Transcript OLIGSALGSRAPPORT - Advokatfirmaet Olav Hana

OLIGSALGSRAPPORT
Bygningsteknisk gjennomgang med
- arealmåling
Våningshus
Myrvang, Eierholen
2266 ARNEBERG
Gnr. 176 Bnr. 5 Gnr. 176 Bnr. 6 og 43, Gnr. 144 Bnr. 36, Gnr. 141 Bnr. 5, Gnr. 32 Bnr. 12 tilhører også.
ÅSNES KOMMUNE
SERTIFISERT TAKSTMANN
Per Håvard Tomterstad
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Oppdrag
20111085
Bef.dato
21.01.2011
Bjørn Sagbakken
Sivilagronom
Aut. landbrukstakst
Glitregata 4.
2406 Elverum
Telefon: 62418389
Mobiltlf. 95029205
e-post: [email protected]
Verdivurdering
Myrvang
2266 ARNEBERG
Gnr.
176
172
144
Bnr.
5
43
36
Beskrivelse
og 6
ÅSNES KOMMUNE
Utført av:
Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst
Oppdrag 2011101 Befaringsdato: 05.01.2011
Bjørn Sagbakken
Verdivurdering
Myrvang
Gnr.
176
172
144
2266 ARNEBERG
Bnr.
Beskrivelse
5
og 6
43
36
ÅSNES KOMMUNE
Oppdrag og forutsetninger
Undertegnede takstmann har fått i oppdrag av Elling Olav Frette å avholde takst over eiendommen
Myrvang, gnr. 176, bnr. 5 og 6 og gnr. 172, bnr. 43 og gnr. 144, bnr. 36 alle i Åsnes kommune.
Hjemmel til eiendommen har Liv Frette som var tilstede under befaringen 05.01.2001.
Oppdraget er å verdsette eiendommen etter konsesjonsloven i forbindelse med planlagt salg på det åpne
marked.
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til
andre aktører i eiendomsbransjen.
Oppdraget er utført på grunnlag av NTF's retningslinjer og gjeldende konsesjonslov.
Landbruksdepartementet har i forskjellige rundskriv gitt generelle retningslinjer som verdisetting av
konsesjonspliktige eiendommer skal bygge på. Det er ikke meningen at retningslinjene skal følges slavisk,
men det åpnes for takstmannens skjønn.
Eier skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes
feil/mangler som bør rettes opp.
Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Verdivurderingen er utført i henhold til
gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke
ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha
undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier.
Egne forutsetninger
Ved takstfastsettelsen har jeg tatt utgangspunkt i konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98, med
ikrafttredelse 1. 1. januar 2004.
Konsesjonslovens § 1 nr. 4 ( Formålsparagrafen) danner utgangspunkt for regulering av omsetning og pris
for konsesjonspliktig eiendom.
Formålsparagrafen i loven gir generelle retningslinjer om hvilken utnyttelse eller bruk eiendommens
verdsettelse skal bygge på.
Veiledende normer for prisfastsettelsen fastsettes av Landbruksdepartementet og for tiden gjelder
retningslinjer gitt i rundskriv "M-3 2002- Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon".
I rundskriv M-4/2004, endring av rundskriv M-3/2002, fastsetter Landbruksdepartementet at det ved
verdiberegninger skal en kapitaliseringsrente på 4 % anvendes for dyrket mark. Rundskriv M-1/2010 om
boverdi er også vurdert.
Kapitaliseringsrenten er lagt til grunn ved bruksverdiberegninger for landbruksdelen av eiendommen, samt
eiendommens øvrige ressurser, mens det for bebyggelsen er en beregnet og skjønnsmessig vurdering av
nedskrevet gjenanskaffelsesverdi.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
BS
2011101
05.01.2011
Side:
2 av 9
Bjørn Sagbakken
Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES
Adresse: Myrvang, 2266 ARNEBERG
I rundskriv M-7/2002 er kapitaliseringsrenten ved beregning av avkastningsverdi for skog fastlagt til 4
%.
Rundskrivet åpner for å gi et tillegg der det er overvekt av gammel, hogstmoden skog, utover beregnet
verdi av planlagt årlig avvirkning. Slik avvirkning forutsettes gjennomført raskt.
Det er ikke meningen at disse retningslinjer skal følges slavisk.
En hver prisvurdering er beheftet med skjønn.
Markedsverdi
Med bakgrunn i befaring, opplysninger/dokumenter, beskrivelse og en totalvurdering av eiendommens
enkelte komponenter, har undertegnede takstmann vurdert konsesjonspris/ salgsverdi.
Taksten er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Taksten er utført i henhold til instruks.
Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for
manglende opplysninger om feil eller mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt
eiendommen slik god skikk tilsier.
Takstberegningene bygger på en totalvurdering av eiendommens enkeltkomponenter med støtte i
beregninger fra "Håndbok for driftsplanlegging" og "Driftsgranskinger for jord - og skogbruk." Det er lagt
stor vekt på eiendommens beliggenhet.
Ved landbrukstakst settes det ikke låneverdi. Markedsverdien er beregnet som høyeste lovlig pris etter
konsesjonsloven. Det er kredittinstitusjonenes ansvar å gjøre en vurdering av verdien ved et eventuelt
tvangssalg.
Markedsverdien settes skjønnsmessig til:
Kr
2 350 000
Elverum, 06.01.2011
Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst
(sign)
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
BS
2011101
05.01.2011
Side:
3 av 9
Bjørn Sagbakken
Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES
Adresse: Myrvang, 2266 ARNEBERG
Rekvirent
Rekvirert av:
Frette Liv v/Elling Olav Frette
Besiktigelse, tilstede
Dato: 05.01.2011
- Siv.agr. Bjørn Sagbakken Aut. landbrukstakst Takstmann Tlf.:
62418389/95029205
- Liv Frette Hjemmelinnehaver
- Elling Olav Frette Ektefelle/rekvirent
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist: Skjøte
Andre dok./kilder:
Dagbokført 15.01.2005 Solør Tingrett,
dagboknr.:1028.
