Transcript ÅRSREDOVISNING 2011

ÅRSREDOVISNING 2011
Årsredovisning 2011 SSSB
Redaktion
SSSB
Foto
Sid 2: Kim Hellström
Övriga bilder: Birgitta Godske
Repro och tryck
Tryckerigruppen AB
Original
Maria Fernsten
Innehåll
VD har ordet 2
Förvaltningsberättelse 4
Resultaträkning 7
Balansräkning8
Kassaflödesanalys 10
Noter med redovisningsprinciper 11
Revisionsberättelse 18
Nyckeltal 20
Sammanställning av värden 23
Områdesförteckning 24
1
VD har ordet
Som nytillträdd vd under verksamhetsåret 2011, är
det glädjande att vid årets slut kunna konstatera att
SSSB med allt uthyrt, välskötta fastigheter och nöjda
kunder, visar ett resultat på förväntad nivå. Vi är inte
bara Sveriges största aktör på studentbostadsmarknaden, SSSB är även i flera avseenden ett föredöme
inom branschen med våra kunder och fastigheter i
främsta rummet.
Viktig satsning på nya studentbostäder
Efterfrågan på studentlägenheter i Stockholm är stor
och fortsätter att öka. Det finns förklaringar som stora
årskullar och en tuff arbetsmarknad för unga män-
niskor, som skulle kunna ses som temporära och därmed på sikt övergående. Stockholm har dock med sina
80000 studenter och 12000 studentbostäder ett rejält
2
glapp mellan tillgång och efterfrågan som inte kommer
vara av övergående karaktär. Regionplanekontoret har
under året lagt fram en rapport och en handlingsplan
för situationen på studentbostadsmarknaden, där även
SSSB medverkat. Den slår fast att bristen på studentbostäder i länet just nu uppgår till minst 7000 studentbostäder.
Samtidigt kan jag konstatera att nyproduktionen av
studentbostäder både i länet och i landet under 2011,
i stort sett stått stilla. Förklaringen är enkel – det är
inte tillräckligt lönsamt eller kanske rentav en förlustaffär. Nyproduktionen av studentbostäder konkurrerar
om samma resurser som de som bygger bostads-
rätter. Där ser lönsamheten god ut och man har fullt
i sina orderböcker. Byggbranschen saknar helt och
hållet incitament att sänka priserna och bistå studentbostadsaktörerna att få ihop sin kalkyl. Vi måste själva
ta ett större ansvar för att medverka till en mer kostnadseffektiv bostadsproduktion som gör att vi bättre
kan möta efterfrågan och stärka Stockholms tillväxt
och konkurrenskraft. Den nästintill obefintliga nyproduktionen av studentbostäder drabbar inte bara Stockholm, den drabbar alla storstadsregioner i landet och
är därmed en riksangelägenhet. Regeringen har under
året insett detta och tillsatt diverse utredningar i syfte
att få fart på byggandet. SSSB har varit en av flera
aktörer på studentbostadsmarknaden som regeringens
utredare kontaktat i detta arbete.
SSSB driver ett antal nyproduktionsprojekt som
motsvarar cirka 2000 nya studentbostäder. De projekt
som har kommit längst är 84 studentlägenheter i en
tillbyggnad på en befintlig fastighet på Norra Stationsgatan och 160 nya studentlägenheter i en förtätning
på egen mark ute i Solna. Båda projekten beräknas bli
inflyttningsklara under 2013. Vi har detaljplaner på
gång ute i Björkhagen, på Lappkärrsberget och för en
påbyggnad på vår fastighet Jerum nära Gärdet. SSSB
har därutöver begärt markanvisningar för den kommande exploateringen ute vid Albano samt en planerad
förtätning utmed Valhallavägen.
Förutom svårigheten att få lönsamhet, så kantas
vägen för våra nyproduktionsprojekt av utmaningar
som att ligga inom Nationalstadsparken, byggnormer
för bland annat buller och tillgänglighet samt risken
för att projektet försenas på grund av den demokratiska processens oförutsägbarhet. Det innebär alltid en
risk att inte veta om och när en detaljplan kommer att
godkännas. Den risken måste SSSB mot bakgrund av
sina relativt små marginaler kontinuerligt bedöma och
begränsa.
Ett föredömligt kundvårdsarbete
Under våren kom resultatet i den årliga kundenkäten
och hela företaget lyftes av det fantastiska resultatet
4,0. Det finns inga genvägar i detta sammanhang,
utan det ligger ett omfattande och målinriktat vardagsslit bakom framgången.
Kundvårdsarbetet genomsyrar hela företaget och det
är långsiktigt – det är så jag anser att vi ska förvalta
och utveckla redan goda resultat. Det handlar om att
se kundens behov, skapa förtroende och trimma vårt
”förvaltningsöga” i alla sammanhang. Arbetet hjälper
oss att effektivisera vårt interna arbete eftersom slaget
avgörs i vardagen, i våra tvättstugor, i soprummen och
i den kontakt vi dagligen har med våra kunder. Jag är
mycket stolt över resultatet – nu måste SSSB klara
av att både hålla i detta resultat och flytta fram positionerna där det är möjligt.
Under året har SSSB tagit steget in i de sociala
medierna. Vi finns nu både på facebook och på twitter.
