Transcript Презентация ВСК титул

ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ
ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ
•Сегодня в условиях экономической нестабильности,
вызванной мировым экономическим кризисом,
особенную актуальность приобретает титульное
страхование. Для покупателя недвижимости
титульное страхование это в первую очередь гарантия
сохранения одного из наиболее ценных,
дорогостоящих объектов гражданских прав, а для
кого-то это к тому же сохранение единственного
жилья.
•
Российская и мировая практика показывают то, что большинство совершаемых сделок с
недвижимостью потенциально рискованны, то есть при их заключении всегда есть
вероятность их недействительности. Оценивая возможность наступления страхового случая
мы прежде всего имеем дело с юридическими рисками. Пробелы в законодательстве,
правовая «чистота» и количество сделок, совершенных с объектом недвижимости - все это
необходимо тщательно исследовать при оценке риска по данному виду страхования.
Правовая экспертиза истории того или иного объекта недвижимости требует большого
объема специальных юридических знаний, знаний законодательной базы и
правоприменительной практики.
1
Объект страхования
Не противоречащие законодательству РФ
имущественные интересы Страхователя, связанные
с владением, пользованием и распоряжением
следующими видами недвижимого имущества:
Жилые помещения
Объекты нежилого фонда
Квартиры
Жилые дома
Здания, сооружения и
иное недвиж.
Имущество.
Земельные участки
Земли
населенных
пунктов
Земли
сельскохозяйственного
назначения
Жилые дома с земельными
участками
2
ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ
Страховым случаем по данному риску признается полная или
частичная утрата права собственности на недвижимое
имущество на основании вступившего в законную силу
решения суда об удовлетворении перечисленных ниже исковых
требований:
 признание сделки недействительной;
 применение последствий недействительности сделки;
 истребование у Страхователя (добросовестного приобретателя)
возмездно приобретенного им недвижимого имущества, если
оно выбыло из владения последнего собственника, либо лица,
которому оно передано последним собственником во
владение, помимо их воли.
Страховой случай считается наступившим, если право собственности на объект
недвижимости утрачено Страхователем по следующим основаниям, указанным в
решении суда:
совершение
сделки
гражданином,
недееспособным,
вследствие
совершение
сделки
гражданином,признанным
признанным недееспособным,
вследствие
психического расстройства
психического
расстройства
совершение сделки несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним) или
совершение сделки несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним) или несовершеннолетним в
несовершеннолетним
в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей,
возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителей
усыновителей или попечителей
совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие
злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами
совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или
руководить ими в момент ее совершения
совершение сделки гражданином под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение относительно
природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности
его использования по назначению
совершение сделки гражданином под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного
соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств
совершение сделки гражданином по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество,
находящееся в общей долевой собственности с нарушением предусмотренного законодательством РФ
преимущественного права покупки
совершение сделки неуполномоченным лицом, либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий
4
Основные факторы риска
Утрата права собственности на
объект недвижимости
Претензии со стороны
бывшего супруга
продавца
Новые наследники
Факты мошенничества
5
Договор купли-продажи
Риски:
Сделка по решению суда может быть признана недействительной, если Продавец был
вынужден совершить ее в результате тяжелого стечения обстоятельств.
Доверенность может:
• быть поддельной либо выдана Доверителем по заблуждению в ее назначении;
• определять меньший объем полномочий Представителя, который может быть наделен всеми
необходимыми для сбора документов полномочиями, но не иметь право заключать сделку
(подписывать договор) и принимать денежные средства;
• к моменту совершения сделки может быть отменена.
Лица преклонного возраста чаще оспаривают сделки на основании того, что на момент ее
заключения не осознавали значение своих действий или не могли ими руководить либо на
основании того, что заключили сделку под влиянием заблуждения.
Лицо может быть признано судом недееспособным или ограничено дееспособным. Сделка,
заключенная этим лицом может быть признана недействительной (если лицо ограничено в
дееспособности), либо будет ничтожной (если лицо было признано недееспособным).
Возмездные сделки, заключаемые между близкими родственниками или членами одной семьи,
часто совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия
(мнимые сделки), либо с целью прикрыть другую сделку (притворные сделки). Данные сделки
являются ничтожными.
6
Договор купли-продажи
Обращать внимание:
1. Заниженная цена может свидетельствовать либо об уклонении от уплаты налогов, либо
о совершении сделки Продавцом на крайне невыгодных условиях в результате стечения
тяжелых обстоятельств (кабальная сделка), чем Покупатель воспользовался.
2. Совершается сделка лично или по доверенности, анализируем полномочия в
доверенности.
3. Возраст продавца.
4. Заключение возмездной сделки между близкими родственниками и членами одной
семьи.
5. Если сделка между родственниками- подтверждение оплаты и реальный переход права.
6. По всем возмездным договорам если сделка была менее года назад необходимо
запросить акт приема передачи и подтверждение оплаты
7. Если право приобретено продавцом менее месяца назад – сведения о семейном
положении предыдущего продавца.
8. Большое кол-во сделок, совершенных с объектом за короткий период времени может
свидетельствовать о наличии порока в праве на квартиру или о попытке скрыть следы
мошеннической схемы
9. Если в договоре указана форма оплаты в виде рассрочки платежа, необходимо запросить
подтверждение полной оплаты по договору в любом случае.
7
Договор пожизненной ренты.