Hentet på Skog og landskap.
Situasjonskart
Forsikringsavtale
Skatteseddel
Eier
Kildehenvisninger
Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger
og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon.
Eier:
Adresse, eiendomsnavn, hjemmelshaver, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr.,
konsesjonsforhold, kommuneplan, adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp,
sist omsatt, kommentar sist omsatt, forsikringsopplysn., ligningstakst
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Gnr. 176 Bnr. 5 og 6
Gnr. 172 Bnr. 43
Gnr. 144 Bnr. 36
Hjemmelshaver:
Frette Liv
Eiendommens arealer: Eiet grunn. Arealene er hentet fra Skog og landskapskart. Verdien av tun og
veier er tatt med ved verdsettingen av bebyggelsen.
Konsesjonsplikt:
Ja.
Adkomst:
Privat gårdsvei direkte fra bygdevei, 500 m fra Eierholen.
Vann:
Privat vannlag.
Avløp:
Privat septiktank og infiltrasjon.
Kommuneplan:
LNF-område.
Kjøpesum:
Kr 770 000 År/dato: 15/5-2003 Familieoverdragelse.
Forsikringsforhold
Forsikringsselskap:
Gjensidige. Avtalenummer: 66330710
Forsikringstype:
Garasjen er førsterisikoforsikret, mens den øvrige bebyggelsen er
fullverdiforsikret.
Forsikringssum:
Kr 3 377 000
Premiebeløp:
Kr 7 471
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
BS
2011101
05.01.2011
Side:
4 av 9
Bjørn Sagbakken
Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES
Adresse: Myrvang, 2266 ARNEBERG
Ligningstakst
Ligningstakst:
Kr 300 014 År 2009
Generelle opplysninger om eiendommen
Dyrket mark :
Skogareal :
Tun og veier:
Uproduktiv skog :
Sum:
89,2
56,6
4,3
6,5
156,6
da
da
da
da
da
Beskrivelser
Beliggenhet:
Eiendommen ligger i Hofåsa på Arneberg i Åsnes kommune.
Avstanden til nærbutikk på Eierholen er ca 500 meter. Til barneskole er det 5
km og til kommunesenteret Flisa med forretninger og offentlige tilbud, er det 15
km. Det er 4 km til Fv. 210 med avkjøring ved Kvisler.
Eiendommen ligger i et landbruksområde med noe spredt boligbebyggelse.
Den ligger åpent til med utsikt mot øst og syd i et flatt lende.
Produksjon:
Dyrket mark er i dag bortforpaktet med en gjenværende leietid på 2 år. Den
benyttes til grasproduksjon.
Tidligere har det vært drevet med melkeproduksjon. Melkekvoten er i dag solgt.
På noe av arealet er det anlagt et felt med bringebær.
Med noen ominnredninger kan driftsbygningen benyttes til f.eks. hestehold.
BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN
Våningshus
Byggeår:
1948. Eier
Anvendelse:
Våningshus på gårdsbruk
Ombygd:
Nytt kjøkken i 2008, samtidig ble det lagt opp nytt elektrisk inntak med
vippebrytere.
Tilbygd:
Tilbygget bad med wc.
Konstruksjoner og innvendige forhold
Lokalisering
Bygningsdel/beskrivelse
Våningshus
200 Bygning, generelt
Våningshuset er oppført i 1948 i 1 1/2 etasje. Grunnflaten er 100 m2.
BOA er 95 m2 med 93 m2 P-rom i første etasje . I 3. etasje er det ca 35
m2 P-rom.
Huset er oppvarmet med varmepumpe og vedfyring. Det er oppført i
bindingsverk med sagflis som isolasjon i vegger og etasjeskiller.
Tilbygget bad med wc og loftet er isolert med Glavamatter.
Saltak er tekket med taksteinsprofilerte plater. Takrenner med nedløp til
bakken.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
BS
2011101
05.01.2011
Side:
5 av 9
Bjørn Sagbakken
Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES
Adresse: Myrvang, 2266 ARNEBERG
Det er kjeller under hele huset. Fundamentet er støpt grunnmur.
Vinduene er tolags-isolerglass fra 1983.
Til kjelleren er det adgang via trapp fra kjøkkenet og utvendig inngang
fra hagen.
I kjelleren er det en takhøyde på 195 cm. Den inneholder bad med wc,
og 4 lagerrom. I ett rom er det vedovn.
Det er trepanel i himling, pusset betong i gulv og vegger. Kjelleren er
tørr.
1. etasje inneholder vindfang, kjøkken, 2 stuer, bad med wc og kald
stuegang med trapp til 2. etasje.
Kjøkkenet er nytt i 2008 og er innredet med Marbodal innredning. Det
har spiseplass og plass for oppvaskmaskin og ventilator.
På gulvene i kjøkken og dagligstue er det parkett. På badet er det belegg
og i spisestua er det teppe. Veggene er kledd med plater og malt
strietapet, i spisestua er det tynnpanel.
I alle tak er det takess-plater.
På 2. etasje er det trappegang, to soverom og uisolerte korer mot begge
ytterveggene.
Gulvene er dekket med linoleumsbelegg. Tak og vegger er kledd med
malt trepanel.
Det er inspeksjonsluke til loftet på gangen.
Det er vedovn på begge soverommene.
Påkostninger:
Tilbygget bad med wc.
2007: Utvendig malt.
2008: Nytt kjøkken og nytt elektrisk inntak med vippesikringer.
Vedlikehold ol:
Det er ingen offentlige pålegg.
Et vindu i 2. etasje bør skiftes. Det er noe bobler i malingen ved
kjøkkeninngangen. Dette skyldes trolig linolje som siver ut. Sydveggen
er noe slitt. Det kan være behov for å skifte øvre del av panelen og male
veggen.
På badet er det ikke våtromsbelegg på tak og vegger. Takstmannen har
ikke påvist skader på grunn av dette, men mener overflatene bør skiftes.
Ut over dette er bygningen godt vedlikeholdt.
