Transcript MARKEDSRAPPORT Q2 2011 COLLIERS INTERNATIONAL AS

Q2 2011 | MARKEDSRAPPORT
MARKEDSRAPPORT Q2 2011
COLLIERS INTERNATIONAL AS
OPPSUMMERING
•
STERKT INNENLANDS MAKROBILDE
•
KONTORLEDIGHETEN SYNKER
•
TRANSAKSJONSAKTIVITETEN TILTAR
•
PRIME YIELD FALT TIL LAVT 5-TALL
•
INVESTORER GRADVIS MER RISIKOVILLIGE
•
MER FOKUS PÅ SKANDINAVIA FRA UTENLANDSKE INVESTORER
MAKRO
Q2/Q1 Q3/Q4 (est)
—
LEDIGHET
AREALABSORPSJON
RENTER
Styringsrente
3 mnd Nibor
1 år SWAP
3 år SWAP
5 år SWAP
10 år SWAP
Marginer bank Kilde renter: SEB pr 23. juni 2011
2007
5,6%
2,7 %
0,8 %
6,0 %
3,0 %
6,3 %
2,3 %
8,5 %
7,5 %
2,5 %
2008
1,8 %
0,7 %
3,8 %
1,4 %
4,1 %
5,1 %
1,0 %
4,2 %
4,4 %
2,6 %
2009
2010
2011
-1,8 %
2,1 %
3,2 %
-1,7 %
0,3 %
2,3 %
2,1 %
2,5 %
1,9 %
0,4 %
3,3 %
3,9 %
4,8 %
2,2 %
2,4 %
5,8 % -12,2 % 12,1 %
-3,9 % - 1,7 % -0,9 %
-8,1 %
4,9 %
1,1 %
-8,8 %
6,8 %
5,4 %
3,2 %
3,6 %
3,3 %
2012 (e)
4,0 %
2,8 %
1,3 %
5,1 %
2,9 %
6,4 %
1,6 %
3,2 %
5,4 %
3,2 %
2013 (e) 3,9 %
3,0 %
2,0 %
5,4 %
2,6 % 3,8 %
1,5 %
3,0 % 7,0 %
2,9 % 2014 (e)
3,6 %
2,8 %
2,5 %
5,1 %
2,8 %
3,2 %
2,1 %
4,4 %
6,0 %
2,8 %
Kilde: SSB
TRANSAKSJONSAKTIVITET
PRIME YIELD
BNP, fastland
BNP
KPI
Konsum, husholdninger Konsum,offentlig forvaltning
Utvinning og rørtransport Eksport
Eksport, tradisjonelle varer
Import, tradisjonelle varer
Arbeidsledighet
2,25 %
2,80 %
3,27 %
3,79 %
3,98 %
4,32 %
0,9% - 1,5%
Den økonomiske konjunkturoppgangen fortsetter i Norge, drevet i stor grad av økt innenlandsk
etterspørsel. Brutto nasjonalprodukt ventes å øke 2,3% i 2011. Husholdningene i Norge har
hatt stabil vekst det siste året; de lave rentene kombinert med generell lønnsvekst har bidratt
til romslig økonomi hos folk flest og økt konsum av varer og tjenester. Konsumet forventes å
øke fremover grunnet reallønnsvekst og økt sysselsetting. Statistisk Sentralbyrå forventer
lønnsvekst på 4,1-4,5% de neste tre årene.
Vekstbildet ute i Europa er for tiden meget segmentert og det er et klart skille mellom nordEuropa/Tyskland og de fleste land i sør-Europa. Mange land har stor statsgjeld, og i disse
dager er bl.a Hellas i ferd med å få siste dose med hjelp fra det internasjonale pengefondet
IMF. Veksten i viktige handelspartnere som Sverige og Tyskland har derimot tatt seg kraftig
opp, med hhv 6,4% og 5,2% vekst i BNP fra Q1 2010 til Q1 2011.
Utviklingen i eksporten til utlandet ventes å være moderat i 2011, mye grunnet liten
etterspørselsvekst fra store handelspartnere som USA og Storbritannia. Total eksport ventes å
være ned -0,9%, p.a, i hovedsak pga nedgang i eksport av olje og gass. Annen eksport ventes
opp 1,1%. Fra 2011-2014 ventes det årlig nedgang i eksport av olje og gass (-1% til 2% per år),
mens veksten i annen eksport ventes å ligge fra 1-4% årlig.
Vekst i offentlig konsum har ligget på 4,1% og 4,8% de siste årene, men forventes å være mer
moderat frem til 2014 med 2,4% -2,9% årlig vekst.
Norges bank holdt i juni 2011 styringsrenten uendret på 2,25% som forventet. Prisvekst i
boligmarkedet er en utfordring for sentralbanken, samtidig bidrar sterk krone og lave renter
ute til at forventet renteoppgang sannsynligvis vil skje trinnvis og ikke så raskt som den
innenlandske økonomi skulle tilsi. De fleste makroøkonomer og Statistisk Sentralbyrå
www.colliers.com
MARKEDSRAPPORT | Q2 2011 forventer oppgang i styringsrenten hvert
kvartal ut 2011 og et stykke inn i 2012.
Inflasjonen i Norge har holdt seg under
Norges Bank sitt mål på 2,5%. Fra mai 2010 til
mai 2011 var inflasjonen 1,6%. SSB forventer
mellom 1,3%-2,5% årlig inflasjon fram til
2014. Kombinert med forventet lønnsvekst
over 4% vil det gi en reallønnsvekst som vil
bidra til økt konsum. Arbeidsledigheten er
per mai 2011 på 3,3% iflg SSB, drevet av økte
investeringer blant bedrifter og generell
konjunkturoppgang. Fremover forventes en
fortsatt nedgang i arbeidsledigheten; SSB
forventer gradvis nedgang til 2,8% mot 2014,
noe som vil være positivt for investeringer
innen eiendomsmarkedet.
