Her kan du lese rapporten.

Transcript Her kan du lese rapporten.

S. nr. 990535

VEDLIKEHOLDSNØKKELEN VEDLIKEHOLDSPLAN FOR ØVRE SOGN BORETTSLAG

utarbeidet av: juni 2013

Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN INNHOLD 0 SAMMENDRAG .......................................................................................................................... 0

1 INNLEDNING ........................................................................................................................... 1.2

1.1

Formål ........................................................................................................................................ 1.3

1.2

Prosjektorganisasjon .................................................................................................................. 1.4

1.3

Eiendom og bygninger ............................................................................................................... 1.4

1.4

Grunnlagsmateriale .................................................................................................................... 1.5

1.5

Referansegrunnlag ..................................................................................................................... 1.5

1.6

Energivurderinger ...................................................................................................................... 1.6

1.7

Andre forhold ............................................................................................................................ 1.6

2 Side 1.1 Side TILSTANDSVURDERING ......................................................................................................... 2

Beskrivelse av konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak

3 VEDLIKEHOLDSPLAN ............................................................................................................. 3

Årlige vedlikeholdsplaner med investeringsbehov

4 FOTO ............................................................................................................................................. 4

Fotografisk dokumentasjon

5 VEDLEGG .................................................................................................................................... 5

Vedlegg med beskrivelse av aktuelle problemområder

6 LEDIG ........................................................................................................................................... 6

Avsatt til byggeiers egne notater juni 13

Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.2

1 INNLEDNING

Styret i

Øvre Sogn Borettslag

har gitt OBOS Prosjekt AS i oppdrag å utarbeide en vedlikeholdsplan for borettslaget. Borettslaget ligger i bydel Nordre Aker i Oslo kommune og har følgende adresser:  Gaustadveien 35 - 265 Boligselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnr. 948 984 431. Vedlikeholdsplanen og tilstandsanalysen gjelder i første rekke bygningsdeler og arealer som defineres som fellesskapets ansvar. Fagfeltene i vedlikeholdsplanen gjelder bygg-, elektro- og VVS-tekniske installasjoner. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. Rapportens kapittel 2 gir en kortfattet beskrivelse av bygningenes oppbygging basert på arkivreferanse og visuelle observasjoner. Kapittelet gir også en beskrivelse av den enkelte bygningsdels tilstand og aktuelle tiltak. Kapittel 3 er vedlikeholdsplanen som blant annet er generert på bakgrunn av tilstand og tiltak vurdert i kapittel 2. Kostnadsoverslagene er basert på kostnadstall fra egen erfaringsbank i OBOS Prosjekt AS og Holte Prosjekt ”Kalkulasjonsnøkkel” siste versjon. Vår erfaring er at tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen.

Kostnadsoverslagene i denne

Vedlikeholdsnøkkelen

er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i vedlikeholdsplanen må sees på som

omtrentlige

og gir ikke tilstrekkelig grunnlag for innhenting av tilbud fra entreprenører. I de årlige vedlikeholdsplanene er det i tillegg til kostnader for gjennomføring av de enkelte tiltak, også avsatt kostnader til rigg og drift og til prosjektadministrasjon. Disse kostnadene utgjør henholdsvis 15 % av gjennomføringskostnaden og 7,5 % av gjennomføringskostnaden. Prosentsatsene er basert på gjennomsnittlige erfaringstall og vil variere med tiltakenes sammensetning og omfang. Vedlikeholdsplanen er utarbeidet på bakgrunn av:  NS3424 “Tilstandsanalyse av byggverk”.  NS3451 “Bygningsdelstabellen”.   NS3454 ”Årskostnader for bygninger”. Relevante NBI byggdetaljblader. Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, dvs. tilstandsanalyse av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. Det forutsettes at tiltak kan anbefales etter nivå 1 registrering. Dersom nivå 1 ikke gir tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og anbefale riktig tiltak, vil videre tiltak være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakter

”UN”

i stedet for tilstandsgrad. (Jfr RIF/Norges bygg og eiendomsforening - ”Tilstandsanlyse, innføring og prinsipper” av juni 2003, 1 utgave, av Svein Bjørberg). I gitte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser på nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da vil oppdragsgiver bli konferert med dette, og slike arbeider avtales separat og som tillegg til vårt opprinnelige oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så fall fremkomme av teksten hvorfor ”

” benyttes. juni 13

Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.3 1.1

FORMÅL

Med vedlikehold menes de tiltak som må gjennomføres for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle kvaliteter. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting.  Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til ønsket nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk og lignende.  Periodisk eller intervallbundet vedlikehold er arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling.  Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Enkelte materialer kan ha en levetid som overgår normal brukstid av en bygning. Forenklet skisse av en bygnings livsløp Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle. Selv med jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette punktet starter “syklusen” igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbryting, utbedring og eventuell ombygging.

Skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg gjennom bruksfasen til riving.

Det er viktig at den som forvalter bygninger ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet v/styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold. Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader.

Vedlikeholdsnøkkelen

er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. juni 13

Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.4 1.2

PROSJEKTORGANISASJON Selskapet:

Selskapets navn Selskapets kontaktperson Adresse Telefon

Forretningsfører:

Firma Adresse Telefon E-post : Øvre Sogn Borettslag : Morten Reymert : Gaustadveien 143, 0372 Oslo : 41 47 70 33 : OBOS forvaltningsavdeling : Hammersborgtorg 1, 0179 Oslo : 22 86 56 63 : [email protected]

Vedlikeholdsnøkkelen er utarbeidet av:

Firma Postadresse Besøksadresse Telefon Telefaks: E-post Hjemmeside : OBOS Prosjekt AS v/ Thomas Johannesen : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo : 22 86 58 88 : 22 86 59 66 : [email protected] : www.obosprosjekt.no

1.3

EIENDOM OG BYGNINGER

Øvre Sogn Borettslag er beliggende på Gaustad i Oslo kommune. Eiendommen ligger i hovedsakelig i skrånende terreng, med til dels flate områder. Tomten er opparbeidet med variert vegetasjon. Asfaltert adkomst til oppgangene. Bilparkering i garasje eller på oppstillingsplass på nedsiden av parkeringshuset. Eiendommen har gårdsnr. 49 og bruksnr. 21 og 26 i Oslo kommune. Rekkehusene ble oppført i 1988 og består av 2, 3 og 4-roms leiligheter, totalt 118 rekkehusleiligheter. Tomten er eiet og har et areal på 46.290 m 2 . Bærekonstruksjon i betong og treverk. Fasader er kledd med liggende trekledning. Det er utført forskjellige vedlikeholdstiltak opp gjennom årene som: 2011 Maling av hus 2010 2009 Maling av hus Maling av hus 2008 Asfaltering, ballbinge, garasjehus 2007 Knekkvinduene i D-hus 2006 D-husene 2005 2004 Grøntområdene Brannsikring 2003 2002 Garasjeporter Maling/vedlikehold av fasadene juni 13

Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.5 1.4

GRUNNLAGSMATERIALE

Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen og informasjon fra arkiv i OBOS. Det ble avholdt befaring i april 2013 hvor følgende var medvirkende:  Trygve Grøvdal Styremedlem Øvre Sogn Borettslag  Lars Tobiassen VVS-konsulent OBOS Prosjekt AS   Ken Haga Thomas Johannesen Elektrokonsulent Byggteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS OBOS Prosjekt AS

1.5

REFERANSEGRUNNLAG

Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 “Tilstandsanalyse av byggverk” og systematisert etter NS 3451 “Bygningsdelstabellen” og med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er foretatt vurderinger av forhold som naturlig vil høre innunder rutiner som forventes å være inkludert i en internkontroll. Som vedlegg til rapporten følger:                Foto fra befaringen av bygningene Definisjoner og referanser Symptomliste bygg Vedlikehold av vinduer Aldring av støpejern, avløpsrør og sluk i badegulv Fakta om radon Vanlige VVS faguttrykk i trinn 1 Energi og energiøkonomisering Informasjon om internkontroll forskriften Planlegging og utbedring av utemiljø Avløpsrør i plast og aldring av støpejernsluk Ventilasjonsforhold i boliger Informasjon om el - sikkerhet i boliger Universell utforming Informasjon om avfallshåndtering REFERANSENIVÅ SOM LEGGES TIL GRUNN (Jfr.NS 3424, pkt 3.5). Følgende referansenivå legges til grunn: Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks brannsikkerhet. Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. juni 13

Øvre Sogn Borettslag VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.6 1.6

ENERGIVURDERINGER

Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytte-effekten av en tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kWh til et eget fond som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag er fondet på ca. 500 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak. Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som utføres, og det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene Bymiljøetaten benytter som rådgivere. Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemeldinger

Oslo kommune Bymiljøetaten - enøk

om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål er.

1.7

ANDRE FORHOLD

Universell utforming Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes

en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen

I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. For Øvre Sogn Borettslag er det vurdert følgende kriterier;

Adkomstforhold:

 Asfaltert adkomstvei til inngangene 

Visuelle forhold:

Nummerskilt er satt opp på husveggen godt synlig fra gangvei

Innvendige forhold:

 Bygningene har mekanisk avtrekksventilasjon Helse, miljø og sikkerhet På rent generelt grunnlag vil vi her minne om at boligselskaper har minst 4 forskjellige ”HMS områder” som bør vektlegges spesielt:     et fungerende internkontrollsystem brannsikkerheten (rømningsveier, brannadferd) sikkerhet for beboerne sikkerhet på lekeplassene juni 13

Vedlikeholdsnøkkel for: Øvre Sogn Borettslag

Kontaktperson / styreleder: Tlf:

Gateadresser

Adresse

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus Øvre Sogn Brl. - Velhus Morten Reymert 41 47 70 33

Bygningskategori

Rekkehus Parkeringshus uspesifisert

Oppdragsnummer:

Fra OBOS Prosjekt AS har følgende deltatt

Navn

Lars Tobiassen Ken Haga Thomas Johannesen

130155

Rolle

VVS fagkonsulent Elektroteknisk fagkonsulent Byggteknisk fagkonsulent

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 20 Bygning generelt - Generelle beskrivelser for bygningsdeler

Tilstandsbeskrivelse

Det vises til vedlagt rapport fra Ødegård og Lund.

Parkeringshus over 2 etasjer oppført i betongkonstruksjon.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 2

Tiltak

Det vises til vedlagt rapport fra Ødegård og Lund hvor følgende tiltak er anbefalt:

Konsekvensgrad: Svikt:

-Reparasjoner av betongskader, bunn av søyler mest utsatt -Ta opp støpeasfalt i en ring rundt søylene -Beskytte armeringen katodisk i bunn av søyler inkl. dekke rundt søylene samt bunn av vegger -Avsatt en andel katodisk beskyttelse til lokalt på dragere -Koble armering sammen der det benyttes KB -Katodisk anlegg inkl drift 5 år -Re asfaltering / hulkil rundt søyler og vegger -Stillas fasade -Sliping / sparkling og fugesikring av støpeskjøter fasade -Rengjøring alle betongflater -CO2 - bremsende maling på alle betongflater, ute og inne for å beskyyte mot videre karbonatisering -Oppstemplinger i forbindelse med rep søyler -Sliping av betong for rengjøre, rette opp overflate -Sparkling av fasade for å få en jevnere overflate ( dette er arbeid som blir synlig med en penere overflate) -Etablering av sluk, nedløpsrør for å drenere dekke

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 1 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 41 Generelle anlegg - El-anlegg generelt Det generelle el-anlegget er fra byggets opprinnelse. Hovedfordeling er plassert i eget rom i kjelleretasje i parkeringshus. Kablingen er forlagt hovedsakelig skjult, men det er også registrert mye åpent forlegning. Strøm til søppelhus styres fra tavle i garasjehus.

Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstanden til anlegget bærer preg av alder og slitasje. Styrets representant rapporterer om få eller ingen avvik.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S,1Ø Svikt:

Tiltak

Ingen tiltak anbefales.

Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 41 Generelle anlegg - Jording El-anlegget er jordet fra skjerm på inntakskabel, og utjevnet i armering i dekke fra hovedjordskinne i hovedfordeling. Alle kurser ut fra hovedfordeling har etablert jording.

Jordinganlegget ser ut til å være i god stand alder tatt i betraktning. Klemmene fra inntakskabel og hovedjord er tydelig rustet, og det ble observert en tapet skjøt i dekkekant i kjelleretasje.. Det er usikkert hvilken tilstand rent teknisk jordingsanlegget befinner seg i.

Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2S,1Ø Svikt:

Det har den senere tid blitt mer og mer fokus på jordingsproblematikk og den sikkerhet et godt jordingsanlegg har for både mennesker og installasjoner. For å kartlegge jordingsanleggets tekniske tilstand anbefales det å måle jordleders kontinuitet og overgangsmotstand mot jord, samt å bytte klemmer på hovedjordskinne.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 2 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 43 Fordeling - Hovedfordelinger Hovedfordelingen er bygget som stålplatekapslet skap plassert i eget rom i kjelleretasje i parkeringshus. Fordelingen er utstyrt med hovedbryter, måleranlegg, kurssikringer.

Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Hovedfordelingen er fra byggeåret og oppleves som uryddig. Kurssikringene er av typen Uz elementsikringer. Det er manglende avdekninger på alle kurssikringer, samt jordskinne. Det ble ikke observert skader eller tegn på overbelastning. Kursfortegnelse er montert på bakside av dør, innbundet i plast, og tilsynelatende oppdatert.

Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2S,2Ø Svikt:

Tiltak

Grunnet hovedfordelingens alder og slitasje anbefales det at fordelingen oppgraderes til dagens forskriftskrav, dvs effektbryter, automatsikringer, og montere godkjente avdekningsløsninger.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 3 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 44 Lys - Kursopplegg Kursopplegg for hele det elektriske anlegget er hovedsakelig utført som skjult anlegg med PN i rør, og delvis som åpent anlegg med PR installasjonskabel på vegg/tak.

Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 44 Lys - Belysningsutstyr Belysningsutstyret innvendig er utført som en rekke lysstoffarmaturer sentrert i garasjeplan, med avdekninger av plast.

Utvendig belysning er det benyttet runde armaturer med opal avdekning ved garasjeporter og inngangsdører. For å belyse området er det montert lyskastere høyt på bygget. Utvendig belysning styres av en lyssensor montert på gavlvegg.

Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 44 Lys - Utstyr for nødlys Det er montert ledelys/markeringslys i parkeringshuset som rømningsvei og ved utganger. Anlegget er forlagt skjult i dekke og forsynt fra hovedfordeling.

Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Kursopplegget for lys og stikk ser ut til å være i god stand. Det er ikke observert skader eller tegn på overbelastning.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S

Tiltak

Det anbefales å kontrollere kursopplegget visuelt årlig.

Svikt:

Det ble registrert noen mørke lysstoffarmaturer i alle etasjer, og andre armaturer var lyskilden gått. Enkelte armaturer manglet avdekning.

Utvendig belysning ser ut til å være i god stand. Armaturer ved dører og porter var avdekningene skitne.

Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1S,2Ø Svikt:

Nødlyset i parkeringshuset er trolig ikke i god stand. Flere avdekninger var borte og armaturene bærer preg av manglende vedlikehold. Det skal være en diode som indikerer at lampen fungerer og lyskilden er ok, men denne dioden var fraværende.

Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 3S Svikt:

Det anbefales å kontrollere alle armaturer og skifte alle lyskilder som er gått. Samtidig anbefales det å rengjøre alle avdekninger, samt å montere avdekning der disse mangler.

Det anbefales å utbedre armaturene som er defekte, skifte lyskilder, samt å teste anlegget. Ut over dette anbefales det løpende vedlikehold og en årlig test av anlegget.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 4 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate Tilstandsbeskrivelse

Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 46 Driftsteknisk - Utstyr for bygningsdrift Parkeringshuset består av 3 etasjer og det er montert en garasjeport i hver etasje. De elektriske portene er av type Crewford ASSA ABLOY og er forsynt med hver sin kurs fra hovedfordeling. Systemet inneholder sender/mottaker system og hver andelseier har en brikke som gjør at de kan fjernstyre portene.

Garasjeportene ser ut til å være i god stand. Motorene til portene er byttet i senere tid. Styrets representant kjenner ikke til noen rapporterte feil eller avvik på anlegget.

Det medfølger en håndbok for service og vedlikehold som er hengt opp ved hver port.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Tiltak

Ingen spesifikke tiltak nødvendig. Det anbefales likevel en årlig kontroll, og rengjøring, av utstyret, samt at styret setter seg inn i håndboken som følger med anlegget.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 5 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 21 Grunn og fundamenter - Grunn og fundamenter generelt

Tilstandsbeskrivelse

Det er ikke avdekket symptomer som tilsier ujevne setninger.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1

Tiltak

Ingen tiltak anbefales for grunn og fundamenter.

Konsekvensgrad: -

Rekkehus uten underetasje er fundamentert med ringmur.

Svikt:

Rekkehus i skrånende terreng med underetasje er fundamentert dels med ringmur og dels med betongvegg mot terreng.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 21 Grunn og fundamenter - Drenering Drenering. Husene antas å være drenert med drensrør og drenerende masser etter vanlig praksis på oppføringstidspunktet.

Drensrør er ikke undersøkt. For å finne den reelle tilstanden til dreneringen må det gjøres en nærmere undersøkelse/kontroll.

Tilstandsgrad: TGIU Konsekvensgrad: 1Ø Svikt:

Det anbefales en nærmere kontroll og karlegging av drenering.

