Transcript File - Derechos Reales II

HIPOTECA
CONCEPTO: Es una variedad del
“pignus”, en la cual el traspaso de la
posesión de la cosa al acreedor no se
verifica en el momento mismo del
constituirse tal derecho real, sino cuando
ya la deuda garantizada haya quedado
incumplida. Hasta entonces, la cosa
afectada continua en posesión de su

CONCEPTO
propietario, el cual puede además
cambiar, porque nada le impide que con
tal gravamen, que la acompaña como
una sombra, la cosa enajenada.
Incumplida la deuda, comienza sea
quienquiera el poseedor de la cosa en
tal momento el ejercicio del “ius
posedendi” y del “ius distrhendi” por
parte del acreedor hipotecario.(ARIAS
RAMOS)
CONCEPTO

Alberto Brenes Córdoba la define así:
“Es un derecho real de garantía
constituido sobre un inmueble, para
asegurar el cumplimiento de una
obligación”.
REGULACIÓN JURÍDICA
Legislación sobre
hipoteca
Artículo 409 Código Civil

La hipoteca se constituye en escritura
pública por el dueño de un inmueble,
para garantizar deuda propia o ajena.

No es necesaria la aceptación expresa
de aquel a cuyo favor se constituye la
hipoteca.
LIMITACIONES PARA HIPOTECAR
Artículo 410
Sólo puede hipotecar quien puede enajenar.
No son susceptibles de hipoteca:
1. Los bienes que no pueden ser enajenados.
2. Los frutos o rentas pendientes con separación del predio que los
produce.
3. Los muebles colocados permanentemente en un edificio a no ser
con éste.
4. Las servidumbres, a no ser con el predio dominante
5. Los derechos de uso y habitación.
6. El arrendamiento.
7. El derecho de poseer una cosa en cualquier concepto que no sea
el dueño.
ARTICULO 415 del Código Civil

El inmueble hipotecado y cada una de
sus partes responden, cualquiera que
sea su poseedor, al pago de la deuda.
ACCESORIOS A HIPOTECA
FRUTOS
 MEJORAS,AUMENTOS,ACCESIONES
NATURALES O HUMANAS.
 INDEMNIZACIONES (EJ:
EXPROPIACIONES)
 BIENES COMUNES DEL
CONDOMINIO.
 SERVIDUMBRES

NATURALEZA JURÍDICA
La hipoteca es un derecho real
accesorio,
cuya
existencia
está
condicionada a una deuda por
garantizar, que puede ser propia o
ajena.
 Es un derecho indivisible fundado en la
voluntad de las partes que subsiste por
completo aún cuando la deuda se haya
liquidado parcialmente y se extingue
hasta el cumplimiento total.

Características de la hipoteca:

1. Accesoria: Porque es una garantía
de una deuda, donde la deuda será el
negocio principal y la hipoteca la
garantía accesoria.

2. Indivisible: El bien inmueble que
soporta la hipoteca, responderá en su
totalidad por la deuda garantizada.
Características de la hipoteca:

3. Especialidad: Se refiere a que
siempre que se otorga una hipoteca
debe individualizarse el bien dado en
garantía y el crédito garantizado, para lo
cual debe indicarse el monto o la suma
de dinero por la cuál responde el bien
dado en garantía.
Características de la hipoteca:

4. Solemne: Porque debe seguir la
formalidad de ser constituida en escritura
pública, tal y como lo establece el
artículo 409 del Código Civil.

5. Publicidad: Para que la institución
hipotecaria surta efectos frente a
terceros y no solo frente a las partes
debe ser presentada al Registro Público
para su inscripción.
Características de la hipoteca:

6. Prioridad: Se refiere a la jerarquía,
se emite por grados. El acreedor
hipotecario
es
privilegiado.
Los
acreedores hipotecarios gozarán de
prioridad según orden en que se vayan
constituyendo las hipotecas entre ellos,
pero frente a acreedores comunes, los
hipotecarios tienen preferencia.
En
Costa Rica se permite la inscripción
hasta grado seis o hipoteca de sexto
grado.
Características de la hipoteca:
7. Preferencia y acción persecutoria:
Referente al derecho de cobro o
ejecución del acreedor, es decir las
acciones persecutorias de venta y
preferencia en el pago.
8. No desposesión: En la hipoteca no se
desposee del bien a quien la constituye,
el dueño puede seguir explotándola y
obtener los frutos.
GARANTÍAS DERIVADAS

GARANTÍA DE EJECUCIÓN

GARANTÍA DE INTERESES Y COSTAS
GARANTÍA PERSONAL SUBSIDARIA
(En caso de existir saldo al descubierto
que no sea cubierto con la garantía).

