Transcript als PDF - Hopf Immobilien

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zum 5. Immobilienseminar
26.03.2011
5. Immobilienseminar Cornelia Hopf 26.03.2011
Absicherung der nachhaltigen
Kapitaldienstfähigkeit durch
dauerhaft niedrige Zinsen
Werner Reichert
Vorstandsvorsitzender der Erfurter Bank eG
Immobilienseminar Cornelia Hopf
26.03.2011
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Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken
bei einer Immobilienfinanzierung
1. Einordnung
2. Problemstellung
3. Unsichere Anschlussfinanzierung (Unterlassensalternative)
4. Überblick alternativer Finanzierungsprojekte
5. Merkmale und beispielhafte Verdeutlichung der Alternativen
6. Grundzüge der ökonomischen Analyse
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Einordnung
- Entwicklung der 5-, 6- und 10jährigen Zinsen seit 1999
6,50
MAX
6,00
?
5,50
5,00
4,50
4,00
MIN
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
Jun
99
Dez
99
Jun
00
Dez
00
Jun
01
Dez Jun
01
02
5 Jahressatz
Dez Jun
02
03
Dez
03
Jun
04
Dez Jun
04
05
Dez Jun
05
06
Dez
06
6 Jahressatz
Jun
07
Dez
07
Jun
08
Dez
08
Jun
09
Dez
09
Jun
10
Dez
10
10 Jahresatz
• Die Zinsen schwanken auch innerhalb kurzer Zeiträume deutlich.
• Ab Mitte des Jahres 2008 bis Mitte / Ende 2010 sind die Zinsen auf ein sehr niedriges Niveau
gefallen (30.06.2010: 10 Jahre = 2,87 %).
• Seit Ende des Jahres 2010 steigen die Zinsen wieder (31.01.2011: 10 Jahre = 3,41 %).
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1. Einordnung
- Präzisierung des Untersuchungsgegenstandes
Kreditnehmer
entscheidet über eine
erste Finanzierung für
ein Investitionsvorhaben
(d .h. es besteht noch
kein Darlehen)
Anschlussfinanzierung
Erstfinanzierung
• Notwendigkeit der Differenzierung zwischen zwei verschiedenen
Ausgangssituationen
Kreditnehmer
entscheidet über
Varianten der Anschlussfinanzierung für ein
bestehendes Darlehen
im Zusammenhang mit
einer auslaufenden
Festzinsbindung
• Bezug der Analyse auf Hypothekarkredite als bedeutende Erscheinungsform
festverzinslicher Darlehen, bei denen aufgrund der Höhe der Kreditvolumina
i. d. R. Anschlussfinanzierungen erforderlich sind
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2. Problemstellung
• Kreditnehmer von Immobilienfinanzierungen bevorzugen die Festschreibung des
Zinssatzes für ihr Darlehen bei Vertragsabschluss, um Zinsänderungsrisiken für
einen definierten Zeitraum zu eliminieren.
• Hypothekarkredite sind i. d. R. den langfristigen Fremdfinanzierungsmitteln
zuzuordnen und weisen durchschnittliche Gesamtlaufzeiten von 25 bis 30 Jahren
auf.
• Diese Finanzierungslaufzeit wird in den wenigsten Fällen mittels eines einzigen
Festzinsdarlehens, sondern durch mehrere Abschnittsfinanzierungen mit
Zinsbindungen von jeweils 5 bis 10 Jahren überbrückt.1
• Die sich bei Vertragsabschluss ergebende Annuität (Summe aus regelmäßig zu
zahlendem Zins und Tilgung), die maßgeblich vom vereinbarten Festzinssatz für
das Darlehen abhängt, gilt folglich nicht für die Gesamtlaufzeit, sondern nur bis
zum Ablauf der Festzinsbindung.
• Sofern die Zinsen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsperiode deutlich gestiegen
sind, „verteuert“ sich die Finanzierung.