För vår kundgrupp är de sociala medierna en självklarhet och SSSB kommer att påverkas och kommenteras
där vare sig vi är med eller inte. Därför har vi klivit in
och erfarenheterna så här långt är mycket positiva. Vi
har även kopplat en chatt-funktion till vår hemsida för
att ge våra kunder ytterligare en kanal in till vårt kundcenter. Även den är mycket uppskattad och används
flitigt.
Det avskaffade kårobligatoriet under 2010 innebar
att vi förändrade våra köregler. Det krävs nu kår-
medlemskap för att kunna stå i kö och få ett hyreskontrakt hos SSSB. Det har varit ett omfattande arbete
med att hantera samtliga i kön som måste styrka sitt
kårmedlemskap eller ges utrymme att gå med i en kår
om de önskar stå kvar i kön. I slutet av detta år står ca 20000 personer aktivt i vår kö.
Våra fastigheter i fokus
I vår fastighet Medicinaren i Flemingsberg har det
under året genomförts omfattande renovering av slitna
kök och badrum, entrén och soprummet har fått en ansiktslyftning samtidigt som vi har förtätat med nio nya
lägenheter i fastigheten. Ny belysning och andra insatser för utemiljön på Kungshamra har på ett mycket
påtagligt sätt gjort bostadsområdet både tryggare och
trevligare.
Genom att utnyttja ytorna i våra befintliga fastigheter
på ett bättre sätt, har SSSB under året lyckats tillföra
vårt fastighetsbestånd och studenterna elva nya studentlägenheter.
Till sist
På SSSB har vi en stor utmaning framför oss i att
både kunna bygga nytt och underhålla det vi har med
bibehållen lönsamhet. Vår vision är:” Vi vill mer – fler
bostäder och nöjdare kunder”.
SSSB har ingredienserna för att lyckas:
•en fantastisk kundgrupp som tvingar oss att ligga i
framkant,
•erfarna och professionella medarbetare som under
god ledning genomsyras av omsorg för både kund
och fastighet,
•en unik styrelse med engagerade studenter och professionella ledamöter som har bred erfarenhet och
kunskap.
Ett stort tack till medarbetare, styrelse och entreprenörer som gjorde 2011 till ett framgångsrikt år för SSSB.
Stockholm 1 mars 2012
Chris Österlund, vd
SSSB måste ha goda bostäder att erbjuda sina kunder. Vi genomförde under året underhållsinsatser
och projekt för 79 miljoner kronor.
Delar av Lappkärrsberget har fått sina stammar bytta
och insatserna har även omfattat renovering av kök och
badrum.
På installationssidan finns ett ambitiöst och om-
fattande arbete att uppgradera våra undercentraler och få
en än mer effektiv drift. Vi ersätter gemensamma elmätare
med elmätare per lägenhet för individuell debitering där
det är möjligt. SSSB har även klarat av merparten i renoveringsprogrammet för hissarna i vårt fastighetsbestånd.
3
Förvaltningsberättelse
För Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB – Organisationsnummer 802003-2887
Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder avger följande berättelse för 2011
års verksamhet.
Styrelse
Styrelsen utses av Stockholms Studentkårers Centralorganisations (SSCO:s) Studentråd, varav en ledamot på
förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening (SSF) och en ledamot på förslag av SSSB:s personalorganisationer.
Styrelsen har sammanträtt 7 gånger under året.
År 2011
Ordinarie
Leif Garph
Martin Grysell
Lina Glans 2)
Oscar Lavelid 1)
Göran Westberg
Sanna Feldell
Helge Gimberg 3)
Lina Glans 1)
Oscar Lavelid 2)
Bo Malmberg 4)
Johanna Schyl 1)
Lotta Wiklund Hedin
Vakant 2)
ordförande
förste vice ordförande
vice ordförande
vice ordförande
vice ordförande
Suppleanter
Madelein Keskitalo
Gustav Kihlberg
Martin Sahlin 2)
Vakant 1)
Vakant 3)
Adjungerade på styrelsemöten
Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi
Michael Kumlin, ombudsman SSF
År 2012
Ordinarie
Leif Garph
Martin Grysell
Lina Glans
Göran Westberg
Sanna Feldell
Joe Martarian 3)
Oscar Lavelid
Teo Strömdahl Östberg
Lotta Wiklund Hedin
Bo Malmberg 4)
ordförande
förste vice ordförande
vice ordförande
vice ordförande
Suppleanter
Gustav Kihlberg
Robin Norström
Martin Sahlin
Vakant 3)
Adjungerade på styrelsemöten
Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi
Michael Kumlin, ombudsman SSF
Revisorer
Stiftelsen revideras av tre revisorer. SSCO utser två ordinarie revisorer och två suppleanter, varav en revisor ska
vara auktoriserad. Stockholms stad utser en ordinarie revisor.
