Transcript Takst over næringseiendom Morskogen 6793 Innvik

Eikenæs Kristen
Kristen Eikenæs Takseringsfirma
Postboks 20
6781 STRYN
Tlf: 57 87 40 58 Mobil: 911 25 734
[email protected]
Takst over næringseiendom
Morskogen
6793 Innvik
Markedsverdi: 1 600 000
Bygningstype
Gårdsnummer
Bruksnummer
Lager/produksjonsbygning
126
44/45/63
Vedlegg:
Seksjonsnummer
Festenummer
Hjemmelshaver
AS Simatex
ETTERTRYKK FORBUDT
Generell informasjon Takst over Næringseiendom.
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med
enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese
gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp.
Egne premisser
Taksten byggjer på enkel visuell synfaring samt opplysningar gitt av eigar på synfaringsdagen.
126 / 44/45/63 Morskogen
2006413.1.96606
6793 Innvik
Side 1 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
Eikenæs Kristen
Kristen Eikenæs Takseringsfirma
Postboks 20
6781 STRYN
Tlf: 57 87 40 58 Mobil: 911 25 734
[email protected]
SKJEMA B
TAKST OVER NÆRINGSEIENDOM
1. EIENDOMMEN
B
Eiendommens betegnelse:
Postadresse:
"Simatex-bygget"
Morskogen
Hjemmelshaver(e):
Gnr: 126
6793 Innvik
Bnr: 44/45/63
Fnr:
Snr:
Kommune: Stryn
Kommunenummer: 1449
AS Simatex
2. BESIKTIGELSE – KILDEOPPLYSNINGER
Dato: 25.01.2013
B
Oppdragsgiver: Advokat Thore Heggen
Til stede ved besiktigelsen:
Hjemmelshaver v/Halstein Presthus, advokat Thore Heggen og aut.takstmann Kristen Eikenæs.
OPPLYSNINGSKILDER
Bygningsvesenet
Tinglysning/grunnbok
DOKUMENTER
Utskrift fra Grunnbok
Reguleringsvesenet
Vann/avløpsvesenet
Sameiestyret
Eieren
Dato:
Kjøpekontrakt
Målebrev
Ferdigattest/brukstillatelse
Skjøte
Dato:
Leiekontrakt
Situasjonskart
Skylddelingsforretning
Festekontrakt
Dato:
Tinglyste avt./servitutter
Tegninger
Kopi av panteattest
Seksjonsdokumenter
Dato:
Forsikringsdokumenter
Fotos
Reguleringsplan
Takst 2004
3. TOMTEN
B
5812 m2
Areal:
0 m2
Andel av fellesareal:
Regulert område:
Ja
Nei
Under regulering
Utvidelsespotensiale innenfor gjeldende reguleringsplan
Utnyttelsesgrad:
m2
VANN OG AVLØP, EL - ANLEGG
TERRENG/OPPARBEIDELSE
Spesielle grunnforhold
Offentlig vanntilførsel
Opparbeidet grøntareal
Annen vanntilførsel
Asfalterte trafikkarealer
Offentlig kloakkanlegg
Fortau
Annet avløpssystem
Offentlig El-forsyning
Utendørs varmekabelanlegg
ADKOMST
Offentlig vei / gate
Felles privat vei
PARKERING UTENDØRS:
Egen privat vei
Antall normalbilplasser
Parkeringsareal for spesialkjøretøy/maskiner i m2
Privat vei, ikke opparbeidet
Øvrige anlegg på/til tomten:
På eigedomen er det oppført næringsbygg i fleire byggjetrinn. - Adkomst frå offentleg veg med oppgrusa trafikk- og parkeringsareal. Deler av den ubebygde delen av tomta er oppfylt, elles naturtomt/grasmark. - Eigedomen er regulert til Industriformål og tomteareal ihht
Nordfjordnett. - Vasstilførsel tilknytta Innvik Vassverk, privat felles anlegg. - Avløp til septiktank med overløp til kommunalt avløpsnett. Bygningsareal ihht eldre takstrapport, der areal er berekna med grunnlag i utleverte teikningar. - Skjøte er ikkje framlagt og opplysningar
frå Kartverket er ikkje innhenta.
