Transcript 当日資料(PowerPoint)

1
「まちなか」の賑わいは
とりもどせるか！
2005年7月13日
日本政策投資銀行
も た に
地域企画部 参事役 藻谷浩介
E-mail: [email protected]
2
正しいのはどれとどれ？
・中国への工場流出で近年日本の対外黒字は縮小しつつあ
り、このままではいずれ、資源や食料を輸入する資金がな
くなってしまう
・金沢は、職場も増え人口も流入しているが､七尾のような田舎
の中小都市のほとんどは不況のどん底で人口も流出続きだ
・東京はともかく地方では高齢化が深刻になっており、若
者が集中する都会は栄えるが、地方都市は老人ホームのよ
うになっていく
・郊外型大型店の増加に対抗して中心市街地を活性化する鍵は、
結局のところ、街路整備と実質無料の駐車場の確保にある
・しかし現実には住民は市街地に関心がなく、市としても
実際には成り行きに任せておくのが一番実害のない方法で
はないか？
4
外国から金を稼ぎ続ける日本
日本の「食べ方」の大変化！
15年前：貿易黒字(15兆円)がすべて
所得黒字は１兆円台・サービス赤字も２兆円程度
今：貿易黒字+所得黒字で20兆円
貿易黒字12兆円(増加傾向) + 所得黒字8兆円(安定)
サービス赤字が3兆円！（そのほとんどが観光赤字）
差し引き年間17兆円も黒字なのに
不景気だと言い続けている日本…
5
商店街の三重苦!!
年々高度化する「経営ノウハウ」
客の要求はどんどん高度化 → 客以上の商
品知識できちんと説明でき、モノの良さを売
り込めないと、同じお客は二度と来ない
置いとけば売れた時代と違って、ほっておけ
ば在庫が積み上がる → どんぶり勘定をや
めて「在庫管理」をしなければならない
客はケータイやインターネットを使いこなして
日本中から商品を取り寄せ始めた
→
店主だけがIT音痴では、もう通用しない
大型店自作自演の過剰床
やたらと郊外型大型店が増え､中小
店からどんどん客を奪っている
ところがその大型店チェーンも決し
て儲かってはいない、それどころか
自分たちも年々売上を落としていて
どんどん力尽きてつぶれていく
対抗して市街地再開発をすると、か
えって商業床の過剰に拍車がかかる
なのにやる気のない隣の連中と運命共同体
自分は一生懸命経営していても､やる気のない店のおかげで商店街全体は沈滞自分
の店の跡継ぎは､跡継ぎのない高齢の商店街幹部に頭を抑えられ､意欲喪失
空店舗を空いたまま放置する無気力家主のおかげで､人通りは減る一方
6
1.大型店進出
を喜ぶ住民
が気づかない
商業の真実
増え続ける七尾商圏の商業施設
ここでの商圏：中心市 + 周辺市町村 (2000年国勢調査に基づく10％通勤通学圏) – 平成合併前
郊外店の増加で、七尾周辺の
商業床はどんどん拡大している！
どんどん便利になって
住民はハッピー!?
7
ところが全く増えない総売上
ところが七尾周辺
のお店の売上の合
計は､増えていない
お店の値下げ競争で
物価が安くなって
市民はハッピー!?
住民の所得は下がっているのに、商
業施設だけが増え続けているのだか
ら、当然売上は上がらないしどこか
に必ず無理が出てくる
8
住民こそ喜んでいる場合ではない
施設を増やしたのに売上は伸びな
いので、お店は従業員を減らして
コストダウンに走る
つまり住民のパー
ト雇用が減り始め
ている！
9
以上を一枚にまとめてみると
消費者の利益っていったい何？
同じようなものしか売らない店が
増えて喜ぶのは買い物しない爺様だけ
店が増えただけで売
上は増えないし雇用
は減っている
結局､いい品は金沢まで出なければ買えないことに変わりなし
主婦の貴重な雇用先を減らしてまで
店を増やすことが消費者のため??
消費ばかりで働き口を考えない無責任な人は黙れ！
自分の町や地区だけでなく地域全体を考えないと
結局自分の子供の就職先がなくなる！
11
東京は七尾や金沢以上に深刻
店が増えただけで、
売上は減る一方だし
雇用も減っている！
13
店を増やしてはいけない理由①
14
– 「いい品をどんどん安く！」が経済を成長させた幸せな時代の成功体験 –
( )
商
業
床
の
坪
効
率
Ｐ
0
昔々の日本：商業施設が少なすぎ、既存商店の坪効率
は高いが､坪効率×床面積＝売上は増えない状態
(大型店規制や寡占に甘えた商売が成長を阻害)
坪効率低下による売上減
よりも、床面積増加による
売上増加の方が大きい
(価格弾性値＞1)
いわゆる
需要曲線
→商業施設が増えると
坪効率は下がるが売上は増える
商業床の供給量(Ｑ)
店を増やしてはいけない理由②
15
– 価格弾力性＜１の状況下で新規店舗増設を続ければどうなるか –
( )
商
業
床
の
坪
効
率
Ｐ
0
今の日本：商業施設が増えすぎ、坪効率が下がりすぎ
て､坪効率×床面積＝売上までもが減っていく状態
(郊外乱開発→経済音痴の過当競争が逆に成長を阻
害)
床面積と坪効率の
値下げによる売上減の方が、販売量増
バランスで、売上
加による売上増よりも大きい
が最大化していた
(価格弾力性＜1)
行政の郊外乱開発にフ
リーライドして商店が増