TRANSAKSJONER
Colliers forventer at en styrket norsk
makroøkonomi vil fortsette den positive
trenden i markedet for næringseiendom i
årene som kommer. Total transaksjonsvolum
i 2011 forventes av mange bransjeaktører å
ligge mellom NOK 40 -50 milliarder, rundt
nivået fra 2010. Toppåret 2006 hadde
transaksjonsnivå på NOK 65 milliarder, men
årets forventede volum er rundt snittet av de
siste 10 år og må karakteriseres som normalt.
Transaksjonsvolum per mai i år sies å være
like under NOK 10 milliarder. Året 2010
hadde noen store porteføljetransaksjoner
(NIAM sitt kjøp av Sektor sine sentre, salget
av Norgani hotellene) som bidro mye til
volumet. Vi ser ikke p.t hvilke store
porteføljetransaksjoner i milliardklassen
som vil skje i 2011, derfor estimerer vi totalt
transaksjonsvolum for året til NOK 35
milliarder.
Q1 2011 åpnet med lavere transaksjonsvolum
enn Q4 2010. Q4 pleier å være travlere enn
Q1, men aktiviteten skyldtes nok også
enkelttransaksjoner som ”beveget markedet”,
slik som Orkla sitt hovedkontor med anslått
yield 5,4% og Hafslund sitt hovedkontor med
yield 5,3%. Til sammenligning var estimert
prime yield i markedet Q1 2010 på 6%-6,25%
Transaksjonsaktiviteten målt i antall
transaksjoner har tatt seg opp i Q2, med en
del store transaksjoner fullført og under due
diligence.
Store transaksjoner fullført i mai 2011 var
Eiendomsspar sitt kjøp av kontorbygget
Tjuvholmen Alle 1-5 og Søylen Eiendom sitt
kjøp av Steen & Strøm Magasin i Oslo
sentrum. Begge kjøpene sies å være på nedre
del av 5-tallet på yielden og er core kjøp
innenfor kontor og kjøpesenter. En annen
stor regional transaksjon er salget av Statoils
hovedkontor på Sandsli i Bergen, solgt til
Vital for NOK 710 millioner og estimert yield 7%.
Generelt opplever vi at det er størst
etterspørsel etter core sentrumsbygg kontor
og bygg med lange kontrakter, men
investorene ser i økende grad mot mer
”value-add” eiendommer, hvor leiene kan
økes eller det er utbyggingspotensial.
Risikovilligheten er økende blant investorer.
Vi opplever at kjøpergruppene hittil i 2011 er
mer diversifisert enn i 2009/2010, hvor
eiendomssyndikatene dominerte markedet
(målt
i
antall
transaksjoner).
Eiendomsselskap,
syndikataktører,
forsikringsselskap er alle store kjøpere. I
tillegg merker vi stadig økt etterspørsel etter
investeringer i Skandinavia fra utenlandske
investorer.
En trend er at aktørene har et mer definert
investeringsspekter enn før. F.eks kjøpesenter
er en type eiendomsinvestering som mange
aktørene innser er ”et eget fag” innen
eiendom og for forvaltningstung for
tradisjonelle finansielle aktører med liten
egen forvaltning.
Med yielder langt ned på 5-tallet og 10-års
swap på 4,3%, er det nærmest ingen margin
mellom yielden og renta. Det skulle bety at
yieldene er kommet på et nivå hvor de fleste
kjøpere utenom forsikringsselskap og
pensjonsfond er ekskludert, men vi opplever
at flere core transaksjoner kjøpes av andre
kjøpergrupper som argumenterer for
underleie. Basert på dette og et bra
makrobilde forventer vi stabilisering av
prime yield innen core eiendommer
fremover.
Etterspørselen etter mer opportunistiske
eiendommer eller eiendommer utenfor
sentrumskjernen er som nevnt økende, men
vi opplever fortsatt et relativt høyt yield gap
mellom core eiendommer sentralt og mer
opportunistiske
investeringer
utenfor
bykjernen. Disse byggene kan fortsatt være
tungsolgte, men vi forventer at yieldgapet
mellom core og value add vil minske jo bedre
markedet blir.
Vi vurderer prime yield i Oslo til 5,25%. Med
forventet renteoppgang forventer vi ikke
videre fall i prime yield.
Colliers International | p. 2
MARKEDSRAPPORT | Q2 2011 KONTOR
Marianne N. Landvik
Utleie kontor
[email protected] Mobil +47 9226 3130
“Vi opplever en sterk
utvikling i kontormarkedet og er i ferd
med å fullføre utleie av 4,200 kvm for
Tamar Capital i Fredensborgveien 24. Ta
kontakt for en uformell prat om hvordan
vi kan få hjelpe deg med å finne rett
leietaker til ditt lokale”
Den generelle trenden i Oslo markedet er at
leieprisene er gradvis på vei oppover og
ledigheten har sunket. Denne trenden har
vedvart i ca. 1år, etter at finanskrisen
medførte økt arealledighet og et fall i leiene.
Trenden i arbeidsmarkedet er at bedriftene
ansetter mer, og de fleste bedrifter som søker
lokaler søker lokaler med rom til å vokse i.
Ifølge NAV sin sysselsettingsrapport er det
per utgang april 2011 3,5% arbeidsledighet i
Oslo, som er en nedgang på 8% fra samme
periode 2010.
Kontorledigheten i stor-Oslo har sunket til en
total ledighet på rundt 7% per mai 2011. Ved
samme periode i fjor var ledigheten 7,5%.
Ledigheten varierer mellom randsonene,
Oslo sentrum og CBD. I Oslo sentrum er
ledigheten estimert til å være 4-6% i de
forskjellige delene, mens det i ytre nord/øst
er opp i mot 12%.