1) Möglicher Grund: hohe Aufschläge für Zinsbindungen > 10 Jahre auf Grund des o.a. Kündigungsrechtes für private Kreditnehmer.
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2. Problemstellung (Fortsetzung)
• In diesem Fall sind zwei mögliche Folgen denkbar:
a)
Konstanz der Annuität  Verringerung des Tilgungsanteils mit der
Konsequenz einer verlängerten Gesamtlaufzeit der Finanzierung
b)
Erhöhung der Annuität  gesteigerte Liquiditätsbelastung des
Kreditnehmers.
Abgeleitete Problemstellung:
Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken für
Anschlussfinanzierungen bei festverzinslichen Darlehen
– Strukturierung und ökonomische Analyse
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3. Unsichere Anschlussfinanzierung
- Beispielhafte Verdeutlichung
• Ausgangssituation:
festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 €
 Vollbesicherung durch Grundpfandrechte
 Abschlussdatum: 22.09.2005 mit einer 6-jährigen Festzinsbindung
 Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal)
 anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 %
 monatliche Annuität: 467,17 €
 Restschuld bei Ablauf der Festzinsbindung am 30.09.2011: 86.352,28 €
• unsichere Anschlussfinanzierung: 30.09.2011
festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 €
 Unsicherheit bezieht sich auf die Zinsstrukturkurve am 30.09.2011 (Ablaufdatum
der ersten Festzinsfinanzierung)
 Annahme: Es soll wiederum eine Festzinsbindung für 6 Jahre erfolgen 
Konkretisierung der Unsicherheit auf den 6-Jahresmarktzinssatz am 30.09.2011
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3. Unsichere Anschlussfinanzierung
- Simulation der Unterlassensalternative
• Situation nach Abschluss der ersten Festzinsbindung:
festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 €
 Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal)
 monatliche Annuität: 467,17 €
 ungefähre Laufzeit des Gesamtkredites (bei Zinskonstanz): 28,5 Jahre
 Restschuld bei Ablauf der Festzinsbindung am 30.09.2011: 86.352,28 €
• Simulation einer Anschlussfinanzierung auf Basis des aktuellen Zinsniveaus
(Kalkulationsdatum: 31.01.2011; Zinsbindung ab 30.09.2011)
festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 €
 Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal) 
Zinssatzerhöhung (nur zinsstrukturkurveninduziert) um 0,55 %-Punkte)
Folgen:
a) bei Konstanz der Annuität (467,17 €)  Verlängerung der Gesamtlaufzeit des
Darlehens um ca. 2 Jahre ( Steigerung des Gesamtzinszahlung aufgrund
höheren Zinssatzes und Verlängerung der Darlehenslaufzeit)
b) Erhöhung der Annuität (von 467,17 € auf 492,56 €)  gesteigerte
Liquiditätsbelastung des Kreditnehmers monatlich um ca. 25 €)
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3. Unsichere Anschlussfinanzierung
- Bewertung der Unterlassensalternative
• Bei aktuellem Zinsniveau scheinen die Risiken durch Zinssteigerungen
gegenüber den Chancen durch Zinssenkungen zu überwiegen!
• Die Problemstellung der unsicheren Anschlussfinanzierung erscheint daher
gegeben
 z. B. am 30.09.2010 für 6 Jahre fest: 3,00 %
 WO LIEGT DER 6-Jahres-Satz am 30.09.2016 ???
• Die Unterlassensalternative bedeutet also, dass sich der Kreditnehmer Risiken und
Chancen einer Zinsniveauveränderung offen hält.
