Transcript Організація відносин ОСББ зі співвласниками
Організація відносин ОСББ зі співвласниками
Вікторія Погорєлова, консультант ВБО “Інститут місцевого розвитку Дмитро Левицький, консультант ВБО “Інститут місцевого розвитку
18 19 січня 2011 року, Херсон
Співвласники
• •
Власники житлових та нежитлових приміщень Власниками цих приміщень можуть бути будь-які суб’єкти права власності ( держава, територіальна громада, АР Крим, фізичні та юридичні особи )
•
Співвласниками є як члени ОСББ, так і
"
нечлени
"
2
Облік співвласників багатоквартирного будинку та членів ОСББ
• Стаття 4 Закону України "Про ОСББ": основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном • Для виконання статутних завдань ОСББ необхідний облік як членів, так і тих співвласників, які не є членами об'єднання 3
Облік співвласників багатоквартирного
будинку та членів ОСББ (продовження)
• Законодавство не визначає порядку ведення ОСББ обліку співвласників багатоквартирного будинку загалом та членів ОСББ зокрема • Доцільно мати папку з копіями правовстановлюючих документів на кожну квартиру та нежитлове приміщення • Додатково доцільно вести журнал обліку членів ОСББ, в якому зазначати: прізвище, ім'я, по батькові члена ОСББ, № квартири, дата й підстава набуття дата й підстава припинення членства примітки 4
Юридичне оформлення відносин ОСББ з його членами
Стаття 9 Закону України "Про ОСББ" • членами ОСББ можуть бути лише власники квартир чи нежитлових приміщень у будинку • членство є добровільним • членство набувається зі створенням ОСББ чи на підставі заяви в будь-який час 5
Юридичне оформлення відносин ОСББ
з його членами (продовження)
Підтвердження членства: Для ОСББ • протокол установчих зборів та список членів при створенні (за типовою формою), або заява • копія правовстановлюючого документу на квартиру / нежитлове приміщення • журнал обліку членів (рекомендовано) Для члена • протокол установчих зборів та список членів при створенні (за типовою формою) – якщо набув членства при створенні • журнал обліку членів (рекомендовано) • свідоцтво члена ОСББ / членський квиток (рекомендовано) 6
Юридичне оформлення відносин ОСББ
з його членами (продовження)
• Взаємні права та обов'язки ОСББ і його членів визначаються Цивільним кодексом України, Законом України "Про ОСББ", статутом об'єднання та рішеннями загальних зборів ОСББ • Укладення договорів між ОСББ і його членами не вимагається та є недоцільним 7
Юридичне оформлення відносин ОСББ з "не-членами"
• Співвласник самостійно вирішує, чи вступати йому в ОСББ • "Не-членство" в ОСББ не позбавляє особу її прав як співвласника, однак не дає тих додаткових прав, які мають члени ОСББ (насамперед, участь у загальних зборах) • Співвласник, який не є членом ОСББ, все одно зобов'язаний коритися рішенням, прийнятим загальними зборами ОСББ • Взаємні права та обов'язки ОСББ і співвласника "нечлена" визначаються Цивільним кодексом України, Законом України "Про ОСББ" та угодою про співпрацю та дії в спільних інтересах (ст.9) 8
Юридичне оформлення відносин ОСББ
з "не-членами" (продовження)
Підтвердження, що особа є співвласником: Для ОСББ • копія правовстановлюючого документу на квартиру / нежитлове приміщення • угода про співпрацю та дії в спільних інтересах • інформаційна довідка з Реєстру прав власності на нерухоме майно (?) Для співвласника • копія правовстановлюючого документу на квартиру / нежитлове приміщення • угода про співпрацю та дії в спільних інтересах 9
Юридичне оформлення запровадження та приймання внесків і платежів
• Надходження від співвласників – фінансова основа діяльності ОСББ • Сплачувати внески і платежі зобов'язані всі співвласники незалежно від членства (ст.17 ЗУ про ОСББ) • Визначення розмірів внесків та платежів співвласників – виключна компетенція загальних зборів ОСББ (ст.10 ЗУ про ОСББ) • Законодавство не вимагає погодження з будь ким розміру внесків і платежів, встановлених в ОСББ 10
Юридичне оформлення запровадження та приймання внесків і платежів