Normal levetid for drenering er 20 til 60 år.

Normalt intervall for spyling og kontroll av drenering er 1 til 5 år.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 6 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 22 Bæresystemer - Generelle bæresystemer Bygningene har bærekonstruksjon i treverk.

Tilstandsbeskrivelse

Det er ikke avdekket symptomer som tilsier svekkelser i bærekonstruksjonen.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1

Tiltak

Ingen tiltak anbefales for bærekonstruksjonen.

Konsekvensgrad: Svikt:

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 7 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 23 Yttervegger - Yttervegger generelt Bakveggene i leilighetstypene som ligger under terreng er i betong med innvendig platekledd vegg, isolert med 15 cm mineralull. Samtlige 2-roms leiligheter i 1. etasje har utvendige skillevegger i betong. Disse er isolert utvendig og kledd med trepanel.

Tilstandsbeskrivelse

Det er ikke avdekket eller informert om fuktproblematikk i yttervegger mot terreng. Det kan allikevel være skjulte skader som ikke kunne oppdages på befaringen.

Det er ikke avdekket tilstandssvekkelse for yttervegger i tre over grunnmur.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.

Inngangsdører i finert tre med glassfylling i dørblad.

Enkelte inspiserte dører tettet dårlig mot karm. Ellers fremstod dørene i generelt god forfatning.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Alle andre yttervegger er i bindingsverk isolert med 15 cm mineralull, utvendig kledd med liggende trekledning i varierende bredder.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.

På befaringen ble det avdekket råteskader i karm på et Velux takvindu.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø

Velux takvinduer i tre med utvendig aluminiumsbekledning fra byggeåret 1987/88.

Svikt:

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.

Vinduer og balkongdører i tre med 2-lags isolerglass fra byggeåret 1987/88. Enkelte vinduer/dører/glass kan være skiftet ut i senere tid. Vinduene fremstår i varierende stand. Enkelte vinduer har satt seg i karm, og beslag er løsnet, det ble også påpekt trekk i flere leiligheter.

Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt:

Tilstand er satt på bakgrunn av alder og teknisk tilstand.

Vinduer og balkongdører ble sist malt i perioden 2009 - 2011.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Tiltak

Ingen tiltak anbefales.

Velux takvinduer kan utbedres lokalt hvor det er behov, skader meldes inn til styret og behandles fortløpende. Kostnad er ikke satt ettersom omfang kan variere.

Det anbefales overflatebehandling av vinduer og balkongdører.

Det er lagt til grunn 6 stk. vinduer pr. rekkehusleilighet og 135 balkongdører. Antallet må telles opp ved innhenting av tilbud.

Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trevinduer/dører er 2 til 6 år.

Normal levetid for trevinduer/dører er 20 til 60 år.

Smøring og justering ved behov.

Innrapporterte problemer bør utbedres fortløpende. En anbefalt løsning er å engasjere et snekker/tømrerfirma som kan utføre lokale utbedringer. Det er ikke ført kostnad for tiltaket da tidsbruk og omfang ikke er avdekket.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 8 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m.

Knekkvinduer og Velux takvinduer i tre med utvendig aluminiumsbekledning fra byggeåret 1987/88. Punkterte glass ble skiftet ut i 2009.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 23 Yttervegger - Utvendig kledning og overflate Liggende trekledning med bord i varierende bredde.

Sist overflatebehandlet i perioden 2009 - 2011.

Flere vinduer har fuktmerker på treverket i knekkpunkt. Dette skyldes mest sannsynlig kondensvann fra glassruten og/eller utettheter i ramme/karm/tilslutninger. Det er i senere tid påmontert et rennebeslag i knekkpunktet som skal ta unna vann, dette er et forsøk på å begrense vanninntrenging.

Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt:

En leilighet hadde dokumentert råteskade i bindingsverk under vinduskarm.

Trekledningen er generelt i god teknisk stand.

Tilstandsgrad: 1

Anbefalt tiltak er basert på normalt vedlikeholdsintervall.

Konsekvensgrad: 1Ø Svikt:

På bakgrunn av alder og tilstand anbefales det å skifte ut knekkvinduene. I første omgang foretas utskifting av knekkvinduer i 2 - 5 hus for å finne riktig løsning og kostnadsbilde. Tiltaket er ikke kostnadsført da tilbud ikke er mottatt.

Til informasjon: Når det gjelder kondensering, må hver enkelt beboer være klar over at ventilering oppvarming er nødvendig for å unngå kondens. Vinduene bør stå i luftestilling og varmekilde under vindu bør etableres.

Det anbefales ny overflatebehandling av trekledningen, eventuelle råteskader utbedres fortløpende.

Mengdene er ikke målt opp og må betraktes som et grovt anslag.

Normal levetid for trekledning er 40 til 60 år.

Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trekledning er 6 til 12 år.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 9 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 25 Dekker - Dekker generelt

Tilstandsbeskrivelse

Det er ikke avdekket eller informert om tilstandssvekkelser i etasjeskillere.

Etasjeskillere innen en og samme leilighet er av isolert bjelkelag. Etasjeskillere mellom leilighetene er i betong.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 25 Dekker - Gulv på grunn Det er ikke avdekket eller opplyst om tilstandssvekkelser i betonggulvet.

Støpt gulv på grunn.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1

Tiltak

Ingen tiltak anbefales.

Konsekvensgrad: Svikt: Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Ingen tiltak anbefales.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 10 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 26 Yttertak - Yttertak generelt Saltak i trekonstruksjoner. De aller fleste har innredet loftet til beboelsesrom.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 26 Yttertak - Taktekkematerialer Alle yttertak er tekket med Zanda dobbeltkrummet takstein.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 26 Yttertak - Takrenner Takrenner og nedløp

Tilstandsbeskrivelse

Det er ikke avdekket eller informert om problemer som vannlekkasjer/kondens i takkonstruksjonen.

Stedvis forekomster av mose på takflatene.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1E,1Ø Svikt:

Taksteinen fremstod generelt i god forfatning og har antakelig lang restlevetid.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S,1Ø

Stedvis forekomster av mose på takflatene.

Svikt:

Det ble avdekket flere steder avflassing på takrenner og rennekroker. Dette er kun estetiske skader.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1E Svikt:

Tiltak

Ingen tiltak anbefales.

Det anbefales å fjerne mose fra takflatene.

Det bør utføres årlig ettersyn av taksteinen. Takstein med brekkasje skiftes fortløpende. Det er kun medtatt takinspeksjon fra bakkenivå i kostnadssammendraget.

Det bør også vurderes tiltak der taksteinen ligger synlig i trapperommene. Tilbud på sikringstiltak må innhentes.

Normal levetid for takstein er 30 til 60 år.

Det anbefales rens av takrenner hver vår og høst for å unngå fortettning/tilstoppelser. Tilbud må innhentes.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 11 av 30

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 26 Yttertak - Vindski/Gesims Vindski og gesims i treverk.

Sist malt i 2009 - 2011.

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Vindskier og gesims er generelt i god teknisk stand. Det ble ikke avdekket råteskader på befaring.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø

Anbefalt tiltak er basert på normalt vedlikeholdsintervall.

Svikt:

Det anbefales ny overflatebehandling av vindskier og gesims. Tiltaket ses i sammenheng med overflatebehandling av trekledning og utføres etter samme intervall. Kostnaden for tiltaket er medtatt under tiltak for overflatebehandling av trekledning Normal levetid for vindskier er 15 til 25 år.

Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vindskier og gesims er 2 til 8 år.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 12 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 28 Trapper, balkonger m.m. - Trapper, balkonger mm generelt

Tilstandsbeskrivelse

Siden flere av balkongene er utvidet og vedlikeholdt av den enkelte andelseier, er tilstanden noe varierende. Balkonger i trekonstruksjoner Trekonstruksjonen fremstod generelt i god forfattning.

Tilstandsgrad er ikke satt ettersom tilstanden er varierende.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: -

Tiltak

Ingen tiltak anbefales, annet enn normalt vedlikehold som utføres av den enkelte andelseier.

Svikt:

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 13 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 31 Sanitær - Sanitær generelt I følge vedtektene til borettslaget har andelseier ansvaret for all vedlikehold av det innvendige sanitæranlegget. Innvendig sanitæranlegg - Det opprinnelige anlegget er bygget opp med PP. plastrør for avløp og kobberrør for tappevann. Hver boenhet er opprinnelig utstyrt med egen innvendig hovedstoppekran. Det er god grunn til å tro at flere steder er kobberrørene nedstøpt i betongdekke.

Avløpsrør og sluk har en anbefalt brukstid på 50 år.

Kobberrør som ligger nedstøpt i dekke har erfaringsmessig kortere levetid en kobberrør og vannrør for øvrig som fritt kan ekspandere som følge av temperaturendringer. Kobberrør med plastkappe som er støpt ned i dekker, er spesielt utsatt for utmattingskorrosjon, dette pga manglende ekspansjon.

Tilstandsgrad: TGIU Konsekvensgrad: Svikt:

Tiltak

Styret bør presisere i ett rundskriv til beboere, hvor ansvarsforholdet ligger når det gjelder innvendig sanitær.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 31 Sanitær - Utstyr Varmtvann - Hver boenhet er opprinnelig utstyrt med direkte elektrisk oppvarmet varmtvannsberedere. På inspeksjonen ble det konstatert varmtvannsberedere plassert i kott under trapp. Det er god grunn til å tro at dette er den opprinnelige plasseringen. Overløp fra sikkerhetsventil er opprinnelig ledet til baderom.

Varmtvannsberedere produsert i rustfritt stål har en anbefalt brukstid på 20 år. Det er ikke uvanlig at lekkasjer oppstår i området rundt varmeelement. Slik vi ser det er den opprinnelige plasseringen skadeutsatt. Sammenlignet med dagens krav bør varmtvannsberedere stå i rom med sluk eller inneholde annen form for lekkasjestopper.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1H,1Ø Svikt:

Varmtvannsberederne er andelseier sitt anliggende.

Styret bør informere og oppfordre andelseiere som har eldre beredere enn 20 år om å skifte disse ut. Nye installasjoner skal følge dagens retningslinjer og krav. Autoriserte fagfolk skal være kjent med dagens regler. Det er ikke lagt inn kostnader for tiltaket, da vi ser for oss at styret utarbeider ett rundskriv til andelseiere, hva angår varmtvannsberedere. OBOS Prosjekt kan være behjelpelig med utformingen av rundskrivet.

Henvisning: Byggteknisk forskrift, TEK 10, § 15-6 Innvendig vanninstallasjon.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 14 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 38 Ventilasjon - Generell informasjon Leilighetene har mekanisk avtrekksventilasjon. Hver leilighet er utstyrt med hastighetsreugulert avtrekksvifte plassert på tak. Hastighetsregulering av avtrekksvifte betjenes fra boenhetene. Friskluft til boligene tilføres via spalter over vinduene og enkelte klaffventiler i yttervegg. I bad og wc rom tilføres luften via spalter under dørene. Brukt luft trekkes ut av bad og wc rom via spiralkanaler, fleksible kanaler kan også forekomme. Ventilasjonsanlegget er forutsatt å være i drift til hver tid, dette innebærer hovedsakelig at viftene som et minimum går på laveste hastighet og at spalter ventiler til en hver tid er i åpen posisjon. Vi gjør oppmerksom på at det fra tiden anlegget var nytt, kan være gjort individuelle endringer på det opprinnelige ventilasjonsanlegget.

Avtrekksviftene, kanaler og ventiler er beboer sitt anliggende. De opprinnelige viftene har passert anbefalt brukstid. Ved feil bruk eller manglende ventilasjon kan dette få konsekvenser både for inneklima og bygningskonstruksjoner. En utskifting kan gjennomføres som ett felles tiltak eller løpende etter hvert som viftene blir defekte. Det er god grunn til å mene at boenhetene har for få friskluftsventiler. Generelt bruker man og si at det skal være like mye luft inn som man trekker ut.

Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 1Ø,2H Svikt:

Tiltak

Kostnader er ikke lagt inn i planen da det ifølge boligselskapets vedtekter er beboer sitt ansvar og vedlikeholde vifter, kanaler og ventiler. For styrets del anbefaler vi at det presiseres viktigheten av å holde spalter og ventiler åpne. Videre bør styret informere beboere om viktigheten av å støvsuge i og ved avtrekksventiler/kontrollventiler årlig. Kontrollventilen kan demonteres slik at det er mulig å støvsuge ett stykke inn i kanalene. Dette er ført opp som prioritert tiltak.

Det kan være aktuelt og montere inn flere friskluftsventiler men dette må undersøkes nærmere.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 15 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 41 Generelle anlegg - El-anlegg generelt Tilførselskabler er ført i grunn frem til hvert enkelt sikringsskap fra trafo/skjøpeskap utendørs. Jording er ført frem som egen leder i kabel og tilkoblet hovedskinne. I to befarte leiligheter ble det observert automatsikringer og skjult kabelforlegning. Leilighetene er basert på elektrisk oppvarming i form av panelovner, og varmekabler på bad.

Dette er hver enkelt andelseiers ansvar.

Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Det er ikke registrert noen tegn på skader eller overbelastning på inntakskabler. Det er usikkert hvor stort omfang av anlegget i en leilighet er jordet eller bare delvis jordet. I en annen befart leilighet var fordelingen utbedret i senere tid og anlegget er fullstendig jordet. Begge fordelingene hadde tilfredsstillende avdekningsløsninger. Det er ikke registrert noen skader på det som er synlig av kabler. Utsatte ledende deler i boenheten var utjevnet.

Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2S Svikt:

Tiltak

Det anbefales andelseiere å utføre en kontroll av det elektriske anlegget, og eventuelt oppgradere til dagens forskrifter. I realiteten er dette beboers ansvar.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 16 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 42 Høyspenning - Nettstasjoner Det er en trafokiosk i nærområdet, og skjøteskap/fordelerskap plassert utendørs på området i borettslaget.

Tilstandsbeskrivelse

Ikke inspisert.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: TGIU

Tiltak

Ikke inspisert.

Konsekvensgrad: Svikt:

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 17 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 44 Lys - Kursopplegg

Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Av det som er synlig er det ikke registrert tegn på overbelastning eller observert synlige skader.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: -

Tiltak

Ingen tiltak anbefales for kursopplegget for belysning.

Kursopplegget for belysning er av varierende utførelse. Det er skjult forlegning til lys på fasader, og åpent forlagt i hver bod.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 44 Lys - Belysningsutstyr Belysningsutstyret ser ut til å være i god stand, og det ble ikke observert skader eller feil på utstyret.

Svikt: Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: -

Utendørsbelysning er montert på vegg i tilknytning til inngangspartier og er utført som lyskupler med opal avdekning. Armaturene er bryterstyrt fra hver enkelt leilighet.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 44 Lys - Belysningsutstyr Belysningsutstyret for gangveier og stier inne på området er borettslagets eiendom. Det er benyttet standard veibelysning/lysmaster. Lysmastene styres av lyssensorer og lyskilder skiftes fortløpende av styret.

Svikt:

Belysningsutstyret ser ut til å være i god stand og det ble ikke observert skader eller feil på utstyret. Styret rapporterer om tilstrekkelig belysning, og det er ikke registrert noen avvik på dette.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Ingen tiltak anbefales for belysningsutstyret annet enn løpende vedlikehold som rengjøring av kupler og lignende Ingen tiltak anbefales for belysningsutstyr på vei, gangsoner eller stier.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 18 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 45 Elvarme - Elvarme generelt Boenhetene oppvarmes med elektriske panelovner, og varmekabler på bad.

Tilstandsbeskrivelse

Det ble ikke observert tegn til overbelastning eller skade på panelovner i de befarte boenhetene. En av to beboere mener oppvarming ikke er tilstrekkelig og det oppleves som kaldt i vinterhalvåret.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Tiltak

Ingen tiltak anbefales på utstyr for varme. Det er beboer som har vedlikeholdsplikten og ansvaret for anlegget.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 19 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 54 Alarm og signal - Utstyr for brannalarm Brann/røykvarslere.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 54 Alarm og signal - Utstyr for adgangskontroll og dørsignal Alle boenheter har lokalt ringeanlegg.

Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Brann/røykvarslere er levert av private vaktselskaper og vedlikeholdes/testes av den enkelte beboer.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: -

Tiltak

Det anbefales styret/andelseiere å teste brannmelderen årlig, samt å få et system hvor alle batterier blir skiftet på samme tidspunkt.

Svikt:

Anlegget så ut til å være i god stand. Det ble ikke observert skader eller feil på utstyret. Det forelå ingen meldinger fra styret om feil på anlegget.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Ingen tiltak anbefales på det lokale ringeanlegget.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 20 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 66 Piper - Skorstein Skorstein i lettbetong. Pipe over tak er pusset.

