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岐阜の市街地活性化と
交通体系を考える
2005年3月23日
日本政策投資銀行
も た に
地域企画部 参事役 藻谷浩介
E-mail: [email protected]
1
市街地なんていらない
郊外でラクに暮らせばいい！
 郊外は駐車場がタダ！


駐車場維持管理費は誰の負担？
道路や上下水道は誰の負担？
 買い物は郊外大型店、まち遊びは名
古屋でいいじゃないか！



岐阜市の固定資産税収は？
地域経済は？
地域の雇用は？
2
空洞化するまちの共通点

市全体の人口は増えないのに、
計画な郊外開発が360°で展開される
無

皆が「まち=商店街」と思っている (住居､業務､医療福祉､
教育といった他の機能のことは眼中にない)

市街地の地権者は、「景気回復」や「街路拡幅」を待
って､空地や空店舗を空いたままにしている

まちの「中身」ではなく、「足」の話(道路拡幅や駐車
場整備…）ばかりが問題にされる

容積率フル利用の再開発や街路整備を部分的に仕
掛けるだけで、面的な再生のビジョンがない
3
生きている中心市街地の共通点
〜 賑わう町に必ず観察されるまちなかの３要素
～｢まちなか｣の３要素～

｢住む人｣と｢来る人｣の共生
雑踏の中で、人々が場と時間を共有

｢器｣の上への｢変転｣ある｢雑居｣
まちという器の上に、諸機能･諸事業･諸人が、入れ替わりつつ雑
居

文化・気風・ブランド
統制者不在にもかかわらず、競争と自由の中から醸成される、そ
のまち独自の文化・気風そして魅力
岐阜市の市街地各所は｢まちなか｣でしょうか？
4
まちは「花」
「根」
「葉」
「茎」
「花」
=
=
=
=
家
企業の事業所
病院･学校･役所･集会所
お店
 根･葉･茎なくして花咲かず！(造花しかできない)
 公共(茎)と商業(花)だけの｢切花｣は､はかない
 道路や駐車場は「用水路」のようなもの
（
それだけでは何の花も咲かないです）
5
究極の車社会の町での市街地消滅
財政力指数1.36､愛知県刈谷市(人口13万人)の今 (撮影：03/9)
商店もなく、
空地だらけの
JR･名鉄刈谷駅
前 (15分おき
の快速で名古
屋へ17分)
大型店跡地は商
業者の夢=無料平
面駐車場になっ
たが､肝心の商店
がもはや存在せ
ず､住民用の車庫
と化している
民間事業者は市内バス運行から撤退→
かつての目抜き通りを通るのは、週３
回･１日４往復の福祉バスのみ
6
松浦鉄道が生きる町の賑わう市街
主産業軒並み不振の佐世保(人口24万人)の水曜夕方(撮影：03/9)
１階が切れ目な
くつながり、人
が雑踏を消費し
に集まる､7ブロ
ック･全長1km･
のアーケード
H12-14に商店街
の休日歩行者数
が25%も増加し
、空店舗は６つ
まで減少
郊外6kmのところには2万8千㎡･無
料駐車場2,500台のジャスコシテ
ィがあるのに、商店街の8階建の
昔ながらのジャスコ (もちろん駐
車場なし)も健在
左のジャスコや佐世保共済病院と
通路で直結された､松浦鉄道佐世
保中央駅は､開業以来ほとんど乗
客が減らず､最近までの黒字運行
の原動力になっている
7
都市圏人口当たりの課税対象所得額 (万円/人)
所得水準と小売販売水準の相違
200
所得水準と小売販売額 豊田
人口5万人以上の256都市圏
2002年
180
平
全
国
平
均
東京
厚木 安城
刈谷
岡崎
御殿場 名古屋
青梅 西尾 神戸 小田原 沼津
広島 京都 成田
津
仙台
全国平均
敦賀
大阪
蒲郡
行田
つくば
伊賀
高松
岐阜 福 札幌 網
帯広
羽生
日立
加西
大垣
走 高山
水海道
岡
北九州
伊東
北見
下館
岩井
函館 洲本
旭
※佐世保
中条
角田 大 東
川 滝川
益
川予
田
日田
新
菊池
横手
玉名
宇和島宮
山鹿
田川
八
小林 島湯 五所川原
原沢
幡 沖縄
(資料)　小売販売額：商業統計 / 人口：住民基本台帳