Driftsbygning
Byggeår:
1952. Eier.
Anvendelse:
Anvendes i dag som lager. Kan ominnredes til enklere husdyrhold.
Tilbygd:
Tilbygget fjøs i 1965.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
BS
2011101
05.01.2011
Side:
6 av 9
Bjørn Sagbakken
Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES
Adresse: Myrvang, 2266 ARNEBERG
Konstruksjoner og innvendige forhold
Lokalisering
Bygningsdel/beskrivelse
Driftsbygning
200 Bygning, generelt
Driftsbygningen har en grunnflate på 350 m2 og er opprinnelig bygget i
1952. Den er senere tilbygget fjøsdel i 1965. Huset er bygget i reisverk
med isolasjon i fjøsdelen. Fjøset er utvendig kledd med liggende
trepanel og innvendig kledd med eternittplater.
Det er gjødsellager under fjøset. Dette tilfredsstiller ikke dagens
forskrifter.Saltak er tekket med bølgeblikkplater.
Driftsbygningen er i dag et lagerhus som inneholder plass for maskiner
og redskap, kaldlufts korntørke med en lagerkapasitet på ca 30 tonn.
Tørka er ikke tilkoblet elektrisitet. Videre er det montert kjølerom som
benyttes til kjøling av bringebær.
Fjøset er innredet med 10 båsplasser og 3 binger for ungdyr. Hvis det
skal benyttes til husdyr kreves det ny innredning. Himlinga er kledd med
trepanel. Det er god takhøyde, noe som gjør fjøset fleksibelt med
hensyn til valg av produksjon.
Påkostninger:
Tilbygget fjøsdel i 1965.
Tilbygget lagerrom på 45 m2, ved låvebrua i 1970.
Vedlikehold ol:
Til dagens bruk som lager er det ingen store vedlikeholdsbehov. Hvis
den skal benyttes til husdyrhold er det nødvendig med omfattende
utskifting av innredning og eventuelt tetting av gjødselkjeller.
Stabbur
Byggeår:
2005. Eier
Anvendelse:
Stabburet benyttes som gjestehus med 4 sengeplasser.
Konstruksjoner og innvendige forhold
Lokalisering
Bygningsdel/beskrivelse
Stabbur
200 Bygning, generelt
Stabburet er oppført i 2005. Det er i maskinlaftet tømmer fundamentert
på støpte pilarer. Stabburet har en grunnflate på 15 m2 og inneholder et
rom med 4 sengeplasser. Taket er tekket med a-profilerte
aluminiumsplater. Det er innlagt strøm i huset.
Vedlikehold ol:
Stabburet er relativt nytt og har ikke påviselige feil eller mangler.
Garasje
Byggeår:
1973. Eier.
Anvendelse:
Lagerplass for 2 biler.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
BS
2011101
05.01.2011
Side:
7 av 9
Bjørn Sagbakken
Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES
Adresse: Myrvang, 2266 ARNEBERG
Konstruksjoner og innvendige forhold
Lokalisering
Bygningsdel/beskrivelse
Garasje
200 Bygning, generelt
Garasjen er oppført i 1973 med en grunnflate på30 m2. Den er oppført i
reisverk fundamentert på støpt såle og ringmur. Garasjen har plass for to
biler og har innlagt strøm.
Vedlikehold ol:
Garasjen framstår som velholdt uten spesielle feil eller mangler.
ANDRE VERDIKOMPONENTER
Dyrket mark
Dyrket mark utgjør 89,2 daa og ligger rundt bebyggelsen. Av dette er ca. 80 daa
bortforpaktet, resten er anlagt med bringebærproduksjon. Til bringebærarealet
er det anlagt vanningsanlegg med dypvannsbrønn og opplegg for dryppvanning.
Verdien av dette er tatt ned ved verdsettingen av dyrket mark.
Leieinntekten er regulert i forpakningsavtalen og utgjør kr. 200.- pr. daa og år.
Leieavtalen gjelder i to år framover. Takstmannen mener leieprisen er normal i
området. Etter dette blir verdien av det bortleide arealet kr 5.000.- pr. daa., altså
tilsammen kr. 400.000.Verdien av bringebærarealet med dryppvanningsanlegget er beregnet til Kr.
210.000.-.
Takstmannen vil nevne at hvis jord eller skog fradeles og selges til naboer,
åpner konsesjonsloven for at verdien kan økes med inntil 50 %, avhengig av
graden av rasjonaliseringsgevinst.
Kr
610 000
Kr
75 000
Skog
Skogsarealet er på 56,6 daa og er fordelt på tre skifter, utenom skogen ved
dyrket mark.
Av dette er 29,5 daa klassifisert som høg bonitet, 18,6 daa middels og 8,5 daa
lav bonitet. I tillegg er det 5,9 daa uprodutiv skog. Denne er ikke regnet inn i
skogsarealet eller tillagt noen verdi.
Skogen består av gran og furu med innslag av lauvskog.
Skogen har tilnærmet normal hogstklassefordeling.
Det foreligger ikke skogbruksplan for skogen, dermed er det ikke beregnet noe
balansekvantum.
Skogen er verdsatt ut fra erfaring med andre skogeiendommer i området, samt
priser på tidligere omsatte skogeiendommer.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
BS
2011101
05.01.2011
Side:
8 av 9
Bjørn Sagbakken
Eiendom: Gnr. 176 Bnr. 5 m.fl. KOMMUNE ÅSNES
Adresse: Myrvang, 2266 ARNEBERG
SAMMENDRAG VERDIKOMPONENTER
Bygg ol.:
Andre verdikomp.:
Våningshus
Driftsbygning
Stabbur
Garasje
Dyrket mark
Skog
Kr
Kr
Kr
Kr
Kr
Kr
Kr
Samlet verdi:
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
BS
2011101
05.01.2011
1 200 000
350 000
50 000
50 000
610 000
75 000
2 335 000
Side:
9 av 9
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Om rapporten
BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i
eiendomsbransjen.
Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent
av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de
byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers
opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle
impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter
hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og
mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har
betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha
forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om
eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler.
