Transcript Hvem har rett på rentene?

Ukeavisen Ledelse fredag 28. februar 2014 Nr. 9
Ledelse
21
Foto: Berit Roald / ntb SCANPIX
Forretningsjuss
Spør juristene
Lederverktøy
3 tips
om
blikk­
Hvem
har
rett
kontakt på rentene?
Spør noen av landets toppjurister innen forretningsjuss.
Advokatene til FØYEN Advokatfirma DA svarer.
Send spørsmål om næringsliv til: [email protected].
Advokatfullmektig Mari Sønju
og advokat Karl Marthinussen
[email protected] og [email protected]
1. Lad blikket ditt
Øynene er et instrument for utstråling og
overføring av tanker og følelser. Lad blikket ditt
med korte, konkrete mentale kommandoer
når du skal snakke til et publikum. Da forsterker du budskapet ditt. Øystein Wiik kaller det
mentale kommandoer eller flash-metoden. Du
kan lade blikket ditt med en grunnfølelse som
engasjement eller empati. Alternativt kan du
lade blikket med korte meldinger, som minner
om sms-er. Du kan for eksempel utstråle: Det er
viktig for meg at nettopp du er fornøyd eller Jeg
ønsker at du skal oppleve dette som positivt.
2. Øv foran speilet
En øvelse for å styrke blikket, er å forsøke å
stirre sitt eget speilbilde i senk. Wiik viser til at
du her kan være hakket røffere enn om du øver
deg ute blant andre mennesker. Foran speilet
kan du øve deg på å lade blikket med mentale
kommandoer som: Jeg er sterkere enn deg. Du
skal gjøre som jeg sier.
3. Del salen i tre
Skal du la blikket vandre eller holde det fast
når du står foran et publikum? Velg ut noen få
kontaktpunkter blant publikum, råder Øystein
Wiik. Du kan for eksempel dele salen i tre,
feltet til venstre for deg, feltet rett frem og feltet
til høyre. Fokuser på en del av publikum om
gangen. I andre sammenhenger kan det passe
bedre å dele salen på tvers. De fremre radene,
midten og de bakerste radene.
Kilde: Øystein Wiik
eller skepsis. Stol på at blikket ditt faktisk kan
sende konkrete meldinger. Dette er små, enkle
ting, men det har stor effekt. Blikket er ett av de
viktigste punktene vi har for utstråling når vi skal
prestere foran et publikum, sier Wiik, som har
forfattet boken Best når det virkelig gjelder.
Ha mer energi enn publikum
Wiik har jobbet som motivator siden 2001, og har
holdt mange kurs for medarbeidere og ledere i
bedriften. Han minner om at når du skal snakke
til et publikum er det viktig å innta scenen med
mer energi enn det publikum har.
– Du må ha mest energi og du må ha lyst til å
dele denne energien. Hvis du har mindre energi
enn publikummet ditt, ender du med å stjele
energi fra publikum istedenfor å gi dem energi.
Bygg opp energi i kroppen gjennom kroppsspråk
og gjennom å gjenta noen energiske påstander.
Sørg for å ha vilje til å projisere det ut. Å nå ut til
folk er en viljesak. Jeg pleier å si at karisma er en
fornybar ressurs. Det er fullt mulig å bygge opp
energi, for eksempel fram mot en prestasjon. Du
får mye mer gjennomslagskraft om du presenterer
kvartalstallene dine med en scenisk innstilling enn
om du ikke gjør det.
«Blikket
er ett av de
­viktigste
punktene
vi har for
utstråling
når vi skal
prestere
foran et
publikum»
➜➜Les saken på nett:
ukeavisen.no/94498
Ved salg av fast eiendom oppstår det
ikke sjeldent spørsmål om hvem som
har rett på rentene av kjøpesummen
opparbeidet på meglers klientkonto.
O
fte innbetales kjøpesummen til meglers
konto før overtakelse, men kjøpesummen utbetales selger først etter eiendommen er overtatt og kjøper har fått tinglyst hjemmelen til eiendommen. Hvem som har rett på
rentene i denne perioden kan være avhengig av
om salget skjer etter avhendingslova eller bustadoppføringslova, da disse lovene har noe ulike
løsninger for når kjøpesummen skal betales.
Hva gjelder ved kjøp av bolig
etter avhendingslova?