加
商業床の供給量(Ｑ)
いわゆる
需要曲線
定価販売のコンビニだけは成長
売上で明暗を分けるコンビニと一般小売業
指数(1997=H9=100)
140
130
120
デフレというのは消費者に金がな
く、高いものが売れないこと
今起きているのが本当に ｢
デフレ」なのだったら、な
ぜ定価販売のコンビニの売
上が減らないのか？
販売額(ｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱ)
店舗数(ｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱ)
売場面積(全小売商業)
110
店舗当たり売上(ｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱ)
100
販売額(全小売商業)
90
坪効率(全小売商業)
80
1997
1998
1999
2000
2001 2002
2003
2004
※ 全商業データは商業統計より、コンビエンスストアデータは日本フランチャイズチェーン協会統計より作成
※ 商業統計では、 97→99年の間に調査対象店舗が増強され、また99年は中間年の簡易調査、02年は本調査
なので、データはこの間連続していない（対象が２回拡大）。にもかかわらず販売額は減少した。
16
日本一商業床が過剰な七尾商圏
130
ここでの都市圏：中心市 + 周辺市町村 (2000年国勢調査に基づく10％通勤通学圏) – 平成合併前
全
国
平
均 岩見沢
東京
120
小売商業坪効率 （万円/㎡)
17
小売売場面積と坪効率
人口5万人以上の256都市圏・2002年
青梅
大阪 京都 札
幌 沼 御 中 名古屋
識者の観察では、
平塚
殿
110
人口当たり小売売場面積は
神戸
千歳 小津 場 津
田
帯広
１㎡/人が飽和水準。
仙川
長崎
原
豊田
台
これを超えると坪単価は
網走
五所川
原
100 水海道 木更津
どんどんデフレする
鹿児島福岡 浜松 つくば 敦賀
0.74 全国平均
高山
静岡 広島 旭川 函
島田
伊勢崎
八日市 場 秦野
富
館
90 羽生
高松 大 北見
士
松
北九州
田
岩井 水俣 土岐和歌山
金沢
小浜
本 飯山 伊原
那覇
刈谷 富山 諏 田 口 東 諏訪
二※佐世保
八幡浜
80 行田
戸 白石
訪
佐
久 糸魚川 小松
滝川
久
角田
菊
人吉
慈
柳井
名護 延岡
池
島
高岡
国分
玉名
鳥栖
人口当り床面積が
70
古
名 八
原
富岡
増えるほど、坪効
田川
川 中津 白むつ 横手丸
瀬 女 阿 志摩
率は落ちる
南山
亀1.72
新湯本 鹿赤 河松
大
小
60 (資料)　商業指標： 2002年 商業統計
観
鹿 喜 中 林 牟 沖縄居沢渡出 屋穂 阪
浜
人口： 住民基本台帳
田
音 1.72
東条
水
鹿
都市圏： 2000年国調10％通勤通学圏 多 予
四国
寺 七尾
大川 島
方
中央
50
0.8
※佐世保はジャパネッ ト
たかたを除いた試算
0.9
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
都市圏人口当たりの小売売場面積 (㎡/人)
1.6
1.7
小売販売額増減率 (1999年→2002年)
商業床過剰が総販売額を減らす
15%
小売店舗面積増減と販売額増減 御殿場
人口5万人以上の256都市圏
10%
武雄
島田
0%
千歳
売場面積が減った割
に販売額は減ってい
ない十和田
-5%
水俣
五所川原
小浜
-10% 岩見沢
-15%
姫路
下館
四日市
七尾 平塚
二戸
大館
売場面積が減り販
-20% 売額も減少(27%)
-15% -10%
高岡
富山
-5%
しかし売場面積が増えた割
には販売額は増えていない
名古屋
刈谷
出水
赤穂 丸亀鳥取
名瀬 富岡 喜多方
松阪
白河
全国平均
金沢
小松
売場面積が増えており
販売額も増加(10%弱)
気仙沼
沖縄
いわき
三沢
太田
大洲
北上 郡山 四国
中央
東京
高山
十日町
室蘭
糸魚川
国分
全国
平均
政令市の都市圏
5%
名護
18
大阪
原町
本渡 成田
北見 七尾 売上が増えず投資回
上田
収ができない
売場面積が増えているのに
販売額は減少(62%)
(資料)　商業統計
都市圏： 2000年国調1 0％通勤通学圏
0%
5%
10% 15% 20% 25%
小売店舗面積増減率 （1999→2002年)
30%
35%
近未来に著しく進む高齢化
70代以上人口の比率(2020年)
32%
館山
19
高齢化の水準と加速度
人口5万人以上の256都市圏の比較
伊東
八幡浜 萩
釜石
気
資料： (財)統計情報 研究開発 センタ ーによる コーホート 法予
30% 糸魚川
室蘭
ここで の都市圏 は、2000年国勢 調査通勤 通学動態
柳井 仙
に基づく10％通勤通 学圏
宇和島
佐伯 沼
全国平均
＝1.78倍
28%水俣 七尾
大船渡 滝川
新大館宮古
浜田
下関 周 木
宮
26%三次
今治 南 更 旭
湯沢
津 川 釧路
青梅
小 苫