TAKSTRAPPORTEN
Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs
regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning.
OM TAKSERINGSFORETAK
Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter.
Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder.
OM TAKSTMENN
Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs
sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for
denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle
regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn.
KLAGEORDNING
Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en
nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den
andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette
klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å
komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle
felles tilleggsundersøkelser.
RAPPORTENS STRUKTUR
Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424
(tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd
med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med
NS3424 på følgende måte:
- Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer
- Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer
- Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer
- Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser.
BEFARINGEN
NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå.
I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:
- Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving)
- Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar,
vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
2 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
- Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er
kontrollert.
- Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv.
- Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til
befaringen.
- Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.
- Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet.
- Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert.
Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.
LEVETIDSBETRAKTNINGER
Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ’Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting
av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007’.
Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt
generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som
gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier
enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn.
Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger
tilfredsstiller gitte minimumskrav.
TILLEGGSUNDERSØKELSER
- Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å
konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.
- Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier.
Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.
ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER
- Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå.
- Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk.
- Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået.
- Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand.
- Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale
påvirkninger og det materiale som objektet består av.
- Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.
- Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se
"Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur.
- Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av
andre hjelpemidler enn synet ikke inngår.
- Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler
som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.
EGNE FORUTSETNINGER
Det er rekvirert Boligsalgsrapport kun på Våningshus(Boligen) på eiendommen.
Det bemerkes at materialvalg, utførelse/byggemåter og forskrifter legges til grunn med de krav som gjaldt på det oppgitte
byggeår, evt. rehabilitering, påbyggnings eller ombyggingsår.
Eldre eiendommer har normalt større vedlikeholdsbehov samt krav til utskiftninger og fornyelse enn nyere eiendommer.
Heftelser og servitutter er kun vurdert såfremt komplett grunnboksutskrift er fremlagt.
Takstmannen flytter ikke på møbler, løsøre og innredning.
Gulvsystemer og innvendige vegger blir ikke målt med instrumenter for å finne eventuelt svanker/bulninger/retningsavvik og
helningsavvik. Gulv er kun kontrollert visuelt med søk etter knirk/avvik ved vanlig gange på gulv. Bygningsdeler blir ikke
kontrollert der takstmann ikke kommer til pga. snø.
Grunnforhold er ikke kontrollert. Takstmann er ikke autorisert på El-anlegg og rør-opplegg, kommentarer vedrørende disse
punkter i rapporten er basert på en generell kunnskap.
Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen, kun enkelt fuktsøk på våtrom med fuktmålerindikator.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
3 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Kommunens bygningsarkiv samt plan og reguleringsforhold er ikke gjennomgått, det vites derfor ikke om det forefinnes
opplysninger som kan være av betydning for taksten.
Eiendommen er vurdert slik den fremsto ved befaring. Den fremmøtte ved befaringen, opplyser at han ikke er bekjent med noen
feil, mangler eller påbud, eller andre relevante opplysninger, utover anført i rapporten.
Arealer er beregnet iht. NS 3940 og megler- og takstbransjens retningslinjer.
Rapportsammendrag
Sammenfattet annen beskrivelse
BELIGGENHET:
Eiendommen grenser mot Fv. 410 i Hof Åsa, ved Eierholen, ca. 7 km. fra Kvisler. Ca. 16 km. til Flisa som
er kommune sentrum. Avstand til Jara barnehage-og barneskole er ca. 8 km.
Samfunnshus, idrettsanlegg og dagligvarebutikk i Åsa, i gangavstand fra eiendommen.
Eiendommen ligger i et ikke regulert jord- og skogbruks- område med innslag av spredt boligbebyggelse og
landbrukseiendommer.
TOMTEN:
Tunet er lett øst-hellende, opparbeidet med plen og beplantning rundt boligen, ellers gressgrodd- og gruset
tun. Grenser mot landbruksarealer.
Adkomst og biloppstillingsplasser opplyses gruset.
Utsyn over omkringliggende landskap fra tunet.
ANDRE FORHOLD: Snødekte forhold befaringsdagen. Begrenset utvendig befaring pga. snø.
BEBYGGELSE:
A: Bygning med 11/2 etasje, med saltak, med byggeår 1948, tilbygget med bad/wc, entre og utvidelse av
stue og trappegang i 1980. Samlet Bruksareal på 209 m2, og Primærareal på 132 m2. Overbygget
inngangsparti på 4 m2.
Overflater på vegger bestående av malt panel/tapet/strie/tynnpanelplater, himlinger med malt panel og takess plater. Gulver med parkett, belegg og teppe. Forøvrig en alminnelig boligstandard.
ANDRE FORHOLD: Snødekte forhold befaringsdagen og begrenset utvendig befaring pga. mye snø.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
4 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Konklusjon tilstand
Enebolig bygget 1948 senere tilbygget i 1980 med datidens valg av materialer og etter gjeldende
byggeforskrifter for byggeåret.
Referansenivået for denne rapporten er i henhold til Plan og bygningslovens bestemmelser for de enkelte
byggeårene/ombygningsårene vurdert opp mot alder og eventuell svikt
Boligen er vurdert i henhold til byggeforskriften fra byggeåret. Boligen standard avviker derfor fra dagens
krav til rom, innemiljø, energiøkonomisering mm.
Boligen vurderes generelt å være i tilfredsstillende stand ut fra byggeår, men det gjøres oppmerksom på at
enkelte elementer har nådd/passert normalt forventet levetid slik at det er påregnelig med enkelte
utbedringer/oppgraderinger i nær fremtid. Tiltak som bl. a. oppgradering av bad, økt ventilering av kjeller,
drenering/fuktsikring av grunnmuren- samt delvis utskiftning/behandling av utvendig kledning må påregnes.
Vanninntak bør vurderes påmontert varmekabel i del under tilbygg, da det anses at det her kan bli frost ved
kuldeperioder.
For videre omtale se respektive punkter i rapporten.
Kirkenær, 29.01.2011
.....................................
