Transcript Utleie av nybygg/rehabiliterte lokaler

Praktisk husleierett for næringseiendom
Utleie av nybygg/rehabiliterte lokaler
Advokat Ottar F. Egset
[email protected]
Problemstilling
2
• Utleiers og leietakers rettigheter og forpliktelser i
bygge/rehabiliteringsfasen
• Partenes avtaleregulering
• Hva er avtalt – hva skal leveres?
• Når skal levering skje?
• Hvordan reguleres avvik? Fremdrift og pris.
3
Husleielovens kapittel 2 og 3
• § 2-1 Utleier skal stille husrommet til leierens
disposisjon til avtalt tid.
• § 2-2 Husrommet skal ved overleveringen være i
samsvar med de krav som følger av leieavtalen
• § 3-1 Leien skal fastsettes til et bestemt beløp
• Leieavtalen er sentral, da loven gir liten veiledning.
4
Borgarting lagmannsrett LB – 2009 –
198332 - 2
• Tvist mellom Ringens Park DA og
Oslokinoene AS om beregning av leie for
Ringen kino, Oslo.
5
Leiekontrakten
1. Leieobjekt
Leieforholdet omfatter ca. 3.000 m2 BTA eks. andel av
byggets fellesareal. Arealet avtales endelig når
detaljerte tegninger foreligger. Areal til leietakers
eksklusive bruk er vist på vedlagte tegning,
vedlegg 1…Leietaker er innforstått med at mindre
justeringer av lokalets utforming og størrelse kan
være nødvendig. Kinolokalet skal bestå av 6 saler
og til sammen minimum 900 seteplasser. Alle areal
er oppgitt etter NS 3940..
6
3. Leiesum
Den årlige husleie utgjør et beløp tilsvarende kr 4 300 000 eks
mva. Dersom leietakers virksomhet i fremtiden skulle bli
avgiftspliktig så kan utleier fakturere husleie med påslag av
mva.
Leien reguleres årlig per 1. januar med økning i KPI..
I tillegg til leien skal leietaker betale en forholdsemssig andel av
eiendommens fellesutgifter.
I vedlegg 1;
Tegningene skal ”detaljeres videre ifht vedlagte skisse for
arealdisponering”.
7
Tvisten
• Ved ferdigstillelse var arealene beregnet til
ca 3 700 kvm, altså en differanse på ca 700
kvm i forhold til kontrakt.
• Ringnes krevde forholdsmessig økning av
leien.
• Oslokinoene avviste kravet og hevdet det
var inngått avtale om fast leiesum.
8
Partenes argumenter
Ringnes;
- Alm praksis tilsier regulering etter areal
- Avtale om fast pris på prosjekt som ikke er ferdig
regulert, tegnet eller fullført er i strid med vanlig
bransjepraksis
- Partene har hatt sammenfallende forståelse
- Subsidiært må avtale utfylles
- Ytelse mot ytelse prinsippet må gjelde
- etc
9
Oslokinoene;
- Fast pris avtalt
- Ikke grunnlag i kontrakt for å kreve økt leie
- Ikke bestilt tilleggsareal
- Utleier har heller ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for
at endringer ville få priskonsekvenser
- Forutberegnlighet var viktig pga små marginer
- Ikke ført bevis for bransjepraksis
10
Lagmannsrettens dom
-
Ordlyden må tillegges stor vekt, Rt. 2005-268, Rt. 2002 – 1155
Ordlyden tilsier fast pris, motsatt pris avtalt per kvm. Ikke
grunnlag for regulering av leien
”mindre justeringer” – ikke grunnlag for justering. Burde avtalt
dersom arealendringer skulle få priskonsekvens
Ikke felles kontraktsforståelse
Etterfølgende opptreden gir ikke uttrykk for noen bestemt
kontraktsforståelse
Ikke fast bransjepraksis
Ikke grunnlag for øvrig til kreve regulering av leien
Konkret vurdering av bevisene i saken, spesielt partenes
korrespondanse, møtereferater mv
11
Kontraktsregulering
- Forutsetter en kravsspesifikasjon - bilag
- Konsekvens av avvik i areal;
- Fast pris med aksept for mindre justeringer
som følge av prosjektering el.l, eller
- Regulering per kvadratmeter. Skal
reguleringen skje begge veier – både økt og
redusert areal? Ulik pris for ulikt areal?
Grensen for mislighold?
12
Endringer
- Skal leietaker ha rett til å kreve endringer?
- Hvis ikke avtalt, har leietaker ingen slik rett.
- Dersom leietaker gis slik rett, må betingelsene for
dette reguleres nærmere.
- Kan utleier foreta endringer i kravsspesifikasjonen?
- Kan ofte være behov for det, f eks som følge av
prosjektering og myndighetskrav.
- Bør avspeile entreprenørens rettigheter i
entreprisekontrakten.
