Transcript klikk for å laste ned

NÆRINGSEIENDOM 2014
TIRSDAG 29. APRIL
MAGNUS BARFOTSGATE
NETTHANDEL
EN OPPFØLGING «LIGHT» AV FJORÅRETS SEMINAR
KJØPESENTER
Innhold
1. Byggeprosjekter
2. Leiemarkedet
3. Transaksjonsmarkedet
BYGGEPROSJEKTER
Byggeprosjekter – Haukås
Ca. 90 mål - industri, lager, arealkrevende varehandel
5 bygg oppført/under oppføring
Ca. 43 mål ledig
Byggeprosjekter – Haukås
Areal:
4.000 m²
Tomt:
Ca. 9.260 m²
Type:
Bilforretning
Ferdig:
Vår 2015
Byggeprosjekter – Haukås
Areal:
3.500 m²
Tomt:
Ca. 6.080 m²
Type:
Kombinasjon
Ferdig:
Høst 2014
Byggeprosjekter – Haukås
Areal:
600 m²
Tomt:
Ca. 7.170 m²
Type:
Bensinstasjon
Ferdig:
Vår 2014
Byggeprosjekter – Haukås (Brurås)
Areal:
Bygg - 7.000 m²
Tomt:
30.000 m²
Type:
Salgskontor og verksted for tunge kjøretøy
Ferdig:
Okt / nov 2014
Byggeprosjekter – Heiane 4 (Nyborg)
Areal:
4.000 m²
Tomt
16.000 m²
Type:
Trafikkstasjon
Ferdig:
Høst 2015
Byggeprosjekter – «Horisont» - Åsane
Areal:
39.000 m²
Type:
Kjøpesenter
Ferdig:
Q4 - 2014
Byggeprosjekter – Langarinden (Nyborg)
Areal:
10.000 m²
Tomt:
Ca. 13.000 m²
Type:
Kombinasjon
Ferdig:
Des. 2015
Byggeprosjekter – C. Sundtsgate 15 & 21
Areal:
5.000 m² nybygg (eksisterende 8.000 m²)
Type:
Kontor. 30% eget bruk - 70 % ekstern utleie
Ferdig:
Vår 2016
Byggeprosjekter – Øvre Ole Bulls plass 7
Areal:
4.200 m²
Type:
Hotell
Leietaker: Clarion
Ferdig:
Vår 2015
Byggeprosjekter – Marineholmen
Areal:
8.000 m²
Type:
Kontor
Leietaker: DNV GL
Ferdig:
2016
Byggeprosjekter – Kronstadparken
Areal:
14.000 m² - 3.300 kvm kontor og 260 p- plasser over 6 etasjer.
Type:
Kontor – og parkeringsbygg
Ferdig:
Nov 2015
Byggeprosjekter – Kronstadparken «Vinkelbygget»
Areal:
13.300 m²
Type:
Kontor
Ferdig:
Estimert 2016/2017
Byggeprosjekter – Fantoftvegen 14
Areal: 18.500 m²
Type: Kontor/næring – 10.500 m²
Parkering – 8.000 m²
Ferdig: Okt 2016
Byggeprosjekter – Midtunhaugen 13
Areal:
2.500 m²
Type:
Kombinasjon
Ferdig:
Q2 2015
Byggeprosjekter – Nesttunbrekka Næringspark
Areal:
15.000 m²
Type:
Kontor – 10.500 m²
Parkering – 4.500 m²
Ferdig:
Q4 - 2015
Byggeprosjekter – Quality Hotell Edvard Grieg
Vestlandets største hotell
Totalt areal:
31.000 m²
Eksisterende:
16.000 m²
Utvidelse:
15.000 m²
Ferdig:
01.05.2015
Byggeprosjekter – Sandsliåsen 59
Areal:
1.000 m²
Type:
Kontorbygg
Ferdig:
2015/2016
Byggeprosjekter – Simonsviken Næringspark
Areal:
130.000 m²
Type:
Industri/produksjon
og kontorbygg
Ferdig:
Under regulering
Byggeprosjekter – Hanøytangen
Areal:
5.800 m²
Type:
Kontor/verksted
Ferdig:
Mai 2015
LEIEMARKEDET
Leiemarkedet - Arbeidsledighet i Hordaland
Arbeidsledige mars 2009:
6.225 personer 2,5 %
Arbeidsledige mars 2010:
7.080 personer 2,9 %
Arbeidsledige mars 2011:
6.902 personer 2,7 %
Arbeidsledige mars 2012:
5.603 personer 2,2 %
Arbeidsledige mars 2013
5.545 personer 2,1 %
Arbeidsledige mars 2014
6.145 personer 2,3 %
Økning det siste året ca 600 personer
Leiemarkedet - Arealledighet
Eksisterende kontorareal i Bergen – ca. 1.850.000 m² (pr 1.4.2014)
Tilført areal siste år – ca. 90.000 m²
Nybygg til G C Rieber i Solheimsviken utgjør av dette ca. 44.000 m²
Ledigheten er p.t ca. 7,8% - ca. 144.000 m²
Ledigheten økt betydelig siste år fra ca. 7% – 7,8%
Leiemarkedet - Arealledighet pr april 2014
7,9
7,7
7,5
7,3
7,1
6,9
6,7
6,5
6,3
6,1
5,9
apr.09
okt.09
apr.10
okt.10
apr.11
okt.11
apr.12
okt.12
apr.13
okt.13
apr.14
Leiemarkedet - ”FINN – indeksen”
Leiemarkedet - Arealledighet
I løpet av neste 2,5 år vil det bli ferdigstilt en rekke nybygg.
