Transcript NÆRINGSEIENDOM 2013
NÆRINGSEIENDOM 2013 TIRSDAG 23. APRIL
Innhold
1. Byggeprosjekter 2. Transaksjonsmarkedet 3. Leiemarkedet
BYGGEPROSJEKTER
Byggeprosjekter – Åsane – Nordre Brurås 5 Areal: Type: Ferdig: 3.200 m² Handel Q4 - 2012
Byggeprosjekter – Åsane – Langarinden 2 Areal: Type: Ferdig: 2.700 m² Kontor/handel Medio 2015
Byggeprosjekter – Åsane – Litleåsvegen 59 Areal: Type: Ferdig: 2.500 m² Bil – Møller Bil Åsane Juni 2013
Byggeprosjekter – Sandviken Sjøfront Areal: Type: Ferdig: 4.500 m² Kontor Primo 2014 I tillegg 45 leiligheter
Byggeprosjekter – Bergen sentrum – C. Sundtsgt. 27 & 33 Areal: Type: Ferdig: 3.320 m² Skole – ombygging fra hybler/kontor Juli 2013
Byggeprosjekter – Bergen sentrum – Jonsvollskvartalet Areal: Type: Ferdig: 19.400 m² Kontor Q4 - 2015
Byggeprosjekter – Bergen stasjon Areal: Type: Ferdig: 14.800 m² Kontor Q3 – 2015?
Byggeprosjekter – Lars Hilles gate 30 Areal: Type: 45.000 m² Medieklynge Ferdig: 2016? Beslutning forventes i august/september 2013
Byggeprosjekter – Nygårdsgaten 112 Areal: Type: Ferdig: 14.000 m² Kontor – ombygging fra skole Sept. 2015
Byggeprosjekter – Mindemyren – Kanalveien 11 Areal: Type: Ferdig: 8.900 m² Kontor/næring Q4 - 2013
Byggeprosjekter – Mindemyren – Kanalveien 64 Areal: Type: Ferdig: 9.000 m² Kontor/forretning Medio 2013
Byggeprosjekter – Nesttunbrekka Næringspark Areal: Type: Ferdig: 3.500 m² Kontor Q1 – 2013
Byggeprosjekter – Nesttunbrekka Næringspark Areal: Type: Ferdig: 15.000 m² Kontor – 10.500 m² Parkering – 4.500 m² Primo 2015
Byggeprosjekter – Sandsliåsen 50 Areal: Type: Ferdig: 14.900 m² Utvidelse hotell Primo 2015
Byggeprosjekter – Espehaugen 32 Areal: Type: Ferdig: 11.300 m² Kombinasjon/ kontor Des. 2012
Byggeprosjekter – Espehaugen 45 Areal: Type: Ferdig: 3.500 m² Kontor Des. 2012
Byggeprosjekter – Espehaugen 55 Areal: Type: Ferdig: 3.700 m² Kombinasjon Nov. 2013
Byggeprosjekter – Kokstadflaten Areal: Type: Ferdig: 19.000 m² Kontor 2015
Byggeprosjekter – Kokstadvegen 23 Areal: Type: Ferdig: 17.000 m² Kontor Q1 - 2015
Byggeprosjekter – Søreide skole Areal: Type: Ferdig: 6.500 m² Skole Høst 2013
Byggeprosjekter – Fyllingsdalen – Oasen bydelssenter Areal: Type: Ferdig: 8.000 m² handel 3.000 m² kontor Forretning/kontor 2013/2014
Byggeprosjekter - Energikarakter Av det vi erfarer er det få nybygg/ombygginger som er planlagt å tilfredsstille krav til beste energiklassifisering. De fleste ligger på B og C. Det enste bygg vi kjenner til p.t med energiklasse A i Bergen, er Kokstaddalen 18 hvor bl.a. COOP OBS! Bygg er leietaker. Sannsynligvis vil en se en endring på toppkarakter de nærmeste årene ved at store leietakere går foran og «forlanger» A bygg, men det gjenstår å se om leietakerne vil betale ekstra for denne kvalitetsbedring. -PASS -GOOD
TRANSAKSJONSMARKEDET
Transaksjonsmarkedet - kommentarer Transaksjonsvolumet for 2012 var det høyeste som er registrert i Bergen. Et samlet volum på ca NOK 3,5 mrd er ca NOK 1 mrd høyere enn i 2011. Det totale volum på landsbasis var ca NOK 52 mrd i 2012. Store bidrag her er Oasen (ca NOK 1 mrd), Laksevåg og Gullgruven (ca NOK 0,5 mrd) samt IKEA (ca NOK 0,3 mrd) Statistikken over transaksjonsmarkedet i Norge tar for seg transaksjoner større enn NOK 50 mill.