Tilstandsbeskrivelse

Skorsteiner ble ikke inspisert fra innsiden.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: TGIU Konsekvensgrad: -

Tiltak

Styret avklarer ansvar og kartlegger om det skal investeres i kontroll av alle piper, sjekke også med Oslo Brann og redning avd. feier

Svikt:

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 21 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 73 Utendørs VVS - Utendørs VVS generelt Vanninnlegg- herunder utvendige vannledninger fra avsatte stikkledninger (utenfor off. kummer) frem til husrekkene. Av besittende opplysninger er det lagt heltrukne kobberrør fra stikkledning inntil og videre gjennom husrekkene. På befaring ble det observert kobberrør over dekke i husene. Utvendige stoppekraner- fremkommer i form av sterke slusekraner plassert i stake/inspeksjonskummer eller som nedgravde bakkekraner med forlenget spindel i varerør.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 73 Utendørs VVS - Utendørs VVS generelt Utvendige avløpsledninger herunder uttrekksledninger for spillvann og overvann fra boenhetene og utvendige kummer frem til offentlig hovedledningsnett. Fra utvendige kummer er rørene trukket frem til husrekkene for deretter videre under husene og opp i de respektive boenheter. Det fremkommer av besittende dokumentasjon at spillvannsrørene er av type PP- plastrør mens overvannsrør er av type PP- grunnledningsrør plastrør. Husrekkene er drenert med en rad Ico- drensrør.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 73 Utendørs VVS - Sluk og renner for overvann med kummer Overvann, kummer, sandfang.

Tilstandsbeskrivelse

De utvendige vannledningene er ikke inspisert. Vanninnlegg av type kobber har en anbefalt brukstid på 40 år.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 2Ø

Tiltak

Når det gjelder ledningsnettet anbefales ingen tiltak nå. Ved eventuelle brudd på utvendige vannledninger vil oppgraving og utskifting bli nødvendig.

Utvendige stoppekraner er ikke funksjonstestet. Anbefalt brukstid for slusekraner er 30 år. Ventiler produsert før 1991 er ikke av avsinkningsbestandig materiale. Avsinkning er en korrosjonsprosess som reduserer styrken i materialet.

Svikt:

Utvendige stoppekraner bør kartlegges og funksjonstestes. Dette for å kunne ivareta sikkerhet og funksjon som tiltenkt. Kostnad er beregnet pr stk.

Utvendige avløpsledninger er ikke inspisert. Det er ikke opplyst om problemer som kan relateres til svakheter ved de utvendige avløpsledningene.

Tilstandsgrad: TGIU Konsekvensgrad: 1Ø Svikt:

Grunnet årstid og klimatiske forhold lot det seg ikke å visuelt inspisere overvannskummene i borettslaget.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt:

Boligselskapet bør innen en 5 års periode gjennomføre en videoinspeksjon av ett utvalg utvendige avløpsledninger.

Sandfangskummer må inspiseres årlig. Sandfangskummer bør tømmes minimum hvert 10 år, eller før ved behov.

Kostnaden gjelder tømming av sandfangskum pr. stk.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 22 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 76 Veier og plasser - Veier og plasser generelt Asfalterte internveier

Tilstandsbeskrivelse

Internveiene i borettslaget var delvis snødekket på befaringsdagen. Det ble for øvrig ikke avdekket eller informert om tilsstandssvekkelse eller større skader.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1

Tiltak

Ingen tiltak anbefales.

Konsekvensgrad: Svikt:

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 23 av 30

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 77 Park Hage - Lekeplasser Lekeplasser

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Tilstandsbeskrivelse

Boligselskaper er pliktig til å holde jevnlig kontroll med lekeplasser på området.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1

Tiltak

Det anbefales lekeplasskontroll hvert år.

Konsekvensgrad: 1S Svikt:

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 24 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus 81 HMS/internkontroll - Internkontrollsystem Internkontroll

Tilstandsbeskrivelse

Internkontrollsystemet er ikke kontrollert.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: Svikt:

Tiltak

Det anbefales at styret holder seg oppdatert når det gjelder internkontroll. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder kurs.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 25 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Velhus 20 Bygning generelt - Generelle beskrivelser for bygningsdeler

Tilstandsbeskrivelse

Huset fremstår generelt i god forfatning med preg av noe vedlikeholdsetterslep.

Velhuset er en frittstående bygning i tre med krypkjeller, 1. etasje og innredet loft. Huset leies ut som selskapslokale.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt:

Tiltak

Tiltak som bør utføres straks: Fasader: Overflatebehandling, fasader mot sør/vest krever hyppigere intervaller.

Vinduer: Utvendig overflatebehandling. Kostnader ført til sammendrag er kun for strakstiltak.

Yttervegger er kledd med liggende og stående trekledning. Yttertak er tekket med profilerte stålplater. Vinduer i tre med sprosser.

Huset er fundamentert på gråsteinsmur og innehar krypkjeller med mekanisk avtrekksventilasjon.

Tiltak som utføres ved behov: Takrenner: rengjøring for løv hvert år eller ved behov Innvendig overflater: Overflatebehandling ved behov.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 26 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate

Øvre Sogn Brl. - Velhus 41 Generelle anlegg - El-anlegg generelt Velhuset er forsynt fra egen hovedtavle med 40A hovedvern og 5 forbrukerkurser, samt en jordfeilvarsler. Anlegget er forlagt utenpåliggende. Det er montert el-varme i huset i form av panelovner i alle rom. Det er plassert en VVB og en motorisert avtrekksvifte i rå-kjeller.

Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstanden til det elektriske anlegget ser ut til å være i god stand. Hovedtavlen er ryddig med gode avdekninger. Det er ikke observert skader eller tegn på overbelastning på kabler. VVB fungerer tilfredsstillende og er av nyere modell og har antatt levetid på ca. 20 til. Avtrekksviften er ikke tilkoblet. Alarmanlegget er frakoblet.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Tiltak

Styret bør vurdere å bytte ut jordfeilvarsler med en jordfeilbryter eventuelt jordfeilautomater. Avtrekksvifte bør tilkobles i rå-kjeller. Ellers løpende vedlikehold som rengjøring av utstyr og visuell kontroll årlig.

Øvre Sogn Brl. - Velhus 41 Generelle anlegg - Jording Anlegget er jordet fra egen leder i inntakskabel i hovedfordeling. Fra hovedfordeling er alle kurser jordet i kabel frem til komponentene.

Jordingsanlegget ser ut til å være i god stand.

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S Svikt:

Det er stort fokus på jordingsanlegget og den beskyttelse dette gir for både mennesker og utstyr. For å kartlegge den tekniske tilstanden til jordingsanlegget anbefales det å måle jordleders kontinuitet og overgangsmotstand til jord.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 27 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate Tilstandsbeskrivelse

Øvre Sogn Brl. - Velhus 44 Lys - Belysningsutstyr Belysningsanlegget er av nyere dato og styret informerer at dette fungerer tilfredsstillende. Alt lys i grendehuset er forsynt av en 10A kurs og styres av lokale brytere. Belysningen er av variabel utførelse og består av blant annet runde armaturer med opal avdekning, veggmonterte lamper med støpsel og egen bryter, spottskinne i tak, og armaturer på baderom og kjøkken.

Det rapporteres ingen avvik på belysningen og lyskilder byttes kontinuerlig av styret. Belysningen er trolig jordet. Utelampen ved inngangsdøren styres av en fotosensor, men ble ikke testet under befaring.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Tiltak

Det anbefales å kontrollere innstillingene på lyssensor som styrer utebelysningen. Eller ingen tiltak nødvendig foruten normal vedlikehold som rengjøring av avdekninger og lignende

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 28 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Konstruksjon / materiale / overflate Tilstandsbeskrivelse

Øvre Sogn Brl. - Velhus 54 Alarm og signal - Alarm- og signalsystemer, generelt Grendehuset har montert lokale røykvarslere og det står plassert brannslokkerutstyr/pulverapparater. Grendehuset har tidligere vært tilknyttet Falken innbruddsalarm.

Ingen visuelle feil eller mangler ved brannvarslingen. Alarmanlegget er frakoblet etter styrets ønske da dette ikke fungerte tilfredsstillende med tanke på utleie av lokalene.

Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt

Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt:

Tiltak

Styret bør teste brannvarslere årlig og samtidig bytte batterier. En sjekk av pulverapparatene er å anbefale jevnlig.

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 29 av 30

Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag

Tilstandsrapport for Øvre Sogn Borettslag Side 30 av 30

Vedlikeholdsplan for: Øvre Sogn Borettslag

Kundenummer: 990535

Kontaktperson / styreleder: Morten Reymert Tlf: 41 47 70 33

Gateadresser

Adresse

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus Øvre Sogn Brl. - Velhus

Bygningskategori

Rekkehus Parkeringshus uspesifisert

Oppdragsnummer:

Fra OBOS Prosjekt AS har følgende deltatt

Navn

Lars Tobiassen Ken Haga Thomas Johannesen

130155

Rolle

VVS fagkonsulent Elektroteknisk fagkonsulent Byggteknisk fagkonsulent

Kostnadssammendrag for år 2013

Kostnader fordelt på fagområde Fagområde

Andre installasjoner Bygningsteknisk Elektro og tele HMS og administrative rutiner Telekom og automatisering Utendørs VVS

Kostnad for år 2013

kr kr kr kr kr kr kr

Kostnad for fagområde

0 25 000 163 500 6 000 12 000 13 000 0 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)

Total kostnad i 2013-kroner eks. mva

+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) + mva (25%)

Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr

kr kr

kr 219 500

32 925 16 463

268 888

0 67 222

336 109

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Bygningsteknisk 2013 Bygningsdel

20 Bygning generelt

Beskrivelse

Generelle beskrivelser for bygningsdeler Øvre Sogn Brl. - Velhus 26 Yttertak Takrenner Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Tiltak som bør utføres straks: Fasader: Overflatebehandling, fasader mot sør/vest krever hyppigere intervaller.

Vinduer: Utvendig overflatebehandling. Kostnader ført til sammendrag er kun for strakstiltak.

Tiltak som utføres ved behov: Takrenner: rengjøring for løv hvert år eller ved behov Innvendig overflater: Overflatebehandling ved behov.

Det anbefales rens av takrenner hver vår og høst for å unngå fortettning/tilstoppelser. Tilbud må innhentes.

Utføres av Prioritet Mengde

maler 2 - må utføres Rundsum

Enh.

kost

25 000

Kostnad

25 000

Utført dato/ sign

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum 0 0

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : VVS 2013 Bygningsdel

31 Sanitær

Beskrivelse

Sanitær generelt Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Styret bør presisere i ett rundskriv til beboere, hvor ansvarsforholdet ligger når det gjelder innvendig sanitær.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres 1 stk

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

31 Sanitær Utstyr Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Styret bør informere og oppfordre andelseiere som har eldre beredere enn 20 år om å skifte disse ut. Nye installasjoner skal følge dagens retningslinjer og krav. Autoriserte fagfolk skal være kjent med dagens regler. Det er ikke lagt inn kostnader for tiltaket, da vi ser for oss at styret utarbeider ett rundskriv til andelseiere, hva angår varmtvannsberedere. OBOS Prosjekt kan være behjelpelig med utformingen av rundskrivet.

styret Henvisning: Byggteknisk forskrift, TEK 10, § 15-6 Innvendig vanninstallasjon.

38 Ventilasjon Generell informasjon Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Kostnader er ikke lagt inn i planen da det ifølge boligselskapets vedtekter er beboer sitt ansvar og vedlikeholde vifter, kanaler og ventiler. For styrets del anbefaler vi at det presiseres viktigheten av å holde spalter og ventiler åpne. Videre bør styret informere beboere om viktigheten av å støvsuge i og ved avtrekksventiler/kontrollventiler årlig. Kontrollventilen kan demonteres slik at det er mulig å støvsuge ett stykke inn i kanalene. Dette er ført opp som prioritert tiltak.

beboer Det kan være aktuelt og montere inn flere friskluftsventiler men dette må undersøkes nærmere.

3 - bør utføres Rundsum 2 - må utføres Rundsum 0 0 0 0

Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Elektro og tele Bygningsdel Beskrivelse

41 Generelle anlegg El-anlegg generelt Øvre Sogn Brl. - Velhus

Tiltak

Utføres av Prioritet Mengde

styret 4 - kan utsettes Rundsum

Enh.

kost

3 500

Kostnad

3 500

Utført dato/ sign

41 Generelle anlegg Jording Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus Det har den senere tid blitt mer og mer fokus på jordingsproblematikk og den sikkerhet et godt jordingsanlegg har for både mennesker og installasjoner. For å kartlegge jordingsanleggets tekniske tilstand anbefales det å måle jordleders kontinuitet og overgangsmotstand mot jord, samt å bytte klemmer på hovedjordskinne.

elektriker 3 - bør utføres Rundsum 10 000 10 000 41 Generelle anlegg El-anlegg generelt Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales andelseiere å utføre en kontroll av det elektriske anlegget, og eventuelt oppgradere til dagens forskrifter. I realiteten er dette beboers ansvar.

elektriker 3 - bør utføres 1 stk 12 500 12 500 41 Generelle anlegg Jording Øvre Sogn Brl. - Velhus Det er stort fokus på jordingsanlegget og den beskyttelse dette gir for både mennesker og utstyr. For å kartlegge den tekniske tilstanden til jordingsanlegget anbefales det å måle jordleders kontinuitet og overgangsmotstand til jord.

elektriker 4 - kan utsettes Rundsum 7 500 7 500 43 Fordeling Hovedfordelinger Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus Grunnet hovedfordelingens alder og slitasje anbefales det at fordelingen oppgraderes til dagens forskriftskrav, dvs effektbryter, automatsikringer, og montere godkjente avdekningsløsninger.

elektriker 3 - bør utføres 1 stk 100 000 100 000

Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Elektro og tele Bygningsdel

44 Lys

Beskrivelse

Utstyr for nødlys Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus

Tiltak

Det anbefales å utbedre armaturene som er defekte, skifte lyskilder, samt å teste anlegget. Ut over dette anbefales det løpende vedlikehold og en årlig test av anlegget.

Utføres av Prioritet Mengde

elektriker 2 - må utføres Rundsum

Enh.

kost

30 000

Kostnad

30 000

Utført dato/ sign

44 Lys Belysningsutstyr Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus Det anbefales å kontrollere alle armaturer og skifte alle lyskilder som er gått. Samtidig anbefales det å rengjøre alle avdekninger, samt å montere avdekning der disse mangler.

elektriker 3 - bør utføres Rundsum 15 000 44 Lys Kursopplegg Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus Det anbefales å kontrollere kursopplegget visuelt årlig.

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum 0

Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Telekom og automatisering Bygningsdel Beskrivelse

54 Alarm og signal Utstyr for brannalarm Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales styret/andelseiere å teste brannmelderen årlig, samt å få et system hvor alle batterier blir skiftet på samme tidspunkt.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

12 000

Kostnad

12 000

Utført dato/ sign

0 54 Alarm og signal Alarm- og signalsystemer, generelt Øvre Sogn Brl. - Velhus Styret bør teste brannvarslere årlig og samtidig bytte batterier. En sjekk av pulverapparatene er å anbefale jevnlig.

styret 3 - bør utføres Rundsum

Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : Andre installasjoner Bygningsdel

66 Piper

Beskrivelse

Skorstein Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Styret avklarer ansvar og kartlegger om det skal investeres i kontroll av alle piper, sjekke også med Oslo Brann og redning avd. feier

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Utendørs 2013 Bygningsdel Beskrivelse

73 Utendørs VVS Utendørs VVS generelt Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Når det gjelder ledningsnettet anbefales ingen tiltak nå. Ved eventuelle brudd på utvendige vannledninger vil oppgraving og utskifting bli nødvendig.

Utvendige stoppekraner bør kartlegges og funksjonstestes. Dette for å kunne ivareta sikkerhet og funksjon som tiltenkt. Kostnad er beregnet pr stk.

Utføres av Prioritet Mengde

rørl.

3 - bør utføres 1 stk

Enh.

kost

1 000

Kostnad

1 000

Utført dato/ sign

77 Park Hage Lekeplasser Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales lekeplasskontroll hvert år.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Rundsum 12 000 12 000

Vedlikeholdsplan for år 2013 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel Beskrivelse

81 HMS/internkontr oll Internkontrollsyste m Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales at styret holder seg oppdatert når det gjelder internkontroll. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder kurs.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

6 000

Kostnad

6 000

Utført dato/ sign

Kostnadssammendrag for år 2014

Kostnader fordelt på fagområde Fagområde

Bygningsteknisk Elektro og tele HMS og administrative rutiner Telekom og automatisering Utendørs VVS

Kostnad for år 2014

kr kr kr kr kr kr

Kostnad for fagområde

2 605 000 3 000 6 000 15 000 0 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)

Total kostnad i 2013-kroner eks. mva

+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) + mva (25%)

Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr

kr kr

kr 2 629 000

394 350 197 175

3 220 525

128 821 837 337

4 186 683

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Bygningsteknisk 2014 Bygningsdel

20 Bygning generelt

Beskrivelse

Generelle beskrivelser for bygningsdeler Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus 21 Grunn og fundamenter Drenering Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det vises til vedlagt rapport fra Ødegård og Lund hvor følgende tiltak er anbefalt: -Reparasjoner av betongskader, bunn av søyler mest utsatt -Ta opp støpeasfalt i en ring rundt søylene -Beskytte armeringen katodisk i bunn av søyler inkl. dekke rundt søylene samt bunn av vegger -Avsatt en andel katodisk beskyttelse til lokalt på dragere -Koble armering sammen der det benyttes KB -Katodisk anlegg inkl drift 5 år Det anbefales en nærmere kontroll og karlegging av drenering.

Normal levetid for drenering er 20 til 60 år.

Normalt intervall for spyling og kontroll av drenering er 1 til 5 år.

Utføres av Prioritet Mengde

entrep.