高山
新庄
24%
田 小
高岡北九州 十和田
佐世保
北見 原 牧 平塚
長井鹿島
静岡 行田
富山
秦野 2020年の全
22% 迫
国平均＝21.
京都
札幌
小浜 川
4％
小松
成 大阪
鹿屋
20%
広島 田
内 佐賀 伊山
神戸
厚木
金沢
太
口
榛原
千歳
東京
長浜 那
名古屋
田
郡山 掛川
18%
全国で一番高齢化している島根
岡崎
大村 盛 つ 仙
白河 八
県の2000年現在の水準＝17.
黒磯
彦根
岡
福岡
8％
台
碧
名護
日
三沢
く
16%
刈谷
南 伊ば
豊田
市
那覇
勢
大田原
国分
安城
崎 沖縄
14%
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
2.4
70代以上人口の増加(2000→2020年) - 倍
2.6
2.8
20
ではどうすればいいのか①
1. 床を増やすしか能のない大手商業者がそろって
ダイエーの後を追うまで､耐えに耐える
首都圏でも名古屋でももう就業者は減少に転じた → 消費不況が深刻化
しかもその原因は景気でも少子化でもなく50代の高齢化なので､防止策はない
→ どのみち郊外の過剰店舗は整理されていき､人口密集地の商業が生き残る
2. 国の規制によってではなく､市の都市計画(地区
計画や都市マス)で､商業床に総量規制をかける
国全体での大型店規制は期待できない（地域ごとに事情が違いすぎる）
他方で､都市ごとに都市計画で規制をかけることは､市議会さえ動かせれば可能
→ 商業床の総量を定めたNY市のように､市全体で取り組むしかない
3. 大型店と競合しないニッチ市場を抱え込む
とはいっても当面どう食いつなぐかといえば､大型店との競合を避けるしかない
→ 周辺住民を抱え込むか､(通販で)日本中に商品を売り込むか､どちらか
21
ではどうすればいいのか②
・ 同じ品揃えの大型店ばかり増やしても市全体
の売上は上がらない → ユニークなものを売っ
ている小さな店を増やすしかない
・地元産品の改善→取り扱いを増やして、
売上の中で地元に落ちる部分を増やすべし
・ それと同時に地元商業者は、消費者に見捨て
られないように必死に努力しなければならない
・普通の商業だけではどのみちジリ貧 → 観
光客相手に純粋地元産品の売上を増やせ
22
2.商業者を直撃
する 「デフレ」
の正体と対処
策
景気と商店街の活気は無関係①
23
トヨタを生んだ一大工業都市､愛知県刈谷市(商圏人口28万人)
商店も建物も
なく空地だら
けの駅前通り
(15分おきの快
速で名古屋へ
17分､毎時上下
24本の電車が
来るというの
に…！)
日曜朝10時半､
唯一残ったアー
ケード街に人影
なし (正面は昭
和35年竣工の防
災街区)
大型店跡地は商業者の夢=無
料平面駐車場になったが肝
心の商店がもはや存在 せ
ず､車庫と化している
3～40年代には市内随一のアーケ
ード街だった刈谷銀座商店街に、
次々と未舗装の空地が発生
工場労働者に満ち満ちた町なの
に､飲み屋街らしきものはこの
一角くらいしかない???
景気と商店街の活気は無関係②
主産業軒並み不振の佐世保(商圏人口32万人)の中心商店街
１階が切れ目なくつなが
り、人が雑踏を消費しに
集まる､7ブロック･全長
1kmのアーケード
商店街の休日歩行者数が
H12-14の２年間で25%も
増加し、空店舗は２つま
で減少
20分おきに高
速バスが出て
いる福岡とは
厳しく競争
郊外6km先の
ｼﾞｬｽｺｼﾃｨ(2
万8千㎡･無
料駐車場
2,500台)
商店街に8階建の昔ながらのジ
ャスコ (駐車場なし)が健在
商店街に隣接する飲屋街は
土曜日深夜でも元気！
24
人口増加の刈谷と減少の佐世保
25
ここでの都市圏：中心市 + 周辺市町村 (2000年国勢調査に基づく10％通勤通学圏) – 平成合併前
七尾都市圏：今の七尾+中能登
東京､大阪､名古屋､金沢､富山､その他中小都市圏などもすべて、周辺のベッドタウンを広く合算した都市圏全体の数字
人口自然増減 率 ＝ (出生者数 －死亡者数) ÷人口
2.5%
安城
人口5万人以上の256都市圏の人口動態
那覇
2000年4月-2003年3月の人口流出入と出生死亡
沖縄
自然増加かつ
社会増加
刈谷
豊田
ここでの都市圏： 中心市+郊外市町村(10％通勤通学圏) - 平成合併前基準
御厚
岡崎
資料： 国勢調査、住民基本台帳人口動態表
殿木 千
歳
1.5%
場
近
仙台国 名 伊勢崎 碧南黒磯 福岡
金沢
自然増加だが
豊橋
太田
護
富士吉田 江
分
広島
成田
八
1.0%
社会減少
浜松
大阪
神戸
東京
名
幡
掛川
秦野
盛岡
鳥栖
△2.7％
熊本
札幌
古
小松
姫路
京都
三沢
屋 松山
大村
0.5% 網走
岩井
延岡 西脇
伊那
高山
松本
釧路
舞鶴
石巻
北上 山口
出
北九州
原町 唐津
富山
松阪
加西 名瀬
雲 館林
日立
0.0%
佐世保
米子 佐久 高知
滝川
久慈 六日町
高岡
甘
小浜
自然減少だが
花巻 木 旭
宍粟十日町
社会増加
-0.5%
新庄 宮古気仙沼室蘭 秩父
七尾 弘前
差し引き
