Transcript הסכמי פיתוח בנושא מטלות יזמים במקרקעין פרטיים בערים

‫החוק‪ ,‬החוזה והתכנון העירוני –‬
‫היבטים משפטיים של הסכמי פיתוח‬
‫רונית לוין‪-‬שנור‬
‫הפקולטה למשפטים‪ ,‬האוניברסיטה העברית בירושלים‬
‫‪[email protected]‬‬
‫אמצעים חוץ הסכמיים לחיוב יזמים בצורכי‬
‫ציבור‬
‫• הפקעות (ללא תמורה)‬
‫• היטל השבחה‬
‫• היטלי פיתוח‬
‫• היטל שטחים ציבוריים פתוחים‬
‫גורמים המושכים לכיוון של כריתת הסכמים‬
‫• ההסדר החקיקתי למימון תשתיות איננו מיטבי מבחינת‬
‫היזם או הרשות המקומית‬
‫• ההסדר החקיקתי אינו מכסה את כל צורכי הציבור‬
‫הנדרשים לפרויקט‬
‫• שינוי הוראות התוכנית החלה יביא לרווח רב ליזם‬
‫• מצוקת ההכנסות של הרשויות המקומיות‬
‫התחייבות הרשות המקומית ‪‬‬
‫התחייבות היזם‬
‫התחייבות הרשות המקומית‬
‫התחייבות היזם‬
‫•‬
‫פטור או הפחתה מהיטלי‬
‫פיתוח‬
‫•‬
‫•‬
‫פטור או הפחתה מהיטל‬
‫השבחה‬
‫ביצוע דרכים ותשתיות בתחום‬
‫תכנית‬
‫•‬
‫•‬
‫אישור הליכי התכנון‬
‫ביצוע שצ"פים בתחום התכנית‬
‫או מחוצה לה‬
‫•‬
‫הגדלת זכויות בניה‬
‫•‬
‫שימור מבנים בתחום התכנית‬
‫•‬
‫זירוז הליכי תכנון‬
‫•‬
‫•‬
‫ויתור על הפקעה‬
‫הקמת או מימון מבני ציבור‬
‫בתחום התכנית או מחוצה לה‬
‫•‬
‫זירוז הקמת תשתיות תומכות‬
‫•‬
‫•‬
‫אחר‬
‫אחר‬
‫מחלוקות בנוגע לשימוש בהסכמים‬
‫• סחיטת יזמים או דרישה לגיטימית?‬
‫• הגמישות מאפשרת שחיתות או מקדמת‬
‫מטרות ראויות?‬
‫• משרת את גורמי הפיתוח החזקים או‬
‫מקדם צדק חלוקתי?‬
‫מחלוקות‬
‫סוג‬
‫ההסכם‬
‫סוגים של הסכמים ותמורות‬
‫מה נותן‬
‫היזם‬
‫ביצוע בשינוי מבצע‬
‫תשתיות‬
‫בפרויקט‬
‫התחייבות‬
‫חופשית‬
‫תמורה‬
‫שאינה‬
‫נובעת‬
‫מהפרויקט‬
‫מה נותנת דוגמא‬
‫הרשות‬
‫פטור (מלא‬
‫או חלקי)‬
‫מתשלום‬
‫היטלי פיתוח‬
‫רובינשטיין‬
‫הגדלת‬
‫זכויות‬
‫נווה צדק‬
‫הבניה‬
‫דירות יוקרה‬
‫פסק דין רובינשטיין (‪)2002‬‬
‫•‬
‫קריית בן גוריון‪ ,‬חולון‬
‫פרסומת ב"הנדסה ואדריכלות – עתון אגודת האינג'נירים‬
‫והארכיטקטים בישראל" ‪1967‬‬
‫רובינשטיין נ' עיריית חולון (‪)2002‬‬
‫• "עינינו הרואות כי יכול שהסכם בין האזרח לבין‬
‫הרשות שלפיו האזרח מקבל על עצמו לשלם‬
‫לרשות תשלום שנדרש ממנו ללא הסמכה חוקית‪,‬‬
‫ירפא את אי‪-‬החוקיות‪ ...‬דברים אמורים בהסכם‬
‫שנעשה מרצון‪ ,‬המבטא מפגש אמיתי של רצונות‬
‫או אינטרסים ונעשה במטרה 'לסגור את‬
‫העסקה'"‪.‬‬
‫פסק דין דירות יוקרה (‪)2011‬‬
‫•‬
‫תדהר הירוקה‪ ,‬יבנה‬
‫דירות יוקרה נ' ראש עיריית יבנה (‪)2011‬‬
‫• " גם כשהפרט נותן את הסכמתו‪ ,‬וכורת הסכם המעגן‬
‫דרישת תשלום בלתי חוקית של הרשות‪ ,‬נותר התשלום‬
‫בעל אופי של ' מעין היטל או אגרה שהוא מחויב בהם'‬
‫(‪ ,)...‬שאין סמכות לרשות לדרוש אותו‪ ,‬ולפיכך הוראות‬
‫הסכם בענין זה מוסיפות להיות נגועות באי‪-‬חוקיות‪ .‬רק‬
‫הותרת הסכמים כאלה מחוץ לחוק תמנע שימוש פסול‬
‫בסמכויות הרשות הציבורית‪ ,‬ופגיעה בעקרונות יסוד של‬
‫מינהל תקין"‪.‬‬
‫תגובת הפסיקה‬
‫סוג ההסכם דוגמא‬
‫מה נפסק‬
‫ביצוע בשינוי דירות יוקרה‬
‫ההסכם נפסל;‬
‫ההסכם סותר‬
‫את עקרון‬
‫החוקיות‬
‫ההסכם אושר;‬
‫ההסכמה‬
‫מרפאת את אי‪-‬‬
‫החוקיות‬
‫התחייבות‬
‫חופשית‬
‫רובינשטיין‬
‫אחרי דירות יוקרה‬
‫• האם דירות יוקרה מבטל את רובינשטיין?‬
‫• האם התחולל שינוי ביחס השיפוטי לרשויות‬
‫המקומיות?‬
‫• ההחלטה בדיון הנוסף‬
‫• פסק דין לרמן‬
‫• פרשנות אפשרית‪ :‬דירות יוקרה לא מבטל את‬
‫רובינשטיין‪ .‬הסכמי התחייבות חופשית אינם בלתי‬
‫חוקיים‪.‬‬
‫• לרמן ‪ -‬שגוי‬
‫שאלות המפתח‬
‫•‬
‫האם הסכם הוא בהכרח רע?‬
‫• האם חוקים באמת עדיפים על הסכמים?‬
‫• אולי רק כאשר ישנם טעמים חזקים הקשורים בפגיעה‬
‫בשוויון ובחוסר יכולת לפקח על הסכמים העשויים להפר‬
‫דרישה זו‬
‫•‬
‫אם הסכם הוא לא בהכרח רע‪ ,‬מה ראוי שיהיה תוכנו של הסכם?‬
‫• איך נקבע אם הסכם הוא אמיתי‪ ,‬הוגן‪ ,‬ראוי?‬
‫• נצטרך לפתח תפיסות ערכיות מגובשות יותר בנוגע‬
‫לתפקיד התכנון‬
‫• הדיון בהסכמים מסייע על כן לשרטט את גבולות התכנון‬
‫ומטרותיו‬
‫מתחם וגנר‪/‬נווה צדק‪ ,‬תל אביב‬