Риски:
 Договор ренты может быть оспорен наследниками Получателя ренты после его смерти
на основании того, что на момент ее заключения Получатель ренты (человек
преклонного возраста, возможно страдающий тяжелым заболеванием) не осознавал
значение своих действий и не мог ими руководить либо на основании того, что
заключил сделку под влиянием заблуждения.
Обращать внимание:
1. Свидетельство о смерти Получателя пожизненной ренты является документом –
основанием для снятия обременения права собственности Плательщика ренты на объект
недвижимости.
2. Договор ренты является возмездной сделкой. Согласие супруги (супруга)
Плательщика ренты при отчуждении недвижимого имущества, полученного по
договору ренты обязательно.
8
Приватизация или договор безвозмездной передачи
в собственность
Риски:
 При приватизации могут быть нарушены права несовершеннолетних, лиц,
отбывающих наказание в местах лишения свободы, находящихся на службе в
армии, на лечении. Данные лица могут оспорить приватизацию в течении 3 лет с
момента устранения обстоятельств, препятствовавших им обратиться за
восстановлением своих прав (достижение совершеннолетия, освобождение из мест
лишения свободы и т.д.).
Обращать внимание:
1. Участвовали ли все зарегистрированные по месту жительства в данном жилом
помещение лица (в том числе несовершеннолетние) в приватизации; если нет,
необходимо уточнить, были ли ими даны отказы от права на приватизацию либо
согласия на ее проведение другими проживающими, так как по Закону право на
приватизацию имеют граждане, проживающие (зарегистрированные) в жилом
помещении на момент ее проведения и ранее не воспользовавшиеся данным правом в
отношении другого жилого помещения.
9
Приватизация или договор безвозмездной передачи
в собственность
2. Отказ от права на приватизацию написанный от имени несовершеннолетнего его
законными представителями либо опекунами должен быть одобрен органами опеки и
попечительства. При отсутствии возможности удостовериться в наличии такового,
заключать договор страхования в отношении данных объектов не рекомендуется.
3. Необходимо обращать внимание на включение несовершеннолетних в состав
приватизирующих. При приватизации жилых помещений с 1992 – 1994 гг.
несовершеннолетние не включались в их состав. После данная практика была
признана незаконной, но, несмотря на это, подобные случаи были нередки.
4. Выписка из домовой книги может содержать сведения о зарегистрированных в
жилом помещении лицах, отбывающих наказание в местах лишения свободы,
находящихся на службе в армии, на лечении.
5. Необходимо обращать внимание на то зарегистрированы ли в квартире лица, которые
дали согласие на приватизацию в пользу других лиц, но продолжают там проживать по
сей день, поскольку законом за ними может быть закреплено пожизненное право
проживания в этой квартире.
10
Договор дарения.
Риски:
 Притворность договора дарения. Под ним стороны могли подразумевать иную сделку.
Обращать внимание:
1. Наличие в договоре условий неимущественного характера, при выполнении которых
Одаряемый может принять дар.
2. Дарение от имени малолетних и граждан признанных недееспособными совершенное
их законными представителями, а также между коммерческими организациями не
допускается Законом.
11
Наследование
Наследование по закону
Риски:
 Соблюдение 6-и месячного срока принятия наследства, не исключает вероятности
оспаривания со стороны других наследников, так как даже нотариусы не обладают
возможностью достоверно определить отсутствие иных наследников.
 Супруг (супруга) наследодателя либо другие наследники могут фактически принять
наследство, но в нотариальную контору не обратиться за получением свидетельства о
праве на наследство. Однако, за свидетельством о праве на наследство могут обратиться
иные наследники и получить свидетельство на все наследство в связи с отсутствием иных
наследников соответствующей очереди.
Обращать внимание:
1. Установленный Законом 6-и месячный срок выдачи свидетельства о праве на
наследство должен быть соблюден.
2. Семейное положение наследодателя на момент приобретения имущества, переданного
по наследству.
12
Наследование
Наследование по завещанию
Риски:
 Завещание может быть оспорено наследниками по закону или наследниками по
предыдущему завещанию на основании того, что оно было составлено наследодателем,
страдающим тяжелой формой какого-либо заболевания, либо злоупотребляющим
алкоголем, либо наркотическими средствами, то есть лицо могло не осознавать
характер своих действий или не могло руководить ими.
 У наследодателя могут быть наследники имеющие право на обязательную долю в
наследстве. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его
нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы
наследодателя.
Обращать внимание:
1. На дату составления завещания и дату смерти наследодателя.
2. На наличие зарегистрированных в квартире лиц, которые не являются наследниками по
завещанию.
13
Условия страхования
Величина тарифа определяется исходя из:
Объекта страхования;
Количества сделок, совершенных с объектом недвижимости;
Количества известных сделок;
Юридической «чистоты» сделок, совершенных с объектом
недвижимого имущества.
Страхование титула в
рамках комплексного
ипотечного страхования
Квартиры, строения
(жилые дома, коттеджи),
земельные участки
Нежилые помещения
Добровольное титульное
страхование
Квартиры, строения
(жилые дома, коттеджи),
земельные участки
Первичный рынок. Одна
сделка.
0.13-0.17
От двух до трех сделок
0.17-0.26
Четыре сделки и более
0.21-0.34
Первичный рынок. Одна
сделка.
0,25
От двух до трех сделок
0,30
Четыре сделки и более
0,35-1,0
Первичный рынок. Одна
сделка.
0,25
От двух до трех сделок
0,30-0,45
Четыре сделки и более
0,35-1,0
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!