Et utvalg av disse er:
UTBYGGER
STATOIL
BACKER
GRIEG GRUPPEN
ROM
SPAREBANKEN VEST
G C RIEBER
BARA EIENDOM
STATSBYGG
HELMERS
FERD/AIBEL
ODJELL DRILLING
SUM
STED
SANDSLI
NESTTUN
BERGEN SENTRUM
BERGEN SENTRUM
BERGEN SENTRUM
MARINEHOLMEN
KRONSTADPARKEN
KROHNSTAD
FANTOFT
KOKSTAD
KOKSTAD
AREAL FERDIG
40.000 2015
10.000 2015
5.000 2016
12.000 2016
20.000 2015
8.000 2016
3.300 2015
15.000 2014
8.000 2016
15.000 2015
19.000 2015
155.300
Inngåtte leiekontrakter utgjør ca. 133.000 m².
Areal som vil bli fraflyttet anslås til ca. 97.000 m².
Leiemarkedet - Mulig arealledighet Bergen Media City
Nordre Nøstekaien 1
Krinkelkroken 1
Nøstegaten 72
Kanalveien 90
Chr. Michelsensgt. 4
Leiemarkedet - Arealledighet
Naturlig med økt fokus på utvikling og transformasjon til andre formål,
f.eks bolig, hotell, handel mm.
Utfordrende å få redusert ledigheten med en «normal» etterspørsel etter
kontorlokaler.
Konvertering til bolig kan være teknisk/økonomisk krevende.
Få eksempler på større prosjekter fra kontor til bolig.
Leiemarkedet - Kategorier
Tre hovedkategorier
• Nybygg
• Eksisterende – totalt rehabilitert
• Eksisterende – normalt god standard
Nybygg blir ikke iverksatt før en oppnår akseptabel leie i forhold til
byggekostnader og avkastning.
Forholdsvis stort avvik i leie mellom normalt god standard og totalt rehabilitert.
Mindre avvik mellom totalt rehabilitert og nybygg.
Leiemarkedet – Leienivå
Det er noe ulik oppfatning om hva toppnivået for kontorleiene er i Bergen.
Kompensasjon for manglende mva fradrag til ikke har bidratt til dette.
Vanskelig å få bekreftet nivå - «konfidensielle» kontrakter.
Etter nærmere research av leienivået for nybygg («vasket» for mva), vurderer vi
toppnivået å utgjøre ca. kr 2.350 pr m² pr år.
Leiemarkedet – Oversikt April 2014
2600
2400
2200
2000
1800
1600
1400
1200
Nybygg
Eksisterende bygg
Leiemarkedet - Fremover
Leienivået for nybygg og rehabiliterte lokaler 2014/2015, vil holde
seg stabilt på dagens nivå.
Eksisterende bygg med normalt god standard vil oppleve en svak
nedgang.
Eldre, urasjonelle lokaler er vanskelig å leie ut. Forutsetter
betydelige investeringer.
Arealledigheten fremover vil være økende.
Det vil være av stor betydning for markedet hva eierne gjør med de
ledige lokaler som oppstår i forhold til eventuelt endret bruk.
Økende fremleiemarked.