益田
伊東
自然減少かつ
山鹿
倉吉
人口増加
糸魚川
宇佐
大館 中条
八
-1.0% 社会減少 宇和島村上
日
差し引き
△2.6％
大曲 浜田
柳井 人口減少
横手
市
八幡浜 水俣
湯沢
大牟田 館山
場
能代
釜石
萩
-1.5%
2.0%
-2.5%
-2.0%
△1.8％
-1.5%
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
人口社会増減 率 ＝ (転入者数 －転出者数) ÷人口
1.5%
雇用増加の刈谷と減少の佐世保
26
人口社会増減率 ＝ (転入者数－転出者数)÷人口
5%
全国主要256都市圏の成長力比較
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
(震災後の反動)国分
神戸
雇用は増加
伊勢崎
人口も流入 大村
福岡
ここでの都市圏： 中心市+郊外市町村(10％通勤通学圏) - 人口5万人以上
大田原
資料： 国勢調査、住民基本台帳人口動態表
鳥栖
掛川
札幌 羽生
松本
黒磯
山口
安城
八
北上
佐本 伊
刈谷
高知
日
館林
久庄 賀
雇用は減少したが
東京
市
松山 仙台小山 岡崎 三沢
上田
人口は流入
福
場 水海道
名古屋
成田 豊田
長富山
知
熊名 白河
伊東
浜
沖縄
山
田辺京都
本護
小松
金沢
御殿場
館 中喜
大阪
近
高岡
那覇
津
多
柳井
新 山
行田 浜松 江
十
方
広島
高山 和
村上 宮
八
北九州
小浜
志摩
静岡 佐賀 栃木 田 富士吉田
幡
本渡
周
糸魚川
島原
南
佐
岩井
下館
益田
佐伯 萩
土
世
鹿島
岐
久 日田保 網走
田
柏崎
唐津
室蘭 川 水 滝
慈
十
宇和島
原
川
俣
新庄
雇用は増加したが
町日
雇用は減少
七尾
町
釜石
人口は流出
人口も流出
釧路
八幡浜
1995-2000年の人口流出入と雇用増減
-10% -9%
-8%
-7%
-6%
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
全産業就業者増減率 ＝ 国勢調査で「職業あり」と回答した人の数の増減÷人口
都市圏人口当たりの課税対象所得額 (万円/人)
所得が売上に回っていない刈谷
200
所得水準と小売販売額 豊田
人口5万人以上の256都市圏
2002年
180
平
160
140
120
100
80
60
全
国
平
均
東京
27
刈谷の所得は国内
トップクラス
刈 厚木
安城
碧
谷
秦野 塚 南 岡崎
御殿場
名古屋
小田原
神戸
青梅 西尾
沼津
成田
広島
津
金沢
仙台
全国平均
敦賀
大阪高岡
蒲郡
富山
行田
伊賀
高松
網
帯広
羽生
福岡
日立
加西
走 高山
水海道
小浜 小松
京都 札幌
伊東
北見
糸魚川
下館
北九州
岩井
函館 洲本
旭
中条
※佐世保 七尾
角田 大 東
川 滝川
益
川予
田
日田
新
菊池
横手
玉名
宇和島宮
山鹿
田川
八
小林 島湯 五所川原
原沢
幡 沖縄
(資料)　小売販売額：商業統計 / 人口：住民基本台帳
浜
課税対象所得額：日本ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ教育ｾﾝﾀｰ
名護
都市圏： 2000年国調1 0％通勤通学圏
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
ト
都市圏人口当たりの小売商業販売額 (万円/人)※佐世保はジャパネッ
たかたを除いた試算
28
デフレ？ それとも経営失敗？①
– 「いい品をどんどん安く！」が経済を成長させた幸せな時代の成功体験 –
値段が高過ぎて
あまり売れない
(価格弾力性＞1)
→消費者も得する
→国全体の経済の
パイも拡大する
→企業は生産能力を
値段が下がると
販売量は増える
0
殿様商売の会社は困
るが、業界全体では
売上が増える
実例：特割導入後の国内航空 増やして、コストダ
登場した頃のスーパー ウンする路線に走る
( )
商
品
の
価
格
水
準
Ｐ
値下げによる売上
減よりも、販売量
増加による売上増
加の方が大きい
商品の販売量(Ｑ)
いわゆる
需要曲線
29
デフレ？ それとも経営失敗？②
– 価格弾力性＜１の状況下で大量生産を続ければどうなるか –
いわゆる
需要曲線
( )
商
品
の
価
格
水
準
Ｐ
0
そこそこの値段と
販売量だったのに
値下げによる売上
減の方が、販売量
増加による売上増
よりも大きい
(価格弾力性＜1)
実例：外食業界
通信業界
自動車業界
生産能力過剰の会社は、生産量
を維持して限界利益を確保する
ため、おしなべてこの路線に走
りやすい
→業界全体ではデフレとなる
→しかし消費者は得をするし、
貯蓄率ゼロの米国ならば、 そ
れがまた消費に回る
シェア拡大目的の
価格破壊始まる
商品の販売量
→ところが日本では、消費者
はその分を貯金してしまい、
国全体がデフレに向かう
「低価格」は本当に価値なのか？
値下げ競争だけが活路なのか？
貯蓄過剰の日本と､貯蓄過少の米国との違い