課税対象所得額：日本ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ教育ｾﾝﾀｰ
浜
名護
都市圏： 2000年国調1 0％通勤通学圏
碧
秦野 塚 南
160
140
120
100
80
60
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
8 ト
都市圏人口当たりの小売商業販売額 (万円/人)※佐世保はジャパネッ
たかたを除いた試算
20-69歳人口当たりの乗用車･軽自動車台数 (台/人)
大型店や車だけが犯人ではない
1.2
岩井
柏原
1.51
大型店が少ないのに衰退が著し
い市街地は、枚挙に暇がない
小林
佐久
三次 人吉 津山 沼田 飯田 伊那
加宍粟
富岡
山鹿
菊池 八伊 西
都 上田
1.1
出水
鹿
倉吉 諏訪洲本 水海道
城
角田 田川 玉女万
1.11
嶋
西名 里
0.11
長浜
福井
松本
松阪
伊勢崎
八日市 場脇
大垣
大曲白河 古川 横手
1.0相馬
下 豊
高山 館 岡
津
山口
富山
館山
1.16
岐阜
上
高岡
柳
延岡
帯広
水俣 佐 島
佐
井 野
日
0.9 羽生
丸亀
田
岡山 刈谷 金沢 北見 五 近 1.13
伯 行
浜
立 世
保
木更津
松今
高松
網走
田富 鹿児島
大
滝川 所 江 鳥
久
治 熊本
秋
川八 栖
分
士
0.8
和石留 沼津
釧
北九州
名古屋
静岡
田
旭川
大牟田 原 幡
室
名瀬 八幡浜
歌巻米
路
松山
函館
那覇
0.16
蘭
全国平均
山
仙台
小田原
青梅
0.7
青 厚木
明らかに大型店が過
広島
長崎 秦野
森
宮古
平塚
当競争状態
釜石
福岡
札幌
0.6
自家用車普及水準と京都
神戸
全
(資料)　大型店：2003年東洋経済調べ
大型店売場面積水準 大阪
0.5
人口5万人以上の256都市圏
0.2
0.3
国
東京 平
均
車登録台数：2002年国交省
都市圏： 2000年国調10％通勤通学圏
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
都市圏人口当たりの大型店売場面積 (㎡/人)
1.0
1.1
9
商業床の過剰が坪効率を落とす
130
東京
人口当り床面積が
増えるほど、坪効
率は落ちる
小売商業坪効率 （万円/㎡)
120
全
国
平
均 岩見沢
小売売場面積と坪効率
人口5万人以上の256都市圏・2002年
青梅
大阪 京都 札
幌 沼御 中
識者の観察では、
平塚
名古屋
殿
110
人口当たり小売売場面積は
神戸
千歳 小津 場 津
田
帯広
仙川
１㎡/人が飽和水準。
長崎
原
豊田
台
網走
これを超えると坪単価は
100 水海道 木更津
敦賀
つくば
鹿児島福岡 浜松
どんどんデフレする
0.74 全国平均
静岡 広島 旭川 函 成田 高山 伊勢崎
島田
金
八日市場 秦野
富
館沢
90 羽生
高松 大 北見
士
松
土岐
和歌山
北九州
田
岩井 水俣
本 飯山 伊原
那覇
二
刈谷
諏 田 口 東 諏訪
八幡浜
80 行田
戸 白石 ※佐世保
佐
岐阜 訪
滝川
久
角田
菊
人吉
延岡
柳井
唐 大垣
名護
池
島
玉名
70
古 国分 鳥栖
名 八 津
原
富岡
田川
川 中津 白むつ 横手 丸
瀬 女 阿 志摩
亀
南山
新湯本 鹿赤 河
大
観
小
60 (資料)　商業指標： 2002年 商業統計
音 1.72
鹿 喜 中 林 牟 沖縄居沢渡出 屋穂 松
四国
阪
浜
人口： 住民基本台帳
田
寺
東条
水
鹿
中央
都市圏： 2000年国調1 0％通勤通学圏 多 予
大川 島
方
50
0.8
※佐世保はジャパネッ ト
たかたを除いた試算
0.9
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
都市圏人口当たりの小売売場面積 (㎡/人)
1.6
1.7
10
