131126 wind en planschade - Tegen windturbines aan het Spui
Download
Report
Transcript 131126 wind en planschade - Tegen windturbines aan het Spui
Waardedaling woningen bij
windturbines
Mythe, sage of werkelijkheid?
26 november 2013
Nieuw-Beijerland
Wie is Maurice Bakker?
Getrouwd met Figen, dochter Ilayda
40 (shhht!)
Omwonende Windturbine (Houten, Eneco)
Roeier bij URV Viking
Rescue Diver
Voorstander duurzaam en hernieuwbare energie
Wat is Maurice Bakker?
Bachelor in Management, Economie & Recht
Bachelor in Vastgoedkunde
Master in Strategisch Management
bestuurslid NLVOW (Gigawiek Houten)
partner Planschade Instituut
RvA HU (IGO)
15 jaar ontwikkelaar/ projectmanager
Waarom ik hier sta
Waarom ik hier sta
Als NLVOW om omwonenden te ondersteunen en
eventueel te praten over alternatieven
Als Planschade Instituut om nieuwe klanten te werven,
mochten ‘ze’ er toch komen
Als mens om toekomstig omwonenden te behoeden voor
de ‘fouten van Houten’
Als benadeelde huizenbezitter (WOZ-waarde van
€675.000,- naar €573.000,- door windturbines)
Is er waardedaling bij windturbines?
Het antwoord is:
Jee
WOZ beschikkingen/jurisprudentie
< 300 meter
tot 50%
< 500 meter
tot 40%
< 700 meter
tot 30%
< 1.000 meter
tot 25%
> 1.000 meter
tot 15%
> 2.000 meter
tot 0% ===
bron: WOZ Consultants
WOZ waarde
juridisch beperkt belang, maar:
waarde in kader economisch verkeer
waterschaps- en OZB belastingen
eigenwoningforfait
erfbelasting
hypotheeknorm/ taxatienorm
algemeen gedachtengoed bij burger
bezwaar maken: www.wozwindmolens.nl (NLVOW)
Planschade = WOZ?
Juridische correlatie
planschade en WOZ mogen niet te ver uit elkaar liggen,
bevestigde in oktober 2013 dat bewijslast omdraait als
planschade teveel van WOZ afwijkt
wél voor motivering (stel: WOZ daalt alleen door
windturbines, dan is planschade ‘evident’)
wél voor maximale invulling bestemmingsplan
waarde in kader economisch verkeer
Koppeling wordt nu door PSI in alle zaken aangevoerd,
desnoods naar Europees Hof
Kabinet overweegt WOZ = algemene norm
Planschade = compensatie?
Nee, planschade stelt nooit 100% schadeloos
2% maatschappelijk eigen risico
feitelijke toekenning <50% van WOZ daling
Lange procedure, gemiddeld 2 jaar (en achteraf)
Juridisch ingewikkeld (= kosten!)
verzoekschrift
taxatie
concept oordeel = min. 30 pagina’s
Schaduwschade/ voorzienbaarheid (vanaf nu)
niet overdraagbaar van verkoper op koper
Krachtenveld Windprojecten
Compensatie
Acceptatie
Participatie
Vereniging Eigen Huis
Rijksoverheid/
AgentschapNL
Windenergie markt
NLVOW
Provincie
Milieufederaties
Lokale
belangengroepen
Politiek Den Haag
Politiek Den Haag
Lokale politiek
Lokale politiek
Acceptatie = draagvlak
Uit de Dikke Van Dale
Participatie = compensatie?
Nee, participatie is ‘fooi’, vaak niet geïndexeerd
Aandeelhouders niet-ontvankelijk in juridisch geschil
Participatie-overeenkomst: finale kwijting
Voorbeeld Houten:
Participatie o.b.v. 5% rendement, obligatie €500,-/stuk
€25,- rendement per jaar, totaal €150,- rendement
WOZ gedaald ca. €50.000,€50.000 / €150 = 333 obligaties
investering voor compensatie is 333 x €500 = €166.500
??? = compensatie
Planschade is de enige kans, maar:
dan moet er geen participatie zijn
dan moet omwonende geen aandeelhouder zijn
dan moet de overheid wel meewerken (kosten!)
Voor compensatie bestaat geen wettelijke basis,
behoudens indien via privaatrechtelijke rol van
gemeente door gemeente geëist als windturbines
op grond gemeente staan
Regel het vooraf, achteraf lukt nooit
Fouten van Houten
Geen planschadeovereenkomst bij vergunningaanvraag
in 2010 (wet staat per 2005 toe)
Gemeente is belanghebbende tegenover burger geworden,
staat feitelijk lijnrecht tegenover omwonenden
Ontkenning WOZ daling, gelijk gehaald via rechter
Goed voorbeeld: Tholen.
Omwonenden boden alternatieven, Houten en Eneco als
één blok tegenover omwonenden
Houten is grondeigenaar = privaatrechtelijke buur, maar
beroept zich alleen op bestuursrechtelijke
verantwoordelijkheden
Wat is het Planschade Instituut?
En nog belangrijker: wat doet zij?
Wat doet Planschade Instituut?
Staat aan de kant van burgers, werkt niet voor
overheden
Verkent nieuwe (juridische) mogelijkheden
Procedeert bijna altijd
niet bij nieuwe feiten/omstandigheden
Verzamelt kennis en doet wetenschappelijk onderzoek
Toetst aan Internationale verdragen
Wat doet Planschade Instituut?
Volledige No Cure No Pay
PSI financiert volledig, advocaten mogen geen NCNP
leges zelf betalen (€300,- tot €500,-), bij winst betaalt
gemeente terug
100% professionals
track record (90% van 200)
taxateur MOET jurist zijn
PSI vraagt 25% vergoeding behaalde resultaat,
percentage daalt als meer deelnemers voor zelfde
schadeveroorzakend besluit
DANK VOOR UW AANDACHT
http://www.linkedin.com/in/mebakker
@MauriceEBakker