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4. Überblick alternativer Finanzierungsprojekte
Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken für
Anschlussfinanzierungen bei festverzinslichen Darlehen
Zinssicherungsgeschäft
Zinsbegrenzungsgeschäft
Ablösung durch ein
Forward-Darlehen (a)
Cap-Darlehen (b)
Bauspar-Darlehen (c)
Begriff:
•ein in der Gegenwart
geschlossener Darlehensvertrag mit festem Zinssatz,
dessen Zahlungswirksamkeit
erst in der weiteren Zukunft
beginnt
• weitere Rechten und Pflichten
sind identisch mit denen eines
herkömmlichen Darlehens
Begriff:
•Darlehen mit variablem Zinssatz,
bei dem der Zinssatz jedoch eine
Obergrenze (den Cap) nicht
überschreitet
•Absicherung gegen einen
deutlichen Zinsanstieg durch
Vereinbarung einer
Zinsobergrenze
Begriff:
•Darlehen, das nach Abschluss
der Sparphase eines
Bausparvertrages im Zuge der
Zuteilung zu bereits bei
Abschluss des Bausparvertrages festgelegtem Zinssatz
von der Bausparkasse gewährt
wird
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5. Merkmale der Alternativen
(a) Forward - Darlehen
•
Ziel:
Sicherung des AKTUELLEN Zinsniveaus für die Zukunft
•
Konstruktion:
 Nach einer zahlungslosen Vorlaufzeit, während der regelmäßig keine
Bereitstellungszinsen anfallen, erfolgt die Valutierung der Darlehenssumme
( das Ursprungsdarlehen mit der abgelaufenen Festzinsbindung wird durch
ein neues Darlehen mit dem bereits zu Beginn der Vorlaufzeit fixierten Zinssatz
abgelöst).
 Während der Vorlaufzeit trägt der Kreditgeber das Risiko steigender Zinsen.
 Hierfür verlangt der Kreditgeber üblicherweise eine spezielle Vergütung in Form
eines Zinsaufschlages während der Darlehenslaufzeit.1
 Forward-Darlehen beinhalten also sog. unbedingte, zinsbezogene
Termingeschäfte
1) Einflussfaktoren
der Vergütung: aktueller Zinssatz für die Laufzeit des Forward-Darlehens, Länge der Vorlaufzeit, Erwartungswert und Volatilität des
Zinssatzes.
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5. Merkmale der Alternativen
(a) Forward - Darlehen - Beispiel
• Ausgestaltung des Forward-Darlehens:
festverzinslicher Hypothekarkredit über
86.352,28 €
 Vollbesicherung durch
Grundpfandrechte
 Abschlussdatum: 30.09.2010
• Vorlaufzeit (30.09.2010 bis
30.09.2011): 1 Jahr
• mit einer 6-jährigen Festzinsbindung
(30.09.2011 bis 30.09.2017)
 Zinssatz: 3,33 % p.a. (nominal)
 monatliche Annuität: 467,17 €
(unverändert)
 Unterlassensalternative:
festverzinslicher Hypothekarkredit über
86.352,28 €
 Vollbesicherung durch
Grundpfandrechte
 Abschlussdatum: 30.09.2011
 mit einer 6-jährigen Festzinsbindung
(30.09.2011 bis 30.09.2017)
 Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal)
In diesem Fall könnte durch rechtzeitige Vereinbarung der Anschlusskondition sogar eine Verringerung
des im Jahr 2005 abgeschlossenen Nominalzinses erreicht werden.
Forward-Darlehen sind sinnvoll, wenn sich das Zinsniveau vor Ablauf der Zinsfestschreibung
deutlich nach unten verschiebt.
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5. Merkmale der Alternativen
(b) Cap - Darlehen
• Ziel:
Festlegung einer MAXIMALEN Zinsbelastung aus einem Darlehen durch
Vereinbarung einer Zinsobergrenze
• Konstruktion:
 Abschluss eines Darlehens mit variabler Verzinsung
 zusätzliche Vereinbarung einer Zinsobergrenze, so dass Zinssteigerungen über
dieses Grenze hinaus für das abgeschlossene Darlehen unrelevant sind
 Sinkende Zinsen während der Darlehenslaufzeit führen zu einer Reduzierung der
Zinsbelastung.