(продовження) • Закон "Про ОСББ" вживає одночасно терміни "внески" та "платежі", не проводячи між ними різниці • Але одночасно термін "платежі" використовується для позначення плати управителю • Порядок створення спеціальних фондів ОСББ згадує лише про "внески" •
ОСББ слід називати всі надходження від співвласників "внесками"
11
Юридичне оформлення запровадження та приймання внесків і платежів
(продовження) Є потреба: • захистити ОСББ від можливих претензій з боку виконавців ЖКП і податківців • зберегти пільги й субсидій для співвласників • забезпечити можливість стягнути внески з боржників у судовому порядку 12
Юридичне оформлення запровадження та приймання внесків і платежів
(продовження) Для цього слід: • правильно називати передбачених законом, назви комунальної послуги, назв спеціальних фондів)
внески
(відповідно до назв, прямо • правильно визначати базу обчислення внесків (м.кв., м.куб., особи) • готувати обгрунтування розміру внесків (розрахунки, кошториси) • належним чином скликати і проводити відповідні загальні збори • складати протокол за результатами загальних зборів, на яких встановлювалися розміри внесків • приймати внески на банківський рахунок ОСББ 13
Робота зі збору внесків і платежів
• Несплата внесків одним зі співвласників шкодить усім • Одним із завдань ОСББ є захист інтересів співвласників , в т.ч. від недобросовісності одного з них • Статті 319 та 322 Цивільного кодексу України покладають на власника відповідальність за належне утримання його майна 14
Причини несплати
•
Фінансові
•
Соціальні
•
Психологічні
Умовні групи неплатників
1) громадяни, які хочуть платити, але не можуть (законослухняні громадяни); 2) громадяни, що можуть платити, але не хочуть; 3) громадяни, котрі можуть і хочуть платити, але не платять вчасно; 4) громадяни, які не можуть і не хочуть платити.
16
Основні причини несплати та заходи з ліквідації заборгованості групи боржни-ків
Спів власники хочуть платити, але не можуть
Можливі причини несплат Заходи щодо ліквідації заборгованості
Мешканці постійно мають низькі доходи (пенсіонери, працівники бюджетної сфери та ін.).
Співвласники тимчасово взагалі не мають доходів (безробітні).
Мешканці переживають тимчасові матеріальні труднощі, зокрема через затримку з виплатою заробітку, пенсій, допомоги.
Загальна площа житлового приміщення перевищує норму площі житла, на яку надається субсидія/пільга Забезпечити надання житлових субсидій всім, хто має на це право.
Запропонувати мешканцям альтернативні способи повернення заборгованості.
Забезпечити надання житлових субсидій всім, хто має на це право.
Поставити мешканців на облік у службі зайнятості.
Запропонувати мешканцям альтернативні способи повернення заборгованості.
Організувати переведення боргу мешканця на його працедавця.
Укласти з власником квартири угоду про продовження строку, протягом якого можна повернути заборгованість (реструктуризувати борг).
Сприяти в заміні цього приміщення на житлове приміщення в межах встановленої норми.
17
Основні причини несплати та заходи з ліквідації заборгованості (
продовження)
групи боржників Можливі причини несплат Заходи щодо ліквідації заборгованості
Спів власники можуть платити, але не хочуть.
Мешканці не розуміють, чому й за що вони мусять платити, якщо квартира є їхньою власністю.
Співвласники вважають, що величина плати є зависокою.
Мешканці не задоволені якістю житлово комунальних послуг.
Співвласники не знають про наслідки несплати й нагромадження заборгованості.
Провадити інформаційно-пояснювальну роботу щодо складу й призначення витрат, які включено у платежі.
Інформувати про встановлені обсяг та якість виконаних робіт, про величину нарахувань та рівень оплати.
Інформувати про перевірку роботи обслуговуючої житлової організації й про дотримання правил утримання та надання послуг, про можливість особистої участі в комісії з контролю за якістю житлово-комунальних послуг.
Провадити інформаційно-пояснювальну роботу щодо системи заходів, які застосовуються до боржника.
18
Основні причини несплати та заходи з ліквідації заборгованості (
продовження)
групи боржників
Спів власники можуть і хочуть платити, але не платять вчасно.