2 - må utføres Rundsum

Enh.

kost

2 555 000

Kostnad

2 555 000

Utført dato/ sign

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Rundsum 30 000 30 000 23 Yttervegger 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Vinduer, dører m.m.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus På bakgrunn av alder og tilstand anbefales det å skifte ut knekkvinduene. I første omgang foretas utskifting av knekkvinduer i 2 - 5 hus for å finne riktig løsning og kostnadsbilde. Tiltaket er ikke kostnadsført da tilbud ikke er mottatt.

tømrer tømrer 3 - bør utføres Rundsum 3 - bør utføres Rundsum 0 0 0 0 26 Yttertak Taktekkematerialer Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det bør utføres årlig ettersyn av taksteinen. Takstein med brekkasje skiftes fortløpende. Det er kun medtatt takinspeksjon fra bakkenivå i kostnadssammendraget.

Det bør også vurderes tiltak der taksteinen ligger synlig i trapperommene. Tilbud på sikringstiltak må innhentes.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Normal levetid for takstein er 30 til 60 år.

Rundsum 20 000 20 000

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Bygningsteknisk 2014 Bygningsdel

26 Yttertak

Beskrivelse

Takrenner Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales rens av takrenner hver vår og høst for å unngå fortettning/tilstoppelser. Tilbud må innhentes.

Utføres av Prioritet Mengde

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : VVS Bygningsdel

38 Ventilasjon

Beskrivelse

Generell informasjon Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak Utføres av

beboer

Prioritet Mengde

2 - må utføres Rundsum Det kan være aktuelt og montere inn flere friskluftsventiler men dette må undersøkes nærmere.

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : Elektro og tele Bygningsdel

44 Lys

Beskrivelse

Belysningsutstyr Øvre Sogn Brl. - Velhus

Tiltak

Det anbefales å kontrollere innstillingene på lyssensor som styrer utebelysningen. Eller ingen tiltak nødvendig foruten normal vedlikehold som rengjøring av avdekninger og lignende

Utføres av Prioritet Mengde

elektriker 4 - kan utsettes Rundsum

Enh.

kost

3 000

Kostnad

3 000

Utført dato/ sign

44 Lys Kursopplegg Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus Det anbefales å kontrollere kursopplegget visuelt årlig.

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum 0

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Telekom og automatisering 2014 Bygningsdel Beskrivelse

54 Alarm og signal Alarm- og signalsystemer, generelt Øvre Sogn Brl. - Velhus

Tiltak

Styret bør teste brannvarslere årlig og samtidig bytte batterier. En sjekk av pulverapparatene er å anbefale jevnlig.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Utendørs 2014 Bygningsdel Beskrivelse Tiltak

73 Utendørs VVS Sluk og renner for overvann med kummer Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Sandfangskummer må inspiseres årlig. Sandfangskummer bør tømmes minimum hvert 10 år, eller før ved behov.

Kostnaden gjelder tømming av sandfangskum pr. stk.

Utføres av Prioritet Mengde

entrep.

2 - må utføres 1 stk

Enh.

kost

3 000

Kostnad

3 000

Utført dato/ sign

77 Park Hage Lekeplasser Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales lekeplasskontroll hvert år.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Rundsum 12 000 12 000

Vedlikeholdsplan for år 2014 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel Beskrivelse

81 HMS/internkontr oll Internkontrollsyste m Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales at styret holder seg oppdatert når det gjelder internkontroll. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder kurs.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

6 000

Kostnad

6 000

Utført dato/ sign

Kostnadssammendrag for år 2015

Kostnader fordelt på fagområde Fagområde

Bygningsteknisk Elektro og tele HMS og administrative rutiner Telekom og automatisering Utendørs VVS

Kostnad for år 2015

kr kr kr kr kr kr

Kostnad for fagområde

420 000 6 000 27 000 0 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)

Total kostnad i 2013-kroner eks. mva

+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) + mva (25%)

Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr

kr kr

kr 453 000

67 950 33 975

554 925

45 282 150 052

750 259

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Bygningsteknisk 2015 Bygningsdel

26 Yttertak

Beskrivelse

Takrenner Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales rens av takrenner hver vår og høst for å unngå fortettning/tilstoppelser. Tilbud må innhentes.

Utføres av Prioritet Mengde

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

26 Yttertak Taktekkematerialer Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales å fjerne mose fra takflatene.

blikkenslag er 4 - kan utsettes Rundsum 400 000 400 000 26 Yttertak Taktekkematerialer Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det bør utføres årlig ettersyn av taksteinen. Takstein med brekkasje skiftes fortløpende. Det er kun medtatt takinspeksjon fra bakkenivå i kostnadssammendraget.

Det bør også vurderes tiltak der taksteinen ligger synlig i trapperommene. Tilbud på sikringstiltak må innhentes.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Normal levetid for takstein er 30 til 60 år.

Rundsum 20 000 20 000

Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : VVS Bygningsdel

38 Ventilasjon

Beskrivelse

Generell informasjon Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak Utføres av

beboer

Prioritet Mengde

2 - må utføres Rundsum Det kan være aktuelt og montere inn flere friskluftsventiler men dette må undersøkes nærmere.

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Elektro og tele 2015 Bygningsdel

44 Lys

Beskrivelse

Kursopplegg Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus

Tiltak

Det anbefales å kontrollere kursopplegget visuelt årlig.

Utføres av Prioritet Mengde

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Telekom og automatisering 2015 Bygningsdel Beskrivelse

54 Alarm og signal Alarm- og signalsystemer, generelt Øvre Sogn Brl. - Velhus

Tiltak

Styret bør teste brannvarslere årlig og samtidig bytte batterier. En sjekk av pulverapparatene er å anbefale jevnlig.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : Utendørs Bygningsdel Beskrivelse

73 Utendørs VVS Utendørs VVS generelt Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Boligselskapet bør innen en 5 års periode gjennomføre en videoinspeksjon av ett utvalg utvendige avløpsledninger.

Utføres av Prioritet Mengde

entrep.

3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

15 000

Kostnad

15 000

Utført dato/ sign

77 Park Hage Lekeplasser Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales lekeplasskontroll hvert år.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Rundsum 12 000 12 000

Vedlikeholdsplan for år 2015 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel Beskrivelse

81 HMS/internkontr oll Internkontrollsyste m Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales at styret holder seg oppdatert når det gjelder internkontroll. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder kurs.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

6 000

Kostnad

6 000

Utført dato/ sign

Kostnadssammendrag for år 2016

Kostnader fordelt på fagområde Fagområde

Bygningsteknisk Elektro og tele HMS og administrative rutiner Telekom og automatisering Utendørs VVS

Kostnad for år 2016

kr kr kr kr kr kr

Kostnad for fagområde

20 000 6 000 12 000 0 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)

Total kostnad i 2013-kroner eks. mva

+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) + mva (25%)

Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr

kr kr

kr 38 000

5 700 2 850

46 550

5 812 13 091

65 453

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Bygningsteknisk 2016 Bygningsdel

26 Yttertak

Beskrivelse

Takrenner Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales rens av takrenner hver vår og høst for å unngå fortettning/tilstoppelser. Tilbud må innhentes.

Utføres av Prioritet Mengde

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

26 Yttertak Taktekkematerialer Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det bør utføres årlig ettersyn av taksteinen. Takstein med brekkasje skiftes fortløpende. Det er kun medtatt takinspeksjon fra bakkenivå i kostnadssammendraget.

Det bør også vurderes tiltak der taksteinen ligger synlig i trapperommene. Tilbud på sikringstiltak må innhentes.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Normal levetid for takstein er 30 til 60 år.

Rundsum 20 000 20 000

Vedlikeholdsplan for år 2016 Fagområde : VVS Bygningsdel

38 Ventilasjon

Beskrivelse

Generell informasjon Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak Utføres av

beboer

Prioritet Mengde

2 - må utføres Rundsum Det kan være aktuelt og montere inn flere friskluftsventiler men dette må undersøkes nærmere.

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Elektro og tele 2016 Bygningsdel

44 Lys

Beskrivelse

Kursopplegg Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus

Tiltak

Det anbefales å kontrollere kursopplegget visuelt årlig.

Utføres av Prioritet Mengde

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Telekom og automatisering 2016 Bygningsdel Beskrivelse

54 Alarm og signal Alarm- og signalsystemer, generelt Øvre Sogn Brl. - Velhus

Tiltak

Styret bør teste brannvarslere årlig og samtidig bytte batterier. En sjekk av pulverapparatene er å anbefale jevnlig.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Utendørs 2016 Bygningsdel Beskrivelse

77 Park Hage Lekeplasser Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales lekeplasskontroll hvert år.

Utføres av Prioritet Mengde

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

12 000

Kostnad

12 000

Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år 2016 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel Beskrivelse

81 HMS/internkontr oll Internkontrollsyste m Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales at styret holder seg oppdatert når det gjelder internkontroll. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder kurs.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

6 000

Kostnad

6 000

Utført dato/ sign

Kostnadssammendrag for år 2017

Kostnader fordelt på fagområde Fagområde

Bygningsteknisk Elektro og tele HMS og administrative rutiner Telekom og automatisering Utendørs VVS

Kostnad for år 2017

kr kr kr kr kr kr

Kostnad for fagområde

20 000 6 000 13 000 0 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)

Total kostnad i 2013-kroner eks. mva

+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) + mva (25%)

Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr

kr kr

kr 39 000

5 850 2 925

47 775

8 115 13 972

69 862

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Bygningsteknisk 2017 Bygningsdel

26 Yttertak

Beskrivelse

Takrenner Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales rens av takrenner hver vår og høst for å unngå fortettning/tilstoppelser. Tilbud må innhentes.

Utføres av Prioritet Mengde

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

Det bør også vurderes tiltak der taksteinen ligger synlig i trapperommene. Tilbud på sikringstiltak må innhentes.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Normal levetid for takstein er 30 til 60 år.

Rundsum 20 000 20 000

Vedlikeholdsplan for år 2017 Fagområde : VVS Bygningsdel

38 Ventilasjon

Beskrivelse

Generell informasjon Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak Utføres av

beboer

Prioritet Mengde

2 - må utføres Rundsum Det kan være aktuelt og montere inn flere friskluftsventiler men dette må undersøkes nærmere.

Enh.

kost

Kostnad

Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Elektro og tele 2017 Bygningsdel

44 Lys

Beskrivelse

Kursopplegg Øvre Sogn Brl. - Parkeringshus

Tiltak

Det anbefales å kontrollere kursopplegget visuelt årlig.

Utføres av Prioritet Mengde

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Telekom og automatisering 2017 Bygningsdel Beskrivelse

54 Alarm og signal Alarm- og signalsystemer, generelt Øvre Sogn Brl. - Velhus

Tiltak

Styret bør teste brannvarslere årlig og samtidig bytte batterier. En sjekk av pulverapparatene er å anbefale jevnlig.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Utendørs 2017 Bygningsdel Beskrivelse

73 Utendørs VVS Utendørs VVS generelt Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Når det gjelder ledningsnettet anbefales ingen tiltak nå. Ved eventuelle brudd på utvendige vannledninger vil oppgraving og utskifting bli nødvendig.

Utvendige stoppekraner bør kartlegges og funksjonstestes. Dette for å kunne ivareta sikkerhet og funksjon som tiltenkt. Kostnad er beregnet pr stk.

Utføres av Prioritet Mengde

rørl.

3 - bør utføres 1 stk

Enh.

kost

1 000

Kostnad

1 000

Utført dato/ sign

77 Park Hage Lekeplasser Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales lekeplasskontroll hvert år.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Rundsum 12 000 12 000

Vedlikeholdsplan for år 2017 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel Beskrivelse

81 HMS/internkontr oll Internkontrollsyste m Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales at styret holder seg oppdatert når det gjelder internkontroll. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder kurs.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

6 000

Kostnad

6 000

Utført dato/ sign

Kostnadssammendrag for år 2018

Kostnader fordelt på fagområde Fagområde

Bygningsteknisk HMS og administrative rutiner Telekom og automatisering Utendørs

Kostnad for år 2018

kr kr kr kr

Kostnad for fagområde

3 694 400 6 000 12 000 + Anslått kostnad for rigg og drift ved samlet gjennomføring (15% av gjennomføringskostnad) + Anslått kostnad for prosjektledelse (ca 7,5% av gjennomføringskostnad)

Total kostnad i 2013-kroner eks. mva

+ Anslått prisstigning (4% prisstigning per år i forhold til året planen ble etablert) + mva (25%)

Alle kostnader inkl. mva og 4% prisstigning kr

kr kr

kr 3 712 400

556 860 278 430

4 547 690

985 270 1 383 240

6 916 200

Vedlikeholdsplan for år 2018 Fagområde : Bygningsteknisk Bygningsdel

23 Yttervegger

Beskrivelse Tiltak

Utvendig kledning og overflate Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales ny overflatebehandling av trekledningen, eventuelle råteskader utbedres fortløpende.

Mengdene er ikke målt opp og må betraktes som et grovt anslag.

Normal levetid for trekledning er 40 til 60 år.

Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trekledning er 6 til 12 år.

Utføres av Prioritet Mengde

maler 3 - bør utføres 10000 stk

Enh.

kost

300

Kostnad

3 000 000

Utført dato/ sign

23 Yttervegger 26 Yttertak Vinduer, dører m.m.

Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Vindski/Gesims Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales overflatebehandling av vinduer og balkongdører.

Det er lagt til grunn 6 stk. vinduer pr. rekkehusleilighet og 135 balkongdører. Antallet må telles opp ved innhenting av tilbud.

tømrer Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trevinduer/dører er 2 til 6 år.

Normal levetid for trevinduer/dører er 20 til 60 år.

Smøring og justering ved behov.

Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vindskier og gesims er 2 til 8 år.

3 - bør utføres 843 stk 3 - bør utføres Rundsum 800 0 674 400 0 26 Yttertak Taktekkematerialer Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det bør utføres årlig ettersyn av taksteinen. Takstein med brekkasje skiftes fortløpende. Det er kun medtatt takinspeksjon fra bakkenivå i kostnadssammendraget.

Det bør også vurderes tiltak der taksteinen ligger synlig i trapperommene. Tilbud på sikringstiltak må innhentes.

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Normal levetid for takstein er 30 til 60 år.

Rundsum 26 Yttertak Takrenner Øvre Sogn Brl. - Rekkehus Det anbefales rens av takrenner hver vår og høst for å unngå fortettning/tilstoppelser. Tilbud må innhentes.

vaktm.

3 - bør utføres Rundsum 20 000 20 000 0 0

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Telekom og automatisering 2018 Bygningsdel Beskrivelse

54 Alarm og signal Alarm- og signalsystemer, generelt Øvre Sogn Brl. - Velhus

Tiltak

Styret bør teste brannvarslere årlig og samtidig bytte batterier. En sjekk av pulverapparatene er å anbefale jevnlig.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

Kostnad Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år Fagområde : Utendørs 2018 Bygningsdel Beskrivelse

77 Park Hage Lekeplasser Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales lekeplasskontroll hvert år.

Utføres av Prioritet Mengde

OBOS Prosjekt AS 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

12 000

Kostnad

12 000

Utført dato/ sign

Vedlikeholdsplan for år 2018 Fagområde : HMS og administrative rutiner Bygningsdel Beskrivelse

81 HMS/internkontr oll Internkontrollsyste m Øvre Sogn Brl. - Rekkehus

Tiltak

Det anbefales at styret holder seg oppdatert når det gjelder internkontroll. Internkontroll anbefales å inngå som et fast punkt på styremøtene. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder kurs.

Utføres av Prioritet Mengde

styret 3 - bør utføres Rundsum

Enh.

kost

6 000

Kostnad

6 000

Utført dato/ sign

Øvre Sogn Borettslag Vedlikeholdsnøkkel

Bildevedlegg side 1

Bilde nr. 1

Takrenner og nedløp har generelt mye avflassing. R:\TILBUD\Vedlikeholdsplaner\Oslo\2013\Øvre Sogn\Vedlikeholdsnøkkel 2013\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx

Bilde nr. 2

Fuktmerker på innvendig side av trekarm på knekkvindu.

Øvre Sogn Borettslag Vedlikeholdsnøkkel

Bildevedlegg side 2

Bilde nr. 3

Løst beslag på vindu. R:\TILBUD\Vedlikeholdsplaner\Oslo\2013\Øvre Sogn\Vedlikeholdsnøkkel 2013\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx

Bilde nr. 4

Løst beslag utvendig på vindu.

Øvre Sogn Borettslag Vedlikeholdsnøkkel

R:\TILBUD\Vedlikeholdsplaner\Oslo\2013\Øvre Sogn\Vedlikeholdsnøkkel 2013\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx Bildevedlegg side 3

Bilde nr. 5

Beslag på utsiden av vindu er løsnet og kan medføre fuktskader.

Bilde nr. 6

Synlig fuktmerker på treverk.

Øvre Sogn Borettslag Vedlikeholdsnøkkel

R:\TILBUD\Vedlikeholdsplaner\Oslo\2013\Øvre Sogn\Vedlikeholdsnøkkel 2013\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx Bildevedlegg side 4

Bilde nr. 7

Råteskader i en vinduskarm på et Velux takvindu.

Bilde nr. 8

Balkongdør med oppsprukket overflatebehandling.

Øvre Sogn Borettslag Vedlikeholdsnøkkel

R:\TILBUD\Vedlikeholdsplaner\Oslo\2013\Øvre Sogn\Vedlikeholdsnøkkel 2013\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx Bildevedlegg side 5

Bilde nr. 9

Tak over inngangsparti bør sikres på best mulig måte for å unngå mulige personskader.

Bilde nr. 10

Lekeplasser må kontrolleres jevnlig.

