Transcript Årsredovisning för verksamhetsåret 2010

ÅRSREDOVISNING 2010
Årsredovisning 2010 SSSB
Redaktion
SSSB
Foto
Sid 2: Eric Roxfelt
Övriga bilder: Birgitta Godske
Repro och tryck
Tryckerigruppen AB
Original
Maria Fernsten
Innehåll
VD har ordet 2
Förvaltningsberättelse 4
Resultaträkning 7
Balansräkning8
Kassaflödesanalys 10
Noter med redovisningsprinciper 11
Revisionsberättelse 18
Nyckeltal 20
Sammanställning av värden 23
Områdesförteckning 24
1
VD har ordet
positivt är att räntenivån väntas stiga. Riksbanken kommer med
stor sannolikhet att fortsätta höja reporäntan från de mycket låga
nivåer som etablerades under 2009. För SSSB har låga räntekostnader bidragit positivt eftersom vi fått möjligheten att utöka vår underhållsbudget. Förutom höjda räntor är nu inflationen på väg upp
vilket kommer att anstränga vår driftekonomi. Dessutom förväntas
inflationen försvåra SSSB:s expansionsplaner då byggkostnaderna
befaras öka från en redan hög nivå.
Trots en mycket kall vinter med höga snö- och mediakostnader
är det glädjande att konstatera att SSSB gör ett stabilt resultat,
trots stora underhållskostnader under året. Med en stark affärsmodell och en god finansiell bas står SSSB väl rustat för att även
fortsättningsvis kunna tillhandahålla konkurrenskraftiga bostäder
till studenter.
Vår omvärld
När jag summerar året är det med stor tillfredställelse jag konstaterar att 2010 blev ett mycket framgångsrikt år för SSSB. Vi gick in
i detta verksamhetsår med siktet inställt på att förnya och utveckla
vårt fastighetsbestånd. Under året har vi lagt en god grund för att
bygga 2 000 nya studentbostäder de kommande 10 åren, samtidigt
som vi fortsatt vår stora satsning på underhållsåtgärder med bland
annat mycket omfattande stamrenoveringsprojekt.
Med god marginal har vi även nått de uppställda ekonomiska
målen, vilket lägger en solid grund för företagets fortsatta arbete. Vi
gläder oss också åt att vårt nöjd kund-index ökat för tionde år i rad
och vi ser detta som ett kvitto på att vårt kundvårdarbete gett just
det resultat vi hoppats på. Den respons vi har fått av våra kunder
under det gångna året ger oss förnyad kraft att fortsätta vårt arbete
att bidra till en trivsam bostadsmiljö för Stockholms studenter.
Ekonomi
Ekonomin i Sverige är stabil och förhoppningen om en positiv
framtid är stor. En effekt av att den svenska ekonomin utvecklas
2
I vår omvärld har en rad beslut fattats som på ett eller annat sätt
påverkar SSSB:s verksamhet. Som exempel kan nämnas att regeringen har beslutat att införa studieavgifter från och med
1 juli 2011. I dag bor cirka 1 600 internationella studenter i
SSSB:s bestånd och genom införandet av avgifter väntar vi oss en
nedgång av studenter från länder utanför EES. Samtidigt har vissa
av Sveriges universitet och högskolor nu fått möjlighet att hyra ut
bostäder, vilket kommer att medföra att skolorna förmodligen blir
mer aktiva i bostadsfrågan. Vi ser goda möjligheter att på ett nytt
kreativt sätt finna samarbetsformer med universiteten och högskolorna i syfte att kombinera utbildning och boende på ett för alla
parter lämpligt sätt.
Om vi utgår från SSSB:s bostadskö kan vi konstatera att trycket
att få en studentbostad aldrig har varit större. Detta har nu medfört
att politikerna mycket glädjande prioriterar studentbostadsfrågan
i högre utsträckning än tidigare och Stockholms stad har därmed
beslutat att bygga 4 100 nya studentbostäder i Stockholm under
den kommande mandatperioden. Vi på SSSB välkomnar detta
beslut, som ligger i linje med hur Stockholm utvecklas och de mål
politikerna har för stadens och regionens framtid. Till exempel så
pekar Regionplane- och trafikkontoret på att ytterligare 73 000
högutbildade personer kommer att behövas i Stockholm år 2030 i
syfte att möta kommande behov av utbildade personer.
För att tillgodose det kommande behovet av fler akademiker
finns aktörer som nu satsar på projekt i mångmiljardklassen för att
investera i nya lokaler och byggnader till Stockholms universitet
och högskolor. För att svara upp mot en så kraftig expansion krävs
följaktligen en stor mängd nya studentbostäder.
Den 1 juli 2010 avskaffades kårobligatoriet. Som en följd av det
valde vår huvudman Stockholms studentkårers centralorganisation, SSCO, att införa krav på kårmedlemsskap för dem som står
SSSB:s bostadskö. Precis som tidigare ska den som har en bostad
hos oss också vara medlem i en kår. Vår roll och vår förmåga att
hålla hög kvalitet blir i och med detta än mer betydelsefull, eftersom möjligheten att stå i vår bostadskö och att bo hos oss nu är en
exklusiv förmån för kårmedlemmar.
Våra fastigheter och SSSB:s plan för expansion
Avslutning
Hur många bostäder som behöver byggas är svårt att svara på. Ser vi
till de större orter som har en relativt god balans på studentbostadsmarknaden finns det studentbostäder till ca 30% av studenterna på
orten. Om Stockholm ska nå upp till denna nivå behövs det totalt
cirka 27 000 studentbostäder i Stockholm, vilket kräver en nyproduktion på 14 000 nya studentbostäder, alltså mer än en fördubbling av de 13 000 studentbostäder som finns i Stockholm i dag.