 Für die vereinbarte Zinsobergrenze verlangt der Vertragspartner (z. B. die Bank)
eine Versicherungsprämie, die sich
- nach der Laufzeit des Cap-Darlehens
- und nach der Höhe der Zinsobergrenze richtet.
 Cap-Darlehen beinhalten also sog. bedingte, zinsbezogene Termingeschäfte
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5. Merkmale der Alternativen
(b) Cap - Darlehen (Fortsetzung)
• Verdeutlichung der Vertragsbeziehung
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5. Merkmale der Alternativen
(b) Capd - Darlehen - Beispiel
•
Ausgestaltung des Cap-Darlehens:
variabel verzinslicher Hypothekarkredit über
86.352,28 €
 Vollbesicherung durch Grundpfandrechte
 Abschlussdatum: 30.09.2011
• Basis: 3-M-Euribor (prognostiziert für
30.09.2011: 1,98 % p.a.)
• Festlegung: Darlehen ist ab Valutierung mit
1,00 % p.a. über dem 3-M-Euribor zu
verzinsen
• zusätzliche Festlegung einer Zinsobergrenze
für den 3-M-Euribor: z. B. 3,00 % und einer
Laufzeit für die Vereinbarung (z. B. 6 Jahre)
• Zahlung einer einmaligen Cap-Prämie (in %
der Darlehenssumme)
 Zinssatz (max.) 4,00 % p.a. (nominal)

Unterlassensalternative:
festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 €
 Vollbesicherung durch Grundpfandrechte
 Abschlussdatum: 30.09.2011
 mit einer 6-jährigen Festzinsbindung
(30.09.2011 bis 30.09.2017)
zzgl.
einmalige
Prämie
 Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal)
Kann erwartet werden, dass sich die Kurzfristzinsen (1 bis 6 Monate) weiterhin auf niedrigem Niveau
bewegen, kann durch Vereinbarung einer variablen Verzinsung der Zinsaufwand gering gehalten
werden. Als Schutz gegen steigende Zinsen greift die vereinbarte Zinsobergrenze. Für diesen Zinscap
zahlt der Kreditnehmer einem Vertragspartner (z. B. der Bank) eine einmalige Prämie, die bei der
Vorteilhaftigkeitsprüfung zu berücksichtigen ist!
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5. Merkmale der Alternativen
(c) Bauspar - Darlehen
• Ziel:
Sicherung eines gemäß tariflicher Vorgaben DEFINIERTEN Zinssatzes für die
Darlehensphase des Bausparvertrages in der Zukunft
• Konstruktion:
 Kennzeichen der Bausparfinanzierung ist die chronologische Unterteilung in eine
Sparphase und eine Darlehensphase.
Der Übergang zwischen den Phasen markiert den Punkt der „eigentlichen“
Finanzierung im Sinne des Zuflusses von Zahlungsmitteln zur Verwirklichung des
Finanzierungszweckes (Ablösung der Erstfinanzierung nach Ablauf der
Festzinsbindung).
Die Höhe des die Zinsbelastungen der Darlehensphase determinierenden
Sollzinssatzes ist entweder fest vorgegeben oder vom Bausparer durch dessen
Wahl in der Sparphase bestimmbar.