Normalpris tomt kr.:
300 000
126 / 44/45/63 Morskogen
2006413.1.96606
JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (
12 L)
KR.:
500 000
6793 Innvik
Side 2 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
Eiendomstomt
Festetomt
Annet:
Årlig festeavgift kr.:
Neste regulering av festeavgift:
Festekontrakt opprettet år:
Festekontrakt sist fornyet år:
Festekontrakt utløper år:
Avstand til:
220 km (ca)
Jernbane
17 km (ca)
Kai
Forretningssentrum
36 km (ca)
Holdeplass kollektiv transport
0.7 km (ca)
4. HOVEDBEBYGGELSE: HOVEDSPESIFIKASJON
B
Bygningstype:
1 etasje
Antall etasjer/bygningssnittype:
Byggeår
Bygget
Brutto Areal
19641978
Kostpris
Byggeår
945
1988
Tilbygget
Ombygget
Brutto Areal
Kostpris
351
Modernisert
Kjøpsår:
Brutto Areal
Fullverdiforsikret hos:
Ikkje framlagt
1296
m2
Siste kjøpesum kr.
Forsikringsbevisnr:
5. HOVEDBEBYGGELSE: AREALER – ROMFORDELING – TEKNISK NYVERDI
AREALER
BEA
Eksklusivt
AREALANVENDELSE
areal
BTA
Brutto
areal
1. etg
SUM
B
1296
0 7 større lagerlokaler, tidlegare nytta dels som produksjons-
0
0 lokaler med etg.høgd ca 3,0-4,5 m.
0
0 Vindfang, kontor, to wc-rom, eit rom tidlegare nytta som wc-rom,
0
0 samt tre mindre lagerlokaler/boder. Etg.høgd ca 2,5-3,0 m.
1296
0
NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET (
12 A)
Stedsbetinget normal teknisk nyverdi pr. m2 BTA kr.:
9 000
KR.:
11 664 000
6. HOVEDBEBYGGELSE: TEKNISK SPESIFIKASJON
B
Grunnforhold/fundamentering:
Grunnmasser av morenemasser. Fundamentert med ringmur og punktfundamenter av betong som golv
på grunn av betong.
Kjellervegger:
--.
Hovedbæresystem:
Bærande ytterveggar samt bærande langsgåande midtvegg for eldste delen. Bærande søyle- og
dragarsystem av betong i nyedelen.
Yttervegger:
I hovedsak leca og engelsk isolert holmur med innvendig og utvendig betongpuss. I siste tilbygg er her
isolerte betongelementer med utvendig frilagt singel.
Vinduer:
Alle vindauger er frå byggjeår. I hovedsak eldre 2-lags vindauger i trekarm. I siste tilbygg er her 2-lags
ruter i karm og ramme av aluminium.
Innervegger:
Innervegar i hovedsak av leca og murstein som er pussa, elles veggar av bindinsverk som er platekledt.
Etasjeskiller(e):
--.
126 / 44/45/63 Morskogen
2006413.1.96606
6793 Innvik
Side 3 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
Yttertak:
I hovedsak plassbygd saltakkonstruksjon med taktekking av eternitplater og med utvendige og
innvendige taknedløpsrør. Prefabrikerte takstolar for siste tilbygg med taktekking av alu.plater. Isolert
med ca 15 cm isolasjon mot underliggande rom. Underteikna har ikkje besiktiga lukka del (mørkeloft) av
takkonstruksjonen.
Sanitæranlegg:
To wc-rom med vaskar og klosett i kvitt porselen samt tilknytta 25 liters vvt. På eine lagerrommet er her
ca 50 liters vvt samt vask. Vassrør av eldre type kobberrør. Avløpsrør av pvc/soil. Det er montert
vassmålar. For eit tidlegare wc-rom er utstyr fråkobla og fjerna.
