Transcript Entras Konsensusrapport Januar 2014

Entras Konsensusrapport Januar 2014
Innhold
•
•
•
•
•
•
•
Sammendrag
Kontorledighet i Oslo & Bærum
Leiepriser Oslo sentrum
Transaksjonsvolum Norge
Prime Yield i Oslo & Bærum
Entra 2013: Kontrakter, prosjekter, kjøp og salg
Vedlegg
– Spørsmålene
– Deltakerne
Sammendrag: Stabil ledighet, men fortsatt
leieprisvekst for sentrale eiendommer
Entras konsensusrapport viser en kontorledighet for Oslo-området på 7,4 prosent ved utgangen av 2013.
Anslaget er uendret fra oktober i fjor. Ledigheten antas å gå ned mot 7 prosent frem mot 2016. Lav
nybygging holder ledigheten nede i 2014. Svakere sysselsettingsvekst og noe større usikkerhet i norsk
økonomi bidrar til lavere etterspørsel. Svekkelsen i boligmarkedet kan bidra til at omregulering av marginale
kontorbygg til bolig tar lengre tid. Konsensus viser at leieprisene for sentrale kontoreiendommer av høy
standard antas å vokse med ca. 3-5 % fremover. Prognosen er justert svakt ned siden forrige rapport. Lav
ledighet i sentrale områder kombinert med god etterspørsel gir en jevn vekst i leieprisveksten for prime
kontoreiendom.
Transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge for 2013 er anslått til ca 40 mrd kroner. Anslaget er
redusert med 4,6 mrd kroner fra oktober. Volumet for 2014 er også justert svakt ned siden forrige rapport.
Kontoreiendom utgjorde halve transaksjonsvolumet i 2013. Det ventes at kontoreiendom vil utgjøre en stadig
større andel av totalt volum de neste årene
Prime yield forventes til 5,1 prosent for inneværende år, ned fra 5,2 prosent i 2013. Prognosene for 2014 er
justert ned med 0,1 prosentpoeng sammenlignet med konsensusestimatene fra oktober. Bedrede
finansieringsbetingelser og solid etterspørsel etter prime kontoreiendom er med på å forklare nedgangen for
2014. I 2015 ventes prime yield å øke til 5,3 prosent
Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for
eiendomsmarkedet. Entra har samlet estimater fra de ni største analysemiljøene fire ganger i året siden
høsten 2009. Entras konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum,
transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge og prime yield i Oslo & Akershus.
Konsensus defineres som gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene.
Oslo, 15. januar 2014
Entra Eiendom: Powerhouse på Kjørbo (Sandvika).
Leietaker fra februar 2014: Asplan Viak
Ledigheten økte i 2013, men ventes å gå noe ned frem mot 2016
Svakt stigende leiepriser og nedjusterte anslag for transaksjonsvolum
Konsensus januar 2014
Utgangen av året
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Kontorledighet i Oslo
Prosent
5,4
7,6
7,9
7,1
7,2
7,4
7,2
7,2
7,1
Leiepris, høy standard Oslo sentrum
Kroner / prosent å/å
2.529
2.321
-8,2%
2.375
2,3%
2.573
8,3%
2.780
8,0%
2.902
4,4%
2.992
3,1%
3.133
4,7%
3.264
4,2%
Transaksjonsvolum, næring samlet i
Norge
Mrd kroner
28,0
14,0
37,6
34,8
52,4
39,9
43,7
45,8
Transaksjonsvolum, kontor i Norge
Mrd kroner
11,3
6,7
15,2
18,0
24,3
20,1
22,4
23,7
Prime yield, kontor Oslo
Prosent
6,7
6,3
5,8
5,2
5,3
5,2
5,1
5,3
Kilde: Entra Eiendom basert på anslag fra ledende eiendomsanalytikere i Oslo markedet
Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før
Blått betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før
Svakere leieprisvekst for 2013 og 2014 sammenlignet med tidligere prognoser
Reduserte anslag for samlet transaksjonsvolum
Endring i konsensus fra oktober 2013 til
januar 2014
2013
2014
2015
Kontorledighet i Oslo
Prosentpoeng
+ 0,0
+ 0,0
+ 0,1
Leiepris, høy standard Oslo sentrum
Kun angitt om anslaget er opp eller ned
siden forrige måling
-1,3% poeng
lavere årlig
vekst
-0,8%
poeng
lavere årlig
vekst
+0,7% poeng
høyere årlig
vekst
Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge
Mrd kroner
-4,6
-2,4
Transaksjonsvolum, kontor i Norge
Mrd kroner
-2,4
-1,1
Prime yield, kontor Oslo
Prosentpoeng
+ 0,0
-0,1
Kilde: Entra Eiendom basert på anslag fra ledende eiendomsanalytikere i Oslo markedet
