Transcript File - Derechos Reales II

La Hipoteca
Iván Sancho S.
A65357
Concepto de Hipoteca
Derecho real que se constituye sobre un
inmueble para garantizar el cumplimiento de
una obligación propia o ajena.
Según Josserandi
“Ganancia real e indivisible que consiste en la
afectación de un bien del deudor al pago de una
obligación,
sin
desposesión
actual
del
constituyente, y permitiendo al acreedor
hipotecario embargar y hacer vender ese bien, al
vencimiento, quien quiera que lo tenga, para
hacerse pago con su precio con preferencia sobre
los demás acreedores”
Características
• Accesoriedad: Su existencia se subordina a la
existencia de una obligación principal.
• Especialidad: Es la determinación del bien, así como
del monto por el cual responderá.
• Indivisivilidad: Pesa sobre todo el inmueble, si se
dividiera, el adquiriente no puede pedir que se libere
su parte, tampoco el deudor que hace un abono,
cosa distinta es la solicitud de reducción de la
hipoteca, estipulada en el art. 416 del Código Civil
(no es una característica absoluta).
Características
• Se da por Grados: Se concede un privilegio al
acreedor anterior respecto de los que se
constituyen posteriormente.
Bienes que NO se hipotecan
(art. 410 C.C.)
a) Bienes muebles: para estos se establecen la
garantía de prenda (Excepciones con los
navíos).
b) Los frutos de toda clase, pendientes, con
separación del predio que los produce, por ser
un simple accesorio del fundo.
c) Los muebles colocados de modo fijo en una
construcción o edificio con separación de éste.
Bienes que NO se hipotecan
(art. 410 C.C.)
d) Las servidumbres separadas del fundo a que
sirven activamente.
e) El uso y habitación por ser derechos
personalísimos, la hipoteca sería ineficaz.
f) El arrendamiento por ser derecho personal de
goce.
g) El simple derecho de poseer que por su
condición precaria no es garantía efectiva.
Bienes accesorios considerados dentro
de la Hipoteca
Para esto debemos referirnos a los artículos 254,
255 y en especial el 411 del Código Civil:
a) Bienes muebles inmueblizados: por adherencia
física al suelo o por unión física y permanente a
una edificación o a una construcción.
b) Los frutos pendientes a la época en que se
demande la obligación ya exigible, comprende
noción natural y del derecho civil (rentas,
alquileres, etc)
Bienes accesorios considerados dentro
de la Hipoteca
c) Mejoras, aumentos, accesiones naturales y reunión
de fincas:
1) Abraza mejoras útiles, necesarias y de
adorno porque no se hace distinción, pueden
ser antes o durante la hipoteca.
2) El caso de los naturales son por fenómenos
como aluvión y la avulsión regulados en Ley
de Aguas.
3) Cuando se den reuniones, la hipoteca
abarcará en su totalidad la nueva finca a
menos que se indique lo contrario.
Bienes accesorios considerados dentro
de la Hipoteca
d) Indemnizaciones y expropiación: Abraza las
indemnizaciones por concepto de seguro del
inmueble, es decir, se da una subrogación legal a
favor del acreedor hipotecario, igual sucedería
con la expropiación.
e) Pertenencias mobiliarias: bienes muebles sin
unión estructural, más bien funcional. Bienes
comunes en el régimen de propiedad en
condominio. Excepción por art 533 del C.Co.
Constitución de Hipoteca
• CAPACIDAD: En principio se requiere ser el dueño
del bien para aprobar la imposición del gravamen.
• HIPOTECA POR CONSENTIMIENTO: Es necesario
el consentimiento del propietario, sin embargo, un
tercero puede dar en garantía de una deuda que no
es propia.
Constitución de Hipoteca
1. Otorgamiento previo de un crédito con garantía
hipotecaria.
2. Escritura pública que no requiere aceptación de
acreedor.
3. Inscripción del gravamen en la Sección de
Hipotecas del Registro Público de la Propiedad.
Afecta a 3° desde su presentación.
Modificaciones de la Hipoteca
• Cesión del crédito hipotecario: Según lo
regulado desde el artículo 1101 a 1116 del C.C.
Especial atención en el 1109: “La venta o cesión
de un crédito comprende sus accesorios, como
las fianzas, prendas, hipotecas o privilegios”.
• Ampliación de la hipoteca.
• División y reunión del fundo hipotecado.
Modificaciones de la Hipoteca
• Posposición de grado: Al extinguirse una
hipoteca de grado superior, el segundo le
sucederá.
• Conversión en cédulas hipotecarias: el art. 427
contempla que no se permite constituir cédulas
hipotecarias si previamente hay una común. Art.
428, es posible siempre y cuando de común
acuerdo se anule la hipoteca común y se
constituya la cédula hipotecaria.
Ejecución Hipotecaria
• No habiéndose cumplido la obligación
garantizada con hipoteca, el derecho real creado
por hipoteca se reduce a la facultad para hacer
vender el bien. Es decir, Brenes Córdoba habla
de que lo que se da en garantía es la acción para
pedir el remate de un bien crédito hipotecario.