År 2011
Ordinarie
ÅR 2012
Ordinarie
Robert Holm
Jens Andersson
Jörgen Arnesson
Robert Holm
Jens Andersson
Christoffer Carlander 5)
5)
Suppleanter
Suppleanter
Ingrid Lindegren
Veera Jokirinne
Ingrid Lindegren
Frej Naimi-Akbar
1) t o m 2011-06-30
2) fr o m 2011-07-01
3) på förslag av personalorganisationerna
4) på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening
5) på förslag av Stockholms stad, stadsbyggnadsnämnden
4
Verkställande direktör
Ann-Sofie Sääf t o m 2011-02-09
Karin Strömberg Ekström tf VD 2011-02-10 - 2011-05-08
Chris Österlund fr o m 2011-05-09
Ledningsgrupp
Ann-Sofie Sääf
Karin Strömberg Ekström
Chris Österlund
Anders Cronqvist
Dahn Gidstedt
Bo Årman
VD t o m 2011-02-09
boservicechef, tf VD 2011-02-10 - 2011-05-08
VD fr o m 2011-05-09
informationschef
teknisk chef
ekonomichef
Organisation
STYRELSE
PRESIDIUM
VD
VD-ASSISTENT
IT
EKONOMI
KOMMUNIKATION
BOSERVICE
TEKNISK SERVICE
KUNDCENTER
UNDERHÅLL
HUSVÄRDAR
DRIFT
ADMINISTRATION
KVALITET
5
Förvaltningsberättelse
Ändamålsparagraf
Ekonomiskt utfall
Ändamålsparagrafen i SSSB:s stadgar lyder:
”Stiftelsen har till ändamål att uppföra, förvärva, äga
och förvalta byggnader, avsedda för bostäder åt aktiva
medlemmar till Stockholms Studentkårers Centralorganisation, SSCO, anslutna kårer och andra enskilda
eller grupper, som genom SSCO:s och myndigheternas
beslut kan komma att bli berättigade att bebo dessa
bostäder.
Stiftelsen har även att på andra sätt lösa bostadsproblem för dem som enligt ovan äger rätt att bebo stiftelsens bostäder samt verka för en kulturell och kamratlig
samvaro inom stiftelsens bostadsbestånd.”
SSSB uppfyller sitt ändamål genom att tillhandahålla bostäder för studenter som är medlemmar i en
SSCO-ansluten elev- eller studentkår. SSSB hyr ut
cirka 7900 bostäder varav 7700 tillhör egna beståndet
och 200 bostäder är inhyrda.
Resultatet efter finansiella poster uppgår till 10 478
kkr (8 804). Omsättningen ökade till 352 758 kkr (341 571). Driftnettot uppgår till 115 053 kkr (109 133). Avskrivningar gjordes till ett sammanlagt
belopp av 39 000 kkr (36 293). Räntekostnader och
liknande resultatposter minskade något till 34 489 kkr
(34 603).
Presidiet
Presidiet – styrelsens ordförande och tre vice ordförande – sammankallas för beredning av frågor och
underlag inför styrelsemöten. Presidiet kan besluta i
ärenden som delegerats från SSSB:s styrelse.
Stiftelsens totala nettointäkter för år 2011 uppgick
till 352 758 kkr (341 571). Hyresuppgörelsen för år
2011 medgav en hyreshöjning med 2,75% från den
första januari vilket motsvarar drygt 8 300 kkr.
Intäkter från inhyrda bostäder uppgår till 7 407 kkr (7 477).
Utskott
Finansiering
Utskottsmöten hålls i samband med presidiemöten.
Medlemskap
SSSB är medlem i HBV (Husbyggnadsvaror HBV
Förening u p a), Fastigo (Arbetsgivarorganisationen
för allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag) och
Studentbostadsföretagen.
Investeringar
Årets bruttoinvesteringar uppgick till 32 306 kkr (44 906). Nybyggnationen tog 17 935 kkr i anspråk
och 13 377 kkr avsåg fastighetsinvesteringar i värde-
höjande åtgärder i vid årets ingång befintliga fastig-
heter. Investeringarna i inventarier summerade till 995 kkr
(1 580).
Intäkter
Belåningen av fastigheterna, inklusive kortfristig del,
uppgick vid årets slut till 958 364 kkr (991 109).
Andelen lån med rörlig ränta var vid årets slut 10,7%
(17,6%). Den genomsnittliga räntenivån för lånen
under året blev 3,62% (3,58%) före räntebidrag och
3,55% (3,44%) efter räntebidrag.
Borgensansvar
Stockholms stad har lämnat kommunal borgen för
statliga lån. Stadens borgensansvar omfattar lån om
66 414 kkr (66 942). Enligt beslut i Stockholms stad
under våren 1993 lämnas fortsättningsvis ingen kommunal borgen för Stiftelsens eventuella nyupplåning.
Vinstdisposition
Styrelsen föreslår att årets resultat om 9 796 661 kr
balanseras i ny räkning.