Samtidigt kommer den extremt höga efterfrågan förmodligen att
dämpas något inom två till tre år på grund av ett minskat inflöde
av internationella studenter. Från och med 2011 förutspås också
att arbetsmarknaden återhämtar sig med sjunkande arbetslöshet
som följd och fler kommer då förmodligen att välja arbete framför
högskola.
Även om antalet internationella studenter minskar och arbetsmarknaden återhämtar sig, är det SSSB:s bestämda övertygelse att
Stockholm behöver fler studentbostäder. Vi har som mål att under
2011 starta vårt första nybyggnadsprojekt med 84 lägenheter på
Idun och vi planerar för ytterligare förtätning på våra befintliga
fastigheter, till exempel Jerum, Strix och Lappkärrsberget. Ett problem är dock de höga byggkostnaderna, som vi tyvärr tror är här
för att stanna ett antal år framöver.
Vi kommer även fortsättningsvis att arbeta för att SSSB:s fastigheter utnyttjas på ett maximalt sätt, vilket kommer att medföra att
cirka 70 nya lägenheter kan byggas inrymda i befintligt bestånd.
Hittills har drygt 20 nya lägenheter byggts på yta som tidigare
varit allmänna ytor i fastigheterna. Ett problem är att även konverteringskostnaderna är mycket höga och därför är det svårt att få
ekonomi i projekten.
Vår ambition är att underhållsbudgeten ska ligga på samma nivå
även kommande år eftersom det fortfarande finns ett uppdämt
renoveringsbehov i fastigheterna. Vi kommer att fortsätta arbetet
med helhetssyn i anslutning till de badrumsrenoveringar vi genomför, vilket innebär att vi inkluderar renovering av ytskikt som
påverkar helhetsintrycket för de boende.
SSSB:s uppdrag är en spännande utmaning som både innebär att
vi är utvecklare och förvaltare samtidigt som vi är en viktig aktör
för att Stockholm ska nå sitt mål att vara en av Sveriges mest intressanta studieorter. För att nå framgång måste alla vi som arbetar
med att utveckla Stockholm som kunskapsstad fortsätta att dra
vårt strå till stacken och agera så att vi tillsammans lyckas bibehålla
vår position.
SSSB kommer fortsätta att erbjuda sina kunder det bästa och
mest varierande studentboendet i Stockholm. Utmaningen de
kommande åren kommer vara hur vi tillsammans kan finna former
för att hitta kreativa lösningar på hur expansionen kan genomföras
till en rimlig kostnad. Under 2010 har vi låtit våra idéer växa och
utvecklas och vi hoppas nu att våra planer om fler bostäder till
Stockholms studenter ska kunna bli verklighet de kommande åren.
Efter verksamhetsåret 2010 valde vår dåvarande vd Ann-Sofie
Sääf att lämna SSSB för att övergå till egen fastighetsverksamhet.
Jag vill rikta ett speciellt tack till henne för fyra framgångsrika år
med SSSB.
Jag är mycket nöjd med att vi med en kunnig och effektiv organisation på ett förtjänstfullt sätt klarat av att genomföra de mål vi
ställde upp för året.
Jag vill avsluta med att tacka vår personal, vår styrelse och alla
våra samarbetspartner för ännu ett år med ett mycket gott samarbete.
Stockholm i mars 2011
Karin Strömberg Ekström, tf VD
NKI
SSSB är ett företag med mycket kraft och kreativitet, vilket vi har
haft stor nytta av i det kundvårdsarbete vi drivit de senaste åren. Det
är också en viktig förklaring till att vi hela tiden kan utveckla verksamheten mot vårt mål att vara ett företag i framkant med kunden i
fokus. Vi har gjort kraftfulla insatser för att utveckla vår webb under
de senaste åren. Eftersom SSSB har en mycket it-mogen kundgrupp
är det med stor glädje vi under året infört möjligheten till att teckna
digitala hyresavtal och numera skickar vi även ut hyresavin digitalt till
våra boende. Det bredband vi tillhandahåller har också uppgraderats
under året och vi levererar nu en bredbandsuppkoppling till en hastighet på upp till 100 Mbit/s.
Vår ambition är att alla våra kunder ska kunna nå oss på ett enkelt
sätt och att de ska känna att de får ett trevligt bemötande. Vi har därför
utökat våra öppettider på såväl huvudkontoret som husvärdskontoret,
vilket har resulterat i ett mycket positivt gensvar från våra kunder.
3
Förvaltningsberättelse
För Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB – Organisationsnummer 802003-2887
Styrelsen och verkställande direktören för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder avger följande berättelse för 2010 års verksamhet.
STYRELSE
Styrelsen utses av Stockholms Studentkårers Centralorganisations (SSCO:s) Studentråd, varav en ledamot på förslag av Stockholms
Studenthyresgästers Förening (SSF) och en ledamot på förslag av SSSB:s personalorganisationer.
Styrelsen har sammanträtt 7 gånger under året.
