Vedlikeholdsnøkkel for - Sameiet Bjerregaardsgate 29
Download
Report
Transcript Vedlikeholdsnøkkel for - Sameiet Bjerregaardsgate 29
S.nr. 5251
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
VEDLIKEHOLDSPLAN
FOR
BJERREGAARDSGATE 29 SAMEIE
utarbeidet av:
februar 2012
fEl OBOS
Prosjekt
BJERREGAARDSGATE 29 SE - VEDLIKEHOLDSNOKKELEN
Utfort av:
Adresse:
Telefon:
OBOS Prosjekt AS v / Thomas Johannesen
Postboks 6666, St. Olays plass, 0129 Oslo
22 86 58 88
Sammendrag:
Bjerregaardsgate 29 SE er et kvartalsbygg av over 5 etasjer (4 etasjer pluss utbygget loftetasje) pluss
kjeller/underetasje, 10 oppganger med totalt 102 leiligheter. Bygningen ble oppfort i 1931. Tomten
er eiet og har et areal pa 4.200 m 2. Eiendommen har gnr. 218 og bnr. 67 pa St. Hanshaugen i Oslo
kommune.
Bygningen er oppfort med bxrekonstruksjon av mur og betong. Etasjeskiller er av stopt betong.
Yttervegger er tilleggsisolert med pussisolasjon. Yttertak er konstruert som flattak med fall til renne,
tekket med takpapp. Kun loftsleiligheter har egen takterrasse. For ovrig er det felles takterrasser.
Av bygningsmessige tiltak boligselskapet bor prioritere kan nevnes:
•
•
•
•
•
Nwrmere undersokelse av ris og sprekkdannelser
Nwrmere undersokelse og ev. spylig av drensror av drenssystemet
Utskifting av kjellerdorer
Forprosjekt yttertak med losninger
Utvendig overflatebehandling, samt utbedring av fasade
Av VVS - tekniske tiltak som boligselskapet bor prioritere kan nevnes:
•
•
•
Forprosjekt vatrom
Inspeksjon av bunnledninger
Etablere friskluftsventiler i yttervegg
Av el - tekniske tiltak som boligselskapet bor prioritere kan nevnes:
•
•
•
•
Oppgradering av hovedfordeling
Oppgradering av hovedunderfordeling
Nodlysanlegg
Kontroll/maling av jordingsanlegg
Av HMS-tiltak som boligselskapet bor prioritere kan nevnes:
•
Oppfolging av Intemkontrollen
Kundenr:
5251
Prosjektnr:
110361
Utarbeidet av:
Thomas Johannesen
f.-----)
\ , _/4.
Kontrollert av:
Jon Andre Ellingsen
A
Icefk4-/■)'41 Y(/1(/
..•
,
•-
,
Godkjent av:
_Iron Hoglund
(..,,,.,,t
.
Dato:
13.02.12
5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
INNHOLD
Side 1.1
Side
0
SAMMENDRAG .......................................................................................................................... 0
1
INNLEDNING ........................................................................................................................... 1.2
1.1 Formål ........................................................................................................................................ 1.3
1.2 Prosjektorganisasjon .................................................................................................................. 1.4
1.3 Eiendom og bygninger ............................................................................................................... 1.4
1.4 Grunnlagsmateriale .................................................................................................................... 1.5
1.5 Referansegrunnlag ..................................................................................................................... 1.6
1.6 Energivurderinger ...................................................................................................................... 1.7
1.7 Andre forhold ............................................................................................................................ 1.7
2
TILSTANDSVURDERING ......................................................................................................... 2
Beskrivelse av konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak
3
VEDLIKEHOLDSPLAN ............................................................................................................. 3
Årlige vedlikeholdsplaner med investeringsbehov
4
FOTO ............................................................................................................................................. 4
Fotografisk dokumentasjon
5
VEDLEGG .................................................................................................................................... 5
Vedlegg med beskrivelse av aktuelle problemområder
6
LEDIG ........................................................................................................................................... 6
Avsatt til byggeiers egne notater
februar 2012
5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
1
Side 1.2
INNLEDNING
Styret i Bjerregaardsgate 29 Sameie har gitt OBOS Prosjekt AS i oppdrag å utarbeide en
vedlikeholdsplan for sameiet. Boligselskapet ligger på St. Hanshaugen i Oslo kommune og har
følgende adresse:
Bjerregaardsgate 29 A-K
Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983 781 152.
Vedlikeholdsplanen og tilstandsanalysen gjelder i første rekke bygningsdeler og arealer som defineres
som fellesskapets ansvar.
Fagfeltene i vedlikeholdsplanen gjelder bygg-, elektro- og VVS-tekniske installasjoner.
Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. Rapportens kapittel 2 gir en kortfattet
beskrivelse av bygningenes oppbygging basert på arkivreferanse og visuelle observasjoner. Kapittelet
gir også en beskrivelse av den enkelte bygningsdels tilstand og aktuelle tiltak. Kapittel 3 er
vedlikeholdsplanen som blant annet er generert på bakgrunn av tilstand og tiltak vurdert i kapittel 2.
Kostnadsoverslagene er basert på kostnadstall fra egen erfaringsbank i OBOS Prosjekt AS og Holte
Prosjekt ”Kalkulasjonsnøkkel” siste versjon. Vår erfaring er at tilbud/anbud på byggearbeider kan
variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen.
Kostnadsoverslagene i denne Vedlikeholdsnøkkelen er ment å gi en indikasjon på hva en kan
forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er
mengdeberegningene. Mengdene i vedlikeholdsplanen må sees på som omtrentlige og gir ikke
tilstrekkelig grunnlag for innhenting av tilbud/anbud fra entreprenører.
I de årlige vedlikeholdsplanene er det i tillegg til kostnader for gjennomføring av de enkelte tiltak,
også avsatt kostnader til rigg og drift og til prosjektadministrasjon. Disse kostnadene utgjør
henholdsvis 15% av gjennomføringskostnaden og 7,5% av gjennomføringskostnaden. Prosentsatsene
er basert på gjennomsnittlige erfaringstall og vil variere med tiltakenes sammensetning og omfang.
Vedlikeholdsplanen er utarbeidet på bakgrunn av:
NS3424 “Tilstandsanalyse av byggverk”.
NS3451 “Bygningsdelstabellen”.
NS3454 ”Årskostnader for bygninger”.
Relevante NBI byggdetaljblader.
Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, dvs. tilstandsanalyse av generell art som består av visuelle
observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger.
Det forutsettes at tiltak kan anbefales etter nivå 1 registrering. Dersom nivå 1 ikke gir tilstrekkelig
informasjon for å kunne vurdere tilstand og anbefale riktig tiltak, vil videre tiltak være å undersøke
nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakter ”UN” i stedet for tilstandsgrad. (Jfr
RIF/Norges bygg og eiendomsforening - ”Tilstandsanlyse, innføring og prinsipper” av juni 2003, 1
utgave, av Svein Bjørberg). I gitte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser på nivå
2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da vil oppdragsgiver bli konferert med dette, og slike arbeider
avtales separat og som tillegg til vårt opprinnelige oppdrag.
Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så
fall fremkomme av teksten hvorfor ”UN” benyttes.
februar 2012
5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
Side 1.3
1.1 FORMÅL
Med vedlikehold menes de tiltak som må gjennomføres for å opprettholde bygningstekniske, estetiske
og funksjonelle kvaliteter.
Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting.
Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette
skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til ønsket nivå. Skadene kan skyldes byggefeil,
feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk og lignende.
Periodisk eller intervallbundet vedlikehold er arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal
slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade.
Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling.
Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn bygningens brukstid, defineres også som
vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis
og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Enkelte materialer kan ha en
levetid som overgår normal brukstid av en bygning.
Forenklet skisse av en bygnings livsløp.
Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle. Selv med jevnt vedlikehold vil en bygning brytes
langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen opp til opprinnelig
standard. Dersom bygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å
tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette punktet starter “syklusen” igjen
med jevnt vedlikehold, sakte nedbryting, utbedring og eventuell ombygging.
Skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg gjennom bruksfasen til riving.
Det er viktig at den som forvalter bygninger ser disse mekanismene og planlegger deretter.
Boligselskapet v/styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig
budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres.
Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold. Riktig planlegging av
vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdsnøkkelen er et nyttig
hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt
kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år.
februar 2012
5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
Side 1.4
1.2 PROSJEKTORGANISASJON
Selskapet:
Selskapets navn
Selskapets kontaktperson
Adresse
Telefon
:
:
:
:
Bjerregaardsgate 29 Sameie
Erik Andersen
Bjerregaardsgate 29 E, 0172 Oslo
90 13 88 46
Forretningsfører:
Firma
Adresse
Telefon
E-post
:
:
:
:
OBOS Eiendomsforvaltning AS
Postboks 6668, St. Olavs plass, 0129 Oslo
22 86 59 99
[email protected]
Vedlikeholdsnøkkelen er utarbeidet av:
Firma
: OBOS Prosjekt AS v/ Thomas Johannesen
Postadresse
: Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo
Besøksadresse
: Vitaminveien 1A, 0485 Oslo
Telefon
: 22 86 58 88
Telefaks:
: 22 86 59 66
E-post
: [email protected]
Hjemmeside
: www.obosprosjekt.no
1.3 EIENDOM OG BYGNINGER
Eiendommen har sentral beliggenhet på St. Hanshaugen i Oslo kommune. Veletablert og attraktivt
boligområde. Kort vei til offentlig kommunikasjon, servicetilbud, forretninger, kafeer og restauranter
mm. Gangavstand til Sentrum, Bogstadveien og Grunerløkka.
Sameiet består av et kvartalsbygg over 5 etasjer (4 etasjer pluss utbygget loftetasje) pluss
kjeller/underetasje, 11 oppganger med totalt 102 leiligheter. Bygningen ble oppført i 1931. Tomten er
eiet og har et areal på 4.200 m2. Eiendommen har gnr. 218 og bnr. 67 på St. Hanshaugen i Oslo
kommune.
Gårdsrommet er opparbeidet med variert vegetasjon, samt en lekeplass for de minste. Fra offentlig vei
går det interne stikkveier (asfaltert) via inngangsportaler og helt frem til inngangsdørene.
Bygningen er oppført med bærekonstruksjon av mur og betong. Etasjeskiller er av støpt betong.
Yttervegger er tilleggsisolert med pussisolasjon. Yttertak er konstruert som flattak med fall til renne,
tekket med takpapp. Kun loftsleiligheter har egen takterrasse. For øvrig er det felles takterrasser.
Bygningene er i utgangspunktet bygget etter lovverket som var gjeldende i 1931, lov om
bygningsvesenet av 1924, Forskrift om materialer og konstruksjoner m.m. av 1928.
februar 2012
5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
Side 1.5
Gjennomførte vedlikeholds- og rehabiliteringstiltak:
2010
Rehabilitering av tak. Ny takpapp. Arbeidene ble gjennomført av Hesselberg Tak.
Oppgradering av varmekabler i takrenner for hindre istapper om vinteren. Det ble montert
termostat, slik at kablene bare står på når det er behov for dem.
2003
Den ytre grunnmuren ble malt. Småskader på mur og fasade ¬hovedsakelig på fasadene som
vender inn mot gårdsrommet ble reparert og malt samtidig.
Taket i portrommet ved oppgang D. ble reparert og isolert på nytt i 2003.
Nye porttelefoner.
2001
Ytre blikktak fra oppgang E til K (med solen) ble utbedret på grunn av lekkasjer. Nytt tak i
tolags takpapp ble lagt.
2000
Oppgangene ble malt. Ytterligere flikket på og vedlikeholdt i 2003.
2009
Takterrassene ble rehabilitert (ferdigstilt i 2010)
1999
De ble montert flere lys i portrommene
Lekeområdet ble oppgradert til gjeldende krav i 1999.
1996
Fasadene ut mot gaten ble pusset opp og etterisolert.
1995
Fasadene inn mot gårdsrommet ble pusset opp og etterisolert.
1991
Totalt vedlikehold av tak og gerrasser.
1989
Brannvarslingsanlegget ble installert
1981
Nye stigeledninger (elektrisk anlegg)
Opplysningene er hentet fra boligselskapets hjemmeside.
1.4 GRUNNLAGSMATERIALE
Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen, informasjon
fra boligselskapets representant, informasjon fra Oslo kommune ved Plan- og bygningsetatens
byggesaksarkiver, OBOS arkiver og Oslo kommunes etat for vann og avløp.
Det ble avholdt befaring i september (oktober) 2011 hvor følgende var medvirkende:
Styremedlem
Bjerregaardsgate 29 Sameie
Marianne Alfsen
El - konsulent
Ragnar Englund Consulting AS
Ragnar Englund
OBOS Prosjekt AS
VVS - konsulent
Svein Tore Sagen
Byggeteknisk - konsulent
OBOS Prosjekt AS
Thomas Johannesen
februar 2012
5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
Side 1.6
1.5 REFERANSEGRUNNLAG
Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 “Tilstandsanalyse av byggverk”
og systematisert etter NS 3451 “Bygningsdelstabellen” og med de begrensninger som ligger i vårt
tilbud. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er foretatt vurderinger av forhold som naturlig
vil høre innunder rutiner som forventes å være inkludert i en internkontroll.
Som vedlegg til rapporten følger:
• Foto fra befaringen
• Definisjoner og referanser
• Symptomliste bygg
• Vedlikehold av vinduer
• Info om betongskader
• Aldring av avløpsrør
• Informasjon om asbest
• Informasjon om tagging
• Lekeplasser
• Nedgravde oljetanker
• Fakta om radon
• Vanlige VVS-uttrykk
• Energi og energiøkonomisering
• Informasjon om internkontrollforskriften
• Planlegging og utbedring av ute Miljø
• Avløpsrør i plast
• Ventilasjonsforhold i boliger
• Informasjon om el-sikkerhet i boliger
• Universell utforming
• Informasjon om avfallshåndtering
REFERANSENIVÅ SOM LEGGES TIL GRUNN (Jfr.NS 3424, pkt 3.5).
Følgende referansenivå legges til grunn:
- Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble
oppført, modernisert etc.
- Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende
tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks brannsikkerhet.
- Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene.
- Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet.
- Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert.
februar 2012
5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
Side 1.7
1.6 ENERGIVURDERINGER
Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved
gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering.
Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytte-effekten av en
tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative
energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende
installasjoner.
Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder
tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode
på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kWh til et eget fond
som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag
er fondet på ca. 600 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand
til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak.
Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som utføres, og
det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent
enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene Enøketaten benytter
som rådgivere.
Oslo kommune
Enøketaten
Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vi også være årlige tilbakemeldinger
om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets
totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen
er mellom de forskjellige bruksformål er.
1.7 ANDRE FORHOLD
Universell utforming
Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de
senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell
utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en
tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig.
For Bjerregaardsgate 29 sameie, er det vurdert følgende kriterier:
Adkomstforhold:
Intern stikkvei fra offentlig vei leder helt inn til inngangsdørene for av- og pålessing. Veiene er
asfaltert.
Inngangspartiene i gårdsrom står ubeskyttet uten baldakin over inngangsdør.
Inngangspartiene er godt synlig med glass i inngangsdør og kontrastfarger.
Boligselskapet har ikke heis.
Bygningen er ikke spesielt tilpasset bevegelseshemmede.
For å tilrettelegge tilgjengeligheten for beboere med bevegelseshemming, skal boligselskapet
være klar over muligheten til å montere automatiske døråpnere. I enkelte tilfeller vil beboere være
berettiget slike hjelpemidler og bydelsadministrasjonen vil kunne veilede om søkeprosess og
lignende. (Automatisk døråpner var montert på en av de inspiserte dørene).
februar 2012
5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie
VEDLIKEHOLDSNØKKELEN
Side 1.8
Visuelle forhold:
Husnummer til hver enkelt oppgang er montert over inngangsdør samt påklistret på glassrute i
dørblad. Nummerplatene blir opplyst via lampe over inngangsdør.
Ringetablå har bra bakgrunnslys på trykknapper og er plassert lett synlig og er godt belyst av
armatur over inngangsparti.
Innvendige forhold:
Trappeoppgangene er overflatebehandlet i lyse utførelse. Dagslysinnslipp fra inngangsdør og
overlys fra yttertak.
Ekstra håndløper på vegg er ikke montert og bør vurderes utført.
Bygningene har fra oppføringstidspunktet termisk ventilasjon. Bruken av boligene har endret seg
mye de siste tiår og dagens bruksmønster tilfører langt mer fukt til leiligheten enn det som var
vanlig på oppføringstidspunktet. Det er derfor viktig å sørge for en tilstrekkelig tilgang på ny,
frisk luft gjennom ventiler i yttervegg og luftespalter i vinduer.
Helse, miljø og sikkerhet
På rent generelt grunnlag vil vi her minne om at boligselskaper har minst 4 forskjellige ”HMS
områder” som bør vektlegges spesielt:
et fungerende internkontrollsystem
brannsikkerheten (rømningsveier, brannadferd)
sikkerhet for beboerne
sikkerhet på lekeplassene
Skifte av bygningsdeler, vedlikeholdsansvar for tilbygg og påbygg.
I vedtektene vedtatt i sameiermøte den 21. april 1999 er det beskrevet følgende på § 8 Vedlikehold:
”Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder
trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar”. Ut i fra teksten kommer det
ikke tydelig nok frem hvem som har vedlikeholdsansvaret for vinduer/balkondører, terrasser og
lignende, gjelder også utskifting. Vedtektene bør eventuelt revideres for å tydeliggjøre
ansvarsfordeling av skifte og vedlikehold av bygningsdeler som vinduer/balkongdører. Ved
tvilstilfelle, er det Eierseksjonsloven som legger føringer.
februar 2012
Vedlikeholdsnøkkel for:
Kontaktperson / styreleder:
Erik Andersen
Tlf:
90 13 88 46
Bjerregaardsgate 29 SE
Gateadresser
Adresse
Bygningskategori
Bjerregaardsgate 29 SE
Blokk
Oppdragsnummer:
110361
Fra OBOS Prosjekt AS har følgende deltatt
Navn
Rolle
Svein Tore Sagen
Ragnar Englund
Thomas Johannesen
VVS fagkonsulent
Elektroteknisk fagkonsulent
Byggteknisk fagkonsulent
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
21 Grunn og fundamenter - Grunn og fundamenter generelt
Fundamenteringsmetode er ikke kjent. Det antas imidlertid at
bygningen er fundamentert direkte til fjell og/eller faste
komprimerte masser.
Bjerregaardsgate 29 SE
21 Grunn og fundamenter - Drenering
Drenering, materiale,utførelse og alder er ikke kjent.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 1 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Det ble på befaringen avdekket sprekk/riss
enkelte steder på den bærende
betongkonstruksjonen. Symptomene er
antakelig en indikasjon på
bevegelser/setninger i grunn. Det utelukkes
ikke at symptomene kan ha oppstått som en
følge av byggearbeider i området. Det er
usikkert når de registrerte symptomene er
inntruffet.
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Tilstandsgrad: UN
Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt.
Konsekvensgrad: 2Ø,1S,2E
Svikt:
Dreneringsrør ble ikke inspisert. Det antas at Tilstandsgrad: UN
dreneringen er utført etter gjeldende lovverk
og håndverksmessig utførelse på
Konsekvensgrad: 2Ø
oppføringstidspunktet. Det kunne ikke vises
utvendig fuktsikring som dreneringsplate mot Svikt:
kjellervegg. Det ble avdekket salt/kalkutslag
mot yttervegg. På befaringen ble det foretatt
fuktsøk på tilfeldige steder i kjeller med
stedvis høye utslag i nedre del av yttervegger
og mot gulv på grunn. Styret er imidlertid kjent
med problemer vedrørende
drenering/fuktsikring(det har tidligere vært
vanninntrengning i kjeller).
Noe fukt i kjeller må anses som
påregnelig for denne typen bygning. Det
forutsettes at bruken ikke endres til for
eks. oppholdsrom eller lignende. For en
nærmere vurdering av fuktproblematikken
kan det anbefales kontroll og spyling av
drensledning og drenskum.
Normal levetid for drenering er 20 til 60 år.
Normalt intervall for spyling/kontroll av
drensledning og drenskum er 1 til 5 år
Til opplysning vil eventuelt ny drenering
(utgraving, nye drensrør, duk,
tilbakefylling av drenerende masser og
tilbakeføring/istandsetting av områdene)
få en ca. kostnad på kr. 5.000,- pr/m. eks.
mva.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
22 Bæresystemer - Bæresystemer generelt
Bærende vegger og dekker er oppført i støpt betong og mur.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 2 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Det ble visuelt registrert sprekk- og
Tilstandsgrad: UN
rissdannelser enkelte steder i trapperom,
kjeller og på utvendig fasade. Det vises til
Konsekvensgrad: 2Ø,2E,2S
tidligere rapport utarbeidet av Multiconsult
som omtaler sprekkdannelser på
Svikt:
trapperomsvegger i øverste etasje. Det
vurderes i rapporten at symptomene er en
følge av puss med ulik type styrke og fasthet
kombinert med rystelser fra byggearbeider på
nabotomten. Disse antakelsene kunne ikke
påvises på befaring, men kan være
sansynelig.