6
Resultaträkning
Belopp i kkr
Not
2011
2010
Hyresintäkter
Övriga rörelseintäkter
Rörelsens intäkter
2, 3
347 080
5 678
352 758
336 449
5 121
341 571
Driftkostnader
Underhållskostnader
Tomträttsavgälder
Fastighetsskatt
3, 4
Driftnetto
-143
-79
-4
-10
-237
798
255
306
346
705
-149
-67
-4
-10
-232
921
968
483
065
438
115 053
109 132
-39 000
-36 293
76 053
72 839
-31 393
-29 598
44 660
43 241
308
-34 489
-34 182
166
-34 603
-34 437
Resultat efter finansiella poster
10 478
8 804
Återföring periodiseringsfond
Skatt
3 060
-3 742
1 416
-4 083
9 796
6 136
Avskrivningar
5
Bruttoresultat
Administrations- och försäljningskostnader
3, 6
Rörelseresultat
Ränteintäkter
Räntekostnader och liknande resultatposter
Resultat från finansiella poster
Årets resultat
7
8
7
Balansräkning
Belopp i kkr
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Datasystem
Summa immateriella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
Mark
Markanläggningar
Maskiner
Inventarier
Pågående nyanläggningar
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Långfristiga värdepappersinnehav
Andra långfristiga fordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
2011-12-31
2010-12-31
9
1 525
1 525
1 201
1 201
10
11
12
13
14
15
1 072 078
83 410
127
0
2 904
13 440
1 171 959
1 058 240
83 410
157
13
3 270
37 679
1 182 769
40
411
451
40
465
505
14 968
1 188 903
15 945
1 200 421
74
308
1 202
128
5 462
7 174
32
603
3 769
116
6 523
11 043
20 861
20 799
28 035
31 842
1 216 938
1 232 262
16
Bostads-/underhållslånepost
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar
Kundfordringar
Skattefordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Summa kortfristiga fordringar
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
8
17
18
Belopp i kkr
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Grundfond
Reservfond
Balanserad vinst
Periodens resultat
Summa eget kapital
Obeskattade reserver
Periodiseringsfonder
Summa obeskattade reserver
Avsättningar
Uppskjuten skatt
Summa avsättningar
Långfristiga skulder
Fastighetslån
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Förskottsbetalda hyresintäkter
Leverantörskulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar
Ansvarsförbindelser
Fastigos Garantifond
2011-12-31
2010-12-31
8
71
65
9
155
8
71
59
6
145
19
580
162
828
796
366
580
162
691
136
570
20
3 625
3 625
6 685
6 685
8
14 766
14 766
11 024
11 024
21
958 364
958 364
991 109
991 109
22
24
33
2
24
84
733
190
103
791
817
24
24
3
26
77
117
067
068
624
875
1 216 938
1 232 263
891 951
924 167
501
471
9
Kassaflödesanalys
Belopp i kkr
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m
2011-12-31
2010-12-31
10
39
49
2
8
36
45
1
478
000
478
674
804
293
097
096
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av röreselsekapital
52 152
46 193
Kassaflöde från förändringar i röreselsekapital
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelsefordringar
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1 302
6 835
60 289
3 335
-1 889
47 637
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
Investeringar i finansiella tillgångar
Minskning av finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-824
-26 713
-70
124
-27 483
-977
-41 023
-147
252
-41 895
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
Amortering av låneskulder
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-32 216
-528
-32 744
3 000
-825
2 175
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
62
20 799
20 861
7 917
12 881
20 799
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Betalda räntor
Erhållen ränta
Erlagd ränta
308
34 489
166
34 603
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m
Av- och nedskrivningar av tillgångar
39 000
36 293
Likvida medel avser endast kassa och bank
20 861
20 799
20 861
20 799
10
Noter med redovisningsprinciper
Belopp i kkr om inget annat anges
Allmänna redovisningsprinciper
Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Värderingsprinciper m m
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Räntekostnader i samband med byggproduktion har aktiverats.
Intäkter
Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser.
Inkomstskatter
Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar
avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt. Fordringar och skulder
Fordringar och skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta
respektive ersättas.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Immateriella anläggningstillgångar
Datasystem
5 år
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
50 år
Markanläggningar (75% av anskaffningsvärdet)
20 år
Byggnader med tillfälligt bygglov
Motsvarande 12 år
Hyresgästanpassningar (ingår i byggnader)
5 år
Maskiner
5 år
Inventarier
5 år
Övriga anläggningstillgångar
Bostads-/underhållslånepost
33 år
11
Noter med redovisningsprinciper
Not 1 Personalomkostnader samt ersättning till styrelse och revisorer
2011
2010
Män
Kvinnor
33
24
33
24
Summa
57
57
33%
67%
40%
60%
30%
70%
40%
60%
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelse och verkställande direktör
Övriga anställda
1 815
23 335
2 152
23 267
Summa
25 150
25 418
Sociala kostnader
(varav pensionskostnader)
10 571
(2 504)
11 447
(2 974)
Summa
Av stiftelsens pensionskostnader avser 298 kkr (317) gruppen styrelse och VD.
Stiftelsens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr (0).
39 351
36 865
2011
2010
2%
2%
2%
2%
2%
18%
3%
1%
3%
4%
4%
3%
12%
Arvode och kostnadsersättning till revisorer
Revisionsuppdrag, Öhrlings PWC
Övriga uppdrag, Öhrlings PWC
185
34
185
36
Summa
219
222
2011
2010
312 844
304 133
Bredband
12 989
12 096
Lokaler
20 823
19 945
4 179
3 866
350 836
340 039
Medelantalet anställda
Styrelse (ordinarie ledamöter)
Ledningsgrupp
Sjukfrånvaro
Totalt
Ålder 29 år eller yngre
Ålder 30-49
Ålder 50 eller äldre
Kvinnor
Män
Långtidssjukskrivna (andel av den totala sjukfrånvaron)
Kvinnor
Män
Kvinnor
Män
I åldersintervallet upp till 29 år anges inga uppgifter på grund av det låga
antalet anställda i gruppen.