デフレではなく商業床の過剰１
「いい品をどんどん安く！」が経済を成長させた幸せな時代の
成功体験
( )
商
業
床
の
坪
効
率
Ｐ
0
昔々の日本：商業施設が少なすぎ、既存商店の坪効率
は高いが､坪効率×床面積＝売上は増えない状態
(大型店規制や寡占に甘えた商売が成長を阻害)
坪効率低下による売上減
よりも、床面積増加による
売上増加の方が大きい
(価格弾性値＞1)
いわゆる
需要曲線
→商業施設が増えると
坪効率は下がるが売上は増える
商業床の供給量(Ｑ)
11
デフレではなく商業床の過剰２
価格弾力性＜１の状況下で新規店舗増設を続ければどうなるか _
( )
商
業
床
の
坪
効
率
Ｐ
0
今の日本：商業施設が増えすぎ、坪効率が下がりすぎ
て､坪効率×床面積＝売上までもが減っていく状態
(郊外乱開発→経済音痴の過当競争が逆に成長を阻害
)
床面積と坪効率の
値下げによる売上減の方が、販売量増
バランスで、売上
加による売上増よりも大きい
が最大化していた
(価格弾力性＜1)
行政の郊外乱開発にフリー
ライドして商店が増加
商業床の供給量(Ｑ)
いわゆる
需要曲線
12
商業床過剰が総販売額を減らす
110
小売
販売額
100
90
小売
従業者数
小売売場面積
120
課税対象
所得額
110
小売
販売額
100
90
80
小売販売額÷小売
売場面積 (坪効率)
70
2002 (H14)
1999 (H11)
1997 (H 9)
70
1994 (H 6)
小売販売額÷小
売売場面積 (坪効
率)
80
130
2002 (H14)
課税対象
所得額
岐阜都市圏
1999 (H11)
120
指数(1991=H3=100)
小売
従業者数
130
140
小売売場
面積
1991 (H 3)
名古屋都市圏
1991 (H 3)
指数(1991=H3=100)
140
過剰床→坪効率低下→販売額減
1997 (H 9)
過剰床→坪効率低下→販売額減→雇用減
岐阜ではもっと動きが極端
1994 (H 6)
乱開発が招いた｢消費不況｣
13
岐阜都市圏の人口動態と将来予測
90年代後半の転出入のトレンドが続くと仮定したコーホート予測
岐阜都市圏：岐阜市の10％通勤通学圏 = 岐阜+関+羽島+各務ヶ原+山県+15町村
15-34歳は7万6千人減少
する(30%減)
15年後の70歳以上
人口の比率は
合併前の
郡上八幡
なみ
自然増加水準低下
社会減少幅改善？
20-59歳は9万1千人減少
する(18%減)
70歳以上は7万8千人増
加(79%増)
流出に加え死亡者の増加で、人
口は減少に転じていく
15
名古屋大都市圏の人口動態＆予測
90年代後半の転出入のトレンドが続くと仮定したコーホート予測
名古屋大都市圏：名古屋市の10％通勤通学圏 = 尾張を中心に､東濃南端､三重北東端､西三河西端を含む58市町村
1５年後の70歳以上人口の
比率は､合併前の荘川なみ!
自然増加水準低下
社会増減トントン
20-59歳も30万人減少
する(10%減)
引き続き若者が流入
を続けたとしても、
15-34歳は38万人も
減少(25%減)
70歳以上は54万人も増
加(2.1倍増！)
仮に人口流入が続いたとし
ても、死亡者の増加で人口
は減少に転じる
16
東京大都市圏も深刻に高齢化！
90年代後半の転出入のトレンドが続くと仮定したコーホート予測
東京大都市圏：東京特別区 + 都下の大部分･埼玉南半･千葉西半･神奈川東半･茨城西南部にまたがる124市町村
15年後の70歳以上人口の
比率は､名古屋同様に合
併前の荘川なみ!
自然増加水準低下
社会増加再加速
引き続き全国から
若者を集めたとし
ても、15-34歳は
250万人も減少す
る(28%減)
70歳以上は319万人も増
加(2.2倍増！)
仮に人口流入が続いたとし
ても、死亡者の増加で人口
は伸びどまっていく
17
三河地域に表れている全国共通の問題
弁護１：三河は中国との競争に勝利した｢超｣経済活性化地域だ！