År 2010
År 2011
Ordinarie
Leif Garph
ordförande
Martin Grysell
förste vice ordförande
Nicke Grundberg 1)
vice ordförande
Oscar Lavelid 2) vice ordförande
Göran Westberg
vice ordförande
Daniel Carnerud
Helge Gimberg 3)
Lina Glans
Bo Malmberg 4)
Kristian Kull 1)
Johanna Schyl 2)
Linda Thompson
Suppleanter
Gardar Björnsson
Madelein Keskitalo
Johanna Schyl 1)
Vakant 2)
Vakant 3)
Adjungerade på styrelsemöten
Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi
Michael Kumlin, ombudsman SSF
Ordinarie
Leif Garph
Martin Grysell
Oscar Lavelid
Göran Westberg
Sanna Feldell
Helge Gimberg 3)
Lina Glans
Lotta Wiklund Hedin
Bo Malmberg 4)
Johanna Schyl
Suppleanter
Madelein Keskitalo
Vakant 1)
Gustav Kihlberg
Vakant 3)
ordförande
förste vice ordförande
vice ordförande
vice ordförande
Adjungerade på styrelsemöten
Hans Lind, professor bygg- och fastighetsekonomi
Michael Kumlin, ombudsman SSF
REVISORER
Stiftelsen revideras av tre revisorer. SSCO utser två ordinarie revisorer och två suppleanter, varav en revisor ska vara auktoriserad.
Stockholms stad utser en ordinarie revisor.
År 2010
År 2011
Ordinarie
Robert Holm
Jens Andersson
Jörgen Arnesson 5)
Suppleanter
Bo Strömquist
Patrik Lindelöv
Ordinarie
Robert Holm
Jens Andersson
Jörgen Arnesson 5)
Suppleanter
Ingrid Lindegren
Veera Jokirinne
1) t o m 2010-06-30
2) fr o m 2010-07-01
3) på förslag av personalorganisationerna
4
4) på förslag av Stockholms Studenthyresgästers Förening
5) på förslag av Stockholms stad, Stadsbyggnadsnämnden
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Ann-Sofie Sääf, t o m 2011-02-09
Karin Strömberg Ekström, tf VD 2011-02-10 - 2011-05-08
Chris Österlund, fr o m 2011-05-09
LEDNINGSGRUPP
Ann-Sofie Sääf
Karin Strömberg Ekström
Chris Österlund
Anders Cronqvist
Dahn Gidstedt
Bo Årman
VD, t o m 2011-02-09
boservicechef, tf VD 2011-02-10 - 2011-05-08
VD, fr o m 2011-05-09
informationschef
teknisk chef
ekonomichef
ORGANISATION
VD
VD-ASSISTENT
IT
EKONOMI
KOMMUNIKATION
BOSERVICE
TEKNISK SERVICE
KUNDCENTER
UNDERHÅLL
HUSVÄRDAR
DRIFT
ADMINISTRATION
KVALITET
5
Förvaltningsberättelse
”Stiftelsen har till ändamål att uppföra, förvärva, äga och förvalta byggnader, avsedda för bostäder åt aktiva medlemmar till
Stockholms Studentkårers Centralorganisation, SSCO, anslutna
kårer och andra enskilda eller grupper, som genom SSCO:s och
myndigheternas beslut kan komma att bli berättigade att bebo
dessa bostäder.
Stiftelsen har även att på andra sätt lösa bostadsproblem för dem
som enligt ovan äger rätt att bebo stiftelsens bostäder samt verka
för en kulturell och kamratlig samvaro inom stiftelsens bostadsbestånd.
SSSB uppfyller sitt ändamål genom att tillhandahålla bostäder
för studenter som är medlemmar i en SSCO-ansluten elev- eller
studentkår. SSSB hyr ut cirka 7900 bostäder varav 7700 tillhör
egna beståndet och 200 bostäder är inhyrda.”
Ekonomiskt utfall
Presidiet
Stiftelsens totala nettointäkter för år 2010 uppgick till 341 571 kkr
(333 769). Hyresuppgörelsen för år 2010 medgav en hyreshöjning
med 1 % från den första februari vilket motsvarar drygt 2 700 kkr.
Intäkter från inhyrda bostäder uppgår till 7 477 kkr (7 495).
Presidiet – styrelsens ordförande och tre vice ordförande – sammankallas för beredning av frågor och underlag inför styrelsemöten. Presidiet kan besluta i ärenden som delegerats från SSSB:s
styrelse.
Utskott
Utskottsmöten hålls i samband med presidiemöten.
Medlemskap
SSSB är medlem i HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a),
Fastigo (Arbetsgivarorganisationen för allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag) och Studentbostadsföretagen.
Resultatet efter finansiella poster uppgår till 8 804 kkr (8 087).
Omsättningen ökade till 341 571 kkr (333 769). Driftnettot
uppgår till 109 133 kkr (107 867). Avskrivningar gjordes till ett
sammanlagt belopp av 36 293 kkr (35 217). Räntekostnader och
liknande resultatposter minskade till 34 603 kkr (36 677).
Investeringar
Årets bruttoinvesteringar uppgick till 44 906 kkr (56 941). Nybyggnationen tog 14 018 kkr i anspråk och 29 308 kkr avsåg
fastighetsinvesteringar i värdehöjande åtgärder i vid årets ingång
befintliga fastigheter. Investeringarna i inventarier summerade till
1 580 kkr (2 078).
Intäkter
Finansiering
Belåningen av fastigheterna, inklusive kortfristig del, uppgick vid
årets slut till 991 109 kkr (988 933). Andelen lån med rörlig ränta
var vid årets slut 17,6 % (18,8). Den genomsnittliga räntenivån
för lånen under året blev 3,58 % (3,91) före räntebidrag och 3,44
% (3,70) efter räntebidrag.
Borgenansvar
Stockholms stad har lämnat kommunal borgen för statliga lån.