Not 2 Hyresintäkter
Hyror
Bostäder
Garage/P-platser
Summa
12
Avgår hyresbortfall
Bostäder
Lokaler
-2 039
-1 716
-1 528
-2 062
Summa
-3 755
-3 590
347 080
336 449
2011
7 329
148
-70
-1 188
-6 051
-535
2010
7 370
139
-32
-1 442
-6 179
-864
-367
-1 009
2011
-30 402
-16 753
-6 887
-28 139
-10 394
-25 871
-4 309
-1 398
-8 756
-1 340
-3 498
2010
-29 518
-17 749
-6 515
-31 594
-9 918
-26 837
-5 006
-2 796
-8 006
-1 034
-4 771
-137 747
-143 742
-6 051
-6 179
-143 798
-149 921
Not 5 Avskrivningar
Fastigheter
Markanläggningar
Bostads-/underhållslånepost
Maskiner och inventarer
Datasystem
2011
-36 123
-30
-976
-1 371
-500
2010
-33 565
-30
-976
-1 335
-388
Summa avskrivningar
-39 000
-36 293
Summa hyresintäkter
Not 3 Inhyrda bostäder
Intäkter bostäder
Intäkter bredband
Hyresbortfall bostäder
Driftkostnader
Hyreskostnad inhyrda bostäder
Administrations- och försäljningskostnader
Summa inhyrda bostäder
Not 4 Driftkostnader
Fastighetsskötsel
Reparationer
Vattenavgifter
Värmekostnader
Bredband
El
Sophämtning
Kabel-TV
Förvaltningsadministration
Bevakning
Snöröjning
Summa driftkostnader
Hyreskostnad för inhyrda bostäder
Summa driftkostnader inkl inhyrda bostäder
Not 6 Administrations- och försäljningskostnader
2011
Företagsgemensamma kostnader
Försäljning
IT-samordning
Övrig administration
-3
-7
-5
-15
625
499
242
027
Summa administrations- och försäljningskostnader
-31 393
2010
-3
-7
-5
-13
666
121
358
453
-29 598
13
Noter med redovisningsprinciper
Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
Räntekostnader
Räntebidrag
2011
-35 154
665
2010
-35 994
1 391
Summa räntekostnader och liknande resultatposter
-34 489
-34 603
2011-12-31
2010-12-31
14 766
11 024
2011
-3 742
2010
-4 083
2011-12-31
2010-12-31
4 353
824
3 377
977
5 177
4 353
-3 152
-500
-2 764
-388
-3 652
-3 152
1 525
1 201
2011-12-31
2010-12-31
1 498 380
49 960
1 450 397
47 983
1 548 340
1 498 380
-440 140
-36 122
-406 575
-33 565
Not 8 Skatt
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader
Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade
respektive skattemässiga värden är olika. Den temporära skillnad som redovisas
ovan är hänförlig till investeringar i byggnader vilka kostnadsförts vid inkomsttaxeringen.
Årets skatt
Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader
Räkenskapsårets uppskjutna skattekostnad är hänförlig till den temporära
skillnad som uppstått då investeringar i byggnader kostnadsförts vid inkomsttaxeringen.
Not 9 Datasystem
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyanskaffningar
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Årets avskrivning enligt plan
Bokfört restvärde vid årets slut
Not 10 Byggnader
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyanskaffningar
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Årets avskrivning enligt plan
-476 262
-440 140
1 072 078
1 058 240
2011-12-31
2010-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
83 410
83 410
Bokfört restvärde vid årets slut
83 410
83 410
Bokfört restvärde vid årets slut
Not 11 Mark
14
Not 12 Markanläggningar
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Årets avskrivning enligt plan
Bokfört restvärde vid årets slut
Not 13 Maskiner
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Avyttringar och utrangeringar
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Avyttringar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Bokfört restvärde vid årets slut
Not 14 Inventarier
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyanskaffningar
Avyttringar och utrangeringar
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Avyttringar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Bokfört restvärde vid årets slut
Not 15 Pågående nyanläggningar samt om- och tillbyggnad
Vid årets början
Årets förändring
Bokförd utgående balans
2011-12-31
2010-12-31
594
594
594
594
-437
-30
-408
-30
-467
-437
127
157
2011-12-31
2010-12-31
521
-11
581
-60
510
521
-507
11
-14
-554
60
-13
-510
-507
0
13
2011-12-31
2010-12-31
13 552
995
-61
19 575
1 580
-7 602
14 482
13 552
-10 282
61
-1 357
-16 563
7 602
-1 321
-11 578
-10 282
2 904
3 270
2011-12-31
2010-12-31
37 679
-24 239
46 220
-8 540
13 440
37 679
15
Noter med redovisningsprinciper
Not 16 Andra långfristiga fordringar
2011-12-31
2010-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Tillkommande fordringar
Reglerade fordringar
465
–
-54
570
147
-252
Vid årets slut
411
465
2011-12-31
1 514
2 178
217
1 553
2010-12-31
991
1 483
–
4 049
5 462
6 523
Grundfond
Reservfond
Vid årets början
Årets resultat
8 580
–
71 162
–
Balanserat
resultat
/ årets resultat
65 828
9 796
Vid årets slut
8 580
71 162
75 624
2011-12-31
–
643
2 982
2010-12-31
3 060
643
2 982
3 625
6 685
Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Förutbetalda hyresutgifter
Övriga upplupna intäkter
Förutbetalda försäkringspremier
Övriga förutbetalda kostnader
Vid årets slut
Not 18 Kassa och bank
En outnyttjad checkräkningskredit om 5 mkr (5) finns.