トヨタ系ものづくり企業群が技術で国際競争に勝利し､失業率は極小､税収は極大､所得は最高
弁護２：三河は少子化問題のない出生率国内最高水準の地域だ！

極めて所得が高いのに､沖縄並みの出生率で､子供が多い素晴らしい地域
弁護３ ：町はつまらなくても住民は誰も困っとらんじゃないか！

郊外型ＳＣや名古屋で遊べるし､東京にも海外にも行けるお金はあるし､なんも問題ないよ
暮らしの質の問題：


中心商業地という選択肢がなく､高感度な消費アメニティを欠く
多世代が憩える屋外賑わい空間に乏しい / 文化活動やNPO活動が目立たない
集客交流の問題：


通勤者･出張者が全く金を落とさない
飲屋街が目立たず､地元名物が育たない / 出張者の地域内宿泊比率が低い
メーカーに勤めればともかく､生活者相手のサービス業の雇用は振るわない
財政の問題：

所得相応の豊かさが実感できない
仮に工場がなければ低収益･超高コスト
市街地の固定資産税収は低落 / 全方位郊外開発でｲﾝﾌﾗｺｽﾄ激増､高齢化に無防備
何よりも富蓄の問題：所得が街並みに投資されていない


空き地が年々増加し､老朽建物や安普請が目立ち、後世に残すべき景観がない
貯蓄は域外に投資されて債券化 → いずれは紙切れになってしまう危険がある
18
中心商業地衰退の原因に
関する３つの罪深き誤解
誤解１.
衰退の原因は無料駐車場がないことだ
→ では、無料駐車場が十分に整備されれば中心商業地はよみがえるのか？
→ では、無料駐車場付のダイエーハイパーマートはなぜ全てつぶれたのか？
→「足さえ整備すれば客は来る」なんて､今の消費者を舐めていませんか？
誤解2.
衰退の原因は大型店が撤退したことだ
→ では、大型店が再開発されれば中心商業地はよみがえるのか？
→ では、なぜ全国で駐車場付の再開発大型店がどんどんつぶれているのか？
では、なぜコンビニが流行る一方で多くのGMSは経営危機なのか？
→「売場が大きければ客は来る」なんて､今の消費者を舐めていませんか？
誤解3.
衰退の原因は景気が回復しないことだ
→ では、景気が回復すれば中心商業地はよみがえるのか？
→ では、なぜ景気がましな中京圏や北関東で特に市街地空洞化が激しいのか
？
→「景気が良ければ何でも売れる」なんて､今の消費者を舐めていませんか
？
19
中心商業地衰退の真因
真因１. 家･事業所･病院･学校･役所が郊外に出た
家･職場･公共施設の郊外化･車社会化で､中心商業地を自然に通る客が激減している
→ 同じ物が手に入るなら人は極力近くの方に行くという原則からは､中心は不利
→ 本当に市街地でしか手に入らないものを提供しない限り､必ず負ける状況
真因2. 今の商業では､市街地の高地価は払えない
自己実現時代の消費者は究極に多品種の品揃えを求める → 既存大型店は中途半端
→ より大きな店舗面積が必要な割に売上は上がらない → 坪効率は低下する宿命
自己実現時代の消費者は賢い買い物を尊ぶ → マージン＆坪効率は低下する宿命
→ 中心商業地の高地価を回収できるような商業の業態はもはやほとんどない
真因3. 真の当事者＝地権者が無為･無能･無自覚
以上の状況に対応するには､家･職場･公共機能の中心部への再導入が必要