米国では「Value (価値)」とは安いこと､「Saving (貯金)」は安物買いのこと
←→ 日本では価格自体は価値ではない / 貯金は貯金であって消費ではない
100円ショップは安さを売っているのか？

100円ショップに行く人は､必要なものを安く買いたいから行っているのか？
←→ そうではなく､気持ちよくお金を使う快感を味わいに行っているのでは？
←→ 100円という小銭の価値が思わぬほど拡大する快感に惹かれるのでは？
｢欲しいモノはあるが金がない｣人向けの商売？

「良い品をどんどん安く」路線が最適（だがこの路線の実需は本当は多くな
い!!）

｢気持ちよくお金を使いたい｣人向けの商売！
｢損をしていない｣という実感が得られる範囲でお金を使いたい人は､本当は多い
→ 値段＞価値という印象さえ与えなければ､高く売ること自体には問題はない
30
31
変わってゆく日本の消費者
欲求５段階
簡単にいうと…
｢買い物｣の例では…
自己実現
欲求
他者との相対的な優劣に関係
なく､個として絶対的に満ち足
りた境地に至りたいとの欲求
値段や量に関心はなく､自分が
こだわる分野のいいものだけ
を適量欲しいという境地
現在
優越欲求
属した集団のメンバーに何ら
かの点で勝りたいとの欲求
人よりいいもの、高いものを
買いたい持ちたいという状態
バブル
期
被認知欲求
属した集団のメンバーに己の
存在を気づかせたいとの欲求
人が持っているものは自分も
一通り持っているという状態
安定
成長期
帰属欲求
何かの集団に属したい、仲間
に紛れ込みたいという欲求
衣食住の水準をできれば人並
みにしたいと願う状態
高度
成長期
生存欲求
食べて生きて生殖したいとい
う最も本能的･基本的な欲求
とにかく最低水準の衣食住を
確保したいという状態
終戦後
Price Discrimination
32
対デフレの経営技術｢価格差別化｣
• デフレ脱却の鍵は「価格差別化」
 大量生産販売をする大手が、際限ないデフレを加速する
(生産量･販売量の維持のため過当な価格競争が繰り広げられ、本当はもっ
と高く買ってくれる客にまで安価販売するため、経済が縮小していく)
 価格分散＝高く買う客には高く、安く買う客には安く
(客の限りなく微妙に分かれたニーズの違いに応じて、微妙に違うサービス
を、個別に違う値段で売ることで、経済のパイは拡大する！)
• ｢価格差別化｣のため｢細分化需要｣発掘
 ｾｸﾞﾒﾝﾃｰｼｮﾝ&ﾀｰｹﾞﾃｨﾝｸﾞ：お客の複雑怪奇に違う好みに応じて、際限な
く微妙にお客を分類し、その中のどれかに狙いをつける
 ﾎﾟｼﾞｼｮﾆﾝｸﾞ：そのお客からみて自分のサービスは何なのか、他と比べて ど
ういう魅力があるのか、ということを徹底的に分析し、対応する
値下げ競争を脱するＭＤ革新
33
– 各産業を「ラーメン屋業界」の構造に近づけよう！
( )
商
品
の
価
格
水
準
Ｐ
差別化された個々の
商品ごとに、新たな
需要曲線が生まれる
（本当はそれぞれの曲線が左軸
に貼り付いているのだが、
ここでは、累積的な効果を
示すために、各曲線を右に
ずらして図示している）
客層を細かく分類し、それぞれに対
応して微妙に異なる付加価値をつけ
た少量生産品を、少量販売
(価格差別化＝Price Discrimination)
地域密着の中堅･中小･零細企業が、優れた商品
力・マーケティング力を備えることで、初めて
この増加部 この路線を採れる（例えばラーメン屋の世界）
分が、売上 生産販売ロットが小さいので､普通ならコスト
が上がって対応できない → ｢値上げのためのコ