Stadens borgensansvar omfattar lån om 66 942 kkr (67 766).
Enligt beslut i Stockholms stad under våren 1993 lämnas fortsättningsvis ingen kommunal borgen för Stiftelsens eventuella
nyupplåning.
Vinstdisposition
Styrelsen föreslår att årets resultat om 6 136 292 kr balanseras i
ny räkning.
6
Resultaträkning
Belopp i kkr
Not20102009
Hyresintäkter
2, 3
336 449
329 194
Övriga rörelseintäkter
5 121
4 575
Rörelsens intäkter
341 571
333 769
Driftkostnader
3, 4
Underhållskostnader
Tomträttsavgälder
Fastighetsskatt
-149 921
-67 968
-4 483
-10 065
-232 438
-143 754
-68 989
-4 250
-8 909
-225 902
Driftnetto
109 132
107 867
Avskrivningar
5
-36 293
-35 217
Bruttoresultat
72 839
72 650
Administrations- och försäljningskostnader
3, 6
-29 598
-28 081
Rörelseresultat
43 241
44 569
Ränteintäkter166195
Räntekostnader och liknande resultatposter
7
-34 603
-36 677
Resultat från finansiella poster
-34 437
-36 482
Resultat efter finansiella poster
8 804
8 087
Återföring periodiseringsfond
Skatt
8
1 416
-4 083
1 543
-2 806
Årets resultat
6 136
6 824
7
Balansräkning
Belopp i kkr
2010-12-31
2009-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Datasystem
9
1 201
613
Summa immateriella anläggningstillgångar
1 201
613
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader 10
1 058 240
1 043 822
Mark
11
83 410
83 410
Markanläggningar
12157187
Maskiner
131327
Inventarier
14
3 270
3 011
Pågående nyanläggningar 15
37 679
46 220
Summa materiella anläggningstillgångar
1 182 769
1 176 676
Finansiella anläggningstillgångar
Långfristiga värdepappersinnehav
Andra långfristiga fordringar
16
Summa finansiella anläggningstillgångar
40
465
505
40
570
610
Bostads-/underhållslånepost
Summa anläggningstillgångar
15 945
1 200 421
16 921
1 194 819
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar3232
Kundfordringar603 49
Skattefordringar
3 769
4 863
Övriga fordringar
116
2 622
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
17
6 523
7 906
Summa kortfristiga fordringar
11 043
15 472
18
20 799
12 881
Summa omsättningstillgångar
31 842
28 353
SUMMA TILLGÅNGAR
1 232 263
1 223 173
Kassa och bank
8
Belopp i kkr
2010-12-312009-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
19
Grundfond
8 580
8 580
Reservfond
71 162
71 162
Balanserad vinst 59 691
52 867
Periodens resultat
6 136
6 824
Summa eget kapital
145 570
139 433
Obeskattade reserver
Periodiseringsfonder
20
6 685
8 101
Summa obeskattade reserver
6 685
8 101
Avsättningar
Uppskjuten skatt
8
11 024
6 941
Summa avsättningar
11 024
6 941
Långfristiga skulder
21
Fastighetslån
991 109
988 933
Summa långfristiga skulder
991 109
988 933
Kortfristiga skulder
Förskottsbetalda hyresintäkter
24 117
22 169
Leverantörskulder
24 067
32 719
Övriga skulder
3 068
2 264
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
22
26 624 22 613
Summa kortfristiga skulder
77 875
79 764
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 232 263
1 223 173
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar
924 167
921 167
Ansvarsförbindelser
Fastigos Garantifond
471
424
9
Kassaflödesanalys
Belopp i kkr
2010-12-312009-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
8 804
8 087
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m
36 293
35 217
45 097
43 304
Betald skatt
1 096
508
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
46 193
43 812
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar
3 333
1 678
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder
-1 889
-6 904
Kassaflöde från den löpande verksamheten
47 637
38 586
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar
-977
-700
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
-41 023
-56 279
Investeringar i finansiella tillgångar
-147
-478
Minskning av finansiella tillgångar
252
2 896
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-41 895
-54 561
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
3 000
5 000
Amortering av låneskulder
-825
-492
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
2 175
4 508
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
7 917
12 881
20 799
-11 467
24 348
12 881
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Betalda räntor
Erhållen ränta
166
195
Erlagd ränta
34 603
36 677
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m
Av- och nedskrivningar av tillgångar
36 293
35 217
Likvida medel avser endast kassa och bank
12 881
10
20 799
Noter med redovisningsprinciper
Belopp i kkr om inget annat anges
Allmänna redovisningsprinciper
Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Värderingsprinciper m m
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Räntekostnader i samband med byggproduktion har aktiverats.
Intäkter
Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser.
Inkomstskatter
Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar
avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt.
Fordringar och skulder
Fordringar och skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta
respektive ersättas.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd.
Immateriella anläggningstillgångar
Datasystem
5 år
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
50 år
Markanläggningar
20 år
Byggnader med tillfälligt bygglov
Motsvarande 12 år
Hyresgästanpassningar (ingår i byggnader)
5 år
Maskiner
5 år
Inventarier
5 år
Övriga anläggningstillgångar
Bostads-/underhållslånepost
33 år
11
Noter med redovisningsprinciper
Not 1 Personalomkostnader samt ersättning till styrelse och revisorer 2010 2009
Medelantalet anställda
Män3332
Kvinnnor2425
Summa5757
Styrelse (ordinarie ledamöter)Kvinnor 30% 10%
Män70%90%
LedningsgruppKvinnor 40% 40%
Män60%60%
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelse och verkställande direktör
2 152
1 988
Övriga anställda
23 267
21 679
Summa
25 418
23 667
Sociala kostnader
(varav pensionskostnader)
Summa
Av stiftelsens pensionskostnader avser 317 kkr (323) gruppen styrelse och VD.