Transaksjonsmarkedet - kommentarer Vi har inntrykk av at prisingen i de større transaksjonene er «riktig» og at forventninger og resultater er noenlunde forutsigbart. Transaksjoner på mellomnivå og litt mer «tunge» eiendommer ser vi er vanskelig å selge på grunn av urealistiske forventninger på pris og en ikke helt tar inn over seg at markedet og finansieringsmuligheter har endret seg. Terskelen for aktiv deltagelse i markedet har blitt vanskeligere på grunn av større krav til egenkapital.
Transaksjonsmarkedet - kommentarer Den underliggende økonomi er god men markedet preges av at penger er blitt dyrere og mindre tilgjengelig. Egenkapitalkrav er mellom 30 og 35 %, kanskje noe lavere for gode kunder. Finansieringen er nå preget av kapitalkrav og ytre omstendigheter og det virker som det er konsensus i bankene om tilstanden slik at marginer/egenkapitalkrav er ganske likt. Innlånskostnadene er redusert mens marginene opprettholdt På sikt vil nok konkurransen komme sterkere tilbake og vi antar at marginene nok vil reduseres noe.
Transaksjonsmarkedet - kommentarer Obligasjonsfinansiering ser ikke ut til å bli en fremtredende finansieringsform ved enkelttransaksjoner i Bergen. Egner seg for lån > NOK 200 mill Belåningsgrad 60 – 70 % Mer aktuelt som finansiering av eiendomsporteføljer
Yieldnivåer på landsbasis – «gode» eiendommer
Yielder per 4 kvartal 2012 Segment
Oslo CBD Oslo sentrum Skøyen Lysaker Oslo vest Oslo sør Oslo nord Stavanger sentralt Bergen sentralt Trondheim sentralt Topp handel Topp logistikk Topp hotell Bolig Parkering Kilde: Newsec
Lav
5,25 %
Høy
5,50 % 5,50 % 6,25 % 6,50 % 7,00 % 7,25 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 5,00 % 6,75 % 6,00 % 4,75 % 4,75 % 6,00 % 6,75 % 6,75 % 7,75 % 7,75 % 8,50 % 9,00 % 7,50 % 7,50 % 7,75 % 6,00 % 7,50 % 7,00 % 6,00 % 6,25 %
Bankenes marginer 1,5 1 0,5 0 3,5 3 2,5 2 April 2013 2,25 % - 2,8 % HØY MARGIN LAV MARGIN
Bankenes marginer 2,2 % – 2,8, % april 2013 1,6 % – 2,0, % april 2012 0,9 % – 1,3, % april 2011 1,1 % – 1,3 % april 2010 2,4 % – 3,0 % april 2009 0,6 % – 0,8 % april 2008
3 MND NIBOR – Marginer - Yield 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 NIBOR NIBOR + MARGIN YIELD
SWAP/NIBOR/STAT/YIELD
Transaksjonsmarkedet – Avkastning/Yield Yield fremover i 2013 5,9 % – 7,3 % 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Lav Yield Høy Yield Tabellen viser yield på ”gode” eiendommer
Transaksjonsmarkedet - fremover Transaksjonsmarkedet fremover ser meget positivt ut. Volum Q1 2013 i Bergen – ca. NOK 1,1 milliard. Det er flere spennende eiendommer som sannsynligvis kommer i markedet før sommeren. På landsbasis ble det omsatt eiendom næringseiendommer i Q1 2013 for ca NOK 9,9 milliarder mot ca NOK 12 milliarder samme kvartal i 2012. Forventninger rundt NOK 40 - 50 milliarder i Norge 2013.
SALGSEKSEMPLER
Salgsmarkedet – Åsane Senter 51 Areal: 12.500 m² Salgssum: Opp mot kr 300 mill. Utviklingseiendom
Salgsmarkedet – Ulset vest Areal: ca. 500 mål Salgssum: Over kr 100 mill. Oppføring av ca. 450 boliger
Salgsmarkedet – Åsane nord Areal: ca. 41,6 mål Salgssum: kr 230 mill. Oppføring av ca. 600 boliger
Salgsmarkedet – Gullgruven Senter / Laksevåg Senter Areal: ca. 26.600 m² Salgssum: ca. kr 500 mill.
Salgsmarkedet – Finnegårdsgaten 6 Areal: ca. 1.945 m² Salgssum: ca. kr 50 mill.
Salgsmarkedet – C. Sundtsgt. 53 Areal: ca. 2.890 m² Salgssum: ca. kr 30,5 mill.
Salgsmarkedet – Strandgaten 9 Areal: ca. 1.986 m² Salgssum: ca. kr 60 mill.