TIPOS DE HIPOTECAS

LEGAL:
Gravámenes
hipotecarios
implícitos a favor del Estado y las
municipalidades que existen sobre todos
los bienes inmuebles del país, para
garantizar el cumplimiento del pago de
determinados impuestos a cargo de
propietarios morosos.
TIPOS DE HIPOTECAS

TRADICIONAL O DE TASA FIJA
Es la figura de la hipoteca tradicional
que garantiza un crédito con plazo,
monto e interés fijado previamente por
las partes, para que el deudor con cada
pago que realice, cancele el interés del
saldo adeudado a la fecha del pago y
parte del principal. De tal forma que al
realizarse el último pago, el saldo
adeudado sea cero.
TIPOS DE HIPOTECAS
DE TASA AJUSTABLE
 Es aquella que ajusta periódicamente la
tasa de interés que se cobra. Esto se
realiza de acuerdo con un índice
seleccionado que representa las tasas
de mercado de corto plazo y que,
representa en mejor forma el costo de
financiar la hipoteca. En Costa Rica se
utiliza principalmente la tasa básica
pasiva (TBP).

TIPOS DE HIPOTECAS

La hipoteca de tasa ajustable, es un
diseño de hipoteca que fue creado con
el objeto de solucionar el problema de
desfase al igualar la tasa de la hipoteca
con el costo de los activos que se
utilizan para financiarla. Por supuesto,
manteniendo el "spread" de ganancia de
la institución acreedora.
TIPOS DE HIPOTECAS
ABIERTA
 Es la que garantiza una línea de crédito
a favor de un cliente, en la que el banco
o persona (física o jurídica) a cuyo favor
se constituye la hipoteca, pone a
disposición del cliente una cantidad
determinada de dinero, que no tiene por
qué retirar íntegramente y que tiene
carácter revolutivo.

TIPOS DE HIPOTECAS
ABIERTA
 El deudor sólo deberá pagar intereses
por el importe empleado, pactándose
devoluciones periódicas de capital e
intereses para cada una de las
disposiciones efectuadas. El usuario
puede volver a disponer del capital,
hasta el monto total garantizado con la
hipoteca.

TIPOS DE HIPOTECAS
INVERSA
 Una hipoteca inversa o vitalicia, es un
préstamo concedido por una entidad de
crédito a un adulto mayor que posee su
propia propiedad. Para ello, es necesario
que se produzca el registro de la
hipoteca
y
el
prestatario
debe
comprometerse a utilizar la propiedad
como residencia principal.

TIPOS DE HIPOTECAS
INVERSA
 Una hipoteca inversa o vitalicia, es un
préstamo concedido por una entidad de
crédito a un adulto mayor que posee su
propia propiedad. Para ello, es necesario
que se produzca el registro de la
hipoteca
y
el
prestatario
debe
comprometerse a utilizar la propiedad
como residencia principal.

TIPOS DE HIPOTECAS
REQUISITOS DE HIPOTECA INVERSA
 a. Que el solicitante sea adulto mayor,
es decir, el factor edad es determinante.
 b. Que el deudor disponga del importe
del préstamo o crédito mediante
disposiciones periódicas o únicas.
 c. Que la deuda sólo sea exigible por el
acreedor y la garantía ejecutable cuando
fallezca el prestatario.
 d. Que la vivienda hipotecada haya sido
tasada y asegurada.
TIPOS DE HIPOTECAS
INVERSA
 El capital prestado puede ser dispuesto
de tres formas diferentes, que además
pueden combinarse: una sola suma de
dinero, una línea de crédito y mediante
pagos periódicos o renta fija durante un
período de tiempo, o incluso durante
toda la vida del titular, es decir de
manera vitalicia.
TIPOS DE HIPOTECAS
DE CÉDULAS O CÉDULAS
HIPOTECARIAS
El artículo 426 del Código Civil permite
que se constituya hipoteca para
responder a un crédito representado por
cédulas, sin que nadie, ni aún el dueño
del inmueble hipotecado, quede obligado
personalmente al pago de la
deudaRegistro Público.
TIPOS DE HIPOTECAS
Solo es posible constituir esta clase de
gravamen, si el inmueble no se
encuentra gravado con hipoteca anterior.
Las
cédulas
hipotecarias
son
conceptualizadas como títulos valores, y
como tales se rigen por los principios de
incorporación, literalidad, autonomía,
legitimación, y abstracción. Es necesario
otorgar escritura pública para constituir
la hipoteca de cédulas.
LEY DE COBRO JUDICIAL
Artículo 8 de la Ley de Cobro Judicial:
Las hipotecas comunes y de cédula así como la
prendas inscritas debidamente constituyen títulos de
ejecución para hacer efectivo el privilegio sobre lo
gravado o, en su caso sobre la suma de un seguro,
así como para hacer efectivas todas las garantías
personales las cuales se entenderán limitadas al saldo
en descubierto. Las hipotecas y prendas que por
disposición legal no requieran de inscripción, tienen la
misma eficacia.
IMPORTANCIA : Actualmente con el artículo 8
anterior la hipoteca es declarativa y no es
constitutiva. Sin embargo debe ser inscrita para
ser oponible a terceros, por lo que es importante
el carácter constitutivo.
EJECUCIÓN DE HIPOTECA