• Regulado en la Ley de Cobro Judicial, a partir
del artículo 8.
Ejecución Hipotecaria: El remate
• Regulado a partir del artículo 21 de la Ley de Cobro
Judicial.
• 21.1 Concurrencia de acreedores sobre el
mismo bien. Todos los acreedores embargantes o
con garantía real, deberán gestionar el pago de sus
créditos, en el proceso en el cual se haya efectuado
primero la publicación del edicto de remate del bien
que les sirve de garantía. De plantearse una nueva
ejecución sobre el mismo bien, el tribunal ordenará
suspender el proceso nuevo, tan pronto llegue a su
conocimiento la existencia de la ejecución anterior.
Ejecución Hipotecaria: El remate
• 21.3 Base del remate. La suma pactada por las
partes servirá como base para el remate. En defecto de
convenio, a elección del ejecutante, servirá de base el
monto que se determine mediante avalúo pericial o el
valor registrado, cuando los bienes tengan asignado un
valor tributario o fiscal actualizado en los últimos dos
años. En los demás casos se procederá al avalúo, el cual
será realizado por expertos de la lista oficial, salvo el
caso de inopia absoluta o relativa. Si los bienes por
subastar soportan gravámenes, la base siempre será la
establecida para la garantía de grado preferente
vencida. En las ejecuciones sobre bienes sujetos a
concurso, la base siempre se establecerá mediante
avalúo pericial.
Ejecución Hipotecaria: Pago de
Obligaciones
• Artículo 28.- Liquidación del producto del remate. El
producto del remate será liquidado en el orden siguiente:
a) Costas.
b) Gastos de cuido, depósito, administración y
mantenimiento, desde el día del embargo hasta la firmeza
del remate. El deudor no podrá cobrar honorarios ni gastos,
si hubiera sido el depositario de los bienes rematados. En ese
mismo supuesto, el ejecutante solo podrá cobrar los gastos
de conservación.
c) Pago de intereses y capital, atendiendo el orden de
prelación, cuando existan varios acreedores. Si alguno no se
presenta y el remate no se ha celebrado soportando su
gravamen, se reservará lo que le corresponda.
d) El remanente será entregado al deudor, salvo si existe
algún motivo de impedimento legal.
Ejecución Hipotecaria
• El adquiriente lo recibe libre de gravámenes
siempre que sea por ejecución de acreedor en
primer grado.
• También cuando lo ejecuta uno de inferior
grado, siempre que fuera los créditos anteriores
ya exigibles, caso contrario lo arrastra los
gravámenes.
• Sobre el tercer poseedor arts 419 y 420 del C.C.:
Será requerido si el deudor no paga.
Ejecución Hipotecaria: Desmejoramiento y
Saldo en Descubierto
• Artículo 12.- Desmejoramiento de la garantía, saldo
en descubierto y conversión a proceso concursal
“Cuando se pruebe que la garantía se ha desmejorado o se ha
extinguido, podrán perseguirse otros bienes en el mismo
proceso.
Ejecutadas las garantías reales, cuando sea procedente y a
solicitud de parte, el tribunal establecerá el saldo en
descubierto. Firme la resolución que lo disponga, los
acreedores podrán perseguir otros bienes en el mismo
proceso. Los acreedores de grado inferior no satisfechos
podrán cobrar lo que se les adeude en el mismo expediente;
para ello, se formarán legajos independientes para cada
uno…”
Extinción de la Hipoteca
• Por su carácter accesorio, una vez cumplida la
obligación principal, se extingue la hipoteca,
para esto es necesario pedir la cancelación del
gravamen al acreedor y que se inscriba en el
Registro.
• Por medio de la ejecución hipotecaria o venta
forzosa del bien.
• Por prescripción.
Problema de la prescripción de
créditos comerciales
• Artículo único interpretativo del artículo 968:
“… la prescripción de las acciones que se deriven
de actos o contratos mercantiles, se regirán por
las disposiciones del capítulo a que ese artículo
se refiere, salvo en cuanto a las hipotecas
comunes o de cédulas que continuarán
rigiéndose por la prescripción de diez años.”
Problema de la prescripción de
créditos comerciales
Posición de Sala Primera ha sido variada:
a) A favor de la prescripción de cuatro años: No
existe ninguna disposición en el C.C. en la que se
establezca la prescripción de hipoteca como
derecho real de garantía en plazo de 10 años y al
ser accesoria está ligada al crédito garantizado.
En el caso en referencia por ser de carácter
comercial.
Problema de la prescripción de
créditos comerciales
b) Posición a favor de la prescripción de 10 años que
es la posición actual:
La tesis más legalista, según lo dicta el artículo único
interpretativo, independientemente del carácter del
negocio, sea mercantil o civil.
Posición de Sala Constitucional: Resuelve que el
artículo único no es una interpretación, sino más
bien una reforma, por lo que siempre se debe
considerar el plazo de 10 años como prescripción.