Stiftelsens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr (0).
11 447
(2 974)
36 865
10 519
(2 614)
34 186
Sjukfrånvaro
Totalt3%3%
Ålder 29 år eller yngre
1%
0%
Ålder 30-49
3%
3%
Ålder 50 år eller äldre
4%
4%
Kvinnor4%5%
Män3%2%
Långtidssjukskrivna (andel av den totala sjukfrånvaron)
12%
16%
Arvode och kostnadsersättning till revisorer
Revisionsuppdrag Öhrlings PWC
185
185
Övriga uppdrag
Öhrlings PWC
36
92
Summa222277
Not 2 Hyresintäkter
2010
2009
Hyror
Bostäder
304 133
300 356
Bredband
12 096
12 079
Lokaler
19 945
17 360
Garage/P-platser
3 866
3 744
Summa
340 039
333 541
Avgår hyresbortfall
Bostäder
-1 528
-1 756
Lokaler
-2 062
-2 591
Summa
-3 590
-4 347
Summa hyresintäkter
336 449
329 194
12
Not 3 Inhyrda bostäder
Intäkter bostäder
Intäkter bredband
Hyresbortfall bostäder
Driftkostnader
Hyreskostnad inhyrda bostäder
Administrations- och försäljningskostnader
Summa inhyrda bostäder
2010
7 370
139
-32
-1 442
-6 179
-864
-1 009
2009
7 383
139
-27
-1 422
-6 185
-825
-938
Not 4 Driftkostnader
Fastighetsskötsel
Reparationer
Vattenavgifter
Värmeavgifter
Bredband
El
Sophämtning
Kabel-TV
Förvaltningsadministration
Bevakning
Snöröjning
Summa driftkostnader
2010
-29 518
-17 749
-6 515
-31 594
-9 918
-26 837
-5 006
-2 796
-8 006
-1 034
-4 771
-143 742
2009
-28 959
-19 463
-7 226
-27 162
-9 941
-26 153
-6 020
-3 422
-7 143
-944
-1 137
-137 570
Hyreskostnad för inhyrda bostäder
Summa driftkostnader inkl inhyrda bostäder
-6 179
-149 921
-6 185
-143 754
Not 5 Avskrivningar
2010
2009
Byggnader
-33 565
-32 752
Markanläggningar
-30
-30
Bostads-/underhållslånepost
-976
-976
Maskiner och inventarier
-1 335
-1 191
Datasystem-388-268
Summa avskrivningar
-36 293
-35 217
Not 6 Administrations- och försäljningskostnader
Företagsgemensamma kostnader
Försäljning
IT-samordning
Övrig administration
Summa administrations- och försäljningskostnader
2010
-3 666
-7 121
-5 358
-13 453
-29 598
2009
-3 396
-7 923
-4 865
-11 896
-28 081
Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
Räntekostnader
Räntebidrag
Summa räntekostnader och liknande resultatposter
2010
-35 994
1 391
-34 603
2009
-38 755
2 078
-36 677
13
Noter med redovisningsprinciper
Not 8 Skatt
2010-12-31
2009-12-31
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader
11 024
6 941
Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Den temporära skillnad som redovisas ovan är hänförlig till investeringar i byggnader vilka kostnadsförts vid inkomsttaxeringen.
Årets skatt
20102009
Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader
-4 083
-2 806
Räkenskapsårets uppskjutna skattekostnad är hänförlig till den temporära skillnad som uppstått då investeringar i byggnader
kostnadsförts vid inkomsttaxeringen.
Not 9 Datasystem
2010-12-31
2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
3 377
2 677
Nyanskaffningar977700
4 353
3 377
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
-2 764
-2 496
Årets avskrivning enligt plan
-388
-268
-3 152
-2 764
Bokfört restvärde vid årets slut
1 201
613
Not 10 Byggnader
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyanskaffningar
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Årets avskrivning enligt plan
Bokfört restvärde vid årets slut
2010-12-31
2009-12-31
1 450 397
47 983
1 498 380
1 430 675
19 722
1 450 397
-406 575
-33 565
-440 140
1 058 240
-373 823
-32 752
-406 575
1 043 822
Not 11 Mark
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Bokfört restvärde vid årets slut
2010-12-31
2009-12-31
83 410
83 410
83 410
83 410
Not 12 Markanläggningar
2010-12-31
2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
594
594
594594
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
-408
-378
Årets avskrivning enligt plan
-30
-30
-437-408
Bokfört restvärde vid årets slut
157
187
14
Not 13 Maskiner
2010-12-31
2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
581
590
Avyttringar och utrangeringar
-60
-9
521581
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
-554
-549
Avyttringar och utrangeringar
60
9
Årets avskrivning enligt plan
-13
-14
-507-554
Bokfört restvärde vid årets slut
13
27
Not 14 Inventarier
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyanskaffningar
Avyttringar och utrangeringar
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Avyttringar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan
Bokfört restvärde vid årets slut
2010-12-31
2009-12-31
19 575
1 580
-7 602
13 552
18 269
2 078
-772
19 575
-16 563
7 602
-1 321
-10 282
3 270
-16 159
772
-1 176
-16 563
3 011
Not 15 Pågående nyanläggningar samt om- och tillbyggnad
Vid årets början
Årets förändring
Bokförd utgående balans
2010-12-31
46 220
-8 540
37 679
2009-12-31
11 741
34 479
46 220
Not 16 Andra långfristiga fordringar
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Tillkommande fordringar
Reglerade fordringar
Vid årets slut
2010-12-31
2009-12-31
570
147
-252
465
2 987
478
-2 896
570
Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Förutbetalda hyresutgifter
Övriga upplupna intäkter
Övriga förutbetalda kostnader
2010-12-31
991
1 483
4 049
6 523
2009-12-31
1 543
1 727
4 636
7 906
15
Noter med redovisningsprinciper
Not 18 Kassa och bank
En outnyttjad checkräkningskredit om 5 mkr (5) finns.