Per Håvard Tomterstad
Takstmann og tømrermester.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
5 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Befarings- og eiendomsopplysninger
Rekvirent
Rekvirert av:
Frette Liv og Elling v/Elling Frette
Besiktigelse, tilstede
Dato: 21.01.2011
- Elling Frette
- Per Håvard Tomterstad Takstmann Tlf.: 90580505
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist:
Andre dok./kilder:
Grunnbokutskrift
EDR
Eiers egenerklæring
Brukstillat./ferdigatt.
Rekvirent
Komplett grunnboksutskrift er ikke fremlagt for
takstmannen.
Dato 27.01.2011 Eiendomsdata.no
Dato 21.01.2011 Fremlagt for takstmannen.
Ikke fremlagt for takstmannen.
Dato 21.01.2011 Elling Frette.
Kommentar til egenerklæring
Takstmannens
kommentar til
egenerklæringen:
Henviser her til medsendt egenerklæring, og rapportens enkeltpunkter.
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Hjemmelshaver:
Tomt:
Konsesjonsplikt:
Adkomst:
Vann:
Avløp:
Regulering:
Kommuneplan:
Offentl. avg. pr. år:
Gnr. 176 Bnr. 5 Gnr. 176 Bnr. 6 og 43, Gnr. 144 Bnr. 36, Gnr. 141 Bnr. 5, Gnr.
32 Bnr. 12 tilhører også.
Liv Frette 1/1.
Eiet tomt. Areal 1 484,4 m² Tomteareal er hentet fra EDR.
Ja
Offentlig, egen privat vei ca. 200 meter.
Felles vannverk,( Nordre Åsa vannverk). Opplyst, ca. kr. 500,- pr. år, ellers
v/behov. Ikke opplyst om vannkvalitet/mengde.
Privat, ikke opplyst om skade eller påbud.
Nei.
Ja
Kr 4 500 Off. avgifter er stipulerte
Forsikringsforhold
Forsikringsselskap:
Forsikringstype:
Forsikringssum:
Premiebeløp:
Gjensidige. Avtalenummer: 66330710
Fullverdi
Kr 2 127 813
Kr 7 200
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
6 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Bygninger på eiendommen
Våningshus
Byggeår:
Anvendelse:
1948. Byggeår opplyst av rekvirent.
Bolig
Arealer
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger”. Retningslinjene har NS
3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” eller annen tolkningstvil er
de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger”
utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Våningshus - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Kjeller
76
1. etasje
97
2. etasje
65
Sum bygning
238
Bruksareal BRA m²
Anvendelse
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
64
64 Trapperom/sanitær rom, grov-kjøkken, 3
bodrom
Sanitær-rom og grovkjøkken med enkel
standard, er medtatt som Sekundærareal.
Tilleggsdel: -Utvendig kjellernedgang på 3 m2.
89
89
Entré, bad/wc, kjøkken, trapperom, tv-stue,
stue, spisestue, trapperom 2
I tillegg: - Overbygget inngangsparti på 4 m2.
56
43
13 Trapperom, 2 soverom, uisolerte kott langs
yttervegger
Sekundærareal er målbart areal på kott, langs
yttervegg.
209
132
77
Totalt
Våningshus - romfordeling
Etasje
Kjeller
1. etasje
2. etasje
Primærrom
Trapperom/sanitær rom, grov-kjøkken
Entré, bad/wc, kjøkken, trapperom, tv-stue, stue,
spisestue, trapperom 2
Trapperom, 2 soverom
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Sekundærrom
3 bodrom
Uisolerte kott langs yttervegger
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
7 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Beskrivelser - Våningshus
Bygning generelt
Bygning generelt
Beskrivelse:
Bygningen er oppført i 11/2 etasje. Kjeller under opprinnelig del, egen
utgang fra kjeller og ringmur med stripefundament under tilbygg med
bad/wc. Ringmur med inspeksjonsmulighet via luke i bodrom til tilbygget
del i stue/trapperom. Saltak m/ark. Bygningsteknisk standard hovedsaklig
fra byggeårene, noe oppgradert med overflater/innredning.
Overflater, generelt
Beskrivelse:
Innvendige overflater hovedsaklig med malt panel/plater og tak-ess plater i
himlinger. Vegger med malt panel/strie/tapet/tynnpanel og tynnpanel.
Gulver med parkett, belegg og teppe.
Vedlikehold ol: Overflater av forskjellig alder, kvalitet og bruksslitasje.
Vurderinger:
For å opprettholde standard må det forutsettes normalt vedlikehold utover TG: 2
det som er nevnt i rapporten. Denne rapporten har ikke tatt mål av seg til å
kommentere kosmetisk feil eller mangler. Innvendige overflater i de fleste
rom bærer preg av jevnlig vedlikehold, men enkelte overflater på enkelte
rom med større slitasje, og må påregnes restaurert.
Overflater er generellt av varierende slitasje og kvalitet, alder i betrakning så
må slitasje påregnes. Oppgraderinger må påregnes.
Kjeller - Trapperom/sanitær rom
Overflater, generelt
Vurderinger:
Malte plater i himlinger. Malt puss på vegger. Malt betong gulv med
TG: 2
forhøyning av beleggningsstein som er fastlimt/murt mellom dusjnisje og
øvrig gulv. Fliser i dusjnisje. Usikkert om gul i nisje er tett. Synlig
saltutslag, som er tegn på fukt i nedre del av vegg, i nisje.
Grunn og fundamenter
Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt.
Direkte fundamentering
Beskrivelse:
Takstmann er ikke kjent med hvordan fundamentering er utført.
Gulv på grunn
Vurderinger:
Gulv på grunn i kjeller som støpt betong. Ved fuktsøk på enkelte valgte
TG: 2
plasser på fritt eksponert betong ble det registrert fuktindikasjoner.
Fuktindikasjonene skyldes sannsynlig kapillært inntrekk fra grunnen pga.
manglende diffusjonssperre. Manglende diffusjonssperre er ikke en byggefeil
da det på byggetidspunkt ikke var vanlig med diffusjonssperre mot grunnunder betonggulv. Det kan påregnes at fukt også kan skyldes
manglende/sviktende drenering.