I første omgang bør det gjøres nærmere
undersøkelser av de registrerte riss/
sprekker. Tiltaket går ut på å montere
gipsplumber på de aktuelle steder for så
på et senere tidspunkt å avdekke om det
fortsatt er bevegelser, gipsplumbene
holds under oppsikt. Eventuelt videre tiltak
og kostnadsoverslag må vurderes etter at
undersøkelsen er utført. På de utvendig
flater som er tilleggsisolert og pusset bør
det i tillegg utføres destruktive
undersøkelser for å avdekke om
sprekker/riss går videre inn i yttervegg.
Tiltaket kan kreve bruk av lift.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Yttervegger generelt
Yttervegger takterrasser:
Yttervegger er hovedsakelig oppført i støpt betong, tilbygg mot
gårdsrom er oppført av lettbetong (Leca isoblokk). Utvendige
flate er pusset og overflatebehandlet. Ytterveggene er innvendig
påforet med bindingsverk av tre isolert med mineralull,
gipsplater og maling.
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Yttervegger generelt
Yttervegger opp til takterrasse:
Yttervegger antas å være oppført i støpt betong. Utvendig er
fasadene mot gårdsrom og gate tilleggsisolert med
pussisolasjon. Det opplyses at tilleggsisolering ble utført i
1995/1996.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 3 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Det ble avdekket betydelig mye riss og
Tilstandsgrad: 2
sprekkdannelser flere steder, spesielt ved
utsparinger for vinduer/dører, krakelert
Konsekvensgrad: 3Ø,3S
overflate. Stedvis løs puss og betong. Det var
ikke tilgjengelig for inspeksjon på innvendig
Svikt:
side grunnet innvendig påforing.
Snarlig utbedring må påregnes. Det bør i
første omgang utføres sikringstiltak på de
steder det kan være fare for nedfall.
Tiltaket utføres etter medgått tid, leie av
lift og materiell. Kostnaden som er
stipulert er kun en antakelse. Tiltaket vil
kreve bruk av lift.
Det ble registrert stedvis skader på fasaden
(pussisolasjonen) i form av sprekkdannelser
og pussavflassing spesielt ved
vindu/døråpninger, utkraginger og lignende.
Det ble registrert noe støtskader ved nedre
del i gårdsrom og ved inngangsportal
(oppgang A). Fasade mellom oppgang G og
H hadde noe pussavflassing samt vertikale
riss alle etasjene oppover. Noe
pussavflassing ved oppgang K. Utkraget
horisontal kant på nedre del av vegg var
tydelig eksponert for ytre påkjenninger i form
av riss/sprekkdannelser samt forvitring flere
steder. Bevegelsesfuge mellom oppgang A
og B var løs. Pussisolasjon mot gaten
fremstod i generelt god stand, noe tegn til
klimatiske påkjenninger enkelte steder. De
stedlige symptomene er trolig kommet som
en følge av elde og klimatiske påkjenninger.
Ved skader som avflaking og riss i
overflaten/pussen vil fuktighet letter kunne
trenge inn bak pussen og fukte opp
isolasjonen, skadeomfanget vil eskalere.
Pussisolasjon mot gate og gårdsrom opp
til takterrasser. På bakgrunn alder og
visuell registrering av tilstand, anbefales
ompussing av fasadene. Skader i
pussisolasjonen utbedres, tilsluttninger og
utsparinger utbedres/forbedres. Deretter
vask(rengjøring), grunning, grunnpuss,
armeringsnett, fuktbestandig puss og
sluttpuss. Det tas forbehold om endringer i
oppbygning. I forkant må det utarbeides
en grundigere mer detaljert
funksjonsbeskrivelse. OBOS prosjekt AS
kan om ønskelig bistå sameiet gjennom
hele prosessen fra start til slutt.
Tilstandsgrad: 2
Konsekvensgrad: 2Ø,2E
Svikt:
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Yttervegger generelt
Grunnmur/yttervegger i kjeller/underetasje består av støpt
betong.
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Yttervegger generelt
Yttervegger takterrasser:
Yttervegger er hovedsakelig oppført i støpt betong, tilbygg mot
gårdsrom er oppført av lettbetong (Leca isoblokk). Utvendige
flate er pusset og overflatebehandlet. Ytterveggene er innvendig
påforet med bindingsverk av tre isolert med mineralull,
gipsplater og maling.
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.
Det ble flere steder registrert
Tilstandsgrad: UN
riss/sprekkdannelser da spesielt ved
utsparinger for vinduer og dører.
Konsekvensgrad: 2Ø,2E,2S
Symptomene er trolig en følge av bevegelser i
grunn. Tilstandsgrad gjelder for
Svikt:
konstruksjonen generelt og er satt på
bakgrunn av alder og visuell vurdering.
Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt.
Det ble avdekket betydelig mye riss og
Tilstandsgrad: UN
sprekkdannelser flere steder, spesielt ved
utsparinger for vinduer/dører, krakelert
Konsekvensgrad: 2Ø,2E,2S
overflate. Stedvis løs puss og betong. Det var
ikke tilgjengelig for inspeksjon på innvendig
Svikt:
side grunnet innvendig påforing.
Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt.
Ytterdørene hadde tydelig tegn slitasje. Det
Tilstandsgrad: 2
ble registrert matt og avflasset overflate da
spesielt utvendig på nedre del av dørblad
Konsekvensgrad: 1Ø,1E
Inngangsdører til hver oppgang har karm og dørblad av tre.
samt på dørkarm. De fleste dørene åpnet og
Dørblad innehar 2-lags trådglass produsert i 1993. Enkelte er
lukket tilfredsstillende mot karm. Enkelte
Svikt:
med fast vindusfelt over inngangsdør. Dørene er utstyrt med
dører lukket ikke tilfredsstillende.
dørpumpe, det ble registrert automatisk døråpner i en oppgang. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder og
Låssystemet er en standard løsning med nøkkel. Samtlige dører registrerte symptomer.
er overflatebehandlet i rød utførelse.
På bakgrunn av registrerte symptomer
anbefales ny overflatebehandling av
samtlige inngangsdører. Dør med karm
skrapes, flekkgrunnes, pusses, vaskes og
gis to strøk maling innvendig og utvendig.
Om nødvendig demonteres tettelister før
behandlingen påbegynnes og ny tettelister
monteres. Det bør på samme tidspunkt
utføres kontroll og justering av
dør/dørblad. Hengsler og låskasse
smøres.
Normalt vedlikeholdsintervall for maling av
ytterdører er 2-6 år
Normal levetid for ytterdører av tre er 20 til
40 år
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 4 av 31
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.
Utgangsdører til felles takterrasser:
Finerte tredører med karm av tre, utvendig belistet mot smyg.
Dørpumpe er montert på utvendig side.
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.
Samtlige av de inspiserte dørene var tydelig
eksponert for sol og klimatiske påkjenninger.
Overflaten på dørblad og lister var matt og
stedvis krakelert. Det ble avdekket flere
steder løs terskel, løs og "slarkete" låskasse.
Flere av dørbladene var sprukket opp i
lamineringen (kfr. Bildevedlegg).
Tilstandsgrad: 2
Dørene bærer preg av alder og slitasje.
Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder,
tilstand.
Tilstandsgrad: 3
Inngangsdører til kjeller/underetasje fra utsiden. Trefyllingsdør
med karm av tre av eldre dato. Døren er ikke utstyrt med
dørpumpe.
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.
Vinduer i kjeller:
Vinduer har ramme og karm av treverk med 1-lags glass, trolig
fra byggets opprinnelse. Vinduene er sidehengslet.
Konsekvensgrad: 2Ø,2S
Svikt:
Det anbefales å skifte ut samtlige dører
som går ut til felles takterrasser. Nye
dører bør være tilpasset de klimatiske
påkjenninger dørene blir eksponert for,
alternativt av stål.
Det anbefales å skifte dør til kjeller på
bakgrunn av alder og tilstand.
Konsekvensgrad: 2S
Svikt:
Vinduene er trolig de opprinnelige fra
Tilstandsgrad: 3
byggetidspunktet. Preges av alder manglende
vedlikehold. Tilstandsgrad er satt høyt på
Konsekvensgrad: 2E,2H
bakgrunn av alder og registrerte symptomer.
Svikt:
Vinduene i kjeller har oppnådd sin
tekniske levetid og utskifting må
påregnes. Det anbefales at samtlige
vinduer i kjeller skiftes samtidig. Antallet
må kontrolleres ved innhenting av tilbud.
Normal levetid for vinduer av tre er 20 til
60 år.
Normalt vedlikeholdsintervall for maling av
vinduer 2 til 6 år.
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.
Det ble avdekket klemskade på nedre del av
dørblad. Døren hadde for øvrig preg av
slitasje.
Inngangsdører til kjeller/underetasje fra utsiden. Dør er av stål,
klassifisert som A60 (EI 60S).
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.
Det ble registrert noe variert utførelse og
tilstand. De inspiserte skyvedørene hadde
generelt matt og stedvis krakelert overflate
Terrassedør:
(trevirke) avhengig av himmelretning. ÅpneKun leilighetene i øverste etasje (loftetasje) har utgang til egen
og lukkefunksjonen fungerte tilfredsstillende
takterrasse. Utgangen til terrassene innehar skyvedør av trevirke på befaringen. Det meldes at den enkelte
med store glassruter i fastfelt og skyvedør, produsert på slutten andelseier selv er ansvarlig for utskifting og
av 80-tallet.
vedlikehold av terrassedør i sin leilighet.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 5 av 31
Tilstandsgrad: 2
Konsekvensgrad: 1Ø,2S
Svikt:
Tilstandsgrad: 2
Konsekvensgrad:
Svikt:
Det anbefales å skifte ut ståldøren som er
satt inn ved inngang til kjeller mot
gårdsrom. Utskifting ses i sammenheng
med utskifting av de to andre dørene som
har inngang til kjeller fra gårdsrom.
Det anbefales å sende ut informasjon til
beboerne angående utvendig vedlikehold
av vinduer og balkongdører.
Normal levetid for terrassedører av tre er
20 til 60 år.
Normalt vedlikeholdsintervall for maling av
vinduer/balkongdører 2 til 6 år.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.
Vinduene i boligsameiet har varierende alder Tilstandsgrad: og tilstand. For vinduer av eldre dato ble det
avdekket avflasset og slitt maling. Det meldes Konsekvensgrad:
Vinduer i leilighetene:
at den enkelte andelseier selv er ansvarlig for
Vinduer har ramme og karm av trevirke inndelt i 2 og 3 fag. Alder utskifting og vedlikehold av vinduene i sin
Svikt:
er varierende. Sålebenkbeslag er utført i plastbelagt blikk i brun leilighet. Tilstandsgrad er ikke satt på grunn
og sort utførelse. Kun få av de inspiserte vinduene hadde
av meget stor variasjon i alder og tilstand.
friskluftsventil i karm. Utvendig er vinduene overflatebehandlet i
rød utførelse.
Det anbefales å sende ut informasjon til
beboerne angående utvendig vedlikehold
av vinduer og balkongdører.
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Utvendig kledning og overflate
Det anbefales å rehabilitere
inngangsportalene.
Inngangsportalene har vegger og tak av støpt betong, pusset og
overflatebehandlet.
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Utvendig kledning og overflate
Yttervegg kjeller/underetasje er utvendig pusset og
overflatebehandlet i hvit utførelse.
Det ble registrert stedvis skader som riss i
Tilstandsgrad: 2
overflaten samt noe bom og løs puss.
Generell slitasje etter gjennomgangstransport. Konsekvensgrad: 1Ø
Svikt:
Det ble avdekket skader som løs murpuss og Tilstandsgrad: 2
malingsavflassing enkelte steder, da spesielt
ned mot asfalt på gateplan.
Konsekvensgrad: 1Ø,1E
Svikt:
Normal levetid for vinduer av tre er 20-60
år.
Normalt vedlikeholdsintervall for maling av
vinduer 2 til 6 år.
Maling. Løs, gammel maling og puss
bankes, skrapes og børstes bort.
Overflaten rengjøres med vann og om
nødvendig med egnet rengjøringsmiddel.
Sår, sprekker og bom i pussen utbedres.
Ny behandling med dampåpen og
uorganisk malingstype
Det anbefales overflatebehandling av
kjellervegger utvendig. Løs gammel
maling og puss bankes, skrapes og
børstes bort. Overflaten rengjøres med
vann og om nødvendig med egnet
rengjøringsmiddel. Sår sprekker og bom i
pussen utbedres. Ny behandling med
dampåpen og uorganisk malingstype
påføres. Arealet er ikke nøyaktig oppmålt
og må ses på som omtrentlig, kontrolleres
før innhenting av tilbud.
Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling
av betong med puss er 4-18 år
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 6 av 31
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Bjerregaardsgate 29 SE
23 Yttervegger - Utvendig kledning og overflate
Yttervegger takterrasser:
Yttervegger er hovedsakelig oppført i støpt betong, tilbygg mot
gårdsrom er oppført av lettbetong (Leca isoblokk). Utvendige
flater er pusset og overflatebehandlet. Ytterveggene er innvendig
påforet med bindingsverk av tre isolert med mineralull,
gipsplater og maling.
Det ble avdekket betydelig mye riss og
Tilstandsgrad: 2
sprekkdannelser flere steder, spesielt ved
utsparinger for vinduer/dører, krakelert
Konsekvensgrad: 3Ø,3S
overflate. Stedvis løs puss og betong. Det var
ikke tilgjengelig for inspeksjon på innvendig
Svikt:
side grunnet innvendig påforing.
Det anbefales å utbedre utvendig skader
på fasaden, gjelder loftsleiligheter.
Maling. Løs, gammel maling og puss
bankes, skrapes og børstes bort.
Overflaten rengjøres med vann og om
nødvendig med egnet rengjøringsmiddel.
Sår, sprekker og bom i pussen utbedres.
Ny behandling med dampåpen og
uorganisk malingstype
Tiltakene som er beskrevet må utføres
etter at det er gjennomført nærmere
undersøkelse av konstruksjonen (kontroll
av bevegelser).
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 7 av 31
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
24 Innervegger - Innervegger generelt
Innvendige vegger i kjellerarealet er av plasstøpt betong, dels
slammet/malt og dels ubehandlet. Bodvegger består av
gittervegger og panelte trevegger.
Tilstandsbeskrivelse
Det ble avdekket sprekker/riss spesielt ved
utsparinger og døråpninger flere steder i
kjellerarealene (kfr. Bildevedlegg). Det antas
at symptomene er en følge av bevegelser i
grunn.
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Tilstandsgrad: UN
Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt.
Konsekvensgrad: 2Ø
Svikt:
Bjerregaardsgate 29 SE
24 Innervegger - Innervegger generelt
Det ble avdekket riss/sprekkdannelser i flere Tilstandsgrad: UN
av trapperommene. Spesielt i oppgang A
kunne det vises skrå og vertikale riss i
Konsekvensgrad:
Omsluttende vegger i trapperom er oppført i støpt betong, pusset øverste etasje. Flere inngangspartier hadde
og malt.
løs puss over på sidene av inngangsdør. Det Svikt:
ble flere steder registrert bom og småskader i
Innvendige vegger innenfor leiligheter er opprinnelig oppført i
murpuss. Det ble ikke registrert eller informert
mur/betong. Loftsleiligheter har i tillegg lettvegger av tre og gips. om skader på innvendige vegger innenfor
leilighetene.
Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt.
Bjerregaardsgate 29 SE
24 Innervegger - Vinduer, dører m.m.
Det anbefales å skifte ut samtlige dører til
kjeller. Nye dører skal tilfredsstille
gjeldende myndighetskrav til brann.
Dør til kjeller/oppbevaringsrom fra trapperom:
Trefyllingsdører med karm av tre av eldre dato. Innvendig side er
beslått med plater av stål/metall. Dørene er utstyrt med
dørpumpe. Mot trapperom er dørene overflatebehandlet i rød
utførelse. Dørene er ikke merket med brannkrav og tilfredstiller
åpenbart ikke gjeldende myndighetskrav til brann.
Bjerregaardsgate 29 SE
24 Innervegger - Vinduer, dører m.m.
Finerte entredører med trekarm, enkelte seksjoner har de
opprinnelige dørene. De Inspiserte dørene var ikke
tilfredsstillende merket med brannkrav.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 8 av 31
Dørene bærer preg av alder og slitasje.
Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder,
tilstand og forskriftsvurdering.
Tilstandsgrad: 3
Konsekvensgrad: 2S
Svikt: x
Alder og utførelse er variert. Dører skiftet i
Tilstandsgrad: senere tid antas å tilfredsstille gjeldende
myndighetskrav til brann. Det ble informert
Konsekvensgrad: 2S
om individuell utskifting. Tilstandsgrad er ikke
satt på grunn av variasjon.
Svikt:
Av brannsikkerhetsmessige grunner bør
boligselskapet inngå avtale med en
entreprenør om tilbud på nye entredører,
gjelder primært for leiligheter med
opprinnelige dører som åpenbart ikke
tilfredsstiller gjeldende krav til
brannmotstand. Kostnadene vil bli lavere
ved at flere dører skiftes på samme
tidspunkt. Styret sender ut informasjon til
beboere. Nye dører skal tilfredsstille
dagens myndighetskrav til brann.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Bjerregaardsgate 29 SE
24 Innervegger - Kledning og overflate
Innvendige trapperomsvegger er pusset og malt i lys/hvit
utførelse. Innenfor leilighetene er overflatene varierende. Det
opplyses at trapperommene ble malt i år 2000.
De malte veggflatene i trapperommene var
Tilstandsgrad: 2
generelt preget av slitasje i stor grad. Det
kunne vises spesielt på nedre del av
Konsekvensgrad: 2Ø,2E
veggflate. Merker etter flytting og
gangtransport. Det ble avdekket
Svikt:
riss/sprekkdannelser i flere av
trapperommene. Spesielt i oppgang A kunne
det vises skrå og vertikale riss i øverste
etasje. Flere inngangspartier hadde løs puss
over og på sidene av inngangsdør. Det ble
flere steder registrert bom og småskader i
murpuss. Det ble ikke registrert eller informert
om skader på innvendige vegger innenfor
leilighetene.
Innvendige vegger/overflater inne i leiligheter
er å anse som den enkelte andelseiers
vedlikeholdsansvar og blir ikke nærmere
kommentert.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 9 av 31
Det anbefales å påføre ny maling på
innvendige trapperomsvegger. Underlaget
vaskes, flekksparkles og flekkgrunnes,
deretter påføres to strøk maling. Tiltaket
ses i sammenheng med
overflatebehandling av rekkverk,
underside repos, tak/himling og
dekkekant, bygningsdel 28-trapper.
Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling
av innvendige vegger er 10-16 år.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
25 Dekker - Dekker generelt
Dekker/etasjeskillere er utført av støpte betongdekker.
Bjerregaardsgate 29 SE
25 Dekker - Gulv på grunn
Gulv på grunn er av støpt betong. Oppbygning og materiale
under støp/overflaten er ikke kjent.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 10 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Det ble ikke meldt om forhold som indikerer
Tilstandsgrad: 2
svekkelser i dekkekonstruksjonen. Det ble for
øvrig registrert noe riss/spekker i kjeller
Konsekvensgrad:
enkelte steder. Det antas at dekkene er
konstruert og utført etter gjeldende
Svikt:
myndighetskrav på oppføringstidspunktet.
Det anbefales ingen tiltak generelt for
dekker/etasjeskillere foruten å følge opp
registrerte riss/sprekker. Kostnaden er ført
på bygningsdel 22-Bæresystemer
generelt.
Det ble avdekket stedvis riss i overflaten (kfr. Tilstandsgrad: 2
bildevedlegg). Symptomene er trolig en følge
av små bevegelser i grunn. På befaringen ble Konsekvensgrad:
det foretatt fuktsøk på tilfeldige steder i kjeller
med høye utslag i nedre del av yttervegger og Svikt:
mot gulv på grunn. Fuktsikring er kommentert
i forbindelse med drenering. Det ble for øvrig
registrert normal bruksslitasje, ingen spesielle
tegn til andre skader.