Not 19 Eget kapital
Not 20 Periodiseringsfonder
Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2006
Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2007
Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2008
Vid årets slut
Not 21 Långfristiga skulder
En betydande andel lån tas för närvarande med rörlig ränta eller med korta löptider för att sänka räntekostnaden. Fastighetsfinansieringen är dock av långsiktig natur. Med anledning av detta betraktas även fastighetslån som förfaller till betalning
inom ett år som långfristiga då de kommer omsättas löpande för en senare slutlig betalning. Ett ränte- och amorteringsfritt
lån på 500 kkr löper på obestämd tid så länge stiftelsen nyttjar fastigheten till studentboende.
Not 22
Upplupna semesterlöner
Upplupna utgiftsräntor
Övriga poster
Vid årets slut
16
2011-12-31
2 826
4 259
17 706
2010-12-31
2 524
4 375
19 725
24 791
26 624
STOCKHOLM 2012-03-26
Leif Garph
Ordförande
Lina Glans
Martin Grysell
Göran Westberg
Sanna Feldell
Oscar Lavelid
Bo Malmberg
Joe Martarian
Teo Strömdahl Östberg
Lotta Wiklund Hedin
Chris Österlund
VD
Vår revisionsberättelse har avgivits 2012-03-26
Robert Holm
Auktoriserad revisor
Öhrlings
PricewaterhouseCoopers
Jörgen Arnesson
Av Stockholms stad
utsedd revisor
Jens Andersson
Av SSCO:s studentråd
utsedd revisor
17
Revisionsberättelse
Till styrelsen i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder
Org nr 802003-2887
samt till studentrådet i Stockholms Studentkårers Centralorganisation
Rapport om årsredovisningen
Uttalanden
Vi har reviderat årsredovisningen för Stiftelsen Stockholms
Studentbostäder för år 2011. Stiftelsens årsredovisning
ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna
4-17.
Styrelsens ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande
bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll
som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av stiftelsens finansiella ställning
per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder för år 2011.
Styrelsens ansvar
Revisorernas ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval
av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god
revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och utfört
revisionen för att med rimlig säkerhet försäkra oss om att
årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta
revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras,
bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar
revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta
för hur stiftelsen upprättar årsredovisningen för att ge en
rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder
som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i
stiftelsens interna kontroll. En revision innefattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper
som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en
utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt stiftelselagen och stiftelseförordnandet.
Revisorernas ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om huruvida vi vid vår granskning funnit att någon styrelseledamot
eller verkställande direktören handlat i strid med stiftelse-
lagen eller stiftelseförordnandet. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande har vi utöver vår revision
av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och
förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen eller om det finns skäl för entledigande.
Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med
stiftelselagen eller stiftelseförordnandet.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Uttalande
Styrelseledamöterna eller verkställande direktören har inte
handlat i strid med stiftelselagen eller stiftelseförordnandet.
Stockholm den 26 mars 2012
Robert Holm
Auktoriserad revisor
Öhrlings
PricewaterhouseCoopers
Jörgen Arnesson
Av Stockholms stad utsedd revisor
Jens Andersson
Av SSCO:s studentråd utsedd revisor
18
19
Nyckeltal
Ekonomiska nyckeltal
2011
Kr/m2
Synligt eget kapital
Fastighetslån
2010
Kr/m2
2009
Kr/m2
2008
Kr/m2
2007
Kr/m2
629
589
564
540
518
3 879
4 011
4 002
4 011
4 064
Driftnetto
Rörelsens intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträtt och
fastighetsskatt. Visar resultatet från verksamheten som ska bära
kostnader för administration och finansiering samt avkastning på
eget kapital.
Byggnader, bokfört värde
4 339
4 283
4 225
4 307
4 370
Hyresintäkter
1 381
1 332
1 303
1 284
1 258
Bostadshyror
1 372
1 326
1 307
1 287
1 240
Lokalhyror
1 241
1 165
989
964
876
Nyckeltalet visar hur många bostäder företaget förvaltar per anställd, det vill säga antalet bostäder den 31 december 2010 genom
det genomsnittliga antalet anställda.
389
347
358
346
307
Underhållsgrad
142
146
157
175
172
Underhåll och reparationer
Kapitalkostnader
-exkl räntebidrag
-inkl räntebidrag
140
140
148
161
159
Driftnetto
466
442
437
452
454
Administrationskostnad
per lgh
3 979
3 752
3 559
3 850
3 723
Fastighetsskötsel per lgh
3 854
3 742
3 671
4 115
3 940
138
138
138
143
143
Antal lgh per anställd
Underhållsgrad 1)
Direktavkastning 2)
27,2% 25,1% 26,5% 26,1% 24,0%
7,2%
7,0%
7,1%
7,1%
7,1%
Synlig soliditet 3)
12,8% 11,8% 11,4% 10,9% 10,4%
Likviditet 4)
34,4% 36,1% 29,5% 42,3% 34,4%
Räntetäckningsgrad 5)
2,43
2,30
2,18
2,07
2,11
Kundrelaterade nyckeltal
Vakansgrad 6)
0,4%
0,6%
0,7%
0,4%
0,5%
Omflyttningsgrad 7)
43%
41%
44%
46%
56%
NKI (nöjd kund-index)
4,00
3,86
3,79
3,76
3,67
Hyresgäster ≤ 25 år
38%
35%
45%
37%
57%
14%
5,3%
7,0%
9,2% 19,0%
1,8%
3,1%
3,0%
2,7%
3,4%
-
4,18
-
4,27
-
Medarbetarrelaterade nyckeltal
Personalomsättning
Sjukfrånvaro
NMI (nöjd medarbetarindex)
1)
2)
3) 4) 5) 6) 7) Underhåll och reparationer i % av omsättning
Resultat före avskrivningar i % av bokfört värde på fastigheter
Synligt eget kapital i % av balansomslutning
Omsättningstillgångar i % av kortfristiga skulder
Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i % av finansiella kostnader
Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i % av totala årshyran
Antal omflyttningar i beståndet i % av antal bostäder
Synligt eget kapital
Antal bostäder per anställd
Kostnader för underhåll och reparationer i förhållande till omsättningen. Visar hur stor del av intäkterna som används för att hålla
fastigheterna i god kondition.
