Transcript 1395财务第3小组案例分析- Cafe Solution

Case Study - Café Solution
财务案例分析 - 咖啡提供方案
Agenda
小组成员介绍
咖啡市场分析
投资决策理论 (NPV和IRR)
项目分析
结论
Team
“公司财务”第三小组：








新晋女“土豪”：冯渊
研发总监(Ph.D)：李瑞川
采购总监：宋俊鸽
“WBC”杯测冠军：邓乾怀
“WBC”拉花冠军：陈泳钢
“WBC”烘焙冠军：张震宇
“明星”店长：翁志恒
“明星”顾客：周继敏
Coffee Market – Worldwide
• 全球咖啡消费市场
市场规模1.9万亿美元，年平均增长率2%
• 中国咖啡消费市场
市场规模700亿人民币，年平均增长率15%
• 咖啡行业收益率
销售额占餐饮业17.2%，利润率高达16.4%，
远超过餐饮行业10.6%的平均利润率。
Coffee Market – Shanghai
2005
2005.12
2005.12
2005.12
上海市常住人口1700万
人均GDP 5.38万人民币
上海星巴克门店数 55 家
2008
2008.12
2008.12
2008.12
上海市常住人口1900万
人均GDP 7.25万人民币
上海星巴克门店数 96 家
2011
2011.12 上海市常住人口2200万
2011.12 人均GDP 8.25万人民币
2011.12 上海星巴克门店数 167 家
2014
2014.12
2014.12
2014.12
上海市常住人口2400万(预计)
人均GDP 9.18万人民币(预计)
上海星巴克门店数 315 家(预计)
(1) 上海常住人口 CAGR 4.5% —— 消费人群增加；
(2) 人均GDP CAGR 7% ——消费能力增加；
(3) 星巴克(上海) 门店数 CAGR 22% —— 消费意愿增加。
Location
Where is my Coffee Shop …
Business Opportunity
Product:
Promotion:
• 配合白领需求
• 咖啡、果汁
•三明治、色拉
• 配合季节促销
•西式简餐
Place：
Price:
• 张江地铁附近
• Follow Starbuck
• 某Office Lobby
• 中高定价策略
SWOT Analysis
优点
1. 周边没有其他CAFE；
2. 可外摆；
3. 路口设置广告
1. 3年免租协议;
2. 较佳地理位置；
3. 良好物业关系
内部
1. 无后厨，只能冷加工
2. 双休日不营业
S O
W T
弱点
外部
1. 潜在竞争对手进入；
2. 顾客消费习惯未知
Investment Decision
资本预算
Capital Budget
静态方法：
动态方法：
* 不考虑货币时间价
值, 包括:
(1)静态回收期法;
(2)平均会计收益法
等
* 考虑货币时间价值
，包括:
(1) 净现值法;
(2) 内部收益率法;
(3) 净现值率法;
(4) 外部收益率法
Investment Decision
开始决策
净现值法
(NPV)：
预测各年现金流
• 各年现金流折现
• 求各年现金流现
值和
• 分析项目可行性
内部收益率法
(IRR):
•
假设净现值为零
，倒算折现率
• 比较内部收益率
与期望收益率
• 分析项目可行性
•
动态决策
分析方法
结论
Investment & Operating Cost
期
初
投
资
原材料
店面装修
机器设备
员工培训
前期宣传
租金、水电煤
员工工资
各项税费
运
营
成
本
Cost Breakdown
各年费用明细 (不包含所得税)：
(货币单位：RMB .00)
年份
第0年
类型
成本费用
初期投资
100,000.00 5年折旧期
160,000.00 2000元/平方，80平方
8,000.00
30,000.00
18,000.00
316,000.00
运营费用
原材料成本
租金
物业水电煤
员工工资
广告宣传
营业税+城建税附加
320,000.00
24,000.00
216,000.00
80,000.00
88,000.00
728,000.00
20% 销售收入 (按平均每年160万计算)
3年免租协议
2000元/月
3位员工，6000/月/人
5% 销售收入 (按平均每年160万计算)
5%营业税，10%城建税(基于营业税)
运营费用
原材料成本
租金
物业水电煤
员工工资
广告宣传
营业税+城建税附加
400,000.00
129,600.00
26,400.00
216,000.00
100,000.00
110,000.00
982,000.00
20% 销售收入 (按平均每年200万计算)
3年后租金4.5元/天/平方
2200元/月
3位员工，6500/月/人
5% 销售收入 (按平均每年200万计算)
5%营业税，10%城建税(基于营业税)
小计(每年)：
第4-10年
小计(每年)：
备注
桌椅设备
装修设计
员工培训
前期宣传
其他杂费
小计：
第1-3年
金额
Sales Forecast
销售收入估计：
(货币单位：RMB .00)
Year
Best Case
Sales
Most Likely
Growth%
Sales
Worst Case
Growth%
Sales
Growth%
0
0
n/a
0
n/a
0
n/a
1
1,350,000.00
n/a
1,080,000.00
n/a
675,000.00
n/a
2
1,620,000.00
20%
1,296,000.00
20%
810,000.00
20%
3
1,800,000.00
11%
1,440,000.00
11%
900,000.00
11%
4
1,890,000.00
5%