Øvre Sogn Borettslag Vedlikeholdsnøkkel

Bildevedlegg side 6

Bilde nr. 11

Velhuset R:\TILBUD\Vedlikeholdsplaner\Oslo\2013\Øvre Sogn\Vedlikeholdsnøkkel 2013\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx

Bilde nr. 12

Matt og værslitt overflatebehandling, avhengig av himmelretning.

Øvre Sogn Borettslag Vedlikeholdsnøkkel

Bildevedlegg side 7

Bilde nr. 13

Malingsavflassing på grunnmur. R:\TILBUD\Vedlikeholdsplaner\Oslo\2013\Øvre Sogn\Vedlikeholdsnøkkel 2013\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx

Bilde nr. 14

Enkelte vinduer og omramming har værslitasje og avflasset overflatebehandling.

Øvre Sogn Borettslag Vedlikeholdsnøkkel

R:\TILBUD\Vedlikeholdsplaner\Oslo\2013\Øvre Sogn\Vedlikeholdsnøkkel 2013\T83-071 Bildevedlegg - 2 bilder.docx Bildevedlegg side 8

Bilde nr. 15

Glippe mellom vannbrett og vindu bør fuges for å unngå fuktskader i ytterveggen.

Bilde nr. 16

Innvendige flater overflatebehandles ved behov.

REFERANSEGRUNNLAG I TILSTANDSVURDERINGEN

I henhold til NS 3424 skal konsekvensene av registrert tilstand vurderes, som grunnlag for anbefaling av tiltak. Tilstandsgrad fastsettes med bakgrunn i registrerte symptomer ut fra gitt referansenivå. Konsekvensgraden fastsettes for en eller flere enkeltstående konsekvenser eller et samlet sett av konsekvenser. Bygningsdelenes tilstand beskrives ved hjelp av tilstandsgrader: Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Ingen symptomer Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer Det benyttes fire konsekvensgrader med følgende hovedbetydning: Konsekvensgrad 0: Konsekvensgrad 1: Ingen konsekvenser Små konsekvenser Konsekvensgrad 2: Middels store konsekvenser Konsekvensgrad 3: Store konsekvenser Følgende konsekvenser er lagt til grunn: S: H: Sikkerhet (f.eks. bæreevne, brannsikkerhet) Helse/ miljø (f.eks. luftkvalitet/ støynivå) E: Estetikk (f.eks. overflater) Ø: Økonomi ( f.eks. vedlikehold, utskifting)

Svikt

Svikt registreres i forhold til et definert referansenivå. Selv om det ikke registreres symptomer, dvs. tilstandsgrad 0, kan det være svikt i en bygningsdel. Eksempel på dette kan for eksempel være at for eksempel dørene i boligselskapet ikke tilfredsstiller dagens krav i brannforskriftene. T83-040 Definisjoner og referanser Sist revidert:: 21.10.2010

Side 1

SYMPTOMLISTE BYGG

Betong:

Tilst.grad Skade 0 ingen 1 liten Symptom Tilstand ingen ingen riss ingen bom (delaminering) ingen avskallinger ingen rustutfelling svak noe fine riss noe bom noe avskallinger noe rustutfelling kraftig mye bom mye avskallinger mye rustutfelling frilagt korrodert armering store bomfelt store avskallinger sterkt korrodert armering

Vinduer og balkongdører:

Tilst.grad Skade 0 ingen 1 liten Symptom Tilstand ingen ingen fukt ingen råte ingen avflaking/ avskallinger ingen utettheter, hele kittfalser ingen sprekker svak ingen kritting lokal oppfukting, ingen råtefare noe råte (påvises ved hjelp av f.eks. kniv) noe avflaking/ avskallinger (løsner delvis med tape) noe utettheter, kantslitte kittfalser noe sprekker, begynnende svekkelse av malingslaget svak kritting, tynt pigmentlag smitter ved berøring 3 stor kraftig kraftig mye råte (skader kan være synlige på overflaten) mye avflaking/ avskallinger (løsner helt med tape) mye utettheter, trekk fra vinduer, sprekker i kitt mye sprekker, områder med bart treverk pga. oppsprekking kritting - tydelig pigmentlag smitter av ved berøring permanent oppfukting, råtefare kraftig råte (kraftig svekkelse av treverket ofte godt synlig) store avflakinger/ avskallinger (helt løst malingsstrøk uten heft) manglende vindusglass og kitt, skjeve vindusrammer kraftig oppsprekking, store områder med bart treverk kritting - ved berøring blir hånden kraftig tilsmusset T83-041 Symptomliste bygg Sist revidert: 31.05.2002

Side 2

Yttertak og dekker:

Tilst.grad Skade Symptom Tilstand 0 ingen ingen få små riss ingen bom ingen avskallinger/ avflassinger ingen lekkasjer/ saltutslag ny og intakt taktekking ingen skader på beslag/ renner og nedløp 1 liten svak noe fine riss litt bom lite avskallinger/ avflassinger noen små lekkasjer/ saltutslag ca. 15 år gammel taktekking/ noe skader mindre skader på beslag/ renner og nedløp 3 stor kraftig kraftig

Generelt pusset betong/ murverk

en del bom noe avskallinger/ avflassinger lekkasjer/ saltutslag ca. 20 år gammel taktekking/ skader store sprekker > 2 mm. store bomfelt store avskallinger/ avflassinger store lekkasjer/ saltutslag > 30 år gammel taktekking/ store skader store skader på beslag/ renner og nedløp Tilst.grad Skade Symptom Tilstand 0 1 ingen liten ingen svak få små riss ingen bom ingen avskallinger/ avflassinger ingen lekkasjer/ saltutslag ingen begroing noe fine riss litt bom lite avskallinger/ avflassinger noen små lekkasjer/ saltutslag noe begroing 3 stor kraftig kraftig en del bom noe avskallinger/ avflassinger lekkasjer/ saltutslag mye begroing Store sprekker > 2 mm. store bomfelt store avskallinger/ avflassinger store lekkasjer/ saltutslag kraftig begroing T83-041 Symptomliste bygg Sist revidert: 31.05.2002

Side 3

Utvendig trekledning:

Tilst.grad Skade Symptom Tistand 0 ingen ingen ingen fukt ingen råte ingen avflaking/ avskallinger ingen begroing/ svertesopp ingen sprekker ingen kritting 1 liten svak lokal oppfukting, ingen råtefare noe råte (påvises ved hjelp av f.eks. kniv) noe avflaking/ avskallinger (løsner delvis med tape) noe begroing (misfarging, vanskelig å skille smuss og lavvekst) noe sprekker, begynnende svekkelse av malingslaget svak kritting, tynt pigmentlag smitter ved berøring 3 stor kraftig kraftig mye råte (skader kan være synlige på overflaten) mye avflaking/ avskallinger (løsner helt med tape) mye begroing (fargeforandring, overflaten er synlig skjemmet) mye sprekker, områder med bart treverk pga. oppsprekking kritting - tydelig pigmentlag smitter av ved berøring permanent oppfukting, råtefare kraftig råte (kraftig svekkelse av treverket ofte godt synlig) store avflakinger/ avskallinger (helt løst malingsstrøk uten heft) kraftig begroing (kraftig fargeforandring, dekker hele felt) kraftig oppsprekking, store områder med bart treverk kritting - ved berøring blir hånden kraftig tilsmusset T83-041 Symptomliste bygg Sist revidert: 31.05.2002

OVERFLATEBEHANDLING AV VINDUER MED RAMME OG KARM I TRE, SAMT UTVENDIG TREKLEDNING.

Normal levetid for vinduer er ca. 30 - 40 år under forutsetning at det foretas jevnlig vedlikehold.

Overflatebehandling

Vinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene når det gjelder påkjenninger fra vær og vind, og boligselskapets beboere bør gjøres kjent med at overflatebehandling av rammer og karmer er meget viktig for vinduenes levetid. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer er ca. 6 år avhengig av påvirkning fra vær og vind. Vedlikeholdsarbeid er nødvendig når eksisterende overflatebehandling ikke lenger beskytter trevirket mot fuktighet. En kan spare mye arbeid om en behandler vinduene på nytt før malingen begynner å sprekke. Man unngår dermed skraping og grunning. Sol- og slagregnutsatte fasader krever langt hyppigere vedlikehold enn mer beskyttede vegger og bygningsdeler. Dette gjelder særlig beisede overflater. Under normale forhold bør man på utvendig kledning kunne regne med følgende vedlikeholdsfrekvenser: - beis (2 strøk) - dekkbeis (grunning + 2 strøk) - maling (grunning + 2 strøk) 2 - 4 år 4 - 8 år 6 - 12 år Innvendig skal overflaten hindre at luftfuktighet og kondensvann trenger inn i treverket. Fuktighet vil p.g.a. forskjell i damptrykket forsøke å vandre fra vinduets varme side til den kalde. Innvendig overflatebehandling skal derfor være så damptett som mulig, mens utvendig behandling bør være dampåpen slik at eventuell fuktighet i treverket kan tørke ut. NB! Glem ikke overflatebehandling på over- og undersiden av vindus- og dørrammene. Ved vedlikehold bør overflatene rengjøres med salmiakkvann (og skylles godt), eller et spesialvaskemiddel. Eventuell overflatesopp fjernes med stålbørste og soppvask, eventuelt et klorvaskemiddel med etterfølgende grundig skylling med rent vann. Løstsittende maling slipes bort eller fjernes med stålbørste og skraping.

Sålbenk/sidelister og avdekningsbord

Generelt skal sidelister og avdekningsbord avsluttes i god avstand over sålbenkbeslag slik at fukt ikke suges opp gjennom belistningens endeved. Oppsug av fukt vil i lengden kunne føre til råteskader.

Tettelister

På vinduer og dører uten tettelister, bør dette monteres. Tettelistene må alltid plasseres i indre anslag og så langt inn mot den varme siden som mulig. Tettelistene skal hindre at den varme, fuktige inneluften trenger ut i mellomrommet mellom glassene og danner kondens. I tillegg skal de motvirke trekk utenfra. Listene må ikke stramme rundt hjørnene, men legges i en ekstra bøy. Tettelistene må ikke males. T83-050 Vedlikehold av vinduer Sist revidert: 03.06.2002

INFORMASJON OM BETONGSKADER

Betongskader er et økende problem for mange boligselskaper. Tildels omfattende skader på balkonger, fasader og parkeringsanlegg viser at en rehabilitering mange steder er påkrevet. Kunnskapen i forbindelse med reparasjon av betongskader blir stadig bedre, spesielt med hensyn til skader forårsaket av ”salter”. Tidligere teknisk viten forutså ikke de problemene man nå avdekker. Betongskadene skyldes som oftest armeringskorrosjon (dvs. at armeringen ruster). Hovedårsakene er klorider (salt) i betongen, karbonatisering, eller en kombinasjon av disse.

Klorider:

Selv når pH verdien i betongen er høy, kan det oppstå armeringskorrosjon. Dette kan skyldes salter tilført under utstøping av betongen, eller tilført senere i bruksfasen. Flere boligblokker i Østlandsområdet har ”innstøpte” klorider hvor skadene er omfattende. Hva angår garasjeanlegg, er det bilene som drar med seg salt inn på vinteren. Skader som følge av klorider er den mest økende skadeårsaken i dag og det er grunn til å anta at mange garasjeanlegg trenger en omfattende utbedring. Parkeringsanlegg over flere etasjer er mest utsatt for skader og for enkelte parkeringsanlegg kan skadeomfanget innebære en sikkerhetsrisiko. Reparasjon av kloridinitierte skader er svært kostbare og det er pr. i dag kun katodisk beskyttelse som gir en effektivt beskyttelse. Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den ikke kan ruste. Metoden betinger tilkobling til strøm og systemet må overvåkes.

Hva er karbonatisering:

Karbonatisering er en kjemisk prosess som oppstår fordi CO 2 (kulldioksyd) i luften trenger inn og reduserer pH-verdien til betongen. Inntregningshastigheten varier fra konstruksjon til konstruksjeon.. Når prosessen har kommet så dypt i betongen at den når armeringen, vil denne kunne begynne å ruste. Når armeringen ruster, utvider den seg, og rusten vil kunne sprenge løs betongen som dekker armeringen. All betong som ikke er beskyttet er utsatt for denne prosessen. Skader initiert av karbonatisering repareres som ofte ved hjelp av mekanisk reparasjon og i noen tilfeller av elektrokjemiske metoder.

Kontroller i tide – spar reparasjonskostnader

En av farene ved betongskader, er at de blir synlige i form av avskalling først når skadene er omfattende. Derfor er det viktig å foreta en tilstandskontroll for å kartlegge skadeomfang og skadeårsaker så tidlig som mulig. Dette gjelder særlig kloridinitiert korrosjon.

Vedlikehold.

Det er alltid lønnsomt og foreta et preventivt vedlikehold, før skader oppstår. Et vedlikehold / reparasjon bør normalt planlegges og baseres på en tilstandsvurdering/ undersøkelse. T83-051 Info om betongskader Sist revidert: 24.01.2007

ALDRING AV STØPEJERN, AVLØPSRØR OG SLUK I BADEGULV

Ved oppussing/rehabilitering av baderom

Generelt er ingen komponenter i sanitæranlegget forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. All erfaring tilsier at rørnettet da er modent for utskifting.

Norges byggforskningsinstitutt

anbefaler at alle rør eldre enn 50 år og spesielt sluk eldre enn 40 år skiftes ut ved modernisering av bad

. I Byggebransjens Våtromsnorm (BVN)

er dette innskjerpet til sluk og avløpsrør eldre enn 40 år. I henhold til

Byggeforskriften

skal vann og avløpsrør være funksjonelle, gass- og vanntette.

Skisse som viser normaltilstanden for ca. 40 til 50 år gamle avløpsrør og sluk.

T83-052 Aldring av avløpsrør Sist revidert: .06.05.2003

Selv om røret ser helt ut utenpå, har det meste av støpejernet i rør og sluk forandret struktur. Jernet ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen i form av grafitt. Grafitt er porøst og slipper vann igjennom, dessuten tåler det ingen belastning. Ved rensing av sluk eller staking av rør øker faren for lekkasjer. Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større byggmessig forbedring er reell. I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes. Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for infomasjon til alle eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i gang større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger nødvendig utskifting av både sluk og rør i hht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres. En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet. T83-052 Aldring av avløpsrør Sist revidert: .06.05.2003

INFORMASJON OM ASBEST

Generelt om asbest:

Asbest er et naturlig mineral som i vårt århundre har vært benyttet i et stort antall produkter. Asbest ble vurdert til å ha så mange gode egenskaper (brenner ikke og er svært bestandig mot mekanisk og kjemisk belastning) at bruken av materialet var svært omfattende fram til slutten av 70-tallet da helsefarene for alvor ble avdekket. Siden 1981 har det vært forbud mot bruk av asbest i bygningsprodukter.

Helseproblemer:

Helsefarene med asbest er knyttet til åndedrettet, d.v.s. at helsefare oppstår når man puster inn svevestøvspartikler fra asbest. Dette er partikler i størrelsesområde 0,1 1,0 μ m. Partikler i denne størrelsen oppstår ved forvitring (gjelder særlig asbest i isolasjon på rør og kanaler) og ved bearbeiding av asbestprodukter. Med bearbeiding menes kutting, saging , boring etc. Innånding av asbestfiber kan medføre sykdommer som bl.a. asbestose og kreft i lunger og bukhinne. Sjansen for å utvikle sykdom øker med økende eksponeringstid og dose. Personer som røyker vil ha betydelig større risiko for å utvikle sykdommer enn ikke røykere. Sykdom relatert til asbest er hittil kun registrert hos personer som i sitt yrke har bearbeidet/produsert asbestprodukter i mange år.

Arbeid med asbest/Arbeidstilsynets krav.

Bearbeiding av asbest er ikke tillatt. Maling, tapetsering og innkledning regnes ikke som bearbeiding. Riving/demontering og fjerning av asbest skal gjøres av firma med spesiell godkjenning fra Arbeidstilsynet for utførelse av slikt arbeide og arbeidet skal meldes til Arbeidstilsynet før oppstart. Arbeidstilsynet forvalter arbeidsmiljøloven og asbestforskriften som hører inn under arbeidsmiljøloven. Det er kun arbeid med asbest som rammes av lover og forskrifter. Det finnes ingen krav om at asbest skal fjernes og arbeidsmiljøloven gjelder ikke for privatpersoners arbeid i eget hjem.

Eternittplater i bygninger.