LEIEMARKEDET - EKSEMPLER
Leiemarkedet – Sandviksboder 66
Areal:
847 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.500 pr m²
Leiemarkedet – Sandviksboder 1 og 2
Areal:
479 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.846 pr m²
Leiemarkedet – Sandbrogaten 5/7
Areal:
820 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.575 pr m²
Leiemarkedet – Teatergaten 35
Areal:
585 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.622 pr m²
Areal:
460 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.675 pr m²
Leiemarkedet – Sentrum
Areal m²
Leie pr m²
433
1.950
190
1.650
300
1.700
300
1.470
800
1.675
820
1.575
1.645
1.505
Leiemarkedet – Nygårdsgaten 114
Areal:
1.500 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.650 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 135
Areal:
3.700 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 2.050 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 143
Areal:
400 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.700 pr m²
Leiemarkedet – Thormøhlensgate 37
Areal:
312 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 2.200 pr m²
Areal:
392 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.887 pr m²
Leiemarkedet – Solheimsgaten 7E og 11
Areal:
1.684 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 2.229 pr m²
Areal:
1.345 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.896 pr m²
Areal:
540 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.950 pr m²
Leiemarkedet – Solheimsgaten 13 og 15
Areal:
1.006 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 2.037 pr m² (ikke mva)
Areal:
660 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.952 pr m²
Leiemarkedet – Kronstadparken
Areal m²
Leie pr m²
481
1.790
494
1.490
276
1.850
557
1.750
230
1.690
557
1.890
Leiemarkedet – Kanalveien 105
Areal:
285 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.800 pr m²
Leiemarkedet – Fantoftvegen 16
Areal:
8.000 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.900 pr m²
(anslag KNM)
Leiemarkedet – Nesttunbrekka Næringspark
Areal:
3.500 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.885 pr m²
Leiemarkedet – Espehaugen 32
Areal:
2.900 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.880 pr m²
Areal:
950 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.480 pr m²
Leiemarkedet – Kokstaddalen 35
Areal:
1.450 m²
Type:
Kombinasjon
Pris:
kr 1.000 pr m²
Utvidelse av leieforhold i
ny fløy og forlengelse av
kontrakt i eksisterende
bygg
Leiemarkedet – Kokstadvegen 23
Areal:
620 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.650 pr m²
Leiemarkedet – Folke Bernadottes vei 50
Areal:
1.480 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.600 pr m²
Areal:
2.620 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.530 pr m²
TRANSAKSJONSMARKEDET
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsvolum Bergen 2013 – ca. 2,8 milliarder
12 salg står for ca. 2,1 mrd. av omsetningen.
Transaksjoner til «utenbys» investorer:
• 2012 – ca. 45% av volumet
• 2013 – ca. 20 % av volumet
Volum landsbasis
• ca. NOK 40 mrd. i 2013
• ca. NOK 52 mrd. i 2012
ÅR
2010
2011
2012
2013
VOLUM
2,5 mrd.
2,0 mrd.
3,5 mrd.
2,8 mrd.
Transaksjonsmarkedet
I 2013 - Markedsmessig fundamentert prisforventning.
Usolgte eiendommer – høye prisforventninger / ”passer ikke inn”.
Høyt krav til egenkapital vil vedvare.
«Rulleringsmarkedet» mindre aktivt (pga EK) – kan være positivt?
Transaksjonsmarkedet
Økonomien i Norge er fremdeles god.
Egenkapitalkrav pt 25 - 35 %. Noe lavere for gode kunder.
-Sterkere konkurranse blant banker.
-Utlånsviljen til næringseiendom er økt.
-Marginene sunket noe.
«Obligasjonsfinansierte» transaksjoner lite benyttet i Bergen.
Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer
3,5
3
HØY MARGIN
2,5
LAV MARGIN
2
1,5
1
0,5
0
April 2014
2,0 % - 2,5 %
Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer
2,0 % – 2,5, % april 2014
2,2 % – 2,8, % april 2013
1,6 % – 2,0, % april 2012
0,9 % – 1,3, % april 2011
1,1 % – 1,3 % april 2010
2,4 % – 3,0 % april 2009
0,6 % – 0,8 % april 2008
Transaksjonsmarkedet - 3 MND NIBOR – Marginer - Yield
7,5
7
6,5
6
5,5
%
5
4,5
NIBOR
NIBOR + MARGIN
4
3,5
3
2,5
2
1,5
Spread mellom Yield - Nibor + margin øker
YIELD
Transaksjonsmarkedet – Yieldnivå i de største byer
PRIME YIELD PR APRIL 2014
SEGMENT
PRIME YIELD
BERGEN
OSLO
STAVANGER
TRONDHEIM
5,75
5,25
6,20
6,00
Transaksjonsmarkedet – Yield Bergen
Yield fremover i 2014
5,9 % – 7,5 %
10
9,5
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
5,5
5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Lav Yield
Høy Yield
Tabellen viser yield på ”gode” eiendommer
Transaksjonsmarkedet - Fremover
• Avkastningsnivå «gode eiendommer» forventes stabilt rundt 5,9 – 7,5%
• Påvirkningsfaktorer
• Økt spread mellom lånekostnad og yield
• Korte leiekontrakter i et marked med generelt økende arealledighet
• Norsk økonomi. Arbeidsledighet
Transaksjonsmarkedet – Fremover
Transaksjonsmarkedet Q1 har startet noe mer moderat
sammenlignet med 2013
Volum Q1 2014 i Bergen – ca. MNOK 700
Flere større transaksjoner pågår.