Varmeanlegg:
Oppvarming er basert på elektrisitet med industri el.varmerør og el.omnar.
Varmegjenvinning:
Ingen varmegjenvinning.
Ventilasjonsanlegg:
Ventilering er basert på naturleg avtrekk.
El-kraftanlegg:
Normalt utbygt med grunnlag i byggjeår. Sikringsskåp med skrusikringar og automatsikringar. Anbefaler
el.takstmann eller elektrikar for eventuell nærmare kontroll.
Signal- og alarmanlegg:
Ingen.
Brannseksjonering/rømning:
Ingen.
Tilfluktsrom:
Ingen.
Div. utvendig
Betongrampe mot aust med ledda alu.port av alu. ytterdør. Betongrampe mot nord med ledda alu.port.
Elles ein eldre enkel port. Ytterdører ellers av eldre enkel standard. Overbygt inngongsparti til vindfang.
Div. innvendig
Himlingsbekledning; I hovedsak måla takplater og noko panel, sansynlegvis måla eternitplater i tidlegare
verkstadrom, iflg eldre takst er deler av takplatene brann- og lyddempande. Veggbekledning; i hovedsak
måla plater/betong/betongpuss. Golvbekledning; i hovedsak betonggolv, elles golvbelegg. Plassbygd
skyveport til eine lagerrommet (ikkje besiktiga). Glatte finerte innerdører.
Tilleggsopplysninger:
Bygningen har følgande byggjeår; 1964, 1967, 1970, 1974, 1978 og sist i 1989.
6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD (
11 B)
6.2 FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (
12 C)
KR.:
0
KR.:
0
Synlige setningsskader
Ikke registrert
Mindre
Betydelige
Synlige lekkasjer/fuktskader
Ikke registrert
Mindre
Betydelige
Synlige sopp/råteskader
Ikke registrert
Mindre
Betydelige
Nærmere beskrivelse (også andre skader):
Dels attgrodt tomt på baksida av bygningen. Eldre taktekking av eternitplater er noko slitt og med nokre lekkasjepunkt. Målingsslitt
utvendig puss og ytterkledning. Dels noko slitt ytterkledning og vindskider. Fleire sprekker og riss i ytterveggar av mur og stadvis dårleg
betongpuss. Eldre type vindauger er generelt slitte. Igjenmura portåpning på baksida av bygningen med upussa leca. Ved rampe mot aust
er her slitt/skada leca som ringmur og noko skade på framkant betonggolv.
Tiltak med lysarmaturar og eventuelt el.installasjonen må påreknast. Fuktskade i tak, veggar og golv på kontoret. På eine lagerrommet
mot vest er her dels fjerna golvbelegg, noko skade på betonggolv og fukt/saltutslag i yttervegg. WC-rom av enkel standard med fuktskade
i himling og dels for veggar og eventuelt skade/frostskade på utstyr. Stadvis noko treffskada veggbekledning. I stort lagerrom mot nord
er her dels fjerna takplater. For deler av rom/lagerrom er her skade på betonggolv på grunn av truck-køyring og dels noko fuktmisfarga
takplater. Elles er her generell elde og slitasje.
VARMEISOLERING
LYDISOLERING
Yttervegger
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
Tak og gulv
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
Yttervegger
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
Lydskillevegger
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
Etasjeskillere
God
Normal
Ukjent/ikke vurdert
Dårlig
126 / 44/45/63 Morskogen
2006413.1.96606
6793 Innvik
Side 4 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
7. HOVEDBEBYGGELSE: SAMLET TEKNISK VURDERING
B
GENERELL VERDIREDUKSJON
6 500 000
KR.:
GJENSTÅENDE ARBEIDER
KR.:
0
SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI ( 12 F)
KR.:
6 500 000
Tilleggsopplysninger:
Under post 7 "Generell verdireduksjon" er det gjort fråtrekk for normal bruksslitasje og konstruksjonselde med grunnlag i byggjeår, utført
vedlikehald og påviste merknader. Nødvendige vedlikehalds-, utskiftings- og eventuelt oppgraderingsarbeider må utførast. I 2001 vart det
mot nord montert ny port med lasterampe og innvendig lasterom og i 2006 vart det montert ny septiktank, elles er det ikkje utført spesielle
arbeider etter byggjeår.
