Transcript 何謂公告土地現值？ - 桃園縣八德地政事務所

桃園縣八德地政事務所
100年公告土地現值調整
作業說明會簡報
報告人
地價課課長 賴長淇
99/10/15
一、舉辦說明會之依據
按地價及標準地價評議委員會評議會議作業規
範第3點規定：「地政機關根據平均地權條例第15條
或第46條規定提送本會評議區段地價之議案，應先
行舉辦公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地
價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並受理
當地民眾意見予以彙整處理作成報告，提送本會作
為評議之參考。」
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二、舉辦說明會目的
 民眾可表達意見
 瞭解政府訂定地價之作業方式
 作為公告土地現值調整作
業時之參考。
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三、何謂公告土地現值？
公告土地現值是直轄市或縣（市）政府依據
平均地權條例第四十六條規定，調查轄區內土地
之地價動態，繪製地價區段圖，並估計區段地價
後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現
值表，於每年1月1日公告之土地現值。
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四、公告土地現值的作用為何？
 作為土地移轉及設定典權時土地所有權人申報移
轉現值之參考。
 作為政府徵收私有土地時補償地價之標準。
 作為政府實施照價收買給付地價之標準。
 作為課徵遺產稅、贈與稅計算財產價值之標準。
 作為終止耕地三七五租約給予承租人補償之計算標
準。
 作為金融機關辦理土地抵押放款及民營公司辦理資
產重估之參考。
 作為公有土地有償撥用時，計算地價之標準。
 作為公有地出售價格之參考。
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五、何謂地價評議委員會？
直轄市或縣（市）政府為評議下列事項所設置之組織：
 地價區段之劃分及各區段之地價。
 土地改良物價額。
 市地重劃前後及區段徵收後之地價。
 依法復議之徵收補償價額。
 依法異議之標準地價。
 徵收補償地價加成補償成數。
 其他有關地價及標準地價評議事項。
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六、地價評議委員會成員
共設委員十七人，其中一人為主任委員，由直轄
市市長或副市長、縣〈市〉長或副縣〈市〉長兼任；
一人為副主任委員，由直轄市政府秘書長、縣〈市〉
政府主任秘書兼任，其餘委員，由直轄市或縣（市）
政府就下列人員遴聘之：議員代表一人、地方公正人
士一人、對地價有專門知識之專家學者一人、不動產
估價師公會代表一人、建築師公會代表一人、地政士
公會代表一人、不動產經紀業公會代表一人、建築開
發商業同業公會代表一人、銀行公會代表一人、農會
代表一人、地政主管人員一人、財政主管人員一人、
工務或都市計畫主管人員一人、建設或農林主管人員
一人、稅捐主管人員一人。
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七、公告土地現值調整之辦理程序
依據平均地權條例第四十六條，內政部頒地
價調查估計規則暨本縣實施地價調查估計作業規
定，公告土地現值調整之辦理程序如下：
﹝一﹞地價調查：
各地政事務所地價人員向土地買賣當事人、
四鄰、不動產經紀人、地政士、金融機關或
司法機關等蒐集調查土地買賣、交換、租賃
、典押、標售、拍賣、公證、讓售等地價資
料，製作成買賣實例調查估價表，供估計區
段地價之用。
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﹝二﹞區段劃分：
斟酌地價之差異，當地土地使用管制、交通運輸、
自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商
活動、房屋建築現況、土地利用現況、未來發展趨
勢及其他影響地價因素，將地價相近、地段相連、
情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
﹝三﹞地價估計：
以區段內查估所得之土地正常買賣價格或收益價格
，以其中位數作為各該區段之區段地價；無買賣實
例或收益實例之區段，則以鄰近地區選取 2個以上
使用分區或編定用地相同，且已依前述方法估計出
區段地價之地價區段，作為基準地價區段，按影響
地價區域因素評價基準明細表，修正估計得出目標
地價區段之區段地價。
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﹝四﹞地價說明會：
地政機關根據平均地權條例第15條或第46條
規定提送地價評議委員會評議區段地價之議
案，應先行舉辦公開說明會，說明地價調查、
區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地
價動態情況，並受理當地民眾意見予以彙整
處理作成報告，提送地價評議委員會作為評
議之參考。
﹝五﹞評議地價：
繪製地價區段圖及編造公告土地現值評議表
送請縣（市）地價評議委員會評議。
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﹝六﹞計算宗地單位地價並編造公告土地現值表：
依據評議結果，據以計算宗地單位地價後，
並編製公告土地現值表作為公告閱覽之用。
﹝七﹞公告：
將土地現值表於隔年一月一日辦理公告，公
開陳列，供土地所有權人閱覽。
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八、八德市最近一期地價動態情形及影響地
價因素：
整體因素方面，上半年因政府公布景氣燈號持續
為綠燈，代表房市景氣已經回升。股市持續上漲，市
場資金充裕，在資金動能以及ECFA效應激勵之下，不
動產市場呈現上漲之走勢。另外，桃園縣6月份已達
升格準直轄市門檻，升格效應讓本縣房市呈現價穩量
升之走勢。惟第三季因政府推出選擇性信用管制之政
策（第二間房貸成數降到七成以下之規定），以及銀
行陸續調高房貸利率，造成八、九月份買氣稍微受到
壓抑，呈現價穩量縮的現象。
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八德市主要交易產品有透天、別墅、大樓、國
宅、中古公寓等產品，選擇多樣化。主要交易熱絡
地區分布在八德擴大都市計畫地區周圍、介壽自辦
市地重劃區，以及2鄰里「東勇街重劃區」。其中2
鄰里重劃區，因靠近國道2號大湳交流道，加上周邊