Direktavkastning
Fastigheternas samlade driftnetto i förhållande till bokfört värde på
fastigheterna på balansdagen.
Synlig soliditet
Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen på
balansdagen. Visar hur stor del av de bokförda tillgångarna som är
finansierat med eget kapital. Här redovisas inte den justerade soliditeten, det vill säga det egna kapitalet i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Likviditet
Omsättningstillgångarnas värde i förhållande till de kortfristiga skulderna, det vill säga storleken på de tillgångar som kan omvandlas
till likvida medel för att betala de skulder som förfaller inom ett år.
Detta är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt.
Räntetäckningsgrad
Rörelseresultat exklusive avskrivningar plus finansiella intäkter i
förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet visar hur mycket
resultatet kan sjunka utan att räntebetalningarna är i fara.
Driftnettoöverskottsmarginal
Rörelseresultatet med återläggning av avskrivningarna genom totala intäkterna. Nyckeltalet visar hur stort överskott verksamheten genererar.
Vakansgrad
Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i förhållande till totala
årshyran. Vakansgraden visar hur stor kostnaden för uthyrningsbara
bostäder har varit i proportion till den intäkt alla bostäder genererar
vid full uthyrning.
Omflyttningsgrad
Det egna kapitalet vid en bokföringsmässig beräkning av tillgångar
och skulder.
Antal omflyttningar i beståndet i förhållande till antal bostäder.
Detta är ett mått på hur stor andel av bostäderna som bytt hyresgäst under året.
Fastighetslån
NKI (Nöjd kundindex)
Främmande kapital, det vill säga lån från kreditinstitut.
Byggnader bokfört värde
Byggnadernas anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Hur hyresgästerna upplever sitt boende hos SSSB. Tas fram genom
en årlig enkätundersökning. Betygsskalan är femgradig, där fem är
högsta betyg.
Hyresgäster ≤ 25 år
Bostadshyror
Andelen förstahandskontraktsinnehavare som är 25 år eller yngre.
Hyresintäkter för bostäder i det egna beståndet.
Personalomsättning
Lokalhyror
Andel anställda, inklusive vikariatsanställda, som slutat under året.
Hyresintäkter för lokaler exklusive parkeringsplatser och garage.
Sjukfrånvaro
Underhåll och reparationer
Andel kort- och långtidssjuka under året. Föräldraledighet och vård
av barn ingår ej.
Kostnadsförda underhålls- och reparationsåtgärder för att upprätthålla fastighetsbeståndets kvalitet.
Kapitalkostnader
Räntekostnader för lånat kapital, uppdelad som inklusive respektive
exklusive statligt räntebidrag.
20
NMI (Nöjd medarbetarindex)
Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på
företaget. Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs
vartannat år. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg.
Underhålls- och reparationsutgifter
Kostnader, kkr
Reparation, kostnad
120 000
Underhåll, aktivering
Underhåll, kostnad
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2006
2007
2008
2009
2011
2010
Resultat, avkastning och kassaflöde
Resultat/Kassaflöde, mkr
Direktavkastning %
90
9%
80
8%
70
7%
60
6%
50
5%
40
4%
30
3%
20
2%
10
1%
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Direktavkastning på bokförda värden %
Kassaflöde löpande verksamhet, mkr
Resultat efter finansiella poster, mkr
0%
Fastighetslån och genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta %
Fastighetslån, kkr
5,5 %
1 100 000
Genomsnittlig ränta i % före räntebidrag
5,0 %
1 000 000
Genomsnittlig ränta i % efter räntebidrag
4,5 %
900 000
4,0 %
800 000
3,5 %
700 000
3,0 %
600 000
2,5 %
500 000
2,0 %
400 000
1,5 %
300 000
1,0 %
200 000
0,5 %
100 000
0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fastighetslån, kkr
0
21
Räntebindningstid och räntenivåer per kalenderårsförfall