Можливі причини несплат
Заборона стягнення пені або розмір встановленої пені не має для власника істотного значення.
Власник не знає про наслідки несплати й нагромадження заборгованості.
Власник забув про платіж.
Заходи щодо ліквідації заборгованості
Індексувати заборгованість з огляду на офіційний індекс інфляції.
Провадити інформаційно-пояснювальну роботу щодо системи заходів, які застосовуються до боржника.
Розсилати квитанції на оплату житлово-комунальних послуг; нагадувати про те, що наближається чи минув строк сплати.
19
Основні причини несплати та заходи з ліквідації заборгованості (
продовження)
групи боржників Можливі причини несплат
Спів власники не можуть і не хочуть платити.
Постійно низький дохід і належність до соціально неблагополучної групи населення
Заходи щодо ліквідації заборгованості
Провадити інформаційно-пояснювальну роботу щодо програми житлових субсидій і системи заходів, які можуть бути застосовані до боржника.
Послідовно застосовувати систему заходів до боржника.
20
Основні юридичні засоби впливу на несумлінних боржників
Судові Позасудові Основні
• Заява про видачу судового наказу • Позовна заява
Додаткові
• • • Накладення арешту на майно Залучення решти співвласників як співпоживачів Припинення / обмеження надання послуг • Притягнення до адміністративної відповідальності (ст.ст.150, 152 КпАП) • Припинення / обмеження надання послуг 21
Стягнення заборгованості в судовому порядку
• Через бездіяльність співвласники можуть втратити частину заборгованості, оскільки закінчиться трирічний термін позовної давності. • Право на звернення до суду виникає у виконавців послуг - з першого ж дня прострочення співвласником належних платежів (ст.ст. 256 і 261 ЦКУ), а в ОСББ – через 60 днів (ст.13 ЗУ про ОСББ) • Період, протягом якого можна подати таке звернення, становить три роки.
Виконавче провадження
• Постановлене на користь ОСББ рішення суду – перемога, але ще не повна: рішення необхідно виконати • Примусове виконання рішень в Україні покладається на Державну виконавчу службу, яка входить до системи органів Міністерства юстиції України • Державний виконавець відкриває виконавче провадження на підставі заяви стягувача або його представника про примусове виконання рішення • Виконавчі листи та інші судові документи можна пред’явити до виконання протягом 3 років
Виконавче провадження
(продовження)
Заходами примусового виконання рішень судів є: • звернення стягнення на майно боржника; • звернення стягнення на заробітну плату (заробіток), доходи, пенсію, стипендію боржника; • вилучення у боржника і передача стягувачеві певних предметів, зазначених у рішенні; • інші заходи, передбачені рішенням.
Слід ще при поданні позовної заяви або в ході розгляду позову конкретно вказувати бажаний захід (особливо якщо мова йде про банківський рахунок боржника)
Скликання та проведення загальних зборів ОСББ
• Упорядкування списку співвласників та списку членів ОСББ : отримання копій документів у співвласників, подання запитів виконкому • Скликання зборів - рішення правління скликання загальних зборів, їхній порядок денний, дату, час і місце проведення про • Скликання зборів - інформування передбачає інший строк) під розписку/рекомендованим листом всіх членів ОСББ (рекомендуємо – всіх співвласників) не менш як за 14 днів (якщо статут не 25
Скликання та проведення загальних
зборів ОСББ (продовження)
• Кворум : більше 50% членів ОСББ (осіб) • Більшість для прийняття рішень: голосів присутніх 2/3 або 3/4 • Підрахунок: лічильна комісія • Права відсутніх: здійснити обхід доручення лічильній комісії • Оформлення: протокол з підписами голови і секретаря зборів та членів лічильної комісії, печаткою ОСББ, листки голосування.
26
www. mhrp.org.ua
Контактна інформація Погорєлова Вікторія
моб. тел. 050 170 16 45 [email protected]
Левицький Дмитро
моб. тел. 067 445 73 59 [email protected] консультанти ВБО “Інститут місцевого розвитку” тел +38 044 428 76 10, факс +38 044 428 76 12 вул. Ігорівська, 14А, 2 поверх, Київ 04655, Україна
www.mdi.org.ua