Transcript standard leiekontrakt - 2013 - hva er nytt.pptx

Standard leiekontrakt – utleie næringseiendom Revidert versjon 2013 (foreløpig) Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere Hva er nyE? Jevnlig revisjon •  Jevnlig revisjon basert på Ilbakemeldinger, erfaringer, lovendringer, reEspraksis mv •  Standardkontrakten kommer i 5 versjoner; –  As-­‐is lokaler –  As-­‐is helt bygg –  NyE/rehab lokaler –  NyE/rehab bygg –  Bygg under oppføring Utleie as-­‐is – hva innebærer det? •  Leieobjektet overtas ryddet og rengjort, og for øvrig i den stand som leieobjektet var i ved leietakers besikIgelse den […], og med eventuelle arbeider/endringer som beskrevet i bilag […] (2)Hva angår offentligrettslige bygningstekniske krav gjelder følgende: [Stryk det alternativet som ikke passer. Hvis strykning ikke er gjort, anses alternativ A som valgt.] A Leieobjektet leies ut "som det er", og utleier er ikke ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leieobjektet. Herunder er begge parter oppmerksomme på at leieobjektet per overtakelse ikke nødvendigvis oppfyller de nevnte krav. B Utleier skal per overtakelse besørge at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leieobjektet, gitt den virksomhet som skal drives av leietaker i henhold til punkt 5. Utleiers forpliktelser etter dette punkt 6 (2) omfatter ikke innrednings-­‐ eller bygningsmessige arbeider som utføres av leietaker. (3)Offentligrettslige krav per overtakelse, tilknyttet leietakers virksomhet/bruk av leieobjektet, som ikke er av bygningsteknisk karakter, er leietakers ansvar. Utleiers vedlikeholds-­‐ og utskiftingsplikt (3)Utleier skal sørge for at leieobjektet i leieperioden er i samsvar med de for eiendommen/leieobjektet gjeldende offentligreEslige bygningstekniske krav, med mindre annet følger av punkt 10 eller leietakers vedlikeholdsplikt eEer punkt 13. Alt B – per overtakelse Alt B -­‐ I leieperioden Bestemmelser -­‐ miljø •  Per overtakelse; –  (6)Ved overtakelse skal utleier gi leietaker en innføring i bruk av teknisk utstyr/
innretninger i leieobjektet som skal benyEes av leietaker. Videre skal utleier ved overtakelse fremlegge dri[smanualer/-­‐instrukser for leieobjektet med teknisk utstyr og innretninger. Leietaker forplikter seg i hele leieperioden Il å følge utleiers Il enhver Id gjeldende dri[smanualer/-­‐instrukser. •  Røyking ikke IllaE i leieobjektet. •  Bruk av kildesortering Utleiers endring av leieobjektet/eiendommen Utleier kan foreta alle arbeider Il eiendommens vedlikehold eller fornyelse (herunder miljørelaterte Iltak) samt foreta ethvert forandringsarbeid (herunder Ilbygg, påbygg mv.) utenfor leieobjektet. Leietaker plikter å medvirke Il at ledninger, kanaler og rør etc. Il andre deler av eiendommen, kan føres gjennom leieobjektet uten hinder av leietakers innredning etc. -­‐  Primært for å sikre klar hjemmel for utleier Il gjennomføre oppgradering av eiendommens miljømessige standard, selv om leietaker skulle motseEe seg deEe. -­‐  Eventuelle besparelser mv i felleskostnader som følge av slike investeringer er ikke regulert. Ivaretas av Grønn leieavtale. Ved bruk av grønt bilag Dersom partene ønsker å bruke grønt bilag, kan følgende tekst tas inn: "(6)Partene er enige om å samarbeide om å heve og videreutvikle leieobjektets miljømessige standard i leieperioden, ved gjennomføring av miljøIltak som angiE i bilag […] (grønt bilag). Ved motstrid mellom denne leieavtalen og grønt bilag går bestemmelsene i grønt bilag foran, for de forhold som bilaget omfaEer." Merverdiavgift •  Mindre endringer •  Felleskostnader; –  Eventuell merverdiavgi[ på felleskostnadene som ikke er fradragsberecget for utleier, som følge av at leietaker driver en virksomhet som ikke kan omfaEes av utleiers registrering i Merverdiavgi[sregisteret (jf. også punkt 9), dekkes av leietaker som en del av felleskostnadene. •  Regelendring mva –  (7)Leietaker skal holde utleier skadesløs for ethvert merverdiavgi[stap utleier måEe bli påført, herunder redusert fradragsreE og Ilbakeføring/justering av fradragsført inngående merverdiavgi[ samt renter, Illeggsavgi[ og øvrige utgi[er forbundet med slikt merverdiavgi[stap, som følge av regelverksendringer knyEet Il leietakers bruk/
virksomhet, leietakers bruksendring, fremleie, selskapsmessige/organisatoriske endringer, formelle mangler eller forsømmelser og lignende. FraElytting og endringsarbeider utført av leietaker •  Det er vanlig å avtale at leietakers endringer skal Ilfalle utleier ved endt leieperiode. Det kan innebære at utleier kan få en skaEeplikIg fordel. Utleier mår vurdere de skaEemessige konsekvensene av leietakers endringer, både ved kontraktsinngåelsen og i leieperioden. Det må også vurderes om leietaker skal ha plikt Il å IlbakesIlle arbeidene. Ikke allId like hensiktsmessig. •  Forslag Il alternaIv tekst; –  Hvor annet ikke avtales, skal leieobjektet IlbakesIlles Il sin opprinnelige stand eEer endt leieperiode, med mindre utleier forlanger at endringene beskrevet i deEe punkt … skal Ilfalle ham."] •  Tilsvarende problemsIlling er aktuell i forsikringsIlfeller (skader); Derfor er følgende bestemmelse strøket; –  Ved skade på leieobjektet skal leietakers forsikring benyEes så langt den dekker, inkludert mulig egenandel, før utleiers forsikring benyEes. FraElytting og mangler/manglende vedlikehold Hva skjer der leietaker ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt i perioden? «Dersom vedlikeholdsplikten eEer punkt 13 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem Il fraflycng». (3)Mangler som leietaker ikke har utbedret, kan utleier la utbedre for leietakers regning. Dersom utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal leietaker likevel kompensere utleier for de kostnader som ville medgåE dersom utbedring hadde vært foretaE (uavhengig av leieobjektets bruk eEer fraflycng). Fremleie (1)Fremleie av leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten utleiers skri[lige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes også at fremleietaker driver virksomhet som medfører endret avgi[smessig belastning for utleier, med mindre leietaker forplikter seg Il å holde utleier skadesløs for utleiers tap og kostnader som følge av fremleien henhold Il punkt 9, herunder eventuelle merkostnader Il administrasjon, og sIller en eEer utleiers oppfatning IlfredssIllende garanI for sine forpliktelser. Overdragelse/selskapsmessige endringer (3)Selskapsmessige endringer, eksempelvis fisjoner, som vesentlig forringer leietakers økonomiske evne Il å oppfylle sine forpliktelser overfor utleier, krever utleiers skri[lige samtykke. Bestemmelsen i deEe avsniE gjelder ikke børsnoterte selskaper. Øvrig •  Utleiers ansvarsbegrensning er foreslåE øket Il 12 måneders leie •  Fellesareal –  Henvisning Il «Veiledning for beregning av utleieareal i næringsbygg – en veiledning basert på NS 3940 for hvordan fordeling av utleiearealer og fellesarealer kan gjøres Ottar F. Egset Mobil:
E-­‐post:
+47 9057 9167 [email protected] www.foyen.no / www.foyen.se