Enkelte riss i gulv på grunn er påregnelig i
eldre bygninger. Det anbefales for øvrig
ingen tiltak for gulv på grunn.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Bjerregaardsgate 29 SE
26 Yttertak - Yttertak generelt
Det ble opplyst fra styret om flere tilfeller av
Tilstandsgrad: 2
kondensproblemer i takkonstruksjonen. Ut i
fra en tidligere rapport utarbeidet 25.11.08 ble Konsekvensgrad: 2Ø,2H
Yttertak er konstruert som flattak, utført i plasstøpt betong med
det avdekket utettheter i dampsperre.
ensidig fall til takrenne. Konstruksjonens oppbygning:
Betongtak med mineralullisolasjon på
Svikt:
gipshimling, sparklet og malt - Diffusjonsplast - 15 cm isolasjon i innsiden er en konstruksjon med høy
nedforet tretak - støpt betongtak - papptekking. Opplysninger om skaderisiko. Er det utettheter i dampsperren
oppbygning er hentet fra tidligere rapport utarbeidet 25.11.08.
på innsiden av isolasjonen, kan fuktig inneluft
Det utelukkes ikke at deler av yttertaket mot gårdsrom er bygget trenge opp mot betongdekket og kondensere
opp med taksperrer av treverk eller lignende.
på undersiden. Dette kan gi betydelige
vannmengder som kan komme ned som
Det er opplyst at omtekking av yttertak ble utført i 2010.
drypp etter lange kuldeperioder. Det tilføyes
også at dårlig eller manglende ventilasjon i
leiligheter vil frembringe kondensproblemer
ved at fuktig inneluft ikke skiftes ut
tilstrekkelig.
Det beste utbedringsprinsippet er å legge
varmeisolasjon på oversiden av
betongdekket. På den måten hindrer man
at betongdekket blir så nedkjølt at det
dannes kondens. Tiltaket bør ses i
sammenheng med utbedring/nyetablering
av ventilasjonssystemet.
Bjerregaardsgate 29 SE
26 Yttertak - Yttertak generelt
Utbedring/ny løsning for yttertak,
Nærmere beskrivelse kommer frem av
forprosjektet.
Det ble opplyst fra styret om flere tilfeller av
Tilstandsgrad: 2
kondensproblemer i takkonstruksjonen. Ut i
fra en tidligere rapport utarbeidet 25.11.08 ble Konsekvensgrad: 2Ø,2H
Yttertak er konstruert som flattak, utført i plasstøpt betong med
det avdekket utettheter i dampsperre.
ensidig fall til takrenne. Konstruksjonens oppbygning:
Betongtak med mineralullisolasjon på
Svikt:
gipshimling, sparklet og malt - Diffusjonsplast - 15 cm isolasjon i innsiden er en konstruksjon med høy
nedforet tretak - støpt betongtak - papptekking. Opplysninger om skaderisiko. Er det utettheter i dampsperren
oppbygning er hentet fra tidligere rapport utarbeidet 25.11.08.
på innsiden av isolasjonen, kan fuktig inneluft
Det utelukkes ikke at deler av yttertaket mot gårdsrom er bygget trenge opp mot betongdekket og kondensere
opp med taksperrer av treverk eller lignende.
på undersiden. Dette kan gi betydelige
vannmengder som kan komme ned som
Det er opplyst at omtekking av yttertak ble utført i 2010.
drypp etter lange kuldeperioder. Det tilføyes
også at dårlig eller manglende ventilasjon i
leiligheter vil frembringe kondensproblemer
ved at fuktig inneluft ikke skiftes ut
tilstrekkelig.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 11 av 31
Tiltaket i første omgang vil være å
utarbeide et forprosjekt. Rapporten vil
inneholde ulike løsninger og forslag,
kostnadsoverslag, lånebehov samt
konsekvens for felleskostnader. Et
forprosjekt vil gi grunnlag for å utarbeide
en tilstrekkelig funksjonsbeskrivelse.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Bjerregaardsgate 29 SE
26 Yttertak - Overlys, takluker med mer
Det ble ikke meldt om problemer i forbindelse Tilstandsgrad: 1
med overlys, ingen spesielle bemerkelser
Konsekvensgrad:
Det anbefales ingen tiltak for overlys.
Overlys, alder og materiale er ikke kjent.
Svikt:
Bjerregaardsgate 29 SE
26 Yttertak - Taktekkematerialer
Tekkematerialet syntes å være av høy
Tilstandsgrad: 0
kvalitet. Gjennomføringer, oppbretter, hjørner
og tilslutninger virket tilfredsstillende. Det ble Konsekvensgrad:
Yttertak er tekket med asfalt takpapp. Det opplyses at omtekking ikke meldt om forhold som indikerer svekket
ble utført i 2010.
tilstand. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av Svikt:
visuell registrering og alder. Det er ikke
avdekket svikt i hht. definert referansenivå.
Det anbefales ingen tiltak for
taktekkematerialer. Det refereres for øvrig
til bygningsdel 26 - yttertak generelt
Bjerregaardsgate 29 SE
26 Yttertak - Takrenner
Defekt/skadet renne og nedløp
utbedres/skiftes. Reparasjonene er
anslagsvis stipulert. Pris må innhentes.
Takrenner og nedløp fra yttertak er av plastbelagt stål, skiftet i
forbindelse med takomlegging. Renner og nedløp for øvrig kan
være av varierende alder.
Bjerregaardsgate 29 SE
26 Yttertak - Takrenner
Takrenner og nedløp fra yttertak er av plastbelagt stål, skiftet i
forbindelse med takomlegging. Renner og nedløp for øvrig kan
være av varierende alder.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 12 av 31
Renner og nedløp fra yttertak virket å være i
god forfatning. Det kunne vises noe tegn til
frostspreng på et horisontalt liggende
nedløpsrør ved fellestakterrasse.
Firkantrenne på yttervegg hadde tegn til
skader enkelte steder, trolig som en følge av
frostspreng. Tilstandsgrad er ikke satt på
grunn av variasjon i alder og tilstand.
Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: 1Ø,2S
Svikt:
Renner og nedløp fra yttertak virket å være i Tilstandsgrad: god forfatning. Det kunne vises noe tegn til
frostspreng på et horisontalt liggende
Konsekvensgrad: 1Ø,2S
nedløpsrør ved fellestakterrasse.
Firkantrenne på yttervegg hadde tegn til
Svikt:
skader enkelte steder, trolig som en følge av
frostspreng. Det ble observert flere steder
sand fra tekking. Tilstandsgrad er ikke satt på
grunn av variasjon i alder og tilstand.
Teknisk levetid for asfalttakbelegg er 1535 år.
Til informasjon er det vel så viktig at
varmekablene i renner/nedløp fungerer
tilfredsstillende.
Det anbefales årlig rens av takrenner og
nedløp vår og høst.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
28 Trapper, balkonger m.m. - Trapper
Innvendige trapper og repos er utført i støpt betong belagt med
terrazzo opp til 4. etasje, fra 4. etasje til 5. etasje er inntrinn og
opptrinn malt i grå utførelse, underside repos og dekkekant er
overflatebehandlet i hvitt/lys utførelse. Rekkverk er av stål med
håndløper av treverk, malt i sort.
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Terazzobelegget syntes å holde generelt god Tilstandsgrad: 2
standard. Det bemerkes at det ble registrert
noe sprekkdannelser ved enkelte trapper
Konsekvensgrad: 1Ø,1E
(gjelder overgang repos trapp) samt noe
riss/krakelert overflate på repos spesielt i de Svikt:
øverste etasjene.
Rekkverk hadde tydelig tegn på slitasje,
malingsavflassing da spesielt på håndløper.
Ekstra håndløper på vegg er ikke montert.
Overflatebehandling av underside
repos/himlinger, trappevanger og rekkverk
må påregnes. Tiltaket ses i sammenheng
med overflatebehandling av
trapperomsvegger og trappevanger.
Med tanke på universell utforming
anbefales det å montere ekstra håndløper
på vegg. Kostnaden er ikke lagt inn i
vedlikeholdsplanen men bør vurderes.
Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling
av himling, pusset betong er 12 til 20 år.
Bjerregaardsgate 29 SE
28 Trapper, balkonger m.m. - Balkonger/Terrasser
Takterrasser er tekket med membran eller asfalt takpapp.
Løsning med isolasjon er ikke kjent. Over ligger tremmer av tre.
Rekkverk er av stål i sort utførelse. Det antas at takterrasser ble
rehabilitert i forbindelse med innredning av loftsetasje til
leiligheter i 1988.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 13 av 31
Det ble ikke meldt om lekkasjer, fuktskader el. Tilstandsgrad: 2
Store deler av gulvflaten var dekket med
tremmer. Typiske forhold som kan føre til
Konsekvensgrad:
skader på takterrasser over oppvarmet rom vil
være gjennomføringer (f. eks.
Svikt:
rekkverkstolper), tetting mot dør, tetting mot
tilstøtende vegger (oppbretter og beslag),
hjørner, tilslutninger og skjøter, for lite fall mot
renne med mer. Det ble registrert at
rekkverkstolper var festet til dekke gjennom
tekking. Flere steder var tremmegulvet lagt
med labanker/spikerslag på tvers av
avrenning, det kunne ikke vises opplekting i
retning av fall mot renne. Rekkverk hadde
tydelig preg av klimatiske påkjenninger,
korrosjon og avflasset maling ble avdekket
flere steder.
Takterrasser, det anbefales ingen tiltak for
membran/asfalttakbelegg på nåværende
tidspunkt. Rekkverk bør gis ny
korrosjonsbeskyttelse og
overflatebehandling. Tiltaket gjelder også
for rekkverk terrasseleiligheter. Det er lagt
til grunn ca. 300 lm rekkverk, mengden
må kontrolleres ved innhenting av tilbud.
For takterrasser med tremmegulv lagt
med labanker/spikerslag på tvers av
avrenning, bør det vurderes en løsning
med å legge under klosser av eps eller
tilsvarende løsning.
Teknisk levetid for asfalttakbelegg er 1535 år.
Teknisk levetid for membraner på
takterrasser er 15-35 år
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
31 Sanitær - Sanitær generelt
Sanitæranlegget er bygget opp med separat baderom og WC
rom. På badet er det originalt plassert badekar og servant, på
toaletter er det toalett og servant. Det ble på befaring informert
om at mange av badene er rehabilitert i egen regi av beboere i
senere tid. Badene som er i loftsleiligheter er fra midten på 1980
tallet og er originalt utført med toalett, servant, dusjhjørne og flis
på gulv og vegger.
Bjerregaardsgate 29 SE
31 Sanitær - Bunnledninger
Bunnledningene i sameiet ble ikke inspisert under befaringen,
men det er flere vanninnlegg og uttrekk(vann og avløp fra
offentlig nett og over kjellergulv). Disse er trolig utført i sterke
kobberrør med gjengedeler og lodding. Avløpet er trolig utført
med SA støpejernsrør.
Bjerregaardsgate 29 SE
31 Sanitær - Ledningsnett
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Tilstanden på sanitæranlegget er uviss da
Tilstandsgrad: mange av badene er pusset opp av beboerne
selv. Erfaringsmessig vil nok mange ha slått Konsekvensgrad:
sammen toalett og bad til et større bad. Når
det gjelder loftsleilighetene er det uvisst om
Svikt:
disse har membraner som tilfredstiller dagens
krav.
Det anbefales ingen tiltak på
bygningsdelen, men styret bør være
oppmerksomme på at lekkasjer fra utette
bad kan forekomme. Kan sees på i
sammenheng med et eventuelt forprosjekt
av vann- og avløpsrør.
Tilstanden på bunnledningen er uviss, både
Tilstandsgrad: UN
vann- og avløpsrør som trolig er benyttet, har
en anbefalt brukstid på 50 år.
Konsekvensgrad: 2Ø
Vi anbefaler en video kontroll av uttrekket
for å kunne se tilstandsgraden på
uttrekket. Dette kan eventuelt sees i
sammenheng med et forprosjekt.
Svikt:
Både vann- og avløpsrør i sameiet bærer
Tilstandsgrad: 2
preg av slitasje. Vannrørene av sterke
kobberrør med gjengedeler og topplodding
Konsekvensgrad: 3Ø
Vannrørene som er brukt originalt i sameiet, er av typen sterke
har en anbefalt brukstid på 50 år, kapillære
kobberrør med gjenger og topplodding, disse type rør er brukt i
kobberrørene som er blitt benyttet enkelte
Svikt:
kjeller og til stigeledninger opp gjennom etasjene. Flere steder er steder har en anbefalt levetid på 40 år. Når
disse rørene blitt byttet til nyere kappilare kobberrør. Avløpene
det gjelder avløpene av SA støpejern har
som er brukt i kjeller og gjennom bygget, er av type SA
disse en anbefalt levetid på 40 til 50 år.
støpejerns rør, flere steder er disse rørene byttet til nyere type
Avløpstammer fra kjøkkenavløp har noe
MA støpejernsrør. Det er brukt flere typer stenge ventiler. Opp til kortere levetid. Det ble på befaringen
de senere påbygde loftsleilighetene er det brukt kapillære
avdekket stengeventiler med korrosjon skader
kobberrør som ligger gjennom loftsboder med varmekabel på.
om disse holder tett ved stenging er usikkert.
Kjellerstrekkene har mangelfull isolering, noe
som fører til kondens og fuktighet.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 14 av 31
På bakgrunn av tilbakemeldinger fra styret
og befaringen vil vi anbefale et forprosjekt
for rehabilitering av vann- og avløpsrør.
Formålet med et forprosjekt er, med
bakgrunn i utforming / løsning, alder og
tilstand på det originale sanitæranlegget,
å anbefale tiltak og fremsette løsninger for
rehabilitering og modernisering av
sanitæranlegget, herunder vann- og
avløpsrør samt eventuelt våtrom og
varmeanlegg. Vi tar for oss det praktiske,
tekniske og det juridiske som en
rehabilitering vil omhandle.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Bjerregaardsgate 29 SE
31 Sanitær - Utstyr
Loftsleiligheter har egne varmtvannsberedere, disse sitter
plassert i kjøkkenbenk. Det er felles beredere plassert i fyrrom,
det er tre fyrrom med to beredere på 550 liter i hvert fyrrom.
Disse forsyner alle leiligheter bortsett fra loftsleiligheter.
Varmvannsberedere i fyrrom blir driftet av strømkolbe i bereder.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 15 av 31
Varmtvannsberedere som er plassert i fyrrom Tilstandsgrad: 2
er ifra 1998, anbefalt brukstid på
varmtvannsberedere er 20 til 25 år (Sintef
Konsekvensgrad: 2Ø
Byggforsk). Det ble på befaringen ikke
inspisert noen beredere i loftsleilighet, men
Svikt:
anbefalt brukstid på beredere er her også 20 25 år.
Det anbefales ingen direkte tiltak på
bygningsdel, men styret bør skaffe seg en
oversikt over alder på
varmtvannsberedere som står i
loftsleilighetene. Berederne er hver enkelt
seksjonseiers vedlikeholdsansvar, men
siden vannskader ofte gjør skade på
fellesarealer også, bør styret forsøke å
forebygge vannskader best mulig.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
32 Varme - Varme generelt
Tilstandsbeskrivelse
Varmeanlegget ser ut til å fungere
tilfredsstillende etter standard bygge år.
Erfaringsmessig vil rør og radiatorer i et
Varmeanlegget i sameiet blir styrt av en vitoplex 100 oljebrenner varmeanlegg ha en brukstid på ca 75 år, det
fra 2004. Rørene i varmeanlegget er av type aduserte stålrør.
samme vil nok gjelde varmeanlegget i
Oljetank og tilhørende komponenter ble ikke inspisert under
Bjerregaardsgate. Det er blitt opplyst om at
befaringen. Varmeanlegget skal tilkobles fjernvarme etter hvert. enkelte radiator ventiler ikke fungerer
tilfredstillende. Om alle stenge ventiler
fungerer tilfredstillende i kjeller er uvisst da
disse ikke er funksjonstestet. Men
erfaringsmessig vil noen avstengeventilene
ikke holde tett ved stenging grunnet slitasje.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 16 av 31
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Tilstandsgrad: 2
Konsekvensgrad: 2Ø
Svikt:
Ventiler i varmeanlegget som styret er klar
over ikke fungerer tilfredstillende, bør
byttes umiddelbart. Man bør også ta med
varmeanlegget i et eventuelt forprosjekt.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Tilstandsbeskrivelse
Bjerregaardsgate 29 SE
36 Luftbehandling - Luftbehandling generelt
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Det ble på befaringen opplyst om at enkelte
av beboerne føler det er dårlig ventilasjon i
bygget, dette skyldes trolig at det er for lite
Bygget er utstyrt med naturlig oppdrift ifra kjøkken, bad og wc i
tilluft inn i leilighetene. Selve
den enkelte leilighet. Dvs at avtrekksluft blir trukket opp gjennom ventilasjonssjaktene ble ikke befart, men
avtrekkskanaler og over tak. Det er friskluftsventiler i vegg på
disse bør renses med en intervall på 30 år.
kjøkken, om noen av vinduene har friskluftspalter er usikkert da Man bør støvsuge kontrollventiler og
vinduer skiftes inviduelt i sameiet.
friskluftspalter årlig, dette er noe hver enkelt
beboer gjør.
Tilstandsgrad: 2
Bjerregaardsgate 29 SE
36 Luftbehandling - Diverse
Tilstandsgrad: 3
I loftsleilighetene som er bygget senere er det mekaniske
avtrekksvifter fra kjøkken og bad. Det ble avdekket vinduer med
og uten friskluftspalter i karm.
Det ble på befaringen avdekket mangelfull
ventilasjon i form av manglende tilluft inn i
lofts leiligheter. Det ble på befaringen
inspisert to loftsleiligheter, en av leilighetene
hadde ikke friskluftsventil i yttervegg.
Svikt reflekterer mangel ved ventilasjonen.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 17 av 31
Konsekvensgrad: 2H
Svikt:
Konsekvensgrad: 2Ø,3H
Svikt: x
Styret bør informere andelseiere at ved
skifting av vinduer bør man sette inn
vinduer med friskluftsventil. Man bør ta
med seg ventilasjon som et punkt ved et
eventuelt forprosjekt.
Det bør opprettes friskluftsventiler i
yttervegg for å forbedre ventilasjon i
loftsleiligheter. I vedlikeholdsplanen er det
tatt med kostnader for 1 stk. Ved
tilbudsinnhenting må det kontrolleres og
vurderes antall friskluftsventiler som skal
etableres.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
41 Generelle anlegg - Jording
Som hovedjordingsanlegg i bygningen blir hovedvannledning,
soilrør og det øvrige skjulte røranlegget benyttet. Det ble
registrert separate jordledere fra hovedjordskinner ut til
utjamning av utsatte anleggsdeler. Jording av fordelinger til
leiligheter og øvrige fordelinger for drift er ført i stigekabler frem
til fordelingene. E-verkets jord er tilkoblet hovedjordskinne i
hovedtavle.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 18 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Jordingsanlegget ser ut til å være i god stand Tilstandsgrad: 2
og det var ingen synlige tegn til skade på
jordledere eller jordingsutstyr i tavler. Det ble Konsekvensgrad: 2S,1Ø
imidlertid registrert at flere soilrør var uten
jordingsforbindelse. Alle soilrør skal i hht.
Svikt: x
dagens forskriftskrav være jordet. Dette er
også viktig med tanke på at det er soilrør som
sammen med hovedvannledning fungerer
som fundamentjord, dvs hovedjord til
bygningen.
Det har den senere tid blitt mer og mer
fokus på jordingsproblematikk og den
sikkerhet et velfungerende jordingsanlegg
har for både mennesker og installasjoner.
Jording er viktig med tanke på
berøringsspenning og brann ved
eventuelle jordfeil i anlegget. Som nevnt
er det soil, hovedvannrør og det øvrige
skjulte røranlegget som fungerer som
jordelektrode. Da det ikke ble observert
utjamningsforbindelse på flere soilrør er
det usikkerhet om overgangsmotstand
mot jord kan være noe høy. Det anbefales
derfor at det etableres utjamning på
soilrør og at det foretas en måling av
jordingsanlegget, både
overgangsmotstand mot jord og jordleders
kontinuitet i fellesarealer.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
43 Fordeling - Inntaks- og stigeledninger
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Inntakskabler ser ut til å være i god stand. Det Tilstandsgrad: 1
ble ikke registrert feil eller skader på kablene.
Konsekvensgrad:
Inntakskabler er ført inn gjennom vegg og tilkoblet hovedbryter i
hovedtavle.
Svikt:
Bjerregaardsgate 29 SE
43 Fordeling - Inntaks- og stigeledninger
Stigekabler ser ut til å være i god stand. Det
var ingen synlige tegn på skader eller tegn til
overbelastning på kablene. Stigekabler er
Stigekabler til leiligheter og øvrige stigekabler for bygningsdrift er fornyet i senere tid.
av typen PFSP forlagt åpent på vegg og i rør.
Tilstandsgrad: 1
Bjerregaardsgate 29 SE
43 Fordeling - Hovedfordelinger
Tilstandsgrad: 1
Det er 1 stk hovedfordeling for bygningen. Hovedtavlen er
bygget som stålplatekapslet skap plassert i kjeller. Fordelingen
er utstyrt med måleranlegg, hovedsikring og stigesikringer til
hovedunderfordelinger.