環境良好，近年來推出數量可觀的透天別墅住宅及
大樓。區內有總價高達三千萬以上的透天別墅，房
價持續上揚。
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另介壽路上、廣福路大湳商圈因交通便利且公
共建設完善，人潮聚集，亦帶動周邊房市發展。1鄰
及2鄰重劃區，因房價較桃園市低1至2成左右，亦吸
引不少民眾來此購屋。
另廣豐工商綜合區目前公園已完工，住宅用地
正開發中，未來工商綜合區將集合商場、大賣場電
影院等商業設施，預期開發後將帶動附近房價之上
漲。
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九、八德市新興發展地區現況照片：
八德〈大湳地區〉都市計畫第 1 鄰里市地重劃區
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九、八德市新興發展地區現況照片：
八德〈大湳地區〉都市計畫第2鄰里市地重劃區
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九、八德市新興發展地區現況照片：
八德〈大湳地區〉都市計畫第3鄰里市地重劃區
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九、八德市新興發展地區現況照片：
介壽自辦市地重劃區
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九、八德市新興發展地區現況照片：
東勇街與和平路自辦市地重劃區
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十、八德市100年度地價調整原則：
 轄區內各區段之區段地價與市場間之價格將逐漸
拉近，並逐年朝向公告土地現值與市價接近之目
標。
 轄區內土地依都市計畫之使用分區或都市計畫外
之使用編定合理劃分地價區段，如有變更，全面
檢討地價區段之劃分情形，並立即調整。
 地價有顯著差異地區，作合理劃分及訂定地價。
 預定徵收之地區重新檢討調查其地價。
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 河川管制範圍內之土地〈茄苳溪〉單獨劃分地價
區段，並合理訂定其地價。
 新開發建設地區之土地，其地價作適度、合理調
整。
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十一、八德市相關地價統計資料
統計日期：99.10.06日
八德市土地面積
轄區
面積〈公頃〉
都市土地
1013.6033
非都市土地
2267.4275
合計
3281.0308
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十一、八德市相關地價統計資料
統計日期：99.10.06日
八德市土地筆數
轄區
筆數
都市土地
32102
非都市土地
35234
合計
67336
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十一、八德市相關地價統計資料
統計日期：99.10.06日
八德市99年公告
土地現值最高區段地價
轄區
八德市
地價區段 區段範圍
單價
編號
（商業區） 〈元／㎡〉
198
忠誠街至廣
福路介壽路
繁榮街道路
線價
101,000
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1 9 8 地價區段現況照片
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十一、八德市相關地價統計資料
統計日期：99.10.06日
八德市99年公告
土地現值最低區段地價
轄區
八德市
地價區段
編號
區段範圍
136
龍南路南側與大溪
交界（農牧用地）
單價
〈元／㎡〉
3100
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1 3 6 地價區段現況照片
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十一、八德市相關地價統計資料
統計日期：99.10.06日
最近3年買賣實例調查件數
及劃分地價區段數統計
買賣實例調查件數
地價區段數
轄區
八德市
97年
98年
99年
97年
98年 99年
483
479
495
629
712
767
27
最近3年公告土地現值佔市價比例 - 八德市
79.08
80
79
78.07
78.35
78
77
76
75
97年
98年
99年
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最近3年公告土地現值調幅(%) - 八德市
12
10
9.98
8
6
3.18
4
0.74
2
0
97年
98年
99年
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十二、本所目前推動之地價業務便民服務
措施
 利用傳真申請地價謄本。
 利用電話查詢當年公告土地現值。
 使用電話語音查詢地價專線（03）3669429。
 可連結至本所網址：http://www.bade.gov.tw
來查詢各項法令及地價資料。
 設置單一窗口作業服務，以節省民眾等候時間。
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十二、本所目前推動之地價業務便民服務
措施
 可使用觸控式電腦螢幕查詢「公告地價」、「公
告土地現值 」、「申報地價」及「前次移轉 現
值」。
 可使用觸控式電腦螢幕試算土地增值稅服務：須
先查詢地籍資料後，輸入土地面積、持分、原地
價及公告土地現值即可計算該筆土地應繳之增值
稅。
 提供午間不休息服務：照常受理申請地價謄本及
其他登記謄本。
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十二、本所目前推動之地價業務便民服務
措施
提供地價查詢及法令諮詢專人專線服務，以節省到
所查詢之時間。
服務專線：(03)2184718
服務時間：週一至週五
上午8時至下午5時
提供土地共有物分割及合併預先分算地價服務，使
土地所有權人可重新調整土地之分配，達到合法節
稅之需求。
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十三、未來努力方向
 持續提升地價業務品質。
地價業務全面資訊化。
下鄉宣導地價法令，聽取民眾之意見作
為地價調整之參考。
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