Etasjeskiller/Støpt gulv på grunn - ble ikke målt med instrumenter for å
finne eventuelt svanker/bulninger og retningsavvik. Gulv er kun kontrollert
visuelt med søk etter knirk/avvik ved vanlig gange på gulvet.
Det er ikke foretatt åpning av konstruksjonen- og av den grunn vites det ikke
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
8 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
om det kan være forhold i konstruksjonen som kan ha betydning for taksten.
Grunnmur
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.
Vegger mot grunn
Beskrivelse:
Grunnmur på opprinnelig bolig oppført i sparesteinsbetong, innvendig
isolert med tresonitt, som pusset på inn- og utside. Det er fukt i vegger,
synlig med stedvis saltutslag, og det må påregnes varierende fuktighet med
årstidene. Årsak til fukten er antatt manglende drenering og utvendig
fuktsikring av grunnmuren, samt manglende ventilasjon.
Tilbygg har ringmurer utført av betong og blokker.
Ikke plast mot grunnen, samt organisk materiale på grunnen i krypkjeller
under tilbygg stue/trapperom, denne delen gis TG. 3. Det ble registrert
synlige horisontale og vertikale riss i ring-/grunnmur innvendig, flere steder,
bl.a. i bodrom nordøst og ringmur øst.
Vurderinger:
Takstmann er ikke kjent med hvordan fundamentering er bygget opp.
TG: 2
Det gjøres oppmerksom på at det er ikke er foretatt destruktive
undersøkelser og av den grunn kan det forekomme fukt i påforede
konstruksjoner, uten at takstmann observere fukten med de enkle fuktsøk på
tilfeldige plasser som her er utført.
ROM UNDER TERRENG :
Kjeller vurderes til å være en grovkjeller. Fuktregistrering i vegger og gulv
gjør at det ikke må etableres rom med kledninger av tre/eller fuktømfindtlige
materialer mot yttervegg før drenering og utvendig fuktsikring er utført- og
kjeller er uttørket. Kjelleren slik den er i dag, bør ikke brukes til lager av
vare som er fuktømfindtlige. Det er ikke etablert ventiler i vegger, ventiler i
vegger må etableres for å oppnå tilfredsstillende ventilasjon.
ROM UNDER TERRENG:
På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på et innkledning av
murkonstruksjoner under bakkenivå alltid er å betrakte som
risikokonstruksjoner med fare for magasinering av fukt. Jevnlig tilsyn av
flatene anbefales derfor. Det opplyses at Takstmann ikke har foretatt åpning
av innkledde murkonstruksjon, av den grunn vites det ikke om det kan finnes
forhold i konstruksjonen- som kan ha betydning for taksten.
Drenering
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle.
Drenering
Beskrivelse:
Vurderinger:
Synlig saltutslag i overgang vegg/gulv og nedre deler av yttervegg i begge
rom i kjeller.
Drenering og utvendig fuktsikring bør etableres.
Vurderingen er foretatt med utgangspunkt i bygningens byggeår og en skal TG: 3
være oppmerksom på at dreneringen også er en bygningsdel som har
naturlige aldringsmessig slitasje med en gjennomsnitt levetid på 40 år.
Pga. saltutslag i kjeller, er det tydelig at dette skyldes fukt.
Drenering/fuktsikring bør utbedres omgående.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
9 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
Levetider:
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Normal levetid for drenering er 20 til 60 år.
Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og
fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt
fra bakkenivå.
Yttervegger
Beskrivelse:
Ytterveggskonstruksjon i bindingsverk for hele bygningen. Opprinnelig del
sannsynlig isolert med sagspon og tilbygg med mineralull. Takstmann
vurderer yttervegg på generelt grunnlag, og det er ikke foretatt åpning av
konstruksjonen- og av den grunn vites det ikke om det kan være forhold i
konstruksjonen som kan ha betydning for taksten.
Boligen er ikke isolasjonsvurdert da dette krever avansert teknologi.
Det gis ikke TG her da konstruksjon ikke er åpnet og isolasjonsvurdering
med avansert teknologi ikke er utført.
Utvendige overflater
Beskrivelse:
Malt utvendig liggende panel.
Vedlikehold ol: Utvendig panel med flass, krakeleringer og pløser. Stedvis synlig
svertesopp. Panelet som er mest værslitt fyller sin oppgave en periode
fremover, men bør vurderes skiftet frem i tid.
Synlig råte v/vindu mot nord i 1 etasje, denne gis TG. 3.
Vurderinger:
Det ble kun foretatt en visuell kontroll fra bakkenivå, på noe avstand, og
kun to fasader da snøforhold ikke tillot inspeksjon rundt bygningen.
Kledning er stedvis krakelert, flasser i maling, soltørket/sprukket og
værslitt. Det må påregnes hyppigere vedlikeholdsintervaller samt
utskiftning av bord med råteskader og bord som er sprukket/skadet eller
værslitt, og i den forbindelse foreta kontroll av bakenforliggende
konstruksjoner for mulig følgeskade. Det opplyses at befaringen er foretatt
fra bakkenivå og på noe avstand, pga. snøforhold, og av den grunn er
kontrollen begrenset, og TG ikke satt.
Levetider:
Normal levetid for trepanel er 20 til 60 år.
Vinduer og dører
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig
valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig
funksjonstestet.
Vinduer
Beskrivelse:
Vinduer som 2 lags vinduer fra 1983, og noen koblede vinduer, antatt fra
ca. 1980. Vinduer på opprinnelig bolig begynner å oppnå forventet levetid.
Vindu på soverom i 2 etasje mot syd er defekt og gis TG. 3.
Vurderinger:
TG: 2
Det gjøres oppmerksom på at punkterte vindusglass tidvis kan være
vanskelig å avdekke og at punktering er påregnelig som følge av
aldringsslitasjene.