8. TILLEGGSBYGNINGER – TILLEGGSAREAL – ANDEL AV FELLESAREAL
Bygningstype/Arealtype
1.
2.
B
3.
4.
Frittliggende/tilbygget
Byggeår
Bruttoareal (BTA) m2
Fundamentering
Hovedbyggemateriale
Yttertak
Varmeisolering
Vedlikeholdsstatus
Teknisk nyverdi pr. m2
TEKNISK NYVERDI (
12 H) KR.:
VERDIREDUKSJON (
Tilleggsopplysninger:
12 I) KR.:
Her er ikkje oppført andre bygningar på eigedomen.
9. SPESIELLE OPPLYSNINGER
Konsesjonsplikt:
Ja
Tilleggsopplysninger:
B
Offentlig forkjøpsrett:
Nei
Ja
Privat forkjøpsrett:
Nei
Ja
Nei
Taksten forutset er her er ingen spesielle hefter på eigedomen. Syner elles til skjøte, grunnboka og reguleringsplanen for utfyllande
opplysningar om eigedomen.
10. KONTRAKTS- OG LEIEFORHOLD – NØDVENDIGE PÅKOSTNINGER
Sum BTA (rub.5)
Tilleggsopplysninger:
2
2
0 m Ledig areal:
1296 m Kontraktsfestet utleie:
B
2
1296 m Vakansgrad %:
Bygningen er tidlegare nytta som produksjons- og lagerlokaler men ingen arealer var utleigt på synfaringsdagen. Tidlegare årleg leige
har vore ca kr 350.000 og siste åra fram til april 2012 har leiga vore ca kr 180.000/år. Etter den tid har lokala stått ledige. Ved berekning
av årleg leige har underteikna lagt til grunn ei stipulert antattt leige lik kr 350.000, med grunnlag i type bygning og beliggenheit er her
likevel begresa interesse for dette type areal i området. FDV-kostnader er berekna med grunnlag i normale m2-kostnader for denne type
bygg samt at det er tatt omsyn til nødvendige oppgraderings- og utskiftingskostnader fordelt over ein tiårs periode.
11. TILSTANDSRAPPORT - REHABILITERINGSVURDERING
B
Tilstandsrapport foreligger:
Ja
Nei
vedlagt:
Ja
Nei
Rehabiliteringsvurdering foreligger:
Ja
Nei
vedlagt:
Ja
Nei
Tilstandsrapport nødvendig?
Ja
Taksten har tilleggsbilag: x
Ja
Nei
Hvis ja, hvorfor?
Tilstandsrapport vert generelt anbefalt for eventuell nærmare kontroll.