Räntesats %
Lånevolym, kkr
5,0 %
500 000
Fastighetslån, kkr
4,5 %
450 000
Genomsnittlig räntesats %
4,0 %
400 000
3,5 %
350 000
3,0 %
300 000
2,5 %
250 000
2,0 %
200 000
1,5 %
150 000
1,0 %
100 000
0,5 %
50 000
0%
2012
2013
2006
2007
2008
2007
2008
2014
2015
2016
2017-
Omflyttningsgrad
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
2009
2010
2011
NKI (nöjd kund-index)
NKI (del av skala 1-5)
4,20
4,10
4,00
3,90
3,80
3,70
3,60
3,50
22
2006
2009
2010
2011
0
Förfalloår
Sammanställning av värden
Bostadsområde
Produktionsår
Bokfört värde 2011 (tkr)
Taxeringsvärde
(taxering 2010)
Jerum
Hugin & Munin
1961
18 197
235 944
1963/821)/961)
20 369
138 000
Fyrtalet
1965
11 933
56 000
Forum
1969
44 694
206 200
Domus
1953/751)
5 451
87 600
Nyponet
1957/801)
15 453
122 808
Roslagstull
1964
1 779
56 267
Lucidor
ca 1700/19661)
1 662
28 126
Apeln
ca 1763/19841)
10 411
80 600
Mjölner
1992
35 825
97 000
Kurland
1859/1991
18 290
45 834
Vätan
1984
Idun
1969/20002)
8 661
32 200
93 794
225 800
Balder
1970
10 357
25 400
Medicinaren
1973
55 630
70 800
Frösunda
1999
37 698
33 924
Hammarbyhemmet
1966
6 310
14 200
Embla
2007
150 771
253 254
Strix
1963
14 802
94 000
Pax
1970/20042)
94 302
171 600
Kungshamra
1966/20042)
229 751
628 990
Freja
2004
Lappkärrsberget
1968-69/2000
Frigg Sickla
2005
Total
24 765
17 579
229 813
1 264 200
9 889
03)
1 150 610
3 986 326
1) Ombyggnadsår 2) Tillbyggnadsår 3) Åsätts inget taxeringsvärde
Någon marknadsvärdering av SSSB:s fastigheter görs inte.
Egna fastigheter, sammanställning av värden (kkr), inklusive mark och markanläggningar i förekommande fall.
4 000 000
Taxeringsvärde
Bokfört värde
30
500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
02
03
20
20
01
20
00
20
99
19
98
19
97
19
19
96
0
Egna fastigheter, taxeringsvärde och bokfört värde (kkr) under åren 1996-2011.
23
Områdesförteckning Inhyrda
bostäder
Egna fastigheter
Bostadsområde
Fastighetsbeteckning
STOCKHOLM
Jerum
Hugin & Munin
Fyrtalet
Forum
Domus
Nyponet
Roslagstull
Lucidor
Apeln
Mjölner
Kurland
Vätan
Idun
Embla
Lappkärrsberget
Hammarbyhemmet
Frigg Sickla
Väbeln 3
Lissabon 2
Rio 7
Roslagsbanan 18
Körsbärsbladet 4
Körsbärsbladet 3
Kattrumpstullen 4
Atlas 3
Apeln 13
Svea Artilleri 9
Kurland 19
Vätan 21
Skålen 22
Kölnan 15
Filosofen 2-9, Fysikern 1
Klokryparen 6
Sicklaön 83:3 + 83:32
NACKA
Balder
Sicklaön 344:1
TÄBY
Freja
Tussilagon 1
SOLNA
Frösunda
Kungshamra
Pax
Strix
Duvslaget 2
Kandidaten 2, 3, 4
Generalen 1
Furiren 2
HUDDINGE
Flemingsberg
Medicinaren 10
Summa egna fastigheter
Lidingö
Gärdet1)
Södermalm
Marieberg
Summa inhyrda bostäder
Summa bostäder totalt
1) Under avveckling 2) Avser BOA + Gemensam area studentrum
24
Studentrum
Studentetta
Studentlägenhet
2 r&k
3 r&k
Antal
Antal
S:a bostäder
4 r&k
Antal
Area2)
Antal
Antal
1 r&k
Antal
362
8
117
290
–
–
116
28
–
–
25
–
–
–
1 618
29
–
13
75
–
8
60
8
–
–
1
15
–
37
485
178
326
2
282
–
–
–
3
1
–
–
–
3
27
24
–
–
–
6
–
–
69
76
3
22
51
120
1
7
10
42
–
5
7
82
41
1
–
1
–
2
2
–
17
–
–
9
–
–
–
2
5
103
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
111
2
–
445
159
122
325
112
145
117
35
23
84
49
42
494
265
2 205
35
282
11 673
6 408
3 074
8 572
3 667
6 063
2 669
1 188
1 520
4 319
1 728
1 423
9 441
9 082
65 771
987
6 406
60
32
–
1
1
–
94
2 550
–
60
–
–
–
–
60
1 372
–
576
360
228
94
471
151
–
–
–
–
6
–
65
23
23
–
258
1
38
–
–
–
–
94
1 370
535
295
2 070
44 409
13 146
8 309
20
3 837
–
–
–
–
0
3 837
148
2 446
88
–
24
17
129
2 575
–
70
–
1
–
–
1
71
129
778
–
–
–
48
48
826
–
440
1
–
–
–
1
441
14
127
–
–
–
–
0
127
311
7 698
89
1
24
65
179
7 877
11 606
227 452
2 184
25
564
1 926
4 699
232 151
m2
Karolinska
institutet Solna
Handelshögskolan
Huddinge
Solna
Embla
25
Körsbärsvägen 2 • Box 19608 • 104 32 STOCKHOLM • Tel: 08 - 458 10 00 • Fax: 08 - 458 10 99 • [email protected] • www.sssb.se