Ved utskiftning av vinduene til moderne vinduer kan det påregnes reduserte
oppvarmingsbehov
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
10 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Ytterdører og porter
Vurderinger:
Boligen har ytterdør av teak m/glass i inngang til entre. tett malt ytterdør til TG: 1
trapperom. Enkel fyllingsdør med utvendig panel til utvendig
kjellernedgang. Dørene har normal bruksslittasje iht. alder. Kjellerdør er
slitt i maling.
Innvendige dører
Beskrivelse:
Innvendige finerte dører boligen. skyvedør mellom kjøkken/stue og kjøkken
/spisestue. En malt formpresset dør i 1 etasje. Luftespalte under dør til
bad/wc.
Tredører i kjeller.
Vurderinger:
Dører av normal standard og kvalitet iht. alder. Noe varierende slitasje.
TG: 2
Takkonstruksjon
Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger
foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.
Takkonstruksjoner
Vurderinger:
Tak på bolig som saltak som sperretak med synlig stikktak som undertak, ( TG: 2
synlig på kott). Taktekking med taksteinsplåt, fra ca., 1980. Det ble
observert sot/brennmerke i veksling v/pipe på loft. (synlige tegn etter
opplyst pipebrann for en del år tilbake, opplyses utbedret og godkjent av
feiervesen). Adkomst via luke fra gang 2 etg. Tak på tilbygg som saltak.
Takkonstruksjon antatt med takstoler påslått taktro , taktekking med
taksteinsplåt. Det opplyses at det ikke er adkomst til undertak i tilbygg. Loft
er kun inspisert fra luke, da det var noe trang adkomst. Loftet delvis
tilleggsisolert med mineralullmatter på sagspon. Ingen ventiler i gavler.
Flere synlige vepsebol. Klimaet på kott/råloft ble befaringsdagen observert
som tilfresstillende.
Taktekking
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer.
Taktekning og membraner
Beskrivelse:
Taktekking på opprinnelig bolig og tilbygg med taksteinsplåt, fra ca. 1980.
(Ikke synlig pga. snødekte forhold). Takrenner og nedløp av zink. Takvann
føres til terreng.
Vedlikehold ol: Taktekking, beslag og takrenner bør kontrolleres etter at snø er borte.
Værslitte vindskier.
Vurderinger:
Tekking nærmer seg siste periode av gitt levetid.
Det gjøres oppmerksom på at taket er befart fra bakkenivå og dette
medfører begrenset kontroll.
TG på taktekking er ikke gitt, da det var snødekte forhold befaringsdagen og
bygningsdelen ikke synlig.
Levetider:
Normal tid før omlegging av stålplater med plastbelegg er 30 - 50 år.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
11 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Renner, nedløp og beslag
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m.
Utvendige beslag
Vurderinger:
Utvendige beslag, takrenner og nedløp utført i metall og er fra forskjellige
årstall, enkelte fra byggeår.
Befaringen er utført fra bakkenivå, og kun på deler av bygningen, pga.
snødekte forhold, og av den grunn er det utført begrenset kontroll. Det
anbefales utvidet kontroll av beslag/takrenner og nedløp med adkomster til
tak og snøfrie forhold. TG er ikke satt pga. tildekte forhold.
Terrasse, balkonger, trapper ol.
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk
kontrolleres.
Trapper og ramper
Beskrivelse:
Trapp m/repos for adkomst hovedinngang, av strekkmetall. Overbygget
inngangsparti.
Malt tretrapp mellom 1 etasje og 2 etasje med belegg i trinn, og malte
vanger og rekkverk.
Malt betongtrapp med rekkverk av metallrør, til kjeller. Utvendig adkomst
til kjeller, med betongtrapp.
Vurderinger:
Trapper av funksjonell standard, innvendige fra byggeår.
TG: 2
Trappene er fra byggeår og vi således avvike fra dagens krav til trapper.
Piper og ildsteder
Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes
avstand til brennbart materiale.
Piper, plassbygde ildsteder m.v.
Beskrivelse:
Bygningen har en pipe utført i teglstein. Feieluke i bodrom i kjeller. Synlige
riss i puss på pipe og brannmur i begge soverom i 2 etasje.
Ved ovn tilsluttet pipe i stue, begge soverom i 2 etasje og vedkomfyr i ett
kjeller rom.
Vurderinger:
Etter visuelle observasjoner er det observert mindre riss i på pipestokk og TG: 2
brannmurer i 2 etasje.
Det anbefales kontroll av pipe og ildsteder av det lokale feie og brannvesen.
TG er satt på den synlige deler av pipe, brannmur og ildsteder.
Etasjeskillere
Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative
avvik.
Gulvsystemer
Vurderinger:
Etasjeskillere som trebjelkelag. Etasjeskiller ble ikke målt med instrumenter TG: 2
for å finne eventuelt svanker/bulninger og retningsavvik. Gulv er kun
kontrollert visuelt med søk etter knirk/avvik ved vanlig gange på gulvet.
Bjelkelag er orginalt fra byggeår og at avvik utover dagens normer må
påregnes.
Det er ikke foretatt åpning av konstruksjonen- og av den grunn vites det ikke
om det kan være forhold i konstruksjonen som kan ha betydning for taksten.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
12 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Bad
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader
er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom
tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet
på innredninger og utstyr.
1. etasje - Bad/wc
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister
Vurderinger:
Mosaikkfliser med varmekabel under på gulv. Sluk i gulv. Fall på gulv til
sluk lokalt. Ellers motfall på gulv stedvis.
Fliser på gulv har "bom" flere steder og bør skiftes. Overflater har generell
slittasje og må påregnes utbedret innen rimelig tid. Ikke indikert fukt ved
befaringen. Sluk ikke synlig da dette ligger under dusjkabinett.
Bruk av badet må være, slik det er i dag- dusjkabinett. Det opplyses at
takstmann ikke har åpnet konstruksjoner og av den vites ikke om det kan
forefinnes skader i konstruksjonen som kan ha betydning for taksten.
Mosaikkfliser på gulv gis TG3.
Overflater på innvendige vegger
Vurderinger:
Plater med tapet på vegger. Tapet har pløser i hjørner. Overflater har
generell slittasje og overflater bør påregnes oppgradert innen rimelig tid.
