Transcript Sigtunahem presentation

Vad gör vi med miljonprogramsområdena
- affärsmässigt och samhällsnyttigt
Förhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna
25 september 2012 Stockholm
Tarja Karppinen Finanschef & Kicki Björklund VD
SigtunaHem
Varumärke och Värdegrund
Kategori
Vision
Ett bostadsföretag som erbjuder attraktiva hyresrätter i
Sigtuna kommun
Sigtunahem skall ha Sveriges mest nöjda
hyresgäster
Position
Värderingar
1. Vi arbetar som ett lag
Boende med omtanke
Vårt löfte?
Vad kännetecknar
det vi levererar?
Enkelt
Vänligt
2. Vi arbetar med ständiga
förbättringar
Aktivt
3. Vi bryr oss
4. Vi håller våra löften
Vad ska vi uppfattas
vara bäst på?
Engagerat värdskap
5. Vi tror på dialog
Största lyftet serviceindex
medelstora företag 2011
4
Utgångspunkt
• Hur ser vårt fastighetsbestånd ut
– Teknisk status
• Vad måste vi göra
• Vad kan och vill vi göra mer
– Kundstatus
• Vad vill hyresgästerna ha
– Ekonomisk status
• Hur ser företagets ekonomiska status ut
– Löpande ekonomi
– Fritt och bundet kapital
• Hur ser hyresgästernas ekonomi ut
5
Utmaning läget 2011 innan försäljning
Antal bostadslägenheter 5 329 (3 000 byggda under miljonprogrammet)
• Stort ombyggnadsbehov
• Betydande teknisk skuld
• Delaktig i kommunen expansion – betydande nyproduktion
Lokalslag
Yta (m2) Fördelning
Bostäder
365 442
93%
Kontor
3 812
1%
Butiker
3 035
1%
Lager
2 112
1%
442
0%
15 289
4%
687
0%
145
0%
10
0%
390 974
10 0 %
Restaurang
er
Vård och
omsorg
Fritid
P-platser
och skyltar
Övrigt
S um m a
Tekniska skulden
Den stora posten för oss heter underhåll och teknisk skuld
1) Vi har 400 Mkr i eftersatt underhåll på allmänna utrymmen
2) 3 000 lgh i behov av renovering
a. 3 000 *550 kkr = 1 650 000 kkr Resultatföras 30 % 495 Mkr
3) Totalt 895 Mkr fördelat på 10 år 89 000 kkr
Akut effekt av teknisk skuld vattenskador och reparationer
2007: 3 000 kkr
2008: 6 500 kkr (117 %)
2009: 7 700 kkr (18 %)
2010: 12 100 kkr (57 %)
2011: 19 800 kkr (64 %)
Total underhållskostnad per år i 10 år för att komma ikapp 108 800 kkr
7
Anpassning till familjestruktur SigtunaHem
70%
60%
Genomsnitt
60%
50%
40%
30%
20%
Skillnader mellan områden
Störst andel barnfamiljer
Från:
Tvärvägen
57%
Buregatan
43%
Till:
Södergatan
15%
16%
15%
9%
10%
0%
Ensamboende
Ensamstående med
barn
Sambo utan barn
Sambo med barn
8
Disponibel hushållsinkomst genomsnitt per år
350
300
250
200
150
100
50
0
Genomsnitt totalt 224 000 kr per år
9
Nuläge antal lägenheter per storlek
1,800
(36%)
1,600
(38%)
1,400
1,200
1,000
800
(15%)
600
400
(9%)
200
(1,5%)
0,5%
5:or
6:or
0
1:or
2:or
3:or
4:or
10
Lägenhetsstorlek medelvärde
samt minsta och största
180
160
140
116
120
95
100
80
60
40
127
64
74
38
20
0
1:or
2:or
3:or
min
4:or
medel
max
5:or
6:or
11
Strategi när SigtunaHem bygga nytt
Anpassad lägenhetsfördelning och yteffektivitet baseras på:
• Befintligt utbud, statistik
• Efterfrågan, hämtas från statistik, intressekö och jämförbara projekt
• Betalningsförmåga, hämtas från boendeprofiler och statistik
Lgh-storlek
1 rok
2 rok
3 rok
4 rok
Fördelning
40%
30%
20%
10%
Yteffektivitet
Förslag
35 m2
47 m2
65 m2
80 m2
Hyra/mån
(1 500 kr/m2/år)
4-5 tkr
5-6 tkr
7-8 tkr
10 tkr
12
Betryggande justerad soliditet
4000
3500
3000
2500
Bokfört värde
2000
Marknadsvärde
1500
1000
500
0
2009
2010
13
Snabb expansion påverkar ekonomin
Motivet till försäljning.
Prognos 2 2011 visade ett nollresultat.
8 000 kkr sämre än budget, trots besparingar under året
Detta trots att vi endast bygger om 180 lägenheter och att vi fick
4,35 % from 1 april på årsbasis 3,26%
Vi behöver ekonomiska resurser möjliga finansieringskällor:
 Lån
soliditeten sjunker är nu 17,0 % sjunker 2011 till ca 13%
 Hyresökning vi fick inte vad vi behövde
 Ägartillskott inte aktuellt
 Försäljning Det som återstår
14
Vad vann vi på försäljningen?