Rødt betyr at tallverdien til anslaget er lavere enn forrige måling
Blått betyr at tallverdien til anslaget er likt eller høyere enn forrige måling
Kontorledighet i Oslo & Bærum
Konsensus for januar tegner et
bilde omtrent på linje med forrige
rapport. Prognosene for
kontorledighet er justert marginalt
opp fra oktober i fjor
Arealledighet for kontorer i Oslo ved utgangen av året, 2008-16
Konsensus i prosent
Prosent
8,5
7,9
8,0
7,6
7,5
7,1
7,2
7,4
7,2
7,2
7,1
7,0
6,5
jan.14
okt.13
6,0
5,5
jan.13
5,4
5,0
4,5
4,0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ,
Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling
2014
2015
2016
Reduserte utsikter og svakere
sysselsettingsvekst i norsk
økonomi trekker i retning av økt
ledighet. Lav ferdigstillelse av
nybygg fremover fører likevel til en
noe lavere forventet ledighet frem
mot 2016. For 2014 og 2015 er
ledigheten justert svakt opp
Leiepriser i Oslo sentrum
Leiepris for kontorbygg av høy standard i Oslo sentrum
Utgangen av året 2012-16, Konsensus, NOK/kvm
3 400
3 200
3 051
2 937
3 000
2 780
2 800
2 772
3 172
3 133
3 264
2 992
2 902
2 894
jan.14
okt.13
2 600
jan.13
2 529
2 400
2 573
2 321
2 375
2 200
2 000
2008
2009
Til tross for noe lavere
leieprisprognoser sammenlignet
med rapporten fra oktober, viser
konsensus fortsatt stabil vekst i
leieprisene frem mot 2016. God
etterspørsel etter kontorlokaler av
høy standard i kombinasjon med
lav ledighet i sentrumsområdene er
med på å forklare leieprisveksten
fremover.
2010
2011
2012
Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ,
Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling
2013
2014
2015
2016
I 2014 antas leieprisene å øke med
3,1%, før de i 2015 og 2016 ventes
å vokse med henholdsvis 4,7 og
4,2 prosentpoeng, og dermed
passere 3.000 kr per kvm
Transaksjonsvolum. Næringseiendom i Norge
Transaksjonsvolum for næringseiendom i Norge
Konsensus, Mrd NOK
60
50,9
50
43,7
30
39,9
37,6
40
45,8
34,8
jan.14
28,0
okt.13
jan.13
20
14,0
10
0
2008
2009
2010
2011
2012
Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ,
Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling
2013
2014
2015
Fra forrige rapport er
konsensusestimatene for
omsetningen av næringseiendom i
2013 kraftig nedjustert.
Prognosene for samlet
transaksjonsvolum fremover er
også tatt noe ned sammenlignet
med tidligere, til 43,7 og 45,8 mrd
NOK for 2014 og 2015
Noe bedre finansieringsforhold og
et fortsatt godt underliggende
transaksjonsmarked ventes å gi
økte volumer de kommende årene
Transaksjonsvolum. Kontoreiendom i Norge
Transaksjonsvolum for kontoreiendom i Norge
Konsensus, Mrd NOK
30
25
22,8
22,4
23,7
20,1
20
18,0
15,2
jan.14
15
okt.13
11,3
jan.13
10
Som i fjor ble 2013 i stor grad
dominert av større
kjøpesentertransaksjoner. Det
ventes færre handelstransaksjoner
og økt fokus på gode
kontoreiendommer fremover.
Større interesse fra utenlandske
investorer vil også kunne føre til en
høyere andel kontortransaksjoner
de neste årene
6,7
5
0
2008
2009
2010
2011
2012
Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ,
Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling
2013
2014
2015
Konsensus viser en nedgang i
anslagene fra 22,5 mrd NOK til
20,1 mrd NOK for 2013. I 2014 og
2015 antas volumet å øke til 22,4
mrd NOK og 23,7 mrd NOK
Prime yield i Oslo
6,6
Konsensusestimater for prime yield
viser et svakt fallende nivå fra 5,2%
i 2013 til 5,1% i 2014, før den i
2015 stiger til 5,3%. Prognosen for
2014 er 0,1 prosentpoeng lavere
enn anslaget som ble gitt i oktober
Prime Yield for kontoreiendom i Oslo
Utgangen av året 2008-15, konsensus i prosent
Prosent
6,8
6,7
6,4
6,3
6,2
6,0
jan.14
5,8
5,8
okt.13
5,6
jan.13
5,4
5,2
5,2
5,3
5,3
5,3
5,2
5,2
5,0
2008
2009
2010
2011
2012
Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ,
Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling
5,3
2013
5,3
5,1
2014
2015
Lavere bankmarginer og solid
etterspørsel etter de beste
kontoreiendommene legger press
på prime yield fremover.
