Transcript UTLEIERS ANSVARSBEGRENSNING

EIENDOMSJUSS
BEGRENSNINGER: Ansvarsbegrensningen tilknyttet utleiers erstatningsansvar er begrenset oppad til tre måneders leie. I denne artikkelen forklarer
artikkelforfatteren nærmere hvilke regler som gjelder.
UTLEIERS
ANSVARSBEGRENSNING
Meglerstandarden for utleie av næringseiendom har en rekke begrensninger i leietakers
beføyelser dersom utleier misligholder. I denne artikkelen skal vi kort kommentere ansvarsbegrensningen tilknyttet utleiers erstatningsansvar. Denne er oppad begrenset til tre
måneders leie. Begrensningen fremstår for mange leieforhold som svært lav, og ikke minst
opplever vi også bestemmelsen som til dels uklar.
Av Thorvald Nyquist
Dersom utleier misligholder sine forpliktelser etter leiekontrakten har en leietaker
etter husleieloven en rekke mulige beføyelser. Leietaker kan blant annet kreve retting, avslag i leien, heving av leieavtalen
eller leietaker kan tilbakeholde leien. I
tillegg kan leietaker kreve erstatning for
64 ESTATE LOKALER 04/10
forsinkelse eller mangel. Slikt erstatningskrav begrenses riktignok i utgangspunktet mot de tilfeller hvor utleier ikke kan
godtgjøre at forholdet skyldes hindring
utenfor utleiers kontroll og som utleier
ikke med rimelighet kunne forventes å ha
forutsett eller overvunnet følgene av.
Dette kan kreves dekket
Erstatningens omfang reguleres i husleielovens § 2-14, ved at erstatningen skal svare
til det økonomiske tap leieren har lidt som
følge av forsinkelsen eller mangelen, dog
begrenset til det tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig
følge av misligholdet. Med mindre annet er
avtalt kan leietaker også kreve dekket indirekte tap. Øvrige begrensinger i leietakers
krav på erstatning er leietakers alminnelige
plikt til å søke å begrense tapet, samt at tapet skal settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet
i forhold til det tap som vanligvis oppstår i
liknende tilfelle.
Husleieloven er som kjent utformet med
tanke på utleie av bolig mot forbruker, og
det er allment akseptert at man i næringsforhold fraviker reguleringen på en rekke
områder.
I meglerstandarden er leietakers rett til
erstatning utformet som følger:
”Leietaker kan kreve erstatning for
direkte tap som følge av forsinkelse eller
mangel i henhold til husleieloven § 2-13,
forutsatt at forsinkelsen/mangelen er vesentlig.”
Det er således i meglerstandarden inntatt en forutsetning at misligholdet må
være ”vesentlig” før leietaker kan kreve
erstatning. Det er med andre ord ikke nok
at det kan konstateres et mislighold og at
leietaker har lidt et økonomisk tap som
følge av slikt mislighold. Prinsippet kan ses
i lys av at man ikke ønsker fokus på de ikke
betydningsfulle mislighold.
Videre fremgår det av standarden at:
”Indirekte tap dekkes ikke.”
Det er fri adgang til å fravike fra utleiers
plikt til å dekke leietakers indirekte tap,
noe husleieloven også utrykkelig åpner for.
Samtidig er det greit å være klar over at når
misligholdet først er et faktum – og ikke
minst hvor misligholdet allerede er konstatert å være vesentlig, er det typisk de indirekte tapspostene som kan bli omfattende.
Indirekte tap omfatter tap som følge av
driftsavbrudd, tapt fortjeneste og tap som
følge av tingskade.
Ett kvartals leie
Endelig har meglerstandarden begrenset
utleiers ansvar ved at:
”Erstatningens størrelse begrenses uansett til ett kvartals leie, med mindre utleier
har handlet svikaktig eller grovt uaktsomt.”
Dette innebærer at med mindre utleier
minst har opptrådt grovt uaktsomt, vil
selv direkte tap leiekaker måtte bli påført
som følge av utleiers vesentlig mislighold,
ikke kunne kreves kompensert fra utleier
utover 3 måneders leie. En slik begrensning fremstår – spesielt i lange leieforhold
– og ikke minst sett i sammenheng med de
øvrige begrensinger i utleiers ansvar, som
ubalansert.
Man står her i en situasjon hvor utleier
misligholder vesentlig og at leietaker lider
betydelig økonomisk tap som et følge av
dette misligholdet. I henhold til standardbestemmelsen kan leietaker allikevel ikke
kreve eventuelt indirekte tap erstattet, og i
tillegg skal risikere å brenne inne med deler av det oppståtte direkte tapet. Utleier er
selvsagt tjent med en forutberegnelighet i
“
Med mindre annet er
avtalt kan leietaker
også kreve dekket
indirekte tap
sitt potensielle ansvar, men vår oppfatning
er at standarden på dette punkt går for
langt i utleiers favør. Vår erfaring er også at
dette punktet ofte er oppe til forhandling
mellom partene.
Anbefaling: Presisér
Det er også reist spørsmål ved om denne
begrensningens omfang. Skal begrensningen gjelde for hele leieperioden samlet sett,
eller gjelder den for eksempel per misligholdstilfelle? Dersom bestemmelsen skal
forstås slik at man i et leieforhold på 10 år
eller mer og med vesentlig mislighold fra
utleier i flere tilfelle skal akkumulere alle
tap kan konsekvensene for en uheldig leier
i særlige tilfelle bli svært dramatiske. Leieavtalen gir selv ikke svaret, og vi anbefaler her normalt å presisere forholdet mellom det ansvar som kan gjøres gjeldende
av leietaker i hvert skadetilfelle og utleiers
samlede erstatningsansvar.
I denne spalten vil Estate
Lokaler gi leserne en innføring i
sentrale spørsmål knyttet til leie
av næringslokaler. Artikkelforfatter Thorvald Nyquist(bildet)
er advokat og partner i Deloitte
Advokatfirma.
Tidligere artikler:
* Når er leietaker bundet?
(Utgave nr. 11/2008)
* Hva om utleier går konkurs?
(Utgave nr. 1/2009)
* Husk vedlikeholdsplikten
(Utgave nr. 2/2009)
* Lokaler med mangler
(Utgave nr. 3/2009)
* Fremleie av lokaler
(Utgave nr. 4/2009)
* Overdragelse av leiekontrakter
(Utgave nr. 4/2009)
* Oppsigelse av tidsbestemte
leieavtaler
(Utgave nr. 5/2009)
* Hvem har ansvaret for at lokalene
tilfredsstiller offentlige krav?
(Utgave nr 6-7/2009
* Kan leien kreves redusert i
dårlige tider?
(Utgave nr. 8/2009)
* Husk å reklamere i tide
(Utgave nr. 9/2009)
* Hva slags felleskostnader bør
leietaker finne seg i?
(Utgave nr 10/2009)
* Når er leietaker bundet?
(Utgave nr. 11/2009)
* Opphør av leieforhold og utløsning
av justeringsplikt for gårdeier
(Utgave 12/2009)
* Frostskader kan koste deg dyrt
(Utgave 1/2010)
* Administrasjonspåslag for fall
(Utgave 2/2010)
* Mange utfordringer ved
vedlikehold av bygg
(Utgave 03/2010)
ESTATE LOKALER 04/10
65