Bruken av eternittplater var i en periode svært utbredt i Norge. Fordelen med produktet var at det var anvendelig, robust og tilnærmet vedlikeholdsfritt. Eternitt platene inneholder asbest og er derfor underlagt Asbestforskriften. Det er primært fiberstøvet fra platene som er farlig og utskifting av skadde eternittplater må foregå fortløpende for å hindre spredning av støv. Skadde plater må erstattes med plater i alternative materialer. Så lenge platene er fast montert på bygningen, medfører de normalt ingen helsefare. T83-053 Informasjon om asbest Sist revidert: 02.09.2003

FAKTA OM RADON

Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. Radon selv brytes ned til en rekke metalliske grunnstoffer som også er radioaktive. Enkelte bergarter, slik som alunskifer og noen typer granitter, har høyere innhold av radium og derfor avgir mer radongass. Hvor mye radon når jordoverflaten avhenger imidlertid ikke bare av type bergarter men også av løsmassenes gjennomtrengelighet (permeabilitet). For eksempel, morenegrunn har høy permeabilitet og kan derfor lett transportere radon, mens det motsatte er tilfelle med leiregrunn. Radon har liten evne til å binde seg til andre stoffer og kan derfor lett trenge inn overalt. Selv små sprekker og utettheter i gulv kan være tilstrekkelig til at radon siver inn i boliger og andre bygg fra grunnen. Dette skjer fordi lufttrykket inne ofte er noe lavere enn trykket ute. I mange bygninger vil radon samles opp til en konsentrasjon langt over konsentrasjonen i uteluften. Det er da radon blir et helseproblem. I de nordiske land er forekomsten av radon innendørs betydelig på grunn av Innånding av luft med høyt innhold av radon er helsefarlig. Radongassen og de datterproduktene som oppstår ved radioaktiv nedbrytning sender ut stråling. Noe av denne strålingen består av såkalte alfastråler. Alfastråling har kort rekkevidde (noen få cm i luft). Alfastråler er allikevel gjennomtrengelig nok til å forårsake skader i cellene i lungevevet. Dette kan føre til utvikling av kreft. Årlig dør nesten like mange mennesker av radon som i trafikken i Norge. Ifølge Verdens helseorganisasjon (WHO), er radon den nest viktigste årsaken til lungekreft. Bare røyking representerer en større lungekreftrisiko. Det oppstår årlig 1700 - 1800 nye tilfeller av lungekreft i Norge. Mellom 100 og 300 av disse tilfellene kan skyldes radoneksponering i inneluft. Risikoen øker med konsentrasjonen av radon og oppholdstiden inne. Hvis man f.eks. bor i et hus med en radonkonsentrasjon på 1000 Bq/m³, vil risikoen for lungekreft være den samme som for en gjennomsnittlig røyker. Heldigvis er måling av radonkonsentrasjon og tiltak mot radon i de fleste tilfeller enkle og rimelige. Radonmålinger med sporfilm bør skje i vinterhalvåret over en periode på minst to måneder. For å begrense hvor mye folk utsetter seg for radon har Statens strålevern anbefalt et tiltaksnivå på 200 Bq/m³ for radon i inneluft. Dette gjelder for arbeidsplasser så vel som for boliger. Beregningene som er basert på de siste måledata viser at opp til 150 000 norske boliger kan ha radonkonsentrasjoner som er høyere enn det anbefalte tiltaksnivået. Nye bygninger bør bygges slik at gjennomsnittlig radonnivå over året ikke skal overstige tiltaksgrensen. Der radonkonsentrasjonen over året (årsmiddelverdi) i soverom eller andre oppholdsrom overstiger 200 Bq/m³, anbefales det å gjennomføre tiltak for å redusere konsentrasjonen. En tilskuddsordning for tekniske tiltak mot radon administreres av Husbanken. I bygg med radonnivåer på over 400 Bq/m³ kan bygningseier få dekket 50% av utgiftene, uansett om bygget fra før er finansiert av Hus banken eller ikke.

T83-057 Fakta om radon Sist revidert: 02.09.2003

VANLIGE VVS FAGUTTRYKK I TRINN I RAPPORTER.

AVLØPSVANN: Spillvann

Avløpsvann fra dusj, toalett, servanter m.m.

Overvann

Vann fra tak og terreng

Drensvann

Vann fra grunnen under terreng

RØRSYSTEM: Vannledning

Vanninnlegg Opplegg / stamme Fordelingsledninger/ Ledning fra offentlig ledning til innenfor grunnmur Vertikale ledninger opp til husets etasjer

Avløpsledning

Uttrekk-/stikkledning Ledning Bunnledning Ledning under såle/kjellergulv Nedløp / stamme Vertikal ledning gjennom husets etasjer

Kummer

Overvannskum, gårdskum eller sandfangskum Kum som mottar overvann fra terreng Drenskum ”Samlekum” for drensledninger med overløp til uttrekksledning

Fordrøyningsmagasin

Fordrøyningsmagasin Magasin ”steinfylling” for oppsamling/forsinking eller fordrøyning av overvann i terreng på egen eiendom

VENTILER:

Oppleggskraner Stengeventiler i kjeller til hvert opplegg T83-058 VVS faguttrykk i trinn 1-rapporter Sist revidert: 23.06.2003

ENERGI OG ENERGIØKONOMISERING

Vi har i Norge lenge vært heldig stillet med rikelig tilgang av energi i form av elektrisitet til lave priser. Dette har medført at vi har gjort oss svært avhengig av denne energikilden. Vinteren 2002/2003 viste hvor sårbare vi er for variasjoner i nedbørsmengdene. Mye tyder på at energiprisene i fremtiden kommer til å stabilisere seg på et høyere nivå enn vi tidligere har vært vant til. Det er i de fleste bygninger et stort potensial for reduksjon av energiforbruket, uten at det reduserer vår bokomfort. Reduksjonen i energiforbruket kan erfaringsmessig hentes inn ved enkle og rimelige tiltak. Eksempler på enkle tiltak som kan bidra til energireduksjon er: innføring av systematisk energioppfølging i bygninger med felles varmeforsyning. etablering av energiregnskap som gir oversikt over både det totale energiforbruket fordelt på ulike energibærere og fordelt på de ulike formål energien benyttes til. montering av sparedusjarmaturer montering av lavenergi lyskilder tetting av luftlekkasjer Man kan også oppnå betydelige besparelser ved å rette fokus mot energiøkonomiske tiltak i forbindelse med planleggingen av større vedlikeholdstiltak og rehabiliteringsprosjekter. Eksempler på slike tiltak kan være: etterisolering av fasader utskifting av dører og vinduer etterisolering av etasjeskillere fyrtekniske tiltak på felles varmeforsyning Ved en modernisering av fyranlegg og beredersystemer, bør alternative energikilder vurderes. Kostnadene til varme og varmt forbruksvann kan med andre energikilder reduseres betydelig. Det har de senere årene kommet mange alternative løsninger på markedet: biobrensel i form av pellets, flis eller briketter kan erstatte olje eller elektrisk kraft som hovedenergikilde i varmesentraler / fyrhus pelletskaminer kan tas i bruk i leiligheter med pipe. Pellets kan være et rimelig og miljøvennlig alternativ til strøm eller ved. utskifting av eldre ildsteder kan gi store besparelser samtidig som det er et svært effektivt tiltak for å forbedre luftkvaliteten i nærmiljøet. gass blir stadig mer aktuell som energikilde, for eksempel til bruk i gasskaminer. Solfangere plassert på tak kan benyttes som et verdifullt energitilskudd til beredning av varmt tappevann, og kan benyttes til lavtemperatur vannbåren varme vår og høst. Investering i solfangere er spesielt interessant for bygninger som foretar rehabilitering av tak, og som allerede har felles forsyning av varmt tappevann og eventuelt også felles varmeforsyning. I Oslo er det etablert et eget fond (Enøkfondet) som gir støtte til enøkanalyser og iverksettelse av enøktiltak. OBOS Prosjekt AS et ett av de godkjente konsulentfirmaene som skal benyttes ved utarbeidelse av enøkanalyser. Vi bistår også gjerne med andre former for energirådgivning tilpasset den enkelte kundes behov. Enøkfondet ble bygget opp av Oslo’s befolkning over en periode på 10 år fra 1982 til 1992 og er i dag på ca. 600 mill. kroner. Det presiseres at støtteordningen gjennom Enøkfondet, kun gjelder for eiendommer i Oslo. T83-059 Energi og energiøkonomisering Sist revidert: 02.09.2003

• • • • • • • •

FORSKRIFT OM HELSE-, MILJØ OG SIKKERHETSARBEID I VIRKSOMHETER. (Internkontrollforskriften)

Dette er kun en kort orientering om "Forskrift om helse-, miljø og sikkerhetsarbeid i virksomheter" og hvilke konsekvenser denne forskriften kan få for det enkelte boligselskap. Definisjonen av begrepet internkontroll er: Sy

stematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen

Virkeområde

Et boligselskap er definert som en virksomhet og omfattes av de lover som nevnes i Internkontrollforskriften. For ordens skyld nevnes kort hvilke lover dette gjelder: Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Sivilforsvarsloven § 48. Brannfarlighetsloven. Lov om eksplosive varer. Produktkontrolloven. Arbeidsmiljøloven, dersom virksomheten sysselsetter arbeidstakere. Forurensningsloven. Brannvernloven. Med bakgrunn i forskriftens store/brede virkeområdet, må det presiseres at bolig selskapets forholdsvis begrensede virksomhetsområde naturlig nok vil begrense forskriftens krav ovenfor boligselskapet. Områder og virksomheter som står sentralt for et boligselskap er brannsikring, rømningsveier, brannalarm, el-anlegget (både felles- og leilighetsanlegg), tilfluktsrom, heiser, fyrhus, generelt vedlikehold, lekeplasser og maskinelt utstyr. Blant flere områder/virksomheter må disse fanges opp av den omtalte Internkontrollforskriften.

Ansvar for igangsetting og drift av boligselskapets internkontrollsystem.

Ansvaret for å innføre og utøve internkontroll påhviler den som er ansvarlig for virksomheten - i dette tilfelle boligselskapets styre ved styreleder. Videre er det viktig at internkontrollen integreres i selskapets overordnede styring og daglige drift.

Et fungerende internkontrollsystem.

Et fungerende internkontrollsystem setter krav til systemet så vel som til brukerne. Som navnet tilsier er dette et

intern

kontrollsystem. Hovedaktørene i både etablerings- og driftsfase må med andre ord være boligselskapet selv. Intern kunnskap om eget boligselskap er viktig når et godt og fungerende internkontrollsystem skal lages. Nøkkelordene her er kartlegging, planlegging/prioritering og oppfølging - alt styrt av en målsetting der selskapets virke skjer i samsvar med fastsatte krav i Internkontrollforskriften. T83-061 Informasjon om Internkontrollforskriften Sist revidert: 06.05.2003

Videre følger en stikkordsmessig huskeliste over elementer som boligselskapet selv må ta tak i når arbeidet skal igangsettes:

1) Igangsetting

• ta initiativ til arbeidet • informere og motivere • • sette mål og beskrive ansvar og myndighet organisere og planlegge innføringen

2) Kartlegge

• skaffe oversikt over aktuelle lover og forskrifter • • kartlegge eksisterende rutiner for helse-, miljø og sikkerhet. systematisere og oppbevare dokumenter.

3) Planlegge og prioritere tiltak

• planlegge og prioritere tiltak • lage handlingsplan for gjennomføring

4) Følge opp

• gjennomføre tiltak • rette opp feil og mangler • • gjøre forbedringsarbeider til en naturlig del av den daglige driften foreta jevnlig gjennomgang • kartlegge problemområder OBOS Prosjekt AS bistår gjerne styret med utdypende informasjon om forskriften og tilhørende lovverk, eller bistand til implementering av et fungerende internkontroll system i boligselskapet. T83-061 Informasjon om Internkontrollforskriften Sist revidert: 06.05.2003

AVLØPSRØR I PLAST OG ALDRING AV STØPJERNSSLUK

Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. Ved lanseringen av plastrør i ABS (og PVC) på slutten av 60-tallet, trodde man at man hadde funnet et materiale som ville ha tilnærmet evig levetid og som uten problemer kunne støpes inn i dekker og vegger. Det viste seg etter 10-15 år at så ikke var tilfelle og at rørene har mange svakheter. Erfaringen har vist at ABS med alderen blir "sprøtt" og har dårlig evne til å ta opp bevegelser/ekspansjon. Dvs. at rørene har liten elastisitet. Det har også vist seg at ABS dårlig tåler påvirkningen av en del kjemikalier. ABS brytes ned av stoffer som finnes i de normale vaskemidlene som benyttes i dag. Spesielt lite motstandsdyktig er ABS mot stoffer som finnes i avløpsåpnere (Plumbo) og et stoff som aceton (neglelakkfjerner) tar umiddelbart knekken på plasten. På 70-tallet ble alle skjøter på ABS-rør utført med limte muffer. Kombinasjonen med limets reaksjon med plasten og det forhold at all ekspansjon blir forhindret med limte muffer, har ført til at ABS-rør sprekker både på langs og på tvers. Sprekkene kan ikke ses med kamera og rørene er støpt inn, slik at det er vanskelig å lokalisere/konstatere en skade/lekkasje. Når en sprekk har oppstått, arter det seg gjerne slik at røret holder på vannet når avløpsvannet er kaldt, mens sprekkene "åpner" seg og slipper ut vann når avløpsvannet er varmt. Ved rensing av eldre avløpsrør i ABS-materiale bør det utvises stor forsiktighet og det bør ikke brukes kjemikalier. Plastmaterialer er også i dag dominerende som materiale for avløpsrør, men det benyttes andre typer (PVC, PEH, PP o.a.) og kombinasjoner av ulike typer. ABS materialet alene benyttes ikke lenger i avløpsrør på det norske markedet, men ABS kan fortsatt være en komponent i avløpsrør satt sammen av ulike plasttyper. T83-064 Avløpsrør i plast Sist revidert: .06.05.2003

Sluk av støpejern vil tilsvarende slites/ruste over tid.

Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer det forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen belastning. Ved kontroll av sluket kan man se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn i betongen/gulvkonstruksjonen. Slitasjen er som regel størst i området rundt vannstandsnivået og ved anboringene av avløpsrør fra servant og lignende. Figuren over illustrerer hvordan aldring av støpejernssluk skjer. Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større byggmessig forbedring er reell. I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes. Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for informasjon til alle eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i gang større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger nødvendig utskifting av både sluk og rør i hht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres. En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet. T83-064 Avløpsrør i plast Sist revidert: .06.05.2003

VENTILASJONSFORHOLD I BOLIGER

Alle boliger, uansett type og alder, må ha et luftskifte som tilfredsstiller lovens minimumskrav. Med et tilstrekkelig luftskifte menes at boligen kontinuerlig må tilføres en mengde friskluft som er tilstrekkelig til å fortrenge den brukte luftens innhold av fuktighet, lukter og andre forurensninger. Luften som fortrenges evakueres som regel over tak via kanaler/sjakter. Det skal være balanse mellom den mengden luft som tilføres og den mengde som trekkes ut av boligen. Det finnes i prinsippet 3 ventilasjonsmetoder for boliger. Metode 1: Metode 2: Metode 3: Naturlig oppdrift Mekanisk avtrekk Balansert ventilasjon

Metode 1

er den mest vanlige i eneboliger, rekkehus og bygårder/blokker fra før 1970. Kort fortalt fungerer metoden slik:   Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. Luft trekkes ut av boligen via rister/klaffventiler i bad, WC og kjøkken gjennom  murte sjakter/piper til avslutning over tak. Det kan være felles sjakt fra alle leiligheter beliggende over hverandre i samme oppgang, eller det kan være en sjakt/kanal fra hver leilighet som føres parallelt over tak. Det er ingen mekaniske innretninger som påvirker luftstrømmen og ventilasjonsstrømmen er ofte sterkt avhengig av rådende værforhold (barometertrykk)

Metode 2

er nesten enerådende i bygårder og boligblokker bygget fra ca. 1970 og fram til d.d. Kort fortalt fungerer metoden slik:   Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. Luft trekkes ut av boligen via kontrollventiler (runde regulerbare ventiler) i bad, WC, vaskerom og kjøkken, gjennom sjakter/kanaler over loft/tak eller ned i garasje/kjeller.  Anleggene har enten større vifter felles for flere leiligheter plassert på loft, på tak eller i garasje, eller individuelle vifter plassert i hver leilighet (eksempelvis over kjøkkenhette eller i bod)  Ved felles vifte kan det være felles eller separate kanaler fra hver leilighet. Ved vifte i hver leilighet er det kun separate kanaler.  Felles vifter styres vanligvis av et ur som sørger for at ulik hastighet på viften til ulike tider av døgnet. D.v.s. at det største luftskiftet som regel finnes om morgenen og på ettermiddagen. Luftmengden kan til en viss grad reguleres i hver leilighet ved å regulere avtrekksventilen ut og inn. Dersom viften har trykkstyring vil hastigheten på viften, og derved luftmengden i kanalene, bli  redusert eller økt i forhold til hvor åpne ventilene i leilighetene er. Individuelle vifter betjenes av beboer og kan i de fleste tilfeller skrus helt av. T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004

Metode 3

er så godt som enerådende i alle kontor-/næringsbygg som er bygget etter 1970. Metoden er sporadisk benyttet i nyere eneboliger og er som følge av økt fokus på innemiljø i de senere år, også tatt i bruk til boligventilasjon i bygårder og blokker. Kort fortalt fungerer metoden slik:  Luft blåses inn i boligen ved hjelp av vifte. Frisk luft suges inn fra rist i yttervegg eller på tak, passerer et filter, varmes opp over varmegjenvinner og varmebatteri til   ønsket temperatur, og tilføres boligen via ventiler ved tak eller i vegg. Luft trekkes ut av boligen via vifte, passerer et filter, avgir varmen til varmegjenvinner, før den kastes ut via kanaler over tak. All mekanisk utrustning samles på et sted og kalles for et ventilasjonsaggregat. Fra dette aggregatet kontrolleres tilført og avtrukket luftmengde og aktuelle temperaturer.  I boliger er det normalt plassert et ventilasjonsaggregat i hver leilighet, men det kan også være felles aggregat plassert på loft eller i kjeller. Den største delen av eldre boligbebyggelse er ventilert etter metode 1 eller 2. Hvis det i ditt borettslag/sameie til stadighet forekommer problemer av type som nedenfor skissert, bør både styret og den enkelte beboer vurdere å foreta seg noe i forhold til ventilering av leiligheten.     Det er mye og ofte dugg på vinduer og vann i vinduskarmer. Våtromsvegger er fuktige lenge etter bruk av vann (dusj etc.). Det er tung luft inne. Luften virker stinn og innestengt når man kommer utenfra. Naboens matlukt o.a. kommer inn i leiligheten via intern lekkasje. De vanligste årsakene til ovennevnte problemer er: 1.