Ved salg av eiendom som faller inn under avhendingslova, det vil i hovedsak si avtale om salg av
«nøkkelferdig» bolig, vil kjøperen vanligvis ha
rett på rentene som opparbeides på kontoen
før overtakelse, mens selgeren har rett på rentene som påløper etterpå, med mindre det er
avtalt noe annet. Grunnen er at instruksjonsretten over kjøpesummen innbetalt til meglers
klientkonto ansees for å gå over fra kjøperen
til selgeren ved overtakelsen, jf. Rt. 2006 s. 31.
Finanstilsynet har, i notat av 16.03.11 med henvisning til nevnte dom, lagt til grunn at ved salg
av eiendom etter avhendingslova vil overtakelsestidspunktet derfor også være avgjørende for
hvem av partene som har rett på rentene. En slik
løsning harmonerer med avhendingslova § 2-4,
som bestemmer at risikoen for eiendommen
går over ved overtakelse. Videre vil overtakelse
være skjæringstidspunktet for hvem som har rett
på inntekter og avkastning av eiendommen, jf.
avhendingslova § 2-5.
Hva gjelder ved kjøp etter
bustadoppføringslova?
Ved salg av bolig etter bustadoppføringslova, det
vil si salg av bolig under oppføring fra entreprenør til en forbruker og med rett til grunn, følger
ikke alltid tidspunkt for overtakelse og instruksjonsrett over kjøpesummen hånd i hånd. Partene kan fritt avtale at forbrukeren skal ta over
boligen før den er betalt, men det kan ikke avtales at kjøperen skal betale før hjemmelsoverføring har skjedd, jf. bustadoppføringslova § 46, jf.
§ 3. Høyesterett bekrefter dette i Rt. 2013 s. 1541,
og presiserer samtidig at inntil skjøte er tinglyst,
har kjøper også instruksjonsrett til oppgjøret
på meglers klientkonto. Etter tinglysning sitter
megler på oppgjøret på vegne av selger.
Høyesteretts syn i Rt. 2013 s. 1541 er i overensstemmelse med uttalelser i Lovavdelingens brev
av 29.10.07 og Finanstilsynet i notat av 16.03.11,
hvor det heter at instruksjonsrettens overgang
vil være samtidig med det tidligste tidspunktet
selgeren kan kreve betaling. Etter bustadoppføringslova § 46 vil altså dette være når kjøperen
har fått tinglyst hjemmel til eiendommen. I noen
tilfeller vil kjøpesummen bli stående lenge på
meglers klientkonto, da det kan ta tid å få tinglyst boligen på kjøperen. For eksempel gjelder
dette boligkomplekser som skal seksjoneres,
eller eiendommer som skal deles og nye eiendommer opprettes. I utgangspunktet har kjøper
rett på rentene i denne perioden.
Kan selger likevel sikre seg rett
på rentene fra overtakelsen?
Det følger av nevnte Høyesterettsdom fra 2013 at
selgeren kan kreve betaling før skjøte er tinglyst
dersom han stiller garanti. Dette synes å være i
tråd med Finanstilsynets uttalelser om at dersom selgeren stiller bank- eller forsikringsgaranti
iht. bustadoppføringslova § 47 for kjøpesummen
frem til hjemmelen er tinglyst på kjøperen, har
selgeren instruksjonsrett til oppgjøret, og derfor
også rett på rentene som er opparbeidet på klientkontoen fra overtakelse. Det foreligger imidlertid ingen plikt for selger til å stille slik garanti
etter bustadoppføringslova.
Hvorfor er det forskjellige
regler etter avhendingslova
og bustadoppføringslova?
Bustadoppføringslova er en forbrukervernlov, og
lovgiver har valgt en annen løsning ved å knytte
betalingstidspunktet til hjemmelsoverføringen,
jf. bustadoppføringslova § 46. Den nærmere
begrunnelsen ligger blant annet i at kjøperen
ikke har fått rettsvern for sitt erverv før hjemmelen er tinglyst på han. Frem til dette tidspunktet
vil ikke kjøperen ha vern mot kreditorbeslag fra
selgeren.
«Inntil skjøte er tinglyst, har kjøper også
instruksjonsrett til
oppgjøret på meglers
klientkonto. Etter tinglysning sitter megler
på oppgjøret på vegne
av selger»