+ 消費者の需要変化に対応したMD革新(既存事業者の経営革新or入替え)が不可欠
→ 地権者自らが経済的に不合理な高地価･高賃料を下げなければ何も動かない
20
中心商業地再生の原因療法
◎１. 市街地に家･事業所･病院･学校･役所を戻す
家：需要に限界のあるマンションより一戸建を､空地定借+空家定借促進で増やせ
事業所：需要に限界のあるオフィスビルより低層物件を､空地定借促進で増やせ
病院･学校･役所：地価負担力なきこれら機能を市街地の空地定借促進で増やせ
◎2. 商店の経営革新or入替えの促進→MD革新
中小商店：在庫管理高度化､MD革新などを行う意欲ある事業者の拾い上げ→教育
上記をやる意欲のない事業者の撤退促進→新たな事業者の育成･注入
大型店：撤退大型店の低層店舗化再利用 / 存続大型店周辺へのｾﾚｸﾄｼｮｯﾌﾟ貼付け
市街地の最大の商品(最善のＭＤ) =「市街地型の雑踏」の形成促進
◎3. 損して得取る地権者の発掘･顕彰･増加
商業地への多機能再導入・新事業者の参入に低賃料で協力してくれる地権者の発掘
→ そうした地権者だけが着実に儲けているという状況の現出と周囲へのアピール
→ 地権者の組織化、土地の長期的な価値維持向上に向けた学習&実践の促進
21
再生に逆行する禁じ手
×１. 過度な道路拡幅･駐車場整備・公開空地整備
足だけをいくら改善しても、中身が改善されない限り集客は増えない
加えて過度な拡幅や更地の増加は、逆に「市街地型の雑踏」を殺してしまう
→ 足だけを問題視する既存商業者へのおつきあいはやめ､計画は先送りせよ
×2. 現行地価転嫁を優先した現行容積率フル利用
消費者は高層施設をまったく志向していない → 容積率フル利用は需要と乖離
人口減少社会では床需要は年々縮小 → 機能を高く上げれば横に空地ができる
→ 地権者の夢想に付き合う以外に意味のない高層開発は元から見直せ
×3. 地権者の無為･無自覚を促進する家賃補助
家賃補助は地権者の高地価幻想を行政が追認する行為 → 賃料正常化を激しく阻害
家賃補助はいわば地権者に対する所得補助 → 肝心な入居者への支援ではない
→ 家賃補助を受けず、自ら進んで経済的に不合理な高地価･高賃料を下げる
地権者のみを、別の手段で顕彰することが必要
24
以上を踏まえ、路面電車廃止を
巡る岐阜での議論への３つの疑問
 ｢廃止で商店街の客が増える｣なんてことを本当に 信じ
ている人はいるのか???
幅の広い駅前通りや､市電廃止後の市役所周辺では商店街が活性化しているか
？
消費者は市電が邪魔だから来ないのか？ ﾊﾟｰｷﾝｸﾞﾒｰﾀｰがないから来ないのか
？
→ 本当は店や品揃えに魅力がないからなのに、責任転嫁もはなはだしい
!!!
 路面電車廃止に伴う費用と、存続の場合のコストを､
数字できちんと比較検討したのか???
廃線後の路盤買収→道路化工事に何十億円もかかるのを計算したのか？
代替バスの維持存続にかかる公的支援を計算したのか？
関や本巣方面から名古屋に流れる購買力の分の損害を計算したのか？
 商店は消費者に売れる品を売る､地権者は売れる店を入
れる、という当たり前のことに、これまでちゃんと取り組ん
できたのか??? 連携はあったのか???
25