Beboer har stengt (tettet, malt over, kledd inn etc.) en eller flere avtrekksventiler og 2.

eller lyrer/ventiler i yttervegg. Beboer har koblet avtrekksapparater (f.eks. kjøkkenvifte) til avtrekksventilen. Boligen har for tette fasader med for få og/eller for små tilluftsåpninger Kapasitet på avtrekksvifte er for dårlig (feildimensjonert eller nedslitt). 5.

Avtrekkskanaler og -ventiler er tilstoppet av lo og skitt etter mange års drift og har 6.

ikke lengre dimensjonert kapasitet. Ildesteder i leiligheten trenger store mengder luft og kan ved bruk ødelegge det naturlige avtrekket og i stedet snu luftstrømmen i avtrekkssjaktene. Pkt. 1 og 2 er som regel godt kjente fenomener for de fleste styrer. Det bør jevnlig deles ut informasjon om slike problemer og det må presiseres at slike forhold er ødeleggende for ventilasjonen og i strid med retningslinjer og regelverk i borettslag/ sameier.  Avtrekksventiler på kjøkken og bad skal være åpne året rundt  Tilluftsventiler i fasader/vinduer skal være åpne året rundt, men åpningen kan reguleres etter utetemperaturen.  Kjøkkenhetter skal aldri være tilkoblet avtrekkssystemet med mindre hver bolig har sin egen vifte betjent i egen leilighet.   Spalteventiler (som regel i terskel under dør) som sikrer luftforflytning i leiligheten må ikke tettes eller fjernes. (Særlig viktig for baderomsdør) Alle ventiler (tilluft og avtrekk) må rengjøres med jevne mellomrom. Støvsuger, børster og såpevann og klut blir nødvendig.

T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004

Pkt. 3 kommer ofte som følge av uheldige løsning utført ved vindusskifte og/eller fasaderehabilitering og må løses av en entreprenør i oppdrag fra styret. Nye ytterveggsventiler må etableres. Pkt. 4 behøver ikke være noen ”stor sak”, men kan medføre en del ombygging både av bygn.teknisk og elektrisk karakter. Det er viktig at man ikke går i gang med skifte av vifte dersom det i virkeligheten er tilstoppede kanaler som er årsaken til at viften ikke har tilstrekkelig kapasitet. Pkt. 5 kan vise seg å være en ”større sak” enn man skulle tro. Allerede ved en begrenset groing i kanalene vil luftmengden i kanalen bli kraftig redusert. Erfaring vi har viser at kanalanlegg har vært så tette at bare noe få prosent av opprinnelig luftmengde er tilbake. For å rette på slike forhold må kanalene renses innvendig. Rensing av kanaler kan være en nokså kostbar, men ofte helt nødvendig operasjon. Slik rensing må utføres av et firma som har spesialisert seg på slike oppgaver og har det nødvendige utstyr. Det finnes imidlertid mange useriøse aktører på markedet og styret bør skaffe seg bistand til kontrahering og kontroll når et slikt arbeide bestilles. Videofilm av utvalgte kanalstrekk etter rengjøring gir god dokumentasjon. Pkt. 6 er bare aktuelt for boliger med peis/vedovn. Det bør være et ekstra luftinntak i rommet hvor ildestedet befinner seg. Dette inntaket kan være stengt så lenge ildestedet ikke er i bruk. Dersom ikke ildestedet får nok luft utenfra vil det hente luft inne, bl.a. fra avtrekkskanalene. Balansen blir ødelagt og man risikerer å trekke inn naboens mat- og røyklukt for eksempel. 

God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for forebygging av astma- og allergisykdommer.



God ventilasjon er videre viktig for å unngå bygningsskader som følge av mugg, sopp og råte.

T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004

INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER

Nyere undersøkelser viser at rundt 50 prosent av bygningsbranner og –branntilløp i Norge har elektrisk årsak. I 1997 omkom 28 personer i branner med elektrisk årsak, i 1998 mistet 12 personer livet i slike branner. Årlig utbetales ca. 500 millioner kroner i erstatning etter branner med elektrisk årsak. Rundt halvparten av disse brannene skyldes feil i det elektriske anlegget. Det er boligeier som har ansvaret for at det elektriske anlegget i boligen til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene gitt i forskrift om elektriske lavspenningsanlegg.

Produkt- og Elektrisitetstilsynet, som forvalter forskriften, undersøkte i hvilken grad boligeiers ansvar for det elektriske anlegget er kjent ved en undersøkelse gjennomført av MMI våren 1999. I undersøkelsen svarer 30 prosent at det er elverket/installatøren/ leverandøren som har ansvaret for det elektriske anlegget. I aldersgruppen over 60 år var andelen 50 prosent. At så mange ikke er klar over boligeiers ansvar, gjør at feil og mangler ved det elektriske anlegget kan utvikle seg til mulige brannbomber i norske hjem.

Boligeiers ansvar

Boligeier eier det elektriske anlegget, og skal sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold slik at anlegget til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i forskriften. Boligeiere er også ansvarlig for at de ikke bruker eller kobler elektrisk utstyr til anlegget slik at det kan skade liv eller eiendom. Ansvaret innebærer: • å være oppmerksom på faresignaler som oppstår, som varme sikringer og stikkontakter (kan bli brune), lysbuer/gnister eller tilløp til lysbuer (tegn på dårlig kontakt) • å få kontrollert anlegget på bakgrunn av slike faresignaler • å få utbedret de mangler som avdekkes. Hvem som kan gjøre inngrep i et anlegg reguleres av forskrift om kvalifikasjoner for elektrofagfolk. For vanlige forbrukere og andre som ikke er fagpersoner, innebærer ansvaret for vedlikehold at man engasjerer elektrofagfolk til å foreta ettersyn og utbedringer. Det bør også foretas regelmessig ettersyn av anlegget, f.eks. hvert tiende år i boliger eller oftere på eldre anlegg. Hos mange er det lenge siden elanlegget ble sjekket. Over en firedel av de som var med i MMI-undersøkelsen svarer at dette ble gjort for over fem år siden. En fjerdedel svarer at de ikke vet når det elektriske anlegget i boligen sist ble sjekket.

Ansvar i borettslag og boligsameier

Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag og sameier er imidlertid organisert slik at er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Dette betyr at en andelseier/sameier i et borettslag/sameie har det samme ansvaret for det elektriske anlegget inne i leiligheten som en eier av en enebolig.

T83-066 Informasjon - sikkerhet el-anlegg Sist revidert: 13.07.2005

Nye regler fra 1. januar 1999 – samsvarserklæring

Fra og med 1. januar 1999 er elektroentreprenøren forpliktet til å gi en samsvarsklæring til eiere av elektriske anlegg ved installasjon av nye anlegg eller endringer i eksisterende anlegg.

Dokumentasjonen betyr at anlegget er i samsvar med sikkerhetskravene i forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Som eier av anlegget skal du til enhver tid oppbevare denne dokumentasjonen slik at den er tilgjengelig ved senere endringer av anlegget, ved overdragelse av eiendommen og ved det lokale eltilsynets kontroller, helt til anlegget blir fysisk fjernet. Med denne dokumentasjonen har flere forsikringsselskaper gitt rabatter på hjemforsikring. Dokumentasjonen kan også legges til grunn ved en eventuell reklamasjon dersom det viser seg at sikkerhetskravene ikke er oppfylt.

Eldre anlegg – oppført før 1. januar 1999

De aller fleste har anlegg som er eldre enn januar 1999. Kravet om samsvarserklæring har ikke tilbakevirkende kraft, dvs. at du ikke kan avkreves slik dokumentasjon for den delen av anlegget som er utført før denne dato – kun for de endringer som er gjort etter 1. januar 1999.

Elanlegget i nye bygg

Utover eiers generelle ansvar, er enhver som foretar planlegging/prosjektering, utførelse, vedlikehold, utbygging m.v. av et anlegg ansvarlig for at arbeidet tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. I prosjekterings- og utførelsesfasen av et anlegg anses byggherre å være eier av anlegget. Som eier av et nytt hus/bygg oppført etter 1. januar 1999, har du som eier av det elektriske anlegget krav på en samsvarserklæring om at anlegget tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav fra den som prosjekterer eller utfører anlegget. Du må derfor påse at du mottar en slik samsvarserklæring og eventuell underlagsdokumentasjon.

Mer informasjon

Du kan lese mer om tema på Direktoratet for brann- og elsikkerhet sine internettsider: www.dbe.no • Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning kan leses på Internettsidene www.dbe.no eller bestilles i trykt utgave hos Norsk Elektroteknisk Komité, tlf: 22 52 69 50. • Pris kr.: 60,- pr. stk. Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) kan lese på www.dbe.no eller bestilles hos Tiden Norsk Forlag, tlf. 22 00 71 01. • Veiledning om elektriske tilkoplinger som du kan gjøre selv kan leses på Internettsidene www.dbe.no (under elektrisitet i boliger) og bestilles fra Direktoratet for brann- og elsikkerhet per e-post: [email protected] Du kan også kontakte ditt lokale eltilsyn hvis du lurer på noe T83-066 Informasjon - sikkerhet el-anlegg Sist revidert: 13.07.2005

UNIVERSELL UTFORMING

Generelt:

Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes

en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen

I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig.

Følgende prinsipper bør legges til grunn for en universell utforming:

Prinsipp Forklaringer

1. Like muligheter for bruk Utformingen skal ikke medføre ulemper eller sette stempel på noen brukergrupper, men være like brukbar og tilgjengelig for alle. 2. Fleksibel bruk 3. Enkel og lett forstålig bruk Bruken skal være lett å forstå uansett hva slag erfaring, kunnskap, språkevner eller konsentrasjonsnivå brukeren har. 4. Forstålig informasjon Utformingen skal tjene et vidt spekter av individuelle preferanser og evner. Utformingen skal gi brukeren nødvendig informasjon effektivt, uavhengig av forhold knyttet til omgivelsene eller brukeren sine evner til å oppfatte disse. 5. Toleranse for feil 6. Minst mulig fysisk strev Utformingen skal avgrense farer, skader og uheldige virkninger av utilsiktede handlinger. Effektiv og naturlig bruk, med ett minimum av strev. 7. Størrelse og plass for tilnærming og bruk Tilstrekkelig plass for tilgang, betjening og bruk, uavhengig av brukerens kroppsstørrelse, stilling, rekkevidde og mobilitet. I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler:

Adkomstforhold:

God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting, beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartiene bidrar til økt funksjonalitet og bedre synbarhet. Likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og oversiktlige. For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere en trapp, selv om den kun er på ett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjenglighet. Imidlertid vil ramper ofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å foretrekke. Montering av en automatisk døråpner og trappeheiser kan også være aktuelt. Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangspartiene bør man være klar over at en del prydplaner kan forårsake allergiske reaksjoner. I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengligheten for mange grupper mennesker. Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette sterke begrensninger for gjennomføring. Sist revidert: 20.08.2010

Terrengtilpasning/uteområder:

Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det være seg rene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper. Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, heller rampe enn trapp. Dersom trapper må benyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen. Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er mer problematiske med hensyn til allergi enn andre.

Innvendige forhold:

Ved rehabilitering/ombygging av eksisterende boligselskaper, vil eksisterende bygningsmasse gi klare begrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak som kan vurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Som nevnt medfører dette normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til. Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre overflater i gangarealer, håndløper på begge sider av trappen, og tiltak for å bedre akustikken i trapperommet. Norsk standard NS 1101-2 omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger. Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger;      Bevegelse og forflytning Nedsatt synsevne Hørsel og lydforhold Kognitive evner Miljø - det enkelte menneskes evne til å forflytte seg. - fra forskjellige grader av synsnedsettelse til total blindhet. - oppfattelse av lyd og tilpasning av akkustikk - evnen til å orientere seg og til å forstå - allergier og inneklima Det er sannsynlig at i årene som kommer, vil boligselskaper som kan dokumentere en best mulig tilnærming til kriteriene for universell utforming, være mer attraktive for en del kjøpegrupper. Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommene og en tilpassing vil kunne være en god investering.

Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen

. T83-069 Universell utforming Sist revidert: 20.08.2010

Avfallsbrønner

En god måte å løse avfallshåndteringen

I de senere år er etableringen av avfallsbrønner blitt mer og mer vanlig. Avfallsbrønner er en meget bra måte å samle avfallet på, spesielt med tanke på hygiene. Med avfallsbrønner bruker en naturens egne krefter; kulde og tyngdekraften lagrer avfallet kaldt og komprimert under bakken. Temperaturen nede i bakken er relativt konstant på 6-8 grader, noe som hindrer/reduserer bakteriedannelse og vond lukt. Den relativt konstante temperaturen sørger samtidig for at avfallet ikke fryser til om vinteren. Den store kapasiteten kan redusere antall tømminger og en slipper overfylte containere. Resultatet blir en mer hygienisk avfallsinnsamling. Avfallbrønnene er anvendelige og robuste. Den store kapasiteten gjør at avfallsbrønnen har mindre risiko for å bli overfylte enn andre typer containere og problemet med skadedyr og fugler elimineres. Vil en unngå at uvedkommende benytter seg av brønnene, kan disse avfallsbrønnene utstyres med lås. Det finnes låsesystemer med nøkkel og med kodebrikke som automatisk låser opp luken. Ved plassering av avfallsbrønner må det tas hensyn til kabler og rør i grunnen, samt at plasseringen skal godkjennes av Renovasjonsetaten. Krav til sortering av husholdningsavfallet i husstanden innføres nå gradvis i Oslo. Avfallet skal sorteres med at plast skal i blå pose, matavfall skal i grønn post og resten av avfallet skal i en vanlig plastpose som skal vrenges før bruk (hvit). Alle posene kastes i restavfallsbrønnen , og dette vil bli optisk sortert på deponiet til kommunen. Glass og metall skal sorteres som i dag og kastes i egen brønn som er satt ut av kommunen. Boligselskap kan også etablere egene brønner for glass og papir dersom dette er ønskelig. Avfallsbrønner kan også være brannhemmende da enkelte brønnleverandører leverer et system som ivaretar dette .

T83-070 Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert: 01.03.2010

I tillegg til å være mer hygenisk, vil en brønnløsning også være en klart bedre estetisk løsning enn dagens avfallscontainere. Overfylte containere med søppel rundt , er både utrivelige og de ødelegger utemiljøet. En brønnløsning er en langt bedre løsning. Mange boligselskaper har i dag arealer enten ute eller inne som kan frigjøres til andre formål hvis det etableres avfallsbrønner. Det kan være søppelrom som kan pusses opp og benyttes til andre formål, eller utearealer som i dag er ubenyttet fordi det er luktplage fra eksisterende containere. Dette er som oftest verdifulle kvadratmetere for boligselskapene. Det finnes mange varianter av avfallsbrønner på markedet med forskjellig kvalitet og pris. OBOS Prosjekt AS bistår gjerne med innhenting av tilbud og oppfølging i etableringen. T83-070 Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert: 01.03.2010

0. OPPDRAGSOVERSIKT

RAPPORTENS TITTEL: RAPPORT NR.: OPPDRAGSGIVER: SAKSBEHANDLER: FAGANSVARLIG: Øvre Sogn Borettslag Tilstandsanalyse av P-hus i armert betong Ø.L. 1832 Øvre Sogn Borettslag v. styreleder Trygve Børge Grøvdal Olav S. Ødegård Bjørn H. Lund Sammendrag: Støpeasfalten er lagt etter at P – huset ble tatt i bruk, og har utvilsomt beskyttet betongen i gulvet mot kloridinntrengning.

Vi har funnet et noe forhøyet kloridinnhold i gulv i betongens øvre sjikt og det høyeste kloridinnhold er målt inne ved en søyle. Armeringsoverdekningen i dekke har store variasjoner og armeringen med lavest overdekning er utsatt for korrosjon. Dog er kloridinnholdet moderat høyt.

Innmeisling til armering i 4 stk lokaliteter i gulv viser ren armering, men armering med lav overdekning et utsatt for korrosjon. Uten tiltak, må det påregnes noe skadeutvikling over tid, da potensialmålinger viste at armeringen stedvis er i korrosjonstilstand selv om dette ikke er synlig på overflaten. Det målte kloridinnhold tilsier dog at utviklingen går relativt sakte. En mulighet er å forta nye undersøkelser, f. eks 5 år. Ønsker en imidlertid stor sikkerhet mot utvikling av skader, må kostbare tiltak etter læreboka iverksettes så snart som mulig.

I bunn av søyler er det behov for reparasjoner og katodisk beskyttelse av armeringen. Samtidig bør det også vurderes å beskytte armeringen i dekke rundt søylene som ut fra målingene kan ha et stort skadepotensial. Rundt søylene må det etableres en tilstrekkelig høy hulkil. Dette for å sikre seg mot lekkasje inn under støpeasfalten.