- Vilkår – beholde leieobjektets kvalitet og funksjonalitet
13
- Valg innenfor kravsspec er ikke endring
- Krav til formalia/prosedyrer
- Kfr. systemet innen entreprise
14
Utleier kan avvise endringskrav
- Strid med entrepriseavtalen
- Etter avtalt(e) frist(er)
- Strid med offentligrettslige krav
- Krever tillatelse/lang saksbehandlingstid
- Øker/reduserer kvm mer enn en angitt andel
- Endrer arkitektonisk uttrykk og kvalitet
15
Frister
- Anbefales å regulere fremdriften for tilbakemeldinger
og aksept for skape klarhet og forutsigbarhet
- Utleiers frister på endringsønsket
- Leietakers svarfrist
- Innhold i tilbakemeldinger
- Konsekvenser for pris og overtakelsestidspunkt
- Krav på dekning av kostnader til
prising/tilbudsinnhenting av endringsønsker
16
Prising av endringsarbeider
• Estimat eller fastpris
– Hva er praktisk og hva er mulig?
• Merkostnader som følge av endringen
– Entreprenør, rådgivere, rigg og drift, finanskostnader,
administrative kostnader, ikke fradragsberettighet
mva, utleiers eget arbeid (påslag eller time)
– Besparelser – tas med i nettovurdering
17
Hva om leietaker ikke aksepterer prisen?
- Take it or leave it!
- Alternativt at pris fastsettes basert på faktisk
dokumenterbare kostnader
18
Oppgjør for endringen
To alternativer
- Betales som et engangsoppgjør/tillegg til leie første
år
- Kostnadene tillegges leien i leietiden, eller en del av
den (annuitet), inkludert avkastningskrav
- Bruk av eksempel for hvordan avregningen kan skje
- Kan også bruke en kombinasjon av disse
alternativene
19
• Ny leie behandles som øvrig leie, herunder
indeksregulering, merverdiavgift mv
20
Konsekvens for fremdrift
• Endringsarbeider som medfører utsettelse av ferdigstillelse,
må også få følger for avtalt overtakelse.
• Utleier må passe på å ikke komme i mislighold på grunn av
endring.
• Sikre i avtalen at leietaker må akseptere utsatt overtakelse
• Skal det betales leie fra opprinnelig avtalt overtakelse, når det
gis utsettelse på grunn av endringer?
– Hensyn til utleiers finansiering mv
• Tidsbesparelser får ikke noen betydning for avtalt overtakelse
21
Dagmulktbestemmelser
• Hva skjer dersom bygget ikke er ferdig til avtalt tid?
• Vurdere konkret hvilke følger det får. Ikke gitt at det
passer for leietaker å overta. Kanskje utskyte
overtakelse til det passer sesongmessig
• Bruk av dagmulkt som normaltapserstatning
• Maksimumsgrenser
• Hevingsalternativet – hvor går grensen?
22
Leietakers egne arbeider
• Leietakers egne arbeider før overtakelse
– Skal leietaker overhodet ha adgang til lokalene før
overtakelse? Eventuelle konsekvenser må angis
• Risiko for skader på entreprenørens arbeider
• Ansvar for SHA – byggherreansvar. Leietaker må
innordne seg byggherrens SHA krav og regime.
• Risiko for egne arbeider/innhenting av offentlige
tillatelser
• Krav til dokumentasjon for arbeidene
23
Brann/destruksjon
•
Dersom hele eller vesentlige deler av
Leieobjektet skulle bli ødelagt i
leieperioden, grunnet for eksempel
brann, skade eller annen teknisk
svikt/hendelig begivenhet (herunder
force majeure-situasjoner) og Utleier
ikke benytter sin rett etter dette punkt 17
første avsnitt, skal Leietaker ikke ha rett
til å heve leieforholdet dersom
•
A)
Leieobjektet
repareres/gjenoppføres av Utleier senest
24 måneder etter at skaden oppsto,
•
B)
Utleier i denne gjenoppføringsperioden
tilbyr Leietaker et for Leietaker egnet
erstatningsleieobjekt (erstatningsleieobjektet
skal hva gjelder beliggenhet og
størrelse/utforming fylle de alminnelige krav
som må foreligge for at Leietaker skal kunne
utøve tilnærmet normal virksomhet), og
•
C)
Utleier betaler alle utgifter forbundet
med flytting til erstatningsleieobjektet og
tilbakeflytting til Leieobjektet etter
gjenoppføringsperioden.
Leietaker skal i slike tilfeller fortsette leien av
Leieobjektet (eventuelt den del av det som i
reparasjons-/gjenoppføringsperioden ikke har
vært benyttet) og gjenoppta full leiebetaling i
henhold til denne leieavtalen fra det tidspunkt
reparasjon/gjenoppføring er ferdigstillet.
Leietaker betaler vanlig markedsleie for
eventuelt erstatningsleieobjekt i den periode
dette benyttes, dog skal denne leien ikke
overstige den til enhver tid aktuelle leie etter
denne leieavtalen.
24
Huseierens Landsforbund, Foreningen
Næringseiendom, Forum for
Næringsmeglere og Norges
Eiendomsmeglerforbund har laget en
standardkontrakt for nybygg mv., beregnet
på utleie i større prosjekter hvor det er laget
endringsregulering, dagmulktalternativer mv.
25