1,512,000.00
5%
945,000.00
5%
5
1,926,000.00
2%
1,540,800.00
2%
963,000.00
2%
6
1,962,000.00
2%
1,569,600.00
2%
981,000.00
2%
7
1,980,000.00
1%
1,584,000.00
1%
990,000.00
1%
8
1,998,000.00
1%
1,598,400.00
1%
999,000.00
1%
9
2,016,000.00
1%
1,612,800.00
1%
1,008,000.00
1%
10
2,034,000.00
1%
1,627,200.00
1%
1,017,000.00
1%
预估
假设
(1) 10% office人员消费；
(2) 人均消费30元/次；
(3) 1年后辐射周边人群；
(4) 每年1-2%涨价
(1) 8% office人员消费；
(2) 人均消费30元/次；
(3) 1年后辐射周边人群；
(4) 每年1-2%涨价
(1) 5% office人员消费；
(2) 人均消费30元/次；
(3) 1年后辐射周边人群；
(4) 每年1-2%涨价
Cash Flow – Best Case
10年现金流预估：
Best Case
(货币单位: RMB '000)
第0年 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年
1. 销售收入 (真实)
n
2. 通货膨胀因数(1.03)
3. 销售收入(名义) (1*2)
4. 经营成本 (真实)
n
5. 通货膨胀因数(1.03)
6. 经营成本 (名义) (4*5)
7. 折旧
8. 税前利润 （3-6-7）
9. 税收 (8*25%)
10. 经营产生现金流（3-6-9）
11. 投资产生现金流
12. 资产处置产生现金流
13. 净现金流 (10+11+12)
n
14. 贴现率1/(1.05)
15. 净现值（贴现率为5%)
16. 累积净现值
0
1,350
1,620
1,800
1,890
1,926
1,962
1,980
1,998
2,016
2,034
1.000
1.030
1.061
1.093
1.126
1.159
1.194
1.230
1.267
1.305
1.344
0
0
1,391
652
1,719
734
1,967
789
2,127
948
2,233
959
2,343
970
2,435
976
2,531
981
2,630
2,734
987
992
1.000
1.030
1.061
1.093
1.126
1.159
1.194
1.230
1.267
1.305
1.344
0
0
0
0
0
-316
0
-316
671
20
699
175
544
862
20
1,085
271
834
1,200
10
1,225
306
929
0
0
929
1,243
10
1,278
319
968
0
0
968
1,334
10
10
1,333
333
1,010
1,390
347
1,052
0
0
0
845
1,159
10
1,174
294
891
0
0
891
1,288
0
834
1,067
20
1,040
260
800
0
0
800
1,112
20
1,101
275
845
0
544
779
20
920
230
710
0
0
710
0
0
1,010
1,052
1.000
0.952
0.907
0.864
0.823
0.784
0.746
0.711
0.677
0.645
0.614
-316
-316
518
202
644
846
720
1,566
658
2,224
662
2,887
665
3,551
660
4,211
655
4,867
651
5,518
646
6,164
0
0
0
* 通胀率:根据摩根大通中国首席经济学家预测，2014中国通胀率在3.3%
* 贴现率:选取最新期中国10年期国债利率 4.5%
动态回收期：7.3个月；第一年IRR = 64.1%
Cash Flow– Most Likely
10年现金流预估：
(货币单位: RMB '000)
Most Likely
1. 销售收入 (真实)
第0年 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年
1,613
1,627
0 1,080 1,296 1,440 1,512 1,541 1,570 1,584 1,598
2. 通货膨胀因数(1.03)n
3. 销售收入(名义) (1*2)
4. 经营成本 (真实)
5. 通货膨胀因数(1.03)n
6. 经营成本 (名义) (4*5)
7. 折旧
8. 税前利润 （3-6-7）
9. 税收 (8*25%)
10. 经营产生现金流（3-6-9）
11. 投资产生现金流
12. 资产处置产生现金流
13. 净现金流 (10+11+12)
n
14. 贴现率1/(1.05)
15. 净现值（贴现率为5%)
16. 累积净现值
1.000
1.030
1.061
1.093
1.126
1.159
1.194
1.230
1.267
1.305
1.344
0
0
1,112
569
1,375
635
1,574
679
1,702
833
1,786
842
1,874
851
1,948
855
2,025
860
2,104
2,187
864
868
1.000
1.030
1.061
1.093
1.126
1.159
1.194
1.230
1.267
1.305
1.344
0
0
0
0
0
-316
0
-316
586
20
506
126
399
742
20
811