の 再拡大 ストダウン｣に成功した企業だけが取れる道!!
をもたらす
0
商品の販売量(Ｑ)
その分、大手企業の
大量生産規格品の
販売量は減るかもし
れないが､経済全体の
パイは逆に拡大す
る！
3. やる気のない
隣の連中を何
とかするため
のまちづくり方
策
34
35
なぜ佐世保の商店街は栄えているのか？
佐世保パラドックスとは！？
不景気の極みなのに空店舗がほとんどない
これだけ長く不景気が続けば、空き店舗が２割くらいあってもおかしくない
ところがバブル期には無数にあった空店舗が、最近10年間年々減っている
→ それは、大地主が家賃を柔軟に上下させ、新規参入を誘っているから！

郊外や福岡との激烈な競争に負けていない
郊外に2万8千㎡のSCを持つジャスコが､市街地の老朽店舗も閉めていない
福岡行きの高速バスが20分に1本も出ているのに、市街地にも多数若者がいる
休日の歩行者数は3万2千人と、H12→14の２年間に25%も増加した
→ それは、商圏人口32万人の１割＝ニッチ市場を、グリップできているから！
新規再開発投資がないのに､個店中心に集客
核施設（佐世保玉屋と佐世保共済病院）は真ん中にあるのに、端まで人が歩く
石油ショック以降､目立った再開発投資は玉屋の増床くらいしかないのに…
→ 人が歩くのは､１階が切れ目なく店でつながり､空間に華やぎがあるから！
刈谷に露呈する全国共通の問題
36
弁護１：刈谷は中国との競争に勝利した｢超｣経済活性化都市だ！

トヨタ系ものづくり企業群が技術で国際競争に勝利し､失業率は極小､税収は極大､所得は最高
弁護２：刈谷は少子化問題のない出生率国内最高水準の町だ！

極めて所得が高いのに､沖縄並みの出生率で､子供が多い素晴らしい町 (道を歩いてないけど)
弁護３ ：町はつまらなくても市民は誰も困っとらんじゃないか！

郊外型ＳＣや名古屋で遊べるし､東京にも海外にも行けるお金はあるし､なんも問題ないよ
暮らしの質の問題：


中心商業地という選択肢がなく､高感度な消費アメニティを決定的に欠く
多世代が憩える屋外賑わい空間が皆無 / 文化活動やNPOが著しく不活性
集客交流の問題：


通勤者･出張者が全く金を落とさない
飲屋街が皆無！で地元名物は全く育たない / 出張者の宿泊が極端に少ない
メーカーに勤めればともかく､生活者相手のサービス業の雇用は振るわない
財政の問題：

所得相応の豊かさが実感できない
仮に工場がなければ低収益･超高コスト
市街地の固定資産税収は激減 / 全方位郊外開発でｲﾝﾌﾗｺｽﾄ激増､高齢化に無防
備
何よりも富蓄の問題：所得が街並みに投資されていない

空き地がどんどん増加し､建物は老朽化もしくは安普請の極み､住宅も貧しい
富を街に蓄積できなかった先例
37
刈谷が今のまま行った場合の50年後を暗示する旧産炭地･夕張
10数kmにわたり６
ヶ所に点在する老
朽化した市街地
街路だけが残るかつ
ての郊外高台住宅街
当時でも安造り､今は
ぼろぼろの炭住
いずれも商圏規模小さす
ぎて商売成り立たず
２大移出産業を持つ夕張は､人口１万5
千人の山村と考えれば、本当はわが国
でもたいへんに恵まれた地域である
←札幌が商圏の２つの大規模スキー場
地質･気候を活かした夕張メロン生産
(地元産果汁限定使用の加工品も非常に
多く開発されている) →
こ
こ
設ま
ので
市行
街っ
地て
のも
外ま
へだ
のや
分め
散ら
新れ
設な
い
、
諸
施
市営住宅
老人福祉施設
夕張高校
38
人口増加の米国で実践される Smart Growth に対して
Smart Decline(賢い縮小)の提唱