• Vi fick resurser för att genomföra ombyggnaden: mini,
midi, maxi i snabbare takt
• Vi fick resurser att renovera allmänna utrymmen och
driftsystem
• Vi fick resurser att i större utsträckning tillmötesgå våra
hyresgästers önskemål om bättre bostadsmiljö.
• Vi fick en partner i utvecklingen av ett Stort
miljonprogramsområde med viss nybyggnad
• Vi kan fortsätta att bygga nya hyresrätter
• Vi får en jämnare åldersstruktur i vår fastighetsportfölj
15
Utmaning:
stor nyproduktion och omfattande ombyggnad
Antal bostadslägenheter 4 400
varav 2 200 byggda under miljonprogrammet.
Vi har byggt om 310 (14 %)
• Delaktig i kommunen expansion – betydande nyproduktion
• Stort ombyggnadsbehov
• Betydande teknisk skuld
NYCKELORD BOINFLYTANDE:
•Valfrihet
•Delaktighet
16
Avtal med hyresgästföreningen
• Generellt avtal för hela ombyggnadsbeståndet
• Områdesspecifikt avtal
– Kvalitetsfaktorer bestäms utifrån
• Generell överenskommelse
• Områdesspecifika förutsättningar
– Visningslägenhet byggs
– Slutlig områdesförhandling
• Ombyggnad etappvis
17
Valfrihet : Mini – ”måste”åtgärder
Midi
+ nya köksluckor
Nya stammar
Nytt badrum
Ny el
Ny ventilation
Maxi
Nyrenoverad lägenhet
18
Först ut i nytt koncept - Tingvallavägen
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Byggnadsår 1961 – 1962
481 Lägenheter (ca 40 lägenheter klara)
Visningslägenheter med enkät
Hyresförhandling
Information
Ombyggnadstid, 5 veckor per lägenhet
Arbete pågår i 12 lägenheter samtidigt
Byggtakt ca 90 lägenheter per år
Fullt färdigt till sommaren 2015
19
Kommunikation under ombyggnaden
•
•
•
•
•
•
•
Områdesinformation inför varje etapp
Personligt möte om så önskas
Information innan flytten till Stugbyn
Information innan återflytten till lägenheten
Veckobrev i trapphus
Avstängning av media aviseras i trapphusen
Välkommen hem, Välkomstpaket
20
Evakuering till ”Stugbyn”
21
Underhåll: ”Måste”- pengen
Underhållarbeten och myndighetskrav, bedömd kostnad per lägenhet
Nytt luftbehandlingsaggregat p.g.a. höga radonhalter
Stambyte "underhållsdel" + nya ytskikt i badrum "standardhöjande"
Byte och uppgradering av elinstallationer 50 % av kostnaden
Källare, tapphus, brandskyddsåtgärder, sanering asbest
Moms
Summa
72 619
112 701
22 285
7 809
53 586
269 000
22
Genomsnittligt målpris
Min
Midi
490
510
Total byggkostnad kr/m2
61
8 033
61
8 361
61
11 230
Andel som är investering kr/m2
3 623
3 951
6 820
Totalt per lägenhet, kkr
Snittyta m2
Maxi Underhåll
685
Befintliga hyresgäster väljer fritt
Vi vet inte fördelningen mellan alternativen
Tilläggsisolering är redan utförd i Tingvalla
269
61
4 410
23
Ny månadshyra förhandlad
Nivåhöjning mini 2010
Mini kr/månad
925 980
Midi kr/månad
1 125
Maxi kr/månad
1 150
1:a 33 kvm
3 287 3 482
3 997
4 086
2:a 55 kvm
4 660 4 937
5 668
5 794
3:a 64 kvm
5 298 5 613
6 443
6 586
3:a 70 kvm
5 592 5 924
6 801
6 952
3:a 75 kvm
5 838 6 184
7 099
7 257
4:a 77 kvm
6 181 6 548
7 517
7 684
Grundhyran inkluderar att man har kyl/frys och att säkerhetsdörren är utan brevinkast
Till hyran ovan tillkommer eventuell tilläggshyra för inglasning av balkong
samt avgifter till HGF (ekonomiskt boinflytande 8 kr/mån och
hyressättningsavgift 10 kr/mån)
24
Ny månadshyra
Område 6 Sätuna 3;183 Dalgatan 8-10, Södergatan 29 Stationsgatan 5
Mini kr/månad
1 000 kr/kvm
relativt
Midi kr/månad
1 148 kr/kvm
relativt
Maxi kr/månad
1 173 kr/kvm
relativt
1:a 24 kvm
3 076
3 531
3 608
1:a 41 kvm
3 977
4 566
4 665
2:a 58 kvm
5 197
5 966
6 096
3:a 69 kvm
5 992
6 879
7 029
3:a 71 kvm
6 098
7 001
7 154
4 1/2:a 86 kvm
7 238
8 306
8 493
Grundhyran inkluderar att man har kyl/frys och att säkerhetsdörren är utan brevinkast
Till hyran ovan tillkommer eventuell tilläggshyra för inglasning av balkong
samt avgifter till HGF (ekonomiskt boinflytande 8 kr/mån och
hyressättningsavgift 10 kr/mån)
Gäller fr o m 2012-01-01 tom 2013-01-01
25
Allt är inte investering?
26
Ombyggda lägenhet fördelad på standardnivå
22 flyttat av 210
6 Flyttat av 66