagen präglas av att vi
vågar prova nya idéer och arbetssätt. Vi vågar också kombinera och variera för att ta vara på de möjligheter och resurser Ståhl förfogar över. Vårt agerande bidrar till att skapa en bild av Ståhl som ett modernt företag i branschens
framkant. Ett företag som tänker i nya banor och som
många vill samarbeta med. Ett företag som möter framtiden på samma sätt som sin grundare – med entreprenörens
nyfikenhet och pionjärens mod!
Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå
i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB.
Foto: Brita Nordholm Norrköping
Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Leif Hallberg, Norrköping
Tryck: Norrköpings Tryckeri AB 2013-03
Årsredovisningen är tryckt på Balance silk. Pappret är märkt med EU Ecolabel och godkänt
för Svanenmärkt produktion. Det tillverkas av Arjowiggins med låg miljöpåverkan, låga
utsläpp och låg vattenförbrukning enligt receptet 60 % returfiber/40 % nyfiber.
HUVUDKONTOR
Besöksadress: Drottninggatan 36
Postadress: 601 77 Norrköping
Telefon: 011-23 30 00
Fax: 011-23 30 02
E-post: [email protected]
www.stahl.se
LOKALKONTOR
Kumla
Vattugatan 1
692 31 Kumla
Telefon: 019-57 18 64
Fax: 019-58 16 86
Linköping
Hospitalstorget 3
582 27 Linköping
Telefon: 013-13 33 55
Norrköping
Drottninggatan 36
601 77 Norrköping
Telefon: 011-23 30 00
Fax: 011-23 30 02
Uppsala
Drottninggatan 8
753 10 Uppsala
Telefon: 018-10 11 40
Fax: 018-10 14 40
Örebro
Drottninggatan 11
702 10 Örebro
Telefon: 019-10 75 30
Fax: 019-18 75 30