Salgsmarkedet – Vaskerelven 8 Salgssum: ca. kr 60 mill.
Salgsmarkedet – Allehelgens gate 2 Areal: ca. 12.500 m² Salgssum: ca. kr 350 mill. Yield: ca. 6 %
Salgsmarkedet – Jonsvollskvartalet Areal: Yield: ca. 19.400 m² ca. 6 %
Salgsmarkedet – Fabrikkgaten 8-10 Areal: Tomt: ca. 5.700 m² ca. 7.900 m² Salgssum: ca. kr 90 mill. Utviklingseiendom bolig
Salgsmarkedet – Sandslimarka 185 og 161/163 Areal: ca. 11.600 m² Salgssum: kr 177,5 mill. Yield: ca. 8 %
Salgsmarkedet – Espehaugen 45 Areal: ca. 3.500 m² Salgssum: underkant av kr 100 mill.
Salgsmarkedet – Kokstadflaten 36 Tomt: ca. 5.130 m² Salgssum: kr 12 mill. Utviklingseiendom
Salgsmarkedet – Kokstadvegen 25 og 25B Areal: ca. 8.840 m² Salgssum: kr 140 mill.
Salgsmarkedet – Søreide skole Areal: ca. 6.500 m² Salgssum: kr 213 mill. Yield: 5,6 %
Salgsmarkedet – Oasen Senter Areal: ca. 29.300 m² Salgssum: over 1 mrd. Yield: ca. 6 %?
Salgsmarkedet – Jonstadveien 6 Areal: ca. 5.200 m² Salgssum: kr 52 mill.
Salgsmarkedet – Leirvikåsen 51 Areal: ca. 6.100 m² Salgssum: kr 67 mill.
Salgsmarkedet – Skarholmvegen 10 - Askøy Tomt: ca. 23.800 m² Salgssum: kr 25 mill. Utviklingseiendom
LEIEMARKEDET
Arbeidsledighet i Hordaland Arbeidsledige mars 2009: Arbeidsledige mars 2010: Arbeidsledige mars 2011: Arbeidsledige mars 2012: 6.225 personer 2,5 % 7.080 personer 2,9 % 6.902 personer 2,7 % 5.603 personer 2,2 % Arbeidsledige mars 2013 5.545 personer 2,1 % Kun Rogaland har lavere ledighet enn Hordaland (1,8 %).
Arealledighet Kontorarealer i Bergen er beregnet til ca. 1.760.000 kvm. Ledighet i Bergen er ca. 7 % som utgjør ca 123.000. Ledigheten økt marginalt det siste året fra 6,7 % til 7 % Det er store prosjekter og flytteprosesser på gang som f.eks: DNB, Statoil, Media City Bergen, Konkurransetilsynet, Statens Vegvesen, Siemens, Det norske Veritas, KLP, Sparebanken Vest m/datterselskaper, samt Frende, Norne, og Brage. Som følge av ovennevnte får markedet tilført kontorareal, samt en endring (økning) i ledigheten i løpet av 1-3 år. Dog med mindre de etterlatte kontorene etter de store flytteprosessene får en annen type bruk.
Arealledighet Media City Bergen gjør at store deler av ledigheten etter DNB blir geografisk og tidsmessig pulverisert. Utfordringen for de ledige lokalene overføres nå til flere bygg og ut i tid og vil ikke få noen konsekvens for markedet på kort sikt.
Leiemarkedet - Sentrum Leiemarkedet forsetter å være stabilt og en har ikke sett de store endringer i løpet av de siste 4 årene. Leiemarkedet oppfattes blant aktører til å være noe tregt, spesielt i sentrum og Randsone sentrum. Fremdeles vanskelig å finne sentrale gode objekter av litt størrelse (> 1.000 m2). Konkurransetilsynet og KLP har ikke hatt mange gode alternativer å velge mellom. Eksempelvis Jonsvollskvartalet og Bergen Stasjon tilfører nye kvaliteter til kontormarkedet i sentrum.
Leiemarkedet – Espehaugen/Lønningen/Kokstad/Sandsli Høy aktivitet med både byggeprosjekter og større leieavtaler. Det meste er relatert til offshore-sektoren. Liten ledighet på gode objekter. Nye bygg til eksempelvis AIBEL (ca. 17.000 m²) og Beerenberg (ca. 5.000 m²). Winthershall etablerer seg i nybygg på Espehaugen med ca 3.000 m². I området frigjøres betydelig areal i forbindelse med DNB og Statoil sin flytting.