Vi anslår at gjennomsnittlig leiepris for
høyeste standard kontorlokaler i CBD ligger
rundt NOK 3,200/kvm, mens de aller beste
lokalene kan oppnå priser over 3,500/kvm.
Noen store kontrakter inngått i det siste er
Fokus Banks leie av 6,400 kvm på Aker Brygge
fra 2014, Statistisk Sentralbyrå som skal leie
16,500 kvm i Akersveien 26 fra 2014 og IF
som skal leie 16,500 kvm i Vækerø Park fra
våren 2013.
estimert kontormasse i stor-Oslo på 9,5
millioner kvm tilsvarer dette 1,5-2,6% av den
totale bygningsmassen.
I Området Hasle/Økern/Ulven vil det i de
neste årene være stor utvikling, med bl.a
55,000 kvm kjøpesenter deleid og driftet av
Steen&Strøm. Store eiere i disse områdene er
Storebrand, Fabritius og Oxer Gruppen. I
disse områdene vil det bli bygd kontorbygg;
hvor og hvor mye er under planlegging.
Ferdigstilte nybygg vil i 2011 ligge på rundt
150,000 kvm, mens det i 2012 forventes ferdigstillelse på 250,000 kvm. Med en
Print
Print
Arealabsorpsjonen totalt i Oslo var iflg
Eiendomsspar på 210,000 i 2010 mot nybygg
på 124,000 kvm, noe som bekrefter den
positive trenden i leiemarkedet.
YIELD
Yield
Yield
8,00%
Print
8,00% 7,00%
Print
7,50%
6,75%
7,00% 6,00%
En klar trend innen kontor er krav til 6,00% 5,00%
8,00% 5,50%
Yield
4,00%
7,00%
miljøvennlige bygg og arealeffektive lokaler. 5,00%
Yield
4,00% 3,00%
6,00%
En annen trend i markedet er at noen 3,00% 2,00%
5,00%
2,00% 1,00%
4,00%
Prime yield
gårdeiere ser på konvertering av byggene til 1,00% 0,00%
10 år SWAP
AAA
AA
B
3,00%
bolig, i stor grad pga det sterke boligmarkedet 0,00% 2,00% AAA
AA
B
Kilde: Colliers
i Oslo. Et eksempel på dette er Norwegian AAA1,00%
- gjennomsnitt av bygg med beste beliggenhet, høy kvalitet
0,00%
av sentrale
bygg 2007
med god
Property som ønsker å selge Nordea sitt AA - gjennomsnitt
2002 2003 2004
2005 2006
2008 kvalitet
2009 2010 2011
Ledighet,%
B - gjennomsnitt av bygg
med moderat beliggenhet og sekunder kvalitet
hovedkontor på Majorstua til en boligutvikler 10%
9% 9%
Yield
Ledighet,%
PRIMEYield
YIELD
OGPrint10 ÅR SWAP
når banken flytter i 2014. Markedsandelen av 8%
8,00%
7,5 %
10%
7%
7,0 %
6,75%
6,5 %
Print
8,00% 7,00% 9%
7,50%
6% 8,00%
Print2
bygg som kan eller skal gjøres om til bolig er7,00%5% 6,00% 8%
6,75%
5%
Page
1
7,00%
7%
16 000
4% 5,00%
5,50%15 000
8,00%
likevel ikke en så stor del av markedet at det6,00%
Yield
6%
3% 4,00%
6,00%
5,00%
14 000
7,00%
5%
Yield
2%
5,00%
8,00%
12 000
vil utgjøre noen signifikans for tilbudet av4,00%1% 3,00%
4%
6,00%
3,00%
4,00%
7,00%
3%
Prime yield
0% 2,00%
10 000
9 000
5,00%
10 år SWAP
2%
2007
2008
2009
2010 A
2011
2,00% 2006
1,00%
kontorbygg i Oslo.
6,00%
Kategori
3,00%
7 500
8 000
4,00%
Prime yield
1%
Kategori B
1,00% 0,00%
6 000
2,00%
0%
6 000
AAA 5 000
AA
B Kategori C
3,00%
0,00%
2006
2007
2008
2009
1,00%
AAA
AA
B
4 000
2,00%
2 500
Page
1
1 750
0,00%
1 500
2 000
1,00%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 20081 000
2009 2010 2011
0
0,00%
High
street
Kjøpesenter
Big
box 2009 2010 2011
2003 /2004
Kilde:2002
Colliers
SEB 2005 2006 2007 2008
Vi tror på en fortsatt god utvikling i leiemarkedet
fremover gitt den trenden vi er i og prognosene
for innenlands økonomi fremover.
10%
Colliers opplever fortsatt stor etterspørsel
etter å investere i sentrale kontoreiendommer,
men som nevnt tidligere i rapporten er det et
klart etterspørselsskille og yield gap mellom
sentrale bygg og mer forvaltningstunge bygg i
B og C lokasjoner. Med en fortsatt bedring i
leiemarkedet tror vi dette gapet vil bli redusert.
10 år SWAP
2010
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2
1,00%
0,00%
Ledighet,%
6,75%
2007
7,0 %
Page 1
2008
2007
2007
7,5 %
6,5 %
5%
2008
2008
High Street
Big
Box
2010
Kjøpesenter
2009
2009
2011
2010
2011
Page 1
2009
2010
2011
LEIEPRISER OSLO
Page 2
3000
2500
2000
1500
Page 2
1000
Page 1
Page 2
0
8,00
AREAL LEDIGHET
Kilde:
Colliers / Union
4,50%
2006
4,00%
2011
2,00%
Ledighet,%
9% 9%
8%
10%
7%
9%
8,00%
6%
8%
5%
7,50%
7%
4%
6%
3%
7,00%
5%
2%
4%
1%
6,50%
3%
0%
2%
2006 6,00%
1%
0%
5,50%
2006
5,00%
5,00%
3,00%
3500
500
En klar trend i leiemarkedet er at flere
bedrifter bruker søksmegler i oppdraget med
å skaffe nye lokaler. Store søk ute nå er bl.a
nytt hovedkontor for COOP og YARA.