Bjerregaardsgate 29 SE
43 Fordeling - Underfordelinger
Det er fire stk hovedunderfordelinger. Hovedunderfordelingene
er utført som stålplatekapslet gulvskap plassert i kjeller.
Fordelingene er bestykket med Måleranlegg og hovedsikringer
for leiligheter samt kurssikringer for gårdsanlegg.
Bjerregaardsgate 29 SE
43 Fordeling - Underfordelinger
Leilighetsfordelinger er utført som stålplatekapslet skap plassert
innfelt i vegg i leilighetene. Fordelingene er bestykket med
kurssikringer. Hovedsikring og måleranlegg er plassert i
hovedunderfordeling plassert i kjeller.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 19 av 31
Ingen tiltak anbefales for inntakskabler.
Hovedtavlen ser ut til å være i god stand og
det var ingen synlige tegn på skade eller
overbelastning på sikringer og øvrig utstyr i
tavlen. Det er benyttet effektbryter som
hovedsikring og sikringsskillebrytere som
stigesikringer. Fordelingen er godt merket og
har gode avdekningsløsninger mot tilfeldig
berøring.
Ingen tiltak anbefales på stigekabler.
Konsekvensgrad: Svikt:
Konsekvensgrad: 2S,1Ø
Svikt:
Det anbefales at sikringsskillebryterne i
hovedtavlen byttes ut til effektbrytere som
er et krav i hht. dagens forskriftskrav. Til
orientering har ikke tiltaket tilbakevirkende
kraft, men det anbefales at elektrisk utstyr
bringes opp på dagens nivå. I tillegg
anbefales en termografering for å avdekke
eventuell varmegang i utstyr i tavlen.
Hovedunderfordelingene har eldre
Tilstandsgrad: 2
sikringsutstyr, dvs gamle skrusikringer som
ikke tilfredstiller dagens forskriftskrav. Utstyret Konsekvensgrad: 2S,2Ø
i fordelingen ser ut til å være i god stand alder
tatt i betraktning og det var ingen synlige tegn Svikt:
på skade eller overbelastning på utstyr.
Fordelingene var godt merket og hadde gode
avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring.
Det anbefales at utstyr i
hovedunderfordelingene oppgraderes
med sikringsutstyr som tilfredstiller
dagens forskriftskrav. Med dagens
forskriftskrav menes effektbrytere som
hovedsikringer og kombiautomater som
forbrukskurser. Med kombiautomater
menes kombinert jordfeilbryter og
automatsikring i en og samme modul.
Utstyr i de leilighetsfordelinger som ble befart Tilstandsgrad: 1
er fornyet i senere tid. Utstyret ser ut til å
være i god stand og det var ingen synlige
Konsekvensgrad:
tegn på skade eller overbelastning på
sikringsutstyr. Fordelingene var godt merket
Svikt:
og hadde gode avdekningsløsninger mot
tilfeldig berøring.
Ingen tiltak anbefales på
leilighetsfordelinger.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Bjerregaardsgate 29 SE
43 Fordeling - Underfordelinger
Utstyr i fordelinger for varmtvannsanlegg er
fornyet i senere tid. Utstyret i de fordelingene
som ble befart ser ut til å være i god stand.
Fordeling for varmtvannsberederanlegg er utført som
Det var ingen synlige tegn på skade eller
stålplatekapslet skap montert på vegg i berederrom. Fordelingen overbelastning på utstyr. Fordelingene var
er bestykket med kurssikringer for berederanlegg.
godt merket og hadde gode
avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 20 av 31
Tilstandsgrad: 1
Konsekvensgrad:
Svikt:
Ingen tiltak anbefales for fordelinger for
varmtvannsberederanlegg.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
44 Lys - Kursopplegg
Tilstandsbeskrivelse
Kursopplegg for lys og stikk ser ut til å være i Tilstandsgrad: 1
god stand. Det ble ikke observert skader eller
feil på kabler og utstyr.
Konsekvensgrad:
Kursopplegg for lys, stikk i trapperom er i hovedsak utført som
skjult anlegg. På loft og i kjeller er kursopplegget utført som
åpent anlegg/røranlegg. Det er for skjult anlegg benyttet
kabeltype PN og for åpent anlegg kabeltype PR
installasjonskabel.
Bjerregaardsgate 29 SE
44 Lys - Belysningsutstyr
Som belysningsutstyr er det benyttet runde armaturer med opal
glasskuppel og porselensokkel i alle trapperom, porselen
takbeslag uten kuppel i boder og kjeller kombinert med
lysrørarmaturer uten avdekning. Utendørs er det montert
klassiske sorte veggarmaturer over innganger til trapperom og
på fasade i portrom.
Bjerregaardsgate 29 SE
44 Lys - Utstyr for nødlys
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Svikt:
Belysningsutstyret generelt i trapperom,
Tilstandsgrad: 2
kjeller og øvrige arealer er av eldre kvalitet,
men alder tatt i betraktning ser armaturene ut Konsekvensgrad: 2Ø
til å være i relativt god stand. Det er noe
dunkel lysutbytte i de fleste arealer. Utendørs Svikt:
belysning er av nyere dato og ser ut til å være
i god stand. Felles for utendørs belysning er
at den styres av fotocelle.
Det anbefales at belysningsutstyr i
trapperom og i kjeller byttes til mer
energibesparende armaturer. Det skjer
mye spennende på belysningsfronten om
dagen. LED belysning med innebygget
bevegelsessensorer er i skuddet og et
meget godt alternativ som belysning i
nevnte arealer. Armaturene har ca 50000
timers levetid på lyskilden og tenner lokalt
kun der det er bevegelse. Dvs at
armaturene ikke står på mer en høyst
nødvendig som gjør det mulig å spare en
god del strøm. Ut over dette anbefales det
normalt løpende vedlikehold som
rengjøring av avdekninger og skifte av
defekte lyskilder/kuppler.
Det er ikke installert nødlysanlegg i
fellesarealer.
For å oppgradere personsikkerheten
anbefales det å installere et desentralisert
nødlysanlegg i samtlige fellesarealer.
Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: 2Ø, 3S
Nødlys.
Svikt:
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 21 av 31
Ingen tiltak anbefales på kursopplegg for
lys og stikk.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
45 Elvarme - Varmekabler
Det er montert varmekabler i takrenner og nedløp både på
gateside og i gårdsrom.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 22 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Varmekabler i takrenner og nedløp er av
nyere dato. Den synlige delen av
varmekablene ser ut til å være i god stand.
Det var heller ingen meldinger fra styrets
representant om driftsproblemer med
varmekabelanlegget.
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Tilstandsgrad: 1
Konsekvensgrad:
Svikt:
Ingen tiltak anbefales for
varmekabelanlegg i takrenner og nedløp.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
53 Telefon - Utstyr for porttelefon
Det er montert porttelefonanlegg i bygningen. Ringetablåer er
montert på vegg ved hovedinnganger. Svarapparater er montert
på vegg innvendig i hver leilighet.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 23 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Porttelefonanlegget er av nyere dato.
Tilstandsgrad: 1
Anlegget ser ut til å være uten feil og mangler
og det var heller ingen meldinger om
Konsekvensgrad:
driftsproblemer med anlegget. Ringetablå har
bra bakgrunnslys på trykknapper og er
Svikt:
plassert lett synlig og er godt belyst av
armatur over inngangsparti.
Ingen tiltak anbefales for
porttelefonanlegg.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
54 Alarm og signal - Utstyr for brannalarm
Det er montert adresserbart brannvarslingsanlegg i bygningen.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 24 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Brannvarslingsanlegget er fra 1989 og ser ut Tilstandsgrad: 1
til å være i god stand og det ble ikke
observert skader eller feil på utstyret. Det ble Konsekvensgrad:
informert fra styrets representant at det
gjennomføres årlig service og vedlikehold på Svikt:
anlegget som er et krav i hht. teknisk forskrift.
Ingen tiltak anbefales for
brannvarslingsanlegg med unntak av årlig
service og vedlikehold.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
55 Lyd og bilde - Utstyr for fellesantenne
Kabel-TV.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 25 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Boligselskapet er tilknyttet kabel-TV anlegg.
Tilstandsgrad: 1
Det var ingen meldinger fra styrets
representant om feil eller driftsproblemer med Konsekvensgrad:
anlegget.
Svikt:
Ingen tiltak anbefales på kabel-TV anlegg.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
66 Piper - Skorstein
Skorsteiner og luftepiper er utført i støpt betong, samtlige er
tekket med blikkbeslag i sort utførelse.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 26 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Skorsteiner/luftepiper ble inspisert fra
takterrasse. Det ble ikke registrert eller
informert om problemer.
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Tilstandsgrad: 1
Konsekvensgrad:
Svikt:
Det anbefales ingen tiltak for
skorstein/luftepiper.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
76 Veier og plasser - Generelle uteområder
Fellesarealer er opparbeidet med variert vegetasjon, busker trær
og gressplen. Asfaltert vei går helt til inngangene.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 27 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Mot fasaden ble det registrert noe fortetning
av vegetasjon. For øvrig virket de utvendige
fellesarealene å være godt vedlikeholdt.
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Tilstandsgrad: Konsekvensgrad:
Svikt:
Det anbefales for øvrig å avsette årlige
midler til utvendige fellesarealer som for
eks. rep asfalt, beskjæring av busker/trær
osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade
bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade.
Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et
forslag.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
77 Park Hage - Lekeplasser
Boligselskapet har lekeplass med sandbasseng og huske.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 28 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Ved en visuell vurdering syntes lekeplassene Tilstandsgrad: 1
å være i god teknisk stand. Sikkerhet med
fokus på materiale, produkter, avstander og
Konsekvensgrad: 1Ø,2S
lignende er ikke nærmere vurdert spesielt.
For ytterligere informasjon generelt om
Svikt:
lekeplasser se vedlagt vedlegg.
Det anbefales for øvrig å avsette årlige
midler til vedlikehold og kontroll av
lekeplassene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
Som en anbefalning kan boligselskapet
inngå avtale med et rådgivende firma for
årlig lekeplasskontroll for å ivaretatt
sikkerheten på en best mulig måte.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
81 HMS/internkontroll - Internkontrollsystem
Tilstandsbeskrivelse
Internkontrollsystemet er ikke kontrollert. Det
ble ikke informert om feil eller mangler
angående internkontrollsystemet.
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: 1Ø,1S
Boligselskapet er som foretak pålagt å ha et internkontrollsystem.
Svikt:
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 29 av 31
Utfordringen med et internkontrollsystem
er å holde det levende. Forskrifter og
regelverk må oppdateres jevnlig.
Internkontroll anbefales å inngå som et
fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et
styremedlem årlig.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Konstruksjon / materiale
/ overflate
Bjerregaardsgate 29 SE
82 Annet administrativt - Andre administrative rutiner /
dokumenter
Oppdatering av Vedlikeholdsnøkkelen.
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 30 av 31
Tilstandsbeskrivelse
Tilstandsgrad /
Tiltak
Konsekvensgrad / Svikt
Vedlikeholdsnøkkelen er et nyttig
Tilstandsgrad: styringsverktøy for borettslaget til å planlegge
fremtidige vedlikeholdsoppgaver. En
Konsekvensgrad:
vedlikeholdsplan bør være ett levende
dokument og bør derfor oppdateres årlig.
Svikt:
Det anbefales å oppdatere
Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må
innhentes.
Vedlikeholdsnøkkelen
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE
Tilstandsrapport for Bjerregaardsgate 29 SE Side 31 av 31
Vedlikeholdsplan for: Bjerregaardsgate 29 SE
Kundenummer: 995251
Kontaktperson / styreleder:
Erik Andersen
Tlf:
90 13 88 46
Gateadresser
Adresse
Bygningskategori
Bjerregaardsgate 29 SE
Blokk
Oppdragsnummer:
110361
Fra OBOS Prosjekt AS har følgende deltatt
Navn
Rolle
Svein Tore Sagen
Ragnar Englund
Thomas Johannesen
VVS fagkonsulent
Elektroteknisk fagkonsulent
Byggteknisk fagkonsulent
Kostnadssammendrag for år 2012
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
571 000
Elektro og tele
kr
335 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
VVS
kr
140 000
Kostnad for år 2012
kr
1 072 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
160 800
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
80 400
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
1 313 200
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
52 528
+ mva (25%)
kr
341 432
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
1 707 160
2012
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2012 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Nærmere undersøkelser/forprosjekt mm:
- Kontroll og spyling av drensledninger og drenskummer
- Undersøkelse av registrerte riss/sprekkdannelser i betongkonstruksjonen
- Forprosjekt på yttertak
- Forprosjekt for rehabilitering av vann og avløpsrør
- Kontroll/videoinspeksjon av uttrekksledninger
- Måling av jordingsanlegget
Oppgradering/utskifting/vedlikehold:
- Utskifting av sikringsskillebrytere i hovedtavlen
- Oppgradring av hovedunderfordelinger
- Utskifting av dører mellom trapperom og kjeller
- Utskifting av dører til felles takterrasser
- Utskifting av dører til kjeller fra gårdsrom
- Sikring/lokal utbedring av fasade i gårdsrom
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
Til opplysning er det ikke lagt inn kostnader i vedlikeholdsplanen for fremtidige tiltak basert på nærmere undersøkelse eller et forprosjekt. Det presiseres at Vedlikeholdsnøkkelen er
et styrende dokument for vedlikeholdsplanlegging og bør derfor oppdateres jevnlig av boligselskapet eller OBOS Prosjekt AS (årlig oppdateringsavtalt).
Levetid for en bygning eller bygningsdeler er den tiden som bygningen eller dens deler oppfyller krav til ønsket funksjon. Vedlikeholdsintervallene for materialer, komponenter og
bygningsdeler påvirkes av alder, teknisk kvalitet og påkjenninger.
Tiltakene som er ført på de forskjellige årene i vedlikeholdsplanen, gjenspeiler hvilken tilstand og vedlikeholdsbehov som ler lagt til grunn.
Vedlikeholdsplan for år
2012
Fagområde : Bygningsteknisk
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
21
Grunn og
fundamenter
Grunn og
fundamenter
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Tiltak er ført på bygningsdel 22 - Bæresystemer generelt.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
21
Grunn og
fundamenter
Drenering
Bjerregaardsgate
29 SE
Noe fukt i kjeller må anses som påregnelig for denne typen bygning. Det forutsettes at bruken ikke
endres til for eks. oppholdsrom eller lignende. For en nærmere vurdering av fuktproblematikken kan
det anbefales kontroll og spyling av drensledning og drenskum.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
30 000
30 000
Prioritet Mengde
Kostnad
Normal levetid for drenering er 20 til 60 år.
Normalt intervall for spyling/kontroll av drensledning og drenskum er 1 til 5 år
Til opplysning vil eventuelt ny drenering (utgraving, nye drensrør, duk, tilbakefylling av drenerende
22
Bæresystemer
Bæresystemer
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
I første omgang bør det gjøres nærmere undersøkelser av de registrerte riss/ sprekker. Tiltaket går
ut på å montere gipsplumber på de aktuelle steder for så på et senere tidspunkt å avdekke om det
fortsatt er bevegelser, gipsplumbene holds under oppsikt. Eventuelt videre tiltak og kostnadsoverslag
må vurderes etter at undersøkelsen er utført. På de utvendig flater som er tilleggsisolert og pusset
bør det i tillegg utføres destruktive undersøkelser for å avdekke om sprekker/riss går videre inn i
yttervegg. Tiltaket kan kreve bruk av lift.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
60 000
60 000
23
Yttervegger
Yttervegger
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Snarlig utbedring må påregnes. Det bør i første omgang utføres sikringstiltak på de steder det kan
være fare for nedfall. Tiltaket utføres etter medgått tid, leie av lift og materiell. Kostnaden som er
stipulert er kun en antakelse. Tiltaket vil kreve bruk av lift.
murer
2 - må
utføres
Rundsum
30 000
30 000
23
Yttervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å sende ut informasjon til beboerne angående utvendig vedlikehold av vinduer og
balkongdører.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
0
0
Normal levetid for vinduer av tre er 20-60 år.
Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer 2 til 6 år.
Vedlikeholdsplan for år
2012
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
23
Yttervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å sende ut informasjon til beboerne angående utvendig vedlikehold av vinduer og
balkongdører.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
23
Yttervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å skifte dør til kjeller på bakgrunn av alder og tilstand.
entrep.
3 - bør
utføres
2 stk
23
Yttervegger
Yttervegger
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Tiltak er ført på bygningsdel 22 - Bæresystemer generelt.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
23
Yttervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å skifte ut ståldøren som er satt inn ved inngang til kjeller mot gårdsrom. Utskifting ses
i sammenheng med utskifting av de to andre dørene som har inngang til kjeller fra gårdsrom.
entrep.
3 - bør
utføres
23
Yttervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å skifte ut samtlige dører som går ut til felles takterrasser. Nye dører bør være
tilpasset de klimatiske påkjenninger dørene blir eksponert for, alternativt av stål.
tømrer
3 - bør
utføres
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Kostnad
0
0
12 000
24 000
0
0
1 stk
12 000
12 000
10 stk
12 000
120 000
Normal levetid for terrassedører av tre er 20 til 60 år.
Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer/balkongdører 2 til 6 år.
Vedlikeholdsplan for år
2012
Fagområde : Bygningsteknisk
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
23
Yttervegger
Yttervegger
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Tiltak er ført på bygningsdel 22 - Bæresystemer generelt.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
24
Innervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
Av brannsikkerhetsmessige grunner bør boligselskapet inngå avtale med en entreprenør om tilbud
på nye entredører, gjelder primært for leiligheter med opprinnelige dører som åpenbart ikke
tilfredsstiller gjeldende krav til brannmotstand. Kostnadene vil bli lavere ved at flere dører skiftes på
samme tidspunkt. Styret sender ut informasjon til beboere. Nye dører skal tilfredsstille dagens
myndighetskrav til brann.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
0
0
24
Innervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å skifte ut samtlige dører til kjeller. Nye dører skal tilfredsstille gjeldende
myndighetskrav til brann.
tømrer
3 - bør
utføres
15 stk
12 000
180 000
24
Innervegger
Innervegger
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Tiltak er ført på bygningsdel 22 - Bæresystemer generelt.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
24
Innervegger
Innervegger
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Tiltak er ført på bygningsdel 22 - Bæresystemer generelt.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Prioritet Mengde
Kostnad
Vedlikeholdsplan for år
2012
Fagområde : Bygningsteknisk
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
26
Yttertak
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Rundsum
15 000
15 000
26
Yttertak
Yttertak generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Det beste utbedringsprinsippet er å legge varmeisolasjon på oversiden av betongdekket. På den
måten hindrer man at betongdekket blir så nedkjølt at det dannes kondens. Tiltaket bør ses i
sammenheng med utbedring/nyetablering av ventilasjonssystemet.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
100 000
100 000
Tiltaket i første omgang vil være å utarbeide et forprosjekt. Rapporten vil inneholde ulike løsninger og
forslag, kostnadsoverslag, lånebehov samt konsekvens for felleskostnader. Et forprosjekt vil gi
grunnlag for å utarbeide en tilstrekkelig funksjonsbeskrivelse.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2012
Fagområde : VVS
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
31
Sanitær
Ledningsnett
Bjerregaardsgate
29 SE
På bakgrunn av tilbakemeldinger fra styret og befaringen vil vi anbefale et forprosjekt for
rehabilitering av vann- og avløpsrør. Formålet med et forprosjekt er, med bakgrunn i utforming /
løsning, alder og tilstand på det originale sanitæranlegget, å anbefale tiltak og fremsette løsninger for
rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder vann- og avløpsrør samt eventuelt
våtrom og varmeanlegg. Vi tar for oss det praktiske, tekniske og det juridiske som en rehabilitering vil
omhandle.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
1 stk
31
Sanitær
Bunnledninger
Bjerregaardsgate
29 SE
Vi anbefaler en video kontroll av uttrekket for å kunne se tilstandsgraden på uttrekket. Dette kan
eventuelt sees i sammenheng med et forprosjekt.
entrep.