Arealledighet – april 2013 6,1 6,0 5,9 5,8 5,7 5,6 5,5 7,1 7,0 6,9 6,8 6,7 6,6 6,5 6,4 6,3 6,2 apr.09
okt.09
apr.10
okt.10
apr.11
okt.11
apr.12
okt.12
apr.13
Arealledighet – ”FINN – indeksen”
Mulig arealledighet – relatert til Bergen Media City
Nordre Nøstekaien 1 Krinkelkroken 1 Nøstegaten 72 Chr. Michelsensgt. 4 Kanalveien 90
Mulig arealledighet – relatert til prosjekt Jonsvollskvartalet
Nedre Korskirkeallm. 1 Kaigaten 4 Krokatjønnveien 15
Mulig arealledighet – relatert til nybygg Statoil
Kokstadvegen 23 Sandslimarka 55 Ytrebygdsvegen 215
Leiemarkedet Fremleiemarkedet er fremdeles marginalt. Transformasjon fra kontorer til bolig er mer eller mindre fraværende. Pt kan det synes som at aktuelle objekter har god alternativ bruk og ”tomtekostnaden” derfor blir for høy. Bildet kan endre seg ved evt. økt ledighet.
Leiemarkedet – oversikt April 2013 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 Damsgårdsveien 135
Leiemarkedet fremover Vi tror vi vil se mindre endringer i nivåene i leieprisene i 2013. Vi vil kanskje se en nedgang i nivåene på lokaler i mellomklasse nivået i sentrum og i Randsone sør. Kokstad og Sandsli vil mest sannsynlig holde seg uendret eller kanskje en økning i leieprisene da det ventes fortsatt god aktivitet i virksomhetene i dette område. Espehaugen har blitt en større aktør i kontormarkedet. Her er KCA Deutag, Apply og Winthershall etablert seg med større arealer, og vi antar at dette vil kunne bli et støtmarked mot Kokstad og Sandsli.
LEIEMARKEDET - EKSEMPLER
Leiemarkedet – Nordre Brurås 5 Areal: Type: Pris: 3.200 m² Handel kr 1.015 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 131 Areal: Type: Pris: 1.800 m² Kontor kr 1.850 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 135 Areal: Type: Pris: 1.600 m² Kontor kr 2.000 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 143 Areal: Type: Pris: 400 m² Kontor kr 1.600 pr m²
Leiemarkedet – Sandviken Sjøfront Areal: Type: Pris: 4.200 m² Kontor kr 1.850 pr m²
Leiemarkedet – Allehelgens gate 2 Areal: Type: Pris: 2.000 m² Kontor kr 2.200 pr m²
Leiemarkedet – Jonsvollskvartalet Areal: Type: Pris: 19.400 m² Kontor kr 2.200 – 2.500 pr m²
Leiemarkedet – Strandgaten 21-23 Areal: Type: Pris: 544 m² Kontor kr 1.290 pr m²
Leiemarkedet – Thormøhlensgate 55 Areal: Type: Pris: 577 m² Kontor kr 1.650 pr m²
Leiemarkedet – Solheimsgaten 16 Areal: Type: Pris: 2.067 m² Kontor kr 1.500 pr m²
Leiemarkedet – Solheimsgaten 11 Areal: Type: Pris: 1.700 m² Kontor kr 1.850 pr m²
Leiemarkedet – Solheimsgaten 13 Areal: Type: Pris: 1.700 m² Kontor kr 1.780 pr m²
Leiemarkedet – Kanalveien 11 Areal: Type: Pris: 5.200 m² (flere avtaler) Kontor kr 1.650 – 1.700 pr m²
Leiemarkedet – Conrad Mohrs vei 11 Areal: Type: Pris: 350 m² Kontor kr 1.530 pr m²
Leiemarkedet – Sandsliåsen 46 Areal: Type: Pris: 8.400 m² Kontor kr 1.400 pr m²
Leiemarkedet – Sandslihaugen 1 Areal: Type: Pris: 1.000 m² Kontor kr 1.315 pr m²
Leiemarkedet – Kokstadflaten 31 Areal: Type: Pris: 620 m² Kontor kr 1.600 pr m²
REKKEFØLGEBESTEMMELSER I DEN KINESISKE PLAN- OG BYGNINGSLOV
Kinesisk eiendomsutvikling – del 1 RØNNENE Da den nye veien skulle bygges, lot de andre huseierne seg kjøpe ut. Men ett eldre ektepar i landsbyen Wenling mente beløpet de ble tilbudt var altfor lavt, og de nektet å flytte. Dermed ligger nå huset midt i veien . Eller som en boligmegler ville sagt det:
sentralt beliggende enebolig med lett adkomst til transport og ingen gjenboere
Kinesisk eiendomsutvikling – del 2 Til slutt ble tilbudet godt nok eller presset for stort…