Print
Kategori A
Kategori B
Kategori C
Kilde: Colliers / Eiendomsverdi Næring
Kilde: Colliers / Eiendomsverdi Næring
Colliers International | p. 3
10%
9% 9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2006
MARKEDSRAPPORT | Q2 2011 RETAIL
Carl Christian Petersen
Manager Retail
[email protected] Mobil +47 9072 2301
“Vi opplever økende
etterspørsel etter lokaler i
Oslo sentrum. Vi løser
oppdrag for eiere av små
og store kjøpesentre, i tillegg til å finne rett
lokale for ekspansive kjeder på jakt etter
den rette beliggenheten. Ta kontakt for en
prat om utleie eller søk etter den riktige
lokasjonen.”
Print2
16 000
15 000
LEIEPRISER
Print2
Print2
14 000
16 000
16 000 15 000
15000
12 000
14 000
14 000
12 000
10 000
9 000
12 000
10 000
Kategori A
7 500 9 000
10 000
8 000
9000
Kategori B
Kategori A
7 500
8 000
6 000
Kategori A
8 000
Kategori B
Kategori
C
6 000
5 000 6 000
Kategori
B
Kategori
C
6 000
5 000
Kategori C
6 000
4 000
4 000
2 500
4 000
2 500
1 750
1 500
1 750
1 500
2 000
1 000
2 000
1 000
1750
2 000
0
0
0
High street
Kjøpesenter
Big box
High
street
Kjøpesenter
High
street
Kjøpesenter
BigBig
boxbox
Kilde: Colliers
YIELD
8,00%
8,00%
7,50%
8,00%
7,50%
7,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,50%
7,00%
High Street
High
BigStreet
Box
Big
Box
Kjøpesenter
Kjøpesenter
6,00%
6,00%
6,50%
High Street
Big Box
Kjøpesenter
5,50%
5,50%
6,00%
5,00%
5,00%
4,50%
5,50%
4,50% 2006
2006
5,00%
2007
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2011
Print2
4,50%
Detaljhandel
Januar-April
2006
2007
200820112009
2010
2011
April 10 / April 2011 Jan-April 2010 / 2011
Dagligvare
14,50%
1,60%
Vin og Colliers
brennevin
41,90%
3,70%
Kilde:
Kosmetikk
17,30%
5,60%
Tekstiler og utstyrsvarer
6,60%
-1%
Print20,10%
Klær
-0,50%
Skotøy
9,40%
3,60%
Detaljhandel Januar-April5,20%
2011
Sportsutstyr
-4,40%
April
10 / April 2011 Jan-April
2010 / 2011
Møbler
12,80%
2,20%
Elektro
4,80%
-7,10% 1,60%
Dagligvare
14,50%
Byggevarer
7,80%
3,80% 3,70%
Vin og brennevin
41,90%
Bøker
6,60%
-5,80% 5,60%
Kosmetikk
17,30%
Blomster
32,40%
8,40% -1%
Tekstilerog
ogplanter
utstyrsvarer
6,60%
Apotekvarer
4,40%
-1,20%
Klær
-0,50%
0,10%
Postordre/internett
-2,40%
4,80%
Skotøy
9,40%Page 1
3,60%
Total detaljhandel
11,50% Page 1
1,60%
Sportsutstyr
5,20%
-4,40%
Kjøpesentre
9,70%
1,60%
DETALJHANDEL JANUAR - APRIL 2011
Møbler
Elektro
kilde: SSB / Kvarud Analyse
Byggevarer
Bøker
Blomster og planter
Apotekvarer
Postordre/internett
Total detaljhandel
Kjøpesentre
12,80%
4,80%
7,80%
6,60%
32,40%
4,40%
-2,40%
11,50%
9,70%
tilsvarende oppgang i low end produkter.
Normalt ser man i slike tider at forbrukerne
endrer pengebruken, de blir mer prisbevisste
og går ikke nødvendigvis for å kjøpe
kapitalvarer som hus, bil og båt, men pengene
blir istedenfor brukt på forbruksartikler
innenfor tekstil, husholdning m.m.
Nå ser man at norske husholdninger igjen
øker forbruket sitt innen flere bransjer. Dog
er dette bildet kommet sterkest siste måned,
men antas å være en trend vi vil se neste
halvår. Det forventes at ledighet vil synke og
lønninger igjen vil øke. For mange vil dette
trolig blir noe spist opp av forventet
renteøkning fra Norges Bank. For småbarnsfamilier vil dette trolig bety et nullspill for
økonomien, og at en større del av inntekten
vies bolig.
Inneværende års første 4 måneder ga en svak
vekst. Splitter man opp tallene ser man at
omsetningen innen dagligvare økte med
svake 1,6% i denne perioden, denne veksten
ble også snitt for alle bransjer. Vinmonopolet
derimot hadde en økning på hele 4 %.
Blomster og hagesentre hadde den desidert
største utviklingen i årets første 4 måneder
med hele 8,4% vekst. Tekstil økte ingenting,
men sank heller ikke. Ser man ytterligere
dypere i disse tallene hadde derimot sko en
god økning på ca 4%. Prisene for tekstil og sistnevnte er synkende (som siste 10-15 år),
hvilket indikerer at tekstil ikke nødvendigvis
har gjort det svært dårlig, men at sko har gjort
det desto bedre. Møbel og byggevare har økt
henholdsvis med 2,2% og 4%, hvilket anses
som brukbart for perioden. Postordre og
internetthandel tar nye markedsandeler og
økte totalt med 4,8%. Kosmetikk hadde også
en god periode med hele 5,8% vekst. Bil og
bensinstasjoner økte som snittet med 1,6%.