要素① 郊外の再編集(拠点集中+再田園化)
郊外地では､駅前などの拠点への人口諸機能再集中と､外延部の再田園化を進める
→ 中途半端な郊外開発地を､長期的に山や海や田んぼに戻していくことが必要
バブル期の地価想定で行った土地開発は､地権者が損切りする以外に道なし
遠郊外戸建地区は､農地規制緩和で､田畑付の豪邸街に変えていくのが一番
要素② 容積率削減→都心空間の原則中層化
高層マンションは､著しく低い修繕積立と共益費の下､将来的にスラム化が必至
→ 高層化ではなく､建蔽率フル利用で周囲と連担した中層化こそが先進国の道
マンハッタンでも超高層地区は全体の数％しかないという事実を直視しよう
NYのビレッジや、パリのような街並みをつくることが東京の本当の目標

要素③ 次世代に残せる質の建物ストックの形成
有名建築家の自己拡張欲求に迎合した､インスタレーション建築はもう増やすな
将来建て替えるときも同じデザインが選ばれる､良質で汎用的な建築を増やせ
国の産業が栄えているうちに住宅と街並みを残すのは､今の世代の使命！
39
空洞化するまちの共通点
 市全体の人口は増えないのに、
無計画な郊外開発が360°で展開される
 皆が「まち=商店街」と思っている (住居､業務､医
療福祉､教育といった他の機能のことは眼中にない)
 市街地の地権者は、「景気回復」や「街路拡幅」
を 待って､空地や空店舗を空いたままにしてい
る
 まちの「中身」ではなく、「足」の話(道路拡幅
や駐車場整備…）ばかりが問題にされる
 容積率フル利用の再開発や街路整備を部分的
40
生きている中心市街地の共通点
～ 心の中の本来の市街地：まちなかを構成するもの
～｢まちなか｣の３要素～
•｢住む人｣と｢来る人｣の共生
雑踏の中で、人々が場と時間を共有
•｢器｣の上への｢変転｣ある｢雑居｣
まちという器の上に、諸機能･諸事業･諸人が、入れ替わりつつ
雑居
•文化・気風・ブランド
統制者不在にもかかわらず、競争と自由の中から醸成される、
そのまち独自の文化・気風そして魅力
七尾の市街地各所は｢まちなか｣でしょうか？
41
まちは「花」
「根」
「葉」
「茎」
「花」
=
=
=
=
家
企業の事業所
病院･学校･役所･集会所
お店
 根･葉･茎なくして花咲かず！(造花しかできな
い)
 公共(茎)と商業(花)だけの｢切花｣は､はかない
 道路や駐車場は「用水路」のようなもの (いく
42
中心市街地活性化対策の本筋
利害関係者
動機
対策の本筋
①事業の継続
②できれば収益拡大
③権利売却可能性の確保
①自分自身の事業の高度化
地権者
①土地建物の保有継続
(相続税原資や建替資金の獲得)
②できれば収益拡大
③権利売却可能性の確保
①自分自身の経営高度化
→ 空資産の有効活用
→ リーシングノウハウの研鑽
②テナントの経営高度化支援？
住民･外野の人
①消費機会の充実(衣･食＆遊)
②居住機会の充実(住＆遊)
③職業機会の拡大(出店･就職)
①自らが中心市街地にお金を
落とすことで維持に貢献
②まちづくりの側に自ら参加
行政
①住民の生活の質の向上(上記)
②税収増(特に固定資産税)
③中小企業振興
④交流人口増加→経済活性化
①ビジョン提示･事業者支援･
インフラ整備などの既存策
事業者
(商店･ｻｰﾋﾞｽ)
②中心商業地全体の活性化支援
②郊外開発の規制→抑制
43
地価低下の風を活かした市街地再生
～ いったん下げるだけ下げて、狙うは長期的な上げ
対処すべき
根本原因に対応して
根本原因に対応して
根本原因
住む人を増やす施策
来る人を増やす施策
ユーザーの
単機能指向
まちなかの雑居状態を好む
まちなかでの事業を選ぶ
住民の受け入れ
事業者の受け入れ
雑居を選ぶ客層に向けた
雑居を選ぶ事業者層に向けた
賃貸住宅の供給
賃貸物件の供給
定期借地を活用した
定期借地を活用した
土地を買わぬ住宅開発
土地を買わぬ面開発
高地価
高賃料
地権者の
時代錯誤
｢損して得取る｣姿勢の地権者の土地だけを､
安い賃料で有効利用 (×家賃補助 ×土地買収)
今の行政に求められている
中心商業地活性化施策
45
◎ 地権者の意識改革による多機能再導入の促進
× いくら多機能型再開発を行政主導で仕掛けても、砂漠に水をまくようなもの
→ 賃料を下げ坪単価の低い諸機能を進んで導入する地権者の増加こそ､唯一の道
地権者の把握→組織化→教育を行う主体(=TMO)の､人件費予算確保こそ必要
これらに加えこれから必要なのは！
① 市街地の重要性の明示
◎ 事業者の経営革新支援(→場合により交替促進)
(固定資産税収の損得を計算せよ)
× すべての商店が皆共存共栄で存続できるというような甘い時代は戻らない
→ 経営革新意欲のある事業者を優先的に支援 / 廃業支援→新規参入促進も必要
経営支援や新規参入促進を行う主体(=TMO？ｺﾝｻﾙ？)の､人件費確保こそ必要
②
郊外での住･商の開発抑制と
◎ 家賃補助より改装費補助､容積増加より取り壊し補助
× 新規参入促進のネックは高賃料･改装費負担･既存老朽建物の存在
市街地への機能再移転促進
→ 家賃を下げて新規参入者を受け入れた地権者向けの改装費補助こそ必要
(家賃補助と同額で可 / 一時的な補助でも効果は持続 / 地元建設業者に福
音）
→ 既存老朽化物件取壊費用が助成されれば､跡地利用の想定坪単価は低下
46
再生に逆行する禁じ手
×１. 過度な道路拡幅･駐車場整備・公開空地整備
足だけをいくら改善しても、中身が改善されない限り集客は増えない
加えて過度な拡幅や更地の増加は、逆に「市街地型の雑踏」を殺してしまう
→ 足だけを問題視する既存商業者へのおつきあいはやめ､計画は先送りせよ
×2. 現行地価転嫁を優先した現行容積率フル利用
消費者は高層施設をまったく志向していない → 容積率フル利用は需要と乖離
人口減少社会では床需要は年々縮小 → 機能を高く上げれば横に空地ができる
→ 地権者の夢想に付き合う以外に意味のない高層開発は元から見直せ
×3. 地権者の無為･無自覚を促進する家賃補助
家賃補助は地権者の高地価幻想を行政が追認する行為 → 賃料正常化を激しく阻害
家賃補助はいわば地権者に対する所得補助 → 肝心な入居者への支援ではない
→ 家賃補助を受けず、自ら進んで経済的に不合理な高地価･高賃料を下げる
地権者のみを、別の手段で顕彰することが必要
47
先進国型の､リピーターのつく観光資源
｢当地独自｣の｢生活文化｣