Not 19 Eget kapital
Grundfond
Reservfond Balanserat resultat/
årets resultat
Vid årets början
8 580
71 162
59 691
Årets resultat
–
–
6 136
Vid årets slut
8 580
71 162
65 828
Not 20 Periodiseringsfonder
Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2005
Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2006
Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2007
Periodiseringfond, avsatt vid taxering 2008
Vid årets slut
2010-12-31
–
3 060
643
2 982
6 685
2009-12-31
1 416
3 060
643
2 982
8 101
Not 21 Långfristiga skulder
En betydande andel lån tas för närvarande med rörlig ränta eller med korta löptider för att sänka räntekostnaden. Fastighetsfinansieringen är dock av långsiktig natur. Med anledning av detta betraktas även fastighetslån som förfaller till betalning inom ett
år som långfristiga då de kommer omsättas löpande för en senare slutlig betalning. Ett ränte- och amorteringsfritt lån på 500 kkr
löper på obestämd tid så länge stiftelsen nyttjar fastigheten till studentboende.
Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Upplupna semesterlöner
Upplupna utgiftsräntor
Övriga poster
Vid årets slut
16
2010-12-31
2 524
4 375
19 725
26 624
2009-12-31
2 326
4 454
15 833
22 613
STOCKHOLM 2011-04-04
Leif Garph
Ordförande
Göran Westberg
Martin Grysell
Oscar Lavelid
Sanna Feldell
Helge Gimberg
Lina Glans
Lotta Wiklund Hedin
Bo Malmberg
Johanna Schyl
Karin Strömberg Ekström
tf VD
Vår revisionsberättelse har avgivits 2011-04-04
Robert Holm
Auktoriserad revisor
Öhrlings
PricewaterhouseCoopers
Jörgen Arnesson
Av Stockholms stad
utsedd revisor
Jens Andersson
Av SSCO:s studentråd
utsedd revisor
17
Revisionsberättelse
Till styrelsen i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder
Org nr 802003-2887
samt till studentrådet i Stockholms Studentkårers Centralorganisation
Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning i Stiftelsen Stockholms
Studentbostäder för år 2010. Stiftelsens årsredovisning ingår i den
tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-17. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen
tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att
uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av
vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige.
Detta innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med
hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen
inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att
granska ett urval av underlagen för belopp och annan information
i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens
tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de
upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Vi har granskat väsentliga beslut,
åtgärder och förhållanden i stiftelsen för att kunna bedöma om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot stiftelsen, om skäl för entledigande föreligger eller om
någon styrelseledamot på annat sätt handlat i strid med stiftelselagen, stiftelseförordnandet eller årsredovisningslagen. Vi anser att
vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av stiftelsens resultat och
ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Styrelseledamöterna och verkställande direktören har inte handlat i strid med stiftelseförordnandet eller stiftelselagen.
Stockholm 2011-04-04
Robert Holm
Auktoriserad revisor
Öhrlings
PricewaterhouseCoopers
18
Jörgen Arnesson
Av Stockholms stad
utsedd revisor
Jens Andersson
Av SSCO:s studentråd
utsedd revisor
19
Nyckeltal
Ekonomiska nyckeltal 1)
2010
Kr/m2
Synligt eget kapital
Fastighetslån
2009
Kr/m2
2008
Kr/m2
2007
Kr/m2
2006
Kr/m2
593
568
540
518
498
4 039
4 030
4 011
4 064
4 173
Byggnader, bokfört värde
4 312
4 253
4 307
4 370
3 814
Bostadshyror
1 334
1 315
1 287
1 240
1 220
Lokalhyror
1 189
1 009
964
876
863
349
360
346
307
270
-exkl räntebidrag
147
158
175
172
147
-inkl räntebidrag
141
149
161
159
127
Driftnetto
445
440
452
454
414
Antal bostäder per anställd
138
138
143
143
142
25,1%
26,5%
26,1%
24,0%
20,8%
7,0%
7,1%
7,1%
7,1%
7,0%
Synlig soliditet
11,8%
11,4%
10,9%
10,4%
9,7%
Likviditet
36,1%
29,5%
42,3%
34,4%
29,0%
Räntetäckningsgrad
2,30
2,18
2,07
2,11
2,28
Driftnettoöverskottsmarginal
25%
24%
25%
26%
22%
Vakansgrad
0,6%
0,7%
0,4%
0,5%
0,6%
Omflyttningsgrad
41%
44%
46%
56%
50%
NKI (nöjd kund-index)
3,86
3,79
3,76
3,67
3,62
Hyresgäster ≤ 25 år
35%
45%
37%
57%
54%
Personalomsättning
5,3%
7,0%
9,2%
19,0%
11,9%
Sjukfrånvaro
3,1%
3,0%
2,7%
3,4%
4,6%
4,18
–
4,27
–
4,08
Underhåll och reparationer
Kapitalkostnader
Underhållsgrad
Direktavkastning
Kundrelaterade nyckeltal
Medarbetarrelaterade nyckeltal
NMI (nöjd medarbetar-index)
1)
Efter att ommätning av samtliga ytor avslutats under 2009 har nyckeltalen avseende
2006-2008 justerats.