Taperne første 4 måneder hadde til felles stor
omsetningssvikt. Elektro endte med en svikt
på -7,1%, sportsbransjen på -4,4% og
bokbransjen på -5,8% ned. Markedet for nyetableringer er stigende, dog
er beslutningstiden betydelig lenger hos
aktørene, det tar lengre tid å få inn leietakere
og det tar lenger tid å få utviklingsprosjekter
gjennom i det offentlige (Plan- og miljøutvalget).
Fortsatt har mange handelsaktører avvikling
av butikker på dagsorden. Ledigheten i også
de gode områdene gir imidlertid de aktørene
som er etableringsvillige nye muligheter. Således vil nok prisene stige noe fremover.
De femti største sentrene står nå for en
fjerdedel av all detaljhandelsomsetning i
Norge (korrigert for bensin og bilsalg). Det
har i en årrekke vært svært stabilt i
eierstrukturen av kjøpesenter i Norge. Steen
& Strøm, Olav Thon Gruppen, Amfi og Sector
har stått for den største delen av nye prosjekter
og forvaltningsdelen. Noen endringer på
eiersiden har imidlertid skjedd. Amfi er i
hovedsak nå eiet av Olav Thon Gruppen og er
et datterselskap i gruppen. Amfi ASA drives
fortsatt som en egen enhet. Amfi og Sector
har også overtatt hver sine sentre til forvaltning
av Storebrand sentrene. Dette betyr at Steen
& Strøms portefølje i Norge er blitt betydelig
redusert. Søylen Eiendom har senere år blitt
en ny aktør i først og fremst Oslo markedet.
Selskapet kjøpte nylig Steen & Strøm Magasin,
og eier i tillegg mange bygårder og
butikkseksjoner i sentrum.
2,20%
-7,10%
3,80%
-5,80%
8,40%
-1,20%
Page 1 4,80%
1,60%
1,60%
Kilde:
SSB / Kvarud Analyse
kilde: SSB / Kvarud Analyse
Omsetningen i varehandelen
har økt jevnt
Print3
det siste tiåret. Detaljhandelsbutikkene
har i
Print3
Prime yield logistikk,
Norge
Print3
denne
perioden
økt
med
nesten
60
%
(SSB),
7,20%
Prime yield logistikk, Norge
7,00%
7,20%
logistikk,
Norge
dogPrime
ser viyield
nå at
den største
veksten skjer
6,80%
7,00%
6,60%
7,20%
6,80%
Prime yield
innenfor
typiske
lavpriskonsepter,
dette på
6,40%
7,00%
6,60%
6,20%
6,80%
Primeom
yield
6,40%
tross
av
en
prisnedgang.
Selv
norsk
6,00%
6,60%
6,20%
5,80%
Prime yield
6,40%
6,00%
kjøpekraft
per
kapita
ligger
i
verdenstoppen
5,60%
6,20%
5,80%
5,40%
6,00%
2005 2006nordmenn
2007 2008 2009 generelt
2010 2011
5,60%
så2004kjøper
lite high end
5,80%
5,40%
5,60%
2004 2005
2006man
2007 2008
2009 2010seg
2011 i en økonomisk
varer.
Når
befinner
5,40%
1000 2004 2005 2006
950 2007 2008 2009 2010 2011
nedgangstid som i 2008/2009
ser man en
900
Page 2
1000
800
900
1000
700
800
900
600
700
800
500
600
700
400
500
600
300
400
500
200
300
400
100
200
950
750
950
750
750
600
600
600
Colliers International | p. 4
MARKEDSRAPPORT | Q2 2011 I segmentet for små sentre er det fortsatt
mange mindre eierstrukturer og forvaltere.
Nesten 350 sentre regnes som «uavhengige»,
men vi ser en tendens også her til felles
eierstruktur og forvaltning. En viktig aktør i
dette markedet er bl.a Salto som både eier og
forvalter en etter hvert stor portefølje. Vi
merker innskjerpingen av etableringsloven
fra 1997 som sier at man ikke kan etablere
enheter på mer enn 3,000 kvm utenfor
sentrumsnære områder (som er definert i
fylkesplanen). Colliers kjenner allerede til
byggeprosjekter som er stoppet som følge av
denne loven. Per i dag gjelder loven kun for
detaljhandelen, men ikke for volumkrevende
varer.
Når det gjelder eksisterende kjøpesentre ser vi
at de holder seg relativt stabilt hva gjelder
omsetning, dog etter at årets første måneder
sendte mange store kjente sentre i relativt
kraftige tilbakeganger. Det kunne se ut som om
sentrenes andel for første gang ville gå tilbake,
men sentrene hentet seg noenlunde inn igjen i
tertialets siste del slik at handelen er opp 1,6%
fra første tertial 2010. Vi mener den generelle
handelen vil holde seg stabilt økende.
En stadig tendens er byfornyelse i småbyer
rundt om i landet. Det vil bli etablert mindre
kjøpesentre midt i byene. Dette vil føre til en
revitalisering av småbyene med tanke på
generell detaljhandel og caféliv, og en
oppblomstring av kultur og underholdningstilbudet og det generelle miljøet i småbyene.
Dette vil igjen føre til at sentrum av småbyer
vil bli mer befolket enn tidligere, noe som er i
tråd med fylkesdelsplanen.
På den andre siden ser vi en utvikling av
typiske bakgårdsområder i byer der industriområder utvikles til større handelsområder
(som Alnabru i Oslo). Her vil man satse på en
samling av store handelsparker som i større
grad gir «value for money». For Oslo spesielt
vil også Økern bli svært viktig, og ikke minst
få sitt storsenter som Storebrand og Steen &
Strøm planlegger sammen. Dette vil bli et
nytt tyngdepunkt i hovedstaden med svært
god beliggenhet i et tett befolket område.