なぜ欧州では｢観光｣が主要産業の一つなのか
観光は、先進国水準の人件費を払える数少ない産業！ (←→工場は難しい)
自分たちの｢生活文化｣、その表れである｢まち｣が、そのまま集客資源！
観光は、国外・地域外からお金を稼いで来られる、効果の大きい産業

先進国の集客資源：｢生活文化｣
ユニークな｢生活文化｣を持っている地域は、リピーターを呼べる観光地となれる
｢文化財｣やただの｢観光施設｣は、必ず飽きられる → 一巡すると客足が減る
｢自然景観｣は一部の熱烈なリピーターを呼ぶが､彼らは余り金を落とさない

あなたもやっている｢当地独自｣の｢生活文化｣観光
国内最大の｢生活文化｣観光地は東京 (東京人のように歩く､買う､ 食べる､住む)
海外では、ＮＹ､パリ､アジアの大都市 (現地人のように歩く､買う､ 食べる､住
む)
大阪や福岡、札幌、横浜、金沢、神戸、那覇なども生活文化観光都市
沖縄の独自の食文化･お気楽文化や、屋久島･西表島のエコライフも大人気！
48
皆様の長期的な生き残りに向けて
｢生活文化｣を強化しよう

街並み観光の５要素を備えよう
住人を減らし賑いを殺す道路拡幅はやめ、狭い裏路地に雑踏を作ろう
食の名物を活かそう！ (夕食系･昼食系･スナック系が必要)
まちなかに博物館もどきを増やして、特色ある小物を売ろう！
にぎわい地区のすぐ真横に駐車場を用意しよう
B&Bなど、街並みの中に溶け込んだ小型の宿を増やそう

独自の地域景観を再生､補修しよう
個性：当地ならではのこだわりとうんちくのある自主ルールを作ろう
洗練：時間をかけて、景観上の不純物を取り除いていこう

｢非日常」ではなく｢過ごしたかった日常｣
こそ､お客様の求めるもの！
(由布院・亀の井別荘主人 中谷健太郎氏の講演から)