126 / 44/45/63 Morskogen
2006413.1.96606
6793 Innvik
Side 5 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
12. TEKNISK VERDI
B
kr
kr
11 664 000
0
Sum
Fradrag pga. byggemåte og planløsning
kr
- kr
11 664 000
0
Teknisk nyverdi hovedbygning
Teknisk verdireduksjon
kr
- kr
11 664 000
6 500 000
kr
5 164 000
kr
- kr
0
0
A (Rubr. 5)
B (Rubr. 6.1)
Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget
Tillegg for ekstra standard
C (A + B)
D (Rubr. 6.2)
E (C-D)
F (Rubr. 7)
G (E-F)
Teknisk verdi hovedbygning
H (Rubr. 8)
I (Rubr. 8)
Teknisk nyverdi andre bygninger
Teknisk verdireduksjon andre bygninger
kr
0 kr
0
kr
5 164 000
J (H-I)
Teknisk verdi andre bygninger
K (G+J)
Teknisk verdi samlet bebyggelse
L (Rubr. 3)
Justert teknisk tomteverdi
kr
M (K+L)
SUM TEKNISK VERDI
KR
500 000
5 664 000
13. SAMLET BEDØMMELSE
0 = normal(t)
Bydel/distrikt
Attraktivt
Nærområdet
B
-3
-2
-1
0
+1
+2
+3
0 = normal(t)
Bygningen Materialstandard
Utviklingstendenser
Utførelsesstandard
Sentralt
Planløsing
Servicestandard
Modernitet
Miljø
Tomten
-3
-2
-1
0
+1
+2
+3
Arbeidsmiljø
Plassering i området
Vedlikehold
Sol og utsikt
Innvendig
Utvendig
Trivselsverdi
Eiendommen Helhetsintrykk
Anleggsverdi
Markedsinteresse
14. MARKEDSVERDI
B
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
Leieinntekt L
350 000
357 000
364 140
371 423
378 851
FDV – kostnader
195 000
199 875
204 872
209 994
215 244
Driftsoverskudd g
155 000
157 125
159 268
161 429
163 608
Nåverdi av driftsoverskudd gN
139 640
127 526
116 455
106 338
97 093
Festeavgifter, Fa
År 6
År 7
År 8
År 9
År 10
Leieinntekt L
386 428
394 157
402 040
410 081
418 282
FDV – kostnader
220 625
226 140
231 794
237 589
243 528
165 804
168 017
170 246
172 492
174 754
88 645
80 927
73 874
67 431
61 546
Festeavgifter, Fa
Driftsoverskudd g
Nåverdi av driftsoverskudd gN
Inflasjon
i=
2.5 %
Justeringsfaktor for leieinntekter
f=
80 %
rn=
11 %
e=
1 %
Avkastningskrav = nominell kalkulasjonsrente
Årlig nominell eiendomsverdistigning
Sum nåverdi av driftsoverskudd
GN =sum(gn1…gn10)
kr.:
959 476
Beregnet avkastningsverdi
A = GN x af
kr.:
1 570 417
Nødvendige påkostninger
Se anmerkninger i rubrikk 10
- kr.:
0
JUSTERT AVKASTNINGSVERDI
= A - Nødvendige påkostninger
kr.:
1 570 417
Nåverdi av restverdi etter 10 år
Ro= A – GN
kr.:
610 941
Nominell restverdi etter 10 år
R10
kr.:
1 734 717
126 / 44/45/63 Morskogen
2006413.1.96606
6793 Innvik
Side 6 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT
Kommentarer:
Eigedomen ligg fint til i utkanten av etablert næringsområde på Morskog i Innvik omlag 36 km utanfor kommunesenteret Stryn. Adkomst
frå offentleg veg med oppgrusa trafikk- og parkeringsareal. I hovedsak flat tomt som dels er oppfylt for eventuell vidare utbygging
forutsatt kommunal godkjenning. Næringsbygget som tidlegare er blitt nytta som produksjons- og lagerlokaler er oppført i fleire
byggjetrinn frå 1964 til 1978 og sist i 1988. Med grunnlag i byggjeår og påviste merknader må nødvendige vedlikehalds- og
utskiftingsarbeider påreknast.
Ved berekning av avkastningsverdien er det lagt til grunn stipulerte leigeinntekter samt normale
FDV-kostnader for denne type bygg
og fordelt mellom leigetakar og eigar. Avkastningskravet er fastsatt med grunnlag i beliggenheit og utleigepotensiale. Ved fastsetting av
markedsverdien er det lagt til grunn avkastningsverdien samt eventuell auka utnyttingsgrad av tomta.
DAGENS MARKEDSVERDI, M
KR.:
1 600 000
MARKEDSVERDI PR M2 , m=M/BTA
KR.:
1 235
KAPITALISERINGSPROSENT ÅR 1, p= g1/M x 100
9.69 %
15. UNDERSKRIFTER
B
Stryn
, den
01.02.2013
Eikenæs Kristen
Kristen Eikenæs Takseringsfirma
Organisasjonsnummer:
Polisenummer:
126 / 44/45/63 Morskogen
2006413.1.96606
6793 Innvik
Side 7 av 7
Initialer:
ETTERTRYKK FORBUDT