Outlet har kommet til Norge de siste år.
Tallene første 4 måneder er fortsatt beskjedne
men antas å ta seg betydelig opp neste
periode. Eierne melder om positive tendenser
som vil kunne bety at dette markedet vil øke i
fremtiden. Nye outletparker vil utvilsomt bli
vurdert mange steder.
Når det gjelder grensehandelen, (Sverige) har
vi sett en beskjeden utvikling. Tendenser
siste periode viser imidlertid at dette igjen
øker. Kjøpesentrene og handelsparkene
drevet av de store aktørene fra Norge vil ta
ytterligere andeler av dette markedet.
Samtidig er det mange prosjekter under
utvikling, bl.a. i Töcksfors, Svinesund/
Strømstad og Charlottenberg, som er ventet å
tiltrekke seg mange kunder. Det vil bli økt
fokus på merkevarer, bilrelaterte tjenester og
produkter, møbler/interiør, outlet og tekstil/sko,
i tillegg til den allerede eksisterende handelen
der mat m.m har vært bærebjelken til nå.
Retaildivisjonen til Colliers International AS
jobber videre med utvikling av kjøpesentre
og retail parker. I forhold til miljø og
miljøfokus vil flere og flere forbrukere gjøre
sine daglige innkjøp uten å nødvendigvis
måtte reise lengre avstander. Dette betyr en
fortsatt økning og opprusting av sentralt
beliggende små og mellomstore sentre. Dette
er også i samsvar med tankegangen i de
politiske miljøene der man har begynt å sette
miljøet mer og mer i fokus. Leieprisene i Oslo ligger fra NOK 1,800,- pr.
kvm i sidegater og opp til NOK 15-16,000,- pr.
kvm i hovedgater som Karl Johans Gate og
Bogstadveien / Hegdehaugsveien. I disse
high end områdene har leieprisene holdt seg
relativt stabilt lavere enn toppåret 2007, men
en ser nå en økende tendens igjen. Det er
mange ledige lokaler i Oslo, også noen med
god beliggenhet. Etableringstakten er
imidlertid i ferd med å gi ny etterspørsel.
Ledighet på mellomstore og store sentre er
svært lav om ikke null. Ekspansjon ligger
dermed i gode gatebeliggenheter, dog er det
også her det har vært mest fokus på avvikling,
og for noen kjeder er dette fortsatt bildet.
Investeringsiveren etter retail er bra, men
segmentert. De minst forvaltningstunge
eiendommene som big box eiendommer
etterspørres av de fleste kjøpergrupper, mens
kjøpesenter og high street butikker kjøpes
mer av spesialiserte eiendomsselskaper med
forvaltningskompetanse.
Colliers International | p. 5
MARKEDSRAPPORT | Q2 2011 LOGISTIKK
Carl Fredrik Marti
Utleie/salg logistikk
[email protected] Mobil +47 40201700
“Å finne den rette
beliggenheten er tid
og penger innen
logistikk. Vi kjenner
et bredt spekter av eiendomsbesittere og
potensielle leietakere. Ta kontakt for en
prat om utleie, salg eller søk etter den
beste
og
mest
kostnadseffektive
beliggenheten.”
Det er jevn etterspørsel etter lager / logistikk
arealer. Fremdeles ønsker mindre bedrifter å
ha lokaler nær sentrum, mens større aktører
vurderer oftere logistikk parkene nær Oslo.
Oslos logistikkakse er i all hovedsak fra Vestby
40 km sørøst for Oslo til Gardermoen 50 km
nord for Oslo.
Det er i stor-Oslo arealknapphet og liten
tilgang til tomter regulert for logistikk, på
tross av store landområder. En stor grunn til
lite tomter regulert for logistikk er politiske
føringer til antall arbeidsplasser.
Det er forholdsvis liten ledighet i lager /
kombinasjonsbygg i nærheten av Oslo. Det
antas dog at ledigheten er på 8 – 10 %, hvilket
må anses som et normalt nivå ift at
statistikken omfatter flere ukurante bygg/
eiendommer som er under regulering.
Leieprisene på nye og eldre bygg holder seg
jevn. Leieprisene ligger i hovedsak i området
kr. 600 – 1,000,- pr. kvm. Dette nivået har vært
stabilt i mange år, men Colliers vet at det fins
markedsaktører som nå uttaler at de har
redusert byggekostnadene 10-20% og at leier
for topp kvalitets lagerbygg med høy takhøyde
og nok kjøreporter kan tilbys i området rundt
800/kvm. En hovedgrunn til reduksjonen er
standardiserte byggkonsepter. På bakgrunn
av denne faktoren tror vi at toppleiene innen
logistikk fremover kan falle noe.
Nybygg aktiviteten det siste året vært moderat,
med få nybygg ført opp / under oppføring. De
fleste eksempler på nybygg det siste halvår
har vært i Brobekk området hvor Fabritius
Eiendom og Aspelin Ramm har oppført nye
kombinasjonsbygg. Andre store prosjekter er
COOP sitt nye sentrallager på Gardermoen,
XXL sitt sentrallager på Gardermoen og Arcus
sitt nye produksjonsanlegg/sentrallager på
Gjelleråsen.
Det forventes vekst i eksisterende
logistikkhuber i Oslo området fremover. Det
er store planer for utbygging i områdene
Vestby og Ski sør-øst for Oslo, i tillegg til
utviklingen av gamle Lahaugmoen militærleir
vest for Hvam og fortsatt utvikling av
næringsområdet på Gardermoen.
