Transcript WOZ-waarderingen Recreatieterreinen

De Wet WOZ
Stichting FB studiekring Utrecht
10 januari 2012
Programma
1.
2.
3.
Introductie.
Achtergrond en toepassing Wet WOZ.
Waardebepaling Wet WOZ
1.
2.
3.
4.
Taxatiewijzers nader bezien
1.
2.
3.
5.
Objectafbakening
Waardebegrip
Waardepeildatum
Recreatieterreinen
Kantoren
Incourant O/Z
Bijzondere onderwerpen
1.
2.
Werktuigenvrijstelling
NSW-landgoederen
Hoe ziet de tijdsbalk Wet WOZ eruit
• Oorsprong?
• Actualiteit ?
Achtergrond Wet WOZ
Toepassing WOZ-beschikking
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Eigen woning in box 1;
Tweede woning in box 3;
Bodemwaarde bij afschrijving op gebouwen (VPB en IB);
Onroerende-zaakbelastingen;
Watersysteemheffing gebouwd O/G;
Wet belastingen op milieugrondslag;
Schenk- en erfbelasting;
Experimentenwet BI-zones;
Puntenstelsel huurwoningen;
Gebruik door private sector / WOZ-waarde openbaar
Waardebepaling Wet WOZ
• Objectafbakening (artikel 16 Wet WOZ)
– Kleinste eenheid die zelfstandig gebruikt kan worden;
– Binnen eigendomsgrenzen;
– Tenzij naar omstandigheden beoordeeld sprake is
van een samenstel (complexbenadering).
Praktijkvoorbeelden
Onroerend -roerend
• Onroerend zijn grond alsmede gebouwen en
werken die duurzaam met de grond zijn
verenigd
– Amercentrale arrest HR 13 juni 1975
– Portacabin arrest HR 31 oktober 1997
– Jachthaven Scheveningen HR 20 september 2002
– Woonark arrest HR 15 januari 2010
Waardebepaling Wet WOZ (2)
• Fictie van volle eigendom:
– Recht van opstal / Erfpachtsrecht wordt genegeerd.
• Fictie van onmiddellijke verkrijging
(leegstaat);
– Verhuurde woningen;
– Verhuurde kantoorpanden;
– Niet vastgoed gebonden omzet.
Waardebepaling Wet WOZ (3)
• Artikel 17, lid 1
WEV
• Artikel 17, lid 2
Gec. Verv. Waarde
• Waarde voor de markt of waarde voor de
eigenaar
Gecorrigeerde vervangingswaarde
•
•
•
•
Bruto vervangingswaarde opstallen
Vervangingswaarde grond
Correctie voor technische veroudering
Correctie voor functionele veroudering
Bruto vervangingswaarde
• Invloed subsidies
• Invloed BTW HR 21 oktober 2011
– Don Bosco
– BTW op grond voor zover levering met BTW
plaatsvindt
Functionele veroudering
• Is ook economische veroudering!!!
• Verandering bouwwijze
• Excessieve gebruikskosten
• Gecorrigeerde vervangingswaarde is voor
´kerkgebouwen en andere onroerende zaken
met cultuurhistorische betekenis´ maximaal
gelijk aan de benuttingswaarde
• ´Nieuwe Kerk arrest HR. 5 juni 1996
– Waarde nihil
• Factor functionele veroudering dusdanig dat
de gecorrigeerde vervangingswaarde
overeenkomt met ´ bedrijfswaarde´ OZ
• Alleen voor commercieel gebezigd vastgoed
– Pieperschuurarrest HR. 31 mei 1995
– EPON-Nijmegen arrest HR. 8 juli 1997
– Arena Amsterdam HR. 8 april 2011
Waardepeildatum
• Waardepeildatum
– 1 jaar voor belastingjaar
• Toestandsdatum
– Uiterlijk 1 januari van het belastingjaar
– HR 13 september 2003
•
De na waardepeildatum aangebrachte wijzigingen, zoals de aanleg van de tuin, mogen slechts worden
meegenomen als in de WOZ-beschikking het van de waardepeildatum afwijkende tijdstip is vermeld.
Taxatiewijzers nader bezien
• Recreatieterreinen
– Voorbeeld in Excel
Kanttekeningen bij OCF-methode
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Definitie kasstromen is onvolledig!
OCF is momentopname i.t.t. DCF.
Hoe komt ‘leegstandsfictie’ tot uitdrukking.
Waarde onderneming versus waarde vastgoed.
Toerekening OCF-waarde aan ‘gebouwen’.
Gemiddelde omzet versus eigen omzet.
Personeelskosten en rechtsvorm.
Afdrachten aan holdingmaatschappijen.
Rendementseis.
Kantoren
Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie
• Voorbeeld in Excel
Incourant vastgoed
• Voorbeeld gecorrigeerde vervangingswaarde
Werktuigenvrijstelling
• 4 eisen voor vrijstelling werktuigen
– Werktuig
– Verwijdering zonder beschadiging van betekenis
– Niet op zich zelf een gebouwd eigendom
– Onroerend
• Procesgebonden in beginsel wel
• Gebouwgebonden in beginsel niet
• Werktuigen in gebouwen zijn niet ´op zich zelf
gebouwd´ , EPON Nijmegen arrest
• Werktuigen in de open lucht zijn wel ´op zich zelf
gebouwde eigendommen´
– Uiterlijke herkenbaarheid moet in tact blijven
• HR 30 juni 1999
• Voorbeeld Windmolen. Mast en wieken zijn gebouwde
eigendommen. Besturingskast, chassis met draaikrans niet.
NSW landgoederen
• NSW rangschikking
– Voorwaarden
•
•
•
•
5 ha
Aaneengesloten gebied
Oppervlakte ten minste 30% houtopstand
Geen inbreuk op natuurschoon
WOZ faciliteiten NSW
• Vrijstelling ongebouwde eigendommen
• Bestemmingswaarde voor woningen
– Instandhoudingverplichting 25 jaar
Afsluiting
• Vragen
• Dank voor de aandacht!