Det opplyses at takstmann ikke har åpnet konstruksjoner og av den vites
ikke om det kan forefinnes skader i konstruksjonen som kan ha betydning
for taksten.
Overflater på innvendig himling
Vurderinger:
Himling med folierte tak-ess plater. synlig fuktskade på plater rundt ventil i
himling. Skyldes sannsynlig kondens.
Sanitærinstallasjoner, generelt
Vurderinger:
Servant i farget porselen, dusjkabinett og klosett m/sparefunksjon er
montert. Klosett fra 2008, øvrig fra byggeår, 1980.
Luftbehandling, generelt
Vurderinger:
Ventilasjon med avtrekksventil i tak som naturlig. Tilluftsspalte under dør,
øvrig ventilasjon med åpningsvindu.
TG: 2
TG: 2
TG: 2
TG: 2
TG: 1
Kjøkken
Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som
for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Kjøkkeninnredning
Beskrivelse:
Kjøkkeninnredning i malt fylling av typen Marbo-dal, fra 2008. Enkelte
glass-overskap. Heltre og polert-stein benkeplater. Fliser over benk.
Opplegg for oppvaskmaskin.
Kjøkken forøvrig med parkett, fra 2008 på gulver. Malt strie på vegger og
tak-ess plater i himling.
Vurderinger:
Funksjonell innredning med normal bruksslitasje iht. alder.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
TG: 1
Side:
13 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Kjeller - Grov-kjøkken
Overflater, generelt
Beskrivelse:
Fliser på betong gulv. Malte pussede vegger. Malt panel i himling.
Vurderinger:
Funksjonellt grovkjøkken med enkel standard.
Kjøkkeninnredning
Vurderinger:
Enkel kjøkkenbenk montert.
TG: 2
TG: 2
VVS (ventilasjon, varme og sanitær)
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og
materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre
godkjente dokumenter.
VVS-installasjoner, generelt
Vurderinger:
Varmtvannsbereder 150 liter, plassert i kjeller og er antatt, fra ca. 1980.
TG: 2
Hovedvanninntak under tilbygg med bad/wc, m/stoppekran, nytt
hovedvanninntak, ca. 2008. Pvc og soil avløpsrør. Innvendig røranlegg for
vann utført med kobberrør.
Ventilasjon som naturlig, med ventiler i himling/vinduer og åpningsvinduer.
Boligen er tilknyttet privat kloakk, og med privat vann fra felles privat
vannverk.
Vann/avløpsanlegget og mekanisk ventilasjon fungerte ved befaringen.
Videre kontroll av VVS- anlegget kreves avansert teknologi dette ble ikke
rekvirert. Utvendige stoppekran ble ikke påvist. For evt. videre kontroll av
VA ta kontakt med autorisert rørlegger.
Forventet levetid til en installasjon er ca 30-50 når, men kan variere
avhengig av rørmateriell, egenskapene til avløpsvann/tappevann og
vedlikehold. Teknisk utstyr som armaturer, beredere, toalett etc. har noe
kortere levetid enn ledningsanlegget. Hovedtyngden skiftes ut innen 10-30 år.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Plast/pvc vannrør og pvc avløpsrør synlig.
Vedlikehold ol: Vanntrykk er ikke kontrollert, da dette var frakoblet befaringsdagen. Ingen
opplysninger om pumpe.
Vurderinger:
Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner TG: 2
eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse
eller andre godkjente dokumenter.
Det anbefales og legge opp nye rør ved oppgradering av kjøkken.
Varme, generelt
Beskrivelse:
Basert på oppvarming av el. kraft med varmepumpe fra 2008, med levering
i stue, enkelte panelovner, og supplering med vedfyring.
Vurderinger:
Bygningen fyres med strøm, og ved.
TG: 2
Kjeller - Trapperom/sanitær rom
Sanitærinstallasjoner, generelt
Vurderinger:
Veggdusj i nisje, servant, separat kran for vaskemaskin, v.v.bereder på 150 TG: 2
liter, antatt fra ca. 1980, filter for rensing av fin partikler på vann og klosett
i rommet.
Sanitærutstyr med enkel standard og bruksslitasje.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
14 av 15
Gnr. 176 Bnr. 5
Våningshus - Myrvang, Eierholen, 2266
ARNEBERG
ÅSNES KOMMUNE
AUTORISERT FORETAK
Tomterstad AS
2260 KIRKENÆR
Org. nr. 893479392 MVA
62948629 - Mob. 90580505
Org.nr: 893479392
Luftbehandling, generelt
Vurderinger:
Ventilering til øvrige deler av rommet. Ikke mekanisk avtrekk eller
avtrekksvifte.
TG: 3
Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt
grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår
særskilt nedenfor.
Elkraft
Beskrivelse:
Sikringsskap med automatsikringer, montert i trappegang til kjeller. 40 A
hovedsikringer, 3-fas stikk i garasje.
Forøvrig åpent el. anlegg av forskjellig alder.
Vedlikehold ol: Nytt sikringsskap og noe el. opplegg i 2008. Ikke opplyst om påbud mangler
på el. anlegg. El.anlegget er ikke funksjonstestet.
Vurderinger:
Varierende alder på opplegg.
El. sjekk anbefales før kjøp.
TG er ikke vurdert da det krever spesiell kompentanse og autorisasjon.
På generellt grunnlag anbefales derfor en gjennomgang av en el.fagmann.
Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt.
Terrengforhold
Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er
basert på visuelle observasjoner.
Bearbeidet terreng, generelt
Vurderinger:
Opparbeidet plenareal inntil grunnmur.
Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmur. Det bør være
et fall på 1:50-til 3 meter utfra grunnmur. Overflatevann skal hurtigst mulig
vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og
drenering. Dette kun til orientering på generellt grunnlag.
TG angis ikke pga. snødekte forhold befaringsdagen.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst
NTF, Norges TakseringsForbund
Ettertrykk forbudt
Bef.dato:
21.01.2011
Side:
15 av 15