Eiendommer til Sparebanken Vest i sentrum kommer for salg.
Media estimerer samlet verdi til ca. MNOK 300.
Vi forventer et transaksjonsvolum i 2014 tilnærmet som i 2013.
SALGSEKSEMPLER
Salgsmarkedet – Liamyrane 8 og 16
Salgssum: ca. 200 mill.
Yield: 7,7%
Handelseiendom
Salgsmarkedet – Blådalen 39
Salgssum: 75 mill.
Yield: 8%
Kombinasjonsbygg
Salgsmarkedet – Torget 1
Areal:
478 m²
Salgssum: 38 mill.
Yield: 5,9%
Forretning
Salgsmarkedet – Strandgaten 59
Areal:
9.211 m²
Prisantydning: 135 mill.
Yield: 6,7%
Kontor/forretning
Salgsmarkedet – Torgalmenning 9
Areal:
2.027 m²
Salgssum: 75 mill.
Yield: 5%
Kontor/forretning
Salgsmarkedet – Krinkelkroken 1
Areal:
9.163 m²
Salgssum: 350 mill.
Yield: 6%
Kontor/forretning
Salgsmarkedet – Nedre Ole Bulls plass 4
Areal:
29.000 m²
Salgssum: 500 mill. (50%)
(estimat BT)
Yield: Antatt 6%
Hotell
Salgsmarkedet – Kong Oscars gate 21
Areal:
3.238 m²
Salgssum: 35 mill.
Skole/undervisning
Utviklingseiendom
Salgsmarkedet – Thormøhlensgate 53A
Areal:
4.572 m²
Salgssum: 175 mill.
Yield: 6,5%
Kontor/forskning
Salgsmarkedet – Bøhmergaten 42-44
Areal:
11.500 m²
Salgssum: 114 mill.
Yield: 8%
Kontor/næring
Salgsmarkedet – Klaus Hanssensvei 22
Areal:
2.738 m²
Salgssum: 31 mill.
Kombinasjonsbygg/utvikling
Salgsmarkedet – Sandslimarka 31
Areal:
4.086 m²
Salgssum: 101 mill.
Yield: 7%
Kontor
Salgsmarkedet – Espehaugen 45
Areal:
3.500 m²
Salgssum: 144,5 mill.
Yield: 7%
Kontor
Salgsmarkedet – Lønningsflaten 39
Areal:
952 m²
Salgssum: 19 mill.
Kombinasjonsbygg/utvikling
Salgsmarkedet – Kokstaddalen 41
Areal:
6.000 m²
Salgssum: 53 mill.
Yield: 7,2%
Kombinasjonsbygg
Salgsmarkedet – Kokstadflaten 40
Areal:
5.938 m²
Salgssum: 123 mill.
Yield: 6,3%
Kontor/trykkeri/utvikling
Salgsmarkedet – Spelhaugen 12
Areal:
9.500 m²
Salgssum: 80 mill.
Kontor-/kombinasjonsbygg
Utvikling
Salgsmarkedet – Øvre Fyllingsvei 83
Areal:
4.480 m²
Salgssum: 52,5 mill.
Yield: 7,5%
Kombinasjonsbygg
Salgsmarkedet – Damsgårdsveien 211
Areal:
ca. 5.500 m²
Salgssum: 71,5 mill.
Utvikling
Salgsmarkedet – Gravdalsveien 4
Areal:
1.713 m²
Salgssum: 25 mill.
Yield: 6,6%
Forretning/utvikling
Salgsmarkedet – Gravdalsveien 245
Salgssum: 55 mill.
Kombinasjonseiendom
Salgsmarkedet – Leirvikflaten 13
Areal:
2.165 m²
Salgssum: 26 mill.
Yield: 7,3%
Kombinasjonsbygg
«GRØNNE BYGG» ELLER BREEAM EXCELLENT?
«BLANDET FORMÅL»
Takk for oppmerksomheten
www.kyte.no