Ejecución de la hipoteca:
Para que haya ejecución de la hipoteca
necesariamente debe existir
incumplimiento de la obligación principal.
PROCEDIMIENTO

A través de un proceso monitorio
podemos ejecutar el cumplimiento de la
obligación garantizada con una hipoteca,
esté inscrita o no. Además, en el
Código Civil se establece que por venta
judicial de la hipoteca se debe citar a
todos lo acreedores hipotecarios y si es
PROCEDIMIENTO
por concurso o quiebra de acreedor en
primer grado el comprador la recibirá libre
de gravámenes , ver art. 417 del Cód.Civil.
 La Ley de Cobro Judicial no hace
referencia a la renuncia de trámites de
juicio ejecutivo.
PROCEDIMIENTO
Es muy usual que se renuncien a los
trámites del proceso ejecutivo, el
acreedor se garantiza que ante el
incumplimiento del deudor, podrá acudir
al proceso de ejecución pura a solicitar
el remate inmediato del bien dado en
garantía.
 Respecto a la inscripción de las
hipotecas toma relevancia el artículo 478
del Código Civil.

MODIFICACIÓN DE HIPOTECA
POSPOSICIÓN
Es una condición
que tiene el acreedor
preferente de posponer su prevalente
lugar a otro de fecha posterior, es decir,
permutar con el posterior créditos
hipotecarios de mayor rango.
Se conoce como posposición en sentido
estricto la que refiere a cambios de
grado entre dos acreedores que vayan el
uno inmediatamente después de otro.
POSPOSICIÓN
Se conoce como posposición en sentido
amplio la que se da entre dos
acreedores inscritos, pero que no sigan
inmediatamente uno del otro.
En ambos cada uno asume el grado de
otro, sin perjuicio de los otros
acreedores inscritos de grado posterior.
CESIÓN
El crédito hipotecario puede ser
enajenado o cedido a un tercero en todo
o en parte.
Venta o cesión comprende todos los
derechos accesorios como la fianza o
privilegio;
con
las
respectivas
especificaciones del caso. Ver art. 1101
y siguientes del Código Civil.
CESIÓN
El deudor debe ser notificado (Art. 491
CCC)
Para efectos de tercero solo será
eficaz desde la fecha de la inscripción
de la cesión en el Registro Público.
Una vez hecha la notificación el cesionario
se subroga en los derechos del primer
acreedor y puede ejercitar todas las
acciones que a favor de éste se produjeron
en la inscripción del derecho de hipoteca.
AMPLIACIÓN O NOVACIÓN
La novación es un mecanismo que
permite modificar potencialmente las
condiciones del crédito, sin que se
recurra a la extinción de la relación
jurídica y la constitución de una nueva
en los siguientes supuestos.
 Esa
novación modificativa puede
corresponder a la ampliación o
reducción de capital, la prestación o

AMPLIACIÓN O NOVACIÓN
modificación de las garantías personales,
 alteración de las condiciones del tipo de
interés inicialmente pactado o vigente;
alteración del plazo,
 del método o sistema de amortización y
 de cualesquiera otras condiciones
financieras del préstamo.

DESMEJORAMIENTO

La constitución de la garantía hipotecaria
no priva al dueño de la cosa del derecho
de usarla, siempre y cuando no lo
menoscabe, dado que es suceptible de
ocasionar un peligro real o próximo, o
bien una disminución en el valor del
bien, que reduce de igual modo la
garantía hipotecaria que ella sujeta.
PRESCRIPCIÓN

Plazo legal de prescripción:10 años.

Según el artículo 471 del Código Civil,
no surtirán efecto después de 10 años,
en perjuicio de terceros, y al inscribir
nuevos títulos el Registro hará caso
omiso de tales gravámenes.
EXTINCIÓN
424 del Código Civil;“La hipoteca se
extingue con la obligación principal y por
todos los medios de las demás
obligaciones…”
 Se extingue como consecuencia del la
extinción del crédito garantizado o bien
por causas propias a la extinción de las
obligaciones.

EXTINCIÓN
Causales de extinción:
1) La extinción de la obligación principal:
2)
Resolución
del
derecho
del
constituyente.
3)Venta judicial, cuando el comprador
deba recibir la cosa libre de
gravámenes.
4) Por todos los medios con que se
extinguen las obligaciones.

EXTINCIÓN
Al ser la hipoteca un negocio jurídico, se
extingue también por los medios que se
extinguen los demás negocios jurídicos,
y que sean compatibles desde luego,
tales como la compensación, remisión,
confusión,
imposibilidad
de
cumplimiento, etc.
 Una vez extinta debe cancelarse el
gravamen.