Eiendommer med lav risiko, god
beliggenhet og lange kontrakter er
de klart mest ettertraktede
objektene, både blant investorer og
banker
Entra: Kontrakter, Prosjekter og Kjøp
Entra: Større leiekontrakter i 2013
Kunde
By
Adresse
Areal
SATS
Oslo
Akersgata 51
2.700 kvm
Sapa
Oslo
Biskop Gunnerusgate
14
2.400 kvm
Amedia
Oslo
Akersgata 34/36
6.500 kvm
Schibsted Media Group
Oslo
Biskop Gunnerusgate
14
4.000 kvm
Høgskolen i SørTrøndelag
Trondheim
Tungasletta 2
10.000 kvm
Statoil Fuel & Retail
Oslo
Schweigaardsgate 16
15.300 kvm
Kristiansand
Kommune
Kristiansand
Kongsgård Alle 20
2.000 kvm
Fylkesmannen i
Hordaland
Bergen
Kaigaten 9
7.000 kvm
Nutrimar, Salmar,
Kverva
Trondheim
Brattørkaia 15 B
n.a
Tungasletta 2, Trondheim. Høgskolen i Sør-Trøndelag tok i høst over
lokalene etter Miljødirektoratet og NINA. Miljødirektoratet flyttet til nye
lokaler i Brattørkaia 15
Entra: Prosjekter (i arbeid og regulerte utviklingsprosjekter)
Prosjekt
By
Adresse
Areal
Ferdig
Type
Shweigaardsgate 16
Oslo
Shweigaardsgate 16
15.300 kvm Q2-2015
I arbeid
Sundt-kvartalet
Oslo
Lakkegata 55
15.000 kvm
Utvikling
Alnafossen 2
Oslo
Brynsengfaret 4 og 6 AB 13.000 kvm
Utvikling
Langkaia 1
Oslo
Langkaia 1
2.000 kvm
Q1-2014
Planarbeid for Tullinkvartalet Oslo
I arbeid
Utvikling
Øvre Torvvei 1
Sandvika
Øvre Torvvei 1
15.500 kvm Q3-2014
I arbeid
Powerhouse Kjørbo
Sandvika
Kjørboveien
5.500 kvm
I arbeid
Papirbredden 3
Drammen
Grønland 51/53
12.500 kvm Q4-2015
Utvikling
Holtermannsvei 1-13
Trondheim
Holtermannsvei 1-13
30.700 kvm
Utvikling
Powerhouse Brattørkaia
Trondheim
Brattørkaia 17 A
13.300 kvm
Utvikling
Brattørkaia 16
Trondheim
Brattørkaia 16
8.500 kvm
Utvikling
Media City Bergen
Bergen
Lars Hillesgate 30
40.000 kvm 2016
Utvikling
Kongsgård Alle 20
Kristiansand Kongsgård Alle 20,
2.000 kvm
I arbeid
Lervigsveien 32 og 36
Stavanger
Lervigsveien 32 og 36
16.600 kvm
Utvikling
Skansegaten 2
Stavanger
Skansegaten 2
1.400 kvm
I arbeid
Q1-2014
Q3-2014
Lakkegata 55, Oslo. Entra planlegger å utvikle og vitalisere
Sundt-kvartalet i Oslo med nye kontorarbeidsplasser og
servicetilbud
Entra: Kjøp & Salg i 2013
Kjøp
By
Salg
Adresse
Selger
Areal
By
Adresse
Kjøper
Stavanger
Hinna Park (50 %)
Hinna Park AS
28.000 kvm (46.000
kvm reg. utv.)
Bergen
Spelhaugen 12
Auto 23 AS
Oslo
Vahlsgate 1-3
Aberdeen
15.000 kvm
Kristiansand
Gimlemoen 19
Statsbygg
Oslo
Schweigaardsgt. 16
Statoil Fuel & Retail
15.300 kvm
Oslo
Wergelandsveien 27
SuperInvest
Moss
Lillestrøm
Welhavens gate 2
Storgata 14
Nittedalsgata 2B
Torggata 3-5
Knut Førland
AB Eiendomsutvikling
n.a.
n.a.
Drammen
Grev Wedels Plass 3,
Nedre Storgate 18
Glitre AS
Glitre AS
Hinna Park, Stavanger. Entra har kjøpt 50 % av aksjene i Hinna Park Eiendom AS og
går sammen med dagens eiere og blir partner i den videre utviklingen av Jåttåvågen
Vedlegg
Spørsmålene
•
SPM 1: Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2013-16?
– Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 2: Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i
Oslo sentrum blir ved utgangen av året i 2013-16?
– Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 3a: Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av 2013-15?
– Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 3b: Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være kontoreiendom i løpet av 2013-15?
– Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 4: Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2013-15?
– Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
Deltakelse
Følgende næringsmeglervirksomheter deltar:
–
–
–
–
–
–
–
Akershus Eiendom
CBRE
Colliers (var ikke med fra oktober 2010 – juni 2011)
DnB Næringsmegling (ikke med april 2013)
DTZ
Malling & Co
Newsec
– Pangea Property Partners (med fra januar 2012)
– Union Norsk Næringsmegling