Nedenfor er et utvalg av siste leiekontrakter
over 10.000 meter:
fra de finansielle eiendomsinvestorene
(syndikater/eiendomsfond). Vi opplever at
det i skyldes at logistikkbygg er lett å forvalte,
ofte har ”triple-net / barehouse” strukturer
(leietaker dekker alle kostnader utenom
selskapsforvaltning)
og
har
lange
kontraktslengder
med
visibilitet
i
kontantstrømmen.
Vi anser prime yield nivået på lager /
kombinasjonsbygg i Oslo området til 6,5%,
mens det generelle nivået for segmentet
ligger på 7-8%. Vi tror dette yield nivået vil
vedvare fremover.
Print3
PRIME
YIELD
LOGISTIKK
Print3 Norge
Prime
yield
logistikk,
7,20%
7,00%
6,80%
7,20%
6,60%
7,00%
6,40%
6,80%
7,20%
6,20%
6,60%
7,00%
6,00%
6,40%
6,80%
6,20%
5,80%
6,60%
6,00%
5,60%
6,40%
5,80%
5,40%
6,20%
5,60%
6,00%2004
Print3 Norge
Prime yield logistikk,
Prime yield logistikk, Norge
Prime yield
Prime yield
Prime yield
2005
5,40%
5,80%Colliers
Kilde:
2004 2005
5,60%
5,40%
1000
2004 2005
900
1000
800
900
700
1000
800
600
900
700
500
800
600
400
700
500
300
600
400
200
500
300
100
400
200
3000
100
•
•
•
Wittusen & Jensen - Fuglesangen /
Berger - 10,000 m.
Malermesternes hus – Brobekk – 11,000 m
XXL – Gardermoen – 24,000 kvm.
Norsk Medisinaldepot – Brobekk / Oslo
– 43,000 m2
Logistikkbygg med lange kontrakter fortsetter
å være et veldig etterspurt investeringsobjekt
2007
2006
2007
950
2006
2007
8,00%
9,00%
7,00%
8,00%
9,00%
6,00%
7,00%
8,00%
5,00%
6,00%
7,00%
4,00%
5,00%
6,00%
3,00%
4,00%
5,00%
2,00%
3,00%
4,00%
1,00%
2,00%
3,00%
0,00%
1,00%
2,00%
0,00%
1,00%
0,00%
2008
2008
2009
2009
2010
2011
2010
2011
LEIEPRISER
2008 2009 2010
2011
950
750
950
600
750
600
750
600
A
200
0
A
100 Kategori
A
0 Colliers
Kilde:
9,00%
•
2006
A
AA
B
Kategori
B
AA
AA
Kategori
C
B
B
YIELD
A
A
AAA
A
AA
B
AA
B
AA
AA
B
B
Kilde: Colliers
Page 1
Page 1
Page 1
Colliers International | p. 6
MARKEDSRAPPORT | Q2 2011 Jørn Larsen
Colliers International AS - Norge
Daglig leder
Colliers Property
Management ARS AS
[email protected]
Mobil +47 90217161
Colliers Asset
Management AS
Colliers
Corporate AS
Colliers
Næringsmegling
AS
Colliers Property
Management
ARS AS
COLLIERS INTERNATIONAL AS – OVERSIKT
Colliers Asset Management – forvalter kapital for NOK 2,7 milliarder på vegne av norske og
utenlandske investorer
Colliers Corporate AS – ledende corporate rådgiver for utenlandske og norske investorer
“I Colliers Property Management
forvalter vi norsk eiendom med rundt
320,00 kvm og rundt 280 millioner i årlige
leieinntekter. Våre internasjonale og
nasjonale kunder nyter godt av vår lange
erfaring og kompetanse innen økonomisk,
teknisk og strategisk forvaltning, så vel
som prosjektledelse i byggeprosjekter. Slå
gjerne på tråden for en uformell samtale
om hvordan vi kan hjelpe deg å få ut
makspotensialet av din eiendom.”
Colliers Næringsmegling AS – næringsmeglerselskap med ansatte med sterk kompetanse
innen salg, utleie, søk. Ledende posisjon innenfor utleie av detaljhandel.
Colliers Property Management ARS AS – forvalter 320,000 kvm i Norge for internasjonale og
norske investorer
Administrasjon
Jens Hjelmeset
Økonomidirektør
Jonna A Erving
Sekretær
Mia Nyberg
Office Manager
Anders Utne
Advokat
Anders Utne er selskapsadvokat i Colliers, og arbeider særlig med strukturering av, gjennomføring av og
oppfølgning av eiendomsinvesteringer. Han har lang erfaring med alle elementer av gjennomføring av
eiendomstransaksjoner og forvaltning av eiendomsstrukturer. Anders begynte i Colliers i august 2006 etter å ha
praktisert som advokat i 10 år, herunder hos Kommuneadvokaten i Oslo.
Colliers Næringsmegling
Marianne Nielsen Landvik
Marianne Nielsen Landvik er ansatt som rådgiver for kontorutleie og utleie av butikklokaler. Marianne har jobbet
som megler i ca 20 år – med ti års erfaring både fra alle ledd i boligformidling samt nesten ti år i Norsk Nærings
Megling AS som megler både på salg/utleie og oppgjør. Marianne er utdannet Eiendomsmegler.
Carl Christian Petersen
Carl Christian er ansatt som Manager for vår Retail avdeling.
Carl Christian har erfaring fra restaurantdrift og som hotelldirektør i Rica Hotels. Senere startet han i Steen &
Strøm som senterleder for 2 sentre før han gikk over til Olav Thon Gruppen som direktør for Sandvika Storsenter.
Han har et bredt kontaktnett innen Retail, planlegging av kjøpesentra, logistikk med mer. Utdannelse fra Hotell
og restaurantfaget.