3 - bør
utføres
31
Sanitær
Utstyr
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales ingen direkte tiltak på bygningsdel, men styret bør skaffe seg en oversikt over alder på
varmtvannsberedere som står i loftsleilighetene. Berederne er hver enkelt seksjonseiers
vedlikeholdsansvar, men siden vannskader ofte gjør skade på fellesarealer også, bør styret forsøke
å forebygge vannskader best mulig.
styret
36
Luftbehandling
Luftbehandling
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Styret bør informere andelseiere at ved skifting av vinduer bør man sette inn vinduer med
friskluftsventil. Man bør ta med seg ventilasjon som et punkt ved et eventuelt forprosjekt.
styret
Prioritet Mengde
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Kostnad
120 000
120 000
Rundsum
20 000
20 000
3 - bør
utføres
Rundsum
0
0
3 - bør
utføres
Rundsum
0
0
Vedlikeholdsplan for år
2012
Fagområde : Elektro og tele
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
41
Generelle
anlegg
Jording
Bjerregaardsgate
29 SE
Det har den senere tid blitt mer og mer fokus på jordingsproblematikk og den sikkerhet et
elektriker
velfungerende jordingsanlegg har for både mennesker og installasjoner. Jording er viktig med tanke
på berøringsspenning og brann ved eventuelle jordfeil i anlegget. Som nevnt er det soil,
hovedvannrør og det øvrige skjulte røranlegget som fungerer som jordelektrode. Da det ikke ble
observert utjamningsforbindelse på flere soilrør er det usikkerhet om overgangsmotstand mot jord
kan være noe høy. Det anbefales derfor at det etableres utjamning på soilrør og at det foretas en
måling av jordingsanlegget, både overgangsmotstand mot jord og jordleders kontinuitet i fellesarealer.
2 - må
utføres
Rundsum
20 000
20 000
43
Fordeling
Underfordelinger
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales at utstyr i hovedunderfordelingene oppgraderes med sikringsutstyr som tilfredstiller
dagens forskriftskrav. Med dagens forskriftskrav menes effektbrytere som hovedsikringer og
kombiautomater som forbrukskurser. Med kombiautomater menes kombinert jordfeilbryter og
automatsikring i en og samme modul.
elektriker
3 - bør
utføres
Rundsum
280 000
280 000
43
Fordeling
Hovedfordelinger
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales at sikringsskillebryterne i hovedtavlen byttes ut til effektbrytere som er et krav i hht.
dagens forskriftskrav. Til orientering har ikke tiltaket tilbakevirkende kraft, men det anbefales at
elektrisk utstyr bringes opp på dagens nivå. I tillegg anbefales en termografering for å avdekke
eventuell varmegang i utstyr i tavlen.
elektriker
3 - bør
utføres
Rundsum
35 000
35 000
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2012
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2012
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2013
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
2 545 000
Elektro og tele
kr
200 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
VVS
kr
2 500
Kostnad for år 2013
kr
2 773 500
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
416 025
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
208 013
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
3 397 538
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
277 239
+ mva (25%)
kr
918 694
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
4 593 471
2013
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2013 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Oppgradering/utskifting/vedlikehold:
- Utbedring forbedring av yttertak, løsning prosjekteres i forprosjekt
- Defekt/skadet takrenne og nedløp skiftes
- Installasjon av desentralisert nødlysanlegg i fellesarealer
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2013
Fagområde : Bygningsteknisk
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
26
Yttertak
Yttertak generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Utbedring/ny løsning for yttertak, Nærmere beskrivelse kommer frem av forprosjektet.
entrep.
2 - må
utføres
Rundsum
2 500
000
2 500
000
26
Yttertak
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Rundsum
15 000
15 000
26
Yttertak
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Defekt/skadet renne og nedløp utbedres/skiftes. Reparasjonene er anslagsvis stipulert. Pris må
innhentes.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Rundsum
30 000
30 000
Til informasjon er det vel så viktig at varmekablene i renner/nedløp fungerer tilfredsstillende.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2013
Fagområde : VVS
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
36
Luftbehandling
Diverse
Bjerregaardsgate
29 SE
Det bør opprettes friskluftsventiler i yttervegg for å forbedre ventilasjon i loftsleiligheter. I
vedlikeholdsplanen er det tatt med kostnader for 1 stk. Ved tilbudsinnhenting må det kontrolleres og
vurderes antall friskluftsventiler som skal etableres.
entrep.
3 - bør
utføres
1 stk
Enh.
kost
2 500
Kostnad
2 500
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2013
Fagområde : Elektro og tele
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
44
Utstyr for nødlys
Bjerregaardsgate
29 SE
For å oppgradere personsikkerheten anbefales det å installere et desentralisert nødlysanlegg i
samtlige fellesarealer.
elektriker
3 - bør
utføres
Lys
Rundsum
Enh.
kost
200 000
Kostnad
200 000
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2013
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2013
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2014
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
945 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
Kostnad for år 2014
kr
971 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
145 650
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
72 825
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
1 189 475
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
148 523
+ mva (25%)
kr
334 499
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
1 672 497
2014
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2014 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Oppgradering/utskifting/vedlikehold:
- Overflatebehandling av trapperom
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2014
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
24
Innervegger
Kledning og
overflate
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å påføre ny maling på innvendige trapperomsvegger. Underlaget vaskes, flekksparkles maler
og flekkgrunnes, deretter påføres to strøk maling. Tiltaket ses i sammenheng med
overflatebehandling av rekkverk, underside repos, tak/himling og dekkekant, bygningsdel 28-trapper.
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
Trapper
Bjerregaardsgate
29 SE
Overflatebehandling av underside repos/himlinger, trappevanger og rekkverk må påregnes. Tiltaket
ses i sammenheng med overflatebehandling av trapperomsvegger og trappevanger.
26
Yttertak
28
Trapper,
balkonger m.m.
Utføres av
Prioritet Mengde
Enh.
kost
Kostnad
3 - bør
utføres
10 stk
60 000
600 000
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Rundsum
15 000
15 000
maler
3 - bør
utføres
11 stk
30 000
330 000
Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling av innvendige vegger er 10-16 år.
Med tanke på universell utforming anbefales det å montere ekstra håndløper på vegg. Kostnaden er
ikke lagt inn i vedlikeholdsplanen men bør vurderes.
Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling av himling, pusset betong er 12 til 20 år.
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2014
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2014
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2015
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
3 305 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
Kostnad for år 2015
kr
3 331 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
499 650
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
249 825
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
4 080 475
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
693 104
+ mva (25%)
kr
1 193 395
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
5 966 973
2015
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2015 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Oppgradering/utskifting/vedlikehold:
- Fasaderehabilitering/overflatebehandling
- takterrasser
- pussisolasjon
- grunnmur
- Inngangsportaler
- Overflatebehandling av inngangsdører
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2015
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
23
Yttervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
På bakgrunn av registrerte symptomer anbefales ny overflatebehandling av samtlige inngangsdører.
Dør med karm skrapes, flekkgrunnes, pusses, vaskes og gis to strøk maling innvendig og utvendig.
Om nødvendig demonteres tettelister før behandlingen påbegynnes og ny tettelister monteres. Det
bør på samme tidspunkt utføres kontroll og justering av dør/dørblad. Hengsler og låskasse smøres.
maler
3 - bør
utføres
10 stk
maler
3 - bør
utføres
500 m²
murer
3 - bør
utføres
4 stk
Enh.
kost
Kostnad
2 500
25 000
300
150 000
100 000
400 000
Normalt vedlikeholdsintervall for maling av ytterdører er 2-6 år
Normal levetid for ytterdører av tre er 20 til 40 år
23
Yttervegger
Utvendig kledning
og overflate
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales overflatebehandling av kjellervegger utvendig. Løs gammel maling og puss bankes,
skrapes og børstes bort. Overflaten rengjøres med vann og om nødvendig med egnet
rengjøringsmiddel. Sår sprekker og bom i pussen utbedres. Ny behandling med dampåpen og
uorganisk malingstype påføres. Arealet er ikke nøyaktig oppmålt og må ses på som omtrentlig,
kontrolleres før innhenting av tilbud.
Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling av betong med puss er 4-18 år
Utvendig kledning
og overflate
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å rehabilitere inngangsportalene.
23
Yttervegger
Yttervegger
generelt
Bjerregaardsgate
29 SE
Pussisolasjon mot gate og gårdsrom opp til takterrasser. På bakgrunn alder og visuell registrering av
tilstand, anbefales ompussing av fasadene. Skader i pussisolasjonen utbedres, tilsluttninger og
utsparinger utbedres/forbedres. Deretter vask(rengjøring), grunning, grunnpuss, armeringsnett,
fuktbestandig puss og sluttpuss. Det tas forbehold om endringer i oppbygning. I forkant må det
utarbeides en grundigere mer detaljert funksjonsbeskrivelse. OBOS prosjekt AS kan om ønskelig
bistå sameiet gjennom hele prosessen fra start til slutt.
entrep.
3 - bør
utføres
2500 m²
950
2 375
000
23
Yttervegger
Utvendig kledning
og overflate
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales å utbedre utvendig skader på fasaden, gjelder loftsleiligheter.
murer
3 - bør
utføres
500 m²
500
250 000
23
Yttervegger
Maling. Løs, gammel maling og puss bankes, skrapes og børstes bort. Overflaten rengjøres med
vann og om nødvendig med egnet rengjøringsmiddel. Sår, sprekker og bom i pussen utbedres. Ny
behandling med dampåpen og uorganisk malingstype
Maling. Løs, gammel maling og puss bankes, skrapes og børstes bort. Overflaten rengjøres med
vann og om nødvendig med egnet rengjøringsmiddel. Sår, sprekker og bom i pussen utbedres. Ny
behandling med dampåpen og uorganisk malingstype
Tiltakene som er beskrevet må utføres etter at det er gjennomført nærmere undersøkelse av
konstruksjonen (kontroll av bevegelser).
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2015
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
26
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Rundsum
Balkonger/Terrasse
r
Bjerregaardsgate
29 SE
Takterrasser, det anbefales ingen tiltak for membran/asfalttakbelegg på nåværende tidspunkt.
Rekkverk bør gis ny korrosjonsbeskyttelse og overflatebehandling. Tiltaket gjelder også for rekkverk
terrasseleiligheter. Det er lagt til grunn ca. 300 lm rekkverk, mengden må kontrolleres ved innhenting
av tilbud.
maler
3 - bør
utføres
300 lm
Yttertak
28
Trapper,
balkonger m.m.
For takterrasser med tremmegulv lagt med labanker/spikerslag på tvers av avrenning, bør det
vurderes en løsning med å legge under klosser av eps eller tilsvarende løsning.
Enh.
kost
Kostnad
15 000
15 000
300
90 000
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2015
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2015
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2016
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
215 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
Kostnad for år 2016
kr
241 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
36 150
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
18 075
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
295 225
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
63 961
+ mva (25%)
kr
89 797
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
448 983
2016
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2016 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Oppgradering/utskifting/vedlikehold:
- Utskifting av vinduer i kjeller
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2016
Fagområde : Bygningsteknisk
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
23
Yttervegger
Vinduer, dører
m.m.
Bjerregaardsgate
29 SE
Vinduene i kjeller har oppnådd sin tekniske levetid og utskifting må påregnes. Det anbefales at
samtlige vinduer i kjeller skiftes samtidig. Antallet må kontrolleres ved innhenting av tilbud.
entrep.
4 - kan
utsettes
Rundsum
10 000
200 000
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Rundsum
15 000
15 000
26
Yttertak
Kostnad
Normal levetid for vinduer av tre er 20 til 60 år.
Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer 2 til 6 år.
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2016
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2016
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2017
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
15 000
Elektro og tele
kr
150 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
Kostnad for år 2017
kr
191 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
28 650
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
14 325
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
233 975
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
62 078
+ mva (25%)
kr
74 013
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
370 066
2017
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2017 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Oppgradering/utskifting/vedlikehold:
- Oppgradering av belysningsutstyr til LED belysning i fellesarealer
Styringsverktøy for vedlikehold av bygningsmassen:
- Oppdatering av vedlikeholdsnøkkelen for 10 nye år
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2017
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
26
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Yttertak
Rundsum
Enh.
kost
15 000
Kostnad
15 000
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2017
Fagområde : Elektro og tele
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
44
Belysningsutstyr
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales at belysningsutstyr i trapperom og i kjeller byttes til mer energibesparende armaturer.
Det skjer mye spennende på belysningsfronten om dagen. LED belysning med innebygget
bevegelsessensorer er i skuddet og et meget godt alternativ som belysning i nevnte arealer.
Armaturene har ca 50000 timers levetid på lyskilden og tenner lokalt kun der det er bevegelse. Dvs
at armaturene ikke står på mer en høyst nødvendig som gjør det mulig å spare en god del strøm. Ut
over dette anbefales det normalt løpende vedlikehold som rengjøring av avdekninger og skifte av
defekte lyskilder/kuppler.
elektriker
3 - bør
utføres
Lys
Rundsum
Enh.
kost
150 000
Kostnad
150 000
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2017
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2017
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2018
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
15 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
Kostnad for år 2018
kr
41 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
6 150
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
3 075
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
50 225
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
15 868
+ mva (25%)
kr
16 523
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
82 616
2018
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2018 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2018
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
26
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Yttertak
Rundsum
Enh.
kost
15 000
Kostnad
15 000
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2018
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2018
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2019
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
15 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
Kostnad for år 2019
kr
41 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
6 150
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
3 075
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
50 225
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
18 511
+ mva (25%)
kr
17 184
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
85 920
2019
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2019 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2019
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
26
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Yttertak
Rundsum
Enh.
kost
15 000
Kostnad
15 000
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2019
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2019
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2020
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
15 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
Kostnad for år 2020
kr
41 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
6 150
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
3 075
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
50 225
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
21 261
+ mva (25%)
kr
17 871
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
89 357
2020
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2020 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2020
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
26
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Yttertak
Rundsum
Enh.
kost
15 000
Kostnad
15 000
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2020
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2020
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
Kostnadssammendrag for år 2021
Kostnader fordelt på fagområde
Fagområde
Kostnad for fagområde
Bygningsteknisk
kr
15 000
HMS og administrative rutiner
kr
6 000
Utendørs
kr
20 000
Kostnad for år 2021
kr
41 000
+ Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad)
kr
6 150
+ Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)
kr
3 075
Total kostnad i 2011-kroner eks. mva
kr
50 225
+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert)
kr
24 120
+ mva (25%)
kr
18 586
Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning
kr
92 932
2021
Kommentar til årets vedlikeholdsplan
For året 2021 er det lagt vekt på å gjennomføre følgende tiltak
Årlig vedlikeholdstiltak:
- Rens av takrenner og nedløp
- Kontroll av lekeplasser
- Vedlikehold av gårdsrom
- HMS kurs for styret
- Oppdatering av vedlikeholdsplanen
Vedlikeholdsplan for år
2021
Fagområde : Bygningsteknisk
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
26
Takrenner
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst.
blikkenslag
er
3 - bør
utføres
Yttertak
Rundsum
Enh.
kost
15 000
Kostnad
15 000
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2021
Fagområde : Utendørs
Enh.
kost
Bygningsdel
Beskrivelse
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
76
Veier og
plasser
Generelle
uteområder
Bjerregaardsgate
29 SE
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til utvendige fellesarealer som for eks. rep asfalt,
beskjæring av busker/trær osv. Fortetning av vegetasjon nær fasade bør unngås. Det anbefales å
trimme/beskjære busker mot fasade. Kostnaden i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
vaktm.
3 - bør
utføres
Rundsum
10 000
10 000
Det anbefales for øvrig å avsette årlige midler til vedlikehold og kontroll av lekeplassene. Kostnaden
i vedlikeholdsplanen er kun et forslag.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
10 000
10 000
77
Park Hage Lekeplasser
Bjerregaardsgate
29 SE
Som en anbefalning kan boligselskapet inngå avtale med et rådgivende firma for årlig
lekeplasskontroll for å ivaretatt sikkerheten på en best mulig måte.
Kostnad
Utført
dato/
sign
Vedlikeholdsplan for år
2021
Fagområde : HMS og administrative rutiner
Bygningsdel
Beskrivelse
Internkontrollsyste
81
HMS/internkontr m
oll
Bjerregaardsgate
29 SE
82
Annet
administrativt
Andre
administrative
rutiner /
dokumenter
Bjerregaardsgate
29 SE
Enh.
kost
Utført
dato/
sign
Tiltak
Utføres av
Prioritet Mengde
Kostnad
Utfordringen med et internkontrollsystem er å holde det levende. Forskrifter og regelverk må
oppdateres jevnlig. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i
vedlikeholdsplanen gjelder kursing av et styremedlem årlig.
styret
3 - bør
utføres
Rundsum
6 000
6 000
Det anbefales å oppdatere Vedlikeholdsnøkkelen årlig. Pristilbud må innhentes.
OBOS
3 - bør
Prosjekt AS utføres
Rundsum
0
0
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 1
Bilde nr. 1
Fasade mot gaten,
tidligere reparasjon ved
takterrasse.
Bilde nr. 2
Gårdsrom.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 2
Bilde nr. 3
Fasade gårdsrom, skader
på kant og hjørne.
Bilde nr. 4
Fasade mot gårdsrom,
avflasset puss.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 3
Bilde nr. 5
Inngangsportal ved
oppgang A, skader på
pussisolasjon.
Bilde nr. 6
Inngangsportal ved
oppgang A, skader på
hjørner.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 4
Bilde nr. 7
Inngangsportal ved
oppgang F,
riss/sprekkdannelser.
Bilde nr. 8
Skader på fasadekant.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 5
Bilde nr. 9
Sprekkdannelser ned til
kjellerinngang utvendig.
Bilde nr. 10
Riss og sprekker i
fasade.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 6
Bilde nr. 11
Riss og sprekker i
fasade.
Bilde nr. 12
Riss og avflassing i
fasade, gårdsrom.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 7
Bilde nr. 13
Riss og sprekker i
fasade.
Bilde nr. 14
Riss og sprekker i
fasade.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 8
Bilde nr. 15
Riss og sprekker i
fasade.
Bilde nr. 16
Riss og sprekker i
fasade.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 9
Bilde nr. 17
Riss og sprekker i
fasade.
Bilde nr. 18
Riss og sprekker i
fasade.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 10
Bilde nr. 19
Merker og skader på
inngangsportal, oppgang
F.
Bilde nr. 20
Skade på horisontal
renne.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 11
Bilde nr. 21
Skade på horisontal
renne.
Bilde nr. 22
Frostspreng i
horisontalt nedløpsrør
på takterrasse.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 12
Bilde nr. 23
Renner bør renses.
Bilde nr. 24
Inngangsparti oppgang
A, preg av slitasje.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 13
Bilde nr. 25
Slitasje spesielt ved
nedre del av
inngangsdør, gjelder
samtlige dører.
Bilde nr. 26
Merker og stedvis
skader på trapperom.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 14
Bilde nr. 27
Innvendig ved oppgang
A, bom og løs puss.
Bilde nr. 28
Riss og merker på
innvendig trapperom.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 15
Bilde nr. 29
Noe riss på
terazzobelegg.
Bilde nr. 30
Sprekker og riss
oppgang A
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 16
Bilde nr. 31
Avflasset overflate
øverste repo.
Bilde nr. 32
Riss i betongvegg,
kjeller.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 17
Bilde nr. 33
Riss i tak, kjeller.
Bilde nr. 34
Synlig riss veg
utsparing innvendig
kjellervegg.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 18
Bilde nr. 35
Synlig korrodert
armering, kjeller.
Bilde nr. 36
Synlig riss innvendig
kjellervegg.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 19
Bilde nr. 37
Slitasje vegg, nedgang til
kjeller.
Bilde nr. 38
Dører til kjeller av
treverk, platekledd på
innsiden. Bør skiftes
til dører som
tilfredsstiller gjeldende
brannkrav.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 20
Bilde nr. 39
Kjellervinduer, av eldre
dato trolig fra byggets
opprinnelse, preges av
alder og slitasje.
Bilde nr. 40
Salt/kalk utslag i
kjeller.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 21
Bilde nr. 41
Fuktoppsug nedre del av
trevegger kjeller.
Bilde nr. 42
Entredører av eldre
dato, de gjenstående
dørene som ikke er
skiftet i senere tid bør
skiftes.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 22
Bilde nr. 43
Trapperom/rømningsvei,
bør ryddes.
Bilde nr. 44
Vindu takterrasse,
manglende
vedlikehold.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 23
Bilde nr. 45
Vindu takterrasse,
manglende
vedlikehold. Krakelert
og slitt overflate.
Bilde nr. 46
Dør ut til felles
takterrasse, matt i
overflaten.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 24
Bilde nr. 47
Dør ut til felles
takterrasse, ”slark” i
håndtak/vrider.
Bilde nr. 48
Delaminering av dør
til felles takterrasse.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 25
Bilde nr. 49
Rust og avflasset
rekkverk på takterrasser.
Bilde nr. 50
Slitasje på
rekkverk/håndløper,
trapperom.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
5251 Bjerregaardsgate 29 SE
Generell tilstandsvurdering trinn-1
Bildevedlegg side 26
Bilde nr. 51
Tremmer ligger med
spikerslag/labank på
tvers av avrenning,
uheldig løsning.
Bilde nr. 52
Gårdsrom sett fra
takterrasse, beskjæring
av vegetasjon bør med
fordel utføres.