Synligt eget kapital
Det egna kapitalet vid en bokföringsmässig beräkning av tillgångar och
skulder.
Fastighetslån
Främmande kapital, det vill säga lån från kreditinstitut.
Byggnader, bokfört värde
Byggnadernas anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella
nedskrivningar.
Bostadshyror
Hyresintäkter för bostäder i det egna beståndet.
Lokalhyror
Hyresintäkter för lokaler exklusive parkeringsplatser och garage.
Underhåll och reparationer
Kostnadsförda underhålls- och reparationsåtgärder för att upprätthålla
fastighetsbeståndets kvalitet.
Antal bostäder per anställd
Nyckeltalet visar hur många bostäder företaget förvaltar per anställd, det
vill säga antalet bostäder den 31 december 2010 genom det genomsnittliga antalet anställda.
Underhållsgrad
Kostnader för underhåll och reparationer i förhållande till omsättningen.
Visar hur stor del av intäkterna som används för att hålla fastigheterna i
god kondition.
Direktavkastning
Fastigheternas samlade driftnetto i förhållande till bokfört värde på
fastigheterna på balansdagen.
Synlig soliditet
Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen på balansdagen. Visar hur stor del av de bokförda tillgångarna som är finansierat
med eget kapital. Här redovisas inte den justerade soliditeten, det vill
säga det egna kapitalet i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Likviditet
Omsättningstillgångarnas värde i förhållande till de kortfristiga skulderna, det vill säga storleken på de tillgångar som kan omvandlas till
likvida medel för att betala de skulder som förfaller inom ett år. Detta är
ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt.
Räntetäckningsgrad
Rörelseresultat exklusive avskrivningar plus finansiella intäkter i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet visar hur mycket resultatet
kan sjunka utan att räntebetalningarna är i fara.
Driftnettoöverskottsmarginal
Rörelseresultatet med återläggning av avskrivningarna genom totala
intäkterna. Nyckeltalet visar hur stort överskott verksamheten genererar.
Vakansgrad
Hyresvärdet på under året outhyrda objekt i förhållande till totala årshyran. Vakansgraden visar hur stor kostnaden för uthyrningsbara bostäder
och lokaler har varit i proportion till den intäkt alla bostäder genererar
vid full uthyrning.
Omflyttningsgrad
Antal omflyttningar i beståndet i förhållande till antal bostäder. Detta är
ett mått på hur stor andel av bostäderna som bytt hyresgäst under året.
NKI (nöjd kund-index)
Hur hyresgästerna upplever sitt boende hos SSSB. Tas fram genom en
årlig enkätundersökning. Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta
betyg.
Hyresgäster ≤ 25 år
Andelen förstahandskontraktsinnehavare som är 25 år eller yngre.
Personalomsättning
Andel anställda, inklusive vikariatsanställda, som slutat under året.
Kapitalkostnader
Räntekostnader för lånat kapital, uppdelad som inklusive respektive
exklusive statligt räntebidrag.
Sjukfrånvaro
Andel kort- och långtidssjuka under året. Föräldraledighet och vård av
barn ingår ej.
Driftnetto
Rörelsens intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträtt och
fastighetsskatt. Visar resultatet från verksamheten som ska bära kostnader för administration och finansiering, samt avkastning på eget kapital.
NMI (nöjd medarbetar-index)
Medarbetarnas attityd och inställning till sin arbetssituation på företaget.
Tas fram genom en enkätundersökning som genomförs vartannat år.
Betygsskalan är femgradig, där fem är högsta betyg.