Tonje Blaker
Tonje Blaker jobber i vår Utleie-avdeling med rådgivning og prosjektutvikling av kontorlokaler.Hun har vært
ansatt i Colliers International siden februar 2000, og har jobbet med alle segmenter innen utleie. Tonje er
utdannet Diplommarkedsfører i markedskommunikasjon og har en Associate Degree i Business Administration
fra San Diego i USA.
Tom Bøhler
Tom Bøhler har gjennom de siste 25 år bygd opp en utstrakt erfaring både innen eiendomsforvaltning og utleie
av eiendom. De siste årene har hovedfokuset vært på rådgivning mot eiendomsaktører, med mye aktivitet innen
leiesøk.
Monica Jacobsen
Monica Jacobsen har 18 års erfaring fra bransjen, og har de siste 10 årene vært blant de som har omsatt flest
bygårder og boligutviklingseiendom i Oslo. Ansatt i Colliers fra juni 2011. Monica er utdannet Eiendomsmegler.
Carl Fredrik Marti
Selskapets fagansvarlig, med ansvar for kontroll og kvalitetssikring av det meglerfaglige arbeidet. Carl Fredrik
har 15 års erfaring fra eiendomsbransjen - 11 år med næringsmegling. Ansatt i Colliers siden våren 2000. Carl
Fredrik Marti er utdannet Eiendomsmegler, Diplomøkonom og Master of Management.
Colliers Corporate
Thor Bjørdal
Partner/Direktør
Thor Bjørdal er grunnleggeren og daglig leder av Colliers i Norge. Han har utdannelse innen næringseiendom og
25 års erfaring fra bransjen. Han er også styremedlem i flere børsnoterte og private næringseiendomsselskap.
Jørgen Ekker
Kjøpsrådgiver/Senioranalytiker
Jørgen Ekker begynte i Colliers i 2005 og har lang erfaring med tilrettelegging for nasjonale og internasjonale
investorer i Skandinavia. Ekker har høyere utdanning innen finans fra USA.
Jørgen Falch Monsen
Kjøpsrådgiver
Jørgen Falch-Monsen har 20 års erfaring fra hotellbransjen der han har jobbet med store internasjonale
hotellkjeder. Han er utdannet fra Oxford og har ansvaret for hotellsektoren i Colliers I Norge
Colliers Property Management
Jørn Larsen
Daglig leder
Jørn Larsen er daglig leder i Colliers Property Management ARS AS. Han har høyere utdanning innen HMS,
byggteknikk og ledelse. Han har tidligere vært Eiendomssjef i Colliers Management ARS AS (2005-2007) og
Forvaltningssjef i Oxer Gruppen (1994-2005). Jørn Larsen har sterk kompetanse og lang erfaring både innen
teknisk, administrativt og finansiell forvaltning.
Marthe Sundby
Eiendomsforvalter
Marthe jobber som Eiendomsforvalter med ansvar for teknisk, drift og vedlikehold, administrativt, budsjetter,
kontrakter, utleie og rapportering. Hun har Grunnfag bedriftsøkonomi fra BI Oslo, er utdannet Diplommarkedsfører
fra NMH Oslo og Advokatsekretær fra Wang Handelshøyskole i Oslo.Hun har tidligere vært Utleiesjef hos Per W.
Johnsen Eiendomsforvaltning AS (2002-2007) og sekretær i Eiendomsspar AS.
Tore Busk
Eiendomsforvalter
Tore jobber som Eiendomsforvalter med hovedansvar for drift, vedlikehold og teknisk forvaltning. Han har
nærmere 20 års erfaring fra drift og forvaltning av eiendom, og kom fra en stilling som teknisk forvalter i SiO. Tore
har bred teknisk erfaring og utdanning med blant annet prosjektledelse fra BI.
Rolf Knetter
Teknisk eiendomsforvalter
Ansatt i Colliers p.m. juni 09 som tekn. rådgiver. Utdannet, med svennebrev i tømmerfaget, dv. tekn. fagskole og
takstøkonom fra NTB. Lang erfaring innenfor skade taksering, vedlikeholdsanalyser, byggvurdering,
byggeledelse, prosjektering m.m.
June Rasmussen
Regnskapsfører
June jobber som regnskapsfører hos Colliers Property Management ARS AS. Hun har høgskoleutdannelse innen
økonomi/administrasjon og revisjon. June har tidligere jobbet 10 år med eiendomsforvaltning hos Tschudi &
Malling Eiendom AS og 13 år med revisjon hos Inter-Revisjon AS.
Wen Xu Moltu
Regnskapsfører
Wen Xu Moltu begynte som regnskapsfører hos Colliers Property Management AS fra den 1 juli 2010. Hun har
tidligere jobbet i Notar eiendomsmegling og i forskjellig regnskapsbyråer. Hun har universitetsgrad innen
økonomi fra både Kina og Universitet i Oslo.
Gunnar Bull Berg
Statsautorisert revisor med Bachelor i revisjon fra Høgskolen i Oslo og Master i Regnskap og Revisjon fra BI.
Jobbet 4 år med revisjon i PKF Revisjon AS.
Asset Management
Thomas Nielsen
Senior Asset Manager
Thomas Nielsen har en universitetsgrad innen eiendom og finans fra Curtin University (Australia) og Kungliga
Tekniska Högskolan (Sverige). Før han gikk inn i Colliers, arbeidet han som forretningsanalytiker for Metso
Minerals, et av Finlands største selskaper
Are Skindlo
Daglig Leder/partner
Are Skindlo er tidligere konsernsjef for Steen & Strøm ASA, Skandinavias største eiendomsutviklings- og
forvaltningsselskap innen retail notert på Oslo Børs. Han var også leder for prosjekt- og eiendomsutvikling i
Hakon-Gruppen AS (ICA Norge AS) og satt som styreleder i Gresvig ASA og Conseptor ASA.
Colliers International AS
+ 47 22 06 62 80
[email protected]
www. colliers.no