Når det gjelder lekkasjer i dekkene med støpeasfalt, bør lekkasjene lokaliseres og utbedres.

For øvrige betongflater utføres begrenset mekanisk reparasjon og preventivt vedlikehold ved bruk av karbonatiseringsbremsende maling.

Ødegård og Lund AS

Rødbergveien 59 B e. mail: 0591 OSLO Telefon: 22 72 12 60, Telefax: 22 72 12 61 [email protected]

Oslo 31 mai 2013 Olav S. Ødegård Bjørn H. Lund Det presiseres at bruk – eller delvis bruk av rapporten for andre prosjekter ikke er tillatt uten skriftlig samtykke fra ØL.

Ødegård og Lund AS O – nr 1832 mai 2012

1. BAKGRUNN

P-huset til Øvre Sogn Borettslag er oppført i slakkarmert betong og består av 3 parkeringsplan. Det nederste plan er trolig asfaltert gulv på grunn, de to øverste plan har armerte betongdekker med en bærekonstruksjon av søyler, dragere og yttervegger i slakkarmert betong. Det vises til forsidefoto av P – huset.

Dekkene i de to øverste plan er påført støpeasfalt. Da det er funnet merkestriper på betongen under støpeasfalten, har P - huset trolig vært brukt en periode før støpeasfalten ble lagt.

OPAK AS har utført en befaring av P – huset med uttak av betongprøver.

”Rapport fra befaring av felles garasjeanlegg” er datert 23.06.2008. I rapporten ble det anbefalt elektrokjemisk behandling i nedre del av søyler og vegger samt mekanisk reparasjon av punktskader på disse og øvrige betongflater. Som forebyggende behandling for å hindre fremtidige betongskader, ble det anbefalt å legge et vanntett belegg på kjøredekkenes overside og CO 2 – bremsende maling / slemming på øvrige betongflater.

Ødegård og Lund AS ble forespurt å vurdere om behovet for supplerende prøver av den armerte betong i P – huset. Da tilstanden av armeringen i dekket under asfalten var uklar, anbefalte vi at støpeasfalt på betongdekkene ble fjernet i 4 stk. ruter med størrelse 1 x 2 meter slik at det var mulig å utføre en tilstandsanalyse av den armerte betong. I bunn av søylene var kloridinnholdet entydig høyt og i tillegg har denne delen synlige korrosjonsskader. Vi så ikke behov for å ta flere prøver i bunnpartiet av søylene.

Når det gjelder de øvrige konstruksjonsdeler, foreslo vi en del prøver for å undersøke om betongen ble tilsatt klorider ved støping samt å få flere resultater av armeringsoverdekning og karbonatiseringsdybder.

Ødegård og Lund AS fikk i oppdrag å foreta en supplerende tilstandsanalyse av armert betong i P - huset. Oppdraget er utført i henhold til vårt tilbudsbrev av 11 januar 2013. Feltarbeidene ble foretatt i overgang april / mai d.å.

Ødegård og Lund AS O – nr 1832 mai 2012

2. STIKKPRØVEUNDERSØKELSE AV P - HUS I ARMERT BETONG 2.1 Undersøkelser P - hus

Valg av lokaliteter ble bestemt ut fra visuell befaring samt hvor det var ledige plasser ved prøveuttak. Hovedfokus var å få et utvalg av forskjellige konstruksjonsdeler.

Det ble foretatt undersøkelser på følgende antall enheter: Gulv under asfalt: Dragere og vegger: Søyler og tak: 4 lokaliteter, 2 stk. i øvre plan, 2 stk i mellomplan 3 stk. dragere, 2 stk vegger 6 stk søyler og 6 stk tak, kun kloridanalyser I vedlegg 3 er feltresultatene samlet, og plasseringen av prøvene er gitt ved nummer til parkeringsplassen.

Det er foretatt følgende målinger: – – – – – – Bombanking. Hammerbanking på betongen er en effektiv måte for å lokalisere pågående betongavskallinger som ikke er synlig på overflaten. Når en treffer en avskalling av betong som ofte er forårsaket av armeringskorrosjon som har sprengt løs betongen, høres en karakteristisk hullyd som kalles ”bom”. Denne betegnelsen brukes i resten av rapporten.

Armeringsoverdekning (avstand fra overflaten og inn til armering).

Benyttet Covermeter type ”Profometer 3”.

Karbonatiseringsdybde (naturlig forsuringsprosess i betongen pga sure gasser i luften), målt i sårflaten av oppmeislede hull med pH – indikator phenolftalein.

Kloridinnhold. I gulv ble det tatt 3 stk. dybdesjikt a 20mm med total dybde 60mm. I de øvrige konstruksjonsdeler var prøvedybden 0 – 40mm.Totalt ble det tatt 51 stk punktprøver analysert med Quantab.

Potensialmålinger mellom referanseelektrode og armering på gulv der støpeasfalt er fjernet.

Opphugging til armering for visuell kontroll ved behov.

I undersøkelsen ble det lagt vekt på kloridanalyser av betongen. Grunnen til dette er at kloridholdig veisalt som dras inn med bilene gir størst fare for armeringskorrosjon med utsprengning av betong. Det ble også tatt kloridanalyser for å avklare om betongen ble tilsatt klorider ved støping.

Ødegård og Lund AS O – nr 1832 mai 2012

2.2 Resultater og vurderinger av tilstand P - hus

I vedleggene er det gitt følgende detaljinformasjon: Vedlegg 1: Foto Vedlegg 2: Feltresultater Vedlegg 3: Vedlegg 4: Armeringskorrosjon, generell informasjon Vedlegg 5: Resultat fra kloridanalyser Prinsipp potensialmålinger Vedlegg 6: Prinsipp for katodisk beskyttelse av armering Visuell befaring : Under feltarbeidet ble det observert følgende: Det ble ikke funnet delaminering / bom i betongen under støpeasfalten.

(foto nr. 1 – 3 ).

All oppmeislet av armering i dekke under støpeasfalt var fri for korrosjon ( foto nr. 4, 7, 9 og 11).

Det ble ikke funnet frostskader eller vann under støpeasfalten med unntak fra feltet med riss i dekket ( foto nr. 1 ).

I støpeasfalten som ble fjernet i kjørebanen utenfor søylen, plass 1089, er det vannførende riss i underliggende betong. Det ble ikke funnet riss i kanten av støpeasfalten, men det kom ut vann mellom betong og støpeasfalt mot øst ( foto nr. 6 og 7 ) I flere konstruksjonsdeler er det funnet armering med lav overdekning som korroderer ( foto nr. 14, 15, 20, 21, og 22 ).

I uk. dragere er det stedvis lagt inn en lekt i forskalingen. Dette gir lokalt lav overdekning for armeringen og det er observert korrosjon på armeringen ( foto nr.17 ).

I underkant dragere og tak er det benyttet 15 mm høye armeringsstoler og på stolene ligger det opplagringsjern ( foto nr. 18 – 19 ).

Betongoverflaten i bunn av søylene er erodert (foto nr. 23 ).

Ødegård og Lund AS O – nr 1832 mai 2012

5 Armeringstilstand generelt Nystøpt betong har en høy pH – verdi og dette gir armeringsjernet en naturlig beskyttelse mot korrosjon ved at det dannes en beskyttende oksidfilm på overflaten. Denne beskyttelsen kan brytes ned og prosessene er omtalt i vedlegg nr. 4. De vanligste årsakene til at armeringen mister sin naturlige korrosjonsbeskyttelse er: karbonatisering av betong når inn til armeringen klorider når inn til armeringen

Karbonatisering av betong:

Betong er et porøst materiale som består av små porer og et nettverk av små sammenhengende ganger. Dette gjør at luft kan trenge inn i betongen. En bestanddel av luften er karbondioksid (CO 2 ) og denne gassen reagerer med sementpastaen i betongen og danner en karbonatforbindelse. Det er denne reaksjonen som kalles karbonatisering. Dette fører til at betongen blir surere slik at pH - verdien synker fra 12,5 - 14 til under 9,5. Reaksjonen starter fra betongoverflaten og trenger dypere og dypere inn i betongen med tiden. Når karbonatiseringsprosessen når armeringen, brytes det beskyttende oksidsjikt på armeringen ned pga av de lave pH – verdiene som karbonatisert betong har. Armeringen kommer i korrosjonstilstand. For målingene av karbonatiseringsdybde i P – huset inkl. de som er tatt tidligere, er dybden i størrelsesorden 15 – 25 millimeter. I mangelfullt utstøpt betong i bunn av søyler, vegger, hjørner og over armering med lav overdekning, er karbonatiseringsdybden lokalt større. Ser en på den generelle karbonatiseringsdybden og armeringsoverdekningen, ligger hovedmengden fortsatt dypere enn karbonatiseringsdybden. Dog er det en del avvik med armering som har lavere overdekning. Videre karbonatiseringshastighet vil i tillegg avta da den i prinsipp vil følge Fick´s første lov som gjelder diffusjon av gass i et porøst materiale. Sammenhengen er: d = k √ t Dette er en kvadratfunksjon. D står for inntrengningsdybde, k er konstant for materialet multiplisert med kvadratroten av tiden. Dette betyr at karbonatisering går saktere med tiden, men mer og mer armering vil komme i karbonatisert betong med tiden.

Klorider:

Klorider er årsak til de største og alvorligste korrosjonsskadene. I P hus av armert betong, skyldes vanligvis korrosjon at klorider fra veisalt blir dratt inn med bilene og kloridene trenger inn til armeringen i forbindelse med lekkasjer og der betongen ikke er beskyttet mot oppfukting.

Det naturlige kloridinnhold i betong på Østlandet, - er inntil 0,1vekt% av sementvekt. I Norsk standard NS 3473 ( prosjekteringsstandarden ) anbefales det at kloridinnholdet for en slakkarmert betong skal være lavere enn 0,4% av sementvekt for å unngå korrosjon på armeringen. Grunnen til at kloridinnholdet oppgis i forhold til sementvekt, er at sementen kan binde til seg en del av kloridene. Kloridene som ikke bindes, betegnes som frie klorider og det er denne andelen som bryter ned den beskyttende oksidfilmen på armeringen slik at det er fare for armeringskorrosjon. Dette skjer selv om betongen rundt stålet ikke er karbonatisert. Kloridinnhold som er høyere enn 1 %, betegnes som høyt og et slikt kloridinnhold i betong vil før eller siden føre til at slakkarmering korroderer.

Ødegård og Lund AS O – nr 1832 mai 2012

6 I denne rapporten er alle kloridinnhold angitt som % av antatt sementvekt 280 kg/m 3 . Det er mulig at sementinnholdet er noe høyere. I resten av rapporten oppgis kloridinnholdet kun som % og da er dette i forhold til sementvekt.

Gulv, betong under støpeasfalt: Støpeasfalt ble fjernet i 4 lokaliteter inn mot søyler i størrelse ca 1 x 2 meter.

Under støpeasfalten ble det funnet gule merkestriper på betongen og dette tyder på at betongdekket var i bruk før støpeasfalten ble lagt. Største tykkelse av asfalt som ble målt, var hele 8 cm mot ca 4 cm som er vanlig. Dette kan tyde på at støpeasfalten er benyttet til å jevne ut dekket.

Kloridanalysene viste at det målte kloridinnhold i sjiktet 0 - 20mm varierte fra 0,3 – 0,9%, mens neste sjikt 20 – 40mm var innholdet sunket til 0,1 – 0,6%. For den ene kloridprøven som var helt inntil søylen ved plass 2003, var kloridinnholdet spesielt høyt og var i område 0,6 – 2,6%. Dette skyldes trolig lekkasjer fra hulkilen. Armeringsoverdekningen, varierer fra 15 til 50mm i de 4 prøverutene og den laveste overdekning var i plass 2003. Vurderer en kloridinnholdet mot den gjennomsnittlige armeringsoverdekning i hver prøverute, er kloridinnholdet ved armeringen 0,2%. Dette betyr at den delen av armeringen som har lavest overdekning er utsatt for korrosjon pga klorider for med forutsetning at betongen er homogen uten svakheter fra støpingen.

Potensialmålinger ble utført i et rutemønster med ca avstand 0,5m i ruten der asfalt var fjernet. Prinsippet for målingene er vist i vedlegg nr. 5.

Ved å måle potensialet mellom referanse – elektroden som består av kobber / kobbersulfat og armeringen, er potensialet i referanseelektroden fast og dette ligger i navnet referanse. Potensialverdiene gir en karakteristikk av tilstanden på ståloverflaten.

Prinsippet for måleverdiene er at jo mer negative verdier, jo større er sannsynligheten for armeringskorrosjon.

Etter sammenligning av potensial med kloridanalyser, er det fare for korrosjon for potensialverdier som er med negative enn – 300mV ( kobber / kobbersulfat ). I områdene rundt disse verdiene er tilstanden usikker. Prinsippet for potensialmålinger er basert på ASTM standard C 876 – 91. Målingene viser at mindre felter er utsatt for korrosjon. Ved oppmeisling av armering, viste tilstanden pr. i dag at det ikke ble funnet korrosjon på armeringen. Likevel er det en usikkerhet med fare for korrosjon og skulle en tatt bort denne usikkerheten i følge ”læreboken”, hadde det vært behov for katodisk beskyttelse av armeringen.

Dette prinsipp er omtalt i vedlegg nr. 6.

Kloridene i betongen er sannsynlig trengt inn i betongen før støpeasfalten ble lagt. Sammenligner en kloridinnholdet i garasjedekker i et tilsvarende P – hus der betonggulv har stått ubeskyttet i tilsvarende tid, er kloridinnholdet generelt betydelig høyere. Vår erfaring fra mange undersøkte P - hus der støpeasfalt er lagt på dekket før P - huset er tatt i bruk, viser at støpeasfalten er tett mot kloridinntrengning. For dette P – huset er i tillegg støpeasfalten generelt tykkere enn vanlig. Svakhetene for kloridinntrengning er sannsynlig ved søylene og svakheter som riss i støpeasfalten. Vi kjenner i tillegg til at støpeasfalt er vanntett i Ødegård og Lund AS O – nr 1832 mai 2012

7 følge laboratorieprøving. Ut fra dette tror vi ikke at det er noen hensikt i å belegge støpeasfalten.

Vegger, tak, dragere og øvre del av søyler: I brysthøyde av alle søyler og vegger, og prøvene tatt i tak og dragere, var alle kloridinnhold 0,1%. Disse resultatene indikerer at betongen ikke er tilsatt klorider ved støping og dette er positivt med tanke på bestandighet av armeringen i betongen. For vegger og søyler er det store variasjoner i armeringsoverdekning og armeringen ligger stedvis i karbonatisert betong. I søylene fant vi typiske eksempler på at armeringsoverdekningen var lav på en sideflate mens den på motsatt side var relativt stor.

Når det gjelder armeringen i dragere og tak, er det generelt benyttet 15 mm høye armeringsstoler ( se foto nr. 18 og 19 ), og over disse stolene er det plassert et opplagringsjern. Da karbonatiseringsdybden er målt i område 15 – 25 mm, ligger hovedarmeringen generelt foreløpig beskyttet mot karbonatisering, men opplagringsarmeringen og armering med avvik ligger i karbonatisert betong. For de øvrige betongflater, ser en eksempel på armering som har så lav overdekning at den er synlig i overflaten.

Da det ikke er funnet klorider i disse konstruksjonsdelene betongflater, anbefales at det utføres mekanisk reparasjon av betongskader og belegning av overflaten med karbonatiseringsbremsende maling. Dette bør også gjøres utvendig da en også her ser armering med avvik som ligger i overflaten. Ønskes en jevnere overflate, kan det eksempelvis benyttes sliping / sparkling av overflaten.

Bunn av søyler: Det ble ikke målt kloridinnhold i bunn av søylene i denne undersøkelsen da tidligere analyser viste svært høye kloridinnhold. Overflaten er typisk erodert og betongskadene pga armeringskorrosjon begynner å bli godt synlige. For bunn av søylene er det behov for katodisk beskyttelse av armeringen ved at det påtrykkes en likespenning mellom armeringen og en anode som plasseres på eller i betongen. Prinsippet for dette er vist i vedlegg nr. 6. Når det gjelder betongdekket rundt søylene, bør det også vurderes å etablere katodisk beskyttelse av armeringen. Det bygges opp en markert hulkil som erstatning for eksisterende hulkil.

Ødegård og Lund AS O – nr 1832 mai 2012

2.4 Skissering av tiltak i P - hus

Tilstandsundersøkelsen viser at det er behov for tiltak. Som et diskusjonsgrunnlag, har vi satt opp følgende: • • • • • • • For alle konstruksjonsdeler, også utvendige, - repareres betongskader med avskalling, synlige riss, steinreir etc.

I bunn av søyler kan det bli så mye meisling at det er behov for oppstempling.

I bunnpartiet av søyler og vegger i ca 0,5 meters høyde, etableres katodisk beskyttelse. Det bør vurderes om å ta med dekket rundt søylen.

Armering som skal få katodisk beskyttelse, må kobles sammen slik at det er metallisk kontakt mellom armeringsjernene.

Lekkasjekilder i støpeasfalt lokaliseres og utbedres.

Alle betongflater rengjøres og påføres karbonatiseringsbremsende maling.

Vurdere evt. andre utbedring etter ønske, f. eks drenering av dekke.

Når det gjelder skadeutbedring, haster det mest med å utbedre skadene i bunn av søyler.

Ødegård og Lund AS O – nr 1832 mai 2012