20
Underhålls- och reparationskostnader
Kostnader, kkr
Reparation, kostnad
120 000
Underhåll, aktivering
Underhåll, kostnad
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2006
2007
2008
2009
2010
Resultat, avkastning och kassaflöde
Direktavkastning %
Resultat/Kassaflöde, mkr
9%
90
8%
80
7%
70
6%
60
5%
50
4%
40
3%
30
2%
20
1%
10
0%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Direktavkastning på bokförda värden %
Kassaflöde löpande verksamhet, mkr
Resultat efter finansiella poster, mkr
0
Fastighetslån och genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta %
Fastighetslån, kkr
5,5 %
1 100 000
Genomsnittlig ränta i % före räntebidrag
5,0 %
1 000 000
Genomsnittlig ränta i % efter räntebidrag
4,5 %
900 000
4,0 %
800 000
3,5 %
700 000
3,0 %
600 000
2,5 %
500 000
2,0 %
400 000
1,5 %
300 000
1,0 %
200 000
0,5 %
100 000
0%
2006
2007
2008
2009
2010
Fastighetslån, kkr
0
21
Räntebindningstid och räntenivåer
Räntesats %
Lånevolym, kkr
5,0 %
500 000
Fastighetslån, kkr
4,5 %
450 000
Genomsnittlig räntesats %
4,0 %
400 000
3,5 %
350 000
3,0 %
300 000
2,5 %
250 000
2,0 %
200 000
1,5 %
150 000
1,0 %
100 000
0,5 %
50 000
0%
2011
2012
2013
2014
2015
2016-
Omflyttningsgrad
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
2006
2007
2008
2009
2010
2007
2008
2009
2010
NKI (nöjd kund-index)
NKI (del av skala 1-5)
3,85
3,80
3,75
3,70
3,65
3,60
3,55
3,50
22
2006
0
Sammanställning av värden
Bostadsområde
Produktionsår
Bokfört värde 2010
Taxeringsvärde
Jerum
1961
18 769
235 944
Hugin & Munin
1963/821)/961)
20 912
138 000
Fyrtalet
1965
9 418
56 000
Forum
1969
45 101
206 200
Domus
1953/751)
5 496
87 600
Nyponet
1957/801)
14 982
122 808
Roslagstull
1964
1 873
56 267
Lucidor
ca 1700/19661)
1 777
28 126
Apeln
ca 1763/19841)
10 782
80 600
Mjölner
1992
37 168
97 000
Kurland
1859/1991
18 951
45 834
Vätan
1984
Idun
8 432
32 200
1969/20002)
95 842
225 800
Balder
1970
10 421
25 400
Medicinaren
1973
48 421
70 800
Frösunda
1999
38 237
33 924
Hammarbyhemmet
1966
6 326
14 200
Embla
2007
150 496
253 254
Strix
1963
15 381
94 000
Pax
1970/20042)
79 403
171 600
Kungshamra
1966/20042)
234 098
628 990
Freja
2004
Lappkärrsberget
1968-69/2000
Frigg Sickla
2005
Total
25 215
17 579
223 783
1 264 200
15 261
03)
1 136 545
3 986 326
1) Ombyggnadsår 2) Tillbyggnadsår 3) Åsätts inget taxeringsvärde
Någon marknadsvärdering av SSSB:s fastigheter görs inte.
Egna fastigheter, sammanställning av värden (kkr), inklusive mark och markanläggningar i förekommande fall.
4 000 000
Taxeringsvärde
Bokfört värde
3 500 000
0
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
20
10
20
09
20
08
07
20
6
20
0
20
05
4
20
0
20
03
20
02
20
01
20
00
9
19
9
19
98
19
97
19
96
19
95
0
Egna fastigheter, taxeringsvärde och bokfört värde (kkr) under åren 1995-2010.
23
Områdesförteckning
Inhyrda
bostäder
Egna fastigheter
Bostadsområde
Fastighetsbeteckning
Studentrum
Studentlägenhet
2 r&k
3 r&k
Antal
Antal
S:a bostäder
Antal
Antal
362
8
117
290
–
–
116
28
–
–
25
–
–
–
1 618
29
–
13
75
–
8
60
8
–
–
1
15
–
37
494
178
326
2
282
–
–
–
3
1
–
–
–
3
27
24
–
–
–
6
–
–
69
76
1
22
51
120
1
7
10
42
–
5
–
82
41
1
–
1
–
2
2
–
17
–
–
9
–
–
–
2
5
103
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
111
2
–
445
159
120
325
112
145
117
35
23
84
49
42
496
265
2 205
35
282
11 673
6 407
3 000
8 567
3 667
6 070
2 669
1 189
1 520
4 319
1 728
1 423
9 420
9 082
65 771
987
6 406
60
32
–
1
1
–
94
2 550
–
60
–
–
–
–
60
1 372
–
576
360
228
94
471
151
–
–
–
–
6
–
65
23
23
–
258
1
38
–
–
–
–
94
1 370
535
295
2 070
43 900
13 010
8 310
HUDDINGE
Flemingsberg
Medicinaren 10
Summa egna fastigheter
Lidingö – Vidar
Gärdet1)
Södermalm – Tantogatan
Marieberg
Summa inhyrda bostäder
66
3 883
–
–
–
–
–
140
2 447
88
–
24
17
129
–
70
–
1
–
–
1
105
745
–
–
–
48
48
–
440
1
–
–
–
1
14
127
–
–
–
–
–
325
7 712
89
1
24
65
179
11 033
226 143
2 184
25
564
1 926
4 699
Summa bostäder totalt
3 883
2 576
71
793
441
127
7 891
230 842
STOCKHOLM
Jerum
Hugin & Munin
Fyrtalet
Forum
Domus
Nyponet
Roslagstull
Lucidor
Apeln
Mjölner
Kurland
Vätan
Idun
Embla
Lappkärrsberget
Hammarbyhemmet
Frigg Sickla
Väbeln 3
Lissabon 2
Rio 7
Roslagsbanan 18
Körsbärsbladet 4
Körsbärsbladet 3
Kattrumpstullen 4
Atlas 3
Apeln 13
Svea Artilleri 9
Kurland 19
Vätan 21
Skålen 22
Kölnan 15
Filosofen 2-9, Fysikern 1
Klokryparen 6
Sicklaön 83:3 + 83:32
NACKA
Balder
Sicklaön 344:1
TÄBY
Freja
Tussilagon 1
SOLNA
Frösunda
Kungshamra
Pax
Strix
Duvslaget 2
Kandidaten 2, 3, 4
Generalen 1
Furiren 2
Egna fastigheter och inhyrda bostäder 31 december 2010.
4 r&k
Antal
Area2)
1 r&k
Antal
1) Under avveckling 2) Avser BOA + Gemensam area studentrum
24
Studentetta
m2
Karolinska
institutet Solna
Handelshögskolan
Huddinge
Solna
Embla
25
Körsbärsvägen 2 • Box 19608 • 104 32 STOCKHOLM
Tel: 08 - 458 10 00 • Fax: 08 - 458 10 99
[email protected] • www.sssb.se