203
629
1,052
10
886
222
675
0
0
675
1,089
10
926
232
705
0
0
705
1,167
10
10
967
242
735
1,010
252
767
0
0
0
613
1,016
10
848
212
646
0
0
646
1,127
0
629
938
20
744
186
578
0
0
578
976
20
790
198
613
0
399
674
20
681
170
531
0
0
531
0
0
735
767
1.000
0.952
0.907
0.864
0.823
0.784
0.746
0.711
0.677
0.645
0.614
-316
-316
380
64
481
546
543
1,089
476
1,564
480
2,044
482
2,527
480
3,006
477
3,483
474
3,957
471
4,428
0
0
* 通胀率:根据摩根大通中国首席经济学家预测，2014中国通胀率在3.3%
* 贴现率:选取最新期中国10年期国债利率 4.5%
动态回收期：10个月；第一年IRR = 20.4%
0
Cash Flow– Worst Case
10年现金流预估：
(货币单位: RMB '000)
Worst Case
1. 销售收入 (真实)
第0年 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年
1,008
1,017
0
675
810
900
945
963
981
990
999
2. 通货膨胀因数(1.03)n
3. 销售收入(名义) (1*2)
4. 经营成本 (真实)
5. 通货膨胀因数(1.03)n
6. 经营成本 (名义) (4*5)
7. 折旧
8. 税前利润 （3-6-7）
9. 税收 (8*25%)
10. 经营产生现金流（3-6-9）
11. 投资产生现金流
12. 资产处置产生现金流
13. 净现金流 (10+11+12)
n
14. 贴现率1/(1.05)
15. 净现值（贴现率为5%)
16. 累积净现值
1.000
1.030
1.061
1.093
1.126
1.159
1.194
1.230
1.267
1.305
1.344
0
0
695
446
859
487
983
515
1,064
660
1,116
666
1,171
671
1,218
674
1,266
677
1,315
1,367
679
682
1.000
1.030
1.061
1.093
1.126
1.159
1.194
1.230
1.267
1.305
1.344
0
0
0
0
0
-316
0
-316
459
20
216
54
182
562
20
401
100
321
829
10
379
95
294
0
0
294
857
10
398
100
309
0
0
309
917
10
10
419
105
324
440
110
340
0
0
0
263
801
10
360
90
280
0
0
280
887
0
321
743
20
301
75
245
0
0
245
772
20
325
81
263
0
182
517
20
323
81
262
0
0
262
0
0
324
340
1.000
0.952
0.907
0.864
0.823
0.784
0.746
0.711
0.677
0.645
0.614
-316
-316
173
-143
238
95
277
372
202
574
206
780
209
989
209
1,198
209
1,407
209
1,616
209
1,825
0
0
0
* 通胀率:根据摩根大通中国首席经济学家预测，2014中国通胀率在3.3%
* 贴现率:选取最新期中国10年期国债利率 4.5%
动态回收期：1年7个月；第二年IRR = 18.4%
Think Deep
净现值(NPV) 分析法：
不确定因素（内部）:
• 销售收入
• 经营成本
不确定因素（外部）:
• 通货膨胀率
• 贴现率
销售收入：
1. 消费者习惯未知
2. 竞争对手进入
3. 销售情况波动
经营成本：
1. 未知费用发生 (卫生、消防检查费用)
2. 原材料成本波动
3. 物业租金波动
通货膨胀率：
1. 专家预估未必准确
2. 未来通胀率发生变化
贴现率：
1. 选取无风险国债利率作为贴现率
2. 未考虑多途径融资情况(WACC)
3. 贴现率并非一成不变
Think Deep
WACC
•
定义： 加权平均资本成本，Weighted Average Cost of Capital。WACC代
表公司整体平均资金成本(负债和发行股票的资金成本)，用来衡量一个项目
是否值得投资，项目回报必须不低于WACC。
公式： WACC = D/(D+E)*Rd*(1-T) + E/(D+E) * Re
D:负债； E:权益资本；Rd:负债利率；T: 所得税率；Re：权益资本成本率
根据CAPM模型，Re = Rf + (Rm – Rf) * Beta
•
折现率
1.
2.
3.
通常选取WACC作为折现率；
也可选取: (1) 银行贷款利率作为折现率；(2) 行业平均收益率；(3) 行业领
先收益率。
本质上说，折现率的选取，是企业对机会成本的理解。净现值大于0，就
是要比参照物更好，能获得超过它们的收益率水平。
Conclusion
NPV > 0
IRR > WACC (10年期国债利率)
回收期<2年 (Worst Case)
扩张策略
•
•
•
做好一家店的基础上，再开始另一家店，稳扎稳打
各个地点的租金、消费群体不同，但评估方法可以一样
长期来说，多点经营可降低管理成本和原材料采购成本
Q&A
Thank you！