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5. Merkmale der Alternativen
(c) Bauspar - Darlehen - Beispiel
• Abschluss des Darlehensvertrages am 22.09.2005:
festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 €
 Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal)
 Festlegung der monatlichen Annuität so, dass eine Besparung eines
Bausparvertrages zusätzlich möglich ist (ggf. Verringerung der Annuität von
467,17 €)
• Gleichzeitiger Abschluss eines Bausparvertrages (Finanzierungstarif)
 Bausparsumme:
Festzulegen in Höhe des Restschuldbetrages, der nach Ablauf der
Festzinsbindung des Hypothekarkredites verbleibt
 Regelsparbeitrag: monatlicher Sparbeitrag in Promille der Bausparsumme
 Sparzeit: 6 Jahre (bis 30.09.2011)
•
Ablösung des festverzinslichen Hypothekarkredites durch das
Bausparguthaben und –darlehen
 Gültigkeit eines bereits bei Abschluss des Bausparvertrages feststehenden
Sollzinssatzes (z. B. 3,50 % p. a. nominal)
 Tilgung der Restschuld in einer gem. Bauspartarif definierten Zeitdauer
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5. Merkmale der Alternativen
(c) Bauspar - Darlehen - Beispiel (Fortsetzung)
• Beim Bausparvertrag ist zu prüfen, ob sich am Markt erhältliche Tarife bzgl.:
 Regelsparbeitrag (zusätzlich zu Zins- (und Tilgungs-) Zahlungen aus dem
Hypothekarkredit zu erbringende monatliche Leistung)
 Sparzeit (i. d. R. zwischen 6 und 11 Jahren)
 späterem Tilgungsbeitrag sowie der
 Tilgungsdauer
in das Finanzierungsvorhaben integrieren lassen.
• Positiv für den Keditnehmer ist die frühzeitige Festlegung des Darlehenszinssatzes
(ergibt sich bei Abschluss aus dem Tarif).
• Bei der Vorteilhaftigkeitsbetrachtung ist die anfallende Abschlussgebühr belastend
und der Guthabenzins während der Sparzeit entlastend zu berücksichtigen.
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6. Grundzüge der ökonomischen Analyse
Ziel der ökonomischen Analyse:
Prüfung der Vorteilhaftigkeit einer der beschriebenen Alternativen im Vergleich zur
Zinsänderungsrisiko behafteten (unsicheren) Anschlussfinanzierung
(Unterlassensalternative)
Generelle Vorgehensweise:
• Um unterschiedliche Finanzierungsalternativen (hier vier Varianten) miteinander
vergleichen zu können, bedarf es eines quantitativen Vorteilhaftigkeitskriteriums.
• Finanzierungsprojekte werden i. d. R. anhand ihrer Barwerte (Summe der
abgezinsten Zahlungsüberschüsse) beurteilt.
• Beim Vergleich der Varianten wird jeweils eine Differenzzahlungsreihe
(Zahlungsreihe der Variante 1 ./. Zahlungsreihe der Variante 2) aufgestellt und dann
deren Barwert bestimmt. Ist dieser Barwert positiv, ist Finanzierungsvariante 1
gegenüber der –variante 2 zu bevorzugen.
• Durch paarweisen Vergleich mit Hilfe der Differenzzahlungsreihe kann die beste
Alternative ermittelt werden.
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6. Grundzüge der ökonomischen Analyse (Fortsetzung)
Konsequenzen:
• Generelle Aussagen zur Vorteilhaftigkeit bestimmter Finanzierungsinstrumente
können nicht gemacht werden.
• Die Unsicherheit in Bezug auf die Zinsentwicklung muss in ein
Entscheidungsmodell einfließen. Dazu müssen individuelle Präferenzen des
Entscheiders (Kreditnehmers) geklärt und einbezogen werden.
• Wenngleich sich die Alternativenauswahl auf ein Modellergebnis (mit
entsprechenden Annahmen) stützt, kann sie als unmittelbare
Handlungsempfehlung angesehen werden.
Wesentliche Elemente der Entscheidung:
 Abschätzung einer Wahrscheinlichkeitsverteilung bzgl. des zukünftigen
Zinssatzes
 Vorgabe einer originären Zielgröße (z. B. Barwert des Finanzierungsprojektes)
 Präferenzfunktion des Entscheiders
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Haben Sie noch Fragen? Jederzeit gern!
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[email protected]
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Vielen Dank für
Ihre Aufmerksamkeit!
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