P:\Trinn-2-vedlikeholdsplan\Oslo\2011\Bjerregaardsgate 29 SE\Vedlikeholdsnøkkelen 2011\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx
REFERANSEGRUNNLAG I TILSTANDSVURDERINGEN
I henhold til NS 3424 skal konsekvensene av registrert tilstand vurderes, som
grunnlag for anbefaling av tiltak. Tilstandsgrad fastsettes med bakgrunn i
registrerte symptomer ut fra gitt referansenivå. Konsekvensgraden fastsettes for en
eller flere enkeltstående konsekvenser eller et samlet sett av konsekvenser.
Bygningsdelenes tilstand beskrives ved hjelp av tilstandsgrader:
Tilstandsgrad 0:
Tilstandsgrad 1:
Tilstandsgrad 2:
Tilstandsgrad 3:
Ingen symptomer
Svake symptomer
Middels kraftige symptomer
Kraftige symptomer
Det benyttes fire konsekvensgrader med følgende hovedbetydning:
Konsekvensgrad 0:
Konsekvensgrad 1:
Konsekvensgrad 2:
Konsekvensgrad 3:
Ingen konsekvenser
Små konsekvenser
Middels store konsekvenser
Store konsekvenser
Følgende konsekvenser er lagt til grunn:
S:
H:
E:
Ø:
Sikkerhet (f.eks. bæreevne, brannsikkerhet)
Helse/ miljø (f.eks. luftkvalitet/ støynivå)
Estetikk (f.eks. overflater)
Økonomi ( f.eks. vedlikehold, utskifting)
Svikt
Svikt registreres i forhold til et definert referansenivå. Selv om det ikke registreres
symptomer, dvs. tilstandsgrad 0, kan det være svikt i en bygningsdel.
Eksempel på dette kan for eksempel være at for eksempel dørene i boligselskapet
ikke tilfredsstiller dagens krav i brannforskriftene.
T83-040 Definisjoner og referanser
Sist revidert:: 21.10.2010
Side 1
SYMPTOMLISTE BYGG
Betong:
Tilst.grad
0
Skade
ingen
Symptom
ingen
1
liten
svak
2
middels
middels
kraftig
3
stor
kraftig
Tilstand
ingen riss
ingen bom (delaminering)
ingen avskallinger
ingen rustutfelling
noe fine riss
noe bom
noe avskallinger
noe rustutfelling
mye riss
mye bom
mye avskallinger
mye rustutfelling
frilagt korrodert armering
store sprekker
store bomfelt
store avskallinger
sterkt korrodert armering
Vinduer og balkongdører:
Tilst.grad
0
Skade
ingen
Symptom
ingen
1
liten
svak
2
middels
middels
kraftig
3
stor
kraftig
T83-041 Symptomliste bygg
Tilstand
ingen fukt
ingen råte
ingen avflaking/ avskallinger
ingen utettheter, hele kittfalser
ingen sprekker
ingen kritting
lokal oppfukting, ingen råtefare
noe råte (påvises ved hjelp av f.eks. kniv)
noe avflaking/ avskallinger (løsner delvis med tape)
noe utettheter, kantslitte kittfalser
noe sprekker, begynnende svekkelse av malingslaget
svak kritting, tynt pigmentlag smitter ved berøring
høy fukt lokalt, råtefare
mye råte (skader kan være synlige på overflaten)
mye avflaking/ avskallinger (løsner helt med tape)
mye utettheter, trekk fra vinduer, sprekker i kitt
mye sprekker, områder med bart treverk pga. oppsprekking
kritting - tydelig pigmentlag smitter av ved berøring
permanent oppfukting, råtefare
kraftig råte (kraftig svekkelse av treverket ofte godt synlig)
store avflakinger/ avskallinger (helt løst malingsstrøk uten
heft)
manglende vindusglass og kitt, skjeve vindusrammer
kraftig oppsprekking, store områder med bart treverk
kritting - ved berøring blir hånden kraftig tilsmusset
Sist revidert: 31.05.2002
Side 2
Yttertak og dekker:
Tilst.grad
0
Skade
ingen
Symptom
ingen
1
liten
svak
2
middels
middels
kraftig
3
stor
kraftig
Tilstand
få små riss
ingen bom
ingen avskallinger/ avflassinger
ingen lekkasjer/ saltutslag
ny og intakt taktekking
ingen skader på beslag/ renner og nedløp
noe fine riss
litt bom
lite avskallinger/ avflassinger
noen små lekkasjer/ saltutslag
ca. 15 år gammel taktekking/ noe skader
mindre skader på beslag/ renner og nedløp
mye sprekker og riss < 2 mm.
en del bom
noe avskallinger/ avflassinger
lekkasjer/ saltutslag
ca. 20 år gammel taktekking/ skader
store sprekker > 2 mm.
store bomfelt
store avskallinger/ avflassinger
store lekkasjer/ saltutslag
> 30 år gammel taktekking/ store skader
store skader på beslag/ renner og nedløp
Generelt pusset betong/ murverk
Tilst.grad
0
Skade
ingen
Symptom
ingen
1
liten
svak
2
middels
middels
kraftig
3
stor
kraftig
T83-041 Symptomliste bygg
Tilstand
få små riss
ingen bom
ingen avskallinger/ avflassinger
ingen lekkasjer/ saltutslag
ingen begroing
noe fine riss
litt bom
lite avskallinger/ avflassinger
noen små lekkasjer/ saltutslag
noe begroing
mye sprekker og riss < 2 mm.
en del bom
noe avskallinger/ avflassinger
lekkasjer/ saltutslag
mye begroing
Store sprekker > 2 mm.
store bomfelt
store avskallinger/ avflassinger
store lekkasjer/ saltutslag
kraftig begroing
Sist revidert: 31.05.2002
Side 3
Utvendig trekledning:
Tilst.grad
0
Skade
ingen
Symptom
ingen
1
liten
svak
2
middels
middels
kraftig
3
stor
kraftig
T83-041 Symptomliste bygg
Tistand
ingen fukt
ingen råte
ingen avflaking/ avskallinger
ingen begroing/ svertesopp
ingen sprekker
ingen kritting
lokal oppfukting, ingen råtefare
noe råte (påvises ved hjelp av f.eks. kniv)
noe avflaking/ avskallinger (løsner delvis med tape)
noe begroing (misfarging, vanskelig å skille smuss og
lavvekst)
noe sprekker, begynnende svekkelse av malingslaget
svak kritting, tynt pigmentlag smitter ved berøring
høy fukt lokalt, råtefare
mye råte (skader kan være synlige på overflaten)
mye avflaking/ avskallinger (løsner helt med tape)
mye begroing (fargeforandring, overflaten er synlig
skjemmet)
mye sprekker, områder med bart treverk pga. oppsprekking
kritting - tydelig pigmentlag smitter av ved berøring
permanent oppfukting, råtefare
kraftig råte (kraftig svekkelse av treverket ofte godt synlig)
store avflakinger/ avskallinger (helt løst malingsstrøk uten
heft)
kraftig begroing (kraftig fargeforandring, dekker hele felt)
kraftig oppsprekking, store områder med bart treverk
kritting - ved berøring blir hånden kraftig tilsmusset
Sist revidert: 31.05.2002
OVERFLATEBEHANDLING AV VINDUER MED RAMME OG
KARM I TRE, SAMT UTVENDIG TREKLEDNING.
Normal levetid for vinduer er ca. 30 - 40 år under forutsetning at det foretas jevnlig
vedlikehold.
Overflatebehandling
Vinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene når det gjelder påkjenninger fra
vær og vind, og boligselskapets beboere bør gjøres kjent med at overflatebehandling av
rammer og karmer er meget viktig for vinduenes levetid. Normalt vedlikeholdsintervall
for maling av vinduer er ca. 6 år avhengig av påvirkning fra vær og vind.
Vedlikeholdsarbeid er nødvendig når eksisterende overflatebehandling ikke lenger
beskytter trevirket mot fuktighet. En kan spare mye arbeid om en behandler vinduene
på nytt før malingen begynner å sprekke. Man unngår dermed skraping og grunning.
Sol- og slagregnutsatte fasader krever langt hyppigere vedlikehold enn mer beskyttede
vegger og bygningsdeler. Dette gjelder særlig beisede overflater. Under normale
forhold bør man på utvendig kledning kunne regne med følgende
vedlikeholdsfrekvenser:
- beis (2 strøk)
2 - 4 år
- dekkbeis (grunning + 2 strøk)
4 - 8 år
- maling (grunning + 2 strøk)
6 - 12 år
Innvendig skal overflaten hindre at luftfuktighet og kondensvann trenger inn i treverket.
Fuktighet vil p.g.a. forskjell i damptrykket forsøke å vandre fra vinduets varme side til
den kalde. Innvendig overflatebehandling skal derfor være så damptett som mulig, mens
utvendig behandling bør være dampåpen slik at eventuell fuktighet i treverket kan tørke
ut. NB! Glem ikke overflatebehandling på over- og undersiden av vindus- og
dørrammene.
Ved vedlikehold bør overflatene rengjøres med salmiakkvann (og skylles godt), eller et
spesialvaskemiddel. Eventuell overflatesopp fjernes med stålbørste og soppvask,
eventuelt et klorvaskemiddel med etterfølgende grundig skylling med rent vann.
Løstsittende maling slipes bort eller fjernes med stålbørste og skraping.
Sålbenk/sidelister og avdekningsbord
Generelt skal sidelister og avdekningsbord avsluttes i god avstand over sålbenkbeslag
slik at fukt ikke suges opp gjennom belistningens endeved. Oppsug av fukt vil i lengden
kunne føre til råteskader.
Tettelister
På vinduer og dører uten tettelister, bør dette monteres. Tettelistene må alltid plasseres i
indre anslag og så langt inn mot den varme siden som mulig. Tettelistene skal hindre at
den varme, fuktige inneluften trenger ut i mellomrommet mellom glassene og danner
kondens. I tillegg skal de motvirke trekk utenfra. Listene må ikke stramme rundt
hjørnene, men legges i en ekstra bøy. Tettelistene må ikke males.
T83-050 Vedlikehold av vinduer
Sist revidert: 03.06.2002
INFORMASJON OM BETONGSKADER
Betongskader er et økende problem for mange boligselskaper. Tildels omfattende skader på
balkonger, fasader og parkeringsanlegg viser at en rehabilitering mange steder er påkrevet.
Kunnskapen i forbindelse med reparasjon av betongskader blir stadig bedre, spesielt med hensyn
til skader forårsaket av ”salter”. Tidligere teknisk viten forutså ikke de problemene man nå
avdekker. Betongskadene skyldes som oftest armeringskorrosjon (dvs. at armeringen ruster).
Hovedårsakene er klorider (salt) i betongen, karbonatisering, eller en kombinasjon av disse.
Klorider:
Selv når pH verdien i betongen er høy, kan det oppstå armeringskorrosjon. Dette kan skyldes
salter tilført under utstøping av betongen, eller tilført senere i bruksfasen. Flere boligblokker i
Østlandsområdet har ”innstøpte” klorider hvor skadene er omfattende. Hva angår garasjeanlegg,
er det bilene som drar med seg salt inn på vinteren. Skader som følge av klorider er den mest
økende skadeårsaken i dag og det er grunn til å anta at mange garasjeanlegg trenger en omfattende
utbedring. Parkeringsanlegg over flere etasjer er mest utsatt for skader og for enkelte
parkeringsanlegg kan skadeomfanget innebære en sikkerhetsrisiko. Reparasjon av kloridinitierte
skader er svært kostbare og det er pr. i dag kun katodisk beskyttelse som gir en effektivt
beskyttelse.
Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der
den ikke kan ruste. Metoden betinger tilkobling til strøm og systemet må overvåkes.
Hva er karbonatisering:
Karbonatisering er en kjemisk prosess som oppstår fordi CO2 (kulldioksyd) i luften trenger inn og
reduserer pH-verdien til betongen. Inntregningshastigheten varier fra konstruksjon til
konstruksjeon.. Når prosessen har kommet så dypt i betongen at den når armeringen, vil denne
kunne begynne å ruste. Når armeringen ruster, utvider den seg, og rusten vil kunne sprenge løs
betongen som dekker armeringen. All betong som ikke er beskyttet er utsatt for denne prosessen.
Skader initiert av karbonatisering repareres som ofte ved hjelp av mekanisk reparasjon og i noen
tilfeller av elektrokjemiske metoder.
Kontroller i tide – spar reparasjonskostnader
En av farene ved betongskader, er at de blir synlige i form av avskalling først når skadene er
omfattende. Derfor er det viktig å foreta en tilstandskontroll for å kartlegge skadeomfang og
skadeårsaker så tidlig som mulig. Dette gjelder særlig kloridinitiert korrosjon.
Vedlikehold.
Det er alltid lønnsomt og foreta et preventivt vedlikehold, før skader oppstår.
Et vedlikehold / reparasjon bør normalt planlegges og baseres på en tilstandsvurdering/
undersøkelse.
T83-051 Info om betongskader
Sist revidert: 24.01.2007
ALDRING AV STØPEJERN,
AVLØPSRØR OG SLUK I BADEGULV
Ved oppussing/rehabilitering av baderom
Generelt er ingen komponenter i sanitæranlegget forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år.
All erfaring tilsier at rørnettet da er modent for utskifting.
Norges byggforskningsinstitutt anbefaler at alle rør eldre enn 50 år og spesielt sluk
eldre enn 40 år skiftes ut ved modernisering av bad. I Byggebransjens Våtromsnorm
(BVN) er dette innskjerpet til sluk og avløpsrør eldre enn 40 år. I henhold til
Byggeforskriften skal vann og avløpsrør være funksjonelle, gass- og vanntette.
Skisse som viser normaltilstanden for ca. 40 til 50 år gamle avløpsrør og sluk.
T83-052 Aldring av avløpsrør
Sist revidert: .06.05.2003
Selv om røret ser helt ut utenpå, har det meste av støpejernet i rør og sluk forandret
struktur. Jernet ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen i form av grafitt. Grafitt
er porøst og slipper vann igjennom, dessuten tåler det ingen belastning. Ved rensing
av sluk eller staking av rør øker faren for lekkasjer.
Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke
sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter
rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større
byggmessig forbedring er reell.
I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for
fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes.
Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for infomasjon til alle
eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i gang
større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger
nødvendig utskifting av både sluk og rør i hht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i
de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres.
En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn
høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet.
T83-052 Aldring av avløpsrør
Sist revidert: .06.05.2003
INFORMASJON OM ASBEST
Generelt om asbest:
Asbest er et naturlig mineral som i vårt århundre har vært benyttet i et stort antall
produkter. Asbest ble vurdert til å ha så mange gode egenskaper (brenner ikke og er
svært bestandig mot mekanisk og kjemisk belastning) at bruken av materialet var
svært omfattende fram til slutten av 70-tallet da helsefarene for alvor ble avdekket.
Siden 1981 har det vært forbud mot bruk av asbest i bygningsprodukter.
Helseproblemer:
Helsefarene med asbest er knyttet til åndedrettet, d.v.s. at helsefare oppstår når man
puster inn svevestøvspartikler fra asbest. Dette er partikler i størrelsesområde 0,11,0μm. Partikler i denne størrelsen oppstår ved forvitring (gjelder særlig asbest i
isolasjon på rør og kanaler) og ved bearbeiding av asbestprodukter. Med bearbeiding
menes kutting, saging , boring etc.
Innånding av asbestfiber kan medføre sykdommer som bl.a. asbestose og kreft i lunger
og bukhinne. Sjansen for å utvikle sykdom øker med økende eksponeringstid og dose.
Personer som røyker vil ha betydelig større risiko for å utvikle sykdommer enn ikkerøykere. Sykdom relatert til asbest er hittil kun registrert hos personer som i sitt yrke
har bearbeidet/produsert asbestprodukter i mange år.
Arbeid med asbest/Arbeidstilsynets krav.
Bearbeiding av asbest er ikke tillatt. Maling, tapetsering og innkledning regnes ikke
som bearbeiding.
Riving/demontering og fjerning av asbest skal gjøres av firma med spesiell
godkjenning fra Arbeidstilsynet for utførelse av slikt arbeide og arbeidet skal meldes
til Arbeidstilsynet før oppstart.
Arbeidstilsynet forvalter arbeidsmiljøloven og asbestforskriften som hører inn under
arbeidsmiljøloven. Det er kun arbeid med asbest som rammes av lover og forskrifter.
Det finnes ingen krav om at asbest skal fjernes og arbeidsmiljøloven gjelder ikke for
privatpersoners arbeid i eget hjem.
Eternittplater i bygninger.
Bruken av eternittplater var i en periode svært utbredt i Norge. Fordelen med
produktet var at det var anvendelig, robust og tilnærmet vedlikeholdsfritt. Eternittplatene inneholder asbest og er derfor underlagt Asbestforskriften.
Det er primært fiberstøvet fra platene som er farlig og utskifting av skadde
eternittplater må foregå fortløpende for å hindre spredning av støv. Skadde plater må
erstattes med plater i alternative materialer.
Så lenge platene er fast montert på bygningen, medfører de normalt ingen helsefare.
T83-053 Informasjon om asbest
Sist revidert: 02.09.2003
INFORMASJON OM TAGGING
Tagging på fasader, gjerder og støttemurer er et stort problem for mange
boligselskaper. For å redusere skadevirkningene av taggingen, kan bygningsdelene
påføres en beskyttende film. Det finnes to hovedtyper av produkter som er beregnet
på å beskytte overflater mot tagging:
• Beskyttelsesmidler som fjernes sammen med tilsmussing og derfor må påføres på
nytt etter hver rengjøring.
• Beskyttelsesmidler som gir en hard, glatt og resistent overflate som kan rengjøres
mange ganger uten å ta skade.
Produktene i den førstnevnte kategorien var tidligere i basert på silikonemulsjoner.
Nå finnes også midler som er basert på vannløselige kullhydratderivativer, og som
synes å ha en god effekt på de fleste typer fasadematerialer. Svakheten ved flere av
disse produktene er at de har vært lite motstandsdyktige mot f.eks. slagregn.
Produktene i den andre kategorien er varianter av resistente midler, f.eks. teflon og
spesielle malingstyper. Disse midlene er mer eller mindre diffusjonstette og egner
seg derfor fortrinnsvis på metall eller plastoverflater.
Tagging - teglstein
Tagging på ubehandlet teglstein kan fjernes med kjemikalier og høytrykkspyling.
Det må likevel forventes mindre "skygger" i teglsteinen selv etter behandlingen.
Dette skyldes at spraymaling trekker inn i porene på teglstein og er vanskelig å
fjerne helt.
På impregnert teglstein foretas fjerning av tagging etter samme oppskrift som for
ubehandlet tegl. Taggingen vil være noe enklere å fjerne, men det rengjorte området
må rebehandles med impregnering etter vask.
Teglstein kan forbehandles med et antitaggingssystem (voks, sukkeroppløsning o.a.)
som letter rengjøring. Det vil da ikke bli skygger etter rengjøringen.
Antitaggingssystemet lager et tett sjikt. Dersom et antitaggingssystem legges på en
åpen flate (uimpregnert eller impregnert tegl) vil ikke flaten lenger være så
dampåpen og behandlingen vil dermed kunne hindre fukt å tørke ut. Dersom
antitaggingssystemet kun legges på den nedre delen av en ubehandlet teglvegg, vil
fuktighet kunne akkumuleres i veggen og føre til fuktutslag på innvendig side.
Pga. faren for akkumulert fuktighet i fasadematerialet, er enkelte instanser i
fagmiljøet skeptiske til bruk av antitaggingssystemer.
Rengjøring og fjerning av tagging medfører ekstra nedfukting av flatene. Arbeidene
anbefales derfor utført sommerstid for å hindre uønsket fuktansamling i veggen.
T83-054 Tagging
Sist revidert: 14.06.2002
LEKEPLASSER
Nye standarder om sikkerhet ved lekeplassutstyr,
NS-EN 1176, NS-EN 1177
Til orientering foreligger det nye standarder for sikkerhet ved lekeplassutstyr,
utarbeidet av Barne- og familiedepartementet (BFD) og vedtatt av Regjeringen
19.07.96. Standardene stiller krav til eiere av lekeplasser, for eksempel boligselskap,
over hele landet. Standardene fastslår videre at den som anskaffer eller eier
lekeplassutstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold, slik at
utstyrets sikkerhetsegenskaper opprettholdes.
I de nye standardene legges det spesielt vekt på at det skal være tilstrekkelige
sikkerhetssoner rundt hvert apparat/utstyr, at det er støtdempende fallunderlag (ved
fallhøyder over 60 cm), og at åpninger ikke er slik at barn kan sette seg fast. Fast
dimensjonerte åpninger mellom 9 cm og 23 cm skal f.eks. ikke forekomme.
Standardene omfatter alt eksisterende og nytt lekeplassutstyr som er til felles bruk,
uavhengig av plassering og hvem som har produsert det.
For nytt lekeplassutstyr trer standardene i kraft straks. For eksisterende lekeplassutstyr
har det vært en overgangsperiode på 3 år til den datoen de nye standardene ble
gjeldende, dvs. fram til 19. juli 1999. Innen den tid måtte enten utstyret fjernes,
repareres eller erstattes av nytt utstyr dersom det ikke tilfredsstiller krav i standardene.
Felles europeisk standard er CEN/TC 136.
Standardene skal håndheves av Direktoratet for brann- og el.sikkerhet og Statens
forurensningstilsyn. De kan fastsette tvangsmulkt for å sikre at bestemmelsene i
standardene blir gjennomført.
Generelt vil vi opplyse om noen regler i forbindelse med tilstrekkelige sikkerhetssoner
og områder med fallunderlag rundt klatreapparater/lekeapparater:
• Dersom apparatet har en fallhøyde på 0 - 1.5 m er det krav om en sikkerhetssone
på minst 1.5 m ut fra alle ytterkanter av apparatet. Når fallhøyden er 0.6 m eller
mer skal underlaget i sikkerhetssonen i tillegg være støtdempende. Gress kan
benyttes som underlag ved lavere høyder, mens betong, asfalt eller fliser bør
unngås.
• Lekeapparater med fallhøyde mellom 1.5 m og 2.5 m skal ha en sikkerhetssone
rundt apparatet som er like bred som apparatet er høyt. Hele sikkerhetssonen skal
ha støtdempende underlag.
• Lekeapparater som har fallhøyde over 2.5 m skal ha sikkerhetssone på 2.5 m med
støtdempende underlag.
T83-055 Lekeplasser
Sist revidert: 14.06.2002
Noen definisjoner i henhold til Forskriften:
Med fri fallhøyde menes den maksimale, vertikale avstanden mellom det sted på
lekeapparatet hvor barnets vekt er plassert og underlaget.
Med sikkerhetssone menes utstyrets lekeområde, dvs. et avgrenset, fritt område som er
nødvendig for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet ved bruk av utstyret, som gir fri passasje,
og som har støtdempende underlag dersom fallhøyden er 60 cm eller mer.
Med fallunderlag eller støtdempende underlag menes underlag som kan deformeres
og på den måten oppta energi.
I forbindelse med bruk av lekeapparater og lekeplasser bør en være oppmerksom på
bl.a. følgende forhold:
• Vintersesongen medfører endrede forhold pga. snø og is. Dette kan utgjøre et
problem idet underlagets dempende egenskaper endres. Islagte apparater kan også
utgjøre en drastisk endring av brukervennligheten. I en situasjon med snø og is må
det vurderes om det enkelte lekeplassutstyr bør avstenges for en periode.
• Barnas påkledning varierer med årstidene. Lekeapparatene må også kunne brukes
av lettkledde/nakne barn. Oppfliset treverk utgjør f.eks. en fare i denne
sammenheng.
• Deler av lekeapparatene som ikke er synlige, f.eks. fundamenter, skjulte bolter osv.
bør kontrolleres med jevne mellomrom.
T83-055 Lekeplasser
Sist revidert: 14.06.2002
FAKTA OM RADON
Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra
radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de
fleste bergarter og jord. Radon selv brytes ned til en rekke metalliske grunnstoffer som også er
radioaktive. Enkelte bergarter, slik som alunskifer og noen typer granitter, har høyere innhold av
radium og derfor avgir mer radongass. Hvor mye radon når jordoverflaten avhenger imidlertid
ikke bare av type bergarter men også av løsmassenes gjennomtrengelighet (permeabilitet). For
eksempel, morenegrunn har høy permeabilitet og kan derfor lett transportere radon, mens det
motsatte er tilfelle med leiregrunn.
Radon har liten evne til å binde seg til andre stoffer og
kan derfor lett trenge inn overalt. Selv små sprekker og
utettheter i gulv kan være tilstrekkelig til at radon siver
inn i boliger og andre bygg fra grunnen. Dette skjer fordi
lufttrykket inne ofte er noe lavere enn trykket ute. I
mange bygninger vil radon samles opp til en
konsentrasjon langt over konsentrasjonen i uteluften. Det
er da radon blir et helseproblem. I de nordiske land er
forekomsten av radon innendørs betydelig på grunn av
bestemte typer bergarter og kaldt klima.
Innånding av luft med høyt innhold av radon er helsefarlig. Radongassen og de datterproduktene
som oppstår ved radioaktiv nedbrytning sender ut stråling. Noe av denne strålingen består av
såkalte alfastråler. Alfastråling har kort rekkevidde (noen få cm i luft). Alfastråler er allikevel
gjennomtrengelig nok til å forårsake skader i cellene i lungevevet. Dette kan føre til utvikling av
kreft.
Årlig dør nesten like mange mennesker av radon som i trafikken i Norge. Ifølge Verdens
helseorganisasjon (WHO), er radon den nest viktigste årsaken til lungekreft. Bare røyking
representerer en større lungekreftrisiko. Det oppstår årlig 1700 - 1800 nye tilfeller av lungekreft
i Norge. Mellom 100 og 300 av disse tilfellene kan skyldes radoneksponering i inneluft.
Risikoen øker med konsentrasjonen av radon og oppholdstiden inne. Hvis man f.eks. bor i et hus
med en radonkonsentrasjon på 1000 Bq/m³, vil risikoen for lungekreft være den samme som for
en gjennomsnittlig røyker.
Heldigvis er måling av radonkonsentrasjon og tiltak mot radon i de fleste tilfeller enkle og
rimelige. Radonmålinger med sporfilm bør skje i vinterhalvåret over en periode på minst to
måneder. For å begrense hvor mye folk utsetter seg for radon har Statens strålevern anbefalt et
tiltaksnivå på 200 Bq/m³ for radon i inneluft. Dette gjelder for arbeidsplasser så vel som for
boliger. Beregningene som er basert på de siste måledata viser at opp til 150 000 norske boliger
kan ha radonkonsentrasjoner som er høyere enn det anbefalte tiltaksnivået.
Nye bygninger bør bygges slik at gjennomsnittlig radonnivå over året ikke skal overstige
tiltaksgrensen. Der radonkonsentrasjonen over året (årsmiddelverdi) i soverom eller andre
oppholdsrom overstiger 200 Bq/m³, anbefales det å gjennomføre tiltak for å redusere
konsentrasjonen.
En tilskuddsordning for tekniske tiltak mot radon
administreres av Husbanken. I bygg med radonnivåer på
over 400 Bq/m³ kan bygningseier få dekket 50% av
utgiftene, uansett om bygget fra før er finansiert av Husbanken eller ikke.
T83-057 Fakta om radon
Sist revidert: 02.09.2003
VANLIGE VVS FAGUTTRYKK I TRINN I RAPPORTER.
AVLØPSVANN:
Spillvann
Avløpsvann fra dusj, toalett, servanter m.m.
Overvann
Vann fra tak og terreng
Drensvann
Vann fra grunnen under terreng
RØRSYSTEM:
Vannledning
Vanninnlegg
Opplegg / stamme
Fordelingsledninger/
koblingsledninger
Fra opplegg til det enkelte tappested
Avløpsledning
Uttrekk-/stikkledning
Bunnledning
Nedløp / stamme
Ledning fra offentlig ledning til grunnmur
Ledning under såle/kjellergulv
Vertikal ledning gjennom husets etasjer
Ledning fra offentlig ledning til innenfor grunnmur
Vertikale ledninger opp til husets etasjer
Kummer
Overvannskum, gårdskum
eller sandfangskum
Kum som mottar overvann fra terreng
Drenskum
”Samlekum” for drensledninger med overløp til
uttrekksledning
Fordrøyningsmagasin
Fordrøyningsmagasin
VENTILER:
Oppleggskraner
Shuntventil
Magasin ”steinfylling” for oppsamling/forsinking eller
fordrøyning av overvann i terreng på egen eiendom
Stengeventiler i kjeller til hvert opplegg
3-veis blandeventil
T83-058 VVS faguttrykk i trinn 1-rapporter
Sist revidert: 23.06.2003
ENERGI OG ENERGIØKONOMISERING
Vi har i Norge lenge vært heldig stillet med rikelig tilgang av energi i form av elektrisitet til
lave priser. Dette har medført at vi har gjort oss svært avhengig av denne energikilden. Vinteren
2002/2003 viste hvor sårbare vi er for variasjoner i nedbørsmengdene. Mye tyder på at
energiprisene i fremtiden kommer til å stabilisere seg på et høyere nivå enn vi tidligere har vært
vant til.
Det er i de fleste bygninger et stort potensial for reduksjon av energiforbruket, uten at det
reduserer vår bokomfort. Reduksjonen i energiforbruket kan erfaringsmessig hentes inn ved
enkle og rimelige tiltak. Eksempler på enkle tiltak som kan bidra til energireduksjon er:
innføring av systematisk energioppfølging i bygninger med felles varmeforsyning.
etablering av energiregnskap som gir oversikt over både det totale energiforbruket fordelt på
ulike energibærere og fordelt på de ulike formål energien benyttes til.
montering av sparedusjarmaturer
montering av lavenergi lyskilder
tetting av luftlekkasjer
Man kan også oppnå betydelige besparelser ved å rette fokus
mot energiøkonomiske tiltak i forbindelse med planleggingen
av større vedlikeholdstiltak og rehabiliteringsprosjekter.
Eksempler på slike tiltak kan være:
etterisolering av fasader
utskifting av dører og vinduer
etterisolering av etasjeskillere
fyrtekniske tiltak på felles varmeforsyning
Ved en modernisering av fyranlegg og beredersystemer, bør alternative energikilder vurderes.
Kostnadene til varme og varmt forbruksvann kan med andre energikilder reduseres betydelig.
Det har de senere årene kommet mange alternative løsninger på markedet:
biobrensel i form av pellets, flis eller briketter kan erstatte olje eller elektrisk kraft som
hovedenergikilde i varmesentraler / fyrhus
pelletskaminer kan tas i bruk i leiligheter med pipe. Pellets kan være et rimelig og
miljøvennlig alternativ til strøm eller ved.
utskifting av eldre ildsteder kan gi store besparelser samtidig som det er et svært effektivt
tiltak for å forbedre luftkvaliteten i nærmiljøet.
gass blir stadig mer aktuell som energikilde, for eksempel til bruk i gasskaminer.
Solfangere plassert på tak kan benyttes som et verdifullt energitilskudd til beredning av
varmt tappevann, og kan benyttes til lavtemperatur vannbåren varme vår og høst. Investering
i solfangere er spesielt interessant for bygninger som foretar rehabilitering av tak, og som
allerede har felles forsyning av varmt tappevann og eventuelt også felles varmeforsyning.
I Oslo er det etablert et eget fond (Enøkfondet) som gir støtte til enøkanalyser og iverksettelse
av enøktiltak. OBOS Prosjekt AS et ett av de godkjente konsulentfirmaene som skal benyttes
ved utarbeidelse av enøkanalyser. Vi bistår også gjerne med andre former for energirådgivning
tilpasset den enkelte kundes behov.
Enøkfondet ble bygget opp av Oslo’s befolkning over en
periode på 10 år fra 1982 til 1992 og er i dag på ca. 600 mill.
kroner.
Det presiseres at støtteordningen gjennom Enøkfondet, kun
gjelder for eiendommer i Oslo.
T83-059 Energi og energiøkonomisering
Sist revidert: 02.09.2003
FORSKRIFT OM HELSE-, MILJØ OG
SIKKERHETSARBEID I VIRKSOMHETER.
(Internkontrollforskriften)
Dette er kun en kort orientering om "Forskrift om helse-, miljø og sikkerhetsarbeid i
virksomheter" og hvilke konsekvenser denne forskriften kan få for det enkelte
boligselskap. Definisjonen av begrepet internkontroll er: Systematiske tiltak som skal
sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i
samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen.
Virkeområde
Et boligselskap er definert som en virksomhet og omfattes av de lover som nevnes i
Internkontrollforskriften. For ordens skyld nevnes kort hvilke lover dette gjelder:
•
•
•
•
•
•
•
•
Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr.
Sivilforsvarsloven § 48.
Brannfarlighetsloven.
Lov om eksplosive varer.
Produktkontrolloven.
Arbeidsmiljøloven, dersom virksomheten sysselsetter arbeidstakere.
Forurensningsloven.
Brannvernloven.
Med bakgrunn i forskriftens store/brede virkeområdet, må det presiseres at boligselskapets forholdsvis begrensede virksomhetsområde naturlig nok vil begrense
forskriftens krav ovenfor boligselskapet. Områder og virksomheter som står sentralt for et
boligselskap er brannsikring, rømningsveier, brannalarm, el-anlegget (både felles- og
leilighetsanlegg), tilfluktsrom, heiser, fyrhus, generelt vedlikehold, lekeplasser og
maskinelt utstyr. Blant flere områder/virksomheter må disse fanges opp av den omtalte
Internkontrollforskriften.
Ansvar for igangsetting og drift av boligselskapets internkontrollsystem.
Ansvaret for å innføre og utøve internkontroll påhviler den som er ansvarlig for
virksomheten - i dette tilfelle boligselskapets styre ved styreleder. Videre er det viktig at
internkontrollen integreres i selskapets overordnede styring og daglige drift.
Et fungerende internkontrollsystem.
Et fungerende internkontrollsystem setter krav til systemet så vel som til brukerne. Som
navnet tilsier er dette et internkontrollsystem. Hovedaktørene i både etablerings- og
driftsfase må med andre ord være boligselskapet selv. Intern kunnskap om eget
boligselskap er viktig når et godt og fungerende internkontrollsystem skal lages.
Nøkkelordene her er kartlegging, planlegging/prioritering og oppfølging - alt styrt av en
målsetting der selskapets virke skjer i samsvar med fastsatte krav i
Internkontrollforskriften.
T83-061 Informasjon om Internkontrollforskriften
Sist revidert: 06.05.2003
Videre følger en stikkordsmessig huskeliste over elementer som boligselskapet selv må
ta tak i når arbeidet skal igangsettes:
1) Igangsetting
• ta initiativ til arbeidet
• informere og motivere
• sette mål og beskrive ansvar og myndighet
• organisere og planlegge innføringen
2) Kartlegge
• skaffe oversikt over aktuelle lover og forskrifter
• kartlegge eksisterende rutiner for helse-, miljø og sikkerhet.
• systematisere og oppbevare dokumenter.
3) Planlegge og prioritere tiltak
• planlegge og prioritere tiltak
• lage handlingsplan for gjennomføring
4) Følge opp
• gjennomføre tiltak
• rette opp feil og mangler
• gjøre forbedringsarbeider til en naturlig del av den daglige driften
• foreta jevnlig gjennomgang
• kartlegge problemområder
OBOS Prosjekt AS bistår gjerne styret med utdypende informasjon om forskriften og
tilhørende lovverk, eller bistand til implementering av et fungerende internkontrollsystem i boligselskapet.
T83-061 Informasjon om Internkontrollforskriften
Sist revidert: 06.05.2003
PLANLEGGING OG UTBEDRING AV UTEMILJO
Gode utearealer er viktig for trivselen i et boligmiljo. For beboerne skal utemiljoet fungere som et sosialt
motested og skal fremsta som trygt og trivelig for alle grupper av beboerne. Utemiljo og grontarealet er ogsa
borettslagets eller sameiets "ansikt" utad og besokendes forste mote med laget. Det er en klar tendens til at
stadig flere beboere i borettslag og sameier onsker gronnere og triveligere omgivelser. Onsker ditt lag en
oppgradering av utemiljoet, kan vi i "utemilje- avdeling" i OBOS Prosjekt were behjelpelig med planleggingsarbeidet.
Fra plan til gronn virkelighet
Mange av vare prosjekter starter etter at boligselskapet har
gjennomfort rehabilitering av bygningene med nye vinduer,
balkonger og fasader. Eller kanskje er anlegget swert darlig
vedlikeholdt og mangler bade gode og trygge lekeplasser og
sitteplasser. Et komplett utomhusprosjekt bestk av flere
planleggingsfaser. Prosjektet starter med utarbeidelse av et
forprosjekt som skal gi ideer til boligselskapet om hvordan
utearealene kan opparbeides.
Forprosjektet bestar av folgende:
• En helhetlig utomhusplan
• Skisser som viser mulige losninger og ideer
• Kostnadsoverslag
• Likviditetsanalyse
Pa bakgrunn av forprosjektet gjennomfores det
et informasjonsmote der ideene bli presentert
for alle beboerne i laget.
Forprosjektet legges videre til grunn for en
detaljprosjekteringsfase der det blir utarbeidet
tilbudsmateriell med detaljtegninger og
beskrivelser. I denne fasen legges det vekt pa de tekniske detaljene.
Riktig utfort planlegging vil spare boligselskapet for unodige ergrelser og reduserer utgiftene til vedlikehold.
Stotteordninger til oppgradering av utearealet
Det er mulig a soke Husbanken om okonomisk tilskudd til planlegging av utearealene. OBOS Prosjekt AS kan
vxre behjelpelig med utarbeidelse av soknader om bomiljotilskudd (for Groruddalssatsningen gjelder egne
regler og prioriteringer). For a komme inn under Husbankens tilskuddsordning, er det en forutsetning at man
utarbeider en helhetlig plan for utearealene og at det tilrettelegges for universell utforming. Det bor ogsa
utarbeides et kostnadsoverslag for de aktuelle tiltakene.
God planlegging - en investeringfor.fremtiden!
OBOS
Prosjekt
Behjelpelig med gode rad og bistand
Vi kan ogsa bista med gjennomforingen av storre og
mindre omfattende prosjekter som omfatter:
• Prosjekt og byggeledelse
• Universell utforming
• Tilstandsvurdering - analyse — malsetting
• Drenering og fuktsikring av grunnmur
• Handtering av overvann
• Infrastruktur: veier og plasser, skilting, parkering
• Grontanlegg: trwr, busker, stauder, lok, plen
• Dekker, overflater, belegningsstein, kanter
• Moblering, opphold, sykkelparkering
• Lekeplasser — lekeplasskontroll
• Nxrmiljoanlegg, sport og fritidsaktiviteter
• Belysning; naturlig og kunstig
• Kildesortering — avfallshandtering — nytt avfallsanlegg
AVLØPSRØR I PLAST OG
ALDRING AV STØPJERNSSLUK
Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende
rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50
år.
Ved lanseringen av plastrør i ABS (og PVC) på slutten av 60-tallet, trodde man at man
hadde funnet et materiale som ville ha tilnærmet evig levetid og som uten problemer
kunne støpes inn i dekker og vegger. Det viste seg etter 10-15 år at så ikke var tilfelle
og at rørene har mange svakheter.
Erfaringen har vist at ABS med alderen blir "sprøtt" og har dårlig evne til å ta opp
bevegelser/ekspansjon. Dvs. at rørene har liten elastisitet. Det har også vist seg at ABS
dårlig tåler påvirkningen av en del kjemikalier.
ABS brytes ned av stoffer som finnes i de normale vaskemidlene som benyttes i dag.
Spesielt lite motstandsdyktig er ABS mot stoffer som finnes i avløpsåpnere (Plumbo)
og et stoff som aceton (neglelakkfjerner) tar umiddelbart knekken på plasten.
På 70-tallet ble alle skjøter på ABS-rør utført med limte muffer. Kombinasjonen med
limets reaksjon med plasten og det forhold at all ekspansjon blir forhindret med limte
muffer, har ført til at ABS-rør sprekker både på langs og på tvers. Sprekkene kan ikke
ses med kamera og rørene er støpt inn, slik at det er vanskelig å lokalisere/konstatere
en skade/lekkasje. Når en sprekk har oppstått, arter det seg gjerne slik at røret holder
på vannet når avløpsvannet er kaldt, mens sprekkene "åpner" seg og slipper ut vann
når avløpsvannet er varmt. Ved rensing av eldre avløpsrør i ABS-materiale bør det
utvises stor forsiktighet og det bør ikke brukes kjemikalier.
Plastmaterialer er også i dag dominerende som materiale for avløpsrør, men det
benyttes andre typer (PVC, PEH, PP o.a.) og kombinasjoner av ulike typer. ABSmaterialet alene benyttes ikke lenger i avløpsrør på det norske markedet, men ABS
kan fortsatt være en komponent i avløpsrør satt sammen av ulike plasttyper.
T83-064 Avløpsrør i plast
Sist revidert: .06.05.2003
Sluk av støpejern vil tilsvarende slites/ruste over tid. Selv om støpejernet
tilsynelatende ser helt ut, skjer det forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret
ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er
porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen belastning. Ved kontroll av sluket kan
man se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn i
betongen/gulvkonstruksjonen. Slitasjen er som regel størst i området rundt
vannstandsnivået og ved anboringene av avløpsrør fra servant og lignende. Figuren
over illustrerer hvordan aldring av støpejernssluk skjer.
Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke
sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter
rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større
byggmessig forbedring er reell.
I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for
fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes.
Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for informasjon til
alle eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i
gang større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger
nødvendig utskifting av både sluk og rør i hht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i
de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres.
En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn
høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet.
T83-064 Avløpsrør i plast
Sist revidert: .06.05.2003
VENTILASJONSFORHOLD I BOLIGER
Alle boliger, uansett type og alder, må ha et luftskifte som tilfredsstiller lovens
minimumskrav.
Med et tilstrekkelig luftskifte menes at boligen kontinuerlig må tilføres en mengde
friskluft som er tilstrekkelig til å fortrenge den brukte luftens innhold av fuktighet,
lukter og andre forurensninger.
Luften som fortrenges evakueres som regel over tak via kanaler/sjakter. Det skal være
balanse mellom den mengden luft som tilføres og den mengde som trekkes ut av
boligen.
Det finnes i prinsippet 3 ventilasjonsmetoder for boliger.
Metode 1: Naturlig oppdrift
Metode 2: Mekanisk avtrekk
Metode 3: Balansert ventilasjon
Metode 1 er den mest vanlige i eneboliger, rekkehus og bygårder/blokker fra før 1970. Kort
fortalt fungerer metoden slik:
Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu.
Luft trekkes ut av boligen via rister/klaffventiler i bad, WC og kjøkken gjennom
murte sjakter/piper til avslutning over tak. Det kan være felles sjakt fra alle
leiligheter beliggende over hverandre i samme oppgang, eller det kan være en
sjakt/kanal fra hver leilighet som føres parallelt over tak.
Det er ingen mekaniske innretninger som påvirker luftstrømmen og
ventilasjonsstrømmen er ofte sterkt avhengig av rådende værforhold
(barometertrykk)
Metode 2 er nesten enerådende i bygårder og boligblokker bygget fra ca. 1970 og
fram til d.d. Kort fortalt fungerer metoden slik:
Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu.
Luft trekkes ut av boligen via kontrollventiler (runde regulerbare ventiler) i bad,
WC, vaskerom og kjøkken, gjennom sjakter/kanaler over loft/tak eller ned i
garasje/kjeller.
Anleggene har enten større vifter felles for flere leiligheter plassert på loft, på tak
eller i garasje, eller individuelle vifter plassert i hver leilighet (eksempelvis over
kjøkkenhette eller i bod)
Ved felles vifte kan det være felles eller separate kanaler fra hver leilighet. Ved
vifte i hver leilighet er det kun separate kanaler.
Felles vifter styres vanligvis av et ur som sørger for at ulik hastighet på viften til
ulike tider av døgnet. D.v.s. at det største luftskiftet som regel finnes om morgenen
og på ettermiddagen. Luftmengden kan til en viss grad reguleres i hver leilighet
ved å regulere avtrekksventilen ut og inn.
Dersom viften har trykkstyring vil hastigheten på
viften, og derved luftmengden i kanalene, bli
redusert eller økt i forhold til hvor åpne ventilene i
leilighetene er.
Individuelle vifter betjenes av beboer og kan i de
fleste tilfeller skrus helt av.
T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger
Sist revidert: .14.06.2004
Metode 3 er så godt som enerådende i alle kontor-/næringsbygg som er bygget etter
1970. Metoden er sporadisk benyttet i nyere eneboliger og er som følge av økt fokus
på innemiljø i de senere år, også tatt i bruk til boligventilasjon i bygårder og blokker.
Kort fortalt fungerer metoden slik:
Luft blåses inn i boligen ved hjelp av vifte. Frisk luft suges inn fra rist i yttervegg
eller på tak, passerer et filter, varmes opp over varmegjenvinner og varmebatteri til
ønsket temperatur, og tilføres boligen via ventiler ved tak eller i vegg.
Luft trekkes ut av boligen via vifte, passerer et filter, avgir varmen til
varmegjenvinner, før den kastes ut via kanaler over tak.
All mekanisk utrustning samles på et sted og kalles for et ventilasjonsaggregat. Fra
dette aggregatet kontrolleres tilført og avtrukket luftmengde og aktuelle
temperaturer.
I boliger er det normalt plassert et ventilasjonsaggregat i hver leilighet, men det
kan også være felles aggregat plassert på loft eller i kjeller.
Den største delen av eldre boligbebyggelse er ventilert etter metode 1 eller 2.
Hvis det i ditt borettslag/sameie til stadighet forekommer problemer av type som
nedenfor skissert, bør både styret og den enkelte beboer vurdere å foreta seg noe i
forhold til ventilering av leiligheten.
Det er mye og ofte dugg på vinduer og vann i vinduskarmer.
Våtromsvegger er fuktige lenge etter bruk av vann (dusj etc.).
Det er tung luft inne. Luften virker stinn og innestengt når man kommer utenfra.
Naboens matlukt o.a. kommer inn i leiligheten via intern lekkasje.
De vanligste årsakene til ovennevnte problemer er:
1. Beboer har stengt (tettet, malt over, kledd inn etc.) en eller flere avtrekksventiler og
eller lyrer/ventiler i yttervegg.
2. Beboer har koblet avtrekksapparater (f.eks. kjøkkenvifte) til avtrekksventilen.
3. Boligen har for tette fasader med for få og/eller for små tilluftsåpninger
4. Kapasitet på avtrekksvifte er for dårlig (feildimensjonert eller nedslitt).
5. Avtrekkskanaler og -ventiler er tilstoppet av lo og skitt etter mange års drift og har
ikke lengre dimensjonert kapasitet.
6. Ildesteder i leiligheten trenger store mengder luft og kan ved bruk ødelegge det
naturlige avtrekket og i stedet snu luftstrømmen i avtrekkssjaktene.
Pkt. 1 og 2 er som regel godt kjente fenomener for de fleste styrer. Det bør jevnlig
deles ut informasjon om slike problemer og det må presiseres at slike forhold er
ødeleggende for ventilasjonen og i strid med retningslinjer og regelverk i borettslag/
sameier.
Avtrekksventiler på kjøkken og bad skal være åpne året rundt
Tilluftsventiler i fasader/vinduer skal være åpne året rundt, men åpningen kan
reguleres etter utetemperaturen.
Kjøkkenhetter skal aldri være tilkoblet avtrekkssystemet med mindre hver bolig
har sin egen vifte betjent i egen leilighet.
Spalteventiler (som regel i terskel under dør) som
sikrer luftforflytning i leiligheten må ikke tettes
eller fjernes. (Særlig viktig for baderomsdør)
Alle ventiler (tilluft og avtrekk) må rengjøres med
jevne mellomrom. Støvsuger, børster og såpevann
og klut blir nødvendig.
T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger
Sist revidert: .14.06.2004
Pkt. 3 kommer ofte som følge av uheldige løsning utført ved vindusskifte og/eller
fasaderehabilitering og må løses av en entreprenør i oppdrag fra styret. Nye
ytterveggsventiler må etableres.
Pkt. 4 behøver ikke være noen ”stor sak”, men kan medføre en del ombygging både av
bygn.teknisk og elektrisk karakter. Det er viktig at man ikke går i gang med skifte av
vifte dersom det i virkeligheten er tilstoppede kanaler som er årsaken til at viften ikke har
tilstrekkelig kapasitet.
Pkt. 5 kan vise seg å være en ”større sak” enn man skulle tro. Allerede ved en begrenset
groing i kanalene vil luftmengden i kanalen bli kraftig redusert. Erfaring vi har viser at
kanalanlegg har vært så tette at bare noe få prosent av opprinnelig luftmengde er tilbake.
For å rette på slike forhold må kanalene renses innvendig. Rensing av kanaler kan være
en nokså kostbar, men ofte helt nødvendig operasjon. Slik rensing må utføres av et firma
som har spesialisert seg på slike oppgaver og har det nødvendige utstyr. Det finnes
imidlertid mange useriøse aktører på markedet og styret bør skaffe seg bistand til
kontrahering og kontroll når et slikt arbeide bestilles.
Videofilm av utvalgte kanalstrekk etter rengjøring gir god dokumentasjon.
Pkt. 6 er bare aktuelt for boliger med peis/vedovn. Det bør være et ekstra luftinntak i
rommet hvor ildestedet befinner seg. Dette inntaket kan være stengt så lenge ildestedet
ikke er i bruk. Dersom ikke ildestedet får nok luft utenfra vil det hente luft inne, bl.a. fra
avtrekkskanalene. Balansen blir ødelagt og man risikerer å trekke inn naboens mat- og
røyklukt for eksempel.
God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for forebygging av
astma- og allergisykdommer.
God ventilasjon er videre viktig for å unngå bygningsskader som følge
av mugg, sopp og råte.
T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger
Sist revidert: .14.06.2004
INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER
Nyere undersøkelser viser at rundt 50 prosent av bygningsbranner og –branntilløp i
Norge har elektrisk årsak. I 1997 omkom 28 personer i branner med elektrisk årsak, i
1998 mistet 12 personer livet i slike branner. Årlig utbetales ca. 500 millioner kroner i
erstatning etter branner med elektrisk årsak. Rundt halvparten av disse brannene
skyldes feil i det elektriske anlegget. Det er boligeier som har ansvaret for at det
elektriske anlegget i boligen til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene gitt i forskrift
om elektriske lavspenningsanlegg.
Produkt- og Elektrisitetstilsynet, som forvalter forskriften, undersøkte i hvilken grad
boligeiers ansvar for det elektriske anlegget er kjent ved en undersøkelse gjennomført av MMI
våren 1999. I undersøkelsen svarer 30 prosent at det er elverket/installatøren/ leverandøren
som har ansvaret for det elektriske anlegget. I aldersgruppen over 60 år var andelen 50
prosent. At så mange ikke er klar over boligeiers ansvar, gjør at feil og mangler ved det
elektriske anlegget kan utvikle seg til mulige brannbomber i norske hjem.
Boligeiers ansvar
Boligeier eier det elektriske anlegget, og skal sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn
og vedlikehold slik at anlegget til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i forskriften.
Boligeiere er også ansvarlig for at de ikke bruker eller kobler elektrisk utstyr til anlegget slik
at det kan skade liv eller eiendom.
Ansvaret innebærer:
• å være oppmerksom på faresignaler som oppstår, som varme sikringer og stikkontakter
(kan bli brune), lysbuer/gnister eller tilløp til lysbuer (tegn på dårlig kontakt)
• å få kontrollert anlegget på bakgrunn av slike faresignaler
• å få utbedret de mangler som avdekkes.
Hvem som kan gjøre inngrep i et anlegg reguleres av forskrift om kvalifikasjoner for
elektrofagfolk. For vanlige forbrukere og andre som ikke er fagpersoner, innebærer ansvaret
for vedlikehold at man engasjerer elektrofagfolk til å foreta ettersyn og utbedringer. Det bør
også foretas regelmessig ettersyn av anlegget, f.eks. hvert tiende år i boliger eller oftere på
eldre anlegg.
Hos mange er det lenge siden elanlegget ble sjekket. Over en firedel av de som var med i
MMI-undersøkelsen svarer at dette ble gjort for over fem år siden. En fjerdedel svarer at de
ikke vet når det elektriske anlegget i boligen sist ble sjekket.
Ansvar i borettslag og boligsameier
Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk
helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag og sameier er
imidlertid organisert slik at er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette
betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og
sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre
andelseieren/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift.
Dette betyr at en andelseier/sameier i et borettslag/sameie
har det samme ansvaret for det elektriske anlegget inne i
leiligheten som en eier av en enebolig.
T83-066 Informasjon - sikkerhet el-anlegg
Sist revidert: 13.07.2005
Nye regler fra 1. januar 1999 – samsvarserklæring
Fra og med 1. januar 1999 er elektroentreprenøren forpliktet til å gi en samsvarsklæring til eiere av
elektriske anlegg ved installasjon av nye anlegg eller endringer i eksisterende anlegg.
Dokumentasjonen betyr at anlegget er i samsvar med sikkerhetskravene i forskrift om elektriske
lavspenningsanlegg.
Som eier av anlegget skal du til enhver tid oppbevare denne dokumentasjonen slik at den er
tilgjengelig ved senere endringer av anlegget, ved overdragelse av eiendommen og ved det lokale
eltilsynets kontroller, helt til anlegget blir fysisk fjernet. Med denne dokumentasjonen har flere
forsikringsselskaper gitt rabatter på hjemforsikring. Dokumentasjonen kan også legges til grunn
ved en eventuell reklamasjon dersom det viser seg at sikkerhetskravene ikke er oppfylt.
Eldre anlegg – oppført før 1. januar 1999
De aller fleste har anlegg som er eldre enn januar 1999. Kravet om samsvarserklæring har ikke
tilbakevirkende kraft, dvs. at du ikke kan avkreves slik dokumentasjon for den delen av anlegget
som er utført før denne dato – kun for de endringer som er gjort etter 1. januar 1999.
Elanlegget i nye bygg
Utover eiers generelle ansvar, er enhver som foretar planlegging/prosjektering, utførelse,
vedlikehold, utbygging m.v. av et anlegg ansvarlig for at arbeidet tilfredsstiller gjeldende
sikkerhetskrav. I prosjekterings- og utførelsesfasen av et anlegg anses byggherre å være eier av
anlegget. Som eier av et nytt hus/bygg oppført etter 1. januar 1999, har du som eier av det
elektriske anlegget krav på en samsvarserklæring om at anlegget tilfredsstiller gjeldende
sikkerhetskrav fra den som prosjekterer eller utfører anlegget. Du må derfor påse at du mottar en
slik samsvarserklæring og eventuell underlagsdokumentasjon.
Mer informasjon
Du kan lese mer om tema på Direktoratet for brann- og elsikkerhet sine internettsider:
www.dbe.no
• Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning kan leses på Internettsidene
www.dbe.no eller bestilles i trykt utgave hos Norsk Elektroteknisk Komité, tlf: 22 52 69 50.
Pris kr.: 60,- pr. stk.
• Forskrift
om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter
(Internkontrollforskriften) kan lese på www.dbe.no eller bestilles hos Tiden Norsk Forlag,
tlf. 22 00 71 01.
• Veiledning om elektriske tilkoplinger som du kan gjøre selv kan leses på Internettsidene
www.dbe.no (under elektrisitet i boliger) og bestilles fra Direktoratet for brann- og elsikkerhet
per e-post: [email protected]
Du kan også kontakte ditt lokale eltilsyn hvis du lurer på noe
T83-066 Informasjon - sikkerhet el-anlegg
Sist revidert: 13.07.2005
UNIVERSELL UTFORMING
Generelt:
Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det
de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med
universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis
vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig.
Følgende prinsipper bør legges til grunn for en universell utforming:
Prinsipp
Forklaringer
1. Like muligheter for bruk
Utformingen skal ikke medføre ulemper eller sette stempel på
noen brukergrupper, men være like brukbar og tilgjengelig for
alle.
2. Fleksibel bruk
Utformingen skal tjene et vidt spekter av individuelle
preferanser og evner.
3. Enkel og lett forstålig bruk Bruken skal være lett å forstå uansett hva slag erfaring,
kunnskap, språkevner eller konsentrasjonsnivå brukeren har.
4. Forstålig informasjon
Utformingen skal gi brukeren nødvendig informasjon
effektivt, uavhengig av forhold knyttet til omgivelsene eller
brukeren sine evner til å oppfatte disse.
5. Toleranse for feil
Utformingen skal avgrense farer, skader og uheldige
virkninger av utilsiktede handlinger.
6. Minst mulig fysisk strev
Effektiv og naturlig bruk, med ett minimum av strev.
7. Størrelse og plass
for tilnærming og bruk
Tilstrekkelig plass for tilgang, betjening og bruk, uavhengig av
brukerens kroppsstørrelse, stilling, rekkevidde og mobilitet.
I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler:
Adkomstforhold:
God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting,
beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartiene bidrar til økt funksjonalitet og bedre
synbarhet. Likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og
oversiktlige.
For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere en trapp, selv om den kun
er på ett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjenglighet. Imidlertid
vil ramper ofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å
foretrekke. Montering av en automatisk døråpner og trappeheiser kan også være aktuelt.
Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangspartiene bør man være klar over at en
del prydplaner kan forårsake allergiske reaksjoner.
I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengligheten for mange
grupper mennesker. Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette
sterke begrensninger for gjennomføring.
T83-069 Universell utforming
Sist revidert: 20.08.2010
Terrengtilpasning/uteområder:
Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det
være seg rene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper.
Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, heller rampe enn trapp. Dersom trapper må
benyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen.
Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er mer
problematiske med hensyn til allergi enn andre.
Innvendige forhold:
Ved rehabilitering/ombygging av eksisterende boligselskaper, vil eksisterende bygningsmasse
gi klare begrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak
som kan vurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Som nevnt
medfører dette normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til.
Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre
overflater i gangarealer, håndløper på begge sider av trappen, og tiltak for å bedre akustikken i
trapperommet.
Norsk standard NS 1101-2 omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger.
Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger;
Bevegelse og forflytning
Nedsatt synsevne
Hørsel og lydforhold
Kognitive evner
Miljø
- det enkelte menneskes evne til å forflytte seg.
- fra forskjellige grader av synsnedsettelse til total
blindhet.
- oppfattelse av lyd og tilpasning av akkustikk
- evnen til å orientere seg og til å forstå
- allergier og inneklima
Det er sannsynlig at i årene som kommer, vil boligselskaper som kan dokumentere en best
mulig tilnærming til kriteriene for universell utforming, være mer attraktive for en del
kjøpegrupper. Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommene og en tilpassing
vil kunne være en god investering.
Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen.
T83-069 Universell utforming
Sist revidert: 20.08.2010
Avfallsbrønner
En god måte å løse avfallshåndteringen
I de senere år er etableringen av avfallsbrønner blitt mer og mer vanlig. Avfallsbrønner
er en meget bra måte å samle avfallet på, spesielt med tanke på hygiene. Med
avfallsbrønner bruker en naturens egne krefter; kulde og tyngdekraften lagrer avfallet
kaldt og komprimert under bakken. Temperaturen nede i bakken er relativt konstant på
6-8 grader, noe som hindrer/reduserer bakteriedannelse og vond lukt. Den relativt
konstante temperaturen sørger samtidig for at avfallet ikke fryser til om vinteren.
Den store kapasiteten kan redusere antall tømminger og en slipper overfylte
containere. Resultatet blir en mer hygienisk avfallsinnsamling.
Avfallbrønnene er anvendelige og robuste. Den store kapasiteten gjør at
avfallsbrønnen har mindre risiko for å bli overfylte enn andre typer containere og
problemet med skadedyr og fugler elimineres. Vil en unngå at uvedkommende
benytter seg av brønnene, kan disse avfallsbrønnene utstyres med lås. Det finnes
låsesystemer med nøkkel og med kodebrikke som automatisk låser opp luken.
Eksempel på forskjellig utforming av avfallscontainere
Ved plassering av avfallsbrønner må det tas hensyn til kabler og rør i grunnen, samt at
plasseringen skal godkjennes av Renovasjonsetaten.
Krav til sortering av husholdningsavfallet i husstanden innføres nå gradvis i Oslo.
Avfallet skal sorteres med at plast skal i blå pose, matavfall skal i grønn post og resten
av avfallet skal i en vanlig plastpose som skal vrenges før bruk (hvit). Alle posene
kastes i restavfallsbrønnen , og dette vil bli optisk sortert på deponiet til kommunen.
Glass og metall skal sorteres som i dag og kastes i egen brønn som er satt ut av
kommunen. Boligselskap kan også etablere egene brønner for glass og papir dersom
dette er ønskelig.
Avfallsbrønner kan også være brannhemmende da enkelte brønnleverandører leverer
et system som ivaretar dette.
T83-070 Informasjon om avfallshåndtering
Sist revidert: 01.03.2010
I tillegg til å være mer hygenisk, vil en brønnløsning også være en klart bedre estetisk
løsning enn dagens avfallscontainere. Overfylte containere med søppel rundt, er både
utrivelige og de ødelegger utemiljøet. En brønnløsning er en langt bedre løsning.
Mange boligselskaper har i dag arealer enten ute eller inne som kan frigjøres til andre
formål hvis det etableres avfallsbrønner. Det kan være søppelrom som kan pusses opp
og benyttes til andre formål, eller utearealer som i dag er ubenyttet fordi det er
luktplage fra eksisterende containere. Dette er som oftest verdifulle kvadratmetere for
boligselskapene.
Det finnes mange varianter av avfallsbrønner på markedet med forskjellig kvalitet og
pris. OBOS Prosjekt AS bistår gjerne med innhenting av tilbud og oppfølging i
etableringen.
T83-070 Informasjon om